【住展房屋網/台北報導】先是文林苑爭議，後又有條例部分條文被判違憲，都市更新似乎從早先的開發新顯學變成票房毒藥。不過基於諸多因素，官方仍認知到，推動都市更新有其重要性與急迫性，從北市府稍早宣布來年為公辦都更元年，就可見一斑。

只不過柯市府如此雄心壯志，稍早卻被潑了盆冷水；因為平面媒體報導，台北市議會認定都更中心屬於民辦更新之諮詢服務單位，因此工務委員會做成附帶決議，認定北市都更中心不得擔任實施者，否則將不得動支預算。這樣下來，原本可能由都更中心出任實施者的萬華南機場公辦更新案，可能又出現推動障礙。

不過住展房屋網企研室認為，市議會以上決議是否有其效力，還在未定之天；畢竟稍早北市都發局曾請示營建署，確認都更中心可擔任更新實施者，且更新條例第九條也明確規定，官方相關單位「得」擔任實施者。

換言之，就算不能由都更中心擔任，還是可由其他專業局處出任實施者；甚至新北市更成功推動的永和大陳義胞公辦更新案，也並非新北市相關局處出任實施者。或許真正該問的問題是，北市都更中心或相關單位的角色定位究竟為何？

對此，都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，台北市都更中心成立至今，實際上所做的業務和都更處多有重疊，也就是泰半做事業概要或事業計畫之文件書圖審查。他認為都更中心或其他類似單位，應是提供整合、招商，甚至法令及財務規劃的諮詢服務；換言之，都更中心能不能、要不要擔任實施者並非重點，而是角色定位上必須做調整，成為真正的更新專業機構。

至於永和大陳義胞社區更新案，實為開發商掛名實施者，甚至住戶整合工作也得由得標商為之，官方的角色則只有招商及監督者；之所以還能稱公辦，則主要是服膺若干政策目的。新北市都更處長王玉芬就指出，現實上公部門能量的確有限，因此必須適時導入民間力量協助(公辦)更新，公部門則要做好監督協調的角色。

住展房屋網企研室認為，從基本架構上來看，永和大陳義胞公辦案和一般民辦更新差別有限，唯一明顯差異在於政府的角色更鮮明且介入較多；畢竟大陳義胞社區算是早期官方照顧弱勢者居住需求的一種形式，土地也原為公有且後續移轉產權複雜。同樣情況，也適用於北市南機場社區。

總之，未來公辦更新案是否因為官方相關單位不能或不願出任實施者，而出現變數或阻礙？住展房屋網企研室認為還不必太早下定論；真正關鍵還是官方能否稱職地扮演監督及協調者的角色，及辦理心態上，是否以增進都市風貌及多數人生活福祉為依歸。

【住展房屋網/台北報導】根據住展雜誌統計，北台灣2015年度公開的新成屋、預售屋售出戶數（2015年以前公開的舊建案所售出的戶數不列入統計）初估值排行結果出爐，而結果讓人跌破眼鏡，最蛋黃的北市行政區通通出局，完全擠不進前十名。

擠進排行榜前十名者，全是新北、桃園與新竹等地行政區；其中，新北市有5區、桃園有4區、新竹有1區。

前十名熱賣區　新北市大贏家

在售出戶數排行榜當中，第八至第十名分別是楊梅、汐止與八德，差距僅有個位數，且與排行十一至十四的行政區差距在30戶以內，估計到最終值統計完成後仍會有變動。

售出戶數排行榜第三名，是由新莊拿下；雖然近年新莊常被點名為供給大量區，但該區人口與購屋需求仍高，價格合理的建案依舊能賣得掉。其中，上新莊舊市區、副都心和頭前重劃區的成交主力為小宅，下新莊因相對低單價，一般3房與換屋型產品較受青睞。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，第二名的中壢區各次分區成交狀況頗為平均，不過除了舊市區SOGO商圈附近的高單價產品能賣得動外，其餘如過嶺重劃區、青埔特區、龍岡、內壢一帶，相對低價的建案成交戶數往往較多，高價案反而難賣。

排行榜前三名　供給多是隱憂

登上銷售戶數冠軍寶座的竹北，受惠於竹北當地人口持續大量增長，以及竹科購屋族加持，成為北台灣唯一年銷售逾千戶的行政區。雖然近年科技新貴褪色不少，但竹科員工仍是全台高薪資收入的一群，且竹北平均2字頭單價對比竹科員工收入而言，購屋負擔並不算高，加上新建案普遍增加讓價空間，因此新建案成交量遙遙領先其他縣市行政區。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，售出戶數排行前三名的行政區，都有一個共通點：那就是購屋需求高，但業者一窩瘋搶進，新推案供給量也極大。即使這三區賣掉的房子多，但建案餘屋量也不小，只能說是憂喜參半。

今年跌至谷底　明年量能可望放大

若從2015年新建案總售出的金額來看，前三名分別是竹北、新莊、桃園，中壢屈居第四。另，土城雖擠進第五名，但大部份額度是由少數建案所貢獻，多數建案並未感受到熱銷氣息。

至於大安區是唯一擠進總售出金額排行榜的台北市行政區。據本刊實地市調發現，大安區建案只要增加讓價幅度逾一成以上，買盤接手力道仍然很強，只是許多建案卡在業主堅持價格不願低放，即使客戶願意出價也難成交。這也意味著，即使大安區房價昂貴，仍有人願意花大錢買房擠進大安區。

何世昌認為，2015年北台灣新成屋、預售屋銷售市況算是金融海嘯以來較差的一年，僅有一個行政區勉強賣到1千戶以上，成交算是跌至谷底。2016年總統大選後，外部干擾因素解除，若讓價空間擴大，成交量可望止跌回升，可望提升買方出手意願，建案銷售速度應能夠加快。

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲日前與前台北市長黃大洲、前營建署長黃南淵，就公共住宅政策交換意見。柯市長指出，既然公宅為政府出資興建，就必需有引導台灣產業的功能，因此市府願意增加3-5%的公宅費用，來打造智慧宅、智慧社區，提供台灣ICT產業發展的空間。

柯文哲並強調，產業的實驗對先進社會而言很重要，不試永遠沒機會；力推智慧社區的副市長林欽榮也指出，2萬戶智慧公宅社區，將可帶來高達23億元的產值，可見市府對於公宅智慧化的推動頗具信心。

對此住展房屋網企研室認為，公共住宅智慧化是城市演進的潮流，市府有心往此目標發展值得肯定，但智慧化的成功與否的關鍵，不是導入了多少產業與設備，而在於有多少需求被滿足、有多少服務被落實。

住宅、社區智慧化早已不是新鮮事，多年前許多建商便以此為訴求替自家建案加分，但就住展房屋網企研室了解，其實住戶、消費者與使用者對於所謂的智慧居家、智慧社區，接受度並不如想像中的高，原因為何？

原因來自業者多半將智能設備、智慧社區當成噱頭，並未根據住戶需求提供相對應的服務，使智慧居家徒具產品設備，而無實質的應用內涵，以致智慧生活淪為口號；這樣的情況值得官方借鏡，假如只是一味導入產業，表相看來或許新穎前衛，但若這些產業設備不符合住戶需求，無法提供實質的服務滿足，則一切都毫無意義。

以高齡者為主體的公宅社區為例，住戶活動範圍就在附近，因此智慧汽、機車的需求就不高，反而簡單的輪椅租借更能滿足住戶所需，這時推動智慧交通的意義就不大，還不如發展智慧化的輪椅租借體系有價值。

