【文/住展雜誌】一般而言，法拍屋價格略低於市價，因而成為購屋民眾撿便宜的最愛。而法拍屋代標業者指出，最近競標者變多，所謂的『破上拍』現象更是開始增加；這是否代表，現在是搶進法拍市場的好時機？

由於買賣雙方對價格認知逐漸出現落差，使得最近這兩年，房市成交量降到谷底。而由於目前房市買方多期望價格下修，致使價格低於市價的法拍屋，成為不少人競逐的目標；而這樣的情況，近來似乎愈加明顯。

法拍市場 乍現搶標潮

國內法拍屋市場研究機構之寬頻房訊，日前就發布訊息指出，最近國內法拍屋市場，出現了更多所謂的『破上拍』現象，也就是法拍屋的拍定價格，比前一拍的底價還高(如：第三拍拍定價格超過第二拍底價)。最近更傳士林某屋齡三十六年的老屋，吸引超過兩百人搶標，其中近八成是有效標，此乃法拍史上頭一遭。

統計中還顯示，相較於去年同期，今年上半年無論是得標率、得標件數，比例上都有增加；儘管幅度不算大，不過就目前市場氣氛及成交狀況而言，仍是值得注意的趨勢。

逾放屋加溫 復甦前兆

回顧這一波房市十年大多頭之前，也就是約民國八十九至九十一年，當時整體房市仍處盤整階段，然，同時段法拍屋市場已轉趨活絡，搶標逾放物件更蔚為風潮；果然沒過多久，整體房市景氣就大步復甦；因此法拍屋市場的熱度，某種程度上或可視為房市景氣復甦的先期指標。

那麼，近半年法拍屋市場投標情況開始轉趨熱絡，這是否說明，房市真如業者所言，已築底完成，正朝復甦之路邁進？此外，這些競標者是逢低買進、準備轉售套利的投資客，還是一般自用消費者？畢竟不同的投標目的，其後續影響大不同。

法拍屋競標 多自用者

寬頻房訊發言人徐華辰表示，根據他們觀察，現階段進場的投標者，多半還是自用或非短期投資目的者，心態上則還是想撿便宜居多。

透明房訊總經理籃茂山則表示，就他觀察，目前破上拍的情況還不算多，但參與競標法拍物件的買家，確實比前兩年增加。不過他也認為，目前的競標買家多屬自用消費者；而隨著脫標率提高，加上整體市場買氣回穩，投資客將可望出籠，畢竟一般來說，法拍物件拍定價格還是低於市價。

但徐華辰則分析，短期內法拍市場的投資客比例仍不會明顯增加，畢竟目前房市充斥讓利降價風氣，投資客仍暫時蟄伏或轉戰其他領域。至於破上拍，則多是條件相對特殊(較優)的物件，實非全面性現象。

時機歹歹 投資客仍蟄伏

國內知名房市投資客，人稱帥過頭，三黃一劉之一的黃家進，觀點則又有些不同。他表示，自己早在八十八、八十九年期間就已進行法拍屋買賣操作；而破上拍從來就不是什麼特殊現象；過去幾波法拍屋市場極盛時期，都很常見。

比如九七年金融海嘯前，他嗅到房市開始反轉向下，因此暫時退場；接著九八年馬政府調降遺贈稅率後，就可見拍定價格高於前一拍底價的情況，因為(投資者)預期房價將快速上漲，那時候真的是有標到就賺到。

但現在情況，則又是另一番光景。現階段買方期待房價修正，賣方必須讓價一成到一成半，才能順利成交，加上市場習性通常追漲不追跌；因此真正專業的投資客，現階段還是暫時以租代售或轉戰其他領域，不會貿然進場。他更強調，投資房地產的唯一法門，並不是如現在美國總統川普說的地段、地段、地段，而是時機、時機、時機，而以目前市場氣氛論，並非進場良機。

對於法拍業者最近放出破上拍，或競標者增加等消息，他認為目的還是誘使更多法拍競標客進場。就他觀察，目前法拍屋市場的拍定價格和實際市價差距有限，導致競標者減少，代標商機萎縮；主要靠幫買方代標為經營手段的相關業者，自然得放出一些所謂的利多消息，好吸引更多客戶上門。

