【文/惟馨周報】可能是缺少實質利多拉抬，也可能是業者又拉高價格，最近市況似乎有點難以突破。所幸上週一是端午節，因此人氣還算勉強持平，廣告量則因此小幅回升…

經過幾乎沒有強降雨的梅雨季後，北台灣開始進入典型夏季氣候形態，午後雷陣雨成為常態；不過上週週休僅週六午後有較明顯雨勢，多數時候天氣都維持晴朗炎熱。另外，金管會針對房貸土建融一緊一鬆，央行也沒有任何新措施；對房市來說，沒有壞消息就是好消息。

房市有點悶 人氣個案表現

儘管天氣和消息面，看來都沒有不利房市聚集人氣的條件或發展，但最近市況卻仍顯疲弱；好在上週一端午節多少還有加分，因此人氣勉強持平，且仍是個案表現。

新店央北特區仍是人氣最旺區；已進場一段時間的「波爾多」和前週起曝光強銷的「全陽大璽」，來人量都維持高檔，全陽案現場所報週來人更達150組。A7重劃區則是「鴻築金捷市」一枝獨秀，週來人也仍有百組以上。板橋江翠北側特區上週釋出報廣案依舊掛零，但「歡喜市」仍有約90組/週來人量。

北投關渡新案「昇陽麗方」上週來人也破百組，可說相當特別。北市由於單價居高，最近較少出現超高人氣案；該案能創下如此高的人氣，除了品牌效應外。主要是關渡許久未出現一般住宅推案(之前幾乎都是工業住宅案)。

端節小加分 廣告量增6%

近幾週市況始終僅持平，難以突破，似乎也影響了業者釋出NP的信心度；不過畢竟上週一是端午節，當日加碼釋出NP的個案雖不多，但還算不無小補，也使得上週建案報廣量小幅反彈回升。

本刊統計，上週北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅，共計為3,490批，較前週小增190批(＋5.8%)；釋出NP個案數56個，比前週多4個，首週釋出者則有3個，而且都是新成屋案，相當特殊。

再看釋出NP的區域分佈狀況。台北市增加情況算是明顯，主要是首度曝光的「昇陽城中」篇幅還不少；不過，板橋江翠北側上週仍無任何個案釋出NP，桃園則是許久未曝光的楊梅「童話森林」。上週再次釋出兩篇NP。

近期建案除了釋出報廣相對保守外，辦SP活動的頻率和數量也比往年少；往年逢年過節都會辦活動的遠雄，上週只有中和左岸「和光」在週末打NP，原因可能是從七月開始將舉辦SP活動。應該是暑假到了，所以其活動鎖定親子，內容則有手作DIY及抽獎。

該案最新NP則依然強調所在地的華中橋重劃區；較特殊的則有鄰近COSTCO及購物中心，因此標榜美式生活，及光復中學就在附近，所以強調學區，還標榜河濱公園單車廊道，綠意更勝森林小學。只不過，不是有來自美國的購物商場就算美式生活，森林小學特殊處也非森林，而是其教學內含，及學校對每個學生重視、不放棄的態度。

同樣訴求學區的，則還有林口新市鎮的「昕樂章」等案(亞昕聯合稿)。該案銷售時間相當長，訴求也一再更動，不過用得最頻繁的確實是學區，更強調為全台國際學校密度最高，更勝天母。只不過，當地所謂的名校，其實是私校居多，只要有錢就能就讀。

其實已銷售數年，但上週才又釋出NP的鶯歌市區指標案「長虹陶都」，則將在本週日辦『摩法智富』講座，標榜主講者為成功企業家陳麗鳳。然『巧』的是，這位主講者恰好就是負責承銷該案翰昌廣告的負責人。另外，當日賞屋即購屋者可獲咖啡券及折價券等禮物(不過未註明是哪一家的禮券)。

近期曝光新案 廣編稿先行

北市人氣案關渡「昇陽麗方」，一直是以廣編稿曝光，上週則終於推出正式稿面；無意外，果然以其所謂隈研吾流之接待中心為圖像，文案則強調將成為重塑當地地景之曲線建築。不過廣告秀的是接待中心，因此閱讀者還是不知，其標榜的曲線建築到底長啥樣？

同為昇陽出品的中正區「昇陽城中」，也走關渡案模式，上週先行釋出廣編稿曝光；內容則和同期曝光的大同區「京王」類似，都強調西區門戶計畫，讓該區大翻身，及新建摩天大樓群重塑當地天際線。不僅如此，屬汐止卻標榜南港生活圈的「甲山林天墅」，及新店安坑「伴山別墅」，也都以廣編稿先曝光。

