【文/住展雜誌】二Ｏ一四年對基隆市民來說，無疑是改變的一年。九合一選舉結果，由民進黨籍的林右昌獲得過半數選票。這對林右昌來說，並非全然幸運，而是在地耕耘多年的成果。但嘗到勝利果實後，要面對與克服的，仍是基隆先天不佳，後天失調所導致的人口流失加劇，與城市發展受限的長遠問題。

《基隆房市的多項限制》
山形雨都　區外客卻步

基隆的先天條件，也是當年高度發展的主因，臨海的東北面，山脈直接沒入海底而形成天然的深水谷灣，基隆港也依此而建，並成為早期人口聚集的重要城市。

而曾為世界第七大貨櫃港的基隆港，在一九八Ｏ年代後，因腹地過小發展受限，即便基隆港務局曾提出在基隆港以西的外木山海岸興建新港，但於一九九七年被交通部否決提案，改以台北港取代，這也逆轉了基隆原本的產業與交通優勢。

失去中央關懷的基隆，在氣候條件上，除了正迎東北季風，漏斗狀地形易導致陰雨綿綿，雨都之稱由此而來。除了濕冷令人不耐，對於搭建中的建物也有很大的影響，並造成市容質感難以提昇。雖然這幾年隨著氣候變遷，年降雨量有遞減趨勢，但長年累積下來的刻板印象，讓基隆成為區外客敬謝不敏的居住區域之一。

地形零碎　難有順銷大案

基隆地名，原是光緒元年沿用古名『雞籠』所作的音變，意指『基地昌隆』，但三面環山，丘陵遍布的地形特色，加上河流貫穿其中，平地只集中在基隆港沿岸、海岸線及基隆河河谷一帶，其餘地區大多為山坡地，故多數住宅只能興建於山坡地上，許多建物高度不但受限，還要通過種種建築審查，這也是指標大案難以昌隆之因。

政策夭折　苦無實際利多

地形與氣候是基隆發展的一大挑戰，但到了二ＯＯ八年台北港啟用，讓基隆賴以發展的港埠貿易遭受重挫，人口也逐漸外流尋求新的工作機會。

為了振興以往繁華，市政府陸續推出以觀光為主的城市再造，希冀基隆可藉由原本的港口優勢再重新轉型升級，近幾屆的市長也連續端出了多項大型都市更新計畫，如『和平島東南側水案更新計畫』、『基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案』等，但招商結果都以流標收場，後者更被營建署收回自辦，重新規劃。

基隆曾出現『北北基合併』的話題，但至今仍無共識，交通上讓基隆市民引頸期盼的捷運延伸至基隆，在去年九合一大選中也獲得中央的競選支票，承諾由民生汐止線延伸至百福社區，但選後至今也不了了之。

《基隆近年的推案狀況》
少數特例　受台北客青睞

「城上城」曾於二O一O年成功吸引北部客源，目前單價已跳漲三字頭。

近十幾年來，基隆境內推出的大型指標建案，多以拉攏台北客為目標，但只有少數個案成功，如二Ｏ一Ｏ年安樂區的「城上城」，便是乘著台北房價上揚，吸引北客外移而推出來的案例，預計今年下半年將再重新推出餘屋。

此外，中正區二Ｏ一三年的預售透天住宅「悠活台北村」，近萬瑞快速道路，往返北市便利，並打著墾丁悠活飯店品牌，擄獲不少北客青睞。同年公開的「暖暖達麗」則是基隆近年表現亮眼的個案，主因則在於其規劃小宅，超低單／總價的魅力吸引不少投資客前來。

與汐止相連的七堵，在員山子分洪道等治水工程啟用後，脫離了淹水之苦。這也讓北客願意來此地尋求超低總價產品，如二ＯＯ五年的指標案「華納透天」，雖為乙工住宅，但反應頗佳。直到二Ｏ一Ｏ年，基隆市政府將此區鐵路用地變更為商業區，才讓有『副都心』之稱的七期重劃區地位躍升，加上百福社區往返北市不遠，社區質感佳，較能被北客接受。未來七堵地區將會以百福社區為主戰場，包括華南、皇鼎、金富康建設在此區皆有土地，預計明年推案，房價部分也可能陸續寫下新高。

