【文/住展雜誌】對建商而言，房子蓋好後賣掉現金就入袋，通常是獲利最快、且穩定的方式。但近年來建案套現速度緩慢，另一種新的經營模式—複合式開發快速興起；雖然複合式開發乍看之下並不難，但裡頭卻有不少學問，沒有想像中那麼容易……

一般民眾買房子之前，往往會先參考建案規劃；有的人喜歡純住宅社區，有的人喜歡一樓有店面，有的則偏好全棟住商混合。

對建商而言，不論哪一種開發類型，它們都具備同一種開發與獲利模式，那就是『產權賣斷、回收現金』。在台灣，可以說九成九的建商都依循這八字訣的開發模式，買進土地、蓋好房子，接著把房子賣掉換進現金，然後再拿錢去買土地，不斷循環的錢滾錢。

建商不再侷限於只賣房子

但並不是每家建商都謹守這個宿命不變，他們轉了方向，改作起「複合式開發」的生意。很多人會把複合式開發與傳統的『住商混合』型建案混淆，誤以為二種性質相同，但其實差異頗大。

複合式開發與傳統住商混合大樓最大的差異有二個，第一個是出入動線分離，住宅、商場各自有獨立的出入動線，比較不會有傳統住商混合大樓出入份子複雜的問題，外人也不易潛入住宅區內。

第二，商業空間通常不會賣斷，且產權完整且獨立、並隸屬於開發商，開發商藉由對外招商的方式來吸引商家、飯店進駐，與住宅社區管理完全分開，社區居民卻可以享受商業空間帶來的便利性、機能性。

換言之，複合式開發案的處理模式，就是把建案的住宅賣掉、取得現金，但建案裡商業空間的部份則拿來出租、賺取穩定的租金收益，或者與進駐廠商約定『包底抽成』，除了收定額租金外，還能對達標的營業額抽成。

複合式開發夯的六個理由

但問題來了，建商為什麼不單純賣房子就好，卻要轉向跨入複合式開發？

「跨入複合式開發，『因應房市景氣變化』是其中原因之一」大陸建設董事長張良吉說得坦白。他解釋，先前房市景氣好、房子好賣，經營商業設施相對有風險，但現在住宅市場並不是那麼安全，大家必須想方設法來創造收益。

大陸建設目前手上的二件投資案「Taipei Sky Tower」與「琢豐」，都是走複合式開發路線。但張良吉表示，「琢豐」算是個無心插柳之作；一開始是北市府希望「琢豐」增加商業設施樓地板面積，我們同意市府建議，畢竟捷運松江南京站旁有這麼一塊大又完整的土地相當難得，如果多點商業設施空間以提升這一帶的生活機能性，我們也樂觀其成。

最終，大陸建設選擇與寒舍集團合作，「琢豐」一到九樓委由寒舍經營，未來將開設為精品飯店，該案社區住戶還可以享有免費使用飯店游泳池的福利。

建商投入複合式開發，除了因應景氣變化和配合政府政策之外，海悅廣告總經理王俊傑提出促使建商轉戰複合式開發案的『四個可能』。

王俊傑指出，第一種可能是『為了找出路』，例如淡海新市鎮內的開發案，因為供給量大、競爭者眾，若能有知名商家的加持，容易有加分效果。第二是『考量長期收益』，開發案部份比例作為商業設施能夠收取穩定租金，長年下來投報率並不差；如「土城日月光」開發案，若是經營得好，宛如養一隻金雞母。

第三，『用完容積』，有時容積太多，若通通蓋成住宅，量體又太龐大，於是規劃為商業空間就成為一種手段。最後一個可能，目的在『提升生活機能以增加建案的開發價值』，尤其在生活機能較不足的地方，若社區樓下就有一些商家，會比較容易吸引購屋族的青睞。

跨入門檻低但經營難度高

雖然複合式開發案是建商獲利的另一個門路，但要做得有聲有色並不容易。較成功的案例，或許是日勝生旗下的「京站」。「京站」不僅使用權住宅順利脫手，以「QSquare」為主要商業空間的時尚廣場股票登錄興櫃，還計畫年底前申請上市或上櫃。