惟昇陽案廣編稿之特殊處，為其強調品牌的方式，是從昇陽母機構新東陽集團重視食安開始(新東陽以製作販售肉類加工品起家)，再延伸到昇陽對居住安全、建築品質的要求；包括首創住宅健康檢查，並提供房屋IC卡(如健保卡)等。

….>>欲閱讀全文，請訂閱

惟馨周報

【文/惟馨周報】全球瘋狂關注世足賽之際，國內外政經情勢依然不安，金管會更宣示緊盯銀行房貸逾放比。不過現階段房市銷況，仍然因為買賣價格認知落差，而持續瀰漫觀望氣氛…

四年一度的世界杯足球賽，稍早正式在俄羅斯開踢；人們忘情瘋世足之際，全球局勢則是動盪依舊。影響最鉅的，當然是一度休兵的美中貿易戰，隨著兩方各自公佈加稅清單後烽火再起，甚至有愈演愈烈之勢。加上歐盟也宣布針對美國開徵報復性關稅，使得全球股市因此震盪下挫。

金管會盯逾放 央行提警示

回到國內，上週立院加開臨時會審議軍人年金改革案，也讓立院內外乃至整個社會又開始騷動。即便是最近看似穩定回溫的房市，也有新變數出現。

前週金管會才宣佈鬆綁房貸管制(銀行法72-2條)，上週卻一反姿態，宣示將針對逾放比過高的銀行進行『高度管理』。另外，上週央行雖一如外界預期利率連八凍，但豪宅管制仍未解除，總裁楊金龍更罕見警告房貸戶：利率不會永遠在這裡(低檔)。

當然，目前房市最關鍵的發展，還是供需變化。過去一年多買氣稍回溫，業者信心倍增，因此又開始強推新案，導致供給快速擴增；但同時也有不少前期舊案重新進場銷售，由於建商交屋有不少是投資客買單，遲早也還是要回到市場待價而沽。因此，雖然有業者調查顯示，過半民眾認為房價已止跌回升，但如果看的是實際議價，則買賣雙方價格認知還是有相當落差。

認知仍有差 淡海銷況淡

就拿正進入交屋潮的淡海新市鎮來說，儘管近期去化尚稱穩定，但速度並不快，主要就是價格認知落差導致；後段相對低單價區客戶大都出1字頭，前段新市國小G4站行情稍高，周邊個案仍要賣23-26萬/坪，但客戶出價僅20萬/坪出頭。

說到當地交屋潮，自以102年初首推(一期)的超級大案「海洋都心」為代表。該案稍早已移入一期店面續售，目前一期交屋中、二期預計鬼月後交屋，三期則還未落架。據本刊了解，二、三期合計大概還有1千餘戶待售，不過之前不少買家是投資轉售目的，而該案總量體超過5千戶，對當地後市仍將產生一定程度影響。

除「海」案外，另一前期案「吉美雲門」也重新推出銷售；該案位在輕軌G7站附近(崁頂路)，104年四月時預售開價達28萬/坪，重推新表價尚未開出，還有約七成案量可售(全案115戶)。

曾於103年七月預售，同樣離G7站不遠的「宏普有逸天」，則更名為「宏普樂高」成屋重推；該案仍為目前新市鎮唯一挑高案，分別有複層式及一般挑高產品兩種(分棟)，還有約200多戶可售，開價則從26萬/坪小降至25萬/坪，同時打出488萬廣告戶(21坪含車位)。

新北市淡水區(淡海新市鎮)「宏普樂高」。

105年初預售、近G5站的「愛琴灣」，也更名為「新旅城」重推，還有約40戶可售，開價從之前的31.5萬/坪小降至29.5萬/坪。近G3站(輕軌高架)寶佳機構佳展建設的「輕時代」則是目前所知唯一預推新案，規劃29-39坪二、三房共114戶，開價未定，目前結構中，預定鬼月後正式進場強銷。

康橋學校發功 林口別墅區熱

再看到另一個新市鎮林口。當地住一、二分區別墅集中區最近詢問度持續居高，原因還是下個學年度康橋國際學校將正式開始上課，結果有不少高端家長在周邊覓屋；而且不只高總價別墅鎖定此類客源，連新市鎮中心商業區周邊大樓案，都在該校附近掛看板攬客。

該區最新案則有「年豐七也」，全案如其名共7戶但，業者自己保留1戶自用，可售6戶；規劃三樓半電梯別墅，建坪148-165坪，總價8700萬起，其中一戶實品屋則要價1.2億。

另一新案「寬隱」產品則相當特殊，規劃該區少見的重疊別墅，一、二樓為一單位，三到五樓是另一單位，坪數則分別為110及140坪(含2車位)，還有室外電梯。全案共30戶，開價還未公佈，但希望售價和同區別墅相當。然該案103年就取得使照，嚴格論已有4年屋齡，且還有26%公設比，後續銷售反應仍待觀察。