故住展房屋網企研室建議北市府，應將公宅社區為產業試驗場的定位稍作調整，改以『服務的整合地』為目標，了解民眾/住戶需要什麼服務後，再根據這些所需的服務內容召集相關產業供應所求，這樣才能帶給民眾對大的滿足，也有助拉近產業生產端與消費使用端的認知差異與距離，達到事半功倍之效。

【住展房屋網/台北報導】根據日前平面媒體揭露，營建署今年第二季房價所得比統計早就完成，卻遲遲未公佈；相關人士揣測，這可能是怕影響執政黨選情，所以才按住不發。因為房價所得比持續攀高，惡化情況甚至擴及中南部，與官方侈言房價已有鬆動顯然不同調。

不過平心而論，馬政府執政八年雖有成就，但錯誤施政更多，整體政績如此慘綠，也不差房價飆高、民眾買不起房這一樁。

然而對於房價所得比持續拉高，某知名代銷業者卻批評統計是以偏概全，認為應以整體財務能力做計算，說以自己目前薪資計算也買不起台北市，還重提老掉牙論調說，先從外圍較便宜區域買起，一點一滴累積財力，最後終能進住台北市，更補充美國九成的人也住不進曼哈頓。

從某個角度，該業者的觀點或方式並不能說不對。然而國際間都是以這種方式評比房價，原因是要去除其他地域性或個別因素，讓比較數據單純、標準化；況且對剛性需求者而言，哪來的投資或第二間房？本來就多是靠薪資所得繳房貸！尤其近年北市房價快速飆高，但薪資近乎零成長是事實，房價所得比當然像坐電梯一樣扶搖直上。

住展房屋網企研室更認為，相關批判必須建立在「這個國家地區的整體發展是均衡的」，也就是身處各地的客觀條件相當的基礎上；有了這樣的基礎，才能說只用所得評比房價負擔力是以偏概全，或人人拼命想擠進台北市是不切實際的想法。

但事實又如何？很明顯地，我國無論是交通為核心的公共建設，或資訊、資源等，政府不但獨厚北部，事實上還是獨厚台北市；光是隔座橋、隔條路到新北市就有落差，遑論中、南、東部與離島。在這樣的情況下，儘管平均物價北市最貴，但工作機會也是北市最多，薪資水準更是北市最高，且類似情況在美國，在日本並不如台灣誇張。

沒錯！九成美國人住不進、住不起曼哈頓，但多數美國人可在曼哈頓，在紐約以外的城市或地區，找到相似條件的環境，不必硬擠進紐約或曼哈頓；日本人當然也不必一定要躋身東京六本木，到大阪、名古屋一樣可享受相近水準的生活品質。但在台灣，很明顯地，離開台北市，馬上出現落差！

既然如此，我們能怪年輕人或所有人都往台北市擠，都從台北看天下？當然不能。同理，自然也不能怪罪大家談論房價負擔時，總是拿台北市當指標；因為，追求更好的生活品質與價值是人之常情，而現況如此，最終大家當然還是把希望寄託在進住台北市上。這點，相信這位批評統計以偏概全的房產界人士也得承認。

住展房屋網企研室必需指出，真正問題不是房價所得比統計出了問題，而是台灣全島的發展嚴重失衡；這個結構性癥結，是為政者長期錯誤的施政造就，也必須靠為政者提出對策加以扭轉。唯有如此，雙北市房價偏高的問題才能真正紓解；否則就只是不斷惡性循環而已。

【住展房屋網/台北報導】今年房地產買氣急凍，全年移轉棟數低於30萬棟幾乎已成定局，寫下SARS以來的新低，面對景氣寒冬，不動產從業人員今年年關難過，商總理事長賴正鎰表示，今年相關產業恐至少減薪10%，明年在業者減量經營的策略下，開工率將進一步下探，屆時薪資減幅更可能上看20%，甚至裁員縮編的情況也將擴大。

靠交易量抽佣金過活的代銷業與房仲業，在這波買氣消退下首當其衝，與商總異口同聲希望政府能盡快讓房地產業回歸正常，否則波及350萬相關從業人員的生計，景況淒涼令人心生惋惜。

弔詭的是，雖說景氣不好，但根據住展房屋網企研室觀察，除了交易量嚴重萎縮外，房價方面卻沒有太明顯的下修，可見對建商而言，現況並沒有對其帶來太大的壓力，因此儘管房子難賣，尚處於入帳高峰期的建商口袋依舊深厚，對於價格仍相當堅持，與消費者的期待迥異，這才是導致量縮衝擊從業人員生計的根源。

假如建商端願意從善如流，端出更有感的實質讓利方針提振買氣，交易量便能有效擴張，達到『薄利多銷』的效果，畢竟市場上不是沒有需求，一些低於區域行情的低單價、低總價個案，在此嚴峻環境下仍能有不錯銷售成績，充分說明只要業者甘願在價格上妥協，便能將現今的銷售低谷帶向高峰。

雖然業者口口聲聲說『量比價重要』，但就現況來看，建商似乎口是心非，明明最在意的還是價格，否則只要有感降價就能激出成交量，問題不就迎刃而解了嗎？因此與其一再向政府柔性呼籲、強硬放話，不如從自身的價格定位開始調整還比較實在。

畢竟對比過去強勢打房，今年以來，官方對房市的調控態度已放鬆許多，不僅央行鬆綁信用管制並兩度降息，金管會也下修壽險業投資不動產的投報門檻，但這些利多為何沒有發酵的空間？原因來自於買方濃厚觀望使然。

但買方又是為何不斷觀望呢？講明白了，就是價格不符期待，再去牽扯其他543的理由都沒用，唯有根據市場情勢反應房價才是王道，也是貨真價實的『回歸市場機制』；因此解鈴還需繫鈴人，如果建商當真關心350萬從業人員的生計，或許反求諸己，才是最佳的解決之道。

【住展房屋網/台北報導】台北市政府宣布調漲公告地價，自明年起12個行政區平均公告地價大漲約30.4％。住展房屋網企研室指出，公告地價大幅調高，首當其衝就是地上權、以及使用權住宅市場，未來每年要繳納的地租金將大幅提升，地上權住宅價格修正壓力與幅度恐怕會超乎預期。

我國地上權住宅或使用權住宅，雖然不必繳納地價稅，但每年仍需繳納地租金；而地租金的計算基準，就是公告地價。當公告地價大漲三成，等於每年要繳交的地租金也成長約三成，稅負猛然加重。以最具名氣的地上權案「台北101」來說，每年地租金就增加將近6,600萬，暴衝到2.86億元，十分驚人。

至於使用權住宅（即無法分割貸款的地上權標案所興建之住宅），理論上雖然要由得標的建商負擔，但建商多在契約中將稅負轉嫁給買方，意味著購買使用權住宅的消費者都得繳地租金，躲都躲不掉。

業者在標到設定地上權土地時，考量到國人對地上權住宅接受度不高，所以一度以「高投資報酬率」作為訴求，號稱年投報率可達3%～5%，來促進地上權住宅銷售。但萬萬沒想到，明年公告地價大漲三成，將會侵蝕名目投報率，再加上高額的房屋稅，住展房屋網企研室評估，地上權住宅實質投報率要達到3%，可能如阿婆仔生子，困難重重。