自古以來，商場上總是幾家歡樂幾家愁，並不是所有複合式開發案都能像「京站」如此風光，多的是失敗空置的案例。

張良吉表示，早年地下室屬於防空避難空間，不算容積，所以北市當時有不少大樓地下室空間都很大，可是實際上卻用不到，業者就把這些空間租給商家，算是複合式開發的雛型。

然而，適合地下室的業種沒那麼廣泛，商家經營不易，承租意願不高，很多大樓地下室就陷入長期空置的窘境，到現在仍可看到北市有些老大樓地下室閒置，無人承租。

複合式開發案中的商業空間，對於該建案的影響就如同水一樣，水能載舟，亦能覆舟。商業空間就是複合式開發案的靈魂，住宅則是外表；靈魂要散發出光芒，住宅才能夠有迷人的風采。

張良吉強調，複合式開發案成功的關鍵，必需要把商業空間經營得好；如果發展蓬勃，對建案就會大大加分。反之，若進駐的商家稀疏、甚至長期空置，就會呈現一副『稀微』（台語）景氣，恐怕會拖累同棟房價。

買到經營不善的複合式開發案，肯定是購屋者的噩夢，因為同社區內的商業設施空空盪盪，觀感既不舒服，房價恐怕也沒什麼增值空間。因此，如何挑選有未來性、有增值性的複合式建案，肯定是購屋者要先上的第一堂課！

王俊傑建議，購買複合式開發案的最高原則，就是『建商品牌與信譽』；因為品牌建商重視永續經營與企業責任，才會在商場經營管理上下足功夫，而『管理決定複合式開發案的長期價值』。

雖然複合式開發推案潮方興未艾，規模也不斷放大，但張良吉認為，這類開發案商場不必求大，因為這類商場未來會走向『地區型消費』。再者，複合式開發看似容易做，但其實知易行難，很多know-how與細節需要足夠經驗去克服。若缺乏專業團隊的奧援，儘量不考慮自營，招商委外經營會較為適合。

不過，招商也是一門大學問，必需根據每一建案的地點、個別條件，去尋找適合的廠商。其次，商場內必需要有大品牌、高人氣的指標店家進駐，由他們扮演『帶路雞』的角色，比較容易聚集人氣。這就是為什麼有些建案要與知名影城、飯店合作，合作一旦談成，就可贏在起跑點了。

房價增值性看商場的興衰

民眾若想買複合式開發案的房子，必需先暸解到它的特質。因為複合式開發案與一般建案不同，一般建案價格起落與房市景氣關係較大，但複合式開發案的房價消漲，與商業設施發展榮枯有密切連結；商業設施越優質、管理越好，則住戶越便利，房子越值錢。

面對複合式開發案的興起，不少購屋者趨之若騖，目前北市內的相關建案銷售多開出紅盤，成交價比周邊一般建案還高。至於是否值得，那就得看未來的經營團隊了。

【文/住展雜誌】隨著經濟好轉，以及北市調降豪宅稅，近期豪宅交投狀況，似乎由前幾年的慘淡轉趨穩定，熱銷案也逐漸增多起來。業者看好買氣回春，數個超豪宅建案緊接在今年登場，三百萬／坪的彭總裁防線，隨著總裁換手，似乎已有被突破的可能……

二○一四年下半年到一六上半年，因為房市修正導致富豪縮手，豪宅建案乏人問津，市場陷入愁雲慘霧當中。但一六年下半年開始，豪宅掀起一波讓利潮，成交量逐漸擴增，許多豪宅案陸續傳出成交回溫的好消息。

上億元豪宅　熱銷案頻傳

到了今年，豪宅市場似乎還延續著去年的氣勢。先是在年初，敦化南路「敦南樞苑」最後一戶簽約完成，全案正式完銷。同區「華固敦品」開賣僅一個多月，可售二十九戶就賣掉十餘戶，表現十分搶眼。

南京東路一段「元大晶華」，今年第一季才剛始潛銷，很快的只剩個位戶數可售，預期還沒公開就可能已經完銷。另，大直地區最高建築「西華富邦」，近期不僅交投轉趨活絡，且成交價格也相當漂亮。