新市鎮二、三期中心商業區帶周邊，則有舊案更名重推；104年進場(預售)的「長滎晶采」換代銷並更名為「長滎薈城」，還有20多戶可售，銷售坪數也有微調，從原先19-31坪改為21-33坪，開價則從42-43萬/坪調降至35-36萬/坪。

安坑輕軌退燒 四字頭成過往

再看新店安坑。目前區內媒體量最大的是「伴山別墅」一、二期；一期交屋中，二期年底交屋。該案透天產品儘管總價稍高，但在區段內相對稀有，因此主攻大樓產品，現打出四房廣告戶1880萬含簡裝及車位。不過，實際售價卻以完工為由調高；目前大樓成交要26萬/坪(小漲1萬/坪)，透天則從32萬/坪調高至34萬/坪。

不過，「伴」案實是逆勢操作；當地先前一波輕軌題材炒作，開價快速拉高到40萬/坪以上，不少個案甚至要賣4字頭。現在則已退燒，行情約在34-35萬/坪，僅少數個案賣價能超過這個水平。舊案「玖宜御林園」102年時開價高達45萬/坪，目前下修到36萬/坪；二房賣完，剩29-39坪三、四房。

區域最新案開價則還是很高，為位光華街、先建後售的「元寶双囍」，規劃26-39坪二、三房共92戶，另4戶店面保留。目前打出首付10萬起訴求，開價則為42萬/坪。

中路特區 高價案逆勢順銷

桃園一級重案區中路特區，供給則還是持續擴張，不過近期銷況頗特殊，低單總價已不見得是順銷保證；如圓石灘廣告轉型建商的京澄建設「京澄園朗」，靠著較強的產品力，儘管成交要區域相對高檔(近30萬/坪)，據稱反應仍不錯。

該業者打鐵趁熱，再推單總價更高的「京澄無為」，基地臨該區最大綠地之風禾公園；蓋兩棟建物，先推其中一棟22層樓，另命名「大方無隅」，產品為單純64坪雙併規劃，開價高達39-42萬/坪，為目前該區僅次於「中悅美樹花園」之次高單價。接下來會視反應擇期再推另一棟24樓(社區名「上善若水」)。

桃園市桃園區(中路特區)「京澄無為」。

另一新案則為特區西側，國際路上的「昭揚君喆」；該案本月初起已先接待VIP客戶，預計月底正式公開；產品有38、52坪兩種(三、四房)，一樓另有6戶店面。開價33萬/坪，現場稱成交要30萬/坪以上。

特區內透天總價更高，兩宗新案總價都超過4千萬。首先是文中一路上的「雅典城堡no.6」，建坪91坪，總價4350萬起，目前已在潛銷，不過要九月完工後才會強銷。另一新案則是永安路的「經濟學」，訴求店面價值，最大地坪戶總價高達5000萬；該案建坪80-90坪，臨路戶總價4500萬起，一般戶則約3700萬。至於先前開(總)價4800萬的「中路大璽」，則調降表價至3900-4200萬。

桃園區其他區塊也有動態。往八德方向陽明公園附近，前期案「東驊大有為」更名為「飛飛想2」；該案基地屬工業區，產品登記為技術服務業(辦公室)，單戶坪數70坪共118單位，現打1238萬廣告價。至於後站地區近期銷況轉鈍，據了解主要是鄰近鶯歌鳳鳴重劃區個案強打低自備，而後站線上個案多為成屋，無法與之抗衡。

平價龍岡地區 乍現高單總案

內壢市況則仍相對平順；不同於中路，本區低單總價建案銷售反應就明顯較佳，主要是春虹和寶佳體系推案，顯見工業區藍領購屋行為還是平價至上。同區中大坪數產品銷售狀況，則還是相對遲滯。

近期廣義內壢地區新案，則是華勛地區寶佳機構的「天郡」第三期「鉑水漾」；基地位商業區，產品為28-48坪二到四房共196戶，另有6戶店面保留。開價20.5萬/坪則比前兩期略高，目前打出468萬廣告戶，預定月底開始強銷。

榮民南路巷弄內「嗚暘富海2」則規劃透天產品，全案共10戶，8戶可售；建坪76-79坪，總價2388萬起。特殊處是基地部分為農地。

雖然龍岡房市原則上是平價當道，但最近卻出現反其道而行者，為桃園知名建商三鶯建設在龍慈路上推出的「三鶯鼎硯」。三鶯案規劃43及55坪產品共80戶(另有4戶店面保留)。開價26-29萬/坪是當地新天價；同區(路段)103年推出的「花園城堡」，開價則僅18萬/坪。

