【文/惟馨周報】天氣漸漸轉熱、時序入夏，部分區域新案終於陸續推出；撇開價格因素，基於新鮮感，各區新案詢問度還是不錯。不過部分地區缺乏新案造勢，形成市況冷熱落差頗大的狀況…
最近這一年多來，『降價』儼然成為房地產市場順銷的代名詞；票房毒藥，則非『地上權』莫屬。近期官方釋出的地上權標售案總乏人問津，地上(使用)權案也頻傳狀況；由於地租飆漲加上房價下修，當初看中低價出手的買方，如今反而吃不消。像是預售時宣稱賣得嚇嚇叫的文山區「華固新天地」，就爆發買方集體控訴建商(華固)的情況。
說起地上使用權案，板橋也有案例，為鄰近光復國中小的「昇陽寓見」；之前靠著低總價480萬，折合單價不到18萬/坪(使用年限再切割為25年)，因此反應不錯，但之後仍有可能受到上述新聞事件影響。
板橋江翠北側 新案陸續啟動
不過，最近真正影響板橋各區個案銷售的，實是上月底開放選戶的江翠北側重劃區最新案，近當地四三五藝文園區的「新潤青峰」，原因是該案年初推出的『青年優購專案』戶別，價格不到41萬/坪，最近不少其他個案客戶因而比照出價40萬/坪，銷售自然受到影響。
該案青年優購戶限定二到五樓戶別，實價開價40.6萬/坪起(無議價空間且為均一價)，五樓以上開價則為45-50萬/坪；產品規劃則為20-37坪二、三房共327戶(一樓規劃店面)。上月底該案開放預約客戶選戶，由於優購戶屬均一價且無樓層或平面價差，還有自備1成方案，因此造成排隊風潮，希望能先選到較佳戶別。
同區臨近大漢橋頭，前期指標舊案「巨蛋」旁，則將有去年熱銷的「江翠ONE」後續推案「江翠1號」推出，預計最快本月中或底公開。該案規劃17-35坪二、三房共284戶，面北戶別訴求景觀(大漢溪)，開價52-55萬/坪，無景觀戶則為45-48萬/坪，全案都登記住宅(前一期有部分為事務所)。至於「江翠ONE」附近立信建設新案，案名已曝光，為「雙江翠」，總銷超過40億，全案皆登記住宅，規劃25-40坪二加一至三房。
其他區域方面，三民路「歐英萬」為舊案「榮耀經典」更名重推，開價仍為63萬/坪，估計實際成交要5字頭。該案主要優勢是公設比僅26%，不過受限於基地形勢，導致多規劃機械車位，則是最大抗性。
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| 新北市板橋區「新潤青峰」接待處。 |
央北重劃區 新店未來亮點
相較於板橋新案多、市況熱鬧，新店市區則顯得乏善可陳；目前線上幾乎都還是舊案，因此市況有些平淡。銷售上還是以相對低單低總價產品稍好；以大坪林站附近來說，賣5字頭的「雙捷WIN」反應就比堅持賣6字頭的「大坪林双子星」好許多。
和市區相比，屬低單區的圓潭地區，銷售狀況也相對平順些；如「美麗國2」、「青潭湛」等，都靠著2字頭成交價，維持穩定的銷況。同區高價透天案「觀嵐」因為降價，最近也有銷售成績。
儘管上半年新店市區市況普普，不過下半年後也可望再起爐灶，原因則是中央新村北側重劃區可望啟動。據了解，該區首案將由宏普建設拔頭籌，最快年底前推出。另一值得關注的未來大案，則是冠德建設的新店區公所公辦都更案。
康橋學校招生 林口透天加溫
至於機場捷運通車後，市況並未明顯回溫的林口，最近透天推案區銷況意外好轉，原因是區內康橋雙語學校已動工並啟動招生(預計下學年度正式授課)；該區線上唯一大樓案「泓昇WIN」，更因為一樓設為該校說明會場地，因此詢問度大幅提升。該區東明路之後將有薇閣推出「薇閣雲鼎」，規劃三樓半獨棟別墅，建坪146坪起跳，總價6千萬以上，折合單價將超過4字頭。
南勢地區則有前期指標案「森聯美麗莊園」重推，還有60多戶可售，坪數23-44坪，開價同預售時期，仍為33-38萬/坪；預售期間開價已是區域高檔，目前區域行情多落在2字頭，更顯本案開價之高。
