【文/住展雜誌】建商二代接班，總是一個讓人矚目的話題。很多人認為，接班就是回家族公司工作、最後當老闆而已。但事實上，接班過程冗長、事務瑣碎，而壓力非常大，二代接班有許多不為外人道的辛酸。本文特別篩選三位傑出的地產二代，他們不僅承接公司既有事業，而且還有自己別出一格的想法與做法，把原本的金字招牌擦得更亮！

◎ 達永建設　莊政儒副董
魚身經營哲學 創意激發老品牌新靈魂

台灣房地產業是個傳統、又很本土化的產業，業界習慣於傳統思維、習慣用舊方式賣房子，卻沒注意到時代在改變、購屋族消費模式也在改變。然而，願意作出改變來因應的業者不多，而達永建設副董莊政儒正是勇於創新的少數之一。

莊政儒是達永建設董事長莊文欽的兒子，頂著台大、北京大學等名校光環，歸國與父親一起打拚。從財金跨入不動產開發，不僅沒有水土不服，反而還創造亮眼成績；由莊政儒操刀的「達永春嶺」、「達永．沐夏」，均創下成交新高價與快速完銷的紀錄。

『如果蓋出來的房子連自己都不喜歡、都不想住，那寧願不做！』達永建設副董莊政儒斬釘截鐵地說道。七年級生的莊政儒，雖然外表有幾分稚嫩年輕樣，但談起房地產業生態、市場分析卻相當精闢，個性穩健老成，彷彿身經百戰的沙場老將。

莊政儒表示，「公司營運沒有奇怪花招，就是務實面對市場而已。我們就順著趨勢走，不跟市場對賭。」抹去過去的多頭思維，改用買方立場來進行建案開發。營建延續達永建設歷來堅持的高品質水準，良好格局是基本要求。圖面只求好、不求快，只做消費者要住一輩子的房子，而在價格上則要讓利。

談到經營，莊政儒並沒有年輕人常見的血氣方剛。他貫徹『吃魚身哲學』，不吃魚頭、不吃魚尾，只吃肉質最多的魚身；他強調『前面十％、後面十％風險太大，留給別人去賺，我們只賺中間穩定的八十％』。

雖然經營策略穩健，但莊政儒銷售思維卻極有創意、跑得很快，尤其是「達永．沐夏」祭出簽訂十萬、月付二萬餘元的超低付款策略，更讓市場為之瘋狂。不過他謙虛的說，銷售策略都是團隊一起思索的結果，不是自己的功勞。

只是，創意歸創意，每一個新策略在實施之前，其實都在公司內部經過多次衝撞、修正、激烈討論，才會有最終結果，過程並不輕鬆。接下來，達永建設在三重仁義段、板橋江翠北側等地都將有新建案推出，也會祭出更『殺』的銷售策略。莊政儒語帶玄機說：『請拭目以待，絕對讓大家驚喜！』

◎ 原亘建設　江怡諄總經理
珠寶界小公主 闖進地產叢林蓋高樓

長相清秀、綁條馬尾，乍看之下就像個漂亮鄰家大姐，原亘建設總經理江怡諄，從外貌上完全看不出來已在房地產打滾十幾年，在她手上已經開發過數個建案。

江怡諄是基隆在地建商原亘建設老董的掌上明珠，高中、大學時負笈至歐、美求學。雖然她喝了洋墨水，在國外生活十幾年，但心裡仍掛念著待在台灣的家人。所以，當父親開口說：『該回來還債了吧？』她便二話不說，收拾行囊從美國返回基隆。

由於江怡諄是專業的鑽石鑑定師，歸國後先在珠寶界發展，還曾是GIA台灣美國寶石研究院校友會的監事，在珠寶界小有名氣。但因父親希望她回到家族地產本業幫忙，她便捨棄身價不凡的鑽石鑑定師身份，就這樣一股腦投入不動產開發叢林當中。

