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政府審核來不及 危老都更進度落後

文/住展雜誌

近年內政部為滿足國內民眾的居住正義,針對居住環境安全方面,制定《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《國家住宅及都市更新中心設置條例》等「都更三法」,希望藉此活化國內老屋,但實務上,即便有民間陸續提出申報核定的相關計畫,也需要政府的審核速度加以配合,兩者缺一不可。

核定量遇天花板 政府陷人才荒

相較近6年危老受理量已近4,000件,都更案量明顯落後。全國都更案件自2019年至20223年9月,累計報核528件,核定392件;全國都更案量集中在雙北市,北市報核254件、核定216件,占全國量能近5成,其次是新北市報核140件、核定96件,占全國約25%。

其餘4都的都更案量僅台中市較佳,累計報核62件、核定40件;南2都雖然全市房屋半數以上是老屋,不過因房價基期較低,且整合曠日廢時,更新後利潤不大,難吸引建商投入,因此都更量能敬陪末座,尤其以高雄市案量最低,5年來僅報核9件,遠不及鄰居台南市報核15件。

此外,台南市的核定表現值得注意,2023年至9月為止,台南市核定數依舊掛零,然而台南市積極推動老屋拉皮、加裝電梯等整建維護,整維案共77件,高居全國之冠。

觀察數據發現,2022年全國報核件數171件創新高,與前1年2021年98件相較,大增73件,但2022年的核定件數77件,僅較前1年增加10件,顯示政府審核速度已跟不上民間都更需求。

以台北市為例,2022年報核88件,較前1年翻倍成長,但2022年僅核定40件,與前1年持平,核定量未隨報核量同步增加,截至2023年9月則只有28件。至於新北市,2022年報核及核定件數分別為40、20件,較前1年雙雙成長,原因與新北市精進都更審議效率有關。

儘管中央及地方政府紛紛推出各種利多政策,鼓勵民間投入整合,都更及危老案件確實有所增加,然而根據內政部研究,每年需推動約5,000件都更案,才可讓全國老屋全面更新,目前都更實際核定數量顯然大幅落後目標。

究其原因,是都更專業人才培育不足,人力市場供不應求,使不動產業界頻頻開高薪挖角具備實務經驗的地方都更處基層,進一步使單位流動率居高不下,影響政府審核效率,長此以往,恐拖延都更進度。

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌494期

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中科買盤外溢 龍井區這總價帶最熱門

文/王奕淳

受惠於台積電中科擴廠,台中海線房市交易狀況熱絡,市場觀察,科技族群偏好新屋,造成預售及新成屋需求節節攀升,其中鄰近西屯中科的龍井區,去(2023)年第4季以總價1,000至1,500萬元的新屋交易最為熱絡,預售交易則共累積131筆。

根據元宏不動產加值服務平台資料顯示,2023年龍井區第4季新成屋熱門交易總價帶為1,000至1,500萬元間,共計94筆交易;其次為500至1,000萬元間,共有22筆交易;而1,500至3,000萬與3,000萬以上等總價帶則分別僅個位數成交。

當地仲介對此表示,該區腹地廣大,精華地段「東海商圈」周遭也有西屯的台中榮總,地段上往返市區具便利性,成為許多喜歡新屋的科技族群,因應西屯中科生活圈的房市供不應求,而加以考慮的選擇。

台中市龍井區精華地段「東海商圈」交通便利,吸引許多科技族群前往購屋

觀察周遭房市,採先建後售的『茂洋晴山洋洋』,基地位置鄰近東海商圈,全案共規劃12項公共設施,主打25至28坪、2房2衛產品,總價約1,300萬元起,茂洋建設業務部專案賴義欽表示,目前銷售中有5成為科技買盤。

而近期交屋的『精銳闊』全案共計278戶中,2房含車位產品平均開價約1,613萬元;3房含車位產品更高達1,988萬元以上,對比預售時期2房含車位總價約1,000萬元,漲幅至少達4成,顯見這波中科外溢效應對預售屋市場的影響。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,台中近年房價大漲,即便是屬於蛋殼區的龍井,新屋每坪交易單價從2019年的24.5萬元,上漲至2023年的36.24萬元,漲幅達48%。

而台中市政府近年積極開發海線,為龍井區房市發展帶來機會,尤其是台中捷運藍線的建設,更將大幅提升該區對外的交通便利性,帶動區域長期發展。

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危老都更 北台灣案量下滑

文/住展雜誌

居住權是基本人權之一,除了包含具備居住環境以外,環境安全與否也是關鍵;而針對建物本身,房屋是否老舊多半決定該居住環境的安全性,綜合上述理由,中央與地方政府近年來透過《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》以及《國家住宅及都市更新中心設置條例》等「都更三法」,推動都市更新,加速老屋活化。

北台灣衰退 中南部力追

「都更三法」全數到位後,申請重建件數大幅躍升,2019年至今都更及危老核准案已達3,500件。根據國土管理署最新數據顯示,《危老條例》上路6年來,自2018年起截至去(2023)年9月底,全國危老受理3,995件、核准3,260件,平均每年超過500件。

不過,觀察2018年至2022年的危老案件數字變化,可以發現北台灣2020年的受理及核准件數因時程獎勵落日條款達到高峰後,2021年因獎勵遞減,加上受疫情影響,案量呈現下滑,2022年仍未見起色。反觀台中市及南2都,2022年的受理及核准件數均創新高。

以台北市為例,雖然總計受理1,059件及核准876件居全國之冠,但受理件數從2020年388件,隔年2021年腰斬至189件,2022年更是滑落至141件;至於核准件數,也是2020年291件為歷年最高,隔年2021年下滑至214件,再到2022年剩153件,去(2023)年9月底更僅有105件。

至於台中市,與雙北相比,土地價格相對較低,加上房價上漲、利潤攀升助攻,危老風潮急起直追,打破過往危老案多集中在北台灣的印象,2021年受理件數168件,一舉超越新北市的133件,而核准案則有134件,勝過新北市的111件。

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌494期

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大同新案衝人氣 價位持續走高

雙全星 接待

文/住展雜誌

近期大同區整體房市略顯平淡,據住展雜誌調查,因線上舊案大多剩店面、事務所一類特殊產品,住宅案則是坪數門檻較高物件,反映在人氣上,僅新案來客量達雙位數。但房價方面還是維持高檔,捷運站周邊新案房價已站上三位數。

雙全星 接待

近期新案資訊,上閤興建設的「雙全星」,基地鄰近捷運雙連站,距雙連國小不遠,屬危老案,規劃34戶,為14~22坪的1~2房,均價開在120萬/坪,傳採不二價銷售,單價不算親民,但總價相對不高,加上地段優勢,吸引不少置產客詢問。

承德路二段上則有宏國事業準備推出系列指標案「宏國大道城A區」,規劃為換屋族主力產品,推測價位比照前期「宏國大道城B區」,高樓層開價達130萬/坪以上。

另外,漢特實業一新案正籌備,屬危老案,主力為25~38坪的2~3房產品,預計4~5月公開。

大方無隅 接待

河景宅主打9字頭 重慶北新案剩店面

其餘建案動態,重慶北路三段「當代1號院」現場表示現階段剩最後1戶店面待售,開價7100萬元,坪數約37坪,面寬11米。而位於環河北路一段,廣朋建設河景宅「大方無隅」,可售為43~48坪3房,開價95萬/坪。

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丹麥活潑個性家居品牌HAY進駐台北開展旗艦店

文/王奕淳

來自丹麥的生活家居設計品牌——HAY,用讓人感到愉悅的顏色填滿生活空間,以活潑鮮明的品牌個性創造家居新潮流,產品兼具實用性與美感,加上相對好入手的價格,深受全球居家設計和生活風格愛好者們的喜愛,現在HAY台北旗艦店正式開幕,為台灣帶來北歐生活美學新觀點。

HAY 形象照,圖片HAY提供

HAY台北旗艦店(HAY TAIPEI Flagship Store,以下簡稱HAY TAIPEI)選址於台北市大安區仁愛路,店裝大量還原丹麥HAY House原址的空間細節,透過綠、米與淺灰色牆面,與色調濃烈的梯間形成鮮明對比,展現HAY大膽的用色哲學。

一推開HAY TAIPEI的大門,一樓入口一張大餐桌做為迎客,接著是集結居家睡衣、置物籃等小物的生活用品區;樓中樓空間設有材質示範中心,未來提供顧客在此與陳列顧問討論布料挑選與家具配置;二樓則是大型傢俱的主展場,並依客廳、廚房、餐桌、聚會空間等各別區分展示,包含沙發、茶几以及戶外家具。其他耳熟能詳的經典單品,像是知名品牌的單椅、便攜式燈、收納籃等,也分佈在店內各角落可供參觀。

HAY TAIPEI 1樓結帳區,圖片HAY提供
HAY TAIPEI 2樓料材質陳列室,圖片HAY提供
HAY TAIPEI 3樓客廳區,圖片HAY提供

做為品牌官方的旗艦門市,HAY TAIPEI集結世界各地的設計師家具和居家物件,提供寬廣的購物空間,展示最新產品與搭配創意,讓前來參觀的朋友們能夠藉由觸摸、試坐,親身體驗商品材質與舒適度等多重細節。

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全台老屋今年恐破500萬戶 北市占比居冠

文/住展雜誌

內政部依《危老條例》門檻,屋齡30年以上為老舊房屋,統計國內老屋數量,從2014年第2季的355.5萬戶,至2023年第2季的483.8萬戶,累計增加約128萬戶,若依此速度推算,今(2024)年恐將突破500萬戶。

觀察比較全國及六都10年來的老屋數量比例變化,全國在2014年第2季時老屋占比約43%,尚在5成以下,之後呈現逐年上升趨勢,2021年一舉突破5成,2023年第2季更已攀升至53%左右,增加約10%;六都中以北市老屋增幅最高,10年來增加約14%。

台北及南2都 老屋占比高

六都當中,以台北市老屋比例最高,占全市房屋72.32%,且全市平均屋齡達37.78年,亦為全國最高,其次為台南市及高雄市,老屋數量均占該市的54%左右。

此外,新北市老屋數量最多,30年以上老屋近83萬棟,平均屋齡也逾30年;其次為台北市65.5萬棟,高雄市以60.5萬棟老屋居全國第三,平均屋齡來到33.19年。 因此,政府近年推動各項都市更新政策,陸續完成「都更三法」,包括修正《都市更新條例》及新訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》,並於2018年核定「內政部賡續實施都市更新發展計畫」,盼透過強化政府主導都更機制與量能等措施,加速國內老屋活化。

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好心協助爛尾樓週轉金 卓家雄遭誣控 今終獲檢察官認證無假債權 還他清白

文/朱福山

去年一樁爛尾樓案『泊山妍』,負責該案營造工程的負責人卓家雄,去(2023)年8月遭嘉源建設股東及員工抹黑,捏造其製造假債權,領走該建案承購戶的信託金、誣指大家地產取得嘉源建設名下房產是不法行為,並提告詐欺及背信,這些指控經台灣士林地檢署檢察官偵查後,已終結「不起訴」且「不得再議」。

大家地產董事長卓家雄獲檢察官認證無假債權,圖片大家集團提供

檢察官認證無假債權

經檢察官調查負責查核工程及信託專戶撥款的第三方建經公司後,確認大家營造在2023年4月26日(嘉源建設發生財務危機前)於泊山妍案施工進度為「第一階段土方開挖接續邊坡工程完成50%,累計整體完工進度已達19%」,足見大家營造確實有承攬施作,並依進度請款,經檢察官認證並無假債權。

大家地產董事長卓家雄獲「不起訴」清白後,吐露白手起家的心路歷程:「我的父親從事模板工程,青少年時期我就到工地幫忙學習,希望像父親一樣成為一個扛起重責大任的人,成立大家營造這20年,一直兢兢業業地蓋好每一間房子,第一個案子『森琉璃』到現在有任何需要服務的地方,我都會回去親自處理。」

大家地產近年陸續受到政府公共工程及精品建商如東騰開發、世田建築的合作肯定,卓家雄表示,過去幾年卻因2個爛尾樓案遭誣控,遭受很多負面攻擊。

卓家雄用正面態度擊敗黑暗

卓家雄回憶,2018年承接『松蔦青語』建案時,眼見他的客戶、前一手建商寶吉第無預警倒閉,松蔦案就要變成爛尾樓時,他決定挺身而出、籌措資金,克服所有困難將房子蓋好、完工交屋,徹底逆轉松蔦青語的命運,讓大家地產順利跨入建商品牌。

談到『泊山妍』,卓家雄說:「我們出錢又出力,無奈嘉源終究倒閉,讓我們被牽連抹黑。但我們不會因為碰到爛尾案逆境,就放棄對營建的熱情,我們會一直秉持著認真、正直的態度來蓋好每一個建案。」

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地理位置、開發議題促房價4字頭 專家:鳳山漲勢較健康

文/王奕淳

近年房市熱度雖然些許降溫,但房價依舊只漲不跌,高雄市也不例外是如此,尤其鳳山區因為人口密集反映購屋需求旺盛,地理位置較近市中心,加上捷運黃線、國道7號等建設利多,房價已站穩3字頭,部分個案更逼近4字頭。

進入市區的關口 鳳山開發潛力豐

鳳山區是高雄市區面積最大的行政區,人口也是高雄最多,本身就具備相當高的住宅需求;而地理位置方面,更是高雄東邊、包括屏東進入市區的第一站,因此也有許多外地民眾到鳳山購屋。

更重要的是,該區建設、開發議題滿滿,如三井不動產的「Mitsui Shopping Park LaLaport高雄」就位於鳳山,預計2026年開幕;台鐵6加10層開發大樓「空中鳳城」目前則是正在招商中,預計6月開幕。還有捷運、國道等重大交通建設,都為該區房市增值潛力。

台鐵「空中鳳城」

而該區也有些許建案正在進行,其中國城建設的預售案『鳳山都更好』,基地位於中山東路,規劃18至49坪產品,開價每坪35至43萬元,該案鄰近規劃中的國道7號交流道,以及捷運橘線鳳山國中站。

另外還有泰緯建設『泰緯皇居』,以及藏美建設旗下藏信建設與國揚建設旗下神揚建設,一起投資興建的預售案『藏美東京都』,最後是歐美建設預計329檔期進場的『向森青』,上述建案平均實價與開價都在在顯示,高雄鳳山的房價已站穩3字頭。

高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示,相較於該市部分行政區的房價因為台積電議題而暴漲,鳳山的房價漲勢相對溫和,但也較健康。此外,鳳山的地理位置更接近市區,開發時間也早,因此具備較成熟的生活機能。

最後,蔡紹豪進一步指出,文山特區、台鐵鳳山車站、鐵路地下化綠園道周邊等相對精華區段,新建案價格更已經逼近4字頭,「未來政府開徵碳費後,建商的成本勢必增加,進一步推升房價,鳳山站上4字頭指日可待。」

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建案公設面積「小數點」點錯 公平會開罰220萬

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
新北市建案「宏普中央公園」在銷售時,因各戶持分總表之共有部分面積揭示內容有所錯誤,結果發現錯誤後,仍持續以錯誤資訊從事交易,為足以影響交易秩序之欺罔及顯失公平行為,違反公平交易法第25條規定,開罰該案建商及代銷業者,分別處新北建設120萬元罰鍰、宏普建設60萬元罰鍰及海心國際40萬元罰鍰。
 
公平會表示,預售屋交易金額大,履約事項繁雜,且尚未建造完成,購屋人就所購預售屋事先可取得的資訊相當有限,故預售屋重要交易資訊的揭露,係能增加消費者購屋決定的理性,並從各方面保障消費者,以減少將來的交易糾紛。其中各戶持分總表內容載有預售屋全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及分攤比例,為影響消費者購屋決定之重要交易資訊,不動產業者應以書面充分且完整提供予購屋人審閱,始能審慎評估。
 
「宏普中央公園」將原本應為「停車使用空間」中預留2,255.94平方公尺的資訊,小數點位置錯置為「225.59平方公尺」,換算坪數後將使車道及其他必要空間之面積約減少600餘坪。示意圖,與本新聞無關/好房網News記者嚴鈺雯攝
停車場 停車位 平面停車場。圖/好房網News記者嚴鈺雯攝
 
至於該建案,在銷售過程雖有提供各戶持分總表予購屋人審閱,但揭示之資訊內容將原本應為「停車使用空間」中預留「2,255.94平方公尺」的資訊,小數點位置錯置為「225.59平方公尺」,換算坪數後將使車道及其他必要空間之面積約減少600餘坪,而有致所揭示予購屋人之共有部分面積不足、遺漏且錯誤之不完整情形。
 
且業者於發現錯誤後,仍持續以錯誤資訊從事交易,後續恐造成地政機關依此錯誤資訊登載停車使用空間面積,而使得已購車位之購屋人於建物所有權狀共有部分面積有短少登記之權益受損情事,並對於其他依法令規定提供正確各戶持分總表之重要交易資訊之同業,亦形成不公平競爭,對整體預售屋市場交易秩序顯有負面效果,屬於足以影響交易秩序的欺罔及顯失公平行為。
 
公平會呼籲業者,在推出預售屋時,應先將重要交易資訊準備充分且完整揭露,如有錯誤應立即更正及說明,使資訊正確透明,再讓消費者好好想清楚訂房、買房,使消費者慎其所選,樂其所住。
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還真有成交!預售屋「破盤最低價」新北見1字頭、北投5字頭

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
預售新案高房價走向常態化,但根據市調業者觀察實價登錄,去年仍可見單價5字頭的預售案現身台北市,新北市更有1字頭親民價,顯然與居高不下的雙北房價逆走兩樣情。
 
預售屋實價登錄資訊中,2023年雙北市非僅個案或特殊交易戶,揭露超過5戶以上都在親民價的社區,分別有台北市北投區復興崗一帶的「文藝復興」,與新北市金山區的「築馨園」。
 
淡海新市鎮去年有親民預售社區最低每坪25.4萬元,1字頭則在金山區。示意圖/取自國土管理署
淡海新市鎮。圖/營建署提供
 
「文藝復興」去年最低單價僅55.5萬元,為低樓層3樓戶,整體社區行情落在57至63萬元;「築馨園」去年成交的2樓戶,單坪19.8萬元,為新北市最低單價,且「築馨園」前年有多筆19.3至19.6萬元揭露,價碼友善,全社區的單價行情為19至25萬元。
 
另外,台北市萬華區環河路段的「安家秀」,與士林區社子地帶的「德林哲里」,2023年也可見單價60.3萬元與62.2萬元親民買賣紀錄,兩社區的單價行情均在6、7字頭;而在新北市金山區的「太川茗園」,以及淡水區新市鎮甫交屋的「名軒海樂地」,去年各有23萬元與25.4萬元交易,社區行情在2、3字頭,都是平價指標。
 
住展雜誌發言人陳炳辰表示,以新北市金山區來說,近年預售案只有「築馨園」與「太川茗園」兩案,沒有其他預售價碼拉抬,新成屋以單價3字頭為高,整體房市均價不到2字頭,平均總價也是不到千萬元,交易量能不多,價格上便能有親民發揮空間。
 
雙北低價建案。圖/住展雜誌提供
 
新北市淡水區的新市鎮,以及台北市北投區復興崗、萬華區環河路段,和士林區的社子島,各有區域外圍、山區地勢、老舊市容等因素,區域房價有所反映,淡海新市鎮的預售案平均單價在3字頭,而台北市復興崗、社子與萬華的環快周邊都是6到8字頭,坐落當地新案若非特殊個案,價位均較溫和。
 
陳炳辰指出,這些社區價碼明顯與整體市場落差,比價效益刺激起不錯買氣,不乏揭露交易量已近完銷,房市現況價格為王,比起地段稍有利空,買不起更焦慮。
 
至於今年雙北市預計推出的友善新案,目前較明確的包括新北市五股區的「紘盛小逸居」,淡水區的「萬企君品-上善區」、「閱山海」,均為單坪3字頭價。而台北市每坪價碼有機會不到百萬元案如文山區的「漢皇蒔序」、「安家湛」,與萬華區的「城中京湛」,和士林區陽明山區建業路上建商金安年推案,高房價市況下勢必有吸引力。
 
陳炳辰分析,雙北門牌誘人,價位平實的物件銷售速度快,如今建案多有潛銷、早鳥預約等銷售方式,不乏正式公開已所剩無幾,民眾可多留意業者與坊間資訊,超前部署進場時機,但也提醒如果規劃與位置較欠佳的話,宜居性、增值性受限,也得留意。
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6成流標!台中13、14期土地標售好冷 估價師:建商這因素縮手

好房網News記者蔡佩蓉/台中報導
 
台中市長盧秀燕任內最大規模的土地標售案,第13期大慶市地重劃區及第14期美和庄市地重劃區抵費地標售,即便引發建商不滿公部門競價賣地,卻要業者背負高房價罪名的爭議,內政部也喊話可能有帶動地價與房價上漲的疑慮,行文暫緩標售,但7日台中市地政局仍順利舉辦標售。
 
本次標售第13、第14期共123筆土地,總底價金額達204.6億元,開標結果總計吸引72標封,共標脫48筆土地,標脫率約39%,標脫總金額約86.2億元,整體溢價率約7%。
 
台中13期、14期抵費地標售,標脫率僅約39%。圖/取自台中市政府
台中13期。圖/取自台中市政府
 
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析,此次13期、14期重劃區抵費地標售,一如業界預期標脫率只有四成,在在顯示央行信用管制下,土地融資貸款只有五成,其中一成開工才能撥付,導致開發者必須籌措六成自備款,如此高的購地門檻,加上此次底價訂得過高,普遍超過市價的一至二成,標脫率才會這麼低。
 
黃昭閔補充,揣測投標人的背景,除了鄰地為了整合大面積土地,必須高價出手投標外,其餘標脫的土地應為自建企業總部考量,投資的買盤幾乎沒有人進場,可見房市已到了居高思危的程度。
 
他提到,這些重劃區住宅區的容積率都只有140%,加上20%的奬勵容積,頂多168%,屬於低強度的使用管制,所以建商勢必再花大錢去買道路用地做容積移轉。
 
若以十三期標脫的土地單價平均在7、80萬元的水位的開發成本,未來房子的建坪單價也將上看7、80萬元,黃昭閔認為,如此台中恐將邁入「房價」追上「地價」的窘境。
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怕遇到投資客?他反曝自住客屋主賣房「價格最不好談」 全因這3大理由

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
擔心買到「金玉其外、敗絮其中」的房子,部分民眾對於投資客賣的房子避之唯恐不及。不過資深房仲則認為,有時自住客屋主賣房時,由於往往考慮的比較多,反而在議價上更不好談。
 
「Lin's竹北房產筆記」房仲林品揚表示,買房常把「持有時間過短就出售」、「完全沒住過」、「裝潢很廉價」等3種情況視為是投資客的房子,而他坦言,實務上,價格最不好談的往往是「自住客的房子」,並透露3大理由:
資深房仲認為,有時自住客屋主賣房時,反而在議價上更不好談。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
預算650萬想在新北買房,部分網友認為3字頭的淡水有機會。淡水示意圖。圖/好房網News記者呂詠柔攝
一、自住客往往對於房子帶有感情
 
林品揚指出,畢竟當初歷經千挑萬選才決定買這間房,自己的好眼光理應反應在售價上,甚至還會認為花了不少心思在裝潢,看不到的地方處處都是細節,設計好到替接手的人省下裝潢費。但一旦放入情感後,就很難以理性角度「資金週轉率、時間成本、投報」來思考售屋。這也是為什麼當買方以「每放一個月,利息管理費會如何侵蝕獲利」為由,力勸屋主割愛時,屋主會不為所動,「因為兩者的切入點根本不在同個思維上」。
 
二、自住客的思維不夠全面、宏觀,常選擇性忽略自身房子的劣勢條件
 
例如社區屋齡15年,鄰居2個月前剛成交50萬,隔壁新建案推出每坪70萬,屋主也跟進要賣70萬,理由可能包含社區的位置比較好、建商比較高級、社區管委會很強大、好鄰居難尋、房子的好格局絕版了等等,絲毫不會因為屋齡的差異而折損房價。
 
三、自住客常把居住時歷經的福份視為一項重大的傳承
 
像是官途高升、財運亨通、喜獲麟兒、書香門第、健康無恙等,並認為接手的人可謂有福之人。不論是傳承還是有福,這都很難去以理性邏輯去推估合理房價。
 
基於上述情況,林品揚解釋,這也是為什麼很多人常說屋主賣屋猶如吃了「無敵星星」般,認為自己的房子不同凡響,然而這種情況也只有當自己成為了屋主、要賣屋時才能體會。
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萬華小宅順銷 南北萬華房價落差大

大理ONE 結構
漢寶西門綻 接待

文/住展雜誌

城中京湛 接待

目前萬華區整體房市還算穩健,據住展雜誌調查,雖然推案量少,不過小宅產品銷售狀況平順,其中置產客比例不低。房價方面,南北萬華落差不小,北萬華捷運宅不乏單價站上9字頭,最高甚至上看3位數,南萬華則相對平價,最低6字頭。

近期新案資訊,由輝昇建設投資興建、位在福星公園旁「城中京湛」,屬危老案,規劃75戶,含3戶店面與1戶事務所,為20~49坪的2~3房,開價95~100萬/坪,據了解小單位戶別反應佳,目前主力為3房。

