【住展房屋網/台北報導】台北市政府於11月間舉辦「松山機場遷建及再生論壇」，會後與各黨代表人士共同宣示，到2020年松山機場將停飛，「解放台北天空」。住展房屋網企研室認為，遷移松山機場雖然是柯市長的重大政見之一，但若外在條件未成熟，就急著畫大餅作宣示，其實意義不大，反而淪於作秀。

從公共安全的角度來看，松山機場確有遷移必要，因為機場周邊盡是人口稠密區，萬一飛機起落發生意外，將造成極大危害。因此，從以往到現在都有不少人提出松機遷移的主張，惟礙於實務面難推動，最後總不了了之。

到底實務面有哪些窒礙難行之處？民航局提出五點反駁，其中又以「無替代方案」最為關鍵。目前松機遷移的替代方案，是要桃園機場增設第三跑道與航廈的前提下，才能容納松機的運量。

然而，桃機第三跑道必須等到2030年才能完成啟用，而增設第四航廈何時完工還在未定之天，如果在桃機跑道與航廈未增設前，就放話說要將松機遷移，在實務面上顯然是完全不可能。

桃園市長鄭文燦自己也坦言，松山機場能不能遷移，前提是桃機要順利增設第三跑道與第四航廈；而跑道與航廈的增設，關鍵更在於航空城能否推動。

也就是說，松山機場的遷建其實環環相扣，並不是各黨派人士上台喊一喊要遷建，最後就會在2020年成功遷移。當北市府宣示2020前要遷走松機，實際上卻忽略桃機運量可能無法銜接的問題；當然，在實務上，北市也管不到桃機，更無法保證跑道與航廈增設工程可以提早10年完工，那怎又好意思信誓旦旦說2020年要遷移松機呢？

住展房屋網企研室呼籲，與其浪費人力去吵松機的問題，倒不如盡全力將柯市長自己提出的東、西區計畫做好做滿。現在東、西區計畫都還只是紙上談兵，尚無實際動作，心肝就大到去動北市無法掌握的松機遷移腦筋，豈不是還沒學走就想學飛？

【住展房屋網/台北報導】根據日前報導，北市大直宜華酒店住宅棟的實價揭露，換算單價高達290.6萬/坪，僅次於仁愛帝寶，榮膺台灣史上第二貴豪宅。

這個第二高單價，據悉是39樓的價格，而該案樓高42層，故按此趨勢，稍早該案成交單價最高超過300萬/坪的傳言，自非空穴來風；這也說明，近五年來台灣，特別是台北都會區，房價狂飆的程度。

此外，同樣讓外界好奇的是，雖說高樓層價格如此昂貴，但相同報導也指出，該案目前揭露的最低單價還不到131萬/坪；說明該案本身價差超大，甚至超越樓層價差的『常態』。畢竟在一般情況下，樓層價差大概不過一層樓1-2萬/坪；但假設130萬/坪的單價是四樓，那麼該案的樓層價差竟超過4萬/坪。

不過話說回來，畢竟台北盆地內超過30層樓的超高住宅屈指可數，因此宜華酒店住宅棟高樓層，確有其稀有、甚至不可取代性。然根據住展房屋網企研室市調資料，儘管近一年相關統計皆顯示房價已有下修，但仍將有改寫區域新天價的新案出現。這類情況，住展房屋網企研室認為，恐怕就不能用『特例』來說明，只能解釋為『業者咸信目前價格下修只是短期顛簸，待不確定性消除，房價還會(要)繼續上漲…』

那麼，究竟又有哪些天價案即將問世？先看三重市區，主角是稍早已掛上看板，基地在新北大道，距離當地體育場不遠的「峰景敦仁」；顧名思義，就是找來潤泰營造，且向仁愛圓環旁豪宅案「潤泰敦仁」看齊，開價更是不斐，據悉鐵定80萬/坪起跳，高樓層甚至上看百萬/坪。

另一案例則在林口，主角是機場捷運A9站共構案「冠德鼎捷」。該案稍早已在收預約單，據稱預約價格竟是60萬/坪起跳；以此推斷，待該案正式公開，開更高單價也不意外，甚至會超越之前盛傳將開同區天價的森聯摩天41案。

相較於宜華住宅棟高樓層，住展房屋網企研室認為，三重峰景案或林口A9共構冠德案，似乎都稱不上有更強的稀有或無可取代性，目前傳出欲售價格，卻硬是高出區域行情甚多，甚至可以倍數計。

以三重為例，目前線上個案開價普遍仍在6字頭，但鮮少有成交價超過60萬/坪的案例，客戶認知更經常低於5字頭。林口情況也類似，前段目前開價都在40萬/坪以上，但銷售速度非常遲緩，中後段最低行情甚至已下修到20萬/坪出頭。

就目前市場氣氛論，上述兩案究竟為何還有勇氣開出如此天價？可能得等到它們正式公開，產品規劃、建材使用等級等資料曝光後，才能進一步推敲其理由或依據。然光論續開天價一事，恐怕就會讓目前廣為流傳，各界咸信，房價修正態勢確立的立論受到嚴厲挑戰。來年新建案市場房價趨勢究竟如何？現在看來，仍是撲朔迷離、難以捉模！

【住展房屋網/台北報導】內政部營建署統計，今年1至9月全國核發建築物建造執照件數，比較去年同期減少大約14.4%、總樓地板面積亦減少約15.1%，二個統計數據皆呈倒退嚕。有媒體解讀這是代表房市衰退的訊號，惟住展房屋網企研室認為，這樣的解讀其實不太合理，因為容積獎勵上限在今年7月後上路，申請建照與核准量下滑是正常現象。

在2013年7月，因為政府有意實施容積獎勵上限制度，後來又再往後延2年，到今年7月起才實施。在實施之前，業者為了確保容積獎勵不會縮水，大舉搶先申請建照；因此，前幾年申請建照與核發建照的數量都很大。

到了今年7月以後，容獎上限獎勵實施，都更容獎上限為1.5倍，一般建案上限降至1.2倍，在容積縮水的情況下，建照申請與核發數量減少可說是合情合理，而房市景氣下滑只是次要因素，而非主要因素。