總而言之，地權住宅原本銷售就相當辛苦，現在又遇到公告地價調漲大風暴，未來路途更為艱辛，讓許多人措手不及。高持有成本、卻沒有土地所有權，這兩項致命因素讓地上權住宅成為票房毒藥，似乎已是不可諱言的事實。

但衝擊更大的，恐怕是將來國產署更難倚靠標售地上權籌錢。先前國產署為了讓設定地上權土地更具賣相，費了好大工夫從法規面下手，讓地上權可以分割貸款，提升業者標地意願。

但在北市大漲公告地價後，地上權住宅將更乏人問津，業者更不會去投標地上權土地，未來國產署地上權標售案若價格沒有大幅向下修正，不斷流標已是可以預期的事。

【住展房屋網/台北報導】據新北市地政局所公布的訊息顯示，新莊北側知識產業專區，明年三月可望啟動土地標售作業，包括產專區與住宅區等多筆用地。雖然目前還不知標售結果如何，但住展房屋網企研室認為，若產專區底價定得過高、或者脫標價格偏高，絕對不利於引進特定產業，而類似情況在近年許多新興重劃區都可以見到。

新興重劃區若想引進特定產業，通常要具備相對低廉的土地價格，才能夠吸引業者進駐設廠、或是購置商辦使用。然而，近年國內各重劃區因房地產價格飆高，導致新重劃區土地多作住宅開發，高昂的房地產價值對企業行號吸引力不高，只好犧牲設廠念頭。

新重劃區開發初期價位過高，不僅將產業排除在外，同時也把自住客排除在外。因為價格過高，人口與產業都進不來，重劃區的發展速度就會十分緩慢。

這點可以從近年的新興重劃區得到驗證，例如桃園青埔特區、新莊副都心重劃區，凡劃設產專區、或是純商業區的地塊，因價格高昂無法吸引產業進駐。即使國泰、華泰的Outlet名品城開幕，但重劃區發展已經十幾年，機能進展仍舊有限，箇中關鍵就是價格飆升過快，人口與產業進不去。

因此，若新莊北側知識產業專區土地價格過高，地價單價接近百萬、甚至達百萬以上，那麼產業被阻絕在外是可以想像的，畢竟可以負擔起這麼高昂房地產成本的產業多集中在台北市。若是新北市產業專區地價過高，誘因相對低，引進產業失敗的機率相當高。

更有甚者，住展房屋網企研室大膽假設，若產業不進駐，產業專區還有違法作為住宅開發的可能性存在，官方單位不能不慎。若是作為住宅開發，又缺乏稽查機制，那產業專區等於白設，產業專區等於一場空。

【住展房屋網/台北報導】台北市地政局日前公佈105年的土地公告現值及公告地價，攸關土增稅的公告現值部分，調幅平均約6.23%，是近六年最低，不過公告地價調幅超過三成，卻是22年來最大，這樣的調整結果，各界反應及解讀相當兩極。

首先，財政部方面表示認同與支持，還說接下來其他五都調幅也都『很有感』；結果也確實如此，不僅北市大幅調高公告地價，台中、台南也跟進大漲，漲幅皆逾3成。但先前數次表態，希望柯P實際競選承諾、帶頭合理調整不動產稅基的巢運，則仍稱是差強人意。

還有媒體說，此舉是劫富濟貧，理由是台北市地政局此次調整特別區分為六類別(高級住宅、都更、新興開發、重大公建、精華商圈及一般區域)，且宣稱可據此量能課稅。在新方式之下，明年地價稅增加較多的，除了土地持分較大的市區老公寓外，大概就屬豪宅、商辦類；相對地，超過五成四有屋族，(地價稅)增幅則在1千元以內。更重要的是，增加稅收將作為興辦公宅及其他社福事業之用。

至於調幅不及中央先前建議的33%，副市長林欽榮解釋是考量經濟不佳，所以少調一些，當然也有提高市府地上權案招商的市場接受度的考量在內。但無論如何，和前一週傳出『只』調一到兩成相比，三成還是有點大，想當然業者相當不滿，不但向媒體放話說BOT不用玩了，還老調重彈說這是全民加稅；北市仲介公會副理事長石吉平更說，這等於政府帶頭幫屋主調高房價房租。

北市這次公告地價調漲三成，看來是考量各方觀點之後的妥協結果。有關分級調整量能課稅部分的創舉，確實不錯，不過如住展房屋網企研室先前強調，要真正與市價緊密連動才是正解。

至於開發商是否真是因為地價稅大增而縮手投資，也不盡然；他們真正顧慮的，還是經濟景氣及市場供需。同樣地，地價稅增對房價、房租的影響，住展房屋網企研室必須指出，也不單純是成本增加的轉嫁作用這麼簡單。

因為如果是交易利得課稅，是賣方負擔，則賣方轉嫁到售價上很正常；但持有稅相反，是買方負擔，無論按稅制理論或實務，持有稅增反而會壓低買方的價格認知。況且今年以來，甚至展望來年，買方仍繼續看跌房價，甚至CCIM投資師也持相似看法；據此，賣方想以稅增為理由守住房價，恐有難度。

租金的情況也是一樣；雖說房東成本增加，理論上會想要調高租金，但同樣地，目前經濟前景依然撲朔迷離，漲租金的結果，恐怕到頭來會變成租不出去，如果空置但持有稅又增加，豈不是賠了夫人又折兵，看來看去，識時務的做法，還是把租金調整到房客或店家能合理負擔的水準。

總之，住展房屋網企研室認為，就目前的市場氣氛評估，這次就算調高三成，對市場價量及房租的影響，應該還是不如業者宣稱的那麼大。真正左右來年房市價量租金的，還是總體經濟景氣變動。

【住展房屋網/台北報導】日前央行及美國FED先後召開例行理監事會，會前部分行庫預測，台灣央行可能進一步鬆綁房市信用管制，理由是部分地區交易量趨緩、投資客也已退場。雖然結果並未如外界預期放寬管制，但從央行愈發寬鬆的態度看來，未來仍有機會適度解禁相關管控。

央行先前首度宣布解除部分地區信用管制，已引來外界議論。然而，相較於坊間多認為這是房市利多，銷售業者則有不同看法；他們認為，無論降息或鬆綁房貸，實質助益有限，因為就他們第一線的接觸與觀察，買方觀望等降價的心態還是很濃，但目前為止願意降價的業者仍不多；於是降息或房貸成數小增，仍是杯水車薪。

央行解禁部分地區，微觀來說，當然有助建商交屋，甚至讓手頭不夠寬裕的投資客壓力暫減，因此招來部分人士批評，這是在幫業者或投資客解套，鬆綁時機不當；但台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為，央行做此決策，基本上還是從金融及總體經濟面出發，用意是不希望房市交易量萎縮過快，導致價格崩跌、建商出現營運壓力，造成土建融資風險大增的連鎖效應，進而戕害金融體系穩定及安全，因此採適當鬆綁策略，以導引房市軟著陸，並期望在適時鬆綁的同時，國內經濟狀況能夠回溫，讓房市價量找到新的實質支撐點。

此外，雖然99年後央行祭出幾波管制，等於先設好停損點，行庫官方說法也說房價跌三成仍撐得住；但過去金融機構確實高度仰賴不動產交易支撐營運獲利，擔保品也仍有大量房地，就風險或營運角度，都仍不樂見房價大跌。當然，國內房屋自有率超過八成五，也代表大多數人並不希望看到房價崩盤。