另外,「漢寶西門綻」表現更為亮眼,據實價登錄顯示,平均行情來到9字頭,1房、小2房戶別銷況佳。

而在大理街新案「大理ONE」正籌備,基地鄰近大理街服飾商圈,距龍山國小、萬華車站皆不遠,屬危老案,規劃40戶,主力為2房,訴求約30%低公設比,結構工程零付款,預計3月底正式公開。

大理ONE 結構

看好今年房市 開價紛紛調漲

至於其餘建案動態,開價大多有上調趨勢,顯然對今年房市頗有信心,包括釋出保留戶再銷售的「岳泰豐鼎」,以及多剩高樓層景觀戶的「安家秀」,前者開價調整至85~96萬/坪;後者開價調整至82~92萬/坪。

岳泰豐鼎 外觀

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萬華捷運西門站稀有供給 小宅新案開價3位數
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萬華陷推案荒 Q1僅一宗危老案進場

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羅東地王稀有新建案 甫推出 詢問熱度高居不下

(圖 / 羅東夜市)

羅東市區生活機能逐漸發展成熟,悠閒愜意的綠意氛圍,加上交通建設日益完善,近年已成為雙北購屋名單中的大黑馬。然而,羅東地區土地稀缺問題,歷年來建案供給量相對較低,一有新建案消息傳出,便引起市場的熱切關注,甚至在帆布廣告尚未掛起的情況下,接待中心的電話已應接不暇。

其中,距離羅東火車站僅3分鐘車程的《謙王》建案銷售成績屢傳捷報,毗鄰羅東夜市400公 尺、公正國小正對面的絕佳地段優勢,使該建案推出即創下亮眼成績。購屋族群除本地客之外,更吸引雙北、新竹等外地客,其中科技業、高端菁英家庭尤為青睞此建案,包括醫生、金融主管、外商、工程師、自營商、老師等各行各業,皆看中羅東蛋黃正中心、優秀明星學區等地段潛力,搶先在羅東插旗當鄰居。

(圖 / 謙王外觀3D 示意圖)

百年一遇羅東地王 5分鐘盡攬繁華

對於投資買房或自住而言,地段的重要性不言而喻,其影響不僅體現在生活品質上,更關乎房屋未來的保值性。論地段,羅東地理位置可謂得天獨厚,市心半徑5分鐘內更是百年一遇的地王之選——台鐵、高鐵及國道近在咫尺,涵蓋羅東夜市、公正商圈與明星學區「公正國小」;渴望親近大自然,亦有羅東林業園區、羅莊櫻花步道等休閒景點,超珍稀地塊,坐擁豐富資源,繁華與休閒和諧共存,近享全方面生活型態。

(圖 / 公正國小)

羅東夜市公正商圈 便利經濟生活圈

談及羅東,必提起羅東夜市及其深受觀光客愛戴的知名小吃,如卜肉、糕渣、龍鳳腿等等。這裡不僅是觀光客逛街玩樂的好去處,位於中山公園四周的羅東夜市公正商圈,更形成為一個全年無休的綜合性商圈,羅東最繁華的核心依此處向外擴張,範圍擴及民生路、民權路、公園 路、興東路,沿途還能找到全聯福利中心、喜互惠生鮮超市、羅東民生市場等日常生活供應 點,多元的消費選擇已成為羅東人最依賴的便利生活經濟圈。

(圖 / 羅東夜市)

羅東不一樣了 政府欽定重大建設

除成熟地段之外,羅東市區也將迎來全面升級,其中最受矚目的莫過於高鐵東延計畫,未來17分鐘北市直抵宜蘭,一日生活圈不再是夢想。雙子星城鎮也將成為新的亮點,大型商場和百貨公司紛紛進駐,帶動人流與金流;隨著台鐵的高架化計劃進展,進一步加速羅東的發展步伐。另外第二行政中心興建計畫也正進行中,預計將引進羅東戶政、地政等機關。全新「羅東轉運站」工程目前接近尾聲,將迎來每年500多萬旅次。

(圖 /空拍實景輔以電腦合成示意圖)

集結上述所有優勢,《謙王》發揮其選地哲學,位於市中心核心地段,坐擁「公正國小」校園首排,以及「羅東夜市&公正商圈」全機能生活。即將全新落成,超前規劃,Alfa Safe耐震建築、 EMS充電車位、星級公設及飯店式管理服務,便捷與舒適,無論是自住還是投資,都是一個極具吸引力的選擇。

《謙王》 2-3 房
選對羅東地王,未來金碧輝煌
接待會館|宜蘭縣羅東鎮忠孝路133 號
預約專線|03-954-3939
官方網站|https://chianwang.com
FB  粉絲團|https://www.facebook.com/profile.php?id=61551229041039

融入自然 擁抱寧靜 社區型透天別墅精選

厭倦都市大樓的擁擠壓迫,遠塵囂、擁天地,公設豐富、管理佳的社區型別墅,成為宜居新選擇。

文/陳曼羚 攝影/羅劍明 圖/UNSPLASH

「幸好我和老伴搬來這裡住,小孫子和我們的感情反而變好了。」王伯伯笑著說。原本王伯伯夫妻與家人一同住在大樓裡,起居空間較侷促,家人相處偶有齟齬,自從移居到社區型透天別墅後,不但讓老夫妻重享舒適寧靜的生活,更意外拉近與兒孫的距離,「這裡房間多、空間大,放假時兒子一家會過來住,我們常在院子泡茶烤肉,孫子也開心地跑前跑後,嚷著不想回去了。」

疫情促使人們重新思考對居家環境及空間配置的期待,部分人或許跟王伯伯一樣,厭倦都市的塵囂與擁擠,考慮搬進低密度開發及高綠覆率的社區型透天別墅,享受身心減壓的健康生活。

相比公寓或大樓,社區型透天別墅擁專屬門院,起居較不受鄰戶干擾,居住空間劃分明確、功能性強,可滿足三代共居需求。此外,透天社區設有管委會、公共設施,生活較一般的透天厝便利及豐富,有管理員或警衛統一門禁管理,也可協助代收信件包裹,社區治安及管理較一般獨棟別墅完善。

中大型社區 基地規模可觀

新北市淡水區的『麗寶微笑別墅』位淡海新市鎮濱海路一段,基地近6300坪,共122戶,擁350坪的獨棟公設會館,採地下室停車,步行約10分鐘可抵輕軌濱海義山站、淡水行政中心、家樂福商圈。

新竹縣新埔鎮的『壹山Ⅱ』,全區約五萬坪,本期共116戶,基地距竹北商圈及高鐵新竹站車程僅需5至10分鐘,標榜由日本知名建築大師設計獨棟公設會館,附溫泉、日系書店選書、露天烤肉等設施,建案重視生態環境營造,社區內有近五萬坪森林水岸步道,訴求院落式的山城別墅。

同樣位新竹縣,寶山鄉指標造鎮案『宏道新竹帝寶』距竹科通勤時間約8至10分鐘,全案面積達18萬坪,別墅區規劃二層樓的美式獨棟透天,每戶均有私人庭院及專屬家樹,標榜全台首座美國UL認證的健康城市住宅。

基隆市安樂區『幸大新東區』位麥金路,基地近萬坪,分四房及六房兩種屋型、共343戶,社區會館含圖書室、泳池等設施,公設比2%,惟因位處山坡地,周邊生活機能相對不足。

小型社區 進出較單純

新北市三峽區『青鳥之森』位橫溪路,基地約3千坪,共66戶,採前院、一樓停車,鄰近即將開通的捷運三鶯線橫溪站,公設比5.34%,規劃獨立公設會館。

桃園市小型社區透天建案選擇較多,如新屋區『寶鈦墅學家』共63戶,採前院、一樓停車,車行5分鐘達新屋及富岡商圈。大溪區的『清景』位介壽路,近八擴重劃區,共34戶,主推121至141坪的戶型,採地下室停車,周邊為純住宅區,生活機能較弱。龍潭區的『石門掬月』近山明水秀的石門水庫,共18戶,採一樓停車,主打大地坪、大面寬。蘆竹區『君臨.大美』位富國路二段,共33戶,採地下室停車,訴求近青埔、南崁、大竹商圈及未來捷運綠線G13站的交通優勢,標榜綠能設備、智能遠控、保全門禁、雲端居家照護等功能。

社區型透天別墅以融合自然、獨立生活空間、宜居安全的特色,成為不少民眾購屋選項之一。不過良好的居住品質須仰賴完善的社區管理,當社區戶數較少,每戶須分攤的管理費用也會較高,為民眾入手社區透天建案前,需考慮的問題之一。

政治大學周邊別墅

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2026年開工 台南7年後可望迎來捷運

文/王奕淳

台南捷運規劃至今已醞釀多年,其中,進度最快的第一期藍線,在2月底終於通過環評初審,台南市政府於是宣布,該線正式進入基本設計階段,將力求2031年完工。

該線計畫範圍北起永康區的大橋站,南向延伸至東區的文化中心站,往東連結仁德轉運站,串聯該市3區形成生活廊帶,路線全長約8.39公里,並設有車站10座及1座機廠,預計2026年開始動工,2031年可完工。

圖片台南市政府交通局提供

針對未來營運計畫,台南市政府交通局進一步說明,第一期藍線預計服務時間為每天18小時,從6點至24點,車速每小時30公里,每列載客量達280人,並且班距最密達4分鐘1班。

除了第一期藍線之外,市府也同步推進其他捷運路線的規劃進度,屆時交通網絡將由台鐵與捷運各線組織,形成重要交通樞紐,並串聯府城生活圈、沙崙綠能科學城以及台南科學園區,進一步擴大產業對區域經濟的影響,為台南房市發展提供不同的助力。

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更新:爛尾樓案遭誣控不法 大家地產經檢察官認證無假債權獲清白

文/朱福山

去(2023)年8月嘉源建設股東及員工抹黑『泊山妍』爛尾案的營造廠負責人卓家雄,捏造其製造假債權,領走該建案承購戶的信託金、誣指大家地產取得嘉源建設名下房產是不法行為,並提告詐欺及背信,這些指控經台灣士林地檢署檢察官偵查後,已終結「不起訴」且「不得再議」。

大家地產董事長卓家雄(左一)於營造案監督品質,圖片大家集團提供

檢察官認證無假債權

經檢察官調查負責查核工程及信託專戶撥款的第三方建經公司後,確認大家營造在2023年4月26日(嘉源建設發生財務危機前)於泊山妍案施工進度為「第一階段土方開挖接續邊坡工程完成50%,累計整體完工進度已達19%」,足見大家營造確實有承攬施作,並依進度請款,經檢察官認證並無假債權。

此外,嘉源建設在向卓家雄籌措週轉金後,除了沒能償還之外,也無法支付工程款,才以名下房產抵債。

在『泊山妍』成了爛尾樓後,以低價認購該案的嘉源部份股東,因不甘蒙受損失,憤而對大家地產負責人卓家雄提告。現經台灣士林地檢署偵查終結「不起訴」且「不得再議」,終於還給大家地產清白。

大家地產董事長卓家雄談泊山妍案獲「不起訴」偵查終結心路歷程,圖片大家集團提供

最後,針對這類糾紛在都更、危老、合建等情形一旦發生,對地主及消費者的權益影響甚大,建議民眾遇到土地相關問題,一定要睜大眼睛,仔細詳讀合約內容,並多方打聽建商的信譽,做好萬全準備,盡量避免損失的發生。

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百年大金 專注本業 超越顛峰 全方位空氣及服務專家 智慧領先

2024年為大金工業創業一百周年,經過了漫長的歲月考驗,現今市值在日本的機械產業排名第一。這樣的卓越來自於一條龍垂直整合,擁有先進研發的核心技術,並將每個零件視為成功關鍵,這種堅持就是「大金標準」。

大金空調新商品發表-百年大金專注本業超越巔峰

大金空調為全球空調產業巨擘,全方位空調專家,技術實力卓越。和泰興業早自1992年代理DAIKIN以來,率先導入分離式空調、定頻進化到變頻技術。

2024年將透過直膨空調系統、冰水系統、冷凍冷藏、IAQ室內空氣品質四大領域,以智慧控制、高效節能、潔淨舒適三大產品主軸,提供一站式滿足的全方位服務。

(NEW) 2024年大金一對一家用空調新機種-橫綱Y系列
潔淨智慧 最新科技 因應極端氣候挑戰

透過大金的直流變頻技術與新世代R32冷媒,全新大金一對一家用空調新機種-橫綱Y系列(2.2kW-7.2KW)的 CSPF值最高達到 7.81,全系列機型超越國家一級能效,省電再進化。橫綱Y系列的室內機採用全新配色,白色和淺灰色雙色調,強化線條並展現時尚氛圍。全新設計「DAIKIN EYE大金之眼」智慧運轉燈,透過多色調LED指示燈來顯示不同的運轉模式,一目了然。

日本大金針對台灣悶濕氣候特別研發先進「Hybrid Cooling溫濕雙控科技」,橫綱Y系列可同時控制溫度與濕度,較一般冷氣除濕力大幅提升75%,溫度調節1~2度,節能12%,舒適又省電。

健康濾網+閃流放電+防霉運轉

健康空氣濾網可吸收清並除PM 2.5、家庭異味,同時搭載日本最先進閃流放電技術,有效去除99.9%過敏性物質,細菌和病毒。閃流放電功能可與冷氣、暖氣或送風、除濕模式同時運行。台灣氣候潮濕,容易因為冷凝器積水導致管路的發霉和異味。防霉運轉功能,會在運轉停止後自動送風長達130分鐘,徹底乾燥空調內部的熱交換器和氣流通道以抑制發霉、降低室內機異味發生。同時還進行閃流放電,確保熱交換器和氣流路徑的清潔。

橫綱Y系列室內機可直接透過大金APP網路遠端控制

橫綱Y系列室內機可直接透過大金APP網路遠端控制,並適用Google Home 或 Amazon Echo智慧揚聲器,智能語音控制,雲端智慧家庭一指搞定。運用航太科技,創新研發康達效應導流板,不直吹人體,廣域舒適氣流,分布均勻室溫平穩。

面對現今極端氣候的考驗,大金獨家的廣域的運轉範圍溫度,橫綱、大關全系列的暖房運轉範圍為負15℃以上,大金設備在高山低溫區域及霸王級寒流來時,大金的暖房仍然可以正常運轉。

(NEW) 家用空調-多聯系列

2024家用一對多Y系列室外機,較舊有機種CSPF能源效率提升高達18%,超越國家一級能效,一級省電。可連接新橫綱Y系列室內機,一級能效,最多可連結四台室內機,最大配管長度70米,最大連結能力高達15.6kW。低視線室外機,好安裝且縮減高度讓視線更美觀。

 (NEW) 商用空調Top Air
UV紫外光+閃流放電、商用空間 潔淨升級

符合2025年新能源標章的頂級能效省電,新上市R32商用Top Air店鋪用新款室外機冷暖及冷專4~6馬力(三相220V),透過室外機葉片設計,超低音量-降低3dB。高度降低12%,並可雙層堆疊,更精巧且省安裝空間。

商用空間再淨化,可選配紫外線空氣淨化組件、大金閃流放電組件、除菌抗病毒濾網,結合三項大金技術來潔淨和消毒空氣。閃流放電可分解去除8種病菌、26種過敏原、19種化學物質及甲醛。強力分解空氣中的不良物質,並對室內機及過濾器進行消毒,清潔效率再強化,營業空間更安心!

(NEW) 區域型中央空調 水冷VRV 4系列
高能效 省空間
夜間靜音不擾鄰 空間設計彈性再升級

適用於高層建築玻璃帷幕大樓的水冷系統,模塊化設計方便小巧,可以通過電梯運輸讓安裝簡易,省空間解決外機放置難題。單機新陣容除了原有的8HP和10HP之外,新增加6HP 和 12HP 兩種新型號陣容,提供更廣泛的組合,組合高達 36HP 。新的水冷VRV 4 系列,可與AHU空氣調節箱連接,並可選購熱回收元件,單一系統可以提供同時供應冷氣和暖氣,能夠滿足像飯店個別房間的冷/暖氣客製化需求,舒適最佳化。
採用「VRT Smart」控制,超越一級能源效率,建築能效一級,追求極致節能。
VRT Smart針對室內機與室外機之間的協調溝通,「要多少給多少」精準控制電力消耗,減少壓縮機負載進而達到節能。

區控型中央空調 大馬力VRV S系列

VRV S 高效率系列,今年新推出的10HP和12HP系列,有業界最高CSPF數值(同等級馬力數) 超越1級能源效率,實現更高的能源效率的同時,提供舒適性和高性能。冷媒總配管長度可達300公尺,室外機與室內機之間最大高低差50公分,安裝設計更靈活。新產品陣容10HP和12 HP,運轉溫度範圍達到 49°C,因應極端氣候環境下,設備仍能穩定的運轉。設備運行噪音低,並有「夜間靜音運轉功能」透過減少運轉能力來自動抑制夜間運轉噪音,保持附近居家環境安靜。

伶俐Reiri智能空調解決方案 一指搞定控制需求

多元智控能源管理 好伶俐
一指搞定多據點 機房控制也AI

建築物對於控制的需求,精細化且多元。伶俐Reiri智能空調解決方案,最多連結320台室外機、2048台室內機,搭配行動App。住家商辦飯店,隨時隨地藉由平板電腦或手機智慧控制,一指搞定。

當需要進行空調能源管理、或多空間的設備操控時,可選用iTM觸控型中央集中控制器,針對家用空間、學校、公家單位與企業辦公大樓等不同需求導入遠端控制,透過清單與圖控式雙瀏覽介面,最多可同時監控512台室內機、建立100組自動控制排程。多元化連鎖控制指令,整合空調以外設備,能精準控制建築物能源管理,設定相關的連鎖控制與換氣等舒適需求,實現物聯網概念,此外,也能夠將大量的大樓控制介面單一化,避免過多的操作介面,造成管理者困擾。

大型的冰水機則有iPM冰機房智慧管理系統,可收集智能AI運轉數據,透過趨勢管理及用電分析,不但設備管理的系統架構一目了然,非常清楚之外,能源可視化更大幅協助人員管理。讓冰水主機機房透過此系統達到自動化調整使系統達到最佳化的運轉狀態,應用空間如醫院、百貨、廠辦、大樓,透過AI智慧管理,可額外提供最高8-12%節能成效,能效再大幅提升。

AP冰水系統&RP冷凍冷藏
省能省力又省錢 廠辦冷鏈全包辦

大金空調大型冰水應用系統以節能為優勢,產品陣容齊全,包括氣冷式冰機、水冷式冰機、空氣調節箱、小型送風機等…,受到各科技大廠及指標商辦大樓採用,廣獲得客戶高度肯定,努力成為AP(大型冰水應用系統)的No.1。

此外,今年引進創新節能HLR模組,該產品採用吸附通風技術(SVT,Sorbent Ventilation Technology),藉由吸附式濾網過濾及捕捉PM2.5、揮發性有機化合物(VOCs)、二氧化碳等物質,使室內空氣中的汙染物濃度得以降低,進而減少對人體的潛在危害。因該產品可降低二氧化碳濃度,減少室外空氣的引進(減少60%至80%的外氣引進需求),故可降低空調能耗成本,同時亦可協助獲得LEED(美國綠建築)、WELL(健康建築)的取分。

冷凍冷藏方面,包括DAIKIN冰鋒冷凍冷藏變頻機組、AHT冷凍冷藏展示櫃、J&E Hall 大型冷凍冷藏機組、Zanotti 冷凍冷藏設備。適用於冷凍冷藏庫、肉品蔬果加工區、開放櫃、紅酒窖等,持續獲得連鎖便利商店及各大賣場採用,低噪音且節能穩定,冷鏈溫控實力獲得信賴。

(NEW)空氣清淨除濕機/除濕機
32個安全認證零件 好安心

2024年全新上市:空氣清淨除濕機JPF24ASCT(鐵灰色),以及兩款除濕機JP24ASCT-H(淺灰色)JP24ASCT-N(淡金色)。新款除濕機系列,簡潔優雅設計,採用LED 觸控操作面板,清楚美觀。三大模式:衣類乾燥模式、自動除濕模式、連續除濕模式,適用各種場合。機體的高度約58 公分,好收納卻有大除濕量,額定除濕量12L/ 天相當於24 瓶 500 毫升的寶特瓶,1級能效,高效除濕不耗電,長時間開啟打擊濕氣。

2024年新款空氣清淨除濕機JPF24ASCT(鐵灰色),搭載HEPA濾網,可過濾99.97%的PM0.3懸浮微粒。空氣品質偵測燈,透過指示燈,用五種顏色細緻顯現當下空氣品質,一目了然。主動離子技術,透過電漿放電將離子釋放到空氣中,與空氣結合後可強力氧化分解空氣中細菌和過敏原。

除濕機是需要長時間開啟的電器,針對消費者擔心的安全問題,大金全系列除濕機採用難燃材料+鐵板阻燃進行雙重防護的獨有特色。32個安全認證零件,全面替您把關!此外,大金關注每個實用小細節:大螢幕數字顯示器、四向腳輪方便移動、背收納電源線,連接水管可連續排水;安心貼心打造除濕機嶄新體驗。

大金百年好禮
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高雄12標總底價19.46億元 車站2筆商用區引人注目

文/王奕淳

高雄市第1季土地標售共計建地12筆,總底價逾19億元,圖片高雄市政府地政局提供

高雄市政府地政局3月27日開放今(2024)年第1季土地標售,預計推出12標12筆建地,合計總底價19億4660萬餘元,其中包含2筆「特定商業專用區」土地,吸引各界關注。

本季共計12筆建地中,有2筆位於高雄火車站區域,即第71期重劃區;其中1筆位於鐵新二街,面積約516坪;另1筆位於大港街及建國二路190巷,面積約355坪,2筆都屬於特定商業區,且有賴於當地鐵路地下化、道路貫通,交通便利形成優質生活圈,接近公園、綠園道以及捷運預定地,具備完善生活機能。

而高雄大學區段徵收區也在環境整治,以及家樂福進駐形成商圈後,推出3筆土地提供標售,包含1筆706坪的第3種商業區土地,面臨大學10街及大學27街;2筆住宅區用地,分別位於援中路及大學28街。

另有中都重劃區2共筆土地,都面對溼地公園且位於九如三路及德勝街上,面積各為73坪與59坪。其他地區也有參與標售,包含第6期、第92期以及鳳青市地重劃區各1筆,林園、湖內農地重劃區各1筆,共計12標12筆建地。

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台中蟬聯全台房地合一稅寶座 前2月貢獻16.51億元

文/王奕淳

財政部統計處日前公布今(2024)年2月稅收統計,土增稅及契稅年減約3%,而房地合一稅則年增73.4%,連續7個月雙位數成長,達40.1億元,與1月合計70.6億元。

觀察各地區房地合一稅收狀況,1月、2月合計,台中市16.51億元為最高,其次是雙北市11.61億元並居二、三名,高雄市則以8.72億元位居第四。

財政部統計處副處長劉訓蓉指出,房地合一稅主要是以買賣價差、持有期間的差別稅率課稅,會有銳額增減的變化,不單單只受交易量影響。

劉訓蓉補充,受惠於新青安優惠貸款政策,首購族群較積極參與交易,公股銀行撥貸戶數達6,861戶,金額達503億元,基期較低之下,年增戶數達7倍,金額達10倍。

央行統計五大銀行新承做購屋貸款業績連續6個月呈現雙位數正成長,內政部建物買賣類移轉棟數統計也有增加趨勢,顯示房市交易處於穩定成長階段。

各地區房地合一稅收統計表,圖片財政部提供

年節二月房市平順 住展風向球持平綠燈

文/陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2024年2月分數44.8分,與上月44.5分近乎持平,對應燈號為代表穩定安全的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」,包括預售屋推案量、待售建案個數、來客組數的分數都走升,議價率、成交組數則下滑,新成屋戶數分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,在供給量方面,2月新成屋戶數比前月微增20戶,以持平論,新版囤房稅讓建商對先建後售案興趣缺缺,僅新北市三重區近百戶的『皇鼎麗園』具備看頭。反觀預售推案量兩樣情,雖為連續第三個月維持400多億元,但包含了年節與工作天數因素,還能較上月小幅成長40多億元,建商農曆年後逐步推案跡象確立,指標大案如新竹市東區的『春福承曦』,來到90億元的案量,另如新北市林口區的『亞昕森匯』、五股區的『成泰美』,和桃園市中壢區的『詠勝文青』,在20-36億元的推案量,暖身329檔期。

年節看熱鬧不急出手
成交降、賞屋增 量能持續去化

需求面則因春節假期略修正買氣,追蹤指標建案平均成交組數每週約2.6組,比1月的3.3組滑落,陳炳辰分析,買方不急於過年時節出手,整體2月籠罩年節氛圍,買氣合理遞延。賞屋量能就維持熱度,2月追蹤的指標建案平均來客組數每週約27.7組,較1月增3.4組,增幅14.1%,現況買房成全民運動,尤其指標案、新推案,以及舉辦贈品活動案場,刺激不少來客火花,還成為春節出遊行程。

待售建案個數從前月的1085個,減少29個落至1056個,減幅2.7%,為連續第三個月下滑,即使成交組數因節慶假期回檔,市場仍有一定需求去化供給量,房市恆溫走強。