為什麼房市景氣下滑並非主因呢？一是前述的容獎上限實施，二是房市景氣在去年早已下滑。據住展雜誌統計，2013年新建案平均銷售率可逾8成，但2014年新建案平均銷售率掉到剩4成多，且北台灣都會區房價也出現下跌跡象，市場表現已掉至金融海嘯以來低點。

然而，即使去年房市景氣就驟降，但申請建照與核准數量依然很多，並未因景氣下滑而減少，原因就在於業者想在容獎上限實施前，搶先申請到建照，才會無視於房市下滑而送件。今年7月開始，容獎上限實施，就已經沒有搶照的必要了。

當然，房市景氣好壞，絕對會左右建商申請建照並推案的意願，不過近年在容獎上限這項因素影響之下，房市景氣好壞反而成為次要因素。所以，若說今年建照核准數量減少與房市景氣下滑有關，這種解釋並不夠全面。

【住展房屋網/台北報導】抬頭仰望藍天，在台灣似乎愈來愈困難，近來全台深受PM2.5所擾，空氣中瀰漫大量粉塵，不僅天空混沌，對民眾的健康更是一大弊害，居住品質亦遭受嚴重打擊。

然而冬季『祖國善意』來臨使台北盆地空汙超標也就罷了，但觀光首都的南投就真的是『美人沒美命』，冬季除有中國汙染源隨東北季風飄洋過海荼毒生靈外，夏日還需承擔西南季風帶來本島沿海工業區的空氣雜質，使境內的竹山、埔里空氣品質名列全台最差前三甲。

日益惡化的空汙讓埔里人忍無可忍，甚至舉辦遊行表達強烈抗議，拒絕觀光首都成霾都，然而官方也並非毫無作為，日前環保署表示將在埔里中台禪寺設空氣淨區，稽查未達排氣標準的遊覽車，藉以降低汙染源，但住展房屋網企研室批評，這種『抓車不抓廠』的作法，根本避重就輕，對改善南投的居住品質幫助不大。

住展房屋網企研室認為，環保署將空汙原因歸咎於當地觀光車輛排放廢氣，不知是真這麼以為，還是刻意過度簡化問題。當然觀光遊覽車是空汙來源之一，但早已有多名環衛專家與學者表示，南投空氣的嚴重汙染，最大的禍源來自沿海石化工業區，這些汙染物隨季風吹拂，到南投遇上高山沉降，再加上竹山、埔里的谷地、盆地地形汙濁空氣難以散逸，終使人間仙境淪為空汙地獄。

因此環保署若當真有心處理南投空汙問題，管控遊覽車僅是一處影響甚微的著力點而已，若要釜底抽薪，還是得從源頭下手，嚴管沿海工業區的汙染源排放，畢竟若一切汙染皆由車來，那交通流量更大的雙北、台中都會區，以及觀光車潮塞爆的花蓮，空汙排名都應該在南投之上才對。

住展房屋網企研室進一步分析，環保署嚴加管控沿海重工汙染物排放，其實是一舉數得，因不僅南投身受其害，緊鄰工業區的彰化、雲林各鄉鎮，也早已被工業區荼毒得宛如鬼城，居民罹癌率居高不下，因此環保署若能硬起來抵抗財團，可說是為中部百姓創造最大福祉，也讓居住在此的民眾不必成為環境難民，家鄉能再度宜居。

【住展房屋網/台北報導】台北市府最近召開記者會強調，市長柯文哲所承諾的公宅政策會說到做到，今年底前約1.1萬戶公宅會啟動規劃設計或興建，另9000餘戶也在規劃當中，預計2018年底可以蓋成2萬戶公共住宅。雖然市府戮力興建公共住宅、兌現政見值得讚許，但2萬戶中卻有灌水成份存在，似乎有點急於攬功。

台北市政府指出，目前辦理中的基地包括文山區興隆公共住宅2區、南港區東明公共住宅、新北市林口區世大運國宅基地、松山區健康公共住宅、萬華區青年公共住宅、北投區北士科專案宅。

新推動中的公宅基地，則有大同區明倫國小基地、萬華區青年營區基地、文山區景美女中調車場基地、南港區小彎基地、北投區奇岩基地、信義區六張犁營區基地（AB街廓）、文山區木柵段基地、萬華區莒光段基地、信義區三興段基地及信義區廣慈博愛園區基等處。

住展房屋網企研室指出，現在正在蓋的公共住宅中，文山區興隆公宅、林口世大運國宅、北投北士科專案宅、南港東明公宅、萬華青年公宅與松山健康公宅，其實都是郝市府期間就已動工興建，並非柯市府第一手推動。

雖然柯市府接手續推公共住宅值得肯定，但沒必要把前朝功勞全攬在自己身上。如果扣除前朝任內動工興建的公共住宅，今年底前北市府根本不可能有1.1萬戶公宅會啟動、2018年底前更不可能蓋出2萬戶公共住宅。

換句話說，如果沒有把前朝已動工、但未完工的公宅數量加進來，那麼柯市長競選前說會4年內新蓋2萬戶公共住宅的政見鐵定跳票。但把前朝的功勞攬在自己身上，來強調2萬戶公宅政見會在時程內兌現，這樣不僅搶功，也過於浮誇。

即便如此，我們還是得為郝市府與柯市府各按個讚。因為公共住宅是一個好的政策，前、後任市府對於好政策都不約而同全力推動，將能減輕市民的居住負擔，也算是北市民眾的福氣！

【住展房屋網/台北報導】大台北房價高高掛，民眾買房子負擔已不小，更痛苦的是花大錢買來的房子，還包含許多平常都用不到的公設。除了公設之外，還有該不該以實坪計價的附屬建物，如陽台、雨遮、花台等，歷來都常引發社會各界討論。

今年新建案　公設25%以下竟掛蛋

據住展雜誌統計，2015年截至11月15日為止，台北市新成屋、預售屋平均公設比達34.2%，較去年略減0.3%，為歷史次高水位。新北市則持續升高，來到31.8%，較去年上揚0.2%，再創歷史新高。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然台北市今年新建案平均公設比略降，但民眾感受應不明顯；再者，今年首次公開的一百多個建案當中，有5個建案公設比逾40%以上，只有2個建案公設比低於30%以下。若想在台北市買到低公設比的新房子，其實並不容易。