住展房屋網企研室評估，未來央行若真的進一步鬆綁房貸管制，多少仍有利於房市後續發展。不過住展房屋網企研室認為，央行真正關心的是經濟面，這也才是真正左右來年房市的最大因素。而持平論之，目前還找不到太多具體證據或理由，來樂觀看待來年經濟狀況。

首先，國內電子業產能凋零，還要面對紅色供應鏈威脅，而且還找不到下一個藍海產業；一年前的今天，主計處告訴我們，全年GDP成長率妥當保3，一年過去卻連保1都有難度。此外，台灣經濟靠出口外貿，代表必須同時看國際經濟變化；但可見的未來之內，除美國外，還看不到明確好轉跡象，更別說將來甚至可能面臨通縮威脅。

回顧過去房市幾波景氣起伏，都和國內外經濟景氣趨緩或轉型脫不了關係，而且修正期都很長；據此，如果來年經濟不見明顯起色，那麼這次的房市修正期還可能拉長。

【住展房屋網/台北報導】今年新成屋、預售屋價格波動雖然還算和緩，但供給量過多、房價崩跌仍是市場上最大的疑慮，導致買氣無法提升。因此，房市供給量小、待售餘屋量也小的區域，因賣壓相對較低，自然成為資金的安全避風港。

據住展雜誌統計，從2013年1月至2015年12月11日為止，近三年北台灣待售新成屋、預售屋餘屋量最少的「安全十區」結果出爐，其中台北市共有5區入榜、新北市有3區、桃園與新竹各有1區。

前十名行政區　餘屋量僅二、三百戶

「安全十區」的第十名到第六名，分別是三峽、大同、樹林、松山與泰山。三峽上榜頗讓人跌破眼鏡，因為過去三峽常被列為推案量過多的行政區，與「林、淡、三、新」同提並論；但近三年來，三峽新建案多已順利消化，線上待售量僅剩三百多戶。然而，北大特區內餘屋多是大坪數產品，是較不利之處。

分居第九、第七名的大同與松山區，近三年新成屋、預售屋供給量都不到6百戶，目前餘屋待售戶數大約在3百戶左右，無論供給或餘屋量都不大。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，第八名的樹林區近三年來新釋出一千多戶量體，但餘屋量卻不到3百戶。樹林房市買盤以當地自住型客戶為主，投資與外來客比例偏低，所以近年在投資客退場的情況下，所受衝擊較小，價量都相對穩定。

北市餘屋量小　惟總價偏高難賣

住展雜誌企研室經理何世昌進一步表示，至於在第五到第二名的部份，進榜者分別是大安、新豐、南港與信義等地。其中，台北市大安、南港與信義等區，近三年新建案平均銷售率均已過半，餘屋量較多的大安區，也僅不過剩243戶，顯示賣壓並不如預期來得重。

惟缺點是，這三區線上銷售中的產品，多為中、高總價產品，銷售速度本已偏慢，加上買方考慮期拉長，所以建案銷售期長達兩年以上並不罕見，顯示業者「用時間換取成交」，寧願慢慢磨客戶也不願大幅度讓價。

榜內第四名新豐鄉，是新竹唯一上榜的區域。新豐房市以透天厝為推案主流，少部份為集合式大樓、公寓，推案集中在福陽重劃區、忠孝重劃區與王爺壟重劃區。因新豐客源多為工業區員工，幾乎都是自住型買盤，今年以來成交相對平穩，尤以小地坪透天、低總價公寓最為熱銷。

新屋大黑馬　新建案餘屋不到百戶

摘下「安全十區」第一名的，則是桃園市唯一上榜的行政區：新屋。新屋過去房市能見度不算高，此次奪冠是榜上最大的黑馬。新屋推案多集中在頭洲地區（含過嶺重劃區部份路段），推案多透天、少部份公寓，重劃區則有大樓，客源以當地客與中壢客；透天總價多在1千～1800萬之間，大樓成交行情落在15～19萬／坪不等。

新屋屬於桃園低價房市區，頗受自住客青睞。從近三年銷售率來看，新屋新成屋、預售屋平均銷售率將近8成，銷售率較周邊高單價區多出2成以上，而線上餘屋更僅剩85戶，是北台灣餘屋量最少的行政區。

何世昌認為，近三年新成屋、預售屋餘屋量低的地區，自住型買盤比例通常較高，房價較有實質性的支撐。在供給面緊縮之下，一旦買氣出現反轉回升，那麼餘屋最少的「安全十區」，或將面臨供給緊俏的情形，房價更具想像空間。

【住展房屋網/台北報導】上任將滿一週年的柯市府，這一年來許多雷厲風行的政策博得不少掌聲，但也因此招來諸多批評，整體而言，市民對柯市府這一年來的施政，普遍仍給予認同；不過柯市府對於文資保存、文化守護的態度，可說是其高效施政下的一大汙點，『重都發，輕文化』的政策取向，讓柯市長與文資團體的關係劍拔弩張，住展房屋網企研室認為，若真要為柯市長的文化政策打個分數，表現恐怕不及格。

短短一年光陰，柯市長就以南港瓶蓋工廠全區保留、新北投車站原址遷移、台北電影節委員閃辭與最近的三井倉庫異地重建案等『四大案』，與文化界人士激烈交鋒，當中更有三案引爆開發與文資保存衝突，柯文哲甚至以『文化恐怖份子』形容文資團體，認為其將導致都市發展裹足不前；文化界人士也不甘示弱，反譏柯是『文化劊子手』，雙方立場強硬，讓文化與開發終究淪為零和遊戲。

住展房屋網企研室平心而論，在兩造對立中，北市府處理手法過於粗糙，才是無法取信文資團體的根本原因，倘若市府相關單位仍我行我素，只怕再喪失信任的情況下，未來文資團體對相關開發案的反彈聲浪還會升高。

首先看到南港瓶蓋工廠爭議，當初柯競選時曾開出全區保留支票，怎料上任後竟改口尊重專業，使全區保留方案翻盤，讓人質疑莫非柯市長換了位置換腦袋？政策誠信出現裂痕。

而在新北投車站遷回原址案中，市府以妨礙交通為由，打算將好不容易回歸的新北投車站南移至七星公園落腳，立馬遭地方文化工作者砲轟『欲加之罪，何患無辭』，並公布新北投站周邊遊覽車大肆違停的照片，質疑市府若真是為了當地交通著想，應該先強勢取締觀光團車輛的違停行徑，強調交通癥結來自觀光車輛違規，與新北投車站遷回與否無關，強勢打臉市政府。

三井倉庫遷移案更是令文團氣憤，痛批市府並未與在地民眾溝通，直到消息曝光才舉辦說明會，程序黑箱，且在溝通過程中，文團質疑市府對文化局祭出軍令狀，已有預設立場；況且說明會由都發局主導，文化局有如橡皮圖章，更令文史工作者氣憤，痛批市府在缺乏完整的文資調查報告的情形下，就想遷移百年歷史建物，，舉止輕率，文化局『拈花微笑』的敷衍態度，也令文資團體相當不滿。

住展房屋網企研室認為，在城市開發的步調下，文資損害或許在所難免，但北市府全然以都發角度管理文化資產，顯然有些過了頭，而文化局服膺都發而非文資的立場，也讓人難以苟同。