至於議價率分數下滑,意謂幅度擴大,惟實際上還是維持一成的正常空間,目前市場不可能給予太多讓利,應為特殊定錨產品開價過高,與實際成交價產生一定落差。

北台灣各區域房市狀態平順,其中宜蘭市待售建案數稍多,當地以本地客買盤為主,外溢效益不大,具備區域、價格優勢始見熱度,不及直轄市或話題縣市的門牌魅力,329檔期可觀察五結或宜蘭市這類熱區是否有所拉抬。

3月進入329檔期,陳炳辰指出,沉寂一年多的預售屋市場將報復推案,亮點地帶包括台北市中山區、新北市三重區、桃園市大園區,以及新竹縣竹北市、寶山鄉,各有知名建商如佳元、愛山林、寶佳、元亨等指標案,供給精彩可期。又預估3月央行理事會利率不變,且近期股市狀態不錯,有利於買氣發展,沒意外的話,直到520檔期熱度不減,下半年則有美國總統大選、新版囤房稅上路等變數,較顯動盪。

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中古物件少 北大新屋穩穩5字頭

女王萬歲2 結構體

文/住展雜誌

三峽北大特區發展已臻成熟,生活機能皆已到位,加上街廓新穎,產品順銷其來有自。惟由於單價已上5字頭,銷況比起前年4字頭時有明顯落差。

早安北大系列的「女王萬歲2」,目前已剩少量3房及一樓店面,成交均價約54萬/坪。富總建設「北大儛」銷售將近7成,也是餘3房單位為主,近半年去化趨緩,成交均價約53萬/坪。

女王萬歲2 結構體

新案近捷運 關注度高

近期有一特殊新案準備推出,為由原本的福容飯店變更而來的「麗寶萊茵」,,屋齡已超過10年,室內隔局為26、36坪的2~3房,因為是區域稀有的新供給,加上距捷運約600公尺,還有部分棟別面學校,多項優秀條件讓此案還在籌備階段就有不錯來客詢問量,預計會在3月公開銷售。

麗寶萊茵 外觀

透天也順銷 3字頭親民價大樓後況可期

位橫溪路的透天案「青鳥之森」,現場表示結案,目前登錄達60戶,扣除特殊戶後成交在1980~2298萬元,以本地與二高沿線的台北客為主力成交方。

中園國小附近的「青松安家」,眼下正在申請使照,雖然地點稍偏,但由於是三峽區域低價,也是大台北地區南區少有的3字頭行情,,目前去化2成多。

青松安家 接待中心

素地有限的三峽區,新屋供給好一段時間呈現低檔,當地危老的開發型態又不風行,北大特區開發亦近飽和,去年僅推出二新案,未來除了持續觀察舊市區危老開發有無成長外,還可期待北大特區東側的麥仔園地區開發計劃,然還在只聞樓梯響階段,進度未明。

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「新北市新店區段徵收案」採多場次協議價購

文/王奕淳

新北市政府地政局針對「新北市新店十四張(B單元)區段徵收案」,將在新店區中央市民活動中心2樓禮堂進行協議價購,時間訂為2024年3月19、20及22日上下午,共計9個場次。

「新北市新店十四張(B單元)區段徵收案」將進行協議價購,現交由內政部審核開發範圍及抵價地比例中,圖片新北市政府地政局提供

地政局表示,該案範圍東橫跨新店中正路兩側,西臨溪園路,南以十四張路為界,北至復興路,面積約34公頃,主要計畫及細部計畫已經內政部及本市都市計畫委員會審議通過,現交由內政部審核開發範圍及抵價地比例中。本次辦理協議價購作業以利本案推動,將說明相關流程及方式,再確認土地及地上物所有權人協議價購意願及聽取意見,預計在報請區段徵收核准後公告。 本次協議價購採多場次分流方式進行,民眾可視情況決定出席參與時段,也提供相關資料可供上網先行瀏覽,以便了解自身權益及本案內容。

「新北市新店十四張(B單元)區段徵收案」位置(藍色區塊),圖片新北市政府地政局提供

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高雄房市329檔期總銷減17% 成交數仍屬中高標

文/王奕淳

高雄市房屋市場調查協會昨(12)日公布,由於大型建案延後進場,今年高雄329檔期量縮,包括11個成屋、23個預售大樓、13個透天建案,共47個建案,總銷約712.7億元,相較去年減少約17%,總戶數4,743戶,減少約21%。但高雄房市交易仍然熱絡,消費者相當踴躍,房價也比前2年高出20%以上。

大案延後進場 檔期量縮

高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷指出,總銷、戶數雙降,不代表建商看壞後市,主要是因為去年有2個共200億元的大案,相較之下,今年350億元大案延後進場,凸顯檔期量縮情形。但就來客數與成交數而言,各建案的成績都處於中高標,單就上周就成交245戶。另外,受惠台積電議題,市調估計推案量最多的楠梓區,非本地客就佔了7成。

吳曜廷表示,目前高雄房市也有另一趨勢,就是中小型建商為便於掌控成本,傾向成屋銷售;而採取預售策略的建案,則多以案量、戶數皆大量的大型建商為主。

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南部3縣市透天交易量下滑 年輕人選購偏好小宅

文/王奕淳

受到少子化、高房價等影響,「小宅風」遍布全國,以往南部房市較多透天交易,但根據實價登錄,近10年南部3縣市透天交易量皆下滑,尤其以屏東降幅最大。大家房屋企研公關主任賴志昶表示,近年來居住習慣改變,加上透天價位隨房市大盤起漲,讓以往為透天熱區的南部縣市,也難擋交易量下滑。

其中,台南市10年前購買透天的人有50%以上,如今交易量占比跌過半;而屏東縣透天交易量跌幅更兇,從2014年約67%減至現今57%。

交易量跌 總價漲幅逾5成

交易量下滑的同時,總價攀升。觀察實登,台南市平均透天總價從2014年880萬元,10年後成長為1,357萬元;高雄市10年前總價還在993萬元,到2023年漲至1,500萬元;屏東縣同樣10年前總價582萬元,至2023年漲幅61%,來到939萬元。

住商機構大南區協理林祺博指出,區域買盤以首購、年輕族群為主,因家庭人口較少,對居住坪數、房間數等要求降低,大多會選擇有電梯、物業管理的社區型大樓。賴志昶補充,房價大幅上漲也是透天交易量下滑的一大原因,年輕人的薪水漲幅無法應付房價攀升,只能選擇總價帶較低的小宅或大樓型物件。

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品嘉建設關係企業再攻一城,獲選為台北市「松柏公辦都更」最優申請人

松柏公辦都更
外觀立面圖參考(業者提供)

近期快速崛起的品嘉建設關係企業參加「台北市松柏公辦都更」評選,日前獲選為最佳申請人。品嘉建設關係企業中的品佳資產管理公司係品嘉體系中的一員,日前參加台北市住都中心甄選的松柏都更案,3月1日已由住都中心公告獲選為最優申請人。品嘉建設為台北市知名建商,2023年所推出建案,不乏新案可售戶數已近乎完銷,品嘉關係企業的創辦人胡偉良表示, 2024年品嘉將有2個建案在近期正式推出,也有10個以上的都更案進行中。

此次臺北市住宅及都市更新中心公告的「臺北市士林區福順段一小段140地號等16筆土地公辦都市更新案」,係以松柏大樓為主,松柏大廈已於110年由臺北市政府公告列管為應拆除之高氯離子建物,亟需重建,故居民向心度高,為公辦都更2.0第一個成案的社區。本案未來將興建一個SRC+RC混合構造的住商大樓(地下5層、地上25層),並於地面層規劃店鋪空間,滿足社區周邊生活機能需求,並協助海砂屋社區重建家園,打造優質安全之居住環境。

本案基地面積約700坪,鄰近捷運環狀線北環段Y24站社子站預定地以及國道一號重慶交流道,4分鐘車程可達北士科園區;高樓層可遠眺台北101、基隆河、淡水河及大屯山美景。另外,本改建案將取得綠建築銀級、智慧建築銀級及耐震標章,並規劃友善的區域步行空間,設置YouBike站,推動智慧綠社區,響應全球節水、節能、低碳目標,以落實永續發展。全案預計投資金額約達新臺幣30億元以上。

胡偉良表示這是品嘉第一次涉足公辦都更  期望讓更多的年輕人有機會以合宜的價格入住台北市

胡偉良表示,這是品嘉第一次涉足公辦都更,一方面是試水溫,因為品嘉過去都是以私辦都更為主,涉入公辦都更後,可以增廣品嘉都更改建的案源;另外,在松柏改建案中,也希望藉由本案將週邊老舊鄰房一起納入,擴大後的基地面積甚至可達2000坪之多,一來可以創造更大的土地效益,其次,也可以讓更多的年輕人有機會以合宜的價格入住台北市,成就擁有好宅的夢想。

談到品嘉的建案為什麼可以案案熱銷,胡偉良表示,主要來自:品嘉願意讓利,不像其他建商,可能要求較高的投資回報;其次,品嚞每個建案幾乎都是親力親為,包括土地開發、銷售、營造都是由公司同仁自行承擔,因為「一條龍」的作業方式,讓品嘉不僅可以降低成本,也更能掌控品質,藉此塑造「物超所值」的典範。

胡偉良也說明,也因為他們是由同仁直接銷售房屋,因而更能掌握市場動向,不浮誇、不賺暴利、不賺價差,所以雖然在銷售時,以較低的房價銷售,但因為重品質、採用較的建築規格和建材,因而在交屋後,反而容易領先區域房價,讓消費者賺到物超所值的價差和價值。

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中山多案籌備 329陸續推出

佳元民生東路案 接待中心搭建中(基地)
驊訊遼寧街案 接待中心(籌備中)

文/住展雜誌

中山區整體市況稍嫌平淡,建案平均來客量不多,僅指標案表現較佳,不過供給方面將有爆炸成長,據住展雜誌調查,329檔期會有不少新案陸續登場,產品以2~3房為主,瞄準多元客層,可望拉抬區域房市人氣。

松江‧阡語 接待中心(籌備中)

在捷運南京復興站周邊,德孚建設/驊訊建設推出「驊訊遼寧街案」,恆合機構/瑋石建設則有「瑋石南京復興案」,皆屬危老案,前者規劃34戶,為2~3房;後者規劃131戶,為2~4房。

捷運行天宮站周邊則有大家地產的「松江·阡語」、佳元建設的「佳元民生東路案」,前者屬危老案,規劃40戶,為23~32坪的2~3房;後者屬都更案,規劃77戶,為25~36坪的2~3房。

佳元民生東路案 接待中心搭建中(基地)

再往捷運雙連站方向,其周邊有恆合機構的「恆合錦西街案」,以及晶匯建設的「晶匯民生東路案」,不過建照尚未取得,公開時間會再晚一些。

指標案訴求低自備 瞄準置產客

其餘建案動態方面,林森商圈「中山麗池」釋出首付138萬起的低自備方案,吸引到不少客戶目光,近期反應不錯。農曆年前則公開「耕青禾」,目前小單位戶別已售完,現階段主力是38~50坪的3房,開價據傳有所調整,有意的民眾得更新相關資訊。

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瑋石南京復興案 基地

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買氣逐步回溫?  中正小宅、換屋產品都見亮點

自若 外觀

文/住展雜誌

去年第四季開始,台北市中正區房市見升溫跡象,雖然年節前略有減緩,不過年後很快回溫,其中小坪數產品反應佳,代表案為「世達懿居」、「博愛賦御」,主力總價約在1700萬內,吸引不少自住及置產客層。另外,豪宅門檻內的換屋產品「璞真宇見」,亦見突出表現。

世達懿居 結構體

璞真3房受青睞 每坪均價破140萬

璞真宇見」在近期台北市的換屋市場銷況不錯,目前3房近售完,剩餘多為2房單位,主因除了璞真品牌於大台北有著不錯口碑外,基地規模優勢,加上三面臨路、位主幹道上,兼之不少戶別具一定景觀條件,遂見佳績。

全坤富御 接待中心

全坤、北城、鼎吉新案陸續亮相

而今年上半年將有不少供給加入市場,預計在329檔期亮相的包含「全坤富御」、「北城.羅斯福」、「鼎吉水岸」、「銓冠愛國西路案」等,其中位於重慶南路三段的「全坤富御」以及在羅斯福路三段上「北城.羅斯福」同為創意家廣告承接,眼下已有簡單廣告曝光。

全坤富御」、「北城.羅斯福」都屬都更案,「全坤富御」主打521.8坪的基地規模,建築樓高達22層,採SS結構,訴求水岸景觀,候選黃金級綠建築,規劃27~45坪的2~3房。「北城.羅斯福」則強調近捷運台電大樓站,擁師大、公館商圈,樓高21層,SRC結構,規劃29~65坪的2~4房。

上述這類已有媒體在醞釀的新案,預約賞屋、詢問度相比去年同期熱絡,不過銷況反應要等價位確定正式公開後,再觀察客戶簽約的實際狀況才見真章。

北城.羅斯福 接待中心

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台中329檔期700億元  5案總銷佔比過半

文/王奕淳

今年台中329檔期推案總銷預計將達到700億元,其中市中心包括『寶璽天讚』、『雙橡園1920』、『麗晨片片山閑』、『興富發文心市政路案』、『蘿蔓蘿蘭』等五案,就有突破400億元的案量,一舉一動受各界關注。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,台中的建設、產業及交通皆迅速發展,剛性需求強,外圍重劃區不斷上漲,更為擁有成熟機能的市中心挹注強勁撐盤動能,尤其建商在市政核心的推案通常是規劃品牌的代表作,又具有身分象徵性,自然受到高資產族群的青睞,也吸引一線品牌爭相插旗推案。

品牌代表推案挹注市中心

其中,『寶璽天讚』基地正對七期別墅第一排,將打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案,規劃100至130坪,總銷120億元,尚未推出便已獲熱烈討論。

同期推出的還有『雙橡園1920』,位於市政路、龍富路,總銷70億元,佔地1920坪,是七期市政核心最大基地的預售案,預計規劃一棟具1,500坪花園的28樓鋼骨純住宅,目前已逾500組客戶等待。

另外,受高資產族群青睞的麗晨建設,也將在台灣大道、朝富二街口推出『麗晨片片山閑』,延續一貫特質,備受品牌粉絲期待。

軌道經濟具潛力 各建商沿線搶進

北台中近年因捷運、重大建設帶動,加上知名商場陸續搶進插旗,吸引大量人口進駐;不少建商陸續在主幹道文心路沿線推出新案,如聯聚建設子品牌將推出『理仁泰舍』,鄰近捷運文心中清站的690坪基地,規劃45坪3房,均價預計將突破60萬元/坪。

大鑫開發建設也看好軌道經濟前瞻性,在捷運四維國小站旁,北屯公園第一排公園角地推出新案『琢寓』,規劃29至39坪2至3房產品,已正式開工動土。

14期『大陸豐莚』,預計推出40至60坪產品,總銷金額約42億元,均價估計高於70萬元/坪。寶佳機構旗下的鴻承建設則將在仁平段推出新案。

另外,隨著中部科學園區周邊陸續發展,久樘開發看好國道4號為神岡連結中科所帶來的交通便利性,將在神岡區內的中正南街推出新案。加上清水區『遠雄星呈』、『長虹天籟』也將推出,預計總銷突破百億。

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台中巨蛋正式動工 周邊房市將迎推案熱潮

文/朱福山

台中巨蛋歷經近20年,終於於本(3)月11日正式動工,預計2030年完工,未來將成為台灣重要地標之一,其所在的14期榮德段及緊鄰的洲際段,不僅土地接連創價,房產專家預估今年將迎來推案熱潮,備受關注。

標售總價地王

巨蛋所在的榮德段,在上週市府抵費地標售中取得亮眼成績,遠雄建設以總價逾6.4億元得標88地號商五土地,為標售總價地王,換算單價達百萬元,不論單總價,更均創下榮德段的區段新高,容積率較低的住一之一均價也都在60萬元/坪以上,若以土地及建築成本推算,未來推案單價勢必將從6字頭起跳。

榮德段僅有『舜元境朗』、『豐邑豐禾』兩案推出,區域首案『舜』案,步行至巨蛋僅需8分鐘,規劃38至43坪好住的純3房產品,受自住客青睞,目前實價登錄已累積23筆,均價約55萬元/坪。

『豐』案今年也有4筆成交,均價逾60萬元/坪,其中21樓的單位,總面積60.74坪,以總價3,149萬元成交,扣除車位後每坪單價64.1萬元,創社區最高單、總價。

即將進場的『大陸豐莚』,規劃40至60坪產品,總銷約42億元,均價預估將突破七字頭,高樓層更可望挑戰8字頭,後續包括惠宇、豐邑、大毅、宏璟等建商也將陸續登場。

而洲際段目前線上推案,如以豪墅聞名的京祐建設,包括京祐建設首次推出的大樓案『雅正YOUNG』,規劃14期較少見的27至35坪小豪宅,與市場做出區隔,成交5字頭,另外『敦泰一境』表現也不俗,目前實價登錄已累積37筆,更有13筆成交站上6字頭。

榮德、洲際 推案庫存

未來台中巨蛋周邊房市推案庫存,榮德段有磐興、遠雄、太子、敦泰及雋業建設,而緊鄰的洲際段,則有舜元、惠宇、大毅、宏璟及豐邑建設的庫存,其中上週市府抵費地標售中,『舜元洲際段案』臨地264地號以61.29萬元/坪標脫,市場推估與舜元建設得標,有機會整合出唯一同時臨洲際路園道與崇德十九路的難得基地條件。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,14期不僅腹地廣大,又擁74加持,同時緊鄰市區生活圈,自2021年登場後即話題不斷,自然吸引眾多建商插旗搶進,尤其有巨蛋、洲際百貨加持的洲際段、榮德段,更被視為商業娛樂中心,在重磅利多塵埃落定後,價值性漸漸浮現,未來價格也將牽動整個中台灣房市,值得期待。

台中巨蛋外觀模擬圖,圖/台中市政府提供

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台灣房市都會區已成寡占市場  房價要回頭實在太困難

營建署:營造業缺工近12萬人
營建署:營造業缺工近12萬人

文/ 管清智

   過去15年台灣房市歷經兩次大波段漲升,政府皆因當下房市火熱,進行疊床架屋式的政策調控與稅法改革。每每政策上路,大家對於抑制房價都會有所期待。事實證明,『存活下來的建商更因高度政策監管而體質更良善』與『稅負終將轉嫁末端房價』,也是形成這波房價超強主升段的兩項重要因子。

對未來影響更大的是,台灣房市與建商生態已然改變,就如老編標題所述 ~ 台灣房市大者恆大已然確定,中小型建商已被完全邊緣化!!!其中,以桃園市、大新竹、台南市這三都尤為明顯,都市計畫內的土地,中小型建商已失去購買力,近年成交土地幾乎均被大型建商獵地取得,原因為何??

土建融限縮對中小型建商資金造成極大壓力進入門檻大幅拉高

   當大型建商面對一樣的政策箝制,僅限縮購買力,不會像中小型建商面對”買不起”的窘境,或因財務壓力太大而選擇放棄或是往外圍發展。於是,形成現況都市計畫內大型建商在競爭、都市計畫外(甲建)中小型建商的戰場。

因缺工造成的工程期拉長更讓中小型建商資金運作缺乏流動性

  近三年很多建案房子早已預售售罄,但礙於尚未完工,更多的是延後交屋,讓資金無法順利回收而失去下一輪的購買力,這是中小型建商的苦與痛。而大型建商同時有很多在建案,資金利於滾動,於是土地取得的機會多於中小型建商。

政策高度箝制下中小型建商更無法取得銀行放貸系統的奧援

  放款銀行也會做風險控制,中小型建商體質本不若大型建商,銀行放貸條件明顯劣勢,土地取得當然競爭不過大型建商。

政策長期趨嚴會讓房市環境體質更健康

  民國80年代台灣建商會倒,就是政策寬鬆下『長期的高槓桿與超貸』,只要景氣一轉變馬上撐不住。過去15年台灣房市政府高度監管,反而讓存活下來的建商體質更良善,加上低利率環境助攻,更強化房地產業的競爭力。因此,近幾年大型建商跨足投資銀行、電視台併購上市櫃電子公司的比比皆是。可想而知,現在大型建商的硬底子實力!!!   綜合上述四大原因,都市計劃內的蛋黃白地區,預售新案供給形成寡占,市場價格的方向性將更趨一致,尤其是房市多頭氛圍。此時此刻台灣房市就是這樣的情況,未來有可能改善嗎?老編認為只要政策不鬆綁 ~ 只會更難!!!我們無法改變趨勢與政府決策,但是必須看懂趨勢做出正確判斷。最後,還是老話一句 ~ 老編帶你一起飛!!!

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配合中央修法 北市超低自住稅率將逐年提高

文/王奕淳

台北市政府昨(11)日宣布,因應囤房稅2.0政策,將調整台北市全國單一自住房屋稅基折減政策,於2024年7月1日開始施行。

台北市政府財政局表示,在囤房稅2.0通過之前,納稅人持有3戶住家以下都是以1.2%的稅率課徵房屋稅;考量北市房價較高,納稅能力不同卻適用同樣稅率會擴大實質的不公平,北市陸續將單一自住稅基折減至50%,相當於實質稅率0.6%,以補足當時法律規範之不足。

參考台北市的理念,中央透過囤房稅2.0,明文規定全國單一自住的稅率為1%,以補足法律規範。 惟調降結果仍高於北市現行實質稅率0.6%,等同北市納稅人稅負變相增加1,581元。為保障市民居住權益,綜合考量後,北市研議分4年逐步恢復稅基,平均每年約增加房屋稅稅額395元,減緩對市民的衝擊。

圖片台北市政府財政局提供

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營建成本攀升 台灣房地產業如何找到優勢?

文/何宗翰 攝影/羅劍明

綠色投資是指把永續議題列入投資決策。過去,房地產投資主要著眼於價格和收益率,但隨著永續發展成為全球主要趨勢,各國政府和企業紛紛設定永續目標,企業也必須預先為永續藍圖佈署。

目前台北A級商辦屋齡過半大於20年,僅有6%建物屋齡小於5年,使得現代化辦公空間相對不足,促使既有建築需要因應租戶需求進行更新、改造,更需要加緊跟上永續的腳步。

角逐市場決勝關鍵:
永續不動產認證

在亞太地區,綠建築帶動租金溢價的現象已於各大主要城市普遍可見,台北更達到10%至15%的水平,這種現象表明租戶和企業,對於可以提供永續指標數據的辦公室需求逐漸增加,房東透過綠建築達到節能減碳成為基本標準,未來永續不動產認證像是美國綠建築LEED、國際健康建築WELL、智慧建築、能效標章等將成為角逐市場的決勝關鍵。

京華廣場商辦園區 透視圖

現在房地產投資正站在淨零的前沿,在面對營建成本飛漲的情況下,該如何獲得充足且穩定的資金來源?金融業作為主要的資金提供者,必然也需要響應永續行動,以自身對企業的影響力,協助企業減碳轉型,銀行為應對這一挑戰,在此方面採取了多種措施,其中包括推出綠色債券、綠色融資、綠色基金等永續金融商品與服務。

特別是根據ESG績效指標,調整借款利率的永續連結貸款(Sustainability-linked Loan)更是掀起熱潮。ING荷蘭商安智銀行在這方面走在前列,開創企業ESG 績效與貸款利息掛勾的先河。

未來銀行融資決策:
環境效益與碳強度

根據ING銀行統計,銀行在融資決策中不再只以風險財報為主,更是將環境效益與碳強度納入考量,透過永續連結貸款取得的利率調整幅度通常為5至10個基點,有時更可達一五個基點,無疑可減緩對於營建成本上升的壓力。

因此不只在國外成為貸款主流,在國內也有不少永續連結貸款的案例,而在房地產業最常使用的關鍵績效之一為GRESB 全球房地產永續基準指標GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)。

亞洲參與GRESB評估
台灣市場成長最快

我們是在2015年接觸到GRESB,然而早在2009年GRESB便已於荷蘭成立,建立完整房地產ESG框架,使企業可以有依循準則,並提供金融市場ESG 數據作為評估房地產業績效與決策依據的工具。

截至GRESB於2023年統計數據,已有175個投資機構,如ING、J.P.Morgan、UBS等透過GRESB了解企業財務風險,也因此目前全球參與GRESB評估的企業增長15%,亞洲更是超過18%,台灣從去年僅一間鼎越開發參與評估,增加至十間,涵蓋金融業與建設業,成為亞洲增長最快的市場。

面對營運成本壓力,房地產業可以透過取得符合趨勢需求的永續認證來提升綠色溢價,同時進一步實踐ESG績效,提升企業形象,更成為吸引資金的重要槓桿,獲取所需的支持,將永續發展納入經營策略,不僅有助於緩解營運成本壓力,更是走向未來成功的必經之路。

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杜絕浮濫建設充實社福預算

某新聞台實境跟拍街友,真正無殼族,幕天席地,漂浮失根。據報導全台四千多人,約四成在雙北滯留,多數於北車周遭活動,艋舺公園附近亦不少。春節前後幾波寒流,想必他們會更辛苦。劉邦所言,「願得廣廈千萬間,大庇天下寒士皆歡顏。」千年之後,依舊切題。

艋舺半世紀以來,被視為草莽之地,卻有「刈包吉」一柱擎天。萬華之光,其餘十一區有誰能及?片商拍兄弟電影,喜以艋舺為背景,未來何妨拿刈包吉的俠義之風為主題,或許能提振萬華地區的房地產行情。自古英雄出於市井,而真正仁義之行乃捨財濟貧,幾人做得到!