新北市新成屋、預售屋平均公設比則持續創新高，惟比台北市稍好，公設比在30%以下的建案還約有30個左右。以大台北來看，公設比最低的建案，其公設比為25%。從統計數據來看，今年以來大台北公設比25%以下的新建案已絕跡，民眾被迫接受高公設的趨勢。

彭總裁是對的　台北實坪價比東京還貴

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年前三季北市新成屋、預售屋平均成交行情為89.8萬／坪，若扣掉公設比34.2%，則台北市房價為136.5萬／坪。若比照日本只有室內實際使用面積計價，則再扣掉約15%的附屬建物坪數，平均實坪價竟高達176.8萬／坪。

以台北市最貴的大安區來算，大安區2015年新建案平均房價為133萬／坪、平均公設比為35.7%；若比照日本扣除公設比與約15%附屬建物，則實坪價為269.8萬／坪，令人咋舌。央行總裁彭淮南說的確實沒錯，若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低。

新北市也不遑多讓，今年前三季新建案平均成交行情為42.5萬／坪，扣掉公設31.8%後的房價為62.3萬／坪；若再扣掉約15%的附屬建物坪數，實坪價高達82.7萬／坪。

高公設為常態　低公設具優勢

大台北新建案公設比居高不下的原因，主要是建築法規要求設立必要性公共設施、建築基地縮小、建案普遍規劃休閒性公設等因素。雖然營建署曾想修改更改登記制度，惟迄今仍舊沒有下文。

何世昌建議，雖然休閒性公設多可以提升生活品質與便利性，但購屋者買房子仍得注意公設比有無虛灌，且應事先評估使用頻率高低，以及公共設施種類是否符合個人或家庭成員需求，以免白花錢買了一堆用不到的休閒公設。

【住展房屋網/台北報導】繼公宅議題後，台北市連續第二個月辦首都論壇，本(11)月討論的主題是松山機場遷移。相較於公宅政策，松機遷移話題討論的時間更久；不過之前贊成與反對(遷移)陣營壁壘分明，17號首都論壇上，各黨派反倒略有共識。

民進黨和柯P想法一樣，主張松機2020年前遷移，原有航班業務轉往桃機，親民黨更直接主張廢除。國民黨這邊，代表朱立倫到論壇的新北市副市長侯友宜也表示樂觀其成，但前提是桃機第三跑道要先完成，況且松機是軍民兩用機場，有其國防意義，遷移不是台北市或地方政府說了就算；此外，相關救災也得考量，甚至桃園航空城的規劃推動也是重要配套。

民航議題表面上與房地產無直接關係，不過機場周邊有航高限制，又會產生噪音，確實也是影響周邊房市的重要元素。就周邊居民立場，當然希望遷移，不過對其他市民或經常利用松機往返各地的旅客來說，一旦松機遷移或廢除，的確也會帶來若干不便。不過或許近年相關飛安事故頻傳，因此促使檯面上政治人物更認真思考，甚至轉而贊成遷建松機。

住展房屋網企研室持平而論，松機遷移改為大片綠地公園，多數人應該樂觀其成，但如果機場管理效率仍差，則就算把松機業務移到桃機，問題仍舊沒解決。此外，民航局稱第三跑道要2030年才完工，這也有討論，甚至質疑的餘地，畢竟相較其他國家，桃機擴建的效率明顯有差。

此外，各界現在看起來已有共識，但仍不可忽略反對的聲音；如離島居民的理由就似乎成理，因為離島往返本島只有搭機一途，而據了解，這些需要搭機往返的離島居民，在本島的居住或工作地點都在大台北，未來松機業務移往桃機，對他們來說確實更加不便。

以上疑慮，不僅說明離島居民長期交通不便的困擾，更再度凸顯台灣發展城鄉落差過大、資源分配不均，且仍無任何改善跡象的長期窠臼。事實上，就因為官方長期把資源建設放在北部，特別是大台北地區，造成公共建設質量、經濟活動甚至工作機會，都是大台北地區明顯優於其他地區，結果不但直接造成過多人口集中大台北，更是造成大台北房價過高的結構因素之一。

航空城計畫就是一例，口號喊了十幾年，如果稍能成事，那麼現在討論松機遷移時，或許離島居民的怨言會少一些，也會有更多人願意往桃園或其他地方移居，高房價習題也就不會如此難解。是故，住展房屋網企研室認為，討論松機遷移之同時，其實更該認真思考具體拉近城鄉差距，改善各地公共建設質量，這才是包含高房價在內，治療眾多台灣現存病灶的真藥方。

【住展房屋網/台北報導】過去每到選舉期間，橫跨淡水、八里兩邊的淡江大橋就會被提及，但選後總是又無疾而終；於是這座以往始終只有紙上談兵的橋，就被戲稱是「選前浮上來，選後又沉下去」。去年地方首長大選，該橋無意外又拿出來作文章，不過這次終於看到實質進度，儘管目前為止只有數百公尺。

過去以來，各種公共建設淪為選舉綁樁工具的情況屢見不鮮，淡江大橋只是一例；而從近年實際情況來看，捷運儼然已榮登這齣歹戲的新主角。根據報導，新北市將成立捷運工程局，而且對外宣佈，包含括淡海輕軌及萬大線(中和段)年底前可決標或動工，安坑輕軌則訂於明年動工。

然而諷刺的是，這幾條捷運過去都傳出動工消息，有些甚至還大陣仗辦過典禮；結果咧，相關單位竟又告訴我們，現在才要動工。這樣的話，住展房屋網企研室就想請問，究竟哪一次才算是真動工？還是其實通通都不算數，只因為選舉到了，就要宣揚一下？

不過真正離譜，且令人難以理解的，還不是選舉一到，捷運就喊動工，而是最近有台北市議員突發奇想，建議柯市府把台北捷運各站全面數字化或編碼；比如某路線先用代碼命名，然後第一站再加個1，或用A到Z的英文字母編碼。這樣做的理由則是國際化，要讓外地人及外國人都能夠輕鬆使用。