桃園市中壢區(龍岡)「三鶯鼎硯」。

儘管三鶯案單總價都屬區段高標，但據稱品牌有一定口碑，因此預約客相當多；開案不到一個月，累積來人已超過300組。
….>>欲閱讀全文，請訂閱

惟馨周報

【文/惟馨周報】據住展雜誌統計，2015年元月起至今，大台北各行政區房價大多下挫，其中跌幅最大的前五名依序是板橋、八里、淡水、永和、五股，三年來房價跌幅從16％至20％左右不等。而在這一波房價修正浪潮中，唯一的「倖存者」是樹林區，房價不跌反漲，逆勢走升約2.2%。住展房屋網企研室經理何世昌表示，這一波房價屬於「非典型修正」，價格跌多跌少與過去慣性截然不同，並沒有蛋黃區比較抗跌、或蛋白區會跌更多的狀況，頗讓人跌破眼鏡。

降幅前三大　各自有弱點

2015年元月起迄今，大台北房價修正最劇烈的是板橋區，從61萬／坪滑落至48.5萬／坪，每坪跌掉12.5萬、跌幅逾二成。何世昌分析板橋房價修正的源頭來自於江翠北側重劃區，該重劃區在2015年推出第一筆建案，就打著「比中古屋還便宜」的口號來搶市，導致板橋房價出現連環降的局面。

降幅第二大的是八里區，房價由28.7萬／坪降至23.4萬／坪，三年來跌掉5.3萬／坪、跌幅約18.3％。八里建案供給量極小，但由於交通建設兌現時程延遲、台北港特定區招商失利，以及淡海1字頭房價搶走八里外來客，諸多衝擊導致八里房市出現「價跌量凍」。業者為了突破困局便陸續降價，銷況因而才好轉。

淡水則是因淡海新市鎮供給量過大，房價直殺回1字頭，而紅樹林段高價豪宅區也刮起讓利風，全區房價因此從31.7萬／坪降至26萬／坪，跌幅約17.9％。

供給量、地段　與價格漲跌無必然性

永和雖然供給量少，但多頭時期房價超漲，甚至漲到比文山區貴，還有建案開出百萬天價。但投資需求消失後，超額漲幅快速回吐，房價由66.9萬／坪降至55.6萬／坪，跌幅約16.9％。五股則是供給量多的洲子洋重劃區，在近二年進入交屋潮；許多建案交屋後，建商大砍價以求消化餘屋，整體房價由34.3萬／坪挫至28.5萬／坪，跌幅約16.7％。

至於大台北房價跌幅第六到第十名，依序為中和、萬華、新莊、中正、北投，跌幅從12.5％到16％不等。

何世昌指出，從房價降幅前十區來看，房價跌多跌少，與房市供給量、地段關聯性並不大，因為多頭時期供給不算多的八里、永和、中和、萬華、中正等區，價格還是跌得亂七八糟，或如蛋黃區的板橋、中和、永和、中正等區，房價跌幅也都不小。而跌幅最小的樹林、林口、新店、文山與鶯歌，大多是大台北的蛋白區，足以證明蛋黃、蛋白已打成一鍋蛋花湯，房價修正與過往經驗大不相同。

【文/惟馨周報】氣象預報再度失準；端午節三天連假，北台灣僅有零星降雨，房市人氣因此出現小幅提升。然預報豪雨仍影響業者強銷規劃，使得建案廣告量不增反減…

是天氣變幻無常，還是全球暖化造成氣候極端、更加難測？無論如何，原本端節期間會降暴雨的預報，結果又失準；最後僅南部有較強降雨，北台灣端午三天連假當然完全沒『泡湯』，不但只有最後一天出現較明顯雨勢，多數時候甚至還是晴朗炎熱的氣候形態。

豪雨空包彈 來人小增

此外，由於預報將有大雨，多少還是影響人們的出遊規劃，加上三天不算長，不易安排遠遊行程，因此端節三天假期。房市表現算是不錯；就算扣掉端午節當天的來人，單純比較週六、日兩天，仍較前週稍有增加。不過進一步看，其實仍是個案表現。

如土城當地超級大案「土城日月光」，上週來人繼續衝破百組，暫緩特區目前唯一強銷案「清水湛」也有40多組週來人；新店央北特區「波爾多」則有近90組週來人量，不過多數其他個案則僅維持平盤。

儘管暴雨預報最後是空包彈，但畢竟人算不如天算，房市業者釋出報廣的規劃仍受到若干影響；儘管週一休假，使得上週日的報廣量要比以往同日來得多一些，但不少之前曝光的指標案暫停曝光，使得上週整週廣告篇幅意外出現量縮情況。