撿便宜外 品質更重要

平心而論，就數據面來看，與去年同期相比，今年上半年的法拍屋市場，無論拍定率、價格或標單數，確實都比去年同期成長；但畢竟幅度有限，加上目前買方期待房價持續修正，因此仍瀰漫觀望氣氛，因此要說房市已築底，恐怕還需更多證據。

至於投資客是否真的即將重返市場，各家則有不同觀察及解讀；但有一點可確定，目前的法拍競標風，還是想撿便宜的自用客層所造就。

當然，法拍屋的底價一般仍是低於市價，直觀上確是可撿便宜的標的；然如投資客所述，現階段法拍屋拍定價格和市價差距，並沒有大到足以吸引他們重新進場，況且近期新案市場出現不少讓利降價案，更形成『新屋價低於中古屋價』的特殊現象。這些近期發展都證明，一般房市產品和法拍屋的價差其實不比想像中大；真想撿便宜，恐怕還得三思。

再者，法拍屋的產生，主要是來自銀行不良資產；也就是房貸變重或利率拉高導致申貸戶繳不出款，最後由銀行收回，進而成為逾放屋(再委由法院負責拍賣者即稱法拍屋)。然而上一波法拍市場熱潮，利率動輒七、八趴以上；現階段基準利率卻只有一點多％，近期各行庫為搶食房貸大餅，房貸利率更是殺到見骨。這些狀況，都使法拍屋市場不易出現低於市價甚多的標的。

消費者更得記住，並不是所有得標物件，法院都會負責點交，尤其多數逾放物件，在確定得標前，是不能進入室內檢視的；之前傳出台南法院開放帶看，完全是特例。

買房子價金動輒千萬，因此買到便宜的房子固然重要，但室內格局配置、採光等等，更是未來影響居住品質的最關鍵因素，千萬不該顧此失彼，反而因小失大。因此我們建議，除非是特殊情況，否則還是選擇市面上可入內檢視室內狀況的一般產品，較能確保日後居住使用的品質！

【文/住展雜誌】買房子最怕遇到消費糾紛，尤其是看不到實體的預售屋，蓋出來的房子與文宣不同時有所聞，能否捍衛權益，就看當時契約怎麼簽。倘若一時失神未察覺契約中的魔鬼，就只能苦吞無言的啞巴虧了……

買房子是終身大事，絕大多數民眾想必都是周遊許多案場看了又看之後，才決定是否下訂簽約，可是在簽約的時候，您是否也跟挑選建案時一樣，對手上的契約看了又看呢？

假如您買的是新成屋，檢視屋況或許比檢視契約來得重要，但如果您是買看不到實際商品的預售屋，對買賣契約千萬得謹慎以對，否則一旦遇上蓋出來的房子與業者銷售所言大不相同時，將難以確保自身權益。

這樣的提醒並非危言聳聽，因為據各地地政局稽查結果顯示，不論是雙北、桃園乃至全台各地，預售屋買賣契約違規比率都高得嚇人，民眾若未審慎檢閱契約，很容易被業者吃豆腐。

六大事項頻違規

內政部地政司司長王靚琇指出，歸納各地近年稽查結果，發現預售屋定型化契約的二十餘項應記載及不應記載事項中，下列六大項目違規情事最頻繁，呼籲消費者審閱契約時務必多加留意。

1.車位資訊不詳實

民眾買房，通常會再三確認建物及土地資訊，但對車位則未必。買賣契約依規需載明車位位置、性質(如法定停車位、獎勵增設停車位等)、形式(平面或機械)、面積、尺寸及公設配比等資訊，因為上開資訊均會左右車位價值與使用便利性，登載不實將使消費者荷包受損。

舉例來說，過去常見建商為了多塞幾個車位來賣，故意隱匿車位相關資訊，民眾等到房子蓋好，才發現車位根本停不下休旅車，想轉賣又受限車位性質難以脫手，白白損失上百萬。

2.面積誤差不找補

預售屋沒有實品，房子蓋好後房地面積可能與最初規劃有誤差。法規明定，賣方應針對各部分(主建物、土地、附屬建物及公設)短少面積全數找錢；若超過，賣方最多只能向買方要求補款百分之二。假使各部分誤差逾百分之三，買方得要求解約，但業者常將找補條款移除。