表面上看，此建議似乎言之有理；然而之所以外地或外國人搭台北捷運霧煞煞，其實是捷運路線指南或導引規劃不夠人性化，甚至有些車站內的出入口標示圖竟然東西南北錯置，這不要說是外地或外國人，就算是台北在地人，一時之間也會丈二金剛摸不著頭緒。

再者，目前站名以地區地標名稱命名，也有其意義存在；如果單純編碼或數字化，反而失去若干特色或說明性。說這樣改是走國際化，也非常牽強，因為包括歐美日等國的捷運或軌道運輸，也鮮少看到車站純粹只用數字或字母編碼，多半都有地方性站名，編碼至多只是輔助，不該反客為主。

事實上，如果真要考慮外地人或觀光客使用的便利性，優先要做的並不是將車站編碼，而是加強軟硬體使其更符合需求，比如廣播把英語挪到台、客語前，購票系統增註多國語言，站體內地圖更簡明易懂，甚至加強駐站人員外語溝通能力等等。住展房屋網企研室認為，北捷的使用者友善程度，確實還有改善空間，但還是得慎選項目才是。

【住展房屋網/台北報導】自去年年中過後，房市景氣如愁雲慘霧，原本業者還信誓旦旦的以『九合一選後會回穩』、『房地合一底定後反彈』…等話術刺激消費信心，但怎料市況竟『沒有最差，只有更差』，令建商不得不向現實低頭。

長虹建設董事長李文造便直言，台灣房市絕無『V型反轉』的可能，未來景氣循環將呈現底部寬大的U字型，意味著反轉時程將持續遞延，而建商在庫存壓力增加的情況下，降價恐成為不得不走的路。

對於房市陷入深蹲格局，住展房屋網企研室早已呼籲各界莫等閒視之。因為根據過往經驗，台灣房市若是硬著陸，一年急殺個兩成，通常都會很快出現反彈，且反彈力道之猛還有助房價上攻，進一步拉高價格基準，可說是『短空長多』。

但軟著陸就麻煩了，民國80年代中後期到90年代初期，長達10餘年的房市低潮期，被稱為有史以來最失落的10年，雖說年跌幅為緩和的個位數，但因民眾對房市失去信心，使得價格下探深不見底，每年跌個3、4%下來，10多年也近乎腰斬，因此住展房屋網企研室早早示警，比起硬著陸，軟著陸對市場長期的殺傷力更為驚人。

況且當買氣陷入深蹲格局，業者即便苦等，也不見得會有顧客願意上門，短時間或許對還不至於影響企業體質，但若是時間拉長變成長達5、6年以上的大循環，業者恐得面臨龐大的資金壓力，屆時8、90年代一干指標建商的倒閉潮重演，恐不再是危言聳聽。

住展房屋網企研室相信，多數建商對此也是心知肚明，但畢竟已吃香喝辣十多年，一時間還難以反璞歸真，但現今市況以說明一切，唯有率先反應現實的低價新案能在銷售上締造佳績，抓住絢爛榮景的最後一絲尾巴，因此與其持續鐵齒，不如早點認清趨勢，增加消費者讓利感受，以保自身能在這波不景氣的強襲中全身而退。

【住展房屋網/台北報導】台灣號稱民選政治典範，從前大小選舉頻繁，社會紛擾難安。遂集中為四合一，六合一，以免時時勞師動眾，耗費資源。當年候選人登台，每每動員支持者到場助勢，便當與走路工發揮不少作用。場面固然熱鬧，但開票時全非那回事，到底怎麼了？

落敗者常對媒體說，票沒開出來。此言著實有很大的想像空間，是指票有投進去，卻沒開出來？抑根本沒人投票給你。當然這類酸話多半是自我開脫，向支持者交代的言辭罷了。

這和建案公開推出的過程很像，有些廣告舖蓋地，看板指示牌一大串，上媒體，派傳單。但一個檔期下來，賣不到幾戶或甚至沒賣。此時業主也只能自嘲，票沒開出來。代銷商可慘了，沒佣金可結，該如何是好！

然而，當選者除了謝票，什麼都不必說，熱賣的工地，哪有時間上媒體！縱然現下房市景氣大不如前，但仍有價格實惠的個案熱賣，並非如名嘴所言，好似全台灣再也賣不出一戶房子了。

住展房屋網企研室認為，面對這番不盡確實譁眾取寵言論，消費者不需過度認真，畢竟股市波濤洶湧，資產浮動程度高。而不動產既可自用、收益，亦兼具保值功能，相較股海浮沉的擔驚受怕，房地產著眼長期，大多有穩定的收益，不易受短其消息面衝擊。

面對房市多空消息交戰，不僅消費者撲朔迷離，建商本身也莫衷一是，雖有部分市場派業者選擇降價以對，但多數業者仍不願輕易鬆口，甚至還有原本平價的個案因銷況不錯，進一步調漲價位，市況發展歧異，並非如名嘴所言全面哀號。

因此住展房屋網企研室建議，以自用為目的的消費者，對於相關消息平實看待就好，若能力許可，又恰好有低於整體行情的理想個案可下手，不需過度排斥進場。

【住展房屋網/台北報導】今年房市成交冷清，真的都是政府打房的錯嗎？住展房屋網企研室指出，今年來政府各部門已陸續鬆綁房市管制措施，惟國內金融機構評估房市前景不佳，紛紛緊縮不動產放款，導致購屋族房貸成數降低，必須拿出更多自備款；若自備款不足，就會取消購屋計畫，使房市買氣難以提升。

據住展房屋網內部統計資料顯示，今年來北台灣新建案平均貸款成數降到僅剩約7成，跟以往高峰的8成以上差距甚多，意味現在想買房子，至少要準備約三成頭期款，壓力相當沉重。畢竟現在房價高，要一口氣多付一成自備款，其實是一筆龐大的支出。