多案暫停曝光 廣告量縮

本刊統計，上週(6/11至6/17)北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅，共計為3,300批，比前週減少490批(－12.9%)；釋出NP個案數也同步減至52個，比前週少了11個之多，首週釋出者則還有2個。

進一步看各區個案曝光狀況，可更明顯發現，上週報廣量減，主要是幾個指標案暫停曝光。如龜山A7重劃區人氣案「鴻築金捷市」，上週三天假期就完全沒有釋出任何一篇NP ，甚至年初開始一直維持曝光的「遠雄新未來」也暫停曝光；該重劃區僅「竹城宇治」維持少量曝光，「奇幻莊園」稿面則為活動聯合稿，不能算是正式NP。

不僅如此，之前幾週都至少有六到七宗個案曝光的北市中山區，上週僅舊案「中山凱宴」維持一定曝光，「中山藝術紀」僅打出一篇NP，大陸建設「琢豐」則維持在財經報紙少量曝光。另外，板橋江翠北側特區，上週釋出NP案數也罕見掛零。

除了擔心強降雨影響，多案暫停或減量曝光外，也幾乎沒有任何案場辦活動，僅土城「清水湛」標榜不用抽獎，來賞屋就送鼎泰豐粽禮盒。此外，也只有文山區指標案「天賞大願」釋出和端午相關的應景NP；該NP圖像是剪紙風格的龍舟和粽子，文案則為『粽夏佳節好禮團圓』。

另外，該NP細部文案還把粽子和房屋做比擬；餡料等於鋼骨及建材，調味的油膏等於送裝潢，粽繩等於防水及設備保固，慢炊精煲等於雙品牌等等。如此比擬是否恰當，也只能說見仁見智了。

三個禮拜前，廣告文案號稱霸佔山海的淡水「鄉林山海匯」，可能是網路上負評多，隔週馬上改成山海都是他們家的，不過這當然是換湯不換藥。

或許眼見網路上仍一片撻伐聲，因此上週連續第三週更改版面及文案；這次圖像是該案頂樓無邊際泳池夜景搭配熱氣球，圖說則是『晚上七點 我在鄉林山海匯』，文案則為『愈高，愈美半山上的飯店』。如此間接的表達方式，確實比前兩版收斂許多，不過網友們會不會就此忘卻之前的霸氣文案？就得再觀察了。

….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報

【文/惟馨周報】由於新案開價又拉高，使得買賣雙方認知差距再擴大；房貸逾放比悄悄升高，更讓行庫端謹慎放款。加上FED啟動升息循環，都再再增加房市交易回穩的難度…

全球矚目的世紀川金會，終於在上週二於新加坡登場；不過或許因為並無突破性進展，因此儘管川普會後志得意滿，但投資市場反應則意外地有點冷。相對地，FED上週四決議升息一碼，也在外界預料中，但畢竟美國升息牽動全球資金流向，因此股票市場反應還是相當激烈，升息當日美股三大指數便同步下挫。

至於國內，除了選舉話題外，大家最關注的還是梅雨來不來。儘管這回氣象局預報又失準，但遲來總比沒來好；上週四下半天後，從南到北終於陸續降雨，一度告急的水情應能稍獲紓解。

增融資活水效益仍待觀察

回到房市端，也有好消息。金管會上週四宣佈，鬆綁銀行建築融資限制，包含長照、社宅、學校等具公益性之設施的放款，以及2012年前興建之廠房，將可排除在銀行法72-2條不動產放款限額之外；加上都更及危老重建放款也將適用(排除)，預估不動產市場將可獲得最高7千億的資金活水挹注。

這項鬆綁，將讓業者融資更有彈性，但能否加速房市成交，則還待觀察；況且現階段房市面臨的最大難題，還是買賣價格認知仍有差距。

蘆洲三重 下半年新案不少

像是區域型市場的蘆洲，儘管強銷中個案詢問度不算差，不過線上個案多仍堅持4字頭價格，因此成交速度不算快。以產品來看，則還是低總價兩房最好賣。

六月期間蘆洲並無新案，不過醞釀中者還不少；南港子內有中原公園旁「崇利大吾蔚」，人員其實已進駐一段時間，不過銷售資料仍在準備中，另還有前期指標案「舞鶴」旁的英田建設案，預計七月進場。

市區地段預推新案則都在民權路沿線；首先是「鴻成涵美」，規劃29、42坪產品共22戶，開價45-49萬/坪。另還有仁愛國小旁(民權路巷)商業地上的三多立建設案，規劃19-38坪產品。