須注意的是，法規上的「誤差」，是指超過或不足，也就是說，不管建商是多給或少給超過百分之三，消費者都可要求解約，若條文只寫「不足」而沒寫「超過」，便於法不合。

消費者也許好奇，建商多給坪數應是好事，何必還要解約呢？一來是補款可能讓購屋預算超標，二來則是若多給的坪數都在公設，不僅用不到還得多花錢，想必沒人願意當凱子。

3.驗收處理不明確

房子蓋好後，需經過驗收才能交屋，若驗收過程中發現瑕疵，建商依規應於期限內修繕。為避免建商輕視驗收，法規明定買方有權保留總價的百分之五作為交屋款，待驗收合格後再撥付建商。

可是違規契約常未記載驗收條款，並將交屋款壓在百分之五以下，這樣一來，建商就可犧牲少少的交屋款以卸除修繕責任，讓消費者大吃悶虧。

4.建材規格不揭露

相信消費者一定常聽到銷售人員說，如果預定使用的建材缺貨，將以同等商品替代，這句話其實藏有蹊蹺。因為業者更換建材，需經買方同意(賣方能證明有不可歸咎於賣方的原因，則不在此限)，且建商不可使用會損害結構及危害人體健康的材料。

萬一業者違規，消費者得解約並請求房地總價百分之十五的違約金，但前提是契約必須將建材規格、廠牌及違規條款寫清楚，否則將影響消費者向建商求償或解約的權利。

5.開工日期不確實

正常來說，契約上應講明預定開工日、使照取得日為何年何月何日，但業者常將格式更動為「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。

業者指出，建案須領得建照才能動工，但官方審核建照的時間沒個準，因此要求建商把日期講明並不合理。不過地政司長王靚琇表示，業者所言雖情有可原，但法規其實已講明，若發生非可歸咎於賣方之情事，期限可順延，建議建商還是照規定來較妥當。新北市法制局主任消保官王治宇則補充，若進度延宕，消費者向建商求償乃按日計算，因此將日期說清楚，才不會產生模糊地帶。

6.違約條款不寫入

違約條款是買賣契約最重要的部分，若賣方違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項」的「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」規定，消費者可要求解約。然而不少違規契約竟對違約條款隻字未提，嚴重侵害買家權益。

個別磋商開後門

按理說，內政部既已明訂「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」，並提供範本給買賣雙方參考，業者只要依規行事即可避免紛爭，何以爭端仍層出不窮？消保官王治宇直言，問題就出在「個別磋商條款」上頭。

《消保法》第十五條明載：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」換言之，經個別磋商所擬定、更動的契約條款，效力大於定型化契約原有的制式條款，遂使建商利用個別磋商，有恃無恐地更動定型化契約，使契約內容往賣方傾斜。

更動應優於法規

所幸個別磋商條款並非業者的免死金牌，王靚琇強調，業者援引該條款更動定型化契約，需有「個別」與「磋商」事實的才行，若官方抽查發現所有契約都有相同的個別磋商內容，顯見該事項並不「個別」且不見得經「磋商」，如此一來，遭更動的契約內容將視為無效。

內政部也重申，訂定契約仍需以官方公告的應記載及不得記載事項為準據，所有更動應優於法規才是，若違反規定亦屬無效，還可依消保法，按次對業者祭出最高五萬到五十萬罰鍰；假如民眾能舉證業者隱匿重要資訊，使交易處於不公平狀態，官方更可依《公平交易法》對業者處以最高兩千五百萬重罰。

消費者舉證困難

然而王治宇表示，雖然法規看似有工具制裁不肖業者，但實務上發生糾紛時，除非消費者打從一開始就進行蒐證，否則往往難以拿出有力證據，證明業者隱匿重要資訊或廣告不實，進而達到解約目的。

再說，不動產相關行業中，房仲、代銷、地政士等都有專法加以規範，唯獨建商沒有，因此官方在執法時，只能援引其他法規進行裁罰，約束力難免不足，對此地政司也坦言確實是個難題，但鑑於建商業務涉及內政、財政與經濟等層面，若要修專法管理，可能得拉高到部院層級才行。

捍衛權益莫退卻

雖然預售屋契約陷阱重重，但只要消費者花點時間詳細檢閱，就能大大降低購屋風險。消保官更呼籲，若真遇上消費糾紛，務必循申訴、調解及訴訟等管道捍衛權益，畢竟房子價值不斐，只討回百分之幾，都能減少數十萬的損失。