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| 新北市林口區「森聯美麗莊園」接待處。 |
森聯案現場表示，農曆年後就在潛銷，宣稱至今已售出10餘戶，另祭出低自備75萬；不過不足者非公司貸，而是信用貸款，和一般訴求低自備的個案略有不同。
鶯歌尖山稍佳 五股變化不大
再看到鶯歌，因為價格因素，呈現各區市況銷況差異頗大的情形；目前成交行情下修到1字頭(約18萬/坪)的尖山地區，銷售狀況最順，市區不少客戶拿尖山的1字頭價來殺價，但線上個案成交多要25萬/坪以上，使得銷售速度非常緩慢。
不過可能是大環境因素使然，最近尖山地區市況也稍有轉淡，客源主要還是區域客，不過比例不算太高，為五到七成；另有來自土城、中和甚至板橋的消費者，合計比例高達三到五成，顯見高價推擠效應仍在持續中。
區域最新案為尖山地區國中街、高職東街口的「慕嵐」，規劃31-41坪二、三房共98戶，開價23萬/坪，另主打訂簽10萬。同區舊案更名重推的「合嘉易居邦」，則將外接待由陶博館旁遷到尖山路上店面銷售。
五股近期市況則變化不大，仍是區域客為主，加上少量蘆洲、三重客源。個案動態方面，「全坤雲峰」現場表示外傳該案成交2字頭，是稍早售出之地主戶，建商戶別還是要賣3字頭，「勝華青逸」交屋期則延到九月(最快)。
區域最新案為「宏筑」將完工，不過要到明年中才能交屋，規劃17-38坪一到三房，開價32-36萬/坪，不過區段目前舊案成交都在2字頭，目前打出廣告戶598萬(含裝潢傢俱)。五福路「森詠」則為舊案「聿品之丘」更名重推，產品為26-80坪二到四房，還有約24戶可售，訴求山坡景觀，開價達32萬/坪。 ….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
中央都更聲聲催 幫不了民間都更
【文/住展房屋網】「內政部已決定設立住宅及都市更新中心（以下簡稱住都中心），並預計在未來十年推動十餘件重大的公辦都更案，以期作為都更示範之效，並加速推動民間都更案。但住展房屋網企研室認為，公辦都更案與一般民間都更案性質差殊過大，即便公辦都更招商可成，仍幫不了民間都更案。
根據報導，住都中心若順利成立後，首波將鎖定北市信義區兒福A基地，以及新店榮工基地；信義區兒福A基地1.4公頃，投資金額約50億元、新店榮工基地廣達6公頃，投資金額約140億元。這二件公辦都更案預估可創造數百億元的經濟效益。
住展房屋網企研室指出，根據內政部規劃，公辦都更案分回房舍若少於2千平方公尺，可評估作為社會住宅之用，而「增加社宅的量，就成為公辦都更最可能達到目標，但若想作為都更示範案，以期帶動民間都更案，那就是緣木求魚。」
一般民間都更案，若是由建商擔任實施者，建商為了使都更順利進行，有時會花錢收購住戶產權，動輒收購至三至五成、部份案例甚至收購過半，這類都更案總被批評為「假都更」。相同標準，公辦都更案的公有土地都超過五成以上，而中央選定的十餘件公辦都更案中，有的都更案公有土地持有比例更達九成以上，肯不是「真都更」。
公有產權比例動輒八到九成以上的公辦都更案，其整合難度遠遠比民間一般都更案還要容易，一般都更案會遇到的棘手難題，公辦都更案並不見得碰得上。再者，有的公辦都更案甚至是以招商形式開發，最後整合也由得標業者處理，官員難從公辦都更案得到經驗，就別奢談能提出能加速都更的政策了。
住展房屋網企研室認為，在都更這檔事情上，實務的經驗絕對比學術理論來得重要。目前中央推都更的經驗，甚至比台北市都更中心人員還少，未來住都中心就任的職缺，也多由學者擔任，而學者多只有學術成就、欠缺實務成績，要如何加速推動一灘混水的都更案？
我們並非看不起學者，而是建議中央在推動都更這件事上，應該要更重視實務面，不要再坐在冷氣房裡談理論，那都是不切實際之空談。還不如把相關官員個別指派去負責操作都更案，親身下去整合個幾回，再來談修法、設置機關更來得有用。