【文/住展房屋網】台灣的房子都是誰在買？是手頭上有滿滿養老金的退休族？還是年收入百萬起跳的高薪份子呢？據比價平台彙整金融聯徵中心的房貸資料顯示，國內的購屋主力並非手頭較寬裕的高薪族或退休銀髮族，而是年收入未達百萬的青壯年青貧族。

據該平台所作統計，去年我國貸款購屋者，高達68%年薪低於百萬，年收入少於60萬者(即月薪低於5萬)更將近4成，與一般大眾認為的「房子都是有錢人在買」的印象落差甚大。

這樣的統計結果看似意外，但其實不難理解。住展房屋網企研室分析，對高資產族而言，購屋的投資目的遠大於自用目的，然而近年房市景氣顛簸，投資獲利的可能性降低，因此高資產族目前對於前進房市自然沒有太大興致，導致這幾年富人的購屋佔比相對低。

市場投資氛圍消退，取而代之的是自用剛需支撐，而退休族與高薪族，恰恰多半不屬於剛性買盤，因為這些享受豐厚經濟果實的民眾，很多名下早就有不只一間的房子，沒有在歹時機購屋的必要；反倒是中低收入的青壯年，雖然負擔能力不太好，但因應生涯發展，有必需購屋的迫切性，才會在盤整時期冒險入市。

此外，收入在中低水位的青壯上班族，正好是補貼性購屋政策的適用者，加上景氣跌宕之際，業者為提振買氣，大舉推出低自備、無息公司貸等降低門檻的優惠購屋方案，使本來與無緣買房的青貧族能跨越障礙晉升有殼族，故而促成近年青貧族反成購屋主力的景況。

青壯上班族一圓購屋夢，看起來似乎是件好事，但實際上可不見得。因為若無業者讓利促銷與政府政策助攻，大多數青貧購屋族其實是欠缺買房能力的；當中許多利用低自備方案買房的民眾，甚至很可能低估了後續的還款壓力，一旦將來讓利效應退卻、補助政策更迭、利率走升、實質薪資持續倒退，青貧族的負擔壓力將比想像中更巨大，辛苦買下的房子，最終恐落入法拍悲劇，行庫也將面臨更嚴峻的呆帳問題。

而當前房市這種放低門檻、擴大客源的方式，換個角度想，乃是一種需求的虛胖，因為在原始狀況下，許多人其實不具備購屋養房的能力，然而業者眼看買氣提升，又再增加供給量，對房市發展而言，實非健全的走向。

【文/住展房屋網】一度因陸客大舉來台而熱鬧非凡的國內旅館市場，在對岸政權限縮來台旅客人數之下，最近負面訊息頻傳；先是各大風景區飯店住房率下滑，接著台北六福皇宮更因無力負荷高額租金，日前正式宣布年底前將結束營業。

六福皇宮吹熄燈號，儘管有說法認為，是該飯店本身經營不善，但也有旅館業者憂心忡忡，甚至提出所謂三大警訊，而其中之一就是供給大增導致供過於求。

觀光局資訊顯示，2008年國內旅館有3,259家，隔年金融風暴影響減至3,199家；近年受到開放陸客利多激勵，旅館業者積極拓點，導致家數暴增2015年家數，年增率達3.4%，平均每三天就新開一家旅館，隔年年增率更超過8%。去(2017)年陸客人數衰退，但旅館家數仍年增近7.5%，來到3979家之歷史新高。

的確，主要就是受到政府開放陸客來台政策的激勵，不僅前些年飯店業猛蓋新據點，一些非旅館本業者，也投入這塊市場；老舊大樓活化改裝為旅館的情況，就比比皆是。就連房地產業，也有原本規劃銷售的建案，因為反應不如預期，改成商務飯店作長期經營的案例。

事實上，旅館和辦公室、商場等，原本就都是商用不動產的範疇，因此住展房屋網企研室認為，房地產業者前進飯店業，並不難想像；如日勝生很早就在北投投資加賀屋溫泉飯店。近幾年開發商積極轉型多角經營、分散風險，像是興富發、皇翔、宏普等業者，就都陸續加入飯店經營業。

當然，過去幾年供給過度膨脹，導致現在飯店市場確實供過於求，房地產業者選擇此時進軍飯店市場，或許要面臨更劇烈的競爭。不過就如最新加入行列的國內知名大型代銷海悅廣告所言，他們最擅長的是房市產品規劃；因此就算跨足飯店業未能得到預期成效，但最後至少還是能夠再回頭固守本業，亦即進可攻、退可守。這點，確實是旅館業本業所沒有的優勢。