目前推案則以信義區最新個案「港麗」較受矚目，由春風開發投資，基地兩千六百多坪，規劃社區整體開發，因附近為山坡禁建區，故環境具有山嵐景觀，也有不少區域客詢問。

建商搶進　苦等銷售良機

二Ｏ一三年初，遠雄購入安樂區麵粉廠土地，使基隆房市再度受矚。

近幾年來，大台北的房價漲勢兇猛，不少開發商仍以相對低價為訴求，搶進基隆購地，如二Ｏ一三年初，遠雄公告購入安樂區麵粉廠土地，欲以捐地將工業區轉住商地目，並由國富開發負責規劃；興富發也向在地建商白天鵝買下信義區深溪路的土地，欲推出造鎮案「真愛城堡花園」；另外還有麗寶、國揚、基泰、達麗、綠意等知名大型建商押寶基隆各區。

但去年（二Ｏ一四）爆發的「真愛花園城堡」土地開發關說案，加上先前遠雄才有八德合宜宅弊案纏身，也讓各個大型推案腳步急煞車。目前除了「真愛花園城堡」之外，興富發旗下另一造鎮案「香格里拉」、以及國揚的「海闊天晴」，皆持續觀望中，等待時機再啟動推案。

《林右昌的三項突破》

新任市長林右昌，提出多項新突破，欲重振基隆老店。

新上任的市長林右昌接受本刊訪問時表示：一個地區的新建案多，不等同於居住環境與品質就是優良的，最主要還是端看城市發展方向，若是沒有宏觀且切合居民需求的政策，蓋再多的新房子也不會改變。針對基隆的發展，林右昌將著手往三個方向進行。

港區開發 創造港市雙贏

基隆房市能否突破窠臼，仍取決於產業再造，而產業的復甦，更是寄望於基隆港的未來。恢復港市合一的過往榮景，是第一要務。林右昌上任後欲推動的，便是港區再開發。

除了日前與基隆港務分公司簽署『基隆市港合作宣言』，並將推行『東客西貨』將東岸停車場、東三、四號碼頭、海軍威海營區、中正信一路周邊等臨港地區打造為『基隆東岸港灣經貿特區』。並積極招商，引進大型商場、觀光飯店等設施，留住觀光客。

而這項計畫可行與否？前任行政院長江宜樺曾承諾在民國一Ｏ八年將海軍威海營區遷到西岸的牛稠港，若能順利執行，便能疏解交通，有助於東岸的全區開發，以觀光產業拉回外移人口，對基隆市區的房市實為一大利多。

北基合作 捷運社宅有影？

除了基隆港再造計畫，最引起全國矚目的，莫過於與台北市長柯文哲達成初步共識的『南港︱基隆』捷運線，以及在捷運沿線土地興建社會住宅。林右昌的初步構思，是以南港為起點，利用捷運串聯汐止、五堵、七堵、八堵至基隆市中心，直接取代『台鐵捷運化』。並將北五堵的閒置土地商借給北市蓋青年住宅。

林右昌主張，按照中央目前規劃的交通網絡，基隆將是北台灣唯一沒有高鐵或捷運的城市，若能將捷運引入基隆，不但能將基隆人通勤族快速的送出去，最終目的還是要把人群帶進來。以捷運來作為都市化指標的既定印象，活化基隆的發展，並可加速開發沿線新興住宅區。

而這樣的想法，雖然先前已獲得台北市長柯文哲的認同，但北捷對外表示，南港到汐止之間，因台鐵捷運化，已占據一條軌道，加上捷運一定要有雙軌才能運行，因此從南港延伸到基隆的機率不大。