負責銷售「西華富邦」的宜華國際、台北萬豪酒店副總經理蘇慶福，明確表達豪宅市場『已經回春』。他透露，從去年底開始，看屋人潮就激增約三成，而今年來感受到買氣強勁回升；光是今年一到四月，「西華富邦」就已成交十戶，總價較低的一○八坪戶別賣得最好，現在已所剩無幾。

蘇慶福強調，今年雖適逢選舉年，但政策已不再打房，豪宅市場回歸到市場正常機制，先前看房子看很久的潛在客戶陸續出手，再加上近期有一些『倦鳥歸巢』的大陸台商，回台尋找自住的房子，所以近期成交狀況明顯好轉。

大賣有條件　雞犬難升天

近期豪宅市場佳音頻傳，難道今年是豪宅將否極泰來、止穩回升的關鍵年嗎？

向來眼光精準、有『房市鐵嘴』美譽的長虹建設董事長李文造表示，現在是『個案表現』的時期，惟有符合『三好』條件的豪宅案才能創造熱銷成績。

所謂三好，指的是地段好、建商口碑好、價格好；其中，「價格好」是說售價要讓利、合理，才能吸引民眾的目光。這類建案賣得好，不代表其他建案都能賣或景氣已全面回升。

以專業經理人之姿掌舵的華固建設總經理洪嘉昇，因定價策略極為精準，去年光是豪宅銷售額就高達百億。他說，近期詢問度確實增加許多，但豪宅市場還是處在『問的人多』的階段，成交量雖然增加，但整個豪宅市場成交比仍偏低。成交比低的原因，在於買、賣雙方還處在價格拉鋸戰。

目前詢問的買方都希望得到一個划算的價格，但賣方有成本、獲利考量，售價總不能無止盡調降，所以必需找到雙方都能滿足的合理價格，成交才能夠加速。這意味著，今年每家公司表現不一樣，會有個案表現突出，但應該不會出現『全部一起好』的榮景。

除了價格導致個別豪宅案銷售冷熱有別之外，蘇慶福認為現在豪宅案競爭者眾，產品需要作出差異化、跳脫市場區隔，擁有自己的特色，才能在市場上脫穎而出。他以「西華富邦」為例，指該社區擁有五星級飯店服務，三年多經營有目共睹，已塑造出不錯的口碑，不少已購客還會介紹朋友來買，形成新的富人聚落。

超豪宅　檔次升一階

雖然，三位業界大老對豪宅景氣沒那麼樂觀，但還是有業者動作積極，預計於今年釋出的豪宅『』：「ONE PARK TAIPEI 信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」、「Diamond tower」，每個建案都重金邀請國際建築大師、或知名事務所設計，地段又是上上之選，把台灣豪宅推升到更高一階檔次。

其中，「ONE PARK TAIPEI 信義聯勤」是普立茲克獎建築大師理查‧羅傑斯，以及曾為英國皇室效力的室內設計名家凱莉‧霍彭等人聯手打造，號稱內外皆美、聳立於大安森林公園第一排的帝王建築。

「冠德信義」則由澳洲建築師事務所與台灣豪建築師事務所合力之作，全案含三塊基地，強調是一層一戶的空中立體別墅，冠德建設更宣稱是『最後一個豪宅案』，短期內將不再蓋新豪宅。

「陶朱隱園」獨有的旋轉外觀，早已是國、內外知名的豪宅案。除了外觀特別，還是全台第一個私人汽車可以『搭電梯』到家中的建築，外傳總銷金額高達五百億，每坪開價逾四百萬，將創下全國開價最貴建案的紀錄。

「Diamond Tower」則由日本丹下憲孝建築師事務所規劃操刀；該案一棟分回給財政部，另一棟為住商複合式大樓，一到五樓為商場，六樓以上為住宅，與其他三案純住宅規劃不同。另一個最大差異，該案不僅是『』裡唯一的都更案，且最小坪數壓到三十坪，是唯一有百坪以下格局的豪宅案。

彭總裁防線　即將被突破？

四個新豪宅案將於今年陸續釋出，市場熱議突破『彭淮南防線』（成交價一坪三百萬）的可能性。除了新四大豪宅案外，線上銷售中的「西華富邦」、「皇翔御琚」，也曾被點名是『三百萬俱樂部』的熱門建案。