雖然多數金融機構聲稱，首購族仍可貸到8成，但住展房屋網企研室觀察發現，除非是買方信用整體信用條件與房子地段夠好，否則要貸到8成並不容易，頂多只有7到7.5成左右。

另一種情況是，金融機構核貸成數表面上可以達到8成，但在估價時卻壓低評估價格，實際核貸成數並不到8成。

舉例來說，陳大中在汐止買了一間房子，成交總價為2千萬，但銀行鑑價時只估1800萬，並給予8成房貸1440萬；雖然名目上銀行給予8成房貸，但實際上只有成交價的7.2成，代表陳大中得拿出2.8成、意即約560萬元的自備款。

金融機構壓低鑑價與房貸成數的主因，主要是為了降低放款風險，以防未來房價跌幅過大時產生「溺水屋」，導致擔保品價值小於放款金額，讓銀行出現虧損。然而，銀行這種提前自保、雨天收傘的措施，使購屋者要存更多自備款，間接導致房市買氣下滑。

在房市前景疲弱的情況下，預期明年房貸成數也難有大幅回升，國內金融機構放款會更加謹慎。所以房市買氣若要有明顯回升，可能要很拚了。

【住展房屋網/台北報導】我國缺乏系統性的土地政策，相關管理與法規雜亂無章，進而衍生出如今房地產炒作、高房價與經濟發展問題，有鑑於此，學界大老們決定打破沉默，走出象牙塔創設『台灣土地社會聯盟』，呼籲政府 合理利用土地資源、公平分配土地利益，並永續保育生態環境，希望藉由政院層級的統合，擬定土地政策上位法規，讓憲法中『平均地權、地利共享』理念得以發揚。

聯盟發起陣容可說是相當堅強，除了檯面上較常曝光的學者外，還包含前政府官員(內政部地政司兩位前長吳萬順、張元旭等)，以及產業界的世邦魏理仕與高力國際，成員橫跨產官學領域，不只談理念，更在意實務，試圖打破外界對蛋頭學者的質疑。

不過住展房屋網企研室認為，雖有商仲業者加入聯盟，但聯盟仍需多接接『地氣』，才能使相關議題更具討論性與關注度。首先，聯盟各發起人都一再強調，多數人的冷漠，是導致台灣今日土地制度嚴重扭曲的一大病灶，唯有全民關注相關議題，才能讓問題有效解決。

台灣民情確實如此，一旦話題熱度消退後，便船過水無痕了，也讓政府養成已拖字訣應對的陋習，但這樣的情形人盡皆知，該怎麼喚起民眾意識才是重點。聯盟所欲推動的改革涉及房地稅制、管理及法規，內容錯綜複雜，別說一般民眾，連業內專家都不見得能說得清楚，倘若無法說清楚、講明白，百姓自然對該議題興致缺缺，改革的推動也就事倍功半。

住展房屋網人員在記者會時，便針對如何提升民眾關注度向聯盟提問，聯盟表示會以更簡潔的語言，以及更多管道的傳媒曝光來加深民眾印象，讓土地改革議題能在民間發燒。

但專家認知的『簡潔』，其實與民眾仍有落差，因此住展房屋網建議，聯盟可參考太陽花學運製作服貿懶人包的方式，將台灣現存的土地問題歸納為簡易懶人包，並從活動力、行動力最強的年輕族群著手，由下而上帶動改革熱潮。

然而除了以更大眾的模式傳達理念外，聯盟仍須想辦法面對來自產業界的強大阻力，雖說聯盟已有商仲業者加入，但仲介畢竟是中人，並非與土地利益直接關聯的第一線開發商，因此未來難免遭開發商質疑與批評，該如何與開發業者過招，也將是聯盟未來推行改革的一大考驗。

【住展房屋網/台北報導】基於高房價現象之無解，本屆總統大選，住宅政策議題受各界高度重視；執政黨總統候選人朱立倫，日前接受媒體專訪時，也不免俗地談到他心目中的居住正義，應以租屋鼓勵購屋云云，還說房市應回歸市場機制、政府需退居二線。

朱的相關談話內容，平心而論仍相當空洞，僅提大方針，卻不深談執行方式；況且一直以來，政府除不斷釋出土地及開發獎勵措施外，鮮少有真正的住宅政策可言，長期以來房市資訊更是不透明、不對稱。既然如此，何來退居二線的立論？

還有，他說年輕人可選擇租屋，更說(政府)先保障居住再談購買(擁有)，但之後又講住者有其屋而非適其屋，有一種前後不一的疑問。相關談話更未針對租屋市場既有亂象，提出具體解決藥方。

更諷刺的是，新北市自建板橋、新莊等三處社宅預算進度，同時間被新北市議員踢爆還是零，永和秀朗案也僅13%；儘管相關單位澄清，預算進度零不代表完全沒在推動，可能還在設計規劃階段或尚未完工，當然不到執行預算之時。然而新北市社宅興辦進度龜速是事實；朱立倫執掌新北市多年公宅政策成績難看，難道登上大位後就能改頭換面？

然而住展房屋網企研室憂慮的，不是朱立倫的居住正義只剩口號，或新北市社宅興辦毫無具體建樹，而是此次大選，原本受到關注，各項有關社會民生的政策攻防，恐怕又會被統獨議題及藍綠切割牌蓋過。

上週末在新加坡上演的馬習會，雖然馬總統一直強調閉門會談上有提到一中各表，但顯然對岸政權堅持的一中原則，才是國際真正嗅到的風向球。況且，馬習會並未針對經貿等具體議題，做成任何結論或承諾，所謂和平紅利，恐怕也是某些人關起門來自嗨罷了。

但有一點可確定，就國內政局來說，從馬王鬥爭失利以來悶了很久的馬英九，確實靠馬習會重新成為檯面上話題人物；也難怪有分析家認為，下屆大位之爭原本的英倫對決，如今看起來又像是雙英對陣。

無論如何，馬習會不但為年底選戰投下新變數，更可能讓這場選舉，從原本外界期許的公共政策民生經濟議題交鋒，又拉回過去那種統獨論戰、藍綠對決的撕裂式、二分法鬥爭戲碼，這對剛性房市消費者或對信心已不足的高端置產客來說，絕對都會造成干擾，因而繼續觀望不進場，社會氛圍焦躁不安，也肯定會影響房市銷售成績。