外界輿論也認為，無論是『南港︱基隆』線，或是民生汐止線，都須面臨路廊狹窄的問題，不如加強鐵路捷運化的規劃與班次設計。而這個計畫也非地方說了算，仍須上達中央來評估與執行；但基隆的對外交通問題，的確不亞於基隆港再造，應持續關注後續發展。

城市改造　留住觀光人潮

具有城鄉研究所相關背景的林右昌市長曾表示，基隆面積僅一三三平方公里，若是市民的想法與價值觀能改變，要將基隆活化並帶動本土與國際觀光，並非難事。
而為了將基隆活化，林右昌宣布由都市發展專才的金門國家公園管理處處長林永發擔任副市長，推動公辦都更與振興觀光。短期目標，先是與基隆港務簽署合作宣言，共同規劃市港發展、招商投資港灣周邊地區。

其次是組成『暖東峽谷觀光廊帶推動專案小組』，以剛通車的基福公路為主軸，串連東北角引入觀光人潮。範圍包括淡蘭古道、荖寮坑、東勢坑溪、暖暖老街及暖暖火車站等。

長期目標，則是於西岸西二西三碼頭腹地設置國際會展中心、另外以鐵路串聯各區域，如八堵北迴鐵路觀光園區，搭配北迴線可以有深澳支線接海科館，並興建有如大型巴士的纜車到中正公園，讓港灣天際線可以串連。

除了硬體的開發，軟體部分，也積極爭取接管位於正濱漁港的舊漁會大樓，導入文史故事並讓文化創意產業進駐，活化正濱至和平島一帶，吸引更多青年回到故鄉創業，並以獨特性來留住觀光人潮。

《基隆的前景與契機》

端看新任市長林右昌所羅列的發展政策，可以發現成敗的關鍵點，還是得先通過中央這個關卡，如捷運線的規劃、基隆港東西岸的整體開發，但這些政策要如何獲得中央青睞，並能成功招商，恐怕要先從『軟體轉型』做起，也就是找出基隆的不可取代性。

活化基隆　產業躍升關鍵

『基隆東岸港灣經貿特區』是林右昌政策中的重要一環。

針對這樣的發展策略，林右昌曾以英國利物浦（Liverpool）為例，從單純的海運港，轉變為數位創意的城市自由貿易區，不僅為當地帶來無窮的發展活力，更為英國在全球經濟更新中，再度創造耀眼的領導地位。

基隆是否能將利物浦的經驗複製貼上？現階段來說並非不可行。基隆擁有絕佳的海洋資源，並蘊涵眾多歷史文化資產，加上近年觀光人數大幅成長，以指標型景點吸引人潮可有效帶動觀光產業鏈，如位於八斗子的海科館，未來將斥資十五億打造水族館，預計二Ｏ一八年完工，屆時可望成為基隆新地標，若能加強周邊運輸系統，將可再次活絡當地產業。

防邊緣化　北北宜基聯盟

基隆人最擔心的，就是邊緣化的問題，這也是捷運為何在市民心中總是扮演舉足輕重的角色，但如上述分析，這並非短期內能達成的目標。因此，與鄰近縣市達成聯盟，便是現今最能防止邊緣化的方法。

以北市長柯文哲為首的北北基宜桃首都生活圈，或許是目前基隆尋求解套的策略之一，利用平台來共同協商民生議題，也可讓民眾對區域聯合治理有感，若能合作無間，鞏固觀光、就業人潮，朝『東方利物浦的』的方向前進也不無可能，且端看未來四年，歷經十三年再次政黨輪替的林右昌，能否重振基隆老店。

【文/住展雜誌】單日運量近兩百萬人次的雙北捷運系統，不僅是民眾依賴最深的通勤工具，站區周邊更是市民首選的置產地段；然而享受便利常得付出高昂代價，但其實只要您願意多搭一站，不少市區站點都有令人喜出望外的價碼……