畢竟柯市長口中的文化恐怖份子，充其量只是使地方開發維持現狀，但『開發恐怖份子』可就不是這麼回事，他們將對文化歷史造成無法回覆的傷痛，且這樣的開發對城市而言真的利大於弊嗎？恐怕不見得，因此如何在開發與文化保存之間取得平衡點，將是柯市府接下來亟待面對的問題。

【住展房屋網/台北報導】『三橫三縱』自行車道路網建置，是台北市長柯文哲的重要政策，為落實政見，市府規劃縮減中山北路、松江路(新生南路)、復興南北路等市區幹道車道，以拓寬人行道增設自行車專用標線的方式，讓自行車與行人分流，確保各自通行權益，並還給自行車通勤族一個安全無虞且暢通的交通動線。

然而市府拓寬人行道、縮減車道的舉動，卻引來民代與汽、機車用路人撻伐，認為北市幹道車流量大，尖峰時間已壅塞不堪，如今車道竟還進一步限縮，恐讓已經打結的交通雪上加霜，更有議員直指自行車非『通勤工具』，批評市府顧自行車輕汽、機車的決策不夠妥當，讓柯市長政策爭議再添一樁。

政策在各方討論下，反應兩極實屬平常，不過住展房屋網企研室對人行道拓寬政策則是樂觀看待，因為此舉若配套措施搭配得宜，將有助沿線居住品質的改善，並提升居安。

現今人行道過於狹隘，且未將自行車與行人分流，導致兩相爭道，不時傳出摩擦，甚至不少自行車取道騎樓，讓從家門走出的住戶擔驚受怕；但對自行車騎士而言，馬路行程環境對其並不友善，若無專用道設置，等於在跟汽、機車賭命，因此拓寬人行道增設自行車道，不僅可達到專用分流的效果，也可使沿線住戶及行人享有更友善的路行空間與居家安全。

當然，限縮車道勢必衝擊汽、機車用路人的權益，且除了道路縮減之外，沿線車格也會同步塗銷，可遇見未來私家車在北市行駛的便利性將下滑。但或許這樣的不便將為台北的城市運輸帶來轉機。

台灣大眾運輸利用率偏低是多年弊病，即便是台北市，也還有很大的進步空間。在大公路思維下，官方對私家車的持有與使用管理並未有妥善規劃，以致都會車流龐大，成為城市一大病灶，因此早有專家建議官方應揚棄便利私家車的政策方針，降低都市對私家車的友善程度，才能從根本解決都市交通打結、大眾運輸效能不佳的問題。

住展房屋網企研室認為，限縮車道、拓展人行道的政策，正符合此一原則，當都市交通環境對私家車愈趨嚴苛時，可望增加民眾利用大眾運輸的意願，進而達到都市車流減量的效果，當車潮不再繁忙，沿線住家也有望從廢氣、噪音的困擾中解脫。不過政策能否發揮完美成果，還得看市府如何規畫後續配套才能下定論。

【住展房屋網/台北報導】面對外界三週來不斷砲轟王如玄炒作軍宅，執政黨一開始還說不要打負面選戰，但大概真的無法再止住選情節節敗退，於是在近日終於做出反擊，由蔡正元、邱毅及王育敏三人召開記者會，反控蔡英文在政大任教期間買進內湖土地，再趁重劃變更時高價賣出，賺取1.8億暴利，更強調社會輿論應該用相同標準審視蔡英文及王如玄的同質行為。

綠營也不甘示弱，除了反譏邱毅等人提出的地號、交易對象都有誤，是烏龍爆料外，更咬出朱立倫妻子高婉倩年輕時就買入石門土地，預備趁當地觀光飯店興建後轉售牟利。

無論是王如玄炒軍宅，或蔡英文、高婉倩轉賣土地套利，都是陳年舊事，只不過選舉一到，大家都愛翻舊帳。當然，審視這些行為的標準應當一致，不過住展房屋網企研室強調，上述一干行為，還是有若干性質上的差別。

王如玄、蔡英文或高婉倩(應是長輩出資購買)的炒房炒地，相似處當然有，但至多是事先就掌握一般人無從得知的訊息。以軍宅例子，是哪個退役軍士官或眷戶有資格或配到眷舍，至於炒地養地，則是事前得知重劃或變更訊息。

此外，這種短線進出或靠炒房炒地獲取暴利，確實社會觀感不佳；特別這幾年房價高漲，多數民眾居住難、相對剝奪感加深，相關行為就算合法，還是易被打成黑五類。

然而我們仍需注意，小英或高婉倩買的，是只要有錢，人人都能買的土地；但王如玄染指的，卻是一般人沒資格承購，是國家花納稅人錢興辦，照顧退役軍人及其眷屬的福利住宅，真要用相同的道德標準比較，依然高下立判，王的行為，相對而言更是社會所不能容。

事實是，扣除不該在閉鎖期內經手軍宅之外，有錢買房買地投資轉售，並不是十惡不赦的罪過，但除了得擔負房價飆高的原罪外，為何又社會觀感不佳？住展房屋網企研室認為，真正原因出在，這些候選人口中的正常投資，要付的代價，比起一般市井小民的血汗打拼，恐怕根本不成比例；也就是，他們到底繳了多少稅？

當然，兩造都稱有合法申報繳稅，但問題就在於，這種近乎不勞而獲的資本利得要繳的增值稅，及持有期間的持有稅，比例上還是明顯比受薪階級少了很多。因此住展房屋網企研室強烈建議，與其繼續互相揭瘡疤，比誰炒作功力高，不如把討論焦點回歸到政策面上。

沒錯，既然兩邊主帥都做了親身示範，證明資本利得對照薪資所得，確實在課稅上不成比例，更造成租稅不公、國家財政亮紅燈，況且兩造爭的是執政大位，那麼就該盡快提出有關資本利得適當課稅及房地產稅制改革，端出更具體的改革藍圖，甚至公開辯論如何實踐漲價適度、合理歸公的精神。住展房屋網企研室認為，這才是具理性的社會大眾，真正關心及想看到的！

【住展房屋網/台北報導】最近新聞媒體上，毫不意外大多是鬧哄哄的選舉新聞占據版面。據了解，有不少業者認為選前紛紛擾擾，所以儘量不在選前推出新建案或強銷，多傾向延到選後再公開新案，並預期選後外部干擾告一段落，買氣可望回歸。但現實發展真會這麼走嗎？

還記得今年在房地合一稅定案之後，業界幾乎都預期年底前會出現一波搶用舊稅制的買盤出籠。惟當時住展房屋網就曾說過，若房價仍堅持不動，買氣是難以大舉出籠的，事後應證也確實如此。

房地合一定案後買氣不如預期，現在業者又把希望放在大選之後，而選後大勢抵定，買氣就會一如預期大幅回溫嗎？

如果要知道買氣能不能回溫，首先要先暸解買氣為何急凍，而急凍的最主要因素，大概有以下幾點：一、賣方房價降幅有限；二、買方普遍預期房價會下跌，所以只願低價承接不想追價，而投資客則大量退場；三、經濟環境惡化，失業率與無薪假人數上升，導致購屋需求下降。

今年房市交易清淡，可以說是許多綜合性因素交錯構成，如果明年上述三項因素會消失嗎？如果明年這三項因素依然存在，沒有獲得適度的改善，那房市有可能回溫嗎？

台灣房市的歷史經驗中，凡急跌後就會出現急漲，而緩跌就必須經過長時間修正才能回復。更何況，明年的新成屋交屋量估計還會處在高峰，龐大的交屋量對價格來說是很沉重的壓力。假如在上述環境不變的情況下，明年房價繼續處於修正階段是可以預期的。

