【文/惟馨周報】近一年房市買氣確實回溫；業者見狀不但再度大量推案，價格部分也未再持續讓利。然而先前買氣能夠回升，靠的其實就是降價讓利，也難怪Q2成交量又見趨緩…
引發各界關注的實價登錄2.0，上週賴揆正式拍板，隨後將進入立院審議程序。不過房產業者仍有異議，特別是針對預售屋登錄及預計回溯至101年這兩大部分，甚至還出現呼籲政院暫緩送交三讀的聲音。據此，這項應能讓台灣房市資訊透明化更進一步的修法，日後在立院恐怕還會有一番攻防。
又見買方觀望 低價相對仍佳
說到房價，其實也是最近房市又出現新變化的最大關鍵。根據本刊了解，進入第二季後，各區建案詢問度先後陸續出現下滑的跡象。對此發展，有的業者認為是因為兩岸關係再度轉趨緊張，有些則怪罪到中美貿易戰造成股市震盪走弱。不過說來說去，其實真正原因不外乎是近期新案開價又見拉高，消費者眼見價格不鬆動，當然再度轉為觀望不出手。
這樣的推論，其實也可從近期銷售相對穩定者，仍多為相對低單價區域的現況得到佐證；像是鶯歌尖山地區，就是最明顯的例證之一。
鶯歌尖山續熱 鳳鳴相對淡
由於實際成交始終維持在1字頭的相對親民水準(實約17-19萬/坪)，尖山地區近來線上個案銷況都相當不錯。其中二橋地區去年9月進場的「謙學」，成交最低約在17萬/坪，加上近學校(二橋國小)且未直接目視福地，因此稍早稱已完銷。
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| 新北市鶯歌區「謙學」。 |
在舊案陸續消化後，新案當然接續推出；如「合嘉易居邦Ⅱ」規劃26-40坪二三房共98戶，開價22萬/坪，國中街「陶哲」則推出27-40坪二、三房87戶，開價22-23萬/坪，之後還有寶佳體系佳展、協和等推案會陸續推出。
舊案動態方面，鶯歌高職附近「樂陶陶」更換代銷續售，還有10多戶可售，市區透天案「華登蒔繪」則再改名為「華登金捷殿」，剩下店面可售，開價則下調至27-28萬/坪(先前開33萬/坪)。
相較於尖山，鳳鳴重劃區則因為單價相對稍高，加上外客進不來，銷況稍顯平淡，實際銷售上同樣以相對低價的寶佳案「和瑞微美」及彈性付款的「新潤幸福莊園」稍佳。本區還有不少工地興建中，然基於下半年選舉，市況評估較保守，推出時間無法確知。
永和新案價高 認知差距拉大
相較於鶯歌，新北一線區之一的永和，買賣雙方價格認知落差就來得更大。目前永和線上個案，開價大多都在60萬/坪以上，跟買方認知(出價)則有一段落差；根據觀察，大概以捷運頂溪站周邊較高，不過也在55萬/坪上下，仁愛公園周邊次之，約50萬/坪出頭，秀朗國小周邊舊市區則是4字頭。
雖然永和在地買方目前價格認知平均約50萬/坪出頭，但新案卻很敢開價，如最近仁愛公園周邊就陸續出現高價新案。首先是剛進場的「忠泰和」，全案130戶，其中74戶可售，產品為33-46坪三、四房；重點是開價高達65-74萬/坪，而周邊舊案目前牌價大多不到60萬/坪。
不過一山還有一山高，同區預計六月公開的「三輝雙子星」要價更高；該案規劃55、60及95坪產品共254戶，目前先推A棟銷售(全案共兩棟，一到四樓為裙樓)，開價尚未公佈，但據了解業主想要賣70萬/坪甚至更高，因此爾後開出永和新天價的機率不低，高樓層更有可能見三位數字。
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| 新北市永和區「三輝雙子星」。 |
新案開價拉高的同時，則有舊案小幅降價；和上述兩宗高價新案屬同區段(保福路二段)的「永和苑」更換代銷續售。開價則小降1萬/坪，均價因此降到5字頭(實際為55-59萬/坪)。
平價楊梅順銷 新案接續推出
接著來到南桃園楊梅；和前段鶯歌類似，也是寶佳體系低單價推案銷況較，部分舊案成交甚至可低於13萬/坪；楊明國小周邊寶佳則續推新案「鴻築新米蘭」，規劃28-38坪產品共126戶，開價16萬/坪，另有6戶店面保留。寶佳另一支牌櫻花建設則在埔心新農街推新案「櫻花博」，訴求鄰頭重溪公園不過也近鐵道，產品為28-47坪二到四房共233戶，開價18萬/坪略高。
火車站前商業區「楊梅經典」則預計六月進場，先建後售，蓋十四樓大樓，坪數未定，據了解應是中大坪數規劃。近五楊高架新設校前路匝道新案「文采十悅」規劃41坪雙併三房共10戶，開價19-22萬/坪不低，儘管訴求近校前交流道，但動線並不理想。
回到埔心地區，梅獅路二段透天新案「帝品苑」建坪65-96坪，主力產品為80-83坪，廣告戶1680萬起，主力總價1980萬起，全案共8戶，稍後取得建照才會正式公開。
龍潭渴望園區 產品定位尷尬
和楊梅線上多為低單總價產品完全不同，過去以來龍潭渴望園區則一向以相對高總價、高質感別墅透天產品為大宗。不過或許因為客源侷限，加上(龍潭)市區地段最近也是低單總價產品反應較佳，因此該園區幾個新案，都刻意將總價壓低。
首先是系列案「寶得藝術家no.2」，基地在園區外圍(目前鮮少建物)，規劃三樓半連棟透天、庭院停車，建坪60-63坪共9戶，總價1088萬起，確實較同區過往同型產品低。