每當大家提到捷運站時，除了便利的交通為人稱道外，最先浮現的一定是高人一等的房價，四通八達的便捷機能雖令人嚮往，但一看到高高在上的價格，就讓許多消費者不得不打退堂鼓，使得捷運周圍充滿『人人想入住，但個個沒把握』的殘念；消費者若不想放棄進軍捷運宅的理想，往往只能到遠離市區的路網末端尋屋。

難道市區捷運站附近，就沒有負擔較輕的地方嗎？當然有，不少市區站點與鄰站只有短短一分鐘路程，價格立馬便宜一成以上，究竟這些既擁有不敗捷運加持，又能享受『市區段，郊區價』的捷運站位在何處呢？

一號棕線　
捷運麟光站

同屬信義大安門牌，捷運麟光站房價較核心區打對折。

捷運棕線南段的木柵線，是台北市最早建立的捷運路段，照理說應是題材發酵最明顯的地方，但因站點位處區域邊緣，未行經主要市區，是少數欠缺生活機能的捷運地段，房價表現不如其他場站亮眼；一山之隔的六張犁一帶就不一樣了，該地鄰近信義、大安都心，人口密集，商業熱絡，居住環境成熟，然而因山丘早年多福地，影響區域房價，但也正因如此，讓消費者有更多議價籌碼。

區域北段的捷運六張犁站，視野較不受福地干擾，加上擁有和平東路、基隆路雙幹道動線，行情已站上百萬；但往南多搭一分鐘的麟光站，因腹地狹小且更近公墓，現今房價仍在七、八字頭徘徊，巷道內的老舊中古屋更不乏單價五十來萬物件，對比都心逼近兩百萬／坪的天價，打四折便可進軍信義大安門牌的捷運宅，怎不令人心動？

近年來周圍福地陸續開闢為公園綠地，區域生活質感向上提升，況且當辛亥隧道南端的辛亥站共構宅都傳出八字頭價碼時，麟光站一帶不僅有著市區的良好機能，門牌含金量也更高，對消費者而言更具吸引力。

大湖公園站

最近因慈濟保護區變更爭議引起關注的大湖公園，其實是一處絕美仙境，浪漫的錦帶橋夕照世界聞名，冬日落羽松美景更令人陶醉，再佐上碧波粼粼的倒影翠巒，被不少民眾視為成家置產的首選地段。

而這般愜意的生活環境，價碼不如想像中高昂，因大湖公園一帶與內湖、東湖市區都有一段距離，雖有捷運串連，但民生需求仍需仰賴鬧區供應，房價也因此較前後兩站的內湖站與葫洲站便宜許多。

內湖站新案行情已穩坐八字頭，但一站之遙的大湖公園站，新屋仍可見親民六字頭，大湖街、大湖山莊街巷弄間也還有不少四字頭中古屋供給，買家在此可將『公園、捷運、平價』三個願望一次滿足，享受離塵不離城的閒情逸致。

捷運東湖站

捷運東湖站影城、書店俱全，因處行政區邊緣，房價相對實惠。

內湖、南港、汐止三區交界地帶的東湖地區，位處都會邊緣，房價向來平實，且該地生活機能極佳，書店、影城、大型果菜市場應有盡有，並擁近內科、倚南軟的地理區位，是許多新北市民移居北市都心的最佳跳板。

東湖地區設有葫洲與東湖兩捷運站，北側的葫洲站因成功路、民權路雙主幹交會，交通位置卓著，區段亦受自辦重劃加持，屋齡新且街道環境整潔，新案行情至少七十萬／坪起跳；南端的東湖站則屬老舊社區，市容較紛雜，且聯外交通過度依賴康寧路幹道，每逢上下班便有車潮壅塞的困擾，整體房價僅葫洲站九折。

目前東湖站周邊新案仍處於六字頭水位，房價以康寧路三段沿線為最，愈往山區及汐止方向深入，價格漸次下滑，安泰街、康樂街一帶新屋可見五十萬／坪行情，中古華廈也有不少三字頭物件，對在科技園區就業的小資新貴來說，安心成家的理想不難達陣。