對此，蘇慶福強調，「西華富邦」現階段開價不好說，但成交單價『絕對不會超過三百萬』。一來是目前房市氛圍還沒那麼樂觀，而且當初銷售時設定目標，就沒有想要超過彭總裁防線。二來是彭總裁雖然已退休，但『防線還是會遵守』，預料其他建案成交價要超過防線的機率也不大。

洪嘉昇分析，現階段台北市成交價有足夠條件挑戰三百萬的建案，算一算『不會超過三個』；然而，建案本身條件雖好，但市場條件還不成熟，預期今、明年豪宅案成交價都難以超過三百萬／坪。

洪嘉昇進一步表示，其實豪宅、一般產品應該切開看，光看豪宅價格意義不大，若要觀察房市落底與否，應該看一般房型價格能不能止穩，而不是看豪宅價格會不會創新高。以目前而言，價格普遍比景氣高峰下修了十五個百分點，這也是買、賣雙方比較能接受的水位。

業界普遍不看好豪宅價格突破三百萬／坪，這個結果或許讓許多人感到意外，但根據《住展》雜誌市調資料顯示，一五年來迄今，北市一線豪宅案多數成交價落在二○○萬／坪至二二○萬／坪之間，只有少數能拉到二五○萬／坪，差三百萬防線還有一段距離。

難道，三百萬／坪真是台灣豪宅無法衝破的天花板嗎？李文造：「即使真的有建案成交單價超過三百萬，那也只是極為稀少的特例，或許會成為一時熱門話題，但不會產生拉抬作用，對整體市場影響不大。」

李文造解釋，高端客層需求仍在，豪宅不是沒人買，但這類客層成交慢、磨合期長，即使運氣好磨到一、二個成交單價超過三百萬的客戶，那也只是少數中的少數，不能夠代表市場全貌。他更透露，未來二、三年不會再規劃豪宅案。

以前大鍋炒　現演獨角戲

雖然近期豪宅成交量放大，顯示豪宅市場可能已經走出谷底，但因整體房市元氣還未完全復甦，未來走勢仍不能過度樂觀。

以往多頭市場時，豪宅會產生『漣漪效應』，高價豪宅帶著周邊一般建案齊步上漲。但從三位業界大老的分析來看，今年豪宅市場可能不像過去那般大鍋炒，而是自己演獨角戲，個案成交價、銷售狀況，不見得會與整體房市同步。若期待新豪宅釋出帶動房市回升，機率可能也不大。

【文/住展雜誌】房市反轉以後，房價下跌早已不是新聞，差別只是跌多跌少的問題。然而，新竹地區房價卻逆勢走強，近一年不跌反漲，主要原因可能與電子科技業景氣榮景有關……

北台灣房價被看衰，但卻有一個地方房價不跌，笑傲江湖。據住展雜誌統計，北台灣各縣市新成屋、預售屋房價表現弱勢，台北市、新北市、桃園市、基隆市與宜蘭地區價格繼續下跌，但新竹地區房價相對穩定，而且年漲幅超過四％，表現相對亮眼。

新竹薪情好　房價往上拉

新竹地區今年房價來到三十三萬／坪，較上一季微漲○點一萬／坪；若與去年同期相比，則年漲○點九萬／坪、年漲幅逾四％。新竹地區近一年來因建案成交狀況穩定，甚至出現數件「秒殺案」，市況有感回升促使價格走揚。

為何新竹近一年多來市況翻揚向上？似乎與電子科技業景氣大好有關，相關產業人員不僅仍是當地房市購買力的主要客源，且成交速度也比其他縣市快。有業者更表示，台積電員工出手速度與購買力最強。

近期新竹成交量最大的地方是關埔重劃區，主因是指標案讓利帶動買氣；至於房價最強的地區則是竹市東區的「八大學區」，區內供給少、需求高，幾乎沒有建案降價，卻多還能順利賣掉。

