【文/住展房屋網】今年的928檔期，高雄房市很熱鬧，不僅在地建商將推出新案，北部業者也打算南下共襄盛舉，包括甲山林、達麗等建商，都將趁著928大檔在高雄推出大案，讓人對高雄檔期的房市表現充滿期待。

有道是「強龍難壓地頭蛇、不是猛龍不過江」，北部建商敢南下與在地業者拼場，自然是有備而來。為了與當地業者做出區別，北部建商在產品規劃上，將訴求精品化，也就是把台北那種設計周延、整體感佳的風格帶進南部，企圖以質感力壓在地建商攔截買氣。

雖然北部建商對於南下較勁信心滿滿，但住展房屋網企研室認為，倘若北部業者的精品化住宅，價格也如同精品般昂貴，則實際銷售表現，可能將與預期有一段不小的落差。

過去並非沒有北部建商南下推出精緻產品，在地民眾對北部建商的風格，其實並沒有那麼陌生；因此精品宅的賣點，不見得真能為南部市場帶來耳目一新的新鮮感，接受度也可能打折。

此外，過去北部業者南下建案，多數銷況差強人意的原因，就是在於以北部「質感愈好、價格愈高」的思維進行價格定位；然而南部傳統上的市場風格，就是講求「俗又大碗」，時至今日仍沒有太大的改變。因此業者的「東西可以好，但價格不能高」，若比照北部模式開高價，銷路勢必遭受衝擊。

況且今年以來高雄買氣回溫，主因在於房價有感下修，現今不論是高階產品還是一般住宅，價格基本上都在同一個水平，未因產品質感高低而有顯著差異，故北部南下的業者若不從善如流，那就得做好理想與現實存在落差的心理準備，以免屆時希望愈大、失望愈大。

【文/住展房屋網】近年以來，北台灣數個新興重劃區都出現建案價格戰，導致房價直直落，而類似現象往往成為媒體報導的焦點。住展房屋網企研室認為，新興重劃區房價修正並非壞事，因為有利大量人口移入，對重劃區發展是利大於弊，長線來看反而有助於房價形成強力支撐。

當房價從2014年下半年反轉至今，我們可以發現許多新興重劃區房價出現明顯修正，例如淡海新市鎮從25萬／坪左右，一路下滑見到1字頭、新莊副都心從一坪五十幾萬，最低殺到見3字頭，一般建案成交則落到4字頭、桃園中正特區從高點的三、四十萬，最低降到2字頭、青埔特區更從3字頭均價，直殺到20萬初頭，最低還有1字頭成交價。

新興重劃區房價下殺，外界多把原因歸咎到「重劃區房子蓋太多、沒人住」，但住展房屋網企研室認為這種說法並不客觀。

我們必須暸解，新重劃區房子蓋得多是必然的歷程，每個新重劃區都會經歷過N波交屋潮；重劃區越大，要經歷的交屋潮越多次。這一波房市修正的因素，與政策性因素關係較緊密，和供給量是否過多關聯性並不大，且重劃區供給量大小與價格修正幅度，也未呈現必然性。

從台灣早年到現在的重劃區開發案，幾乎每個大型重劃區在開發初期都會面臨質疑，包括現在的信義計畫區，也曾被批評「空城」（當時還未有『鬼城』說法）。

住展房屋網企研室分析，過去重劃區的發展過程，「初期以相對低廉的單價、一般型家庭房型為主流」，低房價來吸引家庭式購屋者買房、入住；等到重劃區開發進入中、晚期，人口入住到一定的量、開發用地逐漸減少，這時候重劃區優質的環境被認同度會更高，就會出現高單價的豪宅產品，進一步推升重劃區房價。

但金融海嘯以降，由於房價飆漲過快，新重劃區推案模式顛覆過去慣性，有些重劃區在開發初期就出現高單價豪宅、或者房價飆漲過快，例如副都心、中路重劃區、青埔特區等地。這種發展模式，只會吸引置產、投資客，反而阻礙以自住為目的的購屋者入住；實際入住人口量低，重劃區發展不起來，連店家都沒幾間，就種子重劃區房價虛漲的因子。