新北市蘆洲區「鴻成涵美」。

三重市區也持續出現新案；碧華國小旁「碧富御」規劃33坪雙併二加一房共22戶，1戶店面則保留，開價48萬/坪，現場稱業主想賣45萬/坪以上。另一新案為永福國小附近的「永福匯」，產品為35、41坪共7戶，開價45-49萬/坪。

至於當地最新的仁義重劃區，包含達麗、東森及亞青等業者推案，多還在申請建照；據了解大概會在七、八月取得，據此估計，第三季該區將非常熱鬧。

土城暫緩新案 推出時間延宕

再看去年開始嶄露頭角的土城暫緩重劃區，由於建照取得時間比預計晚，因此下一波新案，將拖到七月，甚至更晚才會進場銷售；這包含「有富正旺－青玉」、「金城舞」二期及丞石建設青雲路案等。

有富案規劃25-51坪二到四房共71戶，可售戶未定；位商業區的「金」案二期暫名為「都心花園」，全案共607戶，其中27戶(位低樓層)為公益設施(社宅、托老及托幼)，住宅252戶、事務所328戶，還有4戶店面；住宅坪數17-47坪(二到四房)，事務所則為15-38坪。丞石案則共114戶，約一半可售，產品為26-36坪二、三房，另有透天店面。

除以上三案外，之後本區還有不少基地待推；有富系列還有兩塊基地，其中面積較大者將同時規劃住宅及飯店，丞石建設也還有後續推案。

土城其他區塊方面，頂埔地區最新案為「水舞河畔」，規劃18-28坪一到二房共54戶，開價28萬/坪。另中華路工業區還有「長群享享」將推出，從其完工外觀判斷，可能以工業住宅之姿推出銷售。

龜山A7重劃 供給持續爆衝

土城暫緩及三重仁義段都將會很熱鬧；但真要說供給大爆發，第一名還是龜山A7重劃區。然該區也有建照取得時間難以掌握的問題，預推案持續延推。

六月後本區唯一已進場的新案，是鴻築建設本區第二案之「Ai City樂捷市」；該案位置較近樂善社區，且距A7站稍遠，因此行情略低，買方認知價普遍是在20萬/坪上下，本案開價則為26萬/坪，產品為26-44坪二、三房，全案共346戶(含20戶店面暫時不賣)，目前打出自備5%訴求。

同區段「富宇敦峰」則仍在醞釀，據了解規劃不少和自行車相關的公設，因此將訴求運動小豪宅；產品則為29-49坪二到四房共448戶，開價預料將超過30萬/坪。同樣在等建照的，還有商業區「新潤翡麗」，量體超過300戶，開價也幾乎確定是3字頭以上。

另外，寶佳機構和峻建設的「富御捷境」，雖然已有建照，但主接待還在搭建，稍早先以店面作潛銷。

青埔特區回春 價差仍不小

桃園市境內目前推案火紅的重劃區，還有高鐵青埔特區。本區最近新案紛紛冒出，不變的是價差依然很大；目前高鐵站前商業區一帶仍不乏開價破4字頭個案，不過一般區段開價都在30萬/坪以下，最低(都計邊緣)則還是有20萬/坪出頭的價格。

區域最新案，是在江翠北側推首案的鉅陞建設，轉戰本區的「英倫花園」；和江翠北側案一樣，訴求全裝修，同時打出688萬廣告戶(24坪)加車位，據稱反應不錯。本案規劃24-35坪二、三房共173戶，一樓為辦公室及店面。

桃園市中壢區(青埔特區)「鉅陞英倫花園」接待處。

另一新案「新潤A18」人氣更旺，原因除規劃低總價產品外，還因為基地緊鄰華泰名品城。新潤案共398戶，產品為13-35坪套房至三房，開價36-39萬/坪屬該區高標，不過總價夠低，加上打訂金10萬起，因此據稱反應甚佳。

在當地耕耘甚久的宜誠機構也重起爐灶，下半年將會推兩宗新案，都規劃為中大坪數產品。首先是將採預售的「宜雄大名鑄」，基地近機捷A19站，全案共127戶，可售未定，坪數有45、55及65坪三種，業者宣稱要賣30萬/坪以上，預計七月中進場。

另一新案「宜誠有余」則興建中，將採邊建邊售(在結構體銷售)；基地在高鐵站前青商路上，距新街溪不遠，規劃46-48坪產品共45戶。

湖口重劃區 大樓案比例增

新竹重劃區房市同樣正熱，其中湖口推案仍持續增加，而且可能因為原本主流的透天產品總價已動輒1千萬以上(都計內)，使得大樓華廈案比例持續拉高。但同樣自辦重劃區林立的新豐，則仍以透天為主。

銷況方面，湖口的華廈及大樓案主打和竹北相近的交通機能(近中山高)，不過兩區發展差異不小，價差卻有限，而且目前客戶認知價僅15-16萬/坪，因此儘管總價算低，但銷售速度並不快。