雖然一開始對地產業很陌生，但在父親與哥哥引領入門下，學習力強的江怡諄很快就成為精明幹練的地產達人，從土地開發、財務規劃、產品設計到人員管理，幾乎都能一手包了。現在原亘建設分布基隆各地，知名的「橙品」系列建案，都有她指畫過的痕跡。

江怡諄最新操作的新案，正是罕見的海景指標案「港都明珠」；該案位在東岸碼頭第一排，由李文勝設計，樓高逼近百米，將是全基隆最高的住宅案。她強調，「港都明珠」創下基隆四個第一：豪宅建築第一團隊、純住宅第一高樓、建築安全第一（Afa工法加安全履歷）、海港景觀第一排。

江怡諄強調，過去建案非常講究風水格局，所以住戶大家都住得健康、賺錢，此次大膽規劃基隆第一住宅大樓，並不是代表我們年輕人好大喜功，是因為我們堅持『蓋好宅、做安心住宅』的心意不變，而「港都明珠」也貫徹了同一種理念。同時，我們也希望藉由這個建案開啟品牌路線的門。

對於未來基隆房地產市場，江怡諄分析，基隆過去數十年來房價沒有明顯上漲，這部份確實很委屈。但近年市政建設非常有感，再加上林右昌市長已爭取到百餘億建設經費，未來東岸貨櫃碼頭將遷移到西岸，東岸碼頭將變身成一顆明珠，房價會有上揚的空間，錯過實在可惜！

◎ 森祐建設　邱籼亦董事長
國際街頭舞王 房市跟舞技一樣觸動人心

外表斯文的森祐建設董事長邱籼亦，其實是個街舞高手；他曾加入過KGB舞團，還在世界街舞大賽中摘下第三名，一舉揚名國際。

雖然跳著美式街舞，但邱籼亦性格、生活卻非常傳統，是個土生土長的新豐人，從學校畢業後就到父親公司幫忙。目前推出過的建案，是新豐知名度最高的「福陽家園」系列；因為客戶認同度高，銷售表現不俗，自二○一六年迄今，短短三年間已推出九期。

從房地產門外漢，不斷跳階到建築開發能手，邱籼亦坦言這一路走來並不容易，因為要學的東西、要管的東西、要顧慮的東西太多，每樣都要注意、要權衡，才能夠把一個建案做好，並不是一般人想像中「買了土地就蓋房子」那麼簡單。

在磨練過程中，邱籼亦與父親有過許多意見不合的時候。他笑說：『以前比較衝，有磨擦就會吵起來。現在我和父親比較能捉到彼此步調，如果意見不合，彼此先冷靜一下再坐回桌上談，省略了吵架那一段。』

尤其是在定價策略上，父親認為買到一塊好土地不容易，蓋房過程也費心費力，所以提出的價格較高。但邱籼亦認為現在是買方市場，而且民眾買房負擔也大，所以提的價格較低，只要有賺就好，二人的意見差距較大。最後，大家就各退一步，取個中間點就解決了。

邱籼亦謙虛說：「現在不算是接班啦，應該說與父親分工合作，父親獵地眼光精準，我則負責後續作業。」

雖然「福陽家園」系列已經在新豐房市打出一片江山，但邱籼亦仍有個夢，希望未來能做到「品質保障、價位實在」的目標，在新豐把品牌作得更響亮。

【文/住展雜誌】實價登錄自二○一二年實施以來，資訊不實的問題最被詬病。不過，官員還未提出解決舊制弊病的有效方案，就急著推出預售屋實價登錄，讓業者怒批，價格只會變得更不透明！

行政院會已通過內政部提出的「地政三法」修正案（官方稱作『實價登錄2.0』），全案已提交至立法院審查。

與現行制度比較，實價登錄2.0有七大改變（新、舊制差異請參見圖表），分別是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買、賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等七大項。

內政部強化與修正實價登錄制度，主要是為了健全房市資訊，本來立意良善，但此舉卻引燃不動產業界怒火。業者批評，內政部「不懂興利，卻處處阻礙產業發展」。到底業者在氣什麼？實登新制有無不合理之處？孰是孰非，必需逐項慢慢談起。

