【文/住展雜誌】從今年開春以降，國內房市佳音頻傳，比如大戶資金回流、買賣移轉棟數，甚至，台北市房價出現止跌反彈跡象等等，彷彿房市即將要復甦了。各項數據轉好，真的等同房市回春訊息嗎……
去年末以來，台北市豪宅市場成交捷報頻頻，大戶一出手就掃了好幾間億元以上豪宅；高端大戶出手，被市場解讀「房價低點已到」，甚至能夠激勵市場士氣，把房市由空推往多頭。
有越來越多的人認為，台灣房市在經歷二年多的修正後，今年即將落底。實情到底是不是這樣？
量增是房市復甦？
「現在正是買房好時機，而不是將房子拋售！」城洲廣告總經理吳俊青如是說。他強調，在房價修正期間，「買氣積壓了二、三年，房價回落到相對低點，遞延性買盤逐步出籠，年後至今成交量已有顯著成長，市況遠比去年好上很多。」
確實，根據雙北市地政局所統計發布的買賣移轉棟數，今年前四個月年增率多呈現正成長。其中，三月份成交量增長力道最強，台北市成交一九九三棟，年增約三十三％；新北市成交四三二一棟，年增幅暴衝至約五十二％。
雖然雙北市四月份買賣移轉棟數較三月衰退，但年增率仍維持正成長。台北市四月成交一七○七棟，年增幅約二五點二％；新北市成交三六三六棟，年增幅約二二點四％。大台北地區成交年增幅維持二位數成長，難道房市真的已經展開復甦之旅了嗎？
對此，台經院副研究員劉佩真指出，「今年來成交量增有二個關鍵因素：一是賣方讓利促進成交，吸引買方進場；二是去年全台買賣移轉棟數僅有二四點五萬棟，基期是二十六年來新低，今年交易量轉正成長也是正常的，還稱不算是復甦。」
劉佩真分析，從台經院所統計的「營建業營業氣候測驗點」來看，的確已經從谷底回升，但嚴格地說，這只是從「最差」略升至「差」，反映市場看法依然悲觀。
未來要觀察房市是否復甦，她認為第一關要先看「全年買賣移轉能否突破三十萬棟」。第二關再觀察土地交易量有無好轉，且要看有無連續三季以上都維持大量成交，才能較確定房市未來脈動。上述二個指標，前者代表一般民眾信心與買氣，後者則代表地產業者動向，現階段二個指標都還沒達陣。
中華綜合發展研究院不動產研究中心主任曾文龍則表示，房市倘若回溫，各縣市力道絕對不同，會呈現「差別性復甦」形態。目前以高雄房市回復的力道最強。高雄今年一、二月買賣移轉棟數年增逾七成，成長力道勝過北台灣縣市，而高雄土地交易也較熱絡，顯示高雄房地產景氣復甦領先大台北。
北市真止跌嗎
房市到底復甦了沒有？或許各家看法不一，但近期公布的房價數據，卻透露出近期房市微妙的變化。
第一個數據，是「信義房價指數」。該指數所統計的台北市今年第一季房價指數為二七四點四四，季漲一點二八％、年增一點四四％。
信義房價指數統計範疇以中古屋為主，意味近一年來北市中古屋價格並未下跌，且台北市今年第一季的漲幅已高過先前三季跌幅的總合，北市房價出現止跌回升跡象。
《住展雜誌》所統計的第一季北市，則來到八三點四萬／坪，單季僅小跌○點六％，跌幅縮斂到一％以內，顯示房價修正壓力似已減輕。而國泰金所統計的「國泰房價指數」，台北市今年第一季竟然暴漲七點九六％
從各家房價數據看台北房市，價格似乎未再大幅度下墜。過去，大家都認為「量先價行」；意即房市成交量若衝高，則代表市場未來會轉好，成交量若越降越低，未來價格恐怕會下殺。
然而，去年以來房市成交創下新低量，但北市身為房市領頭羊，房價竟然出現止跌的跡象，這是否代表量價的連動慣性已經被改變，難道已形成「價先量行」的局勢，房價率先比成交量更快反彈嗎、更早回春嗎？
劉佩真表示，北市第一季房價雖然有回升，但主要是少量的豪宅與其他高價建案成交所帶動。除此之外，目前市場上主要需求還是逢低承接的需求，而不是加價追漲的買盤，只要價格漲上去成交量就會下滑，從四月買賣移轉棟數比三月少就能看出端倪。