總而言之，年底前受制於選戰加溫，房市買氣肯定不會太好，如果又陷入統獨爭議；將更是雪上加霜。至於選後是否撥雲見日，則還是要看經濟；而以目前各界悲觀多於樂觀的情況研判，明年房市繼續盤整的可能性還是很高。

【住展房屋網/台北報導】房市難賣，只能坐困愁城嗎？俗話說「山不轉路轉，路不轉人轉」，若想要在平淡的市況中賣出好成績，就得來點不一樣的銷售手段。據住展雜誌觀察，近來建案銷售手法不斷推陳出新，其中又以「打宗教牌」、「直效行銷」、「放棄保證買回可扣房價」、「買貴退差價」、「百貨公司駐點」、「捷運站駐點」、「介紹客戶成交送獎金」、「免錢交屋」、「建案聯銷、業務獎金共享」、「與銀行合作搶攻VIP客」等十大奇招最為吸睛。

神明好厲害　賣房子也超神

住展雜誌企研室經理何世昌指出，神不只愛世人，現在也能幫忙賣房子。可能要以宗教牌吸引客人上門的建案，銷售模式又可細分為三種不同類型，第一種業者並非刻意經營，而是因緣際會，藉由宗教裡的人脈，吸引熟識的朋友來買房子，本土與外來宗教均有之，其實並不稀奇。

最奇葩的類型，是直接在社區內規劃宗教設施，讓住戶在社區內就能直接進行宗教儀式，如地下室規劃道場，令人咋舌，據傳反應竟還不差。第三種業者與宗教關聯性不大，純粹因建案距離教堂近，便打宗教牌攬客，如高雄就有建案打出「教友75折」優惠價。

建案也搞直銷　來人組數暴增

住展雜誌企研室經理何世昌表示，直效行銷簡稱為「直效」或「直銷」，雖然被稱作直銷，但卻與傳統的多層次傳銷性質大相逕庭。建案直銷的運作方式，是讓直銷人員主動出擊，到人潮眾多的地方拉客人，如市場、街道，少部份甚至會到其他建案的接待中心外直接攔截看屋民眾。

雖然直銷所帶來的客戶準度低，有點亂槍打鳥，但因目前新建案來客人普遍不多，若能增加來人量的人氣就能增加成交機會，因此仍有建案願意起用直銷。直銷模式原以桃園較多，現已蔓延到新北市，有新北市代銷業者也「潦落去」，但大部份以小型代銷業者居多。

這不是大賣場廣告詞　房子買貴也能退差價

「原價買回」這招式由來已久，一點都不稀奇，稀奇的是現在竟有業者還敢訴求原價買回，且其操作策略更為靈活。如板橋某建案提供購屋客二種選擇：一是建商保證原價買回；二是承購戶放棄要求建商原價買回，但每坪房價可扣減二萬。這種銷售策略意外告捷，成交狀況不差，且客戶多選擇扣減價金，顯示現在還是有不少搶便宜的民眾，看準標的有潛力就會出手。

另一種訴求「買貴退差價」的建案，業者訴求退還房價差價，在方案推出後也收到不錯的成效。

到百貨公司駐點　全台都發燒

還有一種特別的銷售手段，則是改變既有的銷售模式。建案傳統銷售方式，是在建築基地或附近搭設接待中心，而銷售人員就在接待中心內被動的等客人上門。但現在業者求新求變，接待中心的設立位置不像過去那麼侷限，反而大膽進駐人潮眾多的地點，如百貨公司、捷運站、高鐵站等處，先前更有代銷業者進駐台北一○一的例子。

現在把接待中心開在百貨公司內的建案，似有慢慢增加的趨勢，如廣誠進駐台南夢時代、創意家進駐信義微風，高雄甚至有建案在捷運站內設點攬客，顯示這股風潮正方興未艾，而且從台灣頭燒到台灣尾。

何世昌進一步表示，今年建案銷售的十大奇招，確實在房市寒冬中創造出一片佳績，可見只要銷售策略切中市場需求，也能在不景氣中爭一口氣。但對購屋者而言，則需謹慎思考五花八門銷售手段是否真的符合自己需求，更要注意賣方的承諾有無詳載於契約書當中，以免造成購屋糾紛。

【住展房屋網/台北報導】台北市捷運聯合開發案弊案頻傳，最近又傳出樓地板面積被「暗槓」，得標的業者雖然出面喊冤，但台北市長柯文哲仍放話要提告。總觀大台北捷運聯合開發案，攤開來根本是一本爛帳，不只一般民眾都覺得誇張，就連其他建商都大喊「看不下去」。

大台北捷運各個聯合開發案的土地，所有權人幾乎都是台北市政府，但台北市府與得標廠商二者權益分配比過於離譜，台北市政府大多僅分回三成多，得標的建商拿分走六成多。

事實上，捷運聯開案就如同官方版的合建案，北市府出地，得標業者負責規劃設計與營造。而在大台北的合建案中，若土地全為地主所有，而建商負責蓋房子，二者分配比例起碼要五五分，台北市六四分（地主六、建商四）更是常見，少部份狀況地主還能拿六成以上。

有數家建商就向住展房屋網表示，捷運聯開案市府都只分回三成多，根本不符合正常邏輯。如果土地都是地主的，卻能做到三七分（地主三、建商七），那保證全台灣建商都會搶破頭去做。

建商進一步指出，現在台北市讓地主拿六成、建商拿四成，地主都不一定願意了，怎麼可能會有地主只分三成這麼好康的事情出現？實在很難想像。如果得標業者自覺站得住腳，那可以把他們過去的合建案全拿出來檢視，就知道分配比例和捷運聯開案絕對不一樣。

住展房屋網企研室認為，捷運聯開案除權益分配比外，土地徵收用途與原先目的不同，更是一個不公不義的大問題。早年官方進行土地徵收時，私地主以為是要徵收來蓋捷運設施，誰想到竟然把土地交給業者蓋房子去賣。