預售納入登錄 業者斥不成熟

新制七大變革中，衝擊建商、代銷較大的是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等五項。

實價登錄第一個重大變革，就是將預售屋、自建自售全面納入。按現行制度，預售屋建案只要在代銷結案後三十日內登錄，而新制要求代銷每賣出一戶，在簽約之起三十日內要逐戶登錄。另，建商或起造人自售原本不必登錄，但新制也得登錄。

台北市不動產開發公會理事長陳春銅表示，強烈反對預售屋統一納入實價登錄當中，因為預售屋是債權非物權，沒有門牌號碼，登記起來麻煩很多。

其次，預售屋遇到退戶怎麼辦？這也是一個繁瑣的事情。陳春銅解釋，預售屋客戶進進退退很正常，時常有人付訂簽約後反悔退戶，然後又有新的客戶補進來，並不像成屋買賣銀貨兩訖。假如同一戶預售屋進進退退，登錄後撤下、撤下後又登錄，如此反覆循環，不僅民眾看得「霧煞煞」，業者光搞登錄就被玩死了，還怎麼做生意？

翰昌廣告董事長陳麗鳳痛批，實價登錄新制是「外行管內行」，因為政府官員不懂實務操作問題，所以才會提出如此擾民的政策。最後，就形成官員逼業者交資料，大家就擠出一份資料給政府，未來預售價格只會更混亂、更不透明。

陳麗鳳指出，若按照現制，預售屋結案後再整批登錄，對大家來說是最方便、作業程序較簡單。但若邊賣邊登錄，預售價格對周邊房價影響變大，往往會有助漲與助跌的效果，增加房價波動幅度，不利房市穩定。

退戶作假　漏洞更大

雖然多數業者反對實價登錄新制，但仍有少數業者舉雙手贊成。創意家總經理何志正認為，預售屋即時申報登錄，房價資訊會不僅更公開透明，甚至還能幫助銷售。因為成交價若立即登錄，民眾對價格疑慮會降低，「代表我們沒騙人，以後客戶來就照登錄價格買，不必浪費時間在殺價上。」

不過，何志正質疑，「實坪制推動急迫性比預售屋登錄更大，為何捨彼就此？」如果真要做也不是不行，但預售屋性質與成屋差異太大，登錄最好跟成屋分開，「官員應該研擬一套因地制宜的法令，而不是抄國外同一套制度硬套在台灣，畢竟國風不同、市場狀況不同，小心橘逾淮而為枳。」

此外，內政部還忽視一個嚴重問題，那就是「退戶造假」，對此業者都很憂心。所謂退戶造假，是指不肖業者找個人頭戶高價購屋，拉抬預售案成交價，等到若干時間後再藉故退戶；針對退戶造假疑慮，內政部缺乏可靠的配套措施。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為，政府要業者逐筆申報預售屋成交價，反而會適得其反，更容易出現造假作價行為，而政府很難稽核價格的真實性。

陳春銅呼籲，預售屋登錄牽涉太廣泛，其中光是退戶問題需要集眾人智慧，想出適切的方案來解決。若趕鴨子上架，恐怕變相推升造假風氣，大部份奉公守法的業者只能吃悶虧，最後形成劣幣驅逐良幣的窘境，官員應該三思。

查核金流　會有效嗎

當然，內政部官員早就曉得實價登錄潛藏著造假問題，所以為了杜絕預售屋申報資訊造假，修法增訂了地政機關查核權，並提高至法律位階，地政機關人員可查核交易的帳戶金流，以及稽查買方付款證明等文件。
若是價格及面積其中一項申報錯誤，先處以三萬到十五萬罰鍰，累罰三次仍未改善，則加重處以十五至七十五萬罰鍰。若是價格、面積之外的資訊申報錯誤，例如地址寫錯，則輕罰六千至三萬。舊制罰鍰一律處以三萬至十五萬，但新制罰則依犯錯情節輕重，罰鍰有輕有重。