因此她預期，價格修正波段尚未結束，短期內賣方仍必須倚靠降價才能創造大量成交，出量之後房市回溫的機率才會升高。不過，因台灣處在歷史相對低利的環境當中，資金成本偏低，出現跳樓大拍賣的機率也不高，買、賣雙方還會持續拉鋸著。
政策左右買氣
吳俊青則說，房價修正到今年第一季已至相對低點，對買方構成進場誘因，且房市需求永遠都在，差別只在「何時買？」
而買方出手意願的轉變，今年來就可見微知著。吳俊青分析，去年末小英政府開始對房市釋出善意，從林全院長「不會打房」說，到小英總統「拚都更」，現在內政部卯足全力推「老屋重建」，看得出政府對房市的態度悄悄在轉變，這將推升民眾買房的信心，所以今年來房市已進入「量出價回溫」的格局了。
曾文龍則保守的說，現在談房市回春還言之過早，因為業界動向都還偏向保守操作，而且「價格不降沒人要買」。其次，他不認為今、明年經濟情況會好到哪裡去，而股、房市又脫勾，房價勢必再往下降才有打底的機會。
今年房市主旋律
三位專家看法分歧，其實就跟目前市場上混沌難解的市況一樣，多、空各唱各的調，「買方盼跌、賣方守價」恐怕會是今年房市主旋律，二邊還是無法兜到同一塊上。
到底今年房市會不會形成「新三不」的局面：「不易大跌價、不易追價買、不易出大量」，值得我們進一步檢視觀察。
彼岸引導軟著陸 此岸降稅救GDP？
【文/住展房屋網】最近有某位房地產領袖級人物，或許是為了爭取同業支持，於是向官方喊話調降房地合一稅率；他還認為，兩年內交易要被課35%以上重稅，是完全否定房地產的投資功能。
然住展房屋網企研室認為，短期房產交易課重稅，並非否定房地產有投資功能。問題在於，過去無論業者或民間，都太強調或重視房地產的投資功能，加上產業轉型乃至教育制度等各環節都出問題，結果形成辛勤工作者報酬遠遠比不上炒作房產者。
當然，人賺錢永遠比不上錢滾錢的速度；但更荒謬的是，以往薪資所得者實質稅率甚至還高於資本利得者，等於連相關稅制財富重分配的基本功能都蕩然無存，這樣的狀況當然必須扭轉；而去年開始實施的房地合一實價課稅，說起來也不過是撥亂反正而已。事實是，短期交易當然該被視為炒作，況且較合理、可被接受的房產投資模式，絕不是短期買賣，而是長期持有收租。
是故，在主觀環境沒有改變之當下，確有必要針對短期交易課以較重稅率、抑制炒作，尤其過多資金停泊房產，對房市，對整體經濟都不是好事。
再回到房地合一稅率，(兩年內交易課)35%以上稅率是否太重，當然有可討論的空間。然真正令住展房屋網企研室感到憂心的是，該位大老還說，如不調降(房地合一短期交易稅率)，則台灣今年GDP恐怕難以保2。
此說法是否似曾相識？沒錯，這種靠房地產消費撐起內需，乃至GDP的觀念，是房產業界人士最喜灌輸社會大眾的。而且就連官方似乎也深信不疑。
然住展房屋網企研室要語重心長呼籲，台灣社會必須開始學習揚棄這種「靠房產內需消費拉抬GDP」的舊觀念；因為就算房產交易熱絡拉抬了GDP ，事實擺在眼前，經濟狀況也沒有真的變好。才沒多久前，自九九年起的這波資金行情，就已給了我們最好的印證乃至教訓。
而且，就連感覺上保守、集(極)權的中國政府，最近不斷積極調控房市，其實就是揚棄了靠房產消費拉抬GDP的想法，轉為引導讓房市軟著陸，讓房價回歸合理水準。這樣或許短期內經濟數字不會太漂亮，卻是中長期經濟及社會發展長治久安的不二法門。現在，台灣央行其實也在做這樣的事情。
所以無論台灣社會或相關產業人士，應該也要體認到這樣的事實；尤其目前房價所得比仍偏高，倚賴房產消費撐起亮麗經濟數據，更是不可取的觀念及做法。