二號紅線　忠義復興崗

採重運量設計的捷運紅線，行經路段素為台北都會的票房保證，二○一三年底象山信義段通車後，即便是位處市區邊緣的北投外圍地段，也能在半小時內直抵信義計劃區中樞，沿線房市因此湧現一波漲勢。

而位居北投市區與淡水竹圍鬧區間的忠義、復興崗兩站，北面受山系阻擋，南方又是尚待開發的關渡平原，區域發展步調緩慢，僅中央北路一帶稍具商業氣息，生活採買需遠赴北投市區與關渡生活圈，房價在北市各捷運站中敬陪末座，甚至還落後淡水竹圍、紅樹林站的景觀宅個案。

雖說生活機能不足令人詬病，但也因此保持本區單純的居住環境，回到家後不必再面對城市喧囂，還能品味台北藝術大學帶來的文藝質感，新屋四字頭價碼也是北市捷運地段僅見，中古公寓甚至只需二字頭便能入手，領取天龍身份證，並沒有想像中的那麼困難。

三號藍線　捷運昆陽站

北捷系統運量最大的路線─捷運藍線，橫貫雙北精華區，東區各站更因位居政經中心，商業人潮不斷，行情動輒百萬，曾為末端終點站的捷運昆陽站，是少數未見百萬成交價的區段，為想進駐時尚東區的消費者保留一絲希望。

昆陽站不似前站後山埤擁信義區門牌，且附近早年多工廠及軍方用地，社區型態亦較老舊，故與前站有近百分之十五的價差；而近年來南港重大建設不斷，但發展主要由三鐵共構的南港車站向外擴散，使南港站周邊房價後來居上，並讓昆陽站以不到八十萬／坪的均價，奪得東區最親民寶座。

站區房市交易集中在忠孝東路六段以南區段，東新街巷弄間十年左右中古屋尚有五字頭便宜可撿，具都更題材的老舊公寓有機會出現四字頭低價；而現今看來空曠的區域北端，將是昆陽未來房市的大補帖。

除了已經動工的北部流行音樂中心外，占地逾一萬六千坪的南港調車場開發案，去年年底由國泰人壽得標，規劃興建台鐵總部大樓、複合商場、觀光飯店及住宅，預計二○二○年開發完成，隨著開發時程推進，昆陽站一帶的房價也將加速補漲。

捷運龍山寺站

龍山寺位處熱鬧市區，但生活環境較複雜，房價還處於五、六字頭低檔。

相較於藍線東區各站百萬起跳的價碼，西區顯得相當平易近人，捷運龍山寺站周邊尤其划算，當北側西門站一帶的指標景觀宅開出破百天價之際，龍山寺生活圈每坪只要五、六十萬就能買下市中心捷運宅，比一橋之隔的板橋還實惠。

龍山寺周圍房價低廉其來有自，早年華西街、廣州街一帶曾規劃為風化區，治安問題棘手，令人敬而遠之，縱使民國八○年代後特種行業吹熄燈號，燈紅酒綠的景況不再，取而代之的是史蹟觀光的熱絡，但對區外民眾仍缺乏說服力，房市發展相對落後。

對比和平西路北側的複雜環境，南側大理街、艋舺大道及環河南路一帶居住品質相對單純，可不受北側喧鬧氣氛影響，三十年以上中古屋每坪才三十多萬，且與台北車站樞紐僅間隔西門站，生活機能與交通條件都十分成熟，值得消費者列入尋屋的口袋名單中。

四號綠線　捷運萬隆站

在北市各相鄰捷運站中，價差最大的非公館站與萬隆站莫屬，公館站隸屬中正大安門牌，不僅是北市主要商圈之一，又有品牌大學為地段加持，與居住環境恬靜的文山區萬隆站截然不同，房價因此產生鴻溝。