因此，業者必需更務實的調整推案、銷售與定價策略，而不是什麼都不做，價格仍舊開個恨天高，就奢求買氣會突然湧現，這種想法是不切實際的。

【住展房屋網/台北報導】總統大選選戰開打至今，國民黨、民進黨與親民黨三黨候選人均提出社會住宅政策，三方政策均由學者一手策劃設計，各有優劣。惟住展房屋網企研室認為，這三黨候選人政策都偏重在「興建」社會住宅上，缺乏其他重要的後續機制，算是美中不足。

住展房屋網指出，社會住宅在推動上，關鍵在於「興建、管理、回收」三部曲，三個關鍵要素缺一不可。

迄今為止，三黨候選人的社會住宅政策，幾乎都集中在「興建上」，也就是只提一些如何把社宅「生出來」的辦法。這點無可厚非，因為在社宅推動初期，聚焦討論該怎麼量產社宅也是再合理不過的事。只不過，若從政策延續性與完整性來談，社宅不應忽略『管理』與『回收』兩大機制。

先談管理。在政府現有且極為少量的社宅與出租國宅中，往往缺乏適當、高品質的管理，即使有住戶搗亂、影響環境或社區居民生活品質，通常只能消極告誡，缺乏處罰規則。

而在管理方面，台北市公營住宅就值得讚許。北市公營住宅將物業管理委託民間業者，目前看來似乎辦得有聲有色；此外，其創設的違規記點、租約公證等各項管理機制，值得三黨候選人借鏡。

因為三黨候選人所提出的興建社會住宅政見，是由中央所推動，而戶數量體相當大，若缺乏縝密的管理措施，難保社會住宅不會「走鐘」，社區品質恐有惡化危機。

最後，則是更重要的回收機制。在過去官方所興建的各類出租住宅，幾乎都沒有完整且具效率的回收機制；所謂回收機制，是指承租戶若違約（如未繳納房租）、逾租期仍佔屋不搬、或者條件已不符合等等情事時，政府應透過回收機制將房屋收回，讓房子可以順利轉租予下一個租客。

舉例來說，以往的經驗中，若發生逾租期仍佔屋不搬、或是欠租耍賴的住戶，雖然於法官方有權要求搬遷，但住戶往往訴諸媒體，反過頭來陳述自己經濟條件不佳，無處可處，甚而控訴政府冷血、欺壓弱勢。

若媒體不察或刻意操作，讓佔屋租戶有樣學樣，最後個個都霸佔房屋不搬。這種承租戶的自私行為，霸佔社宅福利，讓其他弱勢家庭無法享受社會住宅好處。

所以，住展房屋網呼籲，若三黨候選人真的重視社會住宅，在選前或當選後應補足社會住宅政策的不足，而不是只做半調子的工作，這才是國人之福。

【住展房屋網/台北報導】本月初苗栗、彰化、雲林三站正式加入高鐵營運陣容，在地鄉親對於高鐵帶來的快速便捷寄予厚望，期待在高鐵的帶動下，為地方發展迎來曙光，讓甫營運的三站在相親的加持下，短短時日旅運量即破萬，盛況非凡。

即便如此，仍無法擺脫外界對新增三站效益的質疑，認為上述三站將來運量恐敬陪末座，使高鐵已然殘破的財務狀況雪上加霜，加上近來債台高築的苗栗縣政府又打算以高鐵站區的土地抵押借款，令人更加質疑地方爭取建設的目的根本就是為了炒地皮，使高鐵新設三站啟用以來始終紛擾不休。

姑且不論新設三站最大的目的是否為炒地皮，住展房屋網企研室認為，從各方的論戰中，可突顯出台灣交通政策的一大弊病：就是不重視接駁！假設起初苗栗、彰化、雲林三縣，即有完善且便利的接駁規畫，方便民眾前往鄰近的新竹、台中、嘉義搭乘高鐵，或許這三站就沒有這麼迫切的設站需求。

當初高鐵站選址多位於新開發區的決策，就已讓許多人不解且詬病，因此聯外交通與接駁便是相當重要的配套措施；而所謂的完整接駁，並不是將捷運或鐵路拉過去共構就可以了，因為並非所有民眾都住在捷運站、火車站附近，所以還需將連絡捷運站、火車站的大眾運輸培養起來才行。

可惜以往官方的思考只著眼於高鐵站區一地的交通改善，未以服務圈為考量建置完善的接駁運輸網，以嘉義高鐵站為例，服務圈雖括及沿海鄉鎮、雲林南部與台南北部，但僅嘉義市的公車銜接尚可，其餘多仰賴私家車聯繫。

因接駁系統不夠妥善，大大減損高鐵站的服務效能，而當初高鐵新設三站有一主要考量，便是擴充客源，但試想，若原始站區服務圈聯外交通系統做得夠好，是否還有必要砸大錢新設站點呢？

況且官方思維若仍食古不化，新設站區接駁系統依舊悲慘，進而拖累營運績效，豈不坐實了外界對三站效能低落的預言？也間接證實了蓋高鐵不是為了便民，而是為了炒地的質疑！故住展房屋網企研室認為，現下最重要的便是充實各高鐵站區服務圈的接駁功能，如此一來才能讓高鐵績效全面發揮。

【住展房屋網/台北報導】經過三週多的熱議後，國民黨副總統候選人、前勞委會主委王如玄終於親上火線，召開記者會坦承過去炒作軍宅，並承諾將過去經手共9戶獲利1380萬全數捐出，希望輿論能就此止血。

然而王如玄此舉還是政治操作居多，企圖挽救每況愈下的選情。不過姑且不論王是否真的歷來只炒了9戶軍宅，獲利只有區區不到1400萬，或如民進黨立委所說，還有其他未爆彈，住展房屋網企研室真正關心及憂慮的是，相關事件發展，很可能選後就又無疾而終、石沉大海；畢竟從過去經驗來說，選舉期間爆出的種種弊端或問題，選後往往無人聞問、一切照舊，年金改革就是個很明顯的例子。

因此住展房屋網企研室強烈呼籲，此事絕不能再隨著選舉落幕就劃下句點。軍宅『玄』案爆發，揭露眷村改建問題叢生，弱勢者沒受到該有照顧，反而讓既得利益者肆無忌憚擴大掠奪，還有閉鎖期內禁止轉讓條款形同虛設，及炒房獲利形同免稅的荒謬情況，這些未來新政府或新國會在全盤檢討相關政策並導正之前，應該還要追究其責，也就是貫徹轉型正義，不能只有受害者，卻揪不出加害人。

須知，過去解嚴後，228事件及白色恐怖等逐漸攤在陽光下，然並未實踐轉型正義，找出真正的加害者，予以譴責甚或要求負起責任，於是讓這些不幸史實，繼續成為撕裂台灣社會和諧的潛在危機，著實令人不勝唏噓。

如今，軍宅玄案所揭發出的眷改弊端，乃至過去國宅、合宜宅，甚或捷運聯合開發案，所形成的若干不公不義，新的領導團隊都應盡快仔細檢視，找出癥結所在，更要找出當中人謀不臧的人等或共犯結構，才能防止憾事不再發生，也才可真正化解此事造成的社會階級矛盾衝突，畢竟未來還有許多眷村及老舊社區建築亟待改良。