而近二年新重劃區房價出現大幅度修正，可望把重劃區發展模式慢慢導回早年重劃區正常的發展過程，能夠回到「低單價吸引人口入住」的基礎上。

等到人口到一定的量，重劃區優質的居住環境、逐漸萌芽的商圈將會形成新的生活圈，「有人才有市、有市才有價」。屆時住宅需求度拉高、房價的支撐度更強。放長線來看，新重劃區仍可期待！

【住展房屋網/綜合報導】我國文創園區深陷商業掛帥、文藝薄弱、創新不足的窘境，早已不是新聞，只是年年被各級民代、媒體狂批，卻年年不見改善，以致文創園區不文創的情況日益嚴重，就連主關機關文化部也守不住文藝本質，旗下五大文創園區的文化藝術空間配置都不足15%，人潮最多的台北華山園區，藝術家進駐的空間甚至只有0.64%；放眼望去，整座文創園區幾乎全被辦公室、餐飲等商業性設施佔據。

對於文創園區既無文化且欠缺創新/創意，藍綠民代都各有一番批評與見解；藍委陳學聖直呼藝術家根本被放棄，綠委吳思瑤則希望政府能拿掉量化緊箍咒，讓文創園區真正扶植文創，同時也批評台灣對文創的想像過於單一，抑制文藝創新/創意的發展。

立委批評有其道理，但住展房屋網企研室認為，更精確的說，應該是台灣「企業」對文創的想像過於單一，也就是只著重「產業獲利」而忽視創意，才是導致文創園區不文創的罪魁禍首。

台灣的文創園區多半委外由民間企業經營，對企業來說，處於發展初期的文創事業，基本上賺不了什麼大錢，將地段好、人潮多的文創園區空間提供給貨真價實的文創事業/藝術家，就營收的角度來說效益不大。

反觀商辦、餐飲店家市場接受度高，更能獲得穩定收入，如此一來，文創園區自然往商業靠攏；畢竟比起扶植一個從頭做起的道地文創事業，賺這些已有一定基礎商業店家的錢，顯然是比較輕鬆的。

這種只賺輕鬆錢的做法，可以說是全台各大企業最喜愛的獲利模式，放到房市上頭也不例外。現今房市處境之艱辛，大概只比文創事業好一點點而已，面對艱困環境，該做的應該是充實產品內涵、以高附加價值取信消費群才是，但多數業者依舊只想賺輕鬆錢，因此仍奉行精簡成本、拉高價位、賣一戶賺兩戶的傳統獲利模式，使得產業始終難以在民眾心中建立良善且不可或缺的堅實形象。

其實房市轉型與經營文創事業一樣，轉型/開創初期雖然艱困，但後續成功創造出品牌力與獨特性後，產業收益將翻倍成長：因此住展房屋網企研室呼籲，企業應盡速改變對「傳統獲利方程式」的迷信，才能為產業帶來長久且充沛的前景與利潤。

【文/住展房屋網】青埔華泰名品城OUTLET第一期開幕營運後，近日青埔車站附近的「國泰人壽產專區開發案」也舉辦動土典禮，將興建「國際商務城－複合商業大樓」，總投資額高達二百億，預計2020年完工。雖然外界多以利多來形容，但住展房屋網企研室表示，青埔房市的真正利多，或許在於桃園航空城，其他的開發案挹注房市能量不大、且效果也不夠顯著。

住展房屋網企研室分析，幾年前青埔特區房價之所以被炒上天，關鍵在於中央打包票要推「桃園航空城」、再加上機場捷運題材發酵，首先受惠的就是青埔特區。當時青埔房市充滿無限想像，吸引大量台北投資客南下「見房就搶」，掃貨式的買房行為，將青埔房價最高推上4字頭。

但成也航空城、敗也航空城，當航空城徵收遇阻，航空城計畫因種種因素為之停擺，同時投資市場也回復理性，盲目追價的行為銳減，導致青埔房價直線滑落。起先，在多數建案成交均價還在30幾萬時，某特定建商祭出26萬／坪破盤價搶市，隔年再往下殺，最低殺到1字頭。