湖口最新大樓指標案，都在王爺壟重劃區內商業區；首先是「囍悅」，規劃22-41坪二到四房140戶，開價18萬/坪起，另有1戶店面。另一新案為海悅承接，寶佳機構佳群建設的「湖心森林」，產品為28-42坪二、三房共196戶，店面18戶則全數保留暫時不賣，開價19萬/坪。

同區北側透天案「百合苑」則共五期；總面積超過2千坪，現在先推出一、二期。一期為店面，已完工共5戶，其中4戶可售，建坪72坪，總價1788萬起；二期興建中，規劃住家建坪61-67坪15戶，總價1288萬起，廣告戶1188萬。

市區地段也有系列案，為位後站地區的華廈案「匯幸福」，一期先建後售，產品為22-35坪二、三房共27戶，總價398萬起，一樓店面保留；二期結構中，規劃32-34坪產品共8戶，總價550萬起(含車位)。

新豐唯一預推新案則是新庄子地區的「星の樹」，規劃建坪48坪透天產品共14戶，總價828萬起，預計七月強銷。

宜蘭溪南馬賽 下半年供給增

接著轉到東邊來看宜蘭溪南地區，區域中心羅東近期推案，主要都在兩個行政區交界處；首先是羅東、五結交界，屬五結門牌，近中興國小的「水漾3.0」，規劃建坪48-58坪共28戶，其中住家22戶總價1088萬起，6戶店面總價1568萬起，訴求近羅東市區及北宜高交流道。

「二代旭川」則在冬山、羅東交界之順安地區(冬山門牌)，近當地清溝夜市；其中7戶訴求店面，總價1288萬起，一般住家則為998萬起，建坪51-53坪。

下半年溪南地區則以蘇澳馬賽地區最熱鬧；根據目前已掌握訊息，會有至少五塊基地推出。目前已推的則有「桂冠賞」，位於馬賽市區外圍。規劃透天店面及住家，店面建坪57-58坪共4戶，總價843萬起，住家建坪51-54坪共21戶，總價736萬起。「富悅」則較近市區，同樣推住店兩種，住家建坪45-50坪，總價673萬起，店面55-58坪，總價746萬起。

馬賽國小附近新案「上福優閣」則規劃本區少見的五樓公寓產品，坪數43坪(共4戶)，總價588萬已和同區透天相當。該案另有透天產品14戶，建坪65-80坪，總價868萬也屬當地高標。

中正大安新案 開價仍居高標

最後回到首善之區台北市，各區推案持續加溫；中正區最新案為牯嶺街強恕中學旁的都更案「拓璞」，規劃43～45坪雙併三房共52戶，訴求綠建築，惟小環境略顯雜亂，開價95萬/坪，較稍早同路段底的「森城大院」高不少。附近銷售中，規劃小坪數二房的「鼎佳」，開價88萬/坪反應就不太理想。羅斯福路三段「正隆天第」人員已進駐但仍未公開，規劃58坪以上換屋大坪數產品。

大安區也有新案，為信義路巷內，近大安站的「敦南WOW」，規劃15坪挑高三米六共33戶(可合併至30坪)，開價150-180萬/坪；雲和街「台大華」仍未公開，據悉開價140萬/坪。大安路二段近建安國小「吉美大安花園」接待還在搭建，七月前應該還無法進場，據料開價應該在150萬/坪以上。

北投關渡也有久違新案「昇陽麗方」；該案不但是目前北投曝光度最大案，也是關渡地區近期少有的一般型產品(之前多為工業區開發案)，加上昇陽品牌，因此反應不錯，據稱有不少周邊工業宅住戶轉買，另有約三成外地客。

昇陽案產品為28-39坪二、三房共119戶(都更案，地主戶約一成)，開57萬/坪不二價；樓高18層，因此基地綠覆率高並訴求綠建築，戶戶採無瓦斯規劃。
….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報

【文/惟馨周報】據住展雜誌統計，目前北市線上銷售中、以及預計於今年開賣的豪宅中，成交價或預估價最高的前十大豪宅案，分別是大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、中山區「西華富邦」、中正區「松濤苑」、信義區「琢白」、「冠德信義」、「陶朱隱園」、「文心信義」、「皇翔御琚」，以及松山區「華固名鑄」。