桃園近一年房價表現也不差，雖然今年房價下挫至二二點四萬／坪，但價格水準與去年相同，全年房價呈現平盤、沒漲也沒跌。雖然桃、竹目前房價仍未回到多頭高峰，但似乎宣告已擺脫急跌期，表現已經算相對亮眼了

舊建案讓利　大台北創低

相對於桃、竹地區，大台北地區房價走勢相對疲軟，大台北房價連袂創下反轉以來新低點。台北市房價為八二點九萬／坪，雖然近一年來房價僅跌○點五萬／坪、年跌幅約○‧六％，但這是一三年以來新低點。

新北市房價跌至三十八萬／坪，比去年同期跌掉一‧七萬／坪、年跌幅稍微擴大到逾四％。新北市今年房價創下一三年以來新低，且房價走勢比北市更弱。

台北市基本上還是延續著「新建案開高價，舊建案再降價」的態勢不變，只有極少數新釋出的建案走讓利路線，代表著多數建商還是抱持著「試水溫」的心態，先以高價先試探市場反應，視反應優劣再調整價格。

新北市則是「龍頭帶頭殺，龍尾往上擺」的特殊狀況；所謂龍頭，是指新北首府板橋，以及永和等地房價持續下探，但蛋白區如鶯歌、汐止則不斷有天價案出現，龍頭、龍尾價差不斷縮小，走勢十分詭譎。

跌幅擴大　宜蘭補跌段開始？

至於東台灣的宜蘭，似乎已進入補跌段，單季房價下挫逾三％，近一年跌幅擴大至約五點五％，主因是二、三千萬的高總價透天案降價所致。基隆市房價為十九點二萬／坪，房價已連續四個季度壓在二字頭以下。

從北台灣各縣市房價走勢來看，多數建案成交價仍很務實，「向市場低頭」，以降價來刺激買氣。雖然，有少數高價熱銷案出現，但畢竟只能算是特例，獨木難撐大局。假如未來政、經面若無重大變化，房價要大跌幾乎不可能，但要大幅反彈，機率也不高。

【文/住展雜誌】俗話說，買房子要看三個重點，地段、地段，還是地段；但想把房子快速賣掉的也有三個重點，價格、價格，還是價格。只要價格夠甜美，房子就有人搶著買。

建案完銷、撤場的速度變快了嗎？據住展雜誌統計，北台灣今年銷售中建案數量為一三二三個，較去年減少二十個、季減約一點五％，這是房市反轉以來，單季建案數量首度出現二位數減少。但若與去年相比，則年增十七個、年增幅約一‧三％。

北台灣銷售中建案數量逐漸減少，代表建案完銷、或撤場的速度比增加供給速度還快，所以線上累積的建案才出現減少。近期建案銷售速度加快的主因，是建案姿態放軟，讓利給民眾來增加成交量，這也顯示「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，這句話說得真沒錯！

賣壓雖減輕　案量忌暴增

一四年算是房市反轉的關鍵年，當年銷售中建案數僅八八七個。隔年暴增至一一○六個，一六年又攀升至一二○六個。到了一七年，銷售中建案數量又走高至一三○六個，今年建案數才首度出現二位數減少，賣壓終於減輕。

一五年、一六年北台灣推案量銳減，但銷售中建案頻頻走高，主要是建案降價幅度不足，買氣疲弱，以致建案滯銷。但一七年買氣已經明顯好轉，建案平均銷售率也止跌回升，但銷售中建案數量卻再創高的關鍵，是因為建商放手推案、推案量擴增所致。

從近年銷售中建案數量創高來分析，代表房市買氣差時，待售建案數量快速堆疊，但市場買氣回神時，建案數量卻未見減少，這透露出建商推案速度高過買氣復甦動能，「減量經營、穩健推案」仍有其必要性。否則，高估市場買氣而大規模推案，反而會增加賣壓與價格戰的可能。

重劃區地多　推案量也多

在北台灣各縣市行政區中，銷售中建案數量前五大行政區依序為竹北、桃園、中壢、林口、新莊。
從上述幾個銷售中建案數量較多的行政區來說，如竹北、桃園、中壢、林口、新莊、淡水與板橋，其多數供給量幾乎都來自於指標重劃區；由於重劃區素地多，再加上發展前景好，所以建商推案意願居高不下，如竹北的縣一、縣二、縣三與高鐵特定區，或是桃園中路、經國、中正藝文特區等。