日本地震之頻繁,舉世聞名,受災戶多不勝數。以此為題材的電影,讉責社福經費不足,放任弱勢或受災者自生自滅。尤其部分社工漠視老貧的困境,教人憤慨。從現實面來看,除了歐洲少數重稅捐高社福國家,亞洲中南美等地區,社福常是掛在嘴邊,心餘力絀的項目。

以都市建設而言。年年花在浮誇虛榮的蚊子館公園,和無意義的藝文科幻活動項目,把納稅人的銀錢耗盡,乃至追加。獨獨社福斤斤計較,條件嚴苛,反正窮人無力抗爭。瞧多少攜妻帶子共赴黃泉者,不就是窮逼死的嗎?吹噓人均所得比別國高,輾轉於溝渠者卻也不比別人少。

缾之罄也,唯罍之恥,老弱因社福苛刻不周而殞滅衰亡,誠然是廟堂居高位者之恥。就像富者驕奢以示人,親長竟凍餒致死,寧非諷刺!節慶休假常湊成長假,給升斗小民小確幸,可以消費玩樂。殊不知有些貧困家庭,小孩因放假太多天,沒營養午餐可吃。這類的事例,想著教人鼻酸。而高官坐擁資源分配權,卻無心多伸援手。

選後大事底定加上春節連假,人們生活恢復柴米油鹽。心裡牽掛房事者,此時躍躍欲試。建商觀察情勢,推案頗為熱絡,三二九檔想必精銳盡出。台島如今房市平穩,值得慶幸,比多數亞洲鄰邦處境為優。房地產能在總體經濟佔名列前茅的貢獻,從業人員的努力,宜予肯定。

股市新春開大紅盤,給資本市場帶來好彩頭。房市股市都能平穩,則經濟景氣提振可期。網路有許多先知鐵嘴,到處預言,事事預言,以烏鴉嘴居多,信者不免人心惶惶。台島的國運籤年年行禮如儀,似準非準,各自解疑。只有市況表現最實在。好的開始,盼龍年百姓有好日子過。

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電梯補助放寬資格 免管委會也可申請

文/王奕淳

因應6樓以下部分建物尚未成立管理委員會,以及大型社區同一張使用執照而難以成立等現況,但仍有增設電梯需求,台北市都市更新處特別修法放寬「電梯補助申請資格」,個案可依實際情況選擇由管委會、負責人或「單棟建築物選定代表人」申請補助。

另外,屬於本府依法公告劃定之都市更新整建或維護策略地區,補助額度從核准總工程經費50%提高至80%,受理申請期間為即日起至今(2024)年12月31日止,以加速滿足民眾居住相關需求。

北投區公館路奇岩華廈增設電梯前,圖片台北市都市更新處提供
北投區公館路奇岩華廈增設電梯後,圖片台北市都市更新處提供

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基泰大直損鄰已列管 1.2倍賠償金額提存法院

文/王奕淳

針對日前基泰大直鄰損進行鑑定的報告,結論包含確認建物安全及完成賠償金額估算,台北市建築管理工程處依規則列管,並正式發函要求基泰建設落實鑑定報告要求事項,維護民眾權益。

建管處處長虞積學表示,將於3月12日邀集里民召開說明會,若民眾與建商未能達成賠償共識,將要求建商提存1.2倍鑑定金額至法院;針對需立即修繕的受損戶,均已要求承造人修復;另拆除過程增加損害的受損部分,也已請專業技師公會補充鑑定,結果將納入最終鑑定報告中。

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土城推動捷運三線及交流道 侯友宜:盼改變工業區舊形象

文/王奕淳

新北市長侯友宜表示,土城區人口逐年增長,是許多青年移居的新選擇,圖片新北市政府提供

新北市長侯友宜日前率市府團隊前往土城區,與在地里長們就各項議題交換意見。侯友宜表示,除既有的土城交流道、捷運板南線,正全力推動萬大中和線、新北樹林線、三鶯線,未來還有金城交流道及泰板輕軌,交通更加完善,對土城區發展更有利。

侯友宜說明,近年隨著醫院、運動中心、AI全方位智慧園區、聯合開發案等重大建設陸續完成,人口逐年增長,土城區成為許多青年移居的新選擇,可望翻轉工業區舊印象為新興科技城市。

另外,針對公館溝環境整治進度,水利局說明,公館溝沿線集水區範圍約有1萬9,702戶接管戶數,目前已接管戶數超過5成,未來將由板橋三期三標(施工中)及土城暫緩區(上網招標中)辦理接管,預計2026年可達9成。

新北市府團隊日前與土城區里長們就各項議題交換意見,圖片新北市政府提供

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《移動的自由—遇見安康平宅最後的風景》 展覽至4月21日

文/王奕淳

由台北市政府都市發展局主辦的文山區興隆社會住宅公共藝術計畫《我們在文山相遇》,已於3月8日開始展出《移動的自由-遇見安康平宅最後的風景》成果展。

活動海報照片,圖片台北市都發局提供

展覽策劃團隊明日製作所表示,在舊式平價住宅轉變為現代化社宅的過程中,,透過社公共藝術計畫在安康平宅內設立工作站,駐地辦理烘焙、微旅行等活動,以達到凝聚社區認同感的效果。目前工作站已於2023年底告一段落,並轉為此次展覽空間。

展間開放平宅三戶,除了在《興隆小客廳》展覽居民日常生活的物件,也有藝術家陳伯義《百福臻》為居民拍下「全家福」,以及風景映畫創作社播映紀錄片《廢墟的獨白》,紀錄第一波平宅搬遷遺留的痕跡。

另都發局表示,本市社宅公共藝術以「家在台北-HOME TO ALL」作為核心理念,創新導入民眾參與、地方觀察紀錄等軟性計畫,期望透過多元創作與活動,連結社宅與周邊鄰里,展現社宅公共藝術的多元樣貌。

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他賣房有賺到錢竟用「這招」逃稅 專家揭悲慘下場

好房網News記者林和謙/台北報導  
 
有些民眾可能受到不肖房市業者影響與指使,使用百分之十總價價格購買發票、虛報房地成本費用,藉此逃漏房地合一所得稅,遭到國稅局查獲,不僅遭到國稅局補稅,本人、提供發票的幫兇都可能觸犯刑責,被移送司法機關偵辦,得不償失。宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳就親身接觸到這類民眾,他表示,經幫忙民眾複查補正申請資料,將房地合一所得稅費用降低,納稅人承認更正申請書,認罪協商,將所有刑責降低,免除牢獄之災。
 
邱明芳舉案例說,納稅人林君在2023年1月出售持有2年以上5年以下的房地產,在出售不動產登記完畢後、期限一個月內申報房地合一所得稅,國稅局經過資訊系統比對勾稽,發現林君申報檢附的成本費用憑證中,部分裝修及水電工程發票,開立發票人並未申報收入,也無雙方匯款與銀行現金支付流程。
 
民眾受到不肖房市業者影響與指使,使用百分之十總價價格購買發票、虛報房地成本費用,藉此逃漏房地合一所得稅,遭到國稅局查獲。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
A8長庚醫院商圈區域涵蓋長庚醫院周邊、上龜山舊市區及林口新市鎮交界,近年都有收入頗高的醫師在該區域買房,且財務能力佳,看到很喜歡的物件仍加價買下。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
經過國稅局調查,這筆裝修與水電工程發票,事實是林君所有的房屋,但透過某房仲向業者蔡君購買支付工程款總價百分之十金額發票,由於該房仲是納税人林君房地合一所得稅的申報代理人,林君因為持有房地產2年以上5年以下,適用最高稅率35%,房仲與林君說好,用錢購買不實發票,不必支付房地合一所得税。房仲方便將林君所賣房屋總價降低金額,以符合買方購買金額預算。
 
邱明芳表示,林君誤信房仲之言,購買蔡君裝修工程發票金額,虛報為自身房地合一所得稅案件的成本費用,想藉此逃稅,多報支出100萬元,支付購買發票費用10萬元,籍此逃稅35萬元。林君案件除應補稅外,林君、房仲、業者蔡君明知無交易事實,卻變造裝修工程發票進而虛報成本費用逃漏稅,分別涉嫌變造文書、幫助他人逃漏稅及以詐術或不正當方法逃漏稅捐等罪,觸犯稅捐稽徵法及刑法(刑事責任部份),行政罰等規定,三人都被國稅局移送司法機關偵辦刑責。
 
邱明芳指出,為健全不動產稅制,促使房屋、土地交易正常化,房地合一所得稅制自2016年起實施,針對個人短期買賣房地,訂有最高稅率達45%,以抑制短期投機炒作行為。他呼籲,民眾切勿以不實發票逃漏稅,或教唆及幫助他人逃漏稅捐,以免誤觸法網。
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預售屋藏細節 小宅裝修該如何規劃

文/朱福山

民眾在買房前,往往都會先參觀預售屋,藉由展示空間呈現的氣氛,試圖想像未來自己生活其中的樣子,如何規劃空間、想要怎麼裝修等,當一切都令人期待於是做出決定,卻在實際執行時才發現不如想像中美好,到底是哪個環節出了問題?

留意小人國傢俱

市場上有些小宅樣品屋,部分業者會客製迷你傢俱,民眾要留意體驗感跟尺寸,尤其是體驗感良好的,要特別留意擺放的傢俱是不是「小人國傢俱」。

熟悉市場狀況的富品創毅工程發言人林泰博表示,「以前17坪要做小2房很痛苦,但是現在17坪都已經開始做小3房了,比較有道德感的建商,樣品屋的示意圖裡,會把雙人床全部頂到滿。」。

除了留意平面圖跟傢俱尺寸外,空間裡的樑柱被埋藏在平面圖、家配圖裡,且通常銷售人員銷售時,不會主動告訴消費者,例如樑就壓在電視櫃上方。

已購客裝修細節

已經買入極小宅的民眾,又該如何裝修?上述提及隱藏樑在電視櫃上方的問題,林泰博建議從樑下直接將櫃子做滿,而櫃子的門扇直接遮到頂,把樑一起包裝起來處理。

在收納空間方面,不要再多做櫃子,建議採用大面積收納法,類似儲藏室概念,可保持收納彈性;多使用複合式的功能設計,例如屏風、鞋櫃、穿鞋椅可以整合,備餐櫃、櫥櫃可以做在一起,「分開做就會多2個迴旋空間、多2個佔用空間和1個動線,盡量把它縮短化。」

房間空間不夠的話,可以考慮衣櫥跟床舖相連,譬如進門直接架高10至12公分,類似和室做法,上面直接放床墊,衣櫥直接從地板往上做,省掉床架,若民眾需要收納空間的話,可以再架高一點,架高下方則可以做為收納空間使用。

室內空間不大,可多使用複合式的功能設計,例如常見的作法,將吧檯跟餐桌結合在一起使用。

買得起也要不將就

消費者進場前,最終還是要回到當初的購屋動機是什麼;如果是自住需求,必需考量以後住進去的樣貌、生活形態,如果注重生活機能,目前2房產品房型多元,包括機能、空間尺寸、合宜的空間配置等,千萬不要因為低總價買得起,便將就極小宅產品,當入住後,問題浮出檯面,未來不僅犧牲生活品質,還要付出更高的成本解決合宜居住的問題。

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌491期

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「17坪2房2衛」嫌太擠想客變 設計師喊「完美格局」:別打掉!

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
為了滿足衛浴不夠的需求,現在不少建案主打2衛或1.5衛來解決家人搶浴廁的困擾,加上現今高房價、少子化讓住宅面積需求改變,且地價、房價近幾年瘋漲,民眾也只能越買越小,不過,你有想過,在那麼小的空間裡,塞下2個衛浴,這樣真的能住人嗎?
 
日前一名網友在臉書社團《買房知識家 A你的Q》透露,「家中格局室內約17坪,陽台約2坪,格局圖卻規劃成兩房兩衛,難道真的能塞得下?不會太擠嗎?到底有沒有客變的需要?」文章曝光後,掀起不少過來人共鳴。
室內設計師建議可以善用廚房空間,打造小吧檯能更加有善支援電器櫃及調理平台。示意圖/翔翰室內裝修設計總監盧淑媛提供
室內設計師建議可以善用廚房空間,打造小吧檯能更加有善支援電器櫃及調理平台。示意圖/翔翰室內裝修設計總監盧淑媛提供
網友表示,「陽台2坪,實際分成兩個陽台,一坪的工作陽台很擁擠」、「這設計尺寸尚可,但次臥真的太小,可能需要善用餐廳的空間,兼做書桌、儲藏的功能」、「要客變改1.5衛會最好」、「絕對可以,我們家室內15坪也是2房,收納要靠木工或系統櫃」、「這樣絕對擁擠,格局圖要再縮很多,圖片只是用來參考」、「狹窄空間有壓迫感,久住精神壓力會很大」、「室內17坪差不多啊,現在小宅都這樣,不會太擠,做好室內規劃很重要」、「這樣沒問題,我們家15坪兩房兩衛很可以」。
一名網友在臉書社團發問,「室內約17坪,規劃2房2衛真的塞得下?」圖/翻攝自《買房知識家 A你的Q》
一名網友在臉書社團發問,「室內約17坪,規劃2房2衛真的塞得下?」圖/翻攝自《買房知識家 A你的Q》
17坪2房的空間裡再擠下2間衛浴真有必要?翔翰室內裝修設計總監盧淑媛表示,光看平面圖會發現其實有很多優點,雖然只有17坪,但各個空間都有採光和通風,且2個浴室又有前後陽台,尺寸方面是得宜的,加上有前陽台是最佳逃生空間及享有個人景觀區,臥室雖然小但電視區沿牆面有豐富的收納空間,的確適合2~3人居住,因此這樣的物件確實值得投資,不過地點選擇也是相當重要!
 
另外,盧淑媛建議,可以善用廚房空間,如果打造小吧檯,可以有善支援電器櫃及調理平台。另外,盧淑媛也提醒,若是看上2房2衛產品卻打算改成1衛的人,那得特別注意,通常住宅上下樓衛浴設備、管線皆在同位置,若屋主拆掉衛浴,可能要承受樓上使用廁所發出的噪音,天花板也須另外包封來遮住管線,還須考量未來可能會有漏水的疑慮。
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「30年學區宅vs.未來捷運新成屋」長輩住哪好? 選錯實例:每天坐車只為買菜

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
台灣面臨人口、屋齡雙老,居住問題成為國人關心焦點,若買房給長輩居住,一間是30年學區宅,另一間是捷運規劃中的新成屋,你會如何選擇呢?
 
近日有網友在《買房知識家》社團詢問,想買房給一長輩居住,都是價位差不多的電梯華廈,一間位於學區內,屋齡30年,生活機能好;另一間為新成屋,機能不是很方便,附近皆為新蓋大樓,未來會有捷運綠線通過。詢問長輩想法,長輩則是回答「都可以,你們決定就好」,這讓他陷入苦惱,只好上網參考網友們意見。
 
買房給長輩居住「30年學區宅vs.未來捷運新成屋」該如何選擇?示意圖與內文無關/新北市城鄉局提供
青年長輩一起在共居空間同樂。圖/新北市城鄉局提供
 
對此問題,多數網友選擇第一間30年學區宅,「老人家較適合機能方便的環境,走路就可以自己去買菜、離醫院近更好」、「捷運綠線我會懷疑有生之年會蓋好嗎」、「靠近醫院、大賣場附近或買在你家附近」、「長輩走不遠,在家附近生活機能要好,可以都很近買到,有助自理能力。且老了喜歡熱鬧,出去沒多遠就有熱鬧地區,可以散心,與賣東西的聊幾句,減少成為孤獨老人的機會」、「如果銀彈夠,當然是『生活機能好的新成屋』」。
 
網友也舉生活實例表示,「以長輩目前的生活需求為主」,如果長輩平常習慣在某一家買菜或喜歡跟特定店家串門子,其實住久了都跟鄰居變成朋友,那麼搬去太遠的地方就不好。她看過搬來三重的長輩,每天會坐半小時公車回去台北買菜,「因為他就喜歡那個店家」。她也遇過從台北搬去新莊的,「朋友都不來找了,老人家悶壞了,後來又賣掉房子…」
 
不過,內行也建議,與其參考眾人意見,實地帶老人家將兩個案子周遭都走過,並讓他做決定,這樣住起來才沒怨言。
 
住展雜誌發言人陳炳辰曾指出,銀髮退休族購屋換屋,通常希望住到更舒適的環境,有一些人會選擇山林田野的環境,但事實上更多數老人家關心醫療、生活便利性,以及手頭現金寬裕度,因此常會選擇電梯大樓兩房物件,或是到醫療資源、生活機能較好的地段。 
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慘了!多屋大戶未申報租賃所得 遭補稅及罰緩金額出爐!

好房網News記者林和謙/台北報導
 
財政部臺北國稅局表示,為維護租稅公平,國稅局會主動蒐集相關出租資料並就多屋族個人房東加強查核,請出租人務必誠實申報。
 
臺北國稅局說明,我國綜合所得稅採自動申報制,個人出租房屋,應以全年租賃收入扣除必要損耗及費用後核算出租賃所得,併入當年度綜合所得總額向稽徵機關辦理結算申報。納稅義務人於計算租賃所得時,如能提具必要損耗及費用的證明文件者,於申報時可核實列報減除,常見的必要費用有修繕費、房屋稅及地價稅等。
 
財政部臺北國稅局表示,為維護租稅公平,國稅局會主動蒐集相關出租資料並就多屋族個人房東加強查核,請出租人務必誠實申報。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
邱明芳指出,不動產合併能夠創造出合併後不動產的最有效利用時,被合併的不動產常能創造較高的附加價值,其合併的內容包含土地、建物及產權等。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
 
臺北國稅局提醒,如果未能提出相關憑證,則按租賃收入43%計算必要損耗及費用;納稅義務人如未依法申報,經查獲有短漏報租賃所得,將依規定補稅處罰。
 
臺北國稅局舉例指出,納稅義務人李君持有多戶房屋,108及109年度都未列報出租房屋的租賃所得,經該局依蒐集資料初步研判可能有出租情形,於是函查李君,卻未獲回復,因此深入查核,查調其資金往來紀錄並函請匯款人說明,進而查獲李君多屋出租收取租金。
 
臺北國稅局依查得資料核定李君108及109年度租賃所得75萬元,補徵稅款22萬餘元,並處罰鍰10萬餘元;該局後續也持續列管追蹤李君110年度以後租賃所得申報情形。
 
臺北國稅局呼籲,納稅義務人以往年度如有出租房屋未申報租賃所得者,請儘速向戶籍所在地國稅局補行申報,並補繳稅款及加計利息,只要在未經檢舉或調查前完成補報繳手續,即可依《稅捐稽徵法》第48條之1規定免予處罰。
 
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桃捷綠線克服工程困難 潛盾隧道由蘆竹貫通至藝文特區

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
桃園捷運綠線從桃園車站以北,為不影響路面交通,桃園區中正路採地下化路線,設置6座地下車站,採用四台潛盾機進行鑽掘,其中兩台直徑6.24公尺的潛盾機,從蘆竹區中正橋旁工地往南發進,經歷了超過1850公尺的鑽掘,第二台潛盾機在3月1日完成了第四條隧道的貫通,到達G11站藝文特區。
 
去年桃園區隧道工作成果豐碩,分別於112年3月28日、6月8日及12月22日貫通三條潛盾隧道,而兩台直徑8.38公尺的全國最大潛盾機也先後於去年11月及12月從中正路大興西路口往桃園車站鑽掘。
 
兩台傳統圓潛盾機於G11站分別進行拖曳與破鏡工作。圖/桃園市府
兩台傳統圓潛盾機於G11站分別進行拖曳與破鏡工作。圖/桃園市府
 
在今年,隧道鑽掘工作也持續推動中,繼蘆竹北出土段至桃園區G12站的兩條隧道貫通後,G12到G11站藝文特區第一段的兩條隧道也完成貫通,第二台潛盾機於3月1日貫通第四條隧道,代表捷運綠線115年第一階段通車的兩座地下車站G12站及G11站的隧道皆已鑽掘完成,但潛盾機仍將持續往G10站前進,預定今年將貫通G11到G10站藝文特區第二段的隧道,完成桃園區兩台小圓潛盾機的鑽掘任務。
 
捷運工程局劉局長表示,隧道工作風險性高,受地質條件影響大,在去年克服了大部分困難後,一直到今年2月陸續貫通了四條隧道,在今年可將蘆竹到藝文特區的6條隧道全數完成,這是捷運地下段相當重要的里程碑,為115年第一階段通車至藝文特區奠定了重要基礎。
 
捷運通車並非一蹴可及,各項工作必須嚴密盤點,訂定完成目標時間,隧道挖通只是第一步,後續軌道施工、機電設備進行、整合測試到最後初履勘等作業,市府捷運工程局會一步一步完成各項工作,達成115年通車的重要目標。
 
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捷運三鶯線延伸八德 等過「這關」即可興建

好房網News記者黃暐迪/新北報導
 
新北市政府與桃園市政府共同合作推動捷運三鶯線延伸桃園八德段,綜合規劃報告1日獲交通部審查通過!後續進入行政院審議階段,新北市政府將持續向行政院爭取儘速核定興建,預計政院核定後9年完工。
 
三鶯線延伸八德段路線串聯捷運三鶯線與桃園綠線,連結新北三環六線與桃園三心六線路網,共同服務1000萬人的北北桃捷運生活圈。
 
三鶯線列車內部搶先看。圖/新北捷運局提供
三鶯線列車內部搶先看。圖/新北捷運局提供
 
新北捷運局長李政安表示,三鶯線延伸八德段可行性研究報告在2019年11月13日行政院核定,同年啟動綜合規劃,而環境影響評估已於2023年11月2日獲環境部同意備查。1日綜合規劃報告通過交通部審查後,新北市將持續爭取行政院儘速核定後興建。
 
李政安指出,三鶯線延伸八德段,長度約4公里,共設置3座車站,與板南線、三鶯線、機場線和桃園綠線構成三環六線第三環,路線起自三鶯線終點站LB12鶯桃福德站尾軌,採高架方式沿福德一路跨越大湳交流道後於和強路口設置LB12a高架車站,並與八德轉運站共站;續沿和強路與新闢道路至豎啣埤東側設置LB13高架車站;再續往南下地穿越大湳森林公園南側後北轉介壽路,設置終點站LB14地下車站,並與桃園捷運綠線G04地下車站共構以利轉乘。本計畫在新北市與桃園市共同合作下,可建構北北桃捷運路網銜接轉乘功能,打造更完整的捷運生活圈。
 
捷運三鶯線延伸桃園八德段路線圖。圖/新北交通局提供
捷運三鶯線延伸桃園八德段路線圖。圖/新北交通局提供
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北市都更處20周年 文林苑重大挑戰:化危機為轉機

好房網News記者黃暐迪/台北報導
 
臺北市都市更新處於113年邁向成立20周年的重要里程碑,為此更新處特別於3月1日在台北都更解壓說概念館舉辦「都更二十.永續踏實」20週年慶祝活動,現場除了有中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會、臺北市建築師公會、臺北市不動產開發商業同業公會以及臺北市不動產估價師公會等都更業界團體與會,在學界的部分也有中華民國都市計劃學會、國立臺北科技大學、中國文化大學等學術團體出席,顯見都更產官學研各界皆給予更新處的高度支持。
 
臺北市於93年3月3日首創先驅,成立了全國第一個都市更新的專責機關-臺北市都市更新處,緊接著推出一系列的都市更新政策,如都市彩妝運動、大同風華再現、老舊公寓更新專案以及URS都市再生前進基地,大力推動臺北市的都市更新。雖過程中遇到文林苑事件、司法院釋字第709號以及都市更新條例修法等重大挑戰,但更新處透過國際交流吸取國外經驗,並與都更產官學界商討對應策略,一路化危機為轉機,堅定引領臺北市往都市再生的永續之道前進。
 
「都更二十.永續踏實」 北市更新處以永續精神推動都市更新。圖/台北市府提供
「都更二十.永續踏實」 北市更新處以永續精神推動都市更新。圖/台北市府提供
 
更新處長陳建華表示,這二十年間的都更成果相當豐碩,截至去年(112年)底,臺北市總共核定了627件都市更新案,核定的案量足足是其他五都總和的1.4倍之多。此外為了加速推動都市更新,更新處也極力推動民間老舊建築透過都更整建維護的方式改善居住環境,讓民眾可以用更短的時間完成都市更新,截至去年底(112年)成功吸引超過300件的整建維護申請案。另外在105年正式宣示公辦都更元年啟動後,至今已有斯文首善(斯文里三期)、捷運大直北安段、捷運科技大樓瑞安段及敦南安和完工,後續仍有41案仍持續推動中,而除了重建整建的都市更新,也透過社區營造的方法推廣都市再生觀念,讓市民對於城市有更多的想像,眾多豐碩成果讓現場出席的都更產官學界夥伴們給予高度的肯定。
 
最後都發局王玉芬局長提到,都市更新一直是臺北市政建設重要項目之一,特別感謝現場各界的都更夥伴給予的支持與協助,局長也期許更新處除了努力推動都更的工作,也要持續追求都市更新的最佳模式,尋求更具創意和永續的都市再生方案,因為都市更新不僅是城市發展的手段,更是實現城市發展多元性、創新性和包容性的一個契機,期許更新處持續用「永續精神」的方式推動都市更新,建立「永續、共榮、希望、首都」的城市。
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工程款分期淪「裝潢蟑螂」話術!住保會推「銀行價金信託」

好房網News記者蔡佩蓉/新北報導
為避免裝潢工程款分期給付,淪為裝修蟑螂話術,遭業者惡意追加或拖延工期,甚至拿錢走人。住宅消保會推出「住保履約」,從簽訂合約仔細載明契約內容,再將款項交由第三方銀行託管,由消費者匯款至信託帳戶,待階段工程完工並驗收無誤,再通知銀行撥款。
目前使用「住保履約」的網路裝修平台 ⟪狸樂聚⟫ 代表陳竑銘建築師表示,消費者最擔心的款項問題,透過履保方式,就能排除所謂裝潢蟑螂。住保會也透過課程培訓設計師正確使用「住保履約」,並提升設計師施工與驗收的職能,讓功效極大化、裝潢糾紛極小化。
台灣住宅品質消費者保護協會推「住保履約」,讓裝修費進入銀行價金信託。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
台灣住宅品質消費者保護協會推「住保履約」,讓裝修費進入銀行價金信託。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
住宅消保會顧問吳翃毅指出,「住保履約」可從契約中釐清⼯程進度管理、⼯程預算書、⼯法⼯序等消費者保護措施,除了屋主能有保障,對於設計師來說,也能降低呆帳發生的週轉壓力。
狸樂聚設計師張瀚文表示,在實際的裝修案例中,有時因工項標示不完整或屋主對工法不清楚,導致發生尾款被苛扣的情形,透過使用履約,糾紛情形就大幅降低,避免遇到交易糾紛。
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進軍雙北不到一年傳倒閉?寶雅旗下「這品牌」8店出清 業者曝未來動向

好房網News記者黃暐迪/新北報導
寶雅(5904)旗下複合式居家生活店品牌「寶家POYA HOME」去(2023)年首度進軍雙北,店址選在永和樂華夜市旁的寶雅中山店隔壁,全店超過500坪以上空間,打造一站式購足旗艦店,但卻有眼尖民眾發現店家近日張貼封館出清,歇業消息不脛而走。
從店家官網公告發現,寶家永和中山店2月8日至3月6日展開限時出清,另外高雄岡山民族店、秀山彰化店、西屯福科、路竹中山、桃園青埔店、竹北文興及桃園春日店都祭出封館出清活動,不免引發消費者聯想品牌將收攤。
雙北第一間寶雅、寶家雙品牌概念在「永和中山店」。圖/寶雅提供
雙北第一間寶雅、寶家雙品牌概念在「永和中山店」。圖/寶雅提供
對此寶雅緊急澄清,這些店面主要是改裝不是收攤。POYA 寶雅國際公關經理朱詩蓓表示,因應寶雅店型改變,會分為寶雅社區店、POYA BEAUTY(美妝專門店)及內有寶家的店中店型,因此近期會針對這些店面調整,擴大商品品項,提升消費者購物體驗。
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撿到2字頭豪宅!台中屋主賠本賣 月租收入竟可達15萬元

好房網News記者黃暐迪/台中報導
 
台中西屯區3字頭社區出現「2字頭」成交價!位在台中台灣大道3段590號的14年豪宅社區「鄉林皇居」,近日有一筆百坪毛胚屋被釋出法拍,該物件二拍底價為2560萬元,換算單價25.6萬元,比屋主購入時的成本還要低,價格更是殺到預售時期的行情,讓不少人跌破眼鏡。
 
據了解,該物件最終由林姓自然人加價201萬元得標,成交總價為2761萬元。而該社區近年每坪成交價落在31~39萬之間,這回物件流入法拍市場,真的算撿到便宜了!
 