住展房屋網企研室還需提醒，台灣都會區高齡房屋林立，以安全防災為本的都更，仍有推動之必要和急迫性，但也牽涉原住戶居住及所有權保障。軍宅玄案所揭發的種種可能弊病，也是未來新國會修定都更條例時，必須引以為誡，甚至設立預防機制的。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，在北台灣各縣市當中，就有高達五個重劃區，包括台北市大直重劃區，新北市淡海新市鎮、林口新市鎮、華中橋西側重劃區，以及桃園青埔特區內的新建案平均開價、或者成交價格落差約一倍，甚至逾一倍以上，價格差距之大前所未見。

大直豪宅案　價差約一點六倍

大直金泰段重劃區位在北市中山區、內湖區交界，鄰基隆河畔，原本區內價差就不小，現在差距更加誇張。住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前大直重劃區內平均開價最低的建案為「大直匯」，均價132萬／坪，而最高價的「宜華國際」，推測其開價均價達265萬／坪，高低價建案落差逼近一倍。

若以成交價差來看，差距更加驚人。低價案成交約在110萬／坪左右，但高價案實價登錄揭露已來到290.6萬／坪，高低價差約一點六倍。若是「宜華國際」高樓層陸續售出，則價差恐怕會再度擴大。

新北重劃區　高低差很大

新北市的淡海新市鎮，平均開價最低的建案平均單價約在22萬／坪，低樓層戶別預估成交行情約18萬／坪；但豪宅案「天藝」平均開價達48萬／坪，最高成交價預估達40萬／坪以上，價差超過近一倍。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，林口新市鎮南段因距離機場捷運A9站近，加上有三井Outlet、影視園區，以及扶輪公園先天優勢，題材眾多，可支撐房價居高不下。因此，A9站共構案「冠德鼎捷」均價達56萬／坪，高樓層成交價挑戰5字頭；另一豪宅案「森聯摩天41」的高樓層價位，據傳也想挑戰5字頭。

林口新市鎮北段因距捷運遠，較缺乏房市利多題材，所以建案開價普遍只有3字頭，少部份建案如「築禾樂—築樂館」、「非常林口」，平均開價僅28萬／坪。林口北段新建案預估最低成交價約在23萬／坪左右，對自住客頗有吸引力。從最高、最低開價與成交價來看，林口價差已超過一倍有餘。

中和華中橋西側重劃區俗稱遠雄左岸重劃區，遠雄建設在此推出一系列造鎮岸；其中，價位最高的是具河景的「香榭園」，預售時平均開價達90萬／坪，最高成交價則達85.9萬／坪。

但到了今年，重劃區內出現其他建商推案後，價格趨於平實。其中，「景泰丰」平均開價48萬／坪，廣告戶最低價40.8萬／坪，雖因價格實在而熱銷，但也讓左岸重畫劃區成交行情差距拉到一倍以上。

三因素作遂　價差漸擴增

至於桃園青埔重劃區，價格差距之大，更是不遑多讓。區內寶佳機構有建案平均開價壓到25萬／坪，為吸引買方青睞，位置差的戶別預估最低成交價落到20萬／坪附近。但卻有業者堅持立場，價格不願鬆動，如「琴海」平均開價高達58萬／坪。而區內有數個豪宅案，仍堅持高樓層成交單價要到40～45萬不等。

何世昌進一步指出，重劃區價差拉大的主因，一是豪宅案的出現，跟一般住宅價格拉開；二是重劃區發展腳步不一，地段好的建案價格衝高，但地段差的建案則以平價來突圍；三是市場氛圍不佳，有業者擴大讓價空間，另有業者續開高價，導致價差越來越大。

【住展房屋網/台北報導】台灣房市約自去年起出現價格漲勢減緩、交易量下滑的現象；來到今年，仍持續以上趨勢不變，部分地區房價已反轉，交易量更呈現急凍狀態。就目前情勢來看，除非最後一個月有突破性發展，否則全年移轉凍數很可能跌破30萬棟大關。

對於這樣的發展，產學兩端解讀依然南轅北轍：學界多半直指這和經濟走緩有關，況且近五年房價漲勢主要是熱錢簇擁所致，在缺乏基本面支撐下，止漲是遲早的事；若非現在利率仍在低水位，否則跌勢會更加明顯。但產業界則多把矛頭指向政府打壓，及今年選舉造成的不確定性，其中被點名最多的則是稅制。

如資誠會計師事務所日前發佈2016亞太區房市趨勢報告，台北排名雖上升一位，從2015的18位升到2016的17位，但在四小龍中敬陪末座，甚至被香港超越。對此，該報告便直言，近期房產租稅政策變革造成的干擾，是台北房產投資前景看淡的主因。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的分析並不全然正確。的確，和過去相比，這幾年的稅制變革，的確讓持有稅負拉高不少，未來獲利按實價課稅稅負，也很可能變重，這些都會增加投資成本。

但且讓我們再看看，投資展望排在我們前面的日本、韓國、新加坡乃至香港，有哪個國家的房產持有及交易實質稅負比我們低？答案昭然若揭。

稅負增加讓成本拉高，投資者當然會三思；但再和其他國家地區比較，台灣各項房產稅負反而長期偏低、過輕，尤其稅基更是嚴重失真，必須選擇適當時機點做修正改良。當然過程中產生的不確定性，的確會造成買家或投資者觀望，但並不能說這就是影響投資者出手意願的主要關鍵。

其實真正因素，就是房價爆漲，租金卻未等比提升，導致租金投報率持續低迷。畢竟國際間對於一個國家或城市的不動產投資評比，一向是看租金投資報酬率。

沒錯！房價可炒作、會產生泡沫，但租金最誠實。租金變動，直接反應承租者的能力；對個人而言，是消費力或薪資，對企業來說就是獲利能力。而很明顯地，無論是個人或企業，這十年來，這些反映租金負擔力的因素，都是原地踏步。

過去台灣高速發展仰賴的是外貿及勞力密集產業，但這可被替代性高；再者，業者又慣以壓低成本的方式來創造更大獲利，因此面臨全球經濟結構快速變遷，紛紛轉往海外，形成三角貿易；結果台灣GDP帳面數字雖仍亮麗，但實際利益卻被少數資本家賺走，加上高等教育政策失當，人力供給失衡，都導致近十年薪資凍漲。尤有甚者，稅制長期扭曲，政府稅收多靠受薪階級貢獻，資本利得卻常形同免稅，更導致貧富差距拉大。

以上種種，當然造成住宅及商用不動產租金都漲不動；少數人滿手資金，不(敢)從事實體投資，再拿去買房地產、拉高房價，於是形成房價愈飆愈高、租金卻依然漲不動。住展房屋網企研室認為，這種結構性的惡性循環，才是台北或台灣不動產投資展望一年不如一年的根本因素。

【住展房屋網/台北報導】由大約十九個社會運動團體所組成、以居住正義為主張的「巢運」，近來頻頻呼籲各縣市政府應調高公告地價。巢運「寄望」最深的，莫過於台北市政府，因此巢運特地到市府前舉行記者會，盼北市務必調漲明年的公告地價，以提升不動產持有成本，朝居住正義邁進。可惜的是，巢運的付出，現在看來似乎是真心換絕情。

去年九合一大選前，柯文哲曾說台北市高房價像腫瘤，要慢慢處理掉，對於社運團體訴求的解決高房價問題、或是居住正義等訴求，也多予以承諾。孰料到柯文哲上當初的承諾，現在看來像一場笑話。