查核金流這條法令，與香港「一手住宅物業銷售條例」相關規範相當類似，但香港造假是觸犯刑事罪，台灣則僅處以罰鍰並限期改正，相較之下嚇阻力有限。

事實上，從國外的例子證明，查核帳戶金流的意義並不大，因為若有人執意造假，那肯定要從頭假到尾、一條龍式的作假，不會明知金流鐵定被查，卻又留下小辮子給人捉。

資料需備查　藏著大絕招

建案資料需送至地政主管機關備查，也是此次修法的重點之一。新制規定，「自售預售屋者銷售前，及代銷業者簽訂代銷契約後三十日內，應將預售屋銷售資訊報備查。」

內政部地政司科長何圳達解釋，預售屋若是建商、或起造人自售，在公開銷售前必需把房屋資料送至該縣市地政機關備查；若委託代銷銷售，則與業主簽訂合約後三十日內，代銷需把建案資料送交至地政機關。
建案資料內容，包括建案位置、棟別、樓層、每一層戶別等相關資訊，主管機關則可按業者提供的建案資訊，與實價登錄資訊作交叉查核。

何志正直言，這個舉措就是「政府把業界當小偷」，一個大有為政府應是提出扶持產業茁壯的政策，怎會反過頭來處處限制產業發展呢？但他無奈的說，「民不與官鬥，政府怎麼規定，我們還是會跟著做！」

倘若這個措施如期上路，意謂著政府將能掌握全台新建案完整資訊，以後會不會開放給一般大眾檢索？這還難說。但可以確定的是，「當銷售量體、成交價格、公司股東背景全被掌握，業者賺多少、該繳的稅，一毛都逃不掉」這對不動產業者可能是一刀斃命的殺招。

大好大壞　殊難預料

雖然實價登錄新制尚未過關上路，但我們已可預期，未來勢必會出現諸多價格有爭議的成交案，真真假假，外人難以得知真相。而新制真的能夠讓預售屋價格更加透明、真實嗎？或許還要打個大問號。

【文/住展雜誌】在北台灣所有新興重劃區中，建商推案意願最強的地方，竟不是搶土地搶成一團的新店央北重劃區，也不是成交火熱的板橋江翠北側，而是位處偏遠的機捷A7站重劃區……

住展雜誌統計北台灣近三年開始推案的指標重劃區，包括新店央北、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區，以及龜山A7等，這五大新興重劃區今年上半年推案量最大者，竟然是桃園龜山A7站重劃區，讓人大感意外！

蓋房不划算　土地被冷凍

推案量最少的是三重二重疏洪道重劃區，今年上半年預計公開的新案只有「國泰悅」、「捷運京典」，案量約三十五億、共計二四二戶。

二重疏洪道重劃區推案稀稀落落，一點都不意外；如果扣除未公開的「國泰悅」，近三年來重劃區內僅有二件建案，累積總案量連十億都不到。

推案量能如此疲弱的關鍵，主要是建商取得土地價格過高；先前市府標售抵費地，住宅用地最高價衝到一七九點七萬／坪，商業用地最高價飆至約一九二萬／坪，但建案成交均價卻不到五十萬／坪。先前高價取得的土地套在高點，現在開發效益不足，建商多把開發時程再往後推了。

江翠與暫緩　新北賣最好

近期買氣一直很蓬勃的板橋江翠北側重劃區與土城暫緩發展區，今年上半年推案持續開出，其中江翠有「興富發大悅」、「歡喜市」與「遠雄江翠」，接著還有國泰、國美的新案可望開出，總案量估約一三一億、共計九八八戶。

暫緩發展區則有「璞真仰睦」、「東運御光」、「清水湛」、「金城舞︱都心花園」、「弘暉大苑」與「有富正旺」，案量達一六五億、合計約一三九二戶。

江翠北側重劃區在讓利風潮帶動之下，成交價控制在四十萬／坪至四十五萬／坪之間的建案買氣紅火；土城暫緩區多數成交價落在三十五萬／坪至四十萬／坪附近，已有數個建案順利完銷並撤場。假如這二處重劃區價格不調漲，今年買氣估仍會繳出亮麗成績單。