但住展房屋網企研室指出，儘管飯店同樣可歸於房地產業，但飯店經營和建案銷售還是隔行如隔山，適合兩種產業的地段區位也不盡相同；以海悅跨足的北市舊議會現址來說，就有著不能登記作住宅使用的限制。因此，就算找來國外知名飯店品牌合作，代銷或建商轉進飯店業，恐怕仍將面臨相當大的挑戰。

【文/住展房屋網】台灣人趕流行、一窩蜂，不是一天兩天的事；從最早的葡式蛋塔、巨蛋麵包，到晚近的美式甜甜圈、雷神巧克力棒，哪麼不是在短期內製造極高聲勢，但到最後一樣回歸平淡？

同樣地，最近一段時間興起的髒髒包及夾娃娃機，現在當然還正流行；但就過往經驗判斷，這兩個東西遲早會被其他新事物取代，變成下一個蛋塔、下一個雷神巧克力。

不過有趣的是，和以上『前輩』的命運有些不同，夾娃娃機竟意外成為近年店面高房租高空置率下的靈丹妙藥！

原來，一來隨著房價被炒高，店東跟著不斷漲店租，這樣就愈來愈少業種能繼續支撐，結果就造成近年一級商圈人潮持續絡繹不絕，但店面空置率卻居高不下的怪異現象。這點，確實是之前蛋塔及甜甜圈颳起搶購旋風時所沒有的狀況。

尤其，夾娃娃機店面和賣蛋塔或甜甜圈不同，前者幾乎不需配置現場人力，幾乎省去人事成本，等於只需付若干電費就能開業；加上現在夾娃娃正流行，不需擔心營收。即便以往一級店面店東多半排斥這類業種，不過現在情況是，有收入總比沒收入好。於是，以往可能只會在夜市或次級地區看到的夾娃娃機店面，如今大剌剌進駐忠孝敦南一級商圈。而這樣的情況，隨著房價繼續居高不下，可能還會維持相當一段時間。

只不過，即便夾娃娃機經營模式確實特殊，可視為全新的營利模式，但到最後夾娃娃一定還是會褪流行；於是住展房屋網企研室不禁要問，下一個拯救一級商圈店面高空置率的妙藥，又在哪裡？

事實是，不可能總靠這種短期流行事物，來解決店面空置問題；釜底抽薪的辦法，還是對症下藥，一方面政府必須進行有效的產業轉型，提高產業附加價值，進而拉高勞動者薪資，再者則要針對閒置空屋(無論店面或住宅)課徵空屋稅，而如果空置房舍持有者願意降租活化，則以減稅鼓勵之。如此一來，才有可能化解因房價炒作飆高造成的一級商圈店面空置，乃至空閒房屋過多的問題。

【文/住展房屋網】在房地產的世界裡，容積多寡，可說是業者最看重的事情之一。所謂容積，簡單來說，就是某塊基地可以蓋的樓地板面積多寡，因此容積愈高，就代表業者可以賣的坪數愈多，利潤也就愈豐厚。

正因為容積是最主要的銷售財源，使得業者無所不用其極爭取拉高容積率，藉以擴大獲利；而政府也樂於以容積作為獎勵，因為對政府來說，放送容積幾乎是紙上作業的無本生意，又能讓官商皆大歡喜。因此近年政府在面對危險老屋重建、都市更新、產業缺地等問題時，總把送容積當作萬靈丹。

然而容積放送的政策，其實存在許多副作用。首先是對都市計畫的否定，都市計畫可說是城市發展的根本規範，一塊土地有多少容積，都市計畫都有明確規範，但容積放送，等於徹底打破都市計畫的根基，使其遭受質疑與扭曲。

其次，拉高容積率，意味著土地開發強度提高、樓地板面積大增，人流活動也將顯著成長，但四周的道路、公共設施，如果仍是按最初的都市計畫設置，而沒有等量提升，則勢必對公共環境與道路交通造成衝擊，若相關配套不夠確實，附近居民的居住品質恐將惡化。

「開發強度高引發交通疑慮」，這句話聽起來是否有濃濃的既視感？這句話正是近年來民代封殺社宅的理由之一！過去許多社宅在籌建過程中，都被民代以戶數太多、周遭交通不堪負荷為由，要求地方政府修改規劃或減量，否則就拿刪減預算做要脅，以致我國社宅建置的進度，遠遠落後已開發國家水平。