過去曾有官員解釋，「徵收前說明會有跟地主說會蓋房子」，但這無非是推拖之詞，因為「蓋房子」有無限想像，因為官員肯定沒有明確說「會把土地標給建商蓋房子去賣」，而「蓋房子」跟「把地交給建商蓋房子」是兩件完全不同的概念。

當時人民所聯想到的只是蓋捷運設施之類的建築，如果人民當初知道被徵收的土地「交給建商蓋大樓」，那地主幹嘛不自己找建商來合建，還自己把肥肉送給市府？這也突顯出台灣土地徵收的浮濫與不公義，捷運聯開案只是冰山一角而已。

【住展房屋網/台北報導】佔鉛水管風波延燒月餘，面對民眾拒絕喝毒水的殷殷期盼，官方並未以積極態度因應，反倒以擠牙膏式的傲慢心態應處，對於鉛管戶提出驗血鉛、水費減免等訴求，非但未主動釋出善意，反而以『一切符合標準』為由搪塞，直到事端愈演愈烈，擋不住民代施壓，才不得已地從善如流，令仍深陷鉛水毒害陰影的百姓相當不滿！

然而更令人氣結的是，近來北水與台水抱怨防火巷違建問題，使鉛管更換難度提高。住展房屋網認為，這話不講還好，一說出來更將北水與台水的卸責心理表露無疑。

北水與台水言下之意，即『都是民眾自私，才會讓鉛管更換作業難以進行』，試圖將積弊逾30年的成因全推給民粹，絲毫不提自身怠惰導致問題雪上加霜，簡直毫無反省能力，盡顯官僚的沆瀣習氣。

我國自1979年開始即禁用鉛管，換言之，官方至今有30多年的時間可進行更換，卻仍有3萬多戶人家飲用鉛水？違建固然是影響換管的阻力之一，但反過來想，若非工程拖延數十年，讓違建有了發展茁壯的空間，何以會產生今日阻礙患管的難題呢？

況且早年民眾敬畏公權力，如在當時即祭出鐵腕，壓根就不會有今日的鉛管風波，因此台水與北水的說法，根本倒果為因，而這般惡果，正是官方自己種下的。

再者，北水以違建阻撓換管當擋箭牌，在柯市長上任後恐怕很難再成立，還記得柯市長多次向違建宣戰，並一再強調有危害公安疑慮的違建，不論新舊一率拆除，而這些阻礙換管的違建戶，不正是符合危害公安的拆除原則嗎？既然如此，北水就應該將相關情事上報市府，讓市府以公權力處理，而非裝可憐說人員拜訪好幾次都吃閉門羹。

鉛管更換遲緩，還透露出官方施政只管『看不看得見』的陋習。台灣向來自詡為基建完善的先進國度，但事實上公建多僅著重地表之上的硬體建築，相對地，地下管線的管理與維護，可說是毫無章法且漏洞百出。

從高雄氣爆引發的石化管線爭議，到現在鉛管風波延燒，再再揭露我國對這類『隱藏版』公建的忽視，畢竟類這建設民眾看不到，無法有感反應在選票與官員聲望上，自然也就馬馬虎虎得過且過，官員們卻還沾沾自喜認為我國基建首屈一指，令住展房屋網企研室感到相當無奈與諷刺。

因此為了確保民眾的生命安全，住展房屋網企研室呼籲官方應除去這種『眼不見為淨』的僥倖心態，並將相關情資完整公布，讓大眾獲得充分『知』的權利，才是真正長治久安的良策。

【住展房屋網/台北報導】自台北市長柯文哲拋出社子島開發新方向以來，確認將開發方式交由民意表決。無論是I-VOTING也好、原住戶公投也罷，住展房屋網企研室認為，民意自決恐怕會讓社子島開發走入死胡同，最後居住環境改善有限，恐怕與外界、甚至原住戶期待有極大落差。

台北市長柯文哲對於社子島開發案，提出三個方向供居民選擇，分別是「運河社子島」、「生態社子島」與「咱ㄟ社子島」。

據社子島各里里長向住展房屋網表示，居民支持度最高的就是「咱ㄟ社子島」。某里長更直言：「柯P太聰明啦，說好聽是讓社子島居民自己決定開發方式，但其實是要居民自己選一個方案、以後好壞自己負責啦！」

確實，北市府似乎有意把作決定的責任丟給居民自決，但這並不能說市府卸責，畢竟社子島開發案各界意見分歧，無論市府作任何主張，都會面臨不小的反對聲浪，乾脆就把開發方向交付原住戶公投，算是情有可由。

然而，在市府提出的三個方案當中，「咱ㄟ社子島」是改變原有環境最小的一個方案，大部份區塊都會以「原地保留或改建、整建或重建」方式來開發。至於其他兩個方案，則會透過較大規模徵收重劃的方式來開發。

這就會面臨一個很矛盾的狀況，原住戶希望透過社子島開發，來改變居住環境，進而引入公共建設，如社子輕軌等；另有少部份居民，則希望透過引進產業政策，為社子島帶來不一樣的風貌。但居民又留在原有土地上，藉由舊房子改建或整建，繼續在社子島上生活。

只是若無重劃徵收，社子島環境就不可能改觀，畢竟現今的社子島都是老舊聚落，更缺乏空餘土地引進產業或施作大型公共建設。但若徵收，又破壞原本聚落發展紋理，原住戶恐會被迫搬離社子島。若是舊聚落部份保留，被保留的舊聚落屋主又不服氣，因為被保留後開發就會受限，房地產價值就會降低。

在這麼矛盾的心結之下，選哪一個方案都無法盡善盡美。即便居民最後選了「咱ㄟ社子島」方案，後續舊房改建、整建的規範如何制定？以及容積率是否要提高？又會吵得不可開交。若想在未來十年內看到社子島環境改觀，可能微乎其微，這種民意自決的結果，或許是政治上最好的權衡，卻非台北市城市發展最好的走向。

【住展房屋網/台北報導】最近已有不少建商大老出面喊話，希望政府鬆綁房市管控措施、甚至呼籲政府救市。而住展房屋網企研室預測，這些大老的期望明年可能成真，且無論未來總統大選由誰勝出，加碼救房市的機率都已愈來愈高。