雖然價格下殺慘烈，但多數業者仍對「機場捷運通車」存有期待，所以開高價的建案還是所在多有。不過，機場捷運通車後反而利多出盡，最關鍵的航空城仍未推動，能夠推升房價的台北客仍小貓沒幾隻，只剩桃園在地客撐盤。

但對桃園人來說，現在青埔最低雖然只有1字頭，但成交均價還是要20幾萬／坪，這個價位在桃園有太多選擇，沒必要非青埔不可，也因此種下青埔房市清淡的種子。

住展房屋網企研室認為，青埔房市若想要翻身，單靠民間建設、以及桃園在地客源恐怕不夠，一來是客源有限，無法消化龐大供給量，二來在地客能接受的單價偏低，無法有效拉抬房價。除非桃園航空城啟動，把多金的台北客再吸引過來，青埔房市才能明顯回溫。

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【文/住展房屋網】自2018年起，預售屋雨遮、屋簷將由現行的「可登記、不可計價」，更改為「不可登記、不可計價」，將是台灣不動產登記的重大變革。住展房屋網企研室表示，雖然法規已確定上路，但預估明年線上銷售中的建案，大多數雨遮還是會計價，與民眾期待會有極大落差，再加上計不計價、登不登記太混亂，恐會讓明年房市買氣繼續觀望。

住展房屋網企研室分析，明年起上路的預售屋雨遮、屋簷「不可登記、不可計價」，規範範圍是2018年起取得建照的預售案，但2017年底以前取得建照的預售案將維持「可登記、不可計價」制度，至於新成屋建案，則是「可登記、可以計價」。另，中古屋的雨遮、屋簷，也是「可登記、可以計價」。

大抵來說，明年線上銷售中的預售屋、新成屋建案，其雨遮、屋簷可能會出現「可登記、不可計價」、「不可登記、不可計價」、「可登記、可以計價」，這種一國三制的荒謬狀況。

雨遮登記一國三制，聽起來像在繞口令，消費者是更有聽沒有懂；在這種情況之下，消費者怎麼可能會快速決定購屋？買氣怎麼會大幅回升？這種紊亂的登記、計價制度，將成為明年房市買氣復甦的另一個變數。

住展房屋網企研室認為，雨遮登記制度亂遭遭，不只會衝擊到買氣，有些消費者因不明就裡，很可能因會誤解而造成消費糾紛，即使合法登記、計價雨遮的建案，也極有可能會被投訴、舉發，「為什麼官員說雨遮不能登記、計價，你們還在計價？」

類似這種問題，不只內政部該提前宣傳新制度，業者也該把問題攤在陽光下、向消費者好好解釋清楚，以免房子沒賣成，還莫名其妙被檢舉。

【文/住展房屋網】被柯文哲視為重要政績，北市府西區門戶計畫重要環節之北門圓環周邊地區重建計劃，終於在上月底完成啟用。這個區塊，本來應該是呈現台北舊城的重要意象，不過如今完成後，大概只有周邊原本複雜的交通動線變得較為簡單。其他部分說實話，都是差強人意，因為稍早就傳出有用路人誤闖北門廣場，原因是相關標示不清。

不過更誇張的是，廣場中有關歷史文化的文物重塑，可說非常草率。因為文史學者發現，北門廣場模擬城牆原應以唭哩岸石舖設，卻用中國進口黃砂岩，而且廣場解說牌東門和西門照片放錯，台灣府淡水撫民同知林達泉肖像誤植，錯誤多到簡直可玩「大家來找碴」。北市工務局則坦言清點尚未完成，驗收至少得到十月之後。住展房屋網企研室則認為，柯市府恐怕是為世大運趕場而『提前』開放北門廣場，但這種對文化歷史缺乏尊重、毫不考究的狀況或心態，恐怕不單單是趕場就可以解釋的。

其實政府相關部門對歷史文化的不夠重視，不光從台北市府『處理』北門廣場可以看出，隔壁新北市也好不到哪去。日前就有報導揭露，位於新莊的公辦更新案武德殿周邊區域，保存維護當地歷史文化古蹟，也是該更新案的重要部分；不過由於相關權責單位不清，甚至互踢皮球，導致該案至今毫無動靜。