但面對同樣拉高會開發強度、造成區域交通負擔的工業區立體化、危險老屋重建等容積放送的政策時，這些反社宅的民代竟完全都不作聲，雙重標準讓人看了萬般噁心。

為何負面效應根本完全一樣的兩種政策，一個遭民代大肆抨擊，另一個卻不見民代為民喉舌？住展房屋網企研室直言，一切都與選舉利益有關。不同於社宅的受益者大多是一些平民百姓，容積放送政策下的受益者，多半是地主、建商與企業財團，這些人正好是政治人物最大的獻金貢獻者。

加上今年適逢選舉，準備大打選戰的政客需錢孔急，自然不敢發聲得罪金主。但這種見風轉舵、只為看重自身政治利益的惡質作風，嚴重辜負了公眾所託；對這種兩套標準的政客，我們應趁著年底選舉的機會，善用手中選票，予以最嚴厲的制裁！

【文/住展房屋網】近年來無人娃娃機店快速展店，許多商圈的菁華店面被娃娃機店所攻占。面對無人娃娃機店的興盛，有人預言遲早會出現「蛋塔效應」，或是視為「商圈沒落」的象徵。但住展房屋網企研室表示，多數人在面對新形態商業模式時，往往用舊思維去看新的事物，又急於為其下定論，但這都言之過早。

住展房屋網企研室表示，早年若經營夾娃娃機店，通常一個店面內的所有機台，都是「場主」所有或承租，場主及其合夥股東承擔盈虧。但近年無人娃娃機店與過去最大的不同，是增加「台主」的角色；所謂台主，是向場主租一至數台不等機台，並且自己放置娃娃來讓民眾夾取。

比如說，場主租下一個熱門店面，每月租金十萬，但該店面放置十五台機台，每台以月租金8千到1萬不等的價格出租；這麼一來，場主變成二房東角色，而台主而變成租客與營業個體戶的角色。對場主來說，向台主收取的租金大於付給房東的租金，賺頭並不少；對台主而言，自己毋需承租店面營業，只要租單一機台即可營業，付出的租金成本減少，風險就會降低。

住展房屋網企研室指出，隨著夾娃娃機蔚為風行，場主與台主間的租賃又加入分潤的行為，類似百貨、商場的包底抽成。如果機台租金低，淨利抽成就多；如果機台租金高，除非位在極熱門地點，否則通常就不會額外抽成。但抽成較為麻煩，大部份場主還是以賺租金為主。

場主與台主，其實是一種相生模式，關鍵在於分散投資風險；而夾娃娃機店的運作模式，則是「隱性分割店面」的概念。這種作法是不是似曾相似？多年以前紅極一時的「格子店」，運作模式也極為相彷，只不過營運類別不同罷了。

但與格子店截然不同的是，夾娃娃機店還附帶著「技術」、「賭」、「成就感」的消費行為與回饋，它能讓人沉迷、不斷去消費。而夾娃娃機快速展店的關鍵，則在於台主投入門檻、成本雙低，又具有零裝潢成本優勢，但獲利空間卻很大，畢竟多數人技術不佳，除非遇到高手「清台」才會賠錢。再者，即便夾娃娃機會設定「保夾」，但保夾金額可能是物品成本的數倍，賺頭還是有的。

住展房屋網企研室認為，現在無人夾娃娃機之所以能夠進駐熱門商圈，成功背後因素就在於分散風險、低門檻與高獲利，其實是一種具創意的商業模式，唯一的問題是門檻低，過度展店就會面臨惡性競爭。

事實上，競爭者過多造成店家倒閉，哪一個行業都是如此，並不只會發生在夾娃娃機店，所以用蛋塔效應來形容，那真是過度放大檢視了。假如一昩的用異樣眼光來看待這種新形態的商業模式，卻沒有看到背後的創新與店面運用的新模式，那真的太過敷淺了點。

【文/住展房屋網】稍早內政部公佈最新人口結構資料顯示，全台灣已正式步入高齡社會，也就是65歲以上人口超過14%；其中，六都當然以北市『最老』，高齡人口比例已超過16%。而以目前這樣的速度評估，加上台北市房價繼續居高、繼續逼走青壯受薪(勞動)族群，大概再過兩、三年，台北市就會率先成為超高齡直轄市，全台灣步入超高齡社會，也只是時間問題。

台灣社會人口結構老化，早就不是新聞，甚至被部分人士(學者)認為是國內房地產市場的長線最大利空。不過住展房屋網企研室觀察發現，開發商似乎沒看到利空，只看到長線二字，從短期內業者的動作來看，他們似乎沒把人口老化的必然衝擊當作一回事。