萬隆生活圈雖近公館鬧區，但受基隆路高架橋阻隔商圈發展，且部分路段有福地、變電所等厭惡設施干擾，使其成為公館與景美商圈間的房價凹陷區，不過本區文風鼎盛，西側新店溪畔亦有狹長的公園綠帶，雖說商業氣息稍淡，但生活質感不因房價打折而減損。

萬隆站以羅斯福路劃分，東側受厭惡設施影響較深，新案價格落在六十五萬到七十萬／坪之間；西側綠蔭密布，且部分高樓擁新店溪景觀棟距，房價可達八字頭，與基礎破百萬的公館站相比，萬隆一帶的價碼顯得容易親近，只是區段供給量不多，消費者可得多花點心思尋覓囉！

五號橘線　捷運先嗇宮站

捷運先嗇宮站未來將有不少工業地變更案釋出。(圖為捷運站旁的頂新味全廠土地)。

『忠孝橋兩端，一間換兩間』說明了三重與台北市之間的房價差距，類似的劇情也在三重市區與捷運先嗇宮站一帶上演。捷運先嗇宮站所在的五谷王地區，受二重疏洪道阻隔，與三重市區發展脫鉤，房市反而與新莊頭前地區較有互動，但因疏洪道西側屬工業區，生活品質不佳，商業機能也不活絡，房價不但比三重市區便宜百分之二十，與相鄰的新莊頭前亦有近一成的價差。

近年隨著捷運開通與閃耀五星之一─二重疏洪道重劃區開發，逐步抬起先嗇宮一帶身價，從頂新集團千方百計想挽回一旁味全新燕廠的工業地變更案，可看出本區未來的雄厚實力；而早期民眾對工業地段較不能接受，但這幾年先嗇宮共構宅標售屢創佳績，可見低價便利的特色對消費者來說勝過一切。

目前區段房地產買賣以廠辦為主，住宅產品供給有限，但往後重劃區內將陸續有個案登場，不少工業地也正積極運作變更，民眾可多留意開發動向，趁早搶進三字頭平價捷運地段。

便宜免逐末

這些市區低價捷運站不僅能省下大把通勤時間，且因位處房市高價區外圍，勢必是漲勢蔓延的第一站，消費者與其捨本逐末，遠赴價差不大的路網末端置產，不如把預算加多一點點，轉進貼近市區的便捷美居，在保值之餘還能享有更多增值期待，為往後的人生創造更大利基！

【文/住展雜誌】政府打房，房價還沒明顯下跌，但已波及房地產業者；不少中小型建商財務出現狀況，面臨生存困境，房仲業更是最大的受害者，數以萬計的房仲從業人員因市場成交量萎縮，生計受到影響，造成一股「房仲怨」；面對房地產不景氣，房仲要如何突破困境，已經成為一門大學問。

坊間有許多跟房仲業有關的書籍，大多對房仲持負面的看法，例如黑心房仲的告白、房仲不會告訴你的事、看清房仲的唬人招式、房仲話術大揭密、房屋仲介的真面目等等，內容多半將房仲人員形容的很不堪，什麼「黑心」、「唬人」、「不老實」…的字句都出爐。其實，外界的這些批評，難免有誇大不實之處，但在其渲染下，房仲的形象當然受到很大的影響。

事實上，大多數的房仲並非如此，但是在房市交易中，很少能有「賓主盡歡」的，買方常會埋怨多花了冤枉錢，賣方則會感嘆賺得不夠多，而房屋買賣雙方居間的管道，多半是房仲公司，因此，房仲自然會成為買賣雙方怨氣的出口，「都是房仲的錯」成為房屋買賣雙方怪罪時最廉價的藉口。

房仲水準參差不齊

再加上，有少數的房仲為了賺佣金，不擇手段，自己破壞了這一行的形象。房仲店面滿街都可看到，數量簡直可比便利商店，但這一行的入門的門檻很低，房仲水準參差不齊，在從業人員氾濫的情況下，難免會有少數的害群之馬，交易糾紛也就層出不窮。