台中豪宅建案「鄉林皇居」。圖/好房網News記者黃暐迪攝
台中豪宅建案「鄉林皇居」屋齡9年,目前待售數量有291筆。圖/好房網News記者黃暐迪攝
 
過去「鄉林皇居」被網友酸說是最不可能完銷的豪宅,442戶最後耗時8年才順利銷售完畢。不過,該案在豪宅租賃市場上卻屢屢出現高價,2022年更曾以每月租金15萬元奪下台中豪宅租金王。
 
知情人士透露,由於「鄉林皇居」基地落在台中地價最貴區域,更是高鐵進入台中市區的第一站,正臨台中港路,聯通中科、新市政中心、科博館可達火車站,西臨河南路,貫穿七期與逢甲,南接市政北七路,連通國家歌劇院、新光三越、與台中市政府,極具增值價值,吸引不少投資客入手。
 
但也因主打高級公設及飯店迎賓式管理,讓該建案每月管理費付出較高,每坪要價100元,對於非自住的投資客來說確實負擔很大,所以也就造成急著拋售的現象產生。
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小宅挑選關鍵這「動作」 專家爆最好的格局

文/朱福山

一般來說,民眾購屋時,當然偏好坪數大、夠氣派的好宅,不僅有較多可供規劃的空間,對於格局的要求也相對較低;然而在目前主流的低總價、高單價的房市裡,考量各方面實際條件,多數人需在小格局產品中做出選擇,如何在有限條件下,挑選購屋族適合的小宅產品?漢華機構副總經理管清智對此提出一些建議。

看屋關注合宜尺寸

受限於購買力,剛性需求的自住客又必須購買小宅時,建議民眾盡量選擇方正格局,盡量不要去買奇怪的格局,看屋時不妨直接詢問現場銷售人員樣品屋的空間尺寸,尤其是面寬,管清智說:「2房合宜好住的內客廳,面寬是3米2,但現在高公設比,房型尺寸縮小,所以2房面寬如果有3米都還可以接受,若縮小到2米8,則是極限;而房間面寬尺寸,合宜的極限尺寸則是2米。」

看當層平面圖時,還要注意2件事情,除了上述提及的格局形狀跟尺寸外,再來就是當層6到8併,2部電梯較合宜,若15層樓以上,則要3部電梯以上才夠,而當層8併以下,都還算較合宜居住,不過還是要回到建築規畫,且當層越多併,因梯廳走道長,自然就會拉高公設比。

主力2房型態多元

以目前市場上去化最快的2房產品為例,主力規格為20坪以下及21至25坪,房型格局可再細分為4種型態:20坪以下「極小2房」,21至25坪「小2房」,26至28坪「正2房」,及28至30坪「大2房」產品。

除了坪數差別,在衛浴上,還可分1套、1套半(指如廁頻率高於淋浴,所以減少半套淋浴空間)和2套衛浴的差別,所以市場上出現很多「2房2衛」產品,早期沒有這類產品,但現在2房2衛的產品訴求多,且機能也很多元。

過去一年青埔主要的交易量,就落在2房產品,管清智說:「主要成交以合宜的2房坪數產品為主,反而極小化的2房交易量沒有變大,所以過度的極小化2房產品,我認為在逐漸式微,需求落在21至25坪合理的2房,這是較受自住客青睞的產品規格。」

交屋浮現宜居問題

事實上這類產品,市場上已經出現3、4年了,當時在新北江翠北、五股洲子洋等重劃區就有這樣的現象出現,目前進入交屋潮,屋主準備入住時,卻發現不合宜住的問題。

深耕合法隔套市場多年的富品創毅工程發言人林泰博表示,「購屋族當初去看預售屋時,從平面、家配圖看不出哪裡特別有問題,但現在面臨交屋潮,才發現真正的問題來了,因為成屋跟當初購買時的平面圖,或樣品屋尺寸上有差異。」

以小宅產品的格局必要條件「當層多併」來看,受限於坪數尺寸大小,難免有長條形、不規則形等房型出現,這類產品走道空間多,銷售時會把這些走道、過道空間,勉強做出一個機能,例如把過道空間放大,放一張沙發、電視牆面,硬擠出一個客廳的空間,實務上入住後會發現它是不好住的尺寸。

少做1動作差很大

林泰博說:「跟屋主到現場丈量時,他們才發現『合宜尺寸』的問題,主要因為交屋後是空屋狀態,而看預售屋時的樣品屋是擺滿的,現場丈量完尺寸後,規劃衣櫃、床等家具時,才發現衣櫃的門不能開,一問才知道,當初在看樣品屋時,屋主根本沒有試著去拉門、開抽屜。」

另外,樣品屋裡的廚房規畫沒有備餐櫃,但現在多數人都希望家裡有微波爐、水波爐、氣炸鍋等;冰箱擺放位置的預留深度也不夠,或是樣品屋裡放的是小尺寸冰箱,現在多數人都希望使用大尺寸冰箱等問題,這些細節都是民眾在賞屋時容易忽略的地方。

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌491期

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雙北一周連爆兩在建工地出包

文/朱福山

農曆年後雙北市一周內發生兩起在建工地出包,所幸無人傷亡,其起造人一為豪宅建商,另一則為首次推案的新手,然而對於購買預售屋的民眾而言,又該如何確保房子有在蓋,不會變爛尾樓?在建工程進度又蓋到哪?施工品質又如何?另外,出包的營造工程,延伸探討問題又有哪些?

事發前幾日,甲山林集團『宏道新竹帝寶』才公開舉行第一期的工程參訪,讓近700位已購客戶可以眼見為憑,落實工程透明化、推動科技化建築履歷,並透過詳實的記錄讓民眾買的放心,將來住的安心,同樣是預售已購客,心情卻大不同,而將在建工程透明化的開發商,還有昇陽建設、達麗建設、中洲建設、亞昕集團、德築集團等。

北市豪宅建商也出包

前述兩起工地出包的建案,一則為發生在台北市松山區慶城街、興安街交叉路口的豪宅新建工地,發生地基坍陷,不過由於尚未進行開挖,現場勘查因導溝支撐力不足致使外部路面下陷,該案開發商為北市知名豪宅建商,也於第一時間表示會負起相關責任。

其次是發生在新北市三重區福隆路的在建工地,因連續壁施工疏失,導致房屋傾斜造成鄰損,經建築、土木和結構等專業技師檢驗評估,確保無結構性危險,居民才得以返家,據鄰損戶表示,家裡除裂痕、磁磚剝落外,大致還行,只是住起來心裡還是毛毛的。

該案基地前身為「襪子大王」的廠房,也是該開發商轉投資的第一案,目前已被新北市列入黑名單,業者也於第一時間表示會負起相關責任。據悉該開發商的股東成員,多年前還曾獲誠信建商、建築金師獎等殊榮,如今發生這樣的事,恐怕也是他們始料未及。

鄰居憂小基地蓋高樓

鄰損戶對媒體抱怨表示,該案基地面積僅逾百坪,卻興建13層樓高的建物,早就擔心會出意外。針對這一點,垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說:「目前雙北多數危老基地面積都過於狹小,其中三重本身地下水位較高且為砂土地層,施工過程上需要注意的地方很多,尤其台灣營造施工品質良莠不齊,各項專業工程在發包均依成本考量,劣幣逐良幣的情形層出不窮,往往才是施工損鄰的最大主因。」

台北市土木技師公會理事長莊均緯認為,現在的建案開挖工程複雜度高且風險比以往大,如都更、危老建物在拆除重建時,其既有建物底下的基礎存在障礙風險,應詳細調查其基礎形式及範圍。

而針對工地工項應考量危害度風險,莊均緯說:「現階段營造成本高,如果每個地方環節都納入嚴格的第三方審查,恐怕會造成實務上困難,工地進度也會嚴重落後;然而仍應針對危害度風險高的部分納入監管單位研議檢查,以杜絕工地出包的事件層出不窮。」

全國建築師公會理事長,同時也是新北市建築師公會理事長崔懋森說:「台灣的建築業應努力提升預防性的工地防災觀念及落實,不論是專業擋土施工營造商的制度、工程三級品管制度的專任工程人員責任落實、及理性檢討放寬地下室開挖率等措施精進,以確保建築物施工安全。」

北市豪宅工地地基塌陷,圖片莊均緯提供

主動揭露工程現況

民眾購買預售屋後,首先擔心的是房子會不會變成爛尾樓,因此對於工程進度特別關心,就怕房子蓋到一半停擺,其次則是工程品質。

現階段我國針對民間建設工程沒有規範一定要揭露施工狀況,不過或許因為近年工地頻頻出包,因此開始有不少開發商選擇自主管理,主動向購買人揭露工程細項,包括施工現況、工程進度說明等,甚至還有監控,或是邀請他們至工地現場參觀。 透過建築師、結構技師的專業說明,住戶能更理解未來社區的建築結構,而揭露平台多以官網、官方社群為主,在目前國內建築、營造相關法規尚未完善前,開發商這樣的舉動,除可增加購買人對該建案的信心,也可增加品牌力。

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北市車位價格達821萬 抵4個台南豪宅車位

文/王奕淳

近期內政部提出的「虛坪改革」兩大策略中,其中將停車空間定義為「專有部分」,引起各界關注未來車位價格的變動情況。觀察去(2023)年六都車位交易實價,由北市豪宅「皇翔御琚」再度蟬聯「車位王」,一個車位要價約821萬元,相當於可以買4個台南市最貴的車位。

根據實價,該豪宅去(2023)年10月出現2戶同時交易,其中各有4個車位分別以總價3,420、3,150萬元成交,換算平均一個車位要價821萬元。其他六都豪宅車位交易,新北、台中及高雄最高車位價格則約在300萬元上下。

六都中最「親民」的豪宅車位,則是台南『國泰磐耘』,頂樓戶去(2023)年8月以395萬元售出2個車位,換算1個車位平均要價197.5萬元。即便在台南已經是天價,但也不及全台最高的車位價格。

區段優勢也是推高價格的關鍵

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨分析,上述最貴車位所在社區皆具有2大特色,一是在地具知名度的指標豪宅,二是鄰近市中心或重要地標,區段寸土寸金、豪宅加持之下,才出現如此高價的車位。

另外,住展雜誌發言人陳炳辰表示,目前雙北車位價格落在2、300萬元區間,其他四都則是1、200萬元。未來「虛坪改革」以使用者付費為依歸,雖依社區畫分有不同落差,但整體價格都有走漲空間,實際改革效果有限,需要再考量其他方向作為施策標準。

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新北市今年重新規定地價增63.4萬元 另有節稅機會民眾切勿錯過

文/王奕淳

依平均地權條例第14條規定,土地經規定地價後,每2年應重新規定一次。新北市政府稅捐稽徵處今(2024)年辦理重新規定地價作業,2024年至2025年累進起點地價為722.2萬元,較2022年至2023年增加63.4萬元。

該處指出,一般用地的地價稅是採累進稅率課徵,是按同一土地所有權人在同一縣市內應稅土地總地價乘以適用稅率,再扣掉累進差額計算出應納稅額。

若地價總額未超過累進起點地價,按基本稅率10‰徵收地價稅;反之依超過倍數採累進稅率15‰~55‰扣減累進差額徵收。 該處提醒,在土地使用情形未變更,適用稅率不變情形下,地價調高,可能導致稅額增加。若民眾持有的土地符合地價稅自用住宅用地、工業用地等特別稅率或其他減免規定,以上情形需在2024年9月22日以前提出申請,經審查核准後即可自當(2024)年適用,切勿錯過節稅機會。

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高房價、少子化 小宅蝸居常見

文/朱福山

隨著房價提升及少子化加劇,小坪數格局的配置較符合多數民眾的需求,如20坪以下的2房或3房、17坪2房等,在在表現當今社會居住型態的轉變。

根據內政部戶口統計資料顯示,從2018年至2023年6月底,5年之間平均家戶人口數從2.71人減少為2.55人,六都之中家戶人口數最少的是台北市2.36人,高雄市2.39人,新北市2.43人,其他三都皆有超過平均水平,顯示區域發展越都會化,每戶人口數將有越少趨勢。

高房價衍生蝸居現象

漢華機構副總經理管清智說:「高房價根本性的結構問題,來自於土地成本太高,加上營建成本高漲及高通膨;大部分民眾實質所得沒有增加,高通膨下自然購買力下滑,然而開發商必須面對高成本,所以低總價、極小化產品,才會出現。」

這類極小化產品,由於成本較低,較好入手,不僅吸引自住客,同樣也招徠投資、投機客青睞,尤其是都會蛋黃區買來租人非自住,所以合不合宜住,對投資、投機客來說根本不重要。

不過,管清智卻觀察到另一個現象,在近年政府打炒房政策下,口袋不夠深的投資、投機客已漸漸退場,自住客比例慢慢拉高,而自住客對於這類產品開始持懷疑態度,「我們也觀察到做極小化產品的建商有減少的現象,市場上會漸漸校正回歸合宜好住的產品,我認為現在差不多是到了尾段的過渡期了。」

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌491期

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都更審議特快車再+2!新北「2區」老屋將重建

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
隨著都市快速發展,許多老舊建築物需透過重建來改善居住安全,市府自109年推出「新北市都市更新106重建專案計畫」,加速協助100%同意且無爭議的案件快速通關,新北都更大會今(1)日再審核通過兩案,位於新莊、中和的2處老屋將啟動重建,目前106重建專案已累計審議通過11案,幫助老屋翻新,翻轉城市風貌。
此次新北都更大會通過的兩案106重建專案計畫,分別位在新莊區及中和區。新莊區民安路及建安街所圍之街廓一案,基地約407坪,重建後興建地上19層及地下4層建築規模的集合住宅大樓;中和區連城路340巷及新生街所圍街廓一案,基地約913坪,重建後興建地上22層及地下6層建築規模的住商混合大樓。兩案審議期程分別約60天及39天,於今日大會審議通過,後續事業計畫核定後,即可申請建造執照進入重建階段。
中和連城路一案更新前後對照。示意圖/新北市府提供
中和連城路一案更新前後對照。示意圖/新北市府提供

兩案重建後皆有留設寬度4公尺人行步道打造友善步行空間,促進基地及周邊環境品質改善,並以「銀級綠建築」、「耐震設計標章」之規劃設計增加建築物之安全性與機能並提升居住之友善性,都市更新不僅改善社區與鄰近地區的安全,同時提升消防效能、增進公共利益。

新莊民安路一案更新前後對照圖。圖/新北市府提供
新莊民安路一案更新前後對照圖。圖/新北市府提供

新北市政府都市更新處處長林炳勲表示,市府自109年6月30日推出「新北市都市更新106重建專案計畫」,目前適用106專案之24案申請案件中,已核准7案、審竣4案,個別分布於板橋、新莊、三重、土城及中和等行政區,106專案致力協助全體地主同意且案情零爭議、採協議合建或自行實施方式實施之都市更新案件快速通關,翻新老舊建物、翻轉城市風貌,使新北市民共享更新後整體效益。

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預計7月逾50萬戶 合格者全數補貼租金

文/王奕淳

內政部部長林右昌今(7)日針對「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」表示,為擴大照顧及簡政便民,去(2023)年續辦租金補貼2.0,並放寬年齡限制至18歲,截至今(2024)年2月底已核定件數達43萬戶餘件,預計7月正式超過50萬戶目標。

林右昌說明,2023至2024年度針對該計畫推動多項精進措施,包含舊戶直接帶入審查不用重新申請、租約無房東身分證號可申請、放寬房屋認定條件等,已核定補貼的弱勢家庭約佔4成,實質減輕負擔最高可達4成,未來將提報修正計畫,如經申請租金補貼且符合資格者,將全數給予補貼。

林右昌也強調,除近年政府推動多元居住政策,讓租屋族、房貸族都能獲得政府照顧外,未來2025至2032年的住宅政策新目標也已擬定,會持續精進相關政策,滿足不同族群的居住需求及居住權益。

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履約保證制度選擇 降低爛尾樓風險

文/王奕淳

爛尾樓事件不時發生,民眾對此除了擔心受怕外,自己也有一套判斷標準,如根據建商、地主是否同一個人,判斷爛尾樓發生可能與否,認為兩者若相同,便可加以信任,但真是如此嗎?

建商同是地主不一定可靠

事實上,合約的陷阱地主很難辨識出,且按常理合建案,地主不用拿土地設定抵押給建商貸款,很多都是因為地主合約沒看清楚,即使最後出事,法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況,就不合格。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

主要因為危老地主很多都是8、90歲的阿公阿嬤,合約上的字不見得都認識,更何況看得懂意思,像是『泊』案整地時建商也有買地,相對的,地主們就覺得這樣比較可靠,比較容易答應讓建商拿地去借錢。

另外,蔡志揚也說,因為在設定抵押時,很多地主以為只是去辦信託,或是看不懂條文背後的意義,以為這些是正常的程序,就糊里糊塗的簽下去,不知道後面隱藏這麼大的風險。

最後,有些業者在簽約時,還會自己找來代書、律師在場坐鎮,營造買方安心感,然而這些專業人士都是建商找來,建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約,例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。

地主的土地如果沒有設定抵押的話,至少發生爛尾樓時,地主還保有土地,銀行不能隨便拍賣;至於已購客可以拿回多少錢,跟該建案採取的履保方式有關,因此購屋族購買預售屋時,建案選擇哪一種履約保證制度至關重要(見圖表),「履約保證共有五種,其中價金返回是最好的,一定得還,但實務上非常少,因為興建期間資金運用缺乏彈性,其次才是價金信託。」蔡志揚說。

圖表,購買預售屋時,建案的履約保證制度也是一大考量。

事前問診把脈 降低風險

危老若要成功,關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任,然而近來這些案例紛擾,是否會打擊有意走危老改建的民眾?關於這一點,陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量,民眾還是會想要參加,但為降低風險,須評估多面向,包含建商、合約審議,以及警覺性,否則一生辛苦積蓄,遇到無良建商,可能就蒸發掉了。

建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師,畢竟他們處理過的案件多,哪些名不見經傳,或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商,或銀行行庫體制有問題的,他們在處理案件時,都比民眾清楚,且這些檯面下的訊息網路上通常不流通,除可以協助排除合約陷阱,也可以協助給予合建機制上的合理反饋。

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南市天坑吞車 救援吊車也翻覆

文/王奕淳

昨(6)日傍晚5點多,台南市一處新建工地發生路面塌陷,該地位於五妃街與西門路一段路口,事發造成一輛小貨車掉落坑洞,前往救援的吊車也因地基不堪負荷而發生翻覆,所幸全案無人員傷亡。

台南市昨(6)日發生路面塌陷,所幸無人傷亡,圖片台南市政府提供

南市府工務局長陳世仁、水利局長邱忠川立即前往現場勒令該工地停工,亦封鎖現場及緊急處置,成立緊急指揮所調度。

今(7)日上午西門路已排除路面障礙,五妃街則預計中午恢復雙向通車。

工務局表示,因現場鄰近皇龍開發建設股份有限公司新建建築工程,該案正施作擋土設施開挖,可能有公共安全疑慮,於事發後會同土木技師公會、起造人至現場釐清事故原因並持續監測,惟當地居民拒絕安置,後續將由市府派員持續關切。

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2023年雙北預售誰最親民 「文藝復興」、「築馨園」出線

文/陳炳辰

房價走漲,尤其是預售新案,建商營建與持有成本高,價格難有調整空間,而民眾買房抗通膨觀念根深蒂固,需求強勁也推升價碼,高房價走向常態化,不過觀察實價揭露,去年仍可見單價5字頭的預售案現身台北市,新北市更有1字頭,顯然與居高不下的雙北房價逆走兩樣情。

預售屋實價登錄資訊中,2023年雙北市非僅個案或特殊交易戶,揭露超過5戶以上都在親民價的社區,分別有台北市北投區復興崗一帶的「文藝復興」,與新北市金山區的「築馨園」。「文藝復興」去年最低單價僅來到55.5萬元,為低樓層3樓戶,但整體社區行情亦僅在57-63萬元,水位平實不言可喻。而「築馨園」去年成交的2樓戶,單坪19.8萬元,乃新北市最低單價,且「築馨園」此筆交易還非社區新低,前年有多筆19.3-19.6萬元實登,價碼友善,全社區的單價行情是19-25萬元。

另外,台北市萬華區環河路段的「安家秀」,與士林區社子地帶的「德林哲里」,2023年也可見單價60.3萬元與62.2萬元親民買賣紀錄,兩社區的單價行情均在6、7字頭;而在新北市金山區的「太川茗園」,以及淡水區新市鎮甫交屋的「名軒海樂地」,去年各有23萬元與25.4萬元交易,社區行情在2、3字頭,都是平價指標。

高房價焦慮 蛋白沒關係

住展雜誌發言人陳炳辰表示,這些社區不難想見區域狀況相較蛋白,像新北市的金山區利多發展條件不比他處,近年預售案只有「築馨園」與「太川茗園」兩案,沒有其他預售價碼拉抬,新成屋以單價3字頭為高,整體房市均價不到2字頭,平均總價也是不到千萬元,交易量能不多,價格上便能有親民發揮空間,與不講情面的房價平行時空。

而新北市淡水區的新市鎮,以及台北市北投區復興崗、萬華區環河路段,和士林區的社子島,各有區域外圍、山區地勢、老舊市容等因素,區域房價有所反映,淡海新市鎮的預售案平均單價在3字頭,而台北市復興崗、社子與萬華的環快周邊都是6到8字頭,坐落當地新案若非特殊個案,價位均較溫和。