如今不光是更新區域完全停擺，就連最基本的古蹟維護也沒做，讓當地如今形同廢墟。就有鄉民質疑，根本就是新北市朱市府擺爛，好讓整個區域到最後可以順理成章全部拆掉，重建現代建物；更簡單地說就是：拆古蹟、炒地皮。

更荒謬的是，原本該負起最大責任的新北市文化局，竟然表示是在該更新案啟動前，該區管轄權在警察單位(新莊分局)手上，所以他們無從進行相關作業。這是什麼理由？明明武德殿已被列為法定古蹟，既然如此，在地文化單位就應立即且積極進行相關作業，怎會因為管轄權還不在自己手上，就一副事不關己的樣子！如此這般，難怪台灣各地古蹟，就算被列入法定文資，需予以保護維護，但到後來被破壞，甚至偷拆的案例仍時有所聞！

其實古蹟保存維護和都市建設現代化，不一定是衝突的，北市北門廣場重建就是個很好的示範機會，可惜北市相關單位草率行事。不過，北門廣場還有補救機會；相較之下，新莊武德殿的狀況就更讓人感到汗顏；原來我們的政府官僚，眼中只有開發開發再開發，對歷史文化保存的態度則是相當輕率！

【文/住展房屋網】自房市景氣從103年下半年反轉向下後，歷經三年起伏，雖然期間偶有反彈，但整體價量表現依舊難與多頭時相提並論；眼看等了一年又一年，都還等不到房市重回春暖花開時，不少地產界大老接受媒體採訪時，仍忍不住開砲，指責政府的打房政策對產業傷害甚深。

雖然打房政策的確對房市反轉產生推波助瀾的效果，但住展房屋網企研室認為，大老們直到現在還把房市不好的原因，通通歸咎到政府打房上頭，這理由實在不太充分。

畢竟蔡政府上任以來，房市政策只有鬆沒有緊、只見放寬不見緊縮，政策遑論打房，根本是愈來愈友善，因此若地產界現在還在罵政府打房拖垮房市，著實難獲社會大眾認同。

蔡政府上台後，對房市的友善政策可謂不勝枚舉，諸如危老條例修法、行庫房貸解禁、前瞻計畫放送利多等等，或多或少都對房市有拉抬作用。至於過去曾提及的實坪制，改朝換代後官方幾乎絕口不提，再再顯示政府打房早已是過去式。

政府對房市頻送秋波，甚至引發國人不滿，認為在房價修正有限、都會區價格仍高不可攀的情況下，政策屢屢鬆綁，將使民眾更難買到房子，同時也質疑政府壓根就與財團眉來眼去、暗中打情章，直呼執政黨應改名為「資進黨」才對，嘲諷意味十足。

況且政府上台至今，不論是行政院長林全、立法院長蘇嘉全，還是內政部次長花敬群，大小官員都不斷重申不打房立場，更直言房市是經濟火車頭，意圖以房市復甦帶動經濟成長的意圖濃厚，而蔡政府就任已一年多；換言之，這一年多來，政策面都處於友善，此時業界再拿打房來為房市表現不佳開脫，已不具任何說服力。

住展房屋網企研室認為，現今房市復甦緩慢，主要仍是價格不符買方期待所致，而在政策日趨友善的情況下，業者寧可以拖待變，而不願直截了當的實質讓利的消費者，此舉又一再造成買賣磨合期拉長，使房市的全面復甦更加遙不可及。因此若想挽救當前仍低迷的房市買氣，最好的方式就是採實質讓價、薄利多銷的銷售策略，而非一再拉政府打房來合理化自身不願讓利所造成的銷售苦果。

【文/住展房屋網】為解決工業區缺地問題，政府可說無所不用其極；除了廣設產業園區、前瞻計畫納入相關規劃外，最近又出新招。根據相關報導揭露，經濟部正研擬放寬將特定工業區容積提高到1.5倍，凡具綠色生產、智慧製程，且位都市化程度較高區位的工業區，廠商可申請將容積率由現有的210-240%提高至300％，最快本月下旬草案會送至行政院；初步評估，土城、樹林、平鎮及台中等10處都會型工業區將受惠。