的確，根據目前一般預估，2025年前台灣人口紅利還是正值，也就是平均每個青壯人口需扶養仍低於0.5人(包含65歲以上高齡人口及15歲以下未成年人口)。在這樣的情況下，建商當然是繼續買地、儲備原料。

因為對建商來說，從購地、規劃、融資到推案(預售)，如一切順遂，不要遇到重大或突發性利空，短則兩、三年，長則五到七年，資金都還是能回收。況且現在出手購地，基於市場買氣正緩步回溫，短期內獲利機會仍相對大；尤其過去十年多頭，多數建商累積雄厚本錢，所以只要短期未來仍有獲利機會，沒有建商不會想要再賭一把。

不過長期來說，這樣的如意算盤可能愈來愈難打。因為隨著出生率持續探底，未來勞動人口比例，將以幾乎等比級數的速度快速下降，而10年後人口紅利由正轉負，住展房屋網企研室認為，房市需求面的質量都將出現變化。

首先，當然是剛性需求量減；因為青壯勞動人口減少，房屋首購需求一定比現在少。再者，雖然總人口數不至快速下滑，但高齡人口比例增加，代表換屋需求將出現明顯變化；以往可能因為家庭人口數增，需求坪數較大、房數要較多，但未來退休族可能只有兩個人或更少，坪數房數需求都減少。不僅如此，軟體需求上也會完全不同，未來無障礙或通用設計需求將會愈來愈高。

這樣的變化，到最後還是會影響投資意願或行為，房市置產或保值目的之購買行為，更將會變成更少人的遊戲。不過住展房屋網企研室認為，以上狀況，至少五年內還不會發生，因此目前雖然確實有房市業者提出相關憂慮，但真正做出因應的還是極少數，且充其量是增加通用設計產品的量，或投入高齡長照宅的經營。

那麼，到底台灣房市會不會步日本後塵，出現房市崩壞？目前看來，機率其實不低甚至因為老化速度增加，崩壞的時間點可能還會提早。事實是，如果政府對於目前的人口變化及低薪現象，仍提不出有效對策，或還是繼續只會用灑錢的方式來消極鼓勵，那麼以目前人口結構問題，就真會成為台灣長期房市的最大利空！

【文/住展房屋網】近年房市不景氣，因此只要有稍稍能增添賣點的話題出現，都會被拿來往區域房市上頭貼金；如先前公佈的台北米其林指南，就被媒體用「獲選熱區」、「米其林摘星一條街」等題材，拉抬獲選餐廳附近的房市。

除了米其林餐廳，高質感人氣書店的設置，亦常被當作區域房市的利多，甚至還有建案以此為主要訴求，希望能賣好一點的價錢；但住展房屋網企研室認為，人氣文青書店進駐，固然有助提升住家環境質感，但要說房價會因此鍍金，可就有些誇大了。

最近有房仲業者統計，雙北獲文青書店加持的地方，房價表現多半不錯，但這些地方即使沒有書店，房價也不會差。就拿最近話題頗夯、有日系蔦屋書店(Tsutaya Bookstore)進駐的內湖與松山來說，書店所在的區域，早在書店進駐前，就有高人氣的商圈與軌道建設加持，故房價並非因書店強勢，而是本來體質就不錯。

面對影城、書店、餐廳，甚至高檔月子中心等都能被渲染成房價利多的亂象，住展房屋網企研室建議消費者，在購屋時，不妨以「條件刪去法」來檢驗利多的真實性；比方說，一地同時俱備捷運、賣場、影城、書店等多項條件，消費者可深入思考，少了哪一項，會使您打消購屋念頭，而該項最能左右您購物意願的話題，才是真正會影響當地房價的利多因素。

當然人氣書店的存在，能為居家環境添加一些書卷氣，對住家質感的營造，相信是有幫助的；同時這些書店也不失是一個放鬆、休閒的好去處，讓附近居民的性情獲得陶冶，因此書店對區域而言，主要的影響層面在軟性氣氛，而非房價表現上頭。

往現實面看，縱使人人都喜歡住家附近開一間高質感的文青書店，但「喜歡書店」跟「喜歡花大錢買在書店附近」終究是兩回事，畢竟在紙本閱讀逐漸式微的時代，逛書店早已只是久久一次的偶然休閒，而非居家生活不可或缺的一部分；既然不是生活必需，那它對房市的幫助，就真的不會太顯著。

【文/住展房屋網】住宅租賃市場在我國官方的眼中，向來不太受重視，時至今日，政府對租屋市場的掌握度仍相當低落，使得租賃市場宛如黑市，租屋族權益難受保障；若是收入水平在水準之上的一般租屋族，在我國一片「價高而質劣」的租賃市場上還有一些選擇的空間，但對經濟弱勢者而言，想在城市之中棲身，只能屈就現實，委身安全、衛生狀況俱差的頂加、違建等都市死角。