陳炳辰指出,這些社區價碼明顯與整體市場落差,比價效益刺激起不錯買氣,不乏揭露交易量已近完銷,房市現況價格為王,比起地段稍有利空,買不起更焦慮。

至於今年雙北市預計推出的友善新案,目前較明確的包括新北市五股區的「紘盛小逸居」,淡水區的「萬企君品-上善區」、「閱山海」,均為單坪3字頭價,而親民一哥金山區則有建商金有康於文化三路案,平價可期。而台北市每坪價碼有機會不到百萬元案如文山區的「漢皇蒔序」、「安家湛」,與萬華區的「城中京湛」,和士林區陽明山區建業路上建商金安年推案,高房價市況下勢必有吸引力。 陳炳辰分析,雙北門牌誘人,價位平實的物件銷售速度快,如今建案多有潛銷、早鳥預約等銷售方式,不乏正式公開已所剩無幾,民眾可多留意業者與坊間資訊,超前部署進場時機,但也提醒如果規劃與位置較欠奉的話,宜居性、增值性受限,亦得留意。

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宜蘭市剛需穩健 市中心新建案現蹤

尚品院 外觀
佑潤中山 接待

文/住展雜誌

宜蘭市區因供給需求明確,市場上建案詢問度表現穩定,市區內因單價門檻相對高,以總價1000萬元上下的2~3房產品接受度較佳。近期宜蘭正市區及蘭陽女高旁皆有亮眼新案推出,讓市區內建案增添不少看頭。

位於中山路三段上佑潤建設的「佑潤中山」,所在商業用地,基地周邊店家及機能性完善,規劃33戶,為29至47坪的2至4房格局,開價43~48萬元/坪,訴求市中心地段價值,預計3月正式公開,設接待中心於中山路三段134號,現已有人員進駐。

而中華路32巷宜高建設的「尚品院」,基地位蘭陽女高旁靜巷內,規劃49戶純住家,為29~39坪的2~3房格局,開價35~36萬元/坪,社區具備中庭空間,並為崗石門廳,乃區段內相對稀有的新成屋住宅,建案銷售人員已進場。

尚品院 外觀

高鐵特區旁建案成交2字頭 買氣穩健

其餘建案動態方面,位於環市東路一段586巷內的「蘭城序」,鄰近高鐵特定區,具備未來議題性,現實價登錄已見些許紀錄,成交行情在2字頭單價。而嵐峰路三段330巷的「圓鼎璞寓」持續銷售中,規劃單層雙併24坪的2房產品,總價698萬元起。

延伸閱讀:
宜蘭市區低公設新案 3房總價698萬元起
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蘭城序 基地

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北市率先推動新建公有建築應達能效1+級

文/王奕淳

提及淨零碳排,並非完全不排放溫室氣體,而是盡可能降低人為造成,再透過技術或自然吸收等方式,進一步減少碳排,達到淨零排放。

對此,台北市就新建建築能效評估部分,以市府建築物帶頭引導民間跟進,以期達成2050淨零排放。

台北市建築管理工程處長虞積學表示,即日起,本市中正區、萬華區、內湖區、士林區等熱區,依台北市綠建築自治條例規定應取得綠建築標章的市有建築物,針對還未領得建造執照,將要求評估改善達1+級建築能效;已領得建造執照未領得使用執照者,則應評估改善達1級。

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律師:建商的裙帶關係也會影響爛尾樓發生

文/王奕淳

一般民眾可能知道,爛尾樓的成因是實力不夠的建商在營建成本提高、打炒房政策壓縮利潤之下,後續資金成本不夠而導致。對此,鼎禎國際律師事務所律師陳建州補充,其實建商負責人的人際跟裙帶關係也很重要。

複雜的投資槓桿是致命傷

針對去(2023)年7月發生爛尾樓事件的『泊山妍』,陳建州展開地毯式的全面檢視相關資料,最後才在診斷陳俊良的人際、裙帶關係,以及與人往來投資的過程中,找到問題所在。

他說,『泊』案蓋不下去,主要因為嘉源建設負責人陳俊良之前私底下承諾過許多投資「過」他的人,包括嘉源的股東。據悉,他一貫的作風,都是找人來投資,當成不了案時,用後面的案子來允諾補償,後來這個洞越補越大,眼見要開天窗,他就落跑了。關於這一點,民眾只能多跟業者相關的人事物,多旁敲側擊了。

民眾購屋時,若想規避不良建商的風險,不妨從尋找大代銷、大建商的建案入手,主要因為一般大代銷、大建商,推案規模龐大,可參考由專業房地產市調研究機構,每年以推案量統計出來的10大代銷、建商。另外,一般大代銷承接的建案,事前都已先排除風險,主要也是因為他們擔心案子賣完請不到款,因此不妨由他們先替購屋族把關。

合建案地主出地 建商出資

另一個令人擔憂的是,承接這類危老改建案,多為小型建商,而很多小型建商就小到跟地主一樣,如果有資金或能力,遇事可以獨自周轉、處理,那已經算是幸運。

「現在發生很多的狀況是,建商連那一點錢都沒有,還是靠地主的土地去設定抵押來貸款,然後地主不明就裡,土地就設定給建商,合建案拿地主的土地去設定抵押,這是最嚴重的爛尾樓狀況,風險最高。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

然而建商要用地主的土地去借錢,當然需要地主同意,原則上地主應該就會知道,事實上又怎麼會演變成這樣?

民眾必須注意合約內容,如果涉及到土地所有權或受益權轉移,例如設定抵押、信託受益權轉讓等都隱藏極大風險;另外建商進行土建融的資金來源,若體質好的建商,通常能跟銀行借款,而非找來融資業者合作,同樣風險也會提高。陳建州提醒,若建商過程中不斷換約,民眾也要提高警覺。

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險遭騙1700萬房 地籍異動即時通申辦件數增3倍

文/王奕淳

詐欺案件種類及手法多樣,甚至是集團偽造本票向法院申請強制執行,房屋拍賣流標後,佯裝成債權人,以產權移轉證明書向地政事務所辦理過戶,盜取房屋。日前就有一名阿嬤受騙,所幸因申辦「地籍異動即時通」服務,才得以保住約1,700萬元房產。

有鑑於此,許多民眾陸續申辦該服務,經統計比對,件數甚至增長3倍以上,顯見民眾的防詐意識提升。

新北市地政局局長汪禮國表示,除上述手段之外,也有假冒調解委員,以消費糾紛為由,騙取民眾身分證影本,再聲請債務調解,取得房屋移轉過戶文件。還有許多類似的詐騙手段,更凸顯民眾申辦地籍異動即時通的重要性。

地政局地籍科科長王珮榕說明,「地籍異動即時通」申辦免費且流程簡便,可持身分證正本臨櫃申請,或使用自然人憑證,於網路數位櫃檯申辦;亦可於辦理登記案件時,同時填具申請表,讓不動產在取得後立即受到地籍異動即時通的保護。

新北市地政局呼籲民眾申辦地籍異動即時通,保障自己的不動產產權,圖片新北市地政局提供

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破除坊間預防爛尾樓3大迷思

文/王奕淳

爛尾樓的發生,是不少購屋族的夢魘,為此部分民眾聽信坊間流傳的判斷依據,認為只要依循方法即可避免,實務上專門處理不動產爭議的法律專家對此持有不同看法,並提出3大迷思。

去(2023)年7月就發生2起爛尾樓事件,為嘉源建設位於北市北投區『泊山妍』、大同區『嘉源埕驛』,接下來還會有盤不出去的未爆彈,再次炸開嗎?

專家憂還有未爆彈

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,類似的爛尾風險恐怕還會持續,主要因為建商跟地主原本談好的條件是不會變的;隨著營建成本越來越高,加上政府打炒房,房價上不去,建商利潤被壓縮,大部分會透過時間來換取空間,有可能實力不夠的建商,後續資金成本不夠,就有可能演變成爛尾樓。

處理都更糾紛案近20年的宏道法律事務所律師蔡志揚,也認同周昆立的觀點,他說:「應該是在這個時間點之前,已經談好的危老或合建案,機率比較高。」尤其是小基地建案,因為成本墊高,銀行資金控管不夠嚴謹,或其他資金槓桿操作,一下子周轉不靈、跳票,造成公司系統性的風險連環爆,導致案子蓋不下去,建商才有可能會放棄。

不過,蔡志揚也提到,近來因為媒體大肆報導,關於工料上漲趨勢、爛尾樓事件等,民眾都有所聞,再加上房地產現在沒有那麼熱絡,因此他認為民眾警覺心提高後,後續進場的新建案,發生爛尾樓的機會應該會比較小。

那麼,接下來若有意進行危老改建的地主,或是進場購屋的民眾,該如何防範跟提高警覺呢?不妨從建商、土地、合約及履約保證等面向著手。

破除坊間3迷思

首先,無論參與危老改建或是選擇購屋物件,都與建商脫不了關係,因此建商體質至關重要,然而經驗告訴我們,有時候建商的負責人會出賣股東,即便現階段大部分危老改建出問題的,都出在一些名不見經傳的小建商,然而律師蔡志揚和鼎禎國際律師事務所律師陳建州都異口同聲表示,即使他們經手過這麼多不動產糾紛,建商體質真的很難判斷。

先來破除3點迷思,第1,市場上有一種說法,是可以從開發商過去的實績,例如是否為一案建商,或過去是否曾有重大糾紛等,來做為評鑑建商的參考依據,律師卻有不同看法,像是『泊山妍』跟『嘉源埕驛』的嘉源建設,並非一案建商,且過去有不少實績。

第2,網路上不少論點,表示可查建商過往有沒有什麼黑紀錄的官司,陳建州表示,因為每個案件可能或多或少都有些糾紛,且看起來都不是很大的糾紛,乍看之下問題也沒有那麼明顯。

第3,業者資本額多少,才有資格蓋房?事實上資本額只是形式上的,主要還是要看建商的經營能力跟財務狀況,若要比較深入調查,恐怕只有銀行端有這個能力,或由政府端來做審核,讓建商提出公司的負債比、計畫、規劃預算是多少,現金比例能不能應付這些突發狀況等。 如果擴大去看機制問題,不只是危老,只要是預售案,都有可能遇到爛尾的情事,陳建州感嘆地說:「如果建商真的要這樣搞,民眾中招的機率還是蠻大的。」

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北市智慧建築免費評估 最高補助300萬

文/王奕淳

台北市建築管理工程處日前公布,針對5年以上既有建築物,提供綠能智慧建築免費評估診斷,並補助改善經費,以達到2050年淨零碳排的目標。

為推動2024年社區節能減碳,對於符合前述資格的建築物,於3月15日至4月26日期間,可申請評估診斷作業;於3月15日至6月7日期間,可申請工程改善補助,且依「台北市建築管理工程處補助社區既有建築物之綠能智慧建築改善作業須知」,補助經費每案最高可達總經費49%,以300萬元為限。

針對該作業,建管處將於3月15日下午1時,在中油大樓國光會議廳(台北市信義區松仁路3號)舉辦「補助社區既有建築物之綠能智慧建築改善工程宣導說明會暨成果展示」,除計畫講解及說明外,亦邀請往年獲得補助的單位進行經驗分享與交流。另設有「電動車友善環境建置」及「垂直農業技術」二大主題技術展覽,提供最新技術、現場模組展示及洽詢服務。 建管處虞積學處長呼籲,政府與民眾應共同努力,才能達到淨零碳排,為節能環保貢獻心力。

為達2050年淨零碳排之目標,台北市建築管理工程處日前公布,針對5年以上既有建築物,提供綠能智慧建築免費評估診斷及經費補助,圖片台北市建築管理工程處提供

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國宅改建迫住戶搬遷 最多補助1萬1

文/王奕淳

考量台北市西寧綜合大樓(西寧國宅)啟用至今已逾40年,大樓結構有疑慮,且因氯離子超標被列為海砂屋,北市府決議拆除另建社會住宅,期間補貼原住戶部分租金,並由社會局提供必要搬遷協助。

台北市議員吳志剛表示,西寧國宅多以弱勢族群為主,國宅改建被迫遷移,經濟上一定會遭遇更大困難,呼籲市府研擬相關補助方案,協助原居民搬遷、安置等需求。 對此,都發局說明,已對其完成承租戶實居及拆遷安置需求普查,規劃以萬華區社宅及南港區中繼宅為安置處;租金補貼部分,則依家庭年所得計算實付租金後,視房型數最多補貼11,000元。

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蘭陽平原價碼優勢 壯圍透天有看頭

寓見中道 基地

文/住展雜誌

蘭陽平原東部的壯圍鄉,線上銷售產品多以透天產品佔大宗,其中以近國道五號一帶表現最佳,也因壯圍屬蘭陽溪以北相對便宜的房價區段,除了本地客以外,亦有少部分具地緣性的雙北客前來看房,早先受年節因素影響,市場看屋熱度不高,惟在地品牌系列推案正醞釀中,為壯圍房市增添新看頭。

小時代6 透視圖

前述提及系列推案為元喆建設的「小時代6」,基地位大福路二段上,距191縣道約4分鐘車程,規劃27戶住家,為21至36坪的2至3房格局,公設比約16~22%,開價24~25萬元/坪,接待中心設於壯五路357號,預計今年4月份正式公開。

大福路二段150巷內亦有俊易開發的「俊易美城墅」,至191縣道約4分鐘車程,規劃24戶透天,建坪41至62坪、地坪24.09至47.46坪,面寬則為4.5至10米,採前院停車。目前實價登錄已有逾10比成交紀錄,銷售位置則在礁溪鄉玉龍路一段550號。

俊易美城墅 接待

另在新南路上天祿地球村的「順和苑NO.5」,距離新南國小約650公尺,規劃17戶透天,建坪41至51坪、地坪24至31坪,開價878萬元起,銷售位置於壯五路64號。 其餘建案方面,古亭路的「古亭郡」各格局皆在銷售中,透天總價788萬元起。而大福路二段328巷的「富登新10」剩個位數戶別銷售,賞屋採電話預約制。

寓見中道 基地

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選後房市如何布局?專家親授買房12秘訣

文/胡偉良

首先,要簡單的告訴大家幾個基本事實:

  1. 炒房的時代過去了,各種禁炒房措施下,炒房致富愈來愈難。
  2. 不要期待房價會有感下跌,往後興建成本仍然有上漲可能,反之,下降的可能極少,試著想想,碳費即將開徵,營建原物料只會繼續上漲,人工短缺很難改善,營造施工管制愈嚴,造成施工成本愈來愈高,台北市尤甚,這些都是房價下跌的制約因素,所以,縱然受到外界經濟環境影響,預售屋房價至多也只能暫時性的止漲而已,很難下跌。
  3. 如果消費者是核心城市的剛需,越早上車越好,核心城市核心地段的房子,現在已經是谷底,現在買房就是抄底,起碼在未來幾年內,現在入手的價格,就是底部。
  4. 如果消費者買的是成屋,只要能夠搞定頭期款,並確保在往後的三年支付房貸沒問題,那麼就不要太過於擔心日後繳交房貸的壓力。因為從中長期來看,未來的收入會愈來愈多。
    尤其消費者若能自己解決頭期款,那麼每月的房貸還款一般都是還得起。貨幣貶值加薪資增長,才是最大的人生加速器,三年後再回過來看現在的情況,會發現對你來說,買房可能只小菜一碟,能輕鬆應付。
  5. 越好的地段,總價及相對價位越切合當地區段的市場需求時,吸引的人會越多,反之,郊區的大房子、別墅,消費者買這樣的房子前,要考慮清楚,除非打算一輩子安居於此,否則很容易買了就套牢。
  6. 一定要把投資和自住分開,過去流行在一、二線城市賺錢,到三、四線城市消費,這句話如今要反過來看了,網際網路時代,現在流行在三、四線城市創業,再到一、二線城市投資房產,記住,站在大部分人的對立面,才會是人生贏家。
    畢竟在網際網路行業,比如說做電商的,搞自媒體的,在哪直播、在哪賣貨都可以,反而三、四線城市租金更低,人力成本更便宜,所以利潤更高,用賺來的錢,再去核心城市投資房產,就完成了雙向收割。
  7. 一定要相信市場的力量,有人氣的地方,才有市場,才有財富的聚集效應,房子才有價值,未來只有ㄅ10%的城市有增值效益,90%的城市會沒落。
    投資要投人多的地方,創業要在線上佈局全國和全球市場,這才是正確的思路。
  8. 不要碰一般的社區型商鋪,這時代做生意,都以網際網路為主,線下只是用來體驗和展示的,這個趨勢是不可逆的,所以商鋪會越來越萎縮。
  9. 買房就是買一座城市的股票,如果你相信這座城市,就請堅定的持有,不要有個風吹草動就受不了,房產一般是七至十年才是一個週期,如果不能撐久,說明你不適合做投資,更不適合創業。
  10. 買房就是少數人看見了機會,大多數人沒有看見,這個時候就是紅利期。當絕大多數人都不看好房產,不買房、想辦法拋售的時候,就是抄底的最好時機。
  11. 2024年的房市持穩,房價將微幅上漲。
    2024年在選舉結束後,凶猛的房市打房之勢緩解,遭到壓抑的房價將順勢再起,但受到全球經濟轉弱的影響,房價上漲之勢也將受限。另一方面,通膨下拉高的利率將不再升,甚至下調,將帶動全球資產再度走高。
  12. 興建成本持續走高,預售屋市場將逐漸朝向提升價值發展。
    隨著興建成本持續走高,預售屋市場將逐漸調高建築和建材規格,藉由更高的房產價值,抵消興建成本走高帶來的購屋負面影響。

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張麗善:台積電可望落腳雲林 盼增加就業機會、帶動房市發展

文/王奕淳

針對行政院日前召開「半導體重要會議」,提及擴大虎尾園區建置先進製程廠,帶動地方半導體上下游產業的發展,提高台積電進駐雲林意願,雲林縣長張麗善樂見其成,她表示,「中央、地方齊力把所需條件準備好,台積電落腳雲林應該沒問題。」

生活機能、人才需求皆滿足

張麗善說明,各縣市都想爭取台積電,但只有雲林縣具備完善條件。園區占地達1,200公頃,且接近高鐵站,並具備生活機能,也有雲林科技大學、虎尾科技大學提供人才,只要中央與地方共同努力,台積電落腳雲林應該沒問題。

雲林縣長張麗善表示,雲林具生活機能及人才等條件,台積電於虎尾設廠應沒問題,圖片雲林縣政府提供

增加就業機會

針對其將帶來的相關就業機會,虎尾就業中心為蒐集人才資料,日前舉辦聯合徵才活動,邀請逾10家食品相關企業,共釋出多達47種職務,共229個職缺,期待將來快速媒合所需人才。

另一方面,隨著台積電投資機率增加,也帶動雲林房價。鎧將建設總經理林子耀表示,今年主要在虎尾、麥寮推案,下半年將推出的預售案,總銷合計便達約14億元;雲林縣不動產仲介公會榮譽理事長黃朝國也表示,目前斗六、虎尾每坪平均約28萬,麥寮約25萬元。

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海砂屋公辦都更 意願過半即參與

文/王奕淳

台北市長蔣萬安於今(4)日召開記者會公告實施「台北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」,針對海砂屋重建機制新增「公辦都更」,以專案方式提供建築及財務試算,協助儘速重建,目前列管可立即適用者有33件。

列管過半即可申辦

蔣萬安表示,為協助盡速重建這類高氯離子混凝土建築物,凡經列管屬「須拆除重建」之範疇,整合第一階段都更意願超過50%,且尚未辦理自辦公聽會,即可申請參與公辦都更;第二階段由北市府聯合民間技術團隊就此專案地區提供建築、財務草案,並辦理說明會向社區說明;意願調查達75%即進入第三階段,公開評選實施者,由其擬具計畫向住戶取得同意,並協助重建。 蔣萬安也說明,海砂屋的損害常具不可逆性,且可能發生危及生命安全的意外,目前北市府對此已有列管裁罰、鑑定及拆除補助等相關協助方式,再新增「公辦都更」,以期住戶早日入住宜居家園。

台北市長蔣萬安今(4)日召開記者會公告實施「台北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」,圖片台北市政府都市發展局提供
針對海砂屋重建機制新增「公辦都更」方式,推出「列管我就幫!」、「過半即進場!」兩大亮點服務,圖片台北市政府都市發展局提供

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年貨大街人潮的啟示

春節前的尾牙宴,房仲業氣勢不凡,店家桌數喫客數,都十分熱絡。看來去年的選戰影響不大,房市的生存之道,已淬煉到某種境界,幾近百毒不侵,顛撲不破,而國民經濟成長數據高低起伏,亦未波及購屋者意願。畢竟,即使低薪社會未改,但長期藏富於民的現象,也沒改變。

房屋代銷業績排名,前段班依舊是老面孔,數十年累積堆疊,內功深厚無比,教人佩服。參與或貼近觀察,才能得知從接案到推出,以及其間種種複雜情況,一言難盡。然而,關關難過關關過,逢難化易的本事,讓這些常勝軍屹立不搖。與時俱進的活躍在現代社會,成為房市的重鎮。

再瞧瞧那些打房的官員和政策,內政金融租稅多管齊下,將近十年的時間,功夫不可謂不深。可是,台島房地產態勢相當穩定,價量都不離譜。比起亞洲其他城市國家,如南韓、越南和大陸多數地區,算是雲淡風輕,平途走馬。打房真無用嗎?抑是打得恰到好處?

拜新青安購屋貸款政策之賜,近時房市成交量持穩。剛性需求乃房地產景況的底氣,投資客只是遊走邊緣,伺機出手,買來賣去。行情熱時錦上添花,真遇低迷時刻則避走他處。幸好房市無法放空,成不了禍害。加上咱們業界人才輩出,營建技術精進,故而穩健踏實,誠為可貴。

媒體資訊盈溢,百花齊放,人人有此一說,真相難明。但以官方數據為觀察基準,再看一般代銷房仲業務員動態,即可較真實瞭解市況。至於買房租房孰對孰錯,純粹是口角春風,空談泛泛。畢竟家家有各別處境,豈能一言以蔽之。文字論戰,各逞其說,提供全方位思考腳本,未嘗不是好事。肯定有人會從其中獲得啟發,做出有利選擇。

每年春節前後,人們多充滿希望。一年之計在於春,胸懷大志者期待拚搏一番,發財升等,鴻業丕展。此時官方的重責大任,便是善盡職能,協助社會經濟順暢運轉。包括資金人力政策,遍時挹注,利於提振內需,推動項目,像年貨大街和燈節,都屬極具效益之舉措。 北市迪化街年前人氣爆棚,人潮洶湧。除商家攤販和逛街群眾之外,陳列內容亦頗多新品項。年貨如鮑魚、烏魚子,數量龐大,糖餅點心類琳琅滿目。令人聯想到「物阜民豐」,渾然不覺有政治擾攘,和軍機巡演。至少,能過個太平年,是世間家家戶戶所想要的。

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辦理安養信託 兩大關鍵可判斷

文/王奕淳

「留得青山在,不怕沒柴燒」,隨著人口年紀漸增,不少人都建議提早規劃,辦理安養信託以備後患,那麼究竟要提早多少才算是當規劃呢?有沒有甚麼判斷標準呢?