事實上，從今年央行宣布放寬新北、桃園等六行政區的選擇性信用管制措施，到金管會宣布調降保險業投資不動產報酬率門檻，都顯示政府對房市的態度已從過去的打壓，轉向為鬆綁、或可視為拯救。

政府鬆綁房市的理由，主要是房市與總體經濟已出現下行風險，若再持續不小幅鬆綁，經濟情況勢必更差。有趣的是，打壓房市到底會不會影響經濟，地政系學者與財金系學者各執一詞，看法截然不同。

無論您相信哪一種說法，政府是選擇了房市與經濟息息相關的論述，所以才會選擇鬆綁房市；同時，房市確實已轉為買方市場，無加重打壓的必要。另一方面，現台灣經濟脆弱，今、明年經濟成長率連番下修，總體經濟更禁不起一絲動盪，尤其是房價跌幅過大所造成的金融體系衝擊。

而在今年，全台主要都會區房價已開始修正，到了明年房地合一稅上路後，前二年被奢侈稅鎖住的物件，在甩開奢侈稅枷鎖後，應會出現大量委售潮。

若明年委售量因奢侈稅落日激增，價格修正壓力恐怕更重，這或許是買方最希望看到的結果，但卻不是政府所要的局面。為了引導房市往軟著陸前進，而非落入硬著陸，官方勢必要祭出更多鬆綁房市措施，來維繫市場信心。

因此，無論未來是哪一黨執政，短期內都不會再拿出打房政策。只是目前社會氛圍高房價民怨高漲，候選人為了選票故意忽略不提。問題是，若是只蓋區區一、二十萬戶社會住宅，真的就能解決高房價問題嗎？這答案又有誰能回答？

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲上任近一年來，推動最力的，大概就是公共住宅政策；畢竟高房價產生的澎湃民怨，確實是讓他在去年選戰勝出的一大另類關鍵。也正因如此，他稍早的『不打房』說，引發相當多鄉民的批評聲浪。

即便如此，我們不能抹煞柯市府團隊這十個月來推動公宅的決心及成果。根據市府相關單位發布最新訊息，目前進入施工階段加上完工招租者，已達萬戶之譜；目前當然還無法確認。柯P八年五萬戶的支票能否兌現，但至少已小有成績。

只不過，有關北市蓋公宅，也有壞消息。原來柯市府近期持續遊說，希望中央能夠無償或以較低代價撥用國有地蓋公宅，而國防部持有的大批土地，也是市府積極爭取的對象之一。然而根據消息指出，國防部已經給柯P軟釘子碰。

稍早有市議員質詢指出，位於北投復興崗的政戰學校校地廣大，但只有約1千多名師生使用，建議柯市府可尋求國防部合作或配合，撥用部分校地當作公宅建地，柯P則回應此提議可行，更認為可將該校地納入北投再生計畫中。

然數日後媒體轉述國防部發言人說法指出，市議員相關提議沒有道理，且「現階段沒有任何討論空間」，還解釋目前校地已不定期舉辦公益活動，可發揮空間很大，等於國防部已回絕市府尋求合作或撥用校地蓋公宅的構想。

對此住展房屋網企研室認為，國防部不僅打了市府推動公宅一個大巴掌，更形同開居住正義的倒車。如果國防部拿國安機密當擋箭牌，可能還有理；然而請問什麼是校地可發揮空間很大？舉辦公益活動就算數？或根本想要直接變賣籌錢？國防部的土地，並不是國防部官員們的，是全民的！

別的不說，各區舊營區或眷村活化，說穿了和之前國產署直接賣地變現有啥兩樣？更別說這種美其名為活化，實則是殺雞取卵、變賣祖產，還完全不保留眷村文化足跡，對照現在政府拼文創，不啻是一大諷刺。

更令人費解的是，遍佈全台各地的眷村，正是台灣官方最早作出，最接近社會或公共住宅形式的產物！

早年跟著國民政府輾轉來台落腳的榮民及眷屬，除少數所謂菁英階級外，多是社經弱勢者；當時政府於是透過各種方式，劃出土地幫這些人蓋房，或讓這些人造屋居住，這不就是一種形式的公共或社會住宅？結果，早年照顧榮眷的國防部，如今卻鏟除眷村，還不願參與推動公共住宅！也就莫怪大家將國防部貼上國防『布』的負面標籤！

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲承諾，將在一年內公布台北市內土壤液化區，屆時全北市十六處土壤液化區將攤在陽光下。住展房屋網企研室認為，市民有知的權利，市府將資訊公開透明確實是好事一件，也讓有疑慮的購屋者可以避開這十六處地方；不過，公布資訊只是第一步，重點應放在如何改善土壤液化區的居住安全。

住展房屋網企研室指出，自高雄前鎮氣爆發生以來，民眾對於公共安全有更高的重視；然而，或許中央與各縣市政府害怕公布相關資訊會衝擊房價，招致批評，即使資料齊備，就是壓著不公開。此次台北市府宣示一年內公布土壤液化區，堪稱表率。

事實上，在此之前台北市16處土壤液化區已有公開資訊，其中「高度液化潛能區」更高達10處，包括社子島、石牌派出所以北、信義路四段加油站等處，另「中度液化潛能區」則有8處，如五常國、中小，以及大安森林公園以東。

不過，先前北市公開的16處土壤液化區只有大致位置，欠缺精確的範圍，以及範圍內的建築物、住宅戶數狀況。

比如說，屬高度液化潛能區的「石牌派出所以北」，到底「以北」所指的是北到哪邊，並沒有詳細的資訊可供參考，民眾只能瞎子摸象亂猜。由於沒有精細的範圍可供查詢，在買房子時很難迴避掉。

住展房屋網企研室建議，未來北市府公布土壤液化區，應羅列詳細節地理範圍，讓民眾可以知道完整的資訊。同時，市府更應研擬配套措施，提出強化土壤液化區居住安全的方案，並且按步就班推動，這樣才有意義、也才是為市民謀福祉。