【文/住展雜誌】過去房市大多頭時，新莊推案量總是名列前茅；房市反轉後，新莊推案只沉寂一年多，今年再度暴出巨量，可見得有建設、有遠景的新莊，還是建商最愛……

據住展雜誌統計，今年截至七月底止，北台灣推案量前十大的行政區依序是新莊、新店與桃園，推案量最大的新莊更飆破五百億，暫居北台灣各行政區推案量排行冠軍，相當讓人意外。

推案量前十大行政區中，有七個位在大台北，另新竹縣市則有二個，桃園則只有一個，這也顯示今年桃園市多數行政區推案大幅萎縮，建商於大台北推案的意願相對強烈；另一方面，也代表在房市盤整格局中，業者回防大台北的態勢相當明顯。

人多建設多　新莊案量湧

北台灣推案量前十大行政區，依序為新莊、新店、桃園、松山、中和、林口、板橋、內湖、東區與竹北。

其中，新莊推案量已衝破五百億，較去年同期的一一一點二億，年增約三五八％，增幅十分驚人。新莊今年各個次分區推案量均顯著增加，推案主要在副都心重劃區、上新莊舊市區與下新莊一帶，指標案如「泰舍至善元」、「遠雄國匯」、「誠美学学院」等。

近來新莊不只捷運路網建設如火如荼展開、落實，新莊龐大居住人口的購屋需求，更讓建商垂涎，因此推案一波接著一波，持續釋出市場。新莊這股推案潮預計將延續下去，下半年還有百億大案「鳳凰花園」準備釋出，總案量會再往上衝。

第二名的新店案量已逾三百億，指標案如大坪林地區「雙捷WIN」、五峰重劃區「鑫洋百景」、安坑地區「合陽天擎」，另華城地區也有數個建案釋出。雖然新店上半年推案量高，但若十四張重劃區推案延遲，下半年新案量應會走低，轉以重推案為主。

桃市首善區　中路超亮眼

第三名的桃園區，今年來推案亦比去年同期增逾二十幾億，推案集中在重劃區，如經國重劃區「忠泰幸」、中路重劃區「權世界」、中正特區「合輝雲門」。目前桃園還有數個建案正在籌備當中，尤以中路重劃區、火車站前站等區塊較多，包括國泰、富宇、合遠、京澄等業者手中都有建案，預期下半年推案依然踴躍。

下半年推案量將進一步衝高的，除了上述的新莊、桃園外，還有板橋、竹北，以及暫未入榜的大安、文山、中山、土城、中壢，年底前均有指標案預計開出，排行榜有可能大幅度改寫。

從今年推案分布的狀況來看，推案多集中在如江翠北側、桃園中路重劃區等新興重劃區，或是舊市區傳統菁華路段，近期可以發現業者紛紛亮出手中王牌，開發位在菁華地段的建案、並開出天價，以期望避開房價修正的衝擊。然而，此舉能否讓民眾心甘情願買單？現在仍難料。

【文/住展雜誌】今年上半年房市交易量明顯回溫，大舉挹注賣方的信心；尤其是台北市的新建案，第二季價格開高高，似乎不願再降價，使房價出現止跌反彈……

住展雜誌統計北台灣今年Q2新成屋、預售屋房價數據，台北市出現止跌反彈，宜蘭則持續創新高，而基隆市、桃園市，新北市與新竹地區則同步走跌。北台灣Q2各縣市房價漲跌互見，雖然台北市微幅反彈，但回升力道仍弱，預估下半年還會維持在盤整格局不變。

高價案輩出　北市價翻紅

台北市Q2新建案均價約八三點七萬／坪，較Q1微幅上揚○點三萬／坪，季漲約○點三六％；近一年來，北市每坪房價跌掉二點七萬，年跌幅約三％。

北市Q2房價止跌反彈的主因，雖有豪宅案釋出，另有數個一般型建案開出天價墊高房價，但同時亦有部份舊案出現破盤成交價，建商大降價套現的案例零星出現，最嚴竣的是北投區，如奇岩重劃區外緣殺到四字頭、捷運明德站周邊則驚傳破盤價五字頭，形成『新案漲價、舊案降價』的極端局面。

宜蘭縣房價表現更為強勢，Q2漲至二三點八萬／坪，較Q1微漲○點二萬／坪，季漲幅約○點八五％、年漲幅約六點七三％，再創歷史新高。宜蘭房價看回不回，一路直奔雲霄，主因是今年來大樓建案多、單價又高，帶動整體房價走揚。