開辦信託的關鍵時刻

明恩法律事務所主持律師吳挺絹,提到2個關鍵時間點,民眾不妨可以思考是否需要開辦信託。

吳挺絹建議意定監護和安養信託可以結合使用,有互相制衡的作用,圖片吳挺絹提供

第1是當事人生病時,法院選了監護人出來,當親屬意見不合或彼此不信任時,擔心監護人會不會覬覦當事人的錢而任意挪用,因此她建議家屬不妨把錢放在信託,且透過安養信託約定,定期定額給付生活日常開銷,監護人也無法一次性的挪走一大筆錢。

第2就是未來可能產生的額外特殊醫療需求時,信託也可約定特殊給付,這種情況下,建議安排1位信託監察人,法律上雖沒規範一定要設信託監察人,但實務運作上,銀行信託部為減少糾紛,通常不希望由銀行下給付指示,而希望有指定信託監察人,故信託監察人最大價值,在於當事人無法下指示給銀行時代為指示。

信託監察人其功能在維護受益人的利益,代受益人行使有關信託受益權的相關行為,包括有沒有按照信託契約所約定的條款來履行,可約定由親友、律師、會計師或社福機構等當信託監察人,讓信託更有保障。通常會找第3方當信託監察人,多數是因為資產較多、單身或親屬意見不合的情形。

「例如入住長庚養生村的,蠻多單身或子女移民國外,一但如果在台灣發生什麼事,較難即時反應或處理,所以就有可能找來第3方當信託監察人。」吳挺絹補充。

意定監護結合安養信託

然而除了確保錢用在自己的身上,以及該用的地方外,還有一個重要關鍵,就是設定意定監護制度,因為一但長者進入監護宣告狀態,意即無法為或受意思表示,或不能辨識其意思表示效果時,意定監護人就可發揮作用,代理長者作決定,即便是兒女也不能隨意終止信託,任意挪走財產,如此對長者更有保障。

吳挺絹建議民眾,意定監護和安養信託可以結合運用,因為意定監護處理的是人選問題,而安養信託處理的是錢的用途,所以兩者搭配使用是最好的,有互相制衡的效果。

三明治爸媽傳愛不傳礙

現在國人風險意識抬頭,在身心健康時,台新銀行信託事業處資深協理陳欣珮建議跟他一樣是三明治世代的人,不妨可以考慮辦理「預立醫療決定書」,「我們這一代的人,在面臨上一代生死關頭時,多數都簽過放棄急救同意書,心情很沉重、煎熬,如果不想把這種責任跟壓力給下一代,可以自己決定人生走到哪個階段要放手,不要讓小孩糾結。」 隨著超高齡社會的來到,三明治父母不期待他的爸媽可以接受這樣的觀念,但他們這一代應該要理解,無論是安養信託、意定監護機制、預立醫療決定書等,自己可以做好餘生「晚」美的安排。

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專款專用 安養信託降低老年風險

文/王奕淳

台灣在2025年將邁入超高齡社會,隨著人的年紀增長,發生失智、失能或疾病意外等機率也隨之提高,倘若沒有在身心健全時,事先規劃,問題發生恐怕就措手不及。

超高齡社會3大風險

台灣邁入超高年齡社會後,台新銀行信託事業處資深協理陳欣珮,認為將面臨3大風險:健康、家庭結構及投資。

台新銀行信託事業處資深協理陳欣珮認為將面臨3大風險:健康、家庭結構及投資,圖片陳欣珮提供

首先,關於健康層面,人年紀大了可能面臨失智、失能的問題,其中失智人口逐年攀升外,「失能問題例如中風或癌症人口也越來越多,一但進入長期臥床階段,就需要有外勞或家人照顧,現今三明治世代(指老中青三代之間,夾在中間的成人第二代)的民眾,很辛苦。」

第2個家庭結構風險。尤其是少子化趨勢下,「養兒防老」的觀念,對三明治世代的人而言,早已不復存在,甚至還要預防子女恣意揮霍。

此外,單身比率也越來越高,根據國家衛生研究院2023年8月統計,50歲以上單身者,每3人就有1人,造成家庭結構的風險,在台灣社會上也很嚴重。

第3個投資風險。陳欣珮提及高齡者雖然專業度夠,但詐騙手法也越來越高明,近年從新聞中得知高知識份子被詐騙的案例也不少,何況是更多年長弱勢的銀髮族。

因此,從以上3個層面來看,民眾該如何在退休前,妥善安排好自己的安養計畫甚為重要。

安養信託專款專用降風險

倘若無事先規劃,一但住進安養機構或需就醫時,身邊無人幫忙管理財產,支付費用給安養機構及醫院等,或是子女因意見不同,選擇的機構跟看護條件品質堪慮;也很可能遭詐騙集團騙光積蓄,或是財產遭家人或子女挪用等情形。

土地銀行表示,這些問題可藉由信託「專款專用」機制,使長者財產獲得保全,老後生活照護能有效規劃;並運用信託財產支應未來生活、醫療及養護等費用,維持長者的生活品質,以保障晚年能樂活安老。

在金管會推動「信託2.0:全方位信託計畫」下,強調將既有的安養信託結合人身照顧機構,不只在財產,還包括日常生活、醫療所需等,更全方位且具彈性。

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新竹房市提早進入夏季模式 南寮已見指標案正式公開

富宇-仰睦 接待
竹慶同心 接待

文/住展雜誌

農曆新年後新竹市房市很快回到正軌,供給持續增加,據住展雜誌調查,除了東區指標案正式公開外,連以往夏季推案量才會走強的南寮地區,於329檔期即有推案潮,相當特別。

上述東區指標案,為春福建設「春福承曦」,規劃298戶住家,主力為37~54坪的3~3+1房,開價63萬/坪起,從去年底開始潛銷,加上於臉書舉辦抽獎活動,累積不少客戶,詢問度頗高。

又在興學街上還有竹慶建設新案「竹慶同心」登場,基地鄰近新竹國小,屬危老案,規劃65戶住家,主力為25~34坪的2~3房,訴求建商口碑,粉絲客比例高。

富宇-仰睦 接待

而在南寮地區,年後就有上廣開發「上廣樂No.13」先公開,規劃13戶透天,面寬5~7.5米,地坪約20~30坪,總價2250~2750萬。後續推案最受矚目的則是富宇建設「富宇竹港段案No.2」,規劃201戶,與同系列一期「富宇-仰睦」皆為2~4房,預計3月中下旬公開。

另外在延濱路、天府路一段、東大路四段巷內還有紅樹開發系列案「綠光森林No.31-安家」、「綠光森林No.32」以及景藝開發「景藝東大路四段案」,都在籌備中,分別規劃39戶華廈住家、8戶電梯公寓、16戶電梯公寓。

上廣樂NO.13 基地

北區市區推案多、規模小

至於北區市區方面,推案數量雖多,不過規模不大,較顯眼的新案如正群建設「光華時上」、曜祥建設「曜祥竹居」、松友建設「北大墅」、實想建設「實想鐵豆」、青芯建設「幸福雄郡12」等,據實價登錄顯示,成交表現都不差。

實想鐵豆 基地

延伸閱讀:
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北市海砂屋松柏大廈 翻身為首件公辦都更2.0成案

文/王奕淳

台北市為加速推動30年以上老宅更新,於2020年8月推動「公辦都更2.0專案試辦計畫」,首件成案『士林松柏』案終於成案,該案原為知名海砂屋,於2021年被市府公告列管為應拆除的高氯離子建物,在亟需重建家園情況下,居民向心度高,因此促成此公辦都更2.0第一個成案的社區。

公辦都更2.0主要針對整宅、環境窳陋且更新財務不佳的地區優先推動,且開放公劃地區內,沒有建商整合的地區,居民自行整合基地面積達2,000平方公尺以上、所有權人公辦都更意願達90%後,即可向市府申辦。

台北市住宅及都市更新中心日前舉辦『臺北市士林區福順段一小段140地號等16筆土地公辦都市更新案』招商,評選結果以品嘉建設旗下的品佳資產管理顧問股份有限公司為最優申請人,負責人為老屋改建協會理事長胡偉良,近年積極推進老屋重建,盼民眾能有安居之處。

該案基地面積2,176平方公尺,以松柏大廈為主要更新範圍,計畫地下5層、地上25層SRC+RC結構的住商大樓,地面層規劃店鋪空間以滿足社區周邊生活機能需求,且鄰近捷運社子站預定地以及國道一號重慶交流道,近北士科園區;高樓層可遠眺台北101、基隆河、淡水河及大屯山美景。預計將取得綠建築銀級、智慧建築銀級及耐震標章,具友善區域步行空間,並設置YouBike站,響應環保,落實永續發展。

都更案位置圖,圖片最優申請人提供

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別於一般投資理財 安養信託具彈性、客製化

文/王奕淳

隨著年紀漸長,民眾面臨生病、意外導致失能的機率愈來愈大,專家建議及早針對自身財產進行安養信託,以應付未來可能發生的意外。

有別於一般投資理財

首先,關於安養信託與一般投資理財有什麼差異?土地銀行表示,投資理財主要透過投資金融商品來累積資產,通常以財富增資為目的;安養信託可由長者或子女,將資金或保險給付等,交付信託予受託機構,透過信託機制可使長者達到維護財產安全及專款專用的目的。

依照委託人與受益人是否為同一人,可區分為:自益信託、他益信託、部分自益及部分他益(如圖說明)。現階段開辦安養信託,通常約定受益人年齡達55歲或是身心障礙者。甚至還有取消受理金額門檻、年齡限制等創新的「預開型安養信託」。

信託規劃,並非民眾一般認知是制式的,它是可以量身規劃的,例如針對不同族群、年齡層,都有可能遇到前述3種風險,因此可藉由銀行提供信託服務,提早安排與規劃,協助民眾降低風險。 如果是比較複雜的情形,例如離婚、家庭結構成員複雜,甚至資產不只金錢還涉及到股票,銀行可提供量身訂做的合約,從一般符合大眾的安養信託到上市櫃公司家族的傳承信託,都可辦理;甚至信託啟動後,中途想調整內容或終止都可以。

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北歐變革新浪席捲重塑共融居家體驗

文/王奕淳

2024德國科隆國際家具展(imm Cologne),圖片紐約家具設計中心提供

科隆國際家具展至今已有一段悠久歷史,每年都定期展出極具深度與廣度的展品,於當今社會享負盛名。今年,就讓我們透過紐約家具設計中心以實地觀察獲得的體驗,洞悉2024年全球家具流行趨勢。

2024科隆國際家具展以「連結社群」為主題,巧妙融入「圓圈」概念,以不同使用需求劃分出不同展覽主題,如:酒廊、咖啡廳、酒吧等,強調每位參與者都是展場共同體的一部分。

紐約家具設計中心總經理徐培原表示:「今年的德國科隆展呈現出與以往迥異的風貌,整體展覽型態化繁為簡,歐洲風格的小品設計取代過去被歐洲品牌主導的情況,中國廠商佔據兩館,北歐與丹麥品牌的產地製造比例不足10%,反映出生產結構和產品開發逐漸轉移到大陸和東南亞。」

此次展覽體現了「共同生活圈」的核心理念,並凸顯前瞻性社會議題,強調「資源共享、社區連結」為未來發展趨勢,讓人們在共享、共存、共創的實質社交體驗中建立更深層次連結,然而就市場而言,還需要有更多元素融入,才能判別未來家具市場變革成功與否。

北歐丹麥手工地毯(Linie Design),圖片紐約家具設計中心提供
西班牙品牌家飾掛畫裝飾品(NOVOCUADRO,圖片紐約家具設計中心提供
歐洲進口家具頂級實木家具(Artisan),圖片紐約家具設計中心提供
紐約家具設計中心 徐培原總經理,圖片紐約家具設計中心提供

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區段徵收助社子島開發 綠色運輸 效率環保雙贏

文/王奕淳

社子島開發議題已歷經多時,至今仍是國內重要開發案之一。內政部長林右昌透露,日前與台北市長蔣萬安展開面談,針對此案提出的政策方向,已獲得正面回覆。

內政部長林右昌前往台北市政府拜會市長蔣萬安,主題為社子島開發案,圖片內政部提供

應對交通壅塞 蘆社大橋擬禁汽機車

林右昌認為,社子島開發案最重要的議題不外乎交通,考量該區出入腹地狹小,若將蘆社大橋規劃供汽機車使用,於交通尖峰時段可能重蹈內科園區的覆轍,無法應付即時運輸量能,因此建議以輕軌結合自行車、人行道取代,串連五股、泰山,以利未來長期規劃。

林右昌進一步說明,目前輕軌規劃從天母進入社子,需在社子另建營運機廠;若改以連接五股系統,便能使用原有機廠,進而爭取原定位置規劃為社宅,達成交通與居住正義,嘉惠民眾。

至於區段徵收,雖有助於政策執行、促進公益,但當地居民的相關權益也不容忽視,林右昌建議,應與居民進行溝通協調,雙方取得更多共識後再提出計畫,較能獲得內政部委員支持。

對此,蔣萬安回應,未來雙北首長會透過溝通平台管道直接聯繫,並與內政部討論細節,希望中央與地方的跨縣市溝通能更即時,加速進行社子島開發。

林右昌與蔣萬安於社子島開發議題,互相交流意見,圖片內政部提供

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中科擴廠憂水電不足 盧秀燕:感謝中央承諾協助

文/王奕淳

台中市長盧秀燕近日公布,台積電台中二期廠都市計畫變更已取得中央同意,預計於2027年完成擴廠,內政部國土管理署與中市府正進行再生水廠供應評估,以確保產業用水穩定。

台積電中科擴廠審議通過,提高就業多元選擇,圖片台中市府提供

獲中央助力 保障民生用水用電

因應全球供應鏈之需求,台積電計畫於台中市擴建二期,預計提供4,500個工作機會,相關產值達一年1.2兆元。相較該項都更帶來的好處,面對高科技產業所需的高水高電,盧秀燕感謝經濟部長王美花,保證台積電設廠不會衝擊地方民生及工業所需。

有鑑於台積電熊本廠部分缺水情形,內政部國土署與中市府正進行再生水廠供應評估案,初期以自來水供中科廠使用,未來則由福田、文山、豐原及烏日等四座再生水廠供應,確保產業用水穩定。

另針對設廠可能造成之交通衝擊,中市府也有其對策,目前已完成部分中科聯外道路,盧秀燕承諾,將以中央補助之工程經費,為因應擴廠帶來的車潮持續努力。

中科擴建二期示意圖,圖片台中市府提供

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虛坪改革方案出爐 內政部估公設比最高可降10%

文/王奕淳

對於許多人而言,買房可謂人生大事之一,而現今高房價提高購屋門檻,消費者更是關注房產各項條件,包含建案公設比中,有關停車空間及容積管制的部分。

專有停車空間 免額外負擔車位

依現有規定,停車空間屬「共有部分」,部分開發商將大部分車道登記為公設,導致即使沒買車位的住戶也要負擔車道公設;買了車位更是再負擔一次車道公設。內政部長林右昌表示,未來虛坪改革將停車空間改為「專有部分」,明確與居住公設區分,讓消費者買房時的負擔更合理。

訂定容積上下限 提高自用坪數

另外,容積管制部分,部分建商會利用未達免計容積空間合計上限,以管委會空間為由,包裝非必要的空間再行銷售,導致市面上只有高公設比的房產。對此,本次改革增訂管委會設置面積的合理標準,訂出上下限規定,林右昌認為,公設比應可有效降低5至10%,以同樣購屋金額,消費者可享更多自用坪數。

本次虛坪改革以停車空間及容積計算為主要對象,以利房市發展,消費者選擇更多元。

另針對各界擔憂部分,例如建築總面積是否會減少、現有免計容積比例是否會降低等疑問,林右昌強調,本次改革並不影響建築總面積與現有免計容積比例,專有停車空間亦維持限制移轉對象,將以現有共識為基礎,與各方面相關人士確認細節,滿足消費者對降低公設比的期待。

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淡水人買北市老舊公寓經驗談

文/李侑霖

淡水人天天承受高度抗壓性及直線不倒的訓練,造就一身剽悍又精準的騎車技術;如果開車,塞車時只能考驗稻香路至北新莊的山路彎道技巧,水溝蓋跑法更是熟練在心中。「開車去了淡水,才知道自己的膀胱不好」,一語道盡淡水用路人的辛酸。

每日六點起床準備上班,及需要高度專注、承受未知車禍風險的通勤過程,讓我極度疲累。因此,歷經近十年往返淡水、台北的通勤生活後,我開始尋找台北市的房子。

我僅有預售屋、新成屋的購屋經驗,要購置產權相對複雜的老舊公寓,實戰經驗尚不足,在接下來的九個月,經過搜尋近600間房屋,實際看過約50間房後,最終買到心儀的房子,然而沒想到的是,買下老舊公寓後,最大的硬仗才剛開始⋯⋯

人生首次裝潢老公寓

這是我人生中第一次裝潢老舊公寓,請了在建築師事務所的朋友幫忙丈量繪製平面圖,並依靠朋友人脈認識木工、水電、泥作、鋁窗、廚具等業者。

不像新成屋,格局方正、地面平整,僅統包、木工或系統櫃,就可完成,老舊公寓不僅考驗當初看房時是否有注意漏水、傾斜屋、海砂屋及輻射屋等,裝潢時敲掉房屋的隔間與牆時,就是見真章的時刻。幸好在我刻苦耐勞、踏實的產調下,安全過關,泥作、水電師傅接連說這間老房子蓋得穩固。

過程中,為了省錢,我曾硬著頭皮「動手」裝潢,大到格局調整、衛浴及廚房重作,小到燈座、監視器、門片及油漆挑選,皆是親自與工班討論再購買。如果遇到部分工班因有其他案場要做,拖到工程進度,就要依智慧和判斷去調度。如當時因地板不平整,計畫用木作架高,但木工有其他案場要趕工,在了解木作架高,可能有異音的風險後,立即改用泥作架高,使工程順利進行。

裝潢靠溝通最怕蟑螂

裝潢過程中就是不斷的溝通交流、拓展人脈,也對人性有更深刻的體悟。有師傅嘴巴很壞很兇,但工程能提前完成且不馬虎;有師傅很謙卑,準時完工後會疼惜晚輩辛苦;有些老闆卻是要一再確認才知道完工時間,各種無賴技巧在他身上一應俱全,過程中如人飲水,冷暖自知。

最慶幸的是,自己沒有碰到裝潢蟑螂,因為裝潢糾紛屬於民事糾紛,政府並未在裝潢上有實質的把關,遇到裝潢蟑螂只能「請鬼送鬼」,實在是很可惜。而這次最大心得是,工程開始或未開始就急著要錢的師傅,八九不離十是裝潢蟑螂,所幸這次新家裝潢,這麼多師傅與工班沒有一位事前需要支付資金,僅一兩位需先預付少許訂金,其餘都是做完後才會請相關費用。(作者為上班族)

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五股Q1供給大增   重劃區/市區迎新案

成泰美 接待
春城家 外觀

文/住展雜誌

新北市五股區112年度供給量相對不多,據住展雜誌統計,新案數量不到10個,比往年都少一些,不過113年初推案量明顯放大,農曆年前即有不少新案陸續登場,除了主戰場洲子洋重劃區外,市區也有新面孔。

洲子洋重劃區方面,麗寶集團-廣春成建設新案「春城家」已登場,基地距芳洲公園不遠,規劃50戶,主力為18~28坪的2房,樓高3米5,具實品屋,開價56萬/坪,現有簽約下訂抽好禮活動(至2/25止),因總價門檻相對不高,吸引首購族的目光。

香寓 接待

同區段可觀察的還有三多立建設的新案「香寓」、「蒔光」,基地距洲子洋公園不遠,前者規劃70戶,後者規劃46戶,為27~36坪的2~3房,訴求法式精品宅,銷售人員剛進場醞釀,詢問度不低,預計329檔期正式公開。

又距市區、五股國小不遠地帶,寶佳機構-合登建設新案「成泰美」和紘盛建設「紘盛小逸居」也剛公開,前者基地逾千坪,規劃183戶,主力為20~36坪的2~3房,開價48~50萬/坪;後者規劃單層單戶20坪套房產品,開價39萬/坪相對親民。

成泰美 接待
紘盛小逸居 外觀

另外,成蘆大橋周邊則見茂德建設新案「幸福享享」籌備中,量體不小,規劃111戶,主力為2~3房。

帝寶主打低自備 行情站穩5字頭

其餘建案動態,水碓地區指標案「祥德帝寶」釋出低自備方案,訂簽68萬起(含裝潢、傢俱),據實價登錄顯示,目前單坪成交行情在50萬以上;而九揚建設「九揚威騰堡」現階段主推店面(約33~42坪),總價2616萬起,辦公室戶別已售完。

延伸閱讀:
五股洲子洋指標案籌備中 舊市區成屋價格有點甜
水碓指標成屋案登場 五股Q3供給狂增百億
五股水碓指標案將落成 高樓層擬挑戰區段新高價

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「公司化」不受限法規 台鐵招商期轉虧為盈

文/王奕淳

早在20多年前,交通部台灣鐵路管理局「公司化」的議題就已出現,直至今(2024)年元旦轉型成為國營台灣鐵路股份有限公司,資產運用具備彈性,預計今年推出土地開發招商案,以期未來達成公司盈利目標。

根據台鐵1月份損益表,台鐵公司董事長杜微表示,營收25億2,636萬元雖已達目標,且春節疏運成績亦全面恢復疫情前水準,但「個人希望再多一些」,針對2026年現金流趨正、2028年轉虧為盈,期許及早達成甚至超越。

「公司化」土地開發 四大招商案增加營運

有賴於「公司化」,台鐵資產8,000多億元,如今已不受限於以往相關法規,將以資產位置的市場性與區位條件,委託專業顧問進行開發性評估,預計於今年推出四大招商案,包括基隆市光明街、台北市安東街、台中市復興路及高雄市自立路,期以鐵道經濟擴大招商,營運增加可投入改善各項設施,提供更優質的運輸環境與服務。

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新青安優惠房貸 房市交易回溫

文/王奕淳

2023年上半年房地產市場買氣較差,所幸下半年推出優惠房貸政策、國內經濟較穩定下,根據內政統計月報顯示,2023年全國建物買賣移轉量為30萬6,971棟,其中,11、12月皆較前(2022)年同月高出約2成,今(2024)年1月更是突破3萬2,000棟,創22個月來的新高。

優貸推出、交屋挹注 提升建物買賣

受到打炒房政策、升息及平均地權條例上路等影響,2023年上半年房市買氣低迷,第一季買賣移轉棟數僅約6萬4,000棟,1月更是跌破2萬棟,對此,中信房屋研展室副理謝欣亞指出,若無新屋交屋因素,實際情況應更為慘淡。所幸下半年台股上漲、新青安貸款推出,加上年底購屋潮助攻,且近年大量興建進入交屋高峰期挹注房市,最終年交易量從年初預估的28萬棟,提升至約30萬7,000棟。 謝欣亞認為,先前全球面臨的通膨情勢已趨緩,加上美國可能降息,台灣升息機率較低,經濟回溫下,房市交易可期延續去年下半年趨勢。

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第一次蓋房子就出包 三重工地鄰損事件 崔懋森:應提升工地防災觀念

文/王奕淳

新北市三重區一處建築工地於本(2)月27日因連續壁施工疏失,導致房屋傾斜造成鄰損,新北市長侯友宜及工務局等相關單位趕赴現場疏散民眾並安置。緊急灌水回填後,經新北市建築師公會會同土木技師公會、結構技師公會檢驗評估,現場並無結構性危險,民眾已可於今(29)日早上返家。

該工地於事發後,侯友宜立即勒令停工,並將承諾協助追究賠償及法律責任,建案公司玖長建設副總經理黃連添亦鞠躬道歉,表示第一次蓋房子,對於後續安全問題也會負責。

落實工地防災觀念

新北市建築師公會理事長崔懋森表示,公會已會同土木技師公會、結構技師公會就監測結果判讀水位平衡、傾斜情形已穩定了,受影響之鄰房經現場勘察判斷沒有結構性危險。

當時疏散的民眾,部分民眾已於今(29)日早上返家確認家中狀況,若有其他民眾仍存疑慮,市府也將協調後續,由建商負擔費用。

為追求更安全的營建環境,崔懋森建議後續應努力提升預防性的工地防災觀念及落實,所以不論是專業擋土施工營造商的制度、工程三級品管制度的專任工程人員責任落實、及理性檢討放寬地下室開挖率等措施精進,以確保建築物施工安全。

施工損鄰最大主因

目前雙北因多數危老基地都過於狹小,其中三重本身地下水位較高且為砂土地層,垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說:「施工過程上需要注意的地方很多,目前台灣的營造施工品質良莠不齊,各項專業工程在發包均依成本考量,劣幣逐良幣的情形層出不窮,往往才是施工損鄰的最大主因。」 最後,劉獻文表示,現階段多數營造廠不具備將「設計圖」說轉繪成「施工圖」說的能力,導致施工人員常常用以往經驗來施作,而非專業的判斷;再來是現場營造的品質自我監督是否真的落實,才能避免這樣的問題不斷的發生。

三重福隆路24號旁工地,27日施工造成鄰近民房傾斜,目前現況已趨於穩定,圖片新北市府提供

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囤房稅2.0大魔王來了 北台灣建商逾6千戶待售新成屋直球對決

文/陳炳辰

囤房稅 2.0來勢洶洶,建商面對餘屋稅率課徵調整,今年仍得推出先建後售新案可謂直球對決,住展雜誌觀察北台灣已經預計會在2024年推出的先建後售住宅案(不含廠辦、商辦),目前至少共27案,部分建商透露勢必還有規劃案陸續進場,27案中以新北市來到10案最多,較顯眼的如鶯歌區、三重區接近百戶的『台北捷寶』、『皇鼎麗園』。而桃園市楊梅區則有裕隆集團位在福羚路上超過百戶的先建後售案,亦受矚目。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,去年推出平均地權條例,禁止預售時期任意轉讓房產,市場傳出是否掀起先建後售案量體,且加上原物料價格走勢趨高,先建後售也可讓營建成本易於控制,兼之政府在開工時辰上所施予的貸款壓力,部分建案確實索性採取先建後售方向。

不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣,政府反拋出囤房稅2.0的利空政策,特別是建商持有餘屋的稅率上調,先建後售案優勢光速退散,除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性、新成屋案量體也小,且獵地造屋成本相對低等因素,先建後售較不受衝擊,否則都會市區的這類新案,即便建商口袋深,還是考驗成本回收時效拉長的忍受度,當下還能有一定量能不無先前已規劃,箭在弦上不得不發的結果。

北台灣超過6千戶新成屋待售量 中大坪數剉咧等

再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案,合計待售戶數約6,607戶。各縣市中,居冠的新北市共100案,待售戶數約2596戶;其次為桃園市,新成屋91案,待售戶數約2046戶。兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋,共725戶待售;淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋,共547戶待售;中壢區14案新成屋、335戶待售。

陳炳辰指出,這些區域房市熱度高,包括熱門的板橋區江翠北側重劃區,中壢區的青埔重劃區,桃園區的藝文特區、中路重劃區,和淡水區的紅樹林一帶等,但除了先建後售案外,不乏賣到成屋還賣不掉的案體,不脫坪數大、總價高所影響。另外,所在地段蛋白像是淡水區新市鎮,從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見。此等中高價新成屋的發展,恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。 眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮,可見槓桿購屋特性,而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大,量能能否完整去化得靠機緣,再加上新版囤房稅的不友善,整體環境不利發展,先建後售的後況或對於彰顯建商資產品牌形象,又免於預售爛尾風險上有其效益,但終將偏屬區域市場、特定個案。

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都更危老重建 國土署提供到府輔導服務

文/王奕淳

國土管理署為協助國內持有海砂屋或耐震能力不足建物的所有權人,改善建物安全,舉辦「都市更新及危老重建社區輔導會議」,提供到府輔導及政策說明等服務,即日起報名至4月30日止。 該署表示,本次報名須符合以下3種情況之一,包括1.建築物經鑑定確實為海砂屋者;2.屬於6樓以上且已完成建物耐震評估之定量分析(ID值)小於0.35;3.或有疑似前述2種情形者,方可進行報名。因輔導名額有限,符合條件且有意願參與的社區,可由1名住戶代表進行線上報名。

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造價大漲 建商跳腳 都更危老案卡關怎麼辦?