央北大咖多　推案卻保守

今年上半年推案量第二大的新店中央新村北側重劃區，去年與今年數度標售土地，均出現建商瘋狂搶標土地的熱絡景象，但推案動能似乎沒有想像中那麼強勁。預計於上半年公開的建案約有四個，搶頭香的是「波爾多」，接下來將有「國泰豐格」、「國美中央新村」、「全陽大璽」等案陸續登場。

新店央北上半年案量總計約一六五億，總規劃戶數約一千一百戶左右，戶數供給量都只排在第三名，低於原先預估的二○○億以上。央北除了推案量不如預期外，就連建案釋出進度也普遍落後，主要原因是建照核發速度過慢所致；其次，原土地脫標價格頗高，但房價五字頭卻守得辛苦，可能讓部份業者產生觀望心態。

二字頭低價　拉攬輕移民

與央北相比，龜山A7站重劃區雖然區段條件相差甚遠，也沒有那麼多品牌建商卡位，但機場捷運從台北火車站到林口A9站之間，最便宜、唯一二字頭房價的站點就只有A7站；機捷題材加上二字頭房價，就具有高度競爭力。

由於目前房市『低價就是王道』，因此建商湧入A7重劃區推案意願高昂，積極搶攻大台北輕移民買盤。光是今年上半年，預估推案量可達到二五五億，且預計興建戶數高逾二千七百戶，包括「鴻築金捷市」、「樂捷市」、「富宇敦峰」、「翡翠」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。

雖然A7重劃區推案規模龐大，但若均價能控制在二十五萬／坪左右，距捷運站近者均價最高不超過三十萬／坪，距捷運站遠均價壓在二十萬／坪初頭，買氣應該會很不錯，短期內毋需擔心供給過量的問題。

【文/住展雜誌】台北市都更步調緩慢，二十年來，平均每年成功的都更案不到六件。但是，光是中山北路一條路上，就有高達七件成功的都更案，摘下北市都更最夯的冠軍之路……

我國都市更新條例自民國八十七年發布實施以來，至今已約二十年。但二十年來，都更效率緩慢，一件都更案從啟動到整合成功、推案，快則三、五年，慢則十幾年，例如「永春都更案」吵了十六年都還沒迎來歡喜結局。

據住展雜誌統計，北市歷來整合成功並推案的都更建案共有一一五個，其中以大同區與中山區的都更案最多，高達十七個，再來是文山區的十三個。至於吊車尾的最後三名，分別是萬華、文山、信義，尤其信義區的都更案只有一個，可見想在信義區談都更有多困難。

從北市十二個行政區都更案件數分布狀況來看，房價相對低的蛋白區並未被建商遺棄，像大同、文山等區，都更案數量名列前茅。反觀寸土寸金的信義區，雖然建商積極插旗卡位，但能夠搞定住戶的人卻不多，慘淪為『最難搞定的行政區』。

信義區都更難談的主因，可能是屋主自認為房子價值很高，期望權利變換條件要更好才願意談，也可能是建商不願意把利潤壓得更低，給予屋主權利變換條件不夠誘人，多數都更案才無法開花結果。所以，即使信義區都更商機龐大，但建商與屋主都是看得到卻吃不到。

自主都更難　內湖區最多

在所有成功的一一五件都更案中，由住戶自己擔任實施者的『自主都更』是少之又少，雖然近年來自主都更意識抬頭，但整合效率卻極低。北市所有行政區中，大部份行政區自主都更成功案例都掛零。

最早的自主都更案，是位在中正區的水源社區；至於最多成功案例的則是內湖區，目前共有「吉祥居」、「如意琚」二件自主都更案。

屋主難突破　忠孝東路冷

如果以路（含段、巷、弄）為單位來觀察，則北市推出最多都更案的道路是中山北路，總共有「美麗國賓」、「御成町」、「富富話合」、「璞園貴象」、「醇建築」、「家居理玉」、「遠雄爵士」等七件都更案。其次，則是重慶北路，共有五件都更案。第三名是和平東路，共有三件都更案。