例如，媒體就曾報導仲介房屋買賣時，利用斡旋買賣雙方價格的機會，虛報交易價格欺騙當事人，並從中騙取暴利價差；或是開價膨風、隱瞞重要交易資訊等，過去還發生房仲到處亂貼廣告，甚至跟同業打架，就只因為撕掉同業的廣告，來貼自己的廣告。

房仲的話難辨真假

沒有任何一個房仲，生下來就想當黑心房仲，但不可諱言，很多房仲在仲介房地買賣過程中沒有說出全部實情，有所保留，以致於房仲說的話難辨真假，常常成為買賣房屋民眾的一個嚴重困擾。

房仲要想改變坊間這種錯誤的印象，必須從自身做起。有四堂課是每一個房仲都要修的，第一堂課是「誠信」。要進入房仲這一行業，就必須講究誠信。

香港首富李嘉誠曾說過，做人成功的重要條件，就是讓你的敵人都相信你，要做到這樣，首先便是「誠信」，只要答應過的事，即使吃虧也要堅持到底去做。李嘉誠由於堅守誠信原則，在商場上，李嘉誠口頭答應的事，甚至比簽合約還有用。

誠信是最珍貴價值

每一個房仲都要修的四堂課，●第一堂課是「誠信」● 第二堂課是「專業」● 第三堂課是「服務」● 第四堂課是「做好人際關係」。

誠信經營是企業最基本的社會責任，也是企業最珍貴的價值。現在的消費者都很聰明，知道要想房地產買賣順利成交，第一步便是慎選房仲業者，品牌與公司形象，是消費大眾在選擇房仲業者，代為服務時優先考慮的重要因素。因為有正派經營的理念與誠信經營的房仲，一定會維護信譽，不犧牲顧客權益。

倘若某家房仲公司時常傳出與客戶發生糾紛，那麼就很難在買賣房屋的過程中，提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽，可視為是否正派經營的指標。房仲交易過程複雜，極容易出現不可控的糾紛，有信譽的房仲業者，通常能藉由豐富的經驗，診斷出解決良方。

有不少房仲業者認為，必須靠著舌粲蓮花的口才售屋，才能生存，但這個觀念並不正確，堅守誠信遠比房屋銷售口才與技巧更重要，只有「誠信」的經營理念，讓客人信任，才是房仲永續經營的不二法門，房仲跑業務沒有祕密，只有謹守誠信、真實的服務。

專業提供交易保障

不動產買賣過程中，涉及許多專業知識，例如建築法規、地政稅務法令和不動產法律等等，所以房仲要修的第二堂課是「專業」。房仲人員能將專業的房產知識及資訊，對等地提供給買賣雙方，可以減少雙方在交易過程中產生的疑慮，也讓買賣交易過程透明、安全，提供更深一層的保障。

房仲該如何增加自己的專業知識呢？簡單的說，就是熟悉要販賣的產品，最起碼要先了解買賣會牽扯到的東西，房仲幫助客戶買賣房子，就是要熟悉每一個案的好壞優缺點，絕對不能只講優點不講缺點。還有，一定要知道自己主要負責的區域大略行情在哪。

房仲是以仲介房屋為業，對房地產買賣的專業知識要比一般民眾高，也較一般民眾容易掌握房屋狀況的資訊，與房屋交易有關之重要訊息，例如房子有沒有違建、有無第三人主張權利、有無漏水等瑕疵，仲介業者都負有調查之義務，如果房仲業者沒有盡到責任，仲介服務就不符合專業水準。

仲介負有調查義務

品牌與公司形象，是消費大眾在選擇房仲業者代為服務時，優先考慮的重要因素。

仲介業者應負調查房屋現況的義務，法院有案例指出，房仲對屋主的房屋現況說明書中的勾選，應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，倘若仲介失職，發生仲介糾紛，房仲業者除了要將收取的仲介費吐出外，還要賠償對方鉅額的懲罰性賠償金。

房仲應有的專業包括：一、房屋及土地的法規知識，以便向客戶說明契約內容及權利義