在十大豪宅案中，以「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」與「陶朱隱園」預估價最高，均有挑戰300萬／坪的實力，其次是「西華富邦」的290萬／坪，最低是「華固名鑄」，因採取讓利策略，預估最高成交價約210萬／坪至220萬／坪左右。而十大豪宅案總價動輒好幾個億，如果民眾只中一次樂透，恐怕還是買不起。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，信義區雖然占了五個名額最多，但因供給量大、買方選擇與比價標的多，所以買家議價具有優勢，所以價格表現較為弱勢。反倒是大安森林公園、大直重劃區與植物園，豪宅案單價已經超越信義計畫區，讓傳統印象中的最貴區段遭受挑戰。

何世昌進一步指出，即使今年高價新豪宅案輩出，且成交單價可能踩到彭淮南防線，但因現在是買方市場而非多頭市場，過去豪宅案對周邊房價造成的「漣漪效應」、「跟漲效應」都不至於出現。預估豪宅成交價即使出現天價，也只是演獨角戲，而無法雞犬升天。

以下，是十大豪宅的預估價格與介紹：

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」：位在大安森林公園第一排，基地逾二千坪，建築設計由普立茲克獎大師理查・羅傑斯操刀，室內設計由英國巨匠凱莉・霍彭規劃，無論基地規模與建築團隊都比周邊豪宅更上一階。該案還提供『黑卡級』英式管家服務團隊，住戶可享受二十四小時、全年無休的客製化服務。該案高樓層預估成交單價已達260萬～280萬／坪，頂樓有挑戰300萬的實力。

「和平大苑」：位於和平東、金山南路交叉口，正面台灣師範大學校園；雖然該處並非傳統豪宅群聚地段，但仰賴著建商品牌、義大利設計大師打造的典雅精緻公設、頂樓360度開闊景觀，以及「周董」周杰倫名人光環加持，讓建案名聲大噪。以32樓戶別成交單價約192萬推算，則37、38的樓中樓單價現仍有220萬的水準。

「西華富邦」：此案總銷500億元，與「元利信義聯勤」並列全台總銷金額最大的建案。由於萬豪酒店提供的俱樂部公設風評不錯，且交屋後富人群聚效應成型，再加上業者堅持價格，近期成交價幾乎沒跌多少。另，此案樓層價差、面河戶與面山戶價差都較大。近期26樓面河戶成交單價約215～217萬、32樓面河戶成交單價約257萬，依此推算，42樓頂樓戶成交單價應可達290萬，與多年前的成交水準差不多。

「松濤苑」：以潤泰自豪的營造品質打造而成的豪宅，面植物園，每戶都備有防災避難室，每層樓板最厚處達30公分。偏高的營造成本，也反應在售價上。以植物園周邊來說，高端住宅成交單價只有百餘萬，但此案成交單價卻高達250萬至270萬／坪。銷售情況顯示，業者寧願賣得慢，也要堅守價格不放！

「琢白」：這是白派建築大師理查．麥爾，在台灣設計的第一棟住宅建物，白色外觀在信義計畫內顯得特別而搶眼。因業者呼應市場趨勢，加入讓利潮流，雖然近期銷售加速，但成交單價壓在220萬以下，而頂樓單價應可站到230萬以上。

「冠德信義」：號稱冠德建設近期最後一件豪宅案，共有B、C、F等三塊基地，樓層分別只有12、16樓，但因正面公園、學校，高度不足的缺點並不嚴重。不過，受到信義區內豪宅案讓利風衝擊，且社區規劃細節的部份尚未對外揭露，暫估頂樓單價約230萬以上。

「文心信義」：由台、美、日團隊合作，位於松勇路的豪宅，外觀為石材，走古典主義設計路線，與信義計畫區內其它豪宅案相比，外觀相對平實低調。本案樓層價差小，13樓到19樓的單價差僅十餘萬，預估頂樓戶最高單價約落在220萬至230萬之間。

「陶朱隱園」：高樓層植樹、旋轉式外觀、隔震建築，諸多罕見設計，是本案最大的賣點，而業者號稱每戶總價十億以上。不過，嶄新的建築設計，既是賣點、也是缺點，這將挑戰富豪的接受度，客源可能受到侷限。由於產品太過特殊，很難用傳統估價方法估價。一般認為，該案成單價應有機會達到300萬，但如何說服更多客戶買單，則是後續銷售關鍵。

「皇翔御琚」：本案曾是信義區豪宅一哥，擁有獨棟會館、星級俱樂部服務，獨特的地下室日光環景步道，是最大賣點之一，與最高成交單價曾達到290萬。但隨著同區豪宅供給量增加與讓利風影響，估計能夠成交的單價約落在220萬至230萬左右。

「華固名鑄」：位於敦北林蔭大道上的豪宅案，建築內、外均由本土設計團隊所打造；雖然公開時面臨房市景氣走弱，但因定價策略正確，且敦北一帶供給量極少，市場反應熱烈，銷售已經過半，最高成交單價估落在210萬至220萬之間。