若再細分成路段的話，則最夯的路段是中山北路二段，歷來共有四件都更案，其次是重慶北路三段有三個。至於台北市最長的道路忠孝東路，雖然全長將近十二公里，但迄今只有一件都更案成功推出，而且是位在房價相對低的南港門牌。

從以上統計資料來看，證明都更案能不能成功的因素，與蛋黃、蛋白，或是路段貴賤無關；在房價相對較低的地區，反而會因屋主期待較低而增加整合成功的機會！

【文/住展雜誌】今年房市五二○檔期，大坪數建案如潮水般湧現，再加上北市豪宅巨額總銷挹注之下，讓推案量一舉衝破二千七百億。如此推案盛況，房市是否回春了？

住展雜誌統計，今年北台灣房市五二○檔推案量預估量高達二七三七點三三億，比去年同期暴增一千二百多億，年增幅暴增近九成，是一四年下半年房市反轉以來罕見的推案盛況。

今年五二○檔推案量上揚的主因，一是等候已久的指標豪宅終於釋出，一舉推升總推案量。二是雙北市中、大坪數建案持續湧現，搶食逐步回溫的換屋族群。三是新北、桃園、新竹等地重劃區推案踴躍，而重劃區新建案規劃多走中、小坪數路線。

大坪數量多　小坪數緊縮

台北市是五二○檔推案量最大的縣市，預估量破千億，其中光是「One Park Taipei元利信義聯勤」、「冠德信義」等兩個豪宅案，總銷金額就高達七二○億元。

事實上，豪宅案陸續登場並非偶然，因為同時間內北市大坪數建案也蜂擁而出，坪數規劃七十坪以上的建案如「One Park Taipei元利信義聯勤」、「冠德信義」、「吉美大安花園」、「正隆天第」、「拓璞」、「僑聯大千」、「潤泰奇岩」、「冠德微山丘」等，總案量高達九六○億，占北市檔期案量近八成六，相當驚人。

去年以來，外界頗擔憂北市小宅會出現供給過剩危機。但若從今年大坪數供給量瘋狂湧現的情形來看，到底是小宅供給過剩、還是大坪數住宅供過於求？現在看起來小宅似乎已安全過關，但大坪數產品卻未必。

新北豪宅少　首購首換夯　

新北市預估量約九百億，主要案量來自於重劃區，如板橋江翠北側、三重二重疏洪道與仁義段、林口新市鎮、新店中央新村北側、中和華中橋西側、土城暫緩發展區等重劃區都有不少建案公開。

在產品規劃方面，新北市與台北市走在截然不同的路上；台北市以大坪數為主，新北市則以首購、首換產品為大宗，豪宅案僅占極少數。最鮮明的例子就在重劃區，新興重劃區逾八成建案都規劃二十五到五十坪，產品重覆度過高。

上市櫃建商　十幾家參戰

桃、竹五二○檔推案主力，還是維持中、小坪數當道的基調不變，其中又以龜山A7推案動能最強，其次是青埔特區。

青埔從一五到一七年，三年來每年推案屈指可數，建商都把重心放在消化餘屋，所以三年加總起來的新推案量不到百億。但光是今年五二○檔期，青埔新推案湧現，包括「鉅陞青埔案」、「新潤A18」、「站前A+」、「成家大璽」，總量已逾百億，推案潮有死灰復燃的跡象。

此外，今年北台灣五二○檔有個特殊現象，可以看到上市櫃建商推案意願大幅提升，包括國泰、昇陽、潤泰新、中租、冠德、愛山林、遠雄、聯上發、長虹、興富發、新潤、富宇等一拖拉庫上市櫃公司，都有新案即將推出。可見上市櫃建商推案信心大增，更讓今年檔期推案潮更有看頭！