然而，對於這項放寬，住展房屋網企研室認為十分可議；因為缺地是一回事，放寬容積影響層面則更廣，實在不該貿然放寬。

容許住展房屋網企研室再次強調，容積是否是公共財，若干產業界還有異議，但無可否認的則是，其代表的是一個區域開發的容受力；是故，如果該區域公共建設質量沒有增加，則實在不宜浮濫增加或容許移轉。如果真要增加，則必須回歸都市計劃程序進行該做的審議。

而經濟部提出的方案，雖然宣稱僅限都市化程度較高的工業區，但所謂都市化程度較高，就真的代表該區周邊交通及公共建設能量足夠？還有，增加的容積及樓地板面積，乃至潛在的人員活動需求，又該如何紓解及負荷？這點請問經濟部是否真有考量到？再者，具綠色或智慧製程的產業，就真的比較不會對周邊區域造成過度負荷？

平心而論，舉凡都市更新、綠建築，甚至是重劃區大面積限時開發獎勵，過去以來，官方為了推動若干政策，或單純只是促銷土地，方式卻是凌駕都市計劃濫給容積，結果就是造成開發密度過高的都市災難；如今錯誤的事情又一再地做，好像容積不用錢，給額外容積不會有任何副作用一樣。

這樣胡搞，難怪台灣都會地區上下班時間動輒塞車、生活品質每況愈下，而且近乎完全無解；更諷刺的是，這完全就是政府自己(濫給容積所)造的孽！

【文/住展房屋網】根據報導，新北市準備在二重疏洪道興建國際少棒場地；不過少棒專用場地無論是投手丘至本壘板、各壘包之間及全壘打牆距離，都比正式場地規格小，因此有新北市議員另提異議，認為應該蓋的是一般成棒規格的場地，這樣不光是少棒賽，也可辦一般賽事，資源可做更有效運用。

要不要有少棒專屬場地，各方看法不一；但住展房屋網企研室認為，這個場地選址其實很有問題；因為包含二重疏洪道兩側在內，河川地本應是在風災大雨來臨時，做為河水氾濫疏洪之用，應該盡量減少人為設施設置。是故，河川地拿來蓋運動設施，無論場地規格是什麼，其實都不適合。

說到場地規格，其實還有更離譜的，那就是坐落於內湖四期，剛啟用不久的台北國際網球中心。就先別說網球界人士批評的交通不便、光害及位居航道下等問題，原本官方說好蓋1萬個座位的國際標準級中央球場，還誇口將可邀請到球王、球后等級者來台比賽。

結果咧，相關單位(據說柯文哲也有份)後來卻又以除辦比賽外，其他時候不可能滿座，形同浪費為由，自行縮減超過一半，縮水到4千席；別說是當初說好的ATP一級賽事，就連500分級的二級賽事也沒資格辦！

而官方自行縮減場地規模的理由，說實話也真的令人啼笑皆非；因為別說是網球四大滿貫賽了，很多職業二級賽事也都有按規定須超過6千席的專屬球場，如果按照台灣官方上述標準或理由，那麼這些場館是不是也都是浪費，都該縮減席位？

大家都說，運動是最好的外交；從眾多運動界台灣之光，包括過去大聯盟的王建民、網球的盧彥勳、高球的曾雅妮，到最近的羽球一姐戴姿穎等，就都可茲證明，政府應該也看得很清楚，正是這些努力打拼的運動員，為台灣爭取到若干的國際能見度(而政府又幫了多少？當然這又是另一項議題了…)

但是，小從運動設施蓋在不適合的河川地(因為負責的是水利或高灘單位)，大到號稱的國際級運動場館根本虛有其表，這種外行領導內行的狀況層出不窮；而且住展房屋網企研室還要指出，這些場館中看不中用也就罷了，竟還淪為周邊建案拿來哄抬房價的題材，真是不勝唏噓！