降價風來襲　新北跌得多

房價相對弱勢的則有新北市、桃園市、新竹縣市與基隆等地，其中新北市在新一波有感讓利案陸續開賣衝擊下，房價跌幅較重，Q2均價跌至三八點九萬／坪，單季跌掉○點八萬／坪，季跌幅約二點○二％、年跌幅約三點四七％。

跌幅第二大的基隆市，Q2挫至十九點六萬／坪，再次跌破二字頭大關，季跌幅約二％、年跌幅約五點三一％。近一年來，基隆大型指標案讓利引擎嗡嗡作響，雖然房價修正較深，但卻換來不錯的銷售成績，指標案「竹城北海道」因而順利完銷。

桃園Q2房價來到二二點四萬／坪，季跌約○點四五％、年跌約三點○四％。桃園告別一四下半年到一五年這段急跌期後，近一年來跌幅大舉收斂，呈現緩跌局面。新竹Q2均價走低至二十二萬／坪，季跌約○點四五％、年跌約三點九三％，跌幅與桃園相差不遠。

從各縣市Q2房價數據來看，除了宜蘭還維持在上漲格局之外，其餘縣市都還陷在盤整的泥淖當中；預估若低利與政、經環境未改變之下，房價崩盤的可能性仍然微乎其微，但這也使房市無法快速趕底，未來買、賣雙方又將進入新一輪的『耐心拉力賽』，兩邊都還有得磨。

【文/住展雜誌】受到房市反轉向下的衝擊，以及業者為了達到「減量保價」的目標，北台灣推案量持續縮減，不再像過去一樣肆無忌憚狂推案，新增供給已經變得越來越緊俏……

住展雜誌初步統計，今年上半年北台灣新成屋、預售屋總推案量約為三五一五億，較去年同期減少約八二二億、年減幅約十九％，上半年推案量連續四年萎縮。

若以戶數計，今年上半年北台灣新建案的可售戶數為一九五二六戶，較去年同期減少二五九九戶、年減幅約十二％。可售戶數減幅比推案量少，主因今年來新建案多規劃小坪數房型，能切的戶數更多所致。

多數縣市案量已萎縮

北台灣各縣市今年上半年推案量大多比去年減少，尤以基隆市衰退幅度最大；基隆今年上半年推案量僅剩七億，較去年同期少了約二十四億，年減幅約七十八％。不過，基隆推案量忽大忽小是正常慣性，只要有指標案出現，案量就容易暴增，反之則容易驟減。

衰退幅度第二、第三名分別是桃園與新竹，桃園今年上半年案量僅約五六八億，較去年同期銳減約四二九億、年減幅約四十四％；桃園今年推案多在桃園、中壢等二個行政區，光這二個區案量就高達約三百多億，占全市逾五成案量。

新竹去年上半年案量還有五五○億，今年降至約三七八億，年減幅約三十一％；案量最多的是東區與竹北，這二個行政區案量高達約二九一億，約占新竹縣市總案量七十七％，建案分布不平均的狀況比桃園更嚴重。

桃園市案量銳減的主因，與房價修正幅度較深有關，由於地價波動微小而房價跌逾一成以上，現在推案不合成本，多數業者都已緊縮推案；例如新屋、平鎮、大溪等線上供給量已經不多，但建商推案意願仍舊低落。新竹地區則因線上待售的案量仍然龐大，業者多專注在銷售手上餘屋，新案稀稀落落。

大台北業者信心止穩

大台北今年推案反而相對積極，年減幅均在一成以內。其中，台北市今年上半年推案量約八四九億，年減約七十八億、年減幅約八點四％；新北市案量約一五八九億，年減約一二九億、年減幅約七點五％。

唯一逆勢成長的是宜蘭縣，今年上半年案量拉高到約一二五億，年增約三十四億、年增幅約三七點五％。宜縣案量增加的主因，在於房價並未明顯下挫，再加上近期釋出的大樓案單價雖然持續走高，但因總價比透天低，市場接受度不差，於是新推案不斷湧現。

展望下半年到明年，台北市總銷逾百億的豪宅案將陸續開出，新北市板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區、新店十四張、林口新市鎮等多個重劃區均有指標案可望登場，大台北推案量似乎已經止穩、不易大降。估北台灣全年推案量站穩七千億以上已沒有問題，但是否能夠挑戰八千億，就得看接下來指標豪宅案推案進度的快慢而定了。