換言之，房市修正至今三年多來，大多數重劃區賣壓並未消失，只有稍微減輕而已；原因是舊案賣完，但新案又不斷湧現，建案數量減少的速度就不如預期了。雖然建案減少不如預期，但竹北、板橋、淡海等地新建案銷售速度已經加速，熱銷案頻傳。

一言以蔽之，建商如果想要建案賣得快，將價格調降到買方的滿足點是最迅速的方式。只不過，現在如果主動降價，民眾反而會觀望、等待再降多一點，建商也是難為啊！

【文/住展雜誌】房市到底會不會在今年落底？雖然各家看法不一，但押寶的建商似乎多了起來。因為從推案量觀察，竟出現爆發性成長，代表建商信心升高，是近五年來罕見的狀況……

房市推案量通常代表著建商看待房市的信心，因為唯有看好後市，建商才敢放手推案；假如看衰後市，往往會暫停或延後開發計畫，推案量就會減退。而從近期統計資料顯示，建商推案信心似乎止穩了！

建案湧現　案量上修

據住展雜誌最新統計，北台灣今年推案量上修至二○二六點五一億，較上季減約四七七億、季減幅約十九％；若與去年同期相比，則年增近三百億、年增幅逾十七％。由於每年第一季通常是推案淡季，所以推案量季減是正常狀況，所以觀察重點會放在年增減幅上；而從年增幅高達二位數來說，今年建商推案信心正快速上升。

若與近年第一季作比較，今年北台灣推案量已中止連四年縮減，且成長幅度並不小。這顯示推案量似乎已經觸及谷底，以及建商信心回升。雖然推案量止穩，並不代表市場歌舞昇平，但起碼建商已不像過去幾年那麼悲觀，透露出去年以來回升的買氣，建商確實「很有感覺」。

新北量大　基隆最少

北台灣各縣市中，以新北市推案量最大，供給量約七五五億，其次為台北市約五八四億，桃園則以約四百億居第三大。

各縣市推案量普遍上修，僅基隆維持原本水準不變。基隆近期房市表現相對沉寂，去年推案量僅約三十九億，今年推案量僅約九億，市場相對冷清。去年以來，基隆房市的輕軌題材來得快、去得也快；因輕軌題材就已急速退溫，再加上缺乏指標案或有感降價案刺激，線上銷售中的建案價格不再放軟，買方也提不起勁，成交淡如水，建商在基隆推新案顯得興趣缺缺。

豪宅登場　北市爆量

從各行政區推案排行觀察，可以看到供給量有限的台北市終於出量，尤其以內湖區推案最為踴躍；雖然內湖供給量大，但因近年房價修正不少，四期重劃區更有建案直降至五字頭，且受惠於內科龐大的住宅需求，成交表現不差，建商推案意願也較高昂。其他如中山、文山與松山等區，推案量也都不小。

事實上，今年北市推案量極可能爆出大量，主要案量來自於伺機公開的豪宅案。預計大約年中至下半年，大安、信義等區案量將會激增，甚至超越北市其他行政區。

新北市則以重劃區推案為重心，例如新莊、板橋與土城，大部份供給量都源自於重劃區。雖然新莊副都心成交均價下修到四字頭，但仍有建商老神在在，高價案陸續釋出；從先前的潤泰，到今年的遠雄、中悅，在在顯示同區域內的建商定價策略、和建案價差都十分極端。

板橋江翠北側重劃區、土城暫緩發展區不僅是近二年新北市推案重區，更是成交爆量、建案熱銷的焦點區；雖然這二大重劃區供給量龐大，但因價格平實，建案賣得搶搶滾，建商前仆後繼搶進推案，預期今年推案規模會再進一步擴張。

以今年大台北地區來說，台北市推案重心關鍵字是「豪宅」、 「都更」，新北市則是「重劃區」，而這種推案趨勢，勢必造成「高價」、 「讓利」的極端化發展；到底是高價賣得好、還是讓利最熱銷？其結果如何，將透露出這波房市修正的路還有多遠。