這些經濟弱勢的租屋族，一旦遭遇變故，即使市面上仍有不少閒置物件可租，對他們來說也不可能負擔得起。就拿下月即將拆除重建的北市斯文里整宅都更案來說，雖然北市府撩下去親自擔任實施者，讓都更案得以順利推動，但不是屋主的弱勢租屋族，既領不到補助，又無法找到能力所及的房子搬遷，在拆遷在即之際，淪為都更佳話底下，不被重視的悲慘人球。

許多人會說，既然無力負擔都會區的高租金，何不搬到郊區或鄉村去呢？住展房屋網企研室認為，若明白弱勢者處境的人，絕對不會說這種話，因為弱勢者通常對城市具有高度依賴性，離開城市，只怕連生存都有問題。

最現實的問題就是，因為城鄉發展不均，一旦離開城市，待遇能糊口的工作機會少得可憐，然而生活消費卻又沒有比城市便宜太多，加上許多弱勢者都有龐大的醫療需求，而這也正是鄉村極度缺乏的環節，回鄉除了省下房租，幾乎無異於等死，與其坐以待斃，許多弱勢者寧可委身城市尋求一線生機。

而城鄉發展落差、醫療資源不均、薪資所得低落、物價居高不下、居住空間不足等問題，都是政府責無旁貸的職責，因此政府理應積極對弱勢租屋族伸出援手；比方說，盡速建置數量充足且租金便宜的社宅，作為都更人球及其他弱勢者的安置宅，讓他們不用在欠缺保障的租屋市場中流浪。

現階段我國社宅推動屢遭惡質政客阻撓，租屋市場又不夠健全，即使租賃專法已三讀通過，在執法不嚴、漏洞百出的情況下，弱勢民眾仍難獲得生活保障；於此同時，政府又大力推動都更、老屋重建等政策，可預見將來如斯文里弱勢租屋族的都更難民將愈來愈多，因此住展房屋網企研室認為，官方應立即檢討對弱勢租屋族的安置配套，對他們伸出更多援手，以充分保障全體國人平等的居住權益。

【文/住展房屋網】為了實現2025非核家園的政策支票，民進黨政府可說是顧此失彼；為了補足和四確定不商轉之後可能的能源供應缺口，民進黨政府重啟新北深澳電廠擴建案，卻因為日益嚴重的空汙問題，而依然遭到環團及當地人士強烈抗議。

無獨有偶，為了振內需、拼經濟，民進黨政府同樣是無所不用其極，結果最後竟然又把腦筋動到都更改建頭上；殊不知前朝推動都更最大謬誤，就是把都更當作產業火車頭、拼經濟的工具，結果不但使得都更淪為爭利戰場，更由於都更整合牽涉人民私權的暫時剝奪，必須小心為上，但拼經濟卻得在短期見效，於是不僅發生文林院強拆之憾事，最後更落得條例被判定(部分條文)違憲的下場，讓都更陷入完全停擺的窘境。這一切的一切，都是源於(都更)政策推動的動機及出發點大有問題。

結果，現在被拿來當作拼內需的引擎，還不止都更，甚至連居住正義最後一道防線之公共社會住宅也被納入！如此這般，社宅政策推動註定將會失敗！

持平而論，如同都更改建，興辦社宅確實能為營造業帶來可觀的產值；從這個角度看，社宅興辦當作點燃內需能量的引擎，算是無可厚非。然而住展房屋網企研室指出，增加營造產能充其量是興辦社宅的附加價值，絕非政策目的，社宅政策的真正目的，是保障社經弱勢者的基本居住需求；因此重點不在於硬體(建物)興建或建材配備，而是要讓有需要的人租得起，且能有最基本的居住品質。社宅興建完工後，從租金訂定到營運管理，才是社宅政策成敗的關鍵！

結果，如今政府卻大剌剌地宣告，以興辦社宅當作拼內需的引擎；這樣的動作，不僅本末倒置，更證明主事者完全曲解了社宅的政策目的。再說得更白，社宅其實具有高度的社會福利政策色彩，如果誰想利用社會福利事業來拼經濟，那肯定是腦袋有洞！

想當初選舉期間，小英喊得振振有詞，但如今看來，民進黨政府推動社宅的的心態和動機，顯然根本不是著眼於保障弱勢居住需求，而這幾乎等於提前宣告，就算最後政府兌現社宅量體的支票，該政策仍將以失敗收場！