公宅兩萬戶　一半是灌水

一一檢視柯文哲選前的承諾，至今起碼對市民有「四個背叛」：第一，是兩萬戶公共住宅灌水；市府今年底前所有動工興建的公共住宅，都是郝龍斌任內已動工或推動，而柯任內所主導新推的公共住宅，至今都沒看到蹤影，數量則僅約一半。

而現在市府所說的兩萬戶公共住宅政見會達陣，其中有將近一半應該算是郝市府的成績，這種拿他人成績來充數的作法，雖然從政策面來看仍有利於市民，但對政治人物而言並不誠實。

改變竟成真　打房變不打

第二個背叛，是選前有許多選民認為柯文哲會處理高房價問題，能提出相關政策抑制高房價。結果柯文哲在市議會答詢時竟說，他不會打房，因為營建業是台灣重要的產業；亂打房的話，台灣經濟可能會垮掉。

住展房屋網企研室不去爭辯營建業重不重要，單單從該不該打房這一點來看，柯文哲的作為顯然與選前形象截然不同。

會說不會做　公宅變更貴

第三個背叛，是居住政策遇上有錢人就轉彎。原本柯文哲大張旗鼓宣布捷運聯開宅要以低價出租給弱勢族群，結果遇到聯開宅社區屋主抗議，經過一番折騰後，只以市價85折出租。而這個租金水準，一般青年根本租不起，導致出租的戶別未過半。

事實上，捷運聯開宅出租在郝市府時期就已實施，且租金水準更便宜（與公營住宅一樣以市價7折計），而柯的聯開宅轉公共住宅政策，根本不進反退。面對這種結果，柯只淡淡說「目前制度不完美」，甚至說出「聯開宅當公宅是戰略錯誤」這種謬論，而不願承認是自己砸了鍋。持平而論，在這件事上，柯文哲將這個政策搞砸，應對市民致歉。

稅負開倒車　巢運白費工

第四個背叛，則是居住義開倒車。在選前，巢運暗地相助柯文哲，而巢運舉行遊行時，約有二萬人夜宿連勝文住家「帝寶」前，訴求「滅金權、爭公平」、「實現居住正義」。

巢運的訴求中，有一項是希望改革稅制，尤其是針對我國不動產持有稅長年扭曲、低估作出改革，例如調漲公告地價、公告現值趨近於市價。巢運認為，近三年台北市公告現值累計調漲36.93%，公告地價也應漲足這個幅度。惟有調高公告地價，以增加持有稅（地價稅）來增加囤房、囤地成本，才能慢慢解決高房價問題。

但萬萬沒想到，柯文哲不僅不願調高公告地價，竟還說要考慮景氣因素，也應該有調降的可能，還說「不應小錢精明，大錢迷糊」。這種說法顯然完全忽視公告地價與市場行情的差距，以及為不動產稅負不合理的現象背書。

原先巢運或市民期望柯文哲上任，能適度解決北市高房價與居住問題，但結果事與願違，不僅問題沒解決，部份政策還開了倒車。住展房屋網企研室認為，面對這「四大背叛」，柯文哲是責無旁貸！

【住展房屋網/台北報導】現坐落原台北縣政府大樓的新北市警局，原擬於2013年搬遷至新莊頭前重劃區的頭前運動公園，興建兩棟可容納600明警力的警務大樓，但因周遭居民不滿『公園變警局』，擔心原本公園第一排的稀有保值性，會因市警局的到來而減損，積極向民代請託，以致市警局遷移案始終在未定之天，如今更傳出可能胎死腹中。

對此住展房屋網企研室不由得為市警局抱屈，因住戶所謂『不應將公園拿來蓋警察局』的訴求，其實是本末倒置的荒唐鬧劇。現今占地3.5公頃的頭前公園，有三分之二的土地使用分區為文中用地，不過因重劃區尚在發展之初，且受少子化影響，未避免空間閒置，才暫作公園綠地，因此所謂的萬坪頭前公園，其實本來應是不存在的。

但當時售屋的建商，並沒有將公園本屬學校用地的情況據實以告，反而以萬坪公園為賣點往個案身上貼金，以致民眾花大錢購買入住後，才發現公園可能消失不見，為了捍衛房價，只好槓上市警局。

因此全案說來，最應該負責的，其實是建商才對，市警局不過是李代桃僵罷了！畢竟對住戶來說，要叫以吃乾抹淨的建商負責，無疑是緣木求魚；既然市警局還沒來，想必還有轉圜的餘地，才讓這齣『乞丐趕廟公』的鬧劇登上大堂。

是故住戶斷然拒絕市警局進駐，立場其實相對薄弱，畢竟按原始規畫，就算市警局不來，將來隨著重劃區人口增加，公園還是得照原訂計畫蓋成學校，與其一再沉溺於公園宅的黃粱一夢，不如早點回歸現實；況且建商訛詐的責任，實沒有理由叫官方概括承受，倘若此惡例一開，未來各地建商將食髓知味，各各比照辦理，那可真是豈有此理了！

再說，現今市警局所在的捷運府中站一帶發展已飽和，在地對市警局遷移後的活化利用有相當期待，若遷移案為了一個原不應存在的公園而停擺，不僅市警局淪為代罪羔羊，府中站周邊民眾的權益也跟著遭犧牲，這般為了東廂捍衛房價，強逼西廂委屈求全的以鄰為壑心態，未免有失公道！

因此住展房屋網企研室認為，既然公園本就只是土地閒置期的過客，當官方有正當理由須取回使用時，理應不帶走一片雲彩地揮一揮衣袖，且市警局在規劃上也有所折衷，建築將採低建蔽率開放設計，讓住戶能盡可能保有休憩空間，是故不妨雙方各退一步，方能為事件帶來三贏結果。

【住展房屋網/台北報導】今年房市交易冷冰冰，全國買賣移轉棟數可能只剩大約27萬棟，許多不動產業者苦哈哈，不知苦日子何時可以結束。而成交量增的希望，最快在明年就可能露出曙光，惟代價是價格修正壓力會稍微擴大。

今年房市成交量縮到低點的主因，是因為房價走跌，買方轉為觀望，再加上賣方價格降幅有限，買方不願追價高接盤有關。然而，明年在奢侈稅落日後，103與104年度買進、原在奢侈稅閉鎖期內的房產，將不再受到奢侈稅限制，應會在明年丟到市場求售。

因此，明年賣方委售量增加，似乎是可以預期的事。當委售量增加，而買方進場意願不高，賣方價格下修的壓力就會越來越重；惟有當價格明顯下降，才能吸引買方進場承接。而明年在賣壓加重的情況下，價格修正應會更顯著，將能刺激成交量進一步放大。

明年除了中古屋主的委售量增加，新成屋餘屋量也應會逐漸上升，理由是新成屋交屋潮在今年已經浮現，到了明年、後年量能更會站上高點。所謂的新成屋餘屋，並不是指首度公開的新成屋建案，而是指預售時未售完、到成屋階段重啟銷售的餘屋案。

從供給面來看，明年市場上的求售量能應該會比今年增加不少，價格修正幅度也會比今年明顯。當價格降到接近滿足點時，成交量增或許是可以預期的。

所以，明年對買方來說，房價將更實惠，或許是值得考慮進場的時機點。畢竟沒人可以買在最低點、賣到最高點，有划算的房子就可以購買，毋須一等再等，白白浪費時間了。