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台積電楠梓三廠有譜? 高雄房市再傳利多

文/陳曼羚

台積電的高雄設廠計畫一直被視為當地經濟的強心針,不僅帶動相關產業的發展,也對高雄的房地產市場產生重大影響。

清交設分部 培育高階人才

首先看到台積電及半導體產業的最新進度。台積電位高雄楠梓產業園區的首座二奈米廠正在興建,預計2025年量產,二廠已獲准施工,目前評估增建第三廠。經濟部更表示,台積電二奈米落腳高雄,大幅牽動半導體產業鏈生態,眾多國際大廠紛赴南部園區投資擴廠;為進一步加速高雄半導體廊帶的成形,經濟部還將推動屏東園區、高雄軟體園區二期以及楠梓第三園區的開發計畫。

官方及產業已蓄勢待發,學界也積極跟進。因應當地未來半導體高階技術人才的龐大需求,國立陽明交通大學及清華大學已準備南下成立「高雄分部」,兩校校址均鎖定在鄰近楠梓產業園區的左營高鐵站周邊,前者更預計2025學年度進行招生,人才產出量能勢必大幅擴張,南北科技雙巨頭儼然成形。

半導體產業 催生購屋動能

觀察台積電對高雄房市的影響,儘管台積電設廠曾歷經波折,話題一度降溫,但隨著台積電確定將引入二奈米新廠,加上新青安優貸方案上路,高雄房市買氣逐漸回溫。根據高雄市地政局最新統計,2023年高雄各行政區買賣移轉棟數前三名分別為三民區、楠梓區及鳳山區。值得注意的是,往昔多居季軍的楠梓區,因台積電進駐話題帶動強勁購屋需求,去年成功擠下鳳山區躍居亞軍。

受惠於台積電效應,致不動產買氣增加的行政區,尚有因鄰近楠梓區,而被稱為「台積電第一圈」的橋頭區及左營區,高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示,前述兩區也成預售屋交易熱區;京城建設發言人周敬恆更透露,市場上傳出不少台積電工程師南下購屋掃貨的消息,他認為,直到台積電高雄廠正式運轉之前,購屋熱潮將持續延燒。

複製竹科?慎防炒房歪風

這股半導體潮流預料將深刻改變高雄城市面貌,成為南台灣經濟發展的強力引擎。不過,借鏡竹科近年房市發展,高薪人才的龐大購屋需求與驚人的購屋實力,加上資金流竄,造成竹科周邊房價翻倍上漲。一旦高雄科技廊道正式成形,勢將迎來大量工程師移入,當地房價是否出現超漲,以致一般所得民眾難以負擔,為後續密切觀察的重點。

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內政部籲中市府暫緩公有地標售 吳存金:完全避開社宅用地

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文/王奕淳

考量台中市為全國住宅負擔最重城市之一,市民對社宅有其強烈需求,內政部地政司針對日前台中市府將公開標售13、14期土地一事,行文請市府暫緩標售前述土地;對此,台中市地政局長吳存金表示,該案皆依全國法定程序辦理公開標售,且完全避開社宅用地。

內政部表示,統計台中市政府2019至2023年底公開標售的土地,總金額達504億元,面積超過5萬3千坪。近日又公告標售的第13期大慶、第14期美和庄市地重劃區內抵費地,底價總金額逾200億元,為避免標售土地帶動建商溢價搶標,造成房價再次飛漲,影響該市市民對社宅的需求,已向該市政府呼籲暫緩標售,回歸住宅政策思考,增加社宅用地儲備。

該部指出,為健全住宅市場及照顧國民居住需求,曾分別於2021及2022年函請各地方政府,標售市地重劃抵費地、區段徵收可處分的建築用地前,在可行財務計畫評估下,優先提供部分比例以興建社會住宅,並儘可能採取標租或設定地上權方式辦理。 針對此項呼籲,局長吳存金回應,標售全程依法定程序辦理,且完全避開社宅用地,若標售過程有盈餘,也將挹注市庫以利地方公共建設,感謝中央對此標售案的關心。

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標售社宅用地惹議 中市府:易地興建戶數更多
社宅用地珍貴 若須標售應有回饋
社宅用地取得有新選項

台中市第13期大慶及第14期美和庄市地重劃區內123筆抵費地,預定於今年3月7日開標,圖片台中市府提供

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南市興辦社宅累計逾8000戶 國土署:已提前達標

文/王奕淳

近年各縣市府配合中央安心住宅政策,來落實居住正義,觀察台南市近年房價高漲,為滿足民眾居住需求,在中央與地方合作下,南市興辦社宅數量成績出爐,國土管理署表示目前已提前達標,累積至今逾8000戶。

其中,台南市安南區『和順安居』將於3月1日舉行開工動土典禮,工程經費總計約88.8億元,預計於2028年完工,約可提供1,703戶社會住宅,並設有托嬰中心、社區式日間照顧等公共服務設施。

滿足民眾在地就業租屋

國土署說明,該案基地位於台南市安南區,鄰近人文、體育建築設施及醫院,可利用公車與台南科學園區接駁通勤,交通便利、生活機能充足,滿足在地就業租屋民眾的需求。

社宅達標民眾需求有保障

該署進一步指出,截至2024年1月底,南市轄內已興辦8,211戶社宅,達成行政院核定的目標,獲得中央核定撥補10.25億元。未來將持續規劃興辦,保障有需求的民眾享有社宅資源。

延伸閱讀:
南市包租代管政策補助 住宅供需期盼達到平衡
太陽光電跑第一 台南市打造首座淨零永續城市
包租代管4.0啟動 台南市府再推1600戶

臺南市「和順安居」預計於2028年完工,約可提供1,703戶社會住宅,圖片國土管理署提供

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平均地權上路半年成績揭曉 林右昌:無浮濫檢舉情事

文/王奕淳

內政部在去(2023)年7月起施行不動產違規檢舉獎金制度,截至12月底,縣市政府總共受理民眾檢舉95件,其中已完成裁罰18件共462萬元,預計檢舉獎金93萬元。

部長林右昌說明,民眾除應注意可發給檢舉獎金的不動產違規案件類型外,檢舉人亦需具名並配合提供違規案件的具體資料,如經查證屬實,縣市政府將依罰鍰發給30%的檢舉奬金,最高1千萬元。

針對受理的95件案件,當中35件因資料未完備而不受理,其餘60件已立案調查;目前已完成調查共43件,其中21件確有違規,除3件依規定不予裁罰外,其餘18件已完成裁罰,其中符合發給檢舉獎金條件的有5件,預計可發給93萬元。 林右昌強調,檢舉獎金新制執行情形良好,並無發生先前業者擔憂的浮濫檢舉或影響市場正常交易。未來將持續辦理不定期預售屋建案聯合稽查、加強落實實價登錄申報資訊查核,同時鼓勵積極檢舉不法,嚴懲違規銷售及炒作,以維護不動產交易秩序。

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北台年輕人如何買房?平均地權後的購屋新思維
營造業大缺工!林右昌:明年再增1.5萬名營造移工
賴清德:當選要在基隆打造科技園區、加速基捷推動

內政部部長林右昌表示,不動產違規檢舉獎金制度執行情形良好,並無發生浮濫檢舉情事

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竹科工程師嫌楊梅「這缺點」根本不買…買氣卻照噴?專家:3原因

好房網News記者蔡佩蓉/桃園報導
新竹房價大漲,市場傳言竹科工程師還買到楊梅了,但專家指出,竹科上班族未必會買楊梅,但因為楊梅新建案平均單價落在25萬元左右,比桃園、中壢新案均價4字頭,房價親民許多,因此仍有相當穩定買氣。
楊梅建物買賣移轉棟數持續成長中,2024年1月為360棟,較去年12月增加12.5%,也分別較去年同月與2022年1月,成長43.43%與16.88%。
桃園楊梅房價親民,但主力買盤為桃園在地客群,非竹科人或脱北者。圖/翻攝自GoogleMaps
桃園楊梅。圖/翻攝自GoogleMaps
業界認為,桃園市推動婦幼政策包括多一胎多一萬、國中小營養午餐免費、幼兒園大班免學雜費等,加上桃園捷運、TPASS通勤月票加持,人口遷入有望促進住宅交易量能。
住展雜誌發言人陳炳辰分析,楊梅區有工業區、五楊高架,以及比價優勢,未來還有裕隆集團指標新案進場,自住、投資出租兩相宜,像是近一年預售新案均價落在單坪25萬元左右,3字頭以上的不超過一成。
相比桃園、中壢等處的新案均價4字頭,落差可見一斑,吸引不少桃園在地客群購置,或是新竹湖口的鄰近地緣客群,也符合首購自住、低總投資的主流市場。
不過,楊梅房市較弱層面,則是偏屬桃園二線地帶,對於脫北者或竹科客來說,區域建設遠景力道還不夠強,且要說交通鄰近性也有桃竹他處取代,則非買氣主力。
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低總產品夯、他籲「2風險」不可忽視!預期房市供給「戲劇增幅」

好房網News記者林和謙/台北報導
 
為了健全房市,這幾年政府推出一波波房市政策,也讓房市漸趨平穩。如今房市政策大致底定,大選也已正式告一段落,房市幾乎利空出盡,暫時沒有不缺定因素,整體房市回歸剛性自住需求,今(2024)年房市預期將比去年來得好。住展雜誌發言人陳炳辰認為,今年房市供給面預期會有誇張的戲劇性增幅,建商將搶進推案,不過有些房市風險仍不可忽視。
 
2023年上、下半年房市表現迥異,呈現先蹲後跳的局面;台經院產經資料庫總監劉佩真說,不同於上半年低迷的情勢,2023下半年起國內房市買氣漸入佳境,尤其年底購屋潮、新青安助攻,房市自用、置產買氣逐步趨於穩定,加上年底前新屋交屋潮的加持,使得整體房市量縮幅度獲得收斂。
 
今年房市供給面預期將有誇張的戲劇性增幅,不過陳炳辰提醒,目前大行其道的新青安、低自備與低總產品都代表買方資產實力並不強,更要留心引發後續斷頭、泡沫等風險。圖/好房網News記者林和謙/攝

桃園市觀音區近年因蛋黃區、房市熱區的「高房價外溢效應」,加上產業人口,帶動住屋、買房需求,買氣不弱。圖/好房網News記者林和謙/攝

 
劉佩真認為,隨著經濟逐步恢復動能、新青安刺激剛性需求浮現、總統大選所帶來政治動盪的不確定因素消除等,將是2024年開始未來半年房市的有利因素。
 
而陳炳辰認為,今年房市供給面預期將有誇張的戲劇性增幅,新建案與中古屋賣方揮別前兩年的不確定利空,特別是建商推案的搶進之姿應屬確立。
 
不過陳炳辰提醒,買方的變數較多,既有新版囤房稅上路,也有地緣政治干擾資金匯聚程度,且目前大行其道的新青安、低自備與低總產品都代表買方資產實力並不強,更要留心引發後續斷頭、泡沫等風險,市場仍要謹慎留意。
 
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高市大寮區兩公辦都更案 TOD含社宅逾千戶

文/王奕淳

高雄市府日前針對大寮區首次推出的兩公辦都更案舉辦招商說明會。兩案基地皆位於大寮81期重劃區,位處鳳山及大寮交界,地理位置具開發潛力,建設公司、地產開發等潛在投資者對此區域發展充滿願景。

高雄市副市長林欽榮表示,81期重劃區一、二期工區去(2023)年9月完工,緊接著預定今年3月啟用的兩座公園,南北銜接鳳山大寮商圈,且近捷運可開發為TOD生活宅。 都發局長吳文彥也強調,兩案除預估增加逾千戶住宅單元,市府也預計規劃逾百戶社會住宅,將81期打造大寮區新都心。

大寮首次推出公辦都更案,兩案(51地號及61地號)基地銜接傳統商圈,近捷運具TOD生活宅開發潛力,圖片高雄市府提供

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住宅漏水怎解?法規、判決及協商 一次搞懂

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文/謝騏安 圖/123RF、FREEPIK

房屋漏水就像是生活的小瑕疵一樣,若是住在透天厝、公寓大樓或是中古屋,難免有一天會跟它不期而遇。然而,如果住在公寓大廈,漏水就像是一場推理小說中的複雜情節,讓人傷腦筋。公寓的管線錯綜複雜,若發現樓上漏水到樓下,又無法完全確定是樓上住戶的問題,因而公寓的住戶常常陷入一場爭議的推理局面。對此律師建議,居民們先了解法規、法院實務處理後,冷靜、不傷和氣地與鄰居們妥善處理漏水問題。

漏水糾紛 住戶共識難求

首先,讓我們想一想住宅漏水可能遇到最糟糕的情形,那就是樓上樓下的住戶對於「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」、「修繕費用誰出」等問題沒有共識,且樓上住戶同時拒絕他人進屋檢查或修繕。這時候飽受漏水之苦的住戶若要訴諸法律途徑,依憑的法規主要是《公寓大廈管理條例》第六條第一項第二款、第三項、第十條,以及第十二條,呈現在訴訟上的主張則可能是:

「一、被告(樓上住戶)應容許原告(樓下住戶)進入被告所有門牌號碼○○○號○樓房屋,將○樓室內給水管、排水管滲漏及樓板之防水措施不當所致○○○號○樓之漏水原因修復至不漏水狀態,修繕費用由被告負擔。二、被告應給付原告新臺幣○○○元,及自民國○○○年○月○日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國○○○年○月○日起至第一項房屋修復完畢時止,按月給付原告新臺幣○萬元。」

原因複雜 訴訟耗時價高

然而,實際的狀況往往事與願違,因為方才提到「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」等問題,尤其是「為何漏水」的判斷經常是錯綜複雜、難以精準判斷的事項。公寓漏水原因相當多樣,包括老舊損壞、不當安裝、結構問題、天氣條件等,而高層建築水流壓力增加,樓層之間更容易發生漏水。若是透過法院審理程序判斷,法院往往會囑託防水技術協進會、土木結構技師公會進行鑑定,除了鑑定費用動輒幾十萬元外,鑑定結果也還需要經過對立兩造的激烈攻防,弄不好還會在各級法院的判斷中往返。因此,實際要透過法律訴訟的方式解決公寓大廈的漏水問題,所可能耗費的「費用」、「時間」往往超乎住戶的預期。

冷靜協商 避免兩敗俱損

為了避免住戶們都陷入損失,當樓下住戶發現天花板漏水、壁癌等問題時,千萬別立即激動地指責樓上住戶的漏水問題。因為過於匆忙的指責只會讓情勢更加混亂,除了可能無功而返外,亦容易激起對方的防衛機制,屆時對方在「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」的癥結點上,都可能會消極配合,讓爭端一路延燒到法院程序。

因此,律師建議住戶應該冷靜記錄下漏水情形(照相、攝影,並清楚描述漏水情況)後,自行或透過管理委員會告知樓上住戶,請求以雙方可以接受的方式先探知「漏水原因」。這個協商的環節特別重要,樓下住戶要考慮到樓上住戶不願意第一時間就以破壞牆面、樓地板方式檢查的心情,樓上住戶也應當理解樓下住戶飽受房屋物件輕則受潮、重則如室內噴泉的艱苦狀況。雙方平心靜氣地協商如何檢測「漏水原因」、並信任專業判斷「責任歸屬」、「費用負擔」,這樣的處理方式肯定遠比住戶們劍拔弩張,將爭議帶進法院,來得省時、省錢、省力。

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房市續升溫?「這區」衰退原因曝!這「3都」稅收走強  

好房網News記者林和謙/台北報導
財政部公布今(2024)年1月份全國賦稅收入統計,實徵淨額為2,233 億元,較去年同期增加466 億元、年增26.3%,其中又以營業稅增加132 億元、證券交易稅增加122億元、關稅增加40 億元較多。而民眾關心的房地稅收部分,1月份個人房地合一稅年增率達1倍多,又以新北與桃園、台中增加最多,表現強勢;此外,1月份土增稅收年增6成多,是將近20個月以來最大增幅。住展雜誌發言人陳炳辰表示,這些房地稅收數據,所代表的交易、獲利情況都反應房市明顯回溫。
財政部統計指出,民國112年(2023年)全年稅收實徵淨額是3兆4562億元,比111年增加6.4%,高出預算數3,860億元,創下歷史第3高。而今年1月全國賦稅收入實徵淨額為2,233 億元,較去年同期增加466 億元、年增26.3%。至於證券交易稅因AI題材火熱,且今年1月交易天數又比去年1月增加9天,也帶動證交稅實徵191億元,年增1.8倍,為連續9個月正成長。
今年1月個人房地合一稅年增118%,以新北與桃園、台中增加較多;土增稅與契稅也走強,數據代表的交易、獲利情況,都反應房市明顯回溫。圖/好房網News記者林和謙/攝

台中七期南側區域宜居,屬較低密度開發、有豐富綠地,並有優質少戶數社區提供國內難得一見的一流服務,吸引購屋客。圖/好房網News記者林和謙/攝

而房地相關稅收方面,1月份土增稅實徵83億元、年增61.5%,為近20個月新高;土增稅與持有長短有關,持有時間越長,土地漲價總數額愈大,因此土增稅愈高。此外,今年1月份契稅17億元、年增達92%,為連續8個月正成長,與新青安帶動及新屋交屋潮的挹注有關,而契稅與房屋現值有關,屋齡越新、房屋評定現值越高,則契稅也會較高。
去年1月適逢春節假期,工作天數比今年1月更少,且今年1月房市氛圍及買氣比去年同期表現為佳,又有新青安貸款上路加持,帶動首購族與自住的購屋意願,加上交屋潮湧現,都使得相關稅收表現不錯。
至於今年1月份個人房地合一稅31億元、年增118%,以新北與桃園、台中增加較多,苗栗則是衰退。陳炳辰表示,這些房地稅收數據代表的交易、獲利情況,都反應房市明顯回溫,而新北與桃園、台中本來就是買氣旺盛地帶,相比南二都為強,也有台北市比價效益,走高的量價佳績並不意外。
陳炳辰指出,至於苗栗的衰退,一方面在於區域房市本以頭份、竹南獨強,起伏性較大;另一方面新竹縣市持續擴張自身房市發展,竹科概念買盤遍地開花,不一定都會專注於苗栗,分散性也為影響相關稅收走弱因素。此外,房地合一稅除了看房市景氣,也與買賣價差、持有時間長短的稅率差別有關。
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61年「精美小透天」開價1458萬!網看現況猛虧 專家:投報其實不錯

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
屋齡61年老透天竟要1458萬元?新北三重區一棟主打「精美小透天」引發廣大討論,因房子小、屋況又太老舊,讓許多人都看傻,直呼是「戰損風」。專家透露,當地機能好,投報率尚佳,但轉手度恐成問題。
該物件PO出後,在臉書《爆系社團》廣為分享討論,根據資訊,這間透天厝屋齡61年,位於三重區大同南路上,坪數20.47坪、地坪11.93坪,樓層2樓,3樓為增建,規劃3房2廳3衛,開價1458萬元。地點鄰近捷運菜寮站,步行約10分鐘距離。
61年房,文案主打「精美小透天」,引發網友熱烈討論。圖/翻攝自爆系社團
61年房,文案主打精美小透天,引發網友熱烈討論。圖/翻攝自爆系社團
61年透天屋況照。圖/翻攝自爆系社團
61年透天屋況照。圖/翻攝自爆系社團
由於屋齡高且屋況老舊斑駁,壁癌龜裂情形顯而易見,得重新裝潢一番,網友普遍覺得划不來,「這個重新裝潢至少要3~500萬吧」、「戰損風」、「這是賣地吧!」、「文案還打精美,是驚嚇吧」、「61年,這價格很敢開」。
另有人認為這就是「買土地送房子」的概念,61年不是重點,重在土地價值,畢竟地段寸土寸金,但其地坪受限,投資風險高,適合有錢有閒人購買。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,當地這類產品均價在1100-1400萬元,其開價雖來到高標,但議價一成也不無機會,至於購入後加上裝潢費,初估抓個200萬元跑不掉,如想重建改造得再整合周邊土地,且三重區當下開發落在二重、仁義重陽一帶,要考量在這區塊的持有時間成本。若想隔套出租,當地菜寮生活圈機能還不錯,5-10坪大小可租到1.2-1.4萬元,投報率有機會來到3%,不過未來隔套的格局限制,得思考轉手難易度。
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2000萬就中箭!「豪宅線」下修注意交易眉角 專家試算給你看

好房網News記者林和謙/台北報導
財政部於今(2024)年2月16日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,下修豪宅認定標準,台北市及新北市分別為6千萬及4千萬元,桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市為3千萬元,其他地區從4千萬元降為2,000萬元。
資誠聯合會計事務所表示,個人112年度出售舊制課稅房屋(104年底以前取得者),原則上應按售價及取得成本等證明文件核實計算所得,但若僅有出售時的實際成交金額,而無法證明原始取得成本者,在符合上述豪宅標準條件下,稽徵機關將以實際房地總成交金額,按出售時房屋、土地評定現值比例,先計算歸屬房屋的收入,再以該收入的17%計算出售房屋所得額。
專家提醒,我國自105年(2016年)起實施房地合一課徵所得稅新制,個人112年度出售適用舊制課稅的房屋,才有豪宅標準的適用。圖/好房網News記者林和謙/攝
蔡錦勳透露,目前學會持續與台北市政府都發局、都更處進行討論,針對都更危老相關的法規進行檢討及討論如何優化,希望更加速都更危老的速度與量能。圖/好房網News記者林和謙/攝
舉例計算如下,112年度有民眾若出售台北市房地總成交金額6千萬元,假設出售時房屋、土地評定現值比例2:8,則歸屬房屋的收入為1,200萬元,乘以17%計算出售房屋所得額為204萬元,應併入綜合所得稅結算申報課稅。
資誠聯合會計事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓提醒,我國自105年(2016年)起實施房地合一課徵所得稅新制,個人112年度出售適用舊制課稅的房屋,才有上述豪宅標準的適用;個人交易105年以後取得的房屋土地屬新制課稅(房地合一稅)範圍,應以房地實際成交價格計算房地交易所得,按差別稅率課稅。
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高市「大林蒲遷村」方案選擇調查 全面保障遷村民眾權益

文/王奕淳

高雄市府預定自2月29日起,針對大林蒲遷村一案,向私有土地與房屋的所有權人展開至少63場遷村方案選擇意願調查,並1對1說明遷村補償內容與程序,以利未來遷村作業順利進行。

高雄市長陳其邁表示,市府團隊一方面向中央爭取「加速搬遷獎勵金」、「專案社會住宅」2000戶、「無自有住宅者安置輔助津貼」等新增措施,及成立「協力造屋服務平台」以提供專業建屋服務,也籌劃辦理遷村方案選擇意願調查,讓民眾可提早了解符合自身條件的補償內容,並視需求加以選擇,保障其遷村權益。

先建後遷 一坪換一坪

都發局長吳文彥表示,儘管近年來建築成本大幅上漲,但此案住商區土地一坪換一坪、以去(2023)年年評估的重建價格補償建築物,加計遷村當年營建物價指數調整及拆遷獎勵金等多重配套,讓民眾遷村蓋回原房屋時不會增加負擔。若民眾有其它相關資金需求,高雄銀行亦提供專案優惠貸款協助;此外,也可搭配先建後遷方案,給予最長3年的興建過渡期。

非住商區土地則是以高於市價4成給予補償,農業區地主亦可以優惠條件交換高坪特定區的住宅區土地。其餘還有「人口遷移費」、「一次性租金貼津貼」、「房租特別津貼」、「加速搬遷獎勵金」等補貼,合計最高可領取44.5~68.5萬元,中低收入戶還可再領取「低收、中低收入戶人口遷移救濟金」;亦有針對行業性質或增購畸零地與申請房屋方案者,提供專案優惠貸款及補貼等,全方位照顧遷村居民的權益。 吳文彥說明,因調查人數眾多,預定辦理至5月下旬,且調查的正確資訊僅以公文掛號個別通知,避免民眾誤解。

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大林蒲遷村 首創一坪換一坪

高雄市府針對大林蒲遷村一案,展開至少63場遷村方案選擇意願調查,並說明補償內容與程序,圖片高雄市府臉書提供

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南市包租代管政策補助 住宅供需期盼達到平衡

文/王奕淳

為強化多元居住政策,台南市積極推動包租代管計畫,規劃直接興建7000戶、包租代管6680戶。目前規劃中及興建中社宅已有8402戶、包租代管累積媒合6800多戶。

台南市長黃偉哲表示,社宅政策的用意是期盼住宅供需達到平衡,針對現有房屋透過適合的政策誘因,如租金補貼及包租代管等,保障房東及房客權益。 都發局指出,社宅包租代管政策主要是幫助民眾解決租屋困境,其配套措施針對符合申請資格之房客,可依所在行政區及身分別申請租金補貼,而對該市加入政策的合法建物所有權人,亦可享稅賦減免及修繕補助等優惠,以期處置空屋率過高議題及提高社宅供應率。

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為強化多元居住政策,台南市積極推動包租代管,目前累積媒合6800多戶,圖片台南市府提供

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