另一新案「日間青」也是系列二期(一期為「芯墅」)，基地就在一期旁，規劃四樓電梯雙併別墅，建坪84-86坪共12戶，總價1800-2400萬；走高總價路線(獨棟)的「大院山」則為成屋續售，還有7戶可售，建坪104-113坪，總價3680萬起。
除以上兩宗新案外，寶台機構「托斯卡尼」系列還有兩塊基地待推，量體各有12戶，預計六月同時公開，會採邊建邊售方式，總價同樣比前期略低，將壓在2000萬以下。
貸款成數不足 草漯銷況走緩
再看到觀音草漯，該區(重劃)二期莊敬路線上不少透天店面待售；由於未來草漯三期開發完畢後，莊敬路將全線貫通，成為當地重要幹道之一，因此業主多仍惜售，價格堅持不放，結果就是去化相當緩慢。另據了解，該區因為被行庫列為二級地段，因此近期貸款成數很難超過八成，也影響銷售速度。
該區(莊敬路)最新案「莊敬紐約」規劃透天住家，建坪55-66坪，廣告價888萬起共18戶；同路段「真澄Ⅱ」則將原本一樓雙套房切割為單獨套房銷售，並打出188萬總價，據悉反應不錯。
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| 桃園市觀音區(草漯)「莊敬紐約」。 |
工業區周邊丁建市場，則因為產品總價低(多為公寓華廈套至二房)，加上多採送三大家電或標榜包租促銷，因此仍相對熱絡。
該區系列案「亞悅」新推五及六期；五期產品為27-29坪三房16戶及2戶店面，總價分別為370萬起及510萬起，六期則規劃30坪三房共9戶，總價413萬起。「米蘭之星」一期則規劃雙套房，據稱買家都是投資客，二期目前則租給當地業者當員工宿舍，因此採整棟帶租約銷售模式(4千萬)；籌備中的三期，據悉也可能走二期之模式。
大園市區則還是非位在正航道底下的「德鄉w1」銷售狀況較佳，另大園工業區也有丁建新案「享耀」，規劃五樓電梯公寓24坪三房共36戶，總價388萬起。
二線新埔 再現新重劃區
新竹新埔則和其他二線區類似近期持續新增重劃區，目前全新埔共有三塊，其中仰德重劃區鄰近竹北莊敬北路，田新重劃區則為公辦，離舊市區稍近，最新闢建的自強重劃區則鄰近竹北自強北路；另除田新外，其他兩塊據悉都有限高，因此目前為止推出產品都是透天，田新則幾乎都是大樓。
田新目前線上有「竹北甜心」及「美麗華好柿」兩案；「竹」案為寶佳體系佳群建設投資興建，規劃28-38坪二、三房共110戶(含11戶店面均可售)，開價17萬/坪，「美」案則是35-42坪二加一至三房規劃共156戶(另有5戶店面保留)，開價16萬/坪。六月本區還有「御上景」將推，產品為27-40坪二、三房共159戶(含5戶店面)。
仰德最新案則是「青田境」，建坪有66及78坪兩種，共15戶，總價1388-1888萬。最新自強重劃區則有昌禾機構「歐洲計劃」籌備中，量體達300戶，設定總價將會在1千多萬(建坪約60坪)。
竹北縣三重劃區也續有新案，椰林建設將在下月推出「椰林慢漫見」，目前所知(建照)規劃三、四房，不過可能會再作變更；同區安興國小附近，另還有合石建設案將推。附近成壠重劃區則仍以低價透天為主，近期新案規模都不大。
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都計違規罰鍰與變更回饋金 豈能混為一談
【文/住展房屋網】無論是基於執法不嚴，還是相關單位睜隻眼閉隻眼，過去以來，違反建管或都計規範之所謂違建，可說是野火燒不盡，春風吹又生。尤其前陣子北桃違建頻傳公安(火災)更讓都市違建問題再度成為外界關注焦點。不過，近期爭議不止的北市中山區大直大彎北段商業宅，則其實算是相對特殊的案例。
儘管被部分民代美化為所謂歷史共業，但住展房屋網企研是認為，違建之所以產生，基本上仍是違規者貪便宜的心態使然。就拿一般違反都計規範或登記與使用名目不符的情況，多半就是房價相對便宜，產生若干誘因，如工業區的假辦公室(事務所)真住宅。
然而大彎北段商業宅，儘管都計名義上也不得登記為住宅使用，但其當初售價卻不見得比周邊住宅區便宜。當然，這是如住戶所言，當初購買時全不知情，是遭開發商矇蔽，或其實事前根本就知悉，現在也無從考證；只不過違規使用還是事實，因此仍需裁罰。但住展房屋網企研室更要呼籲，如果此事真是相關單位放水或不察，且柯P先前說要究責，那也必須追究到底，不要說一套做一套。
無論如何，該商業宅做住宅使用是既成事實；想要解套，當然還是必須循正規的都計檢討變更程序為之。不過由於房子已經蓋了，不可能採取一般的捐地變更，因此折衷之下，目前應是採取過去新北市採用的繳交回饋金模式。
不過據了解，市府目前要求的回饋金(每戶18萬)，被認為過高，加上需百分之百所有權人同意，因此被認為門檻過高，過關機會不大。另外，稍早更據傳市府專案報告正在研究罰金可抵回饋金，但這並無前例可循。
事實是，如果回饋金或同意門檻過高，兩造可另行討論之，但絕不該拿違規罰金來抵繳回饋金，因為這兩個款項根本就是兩碼子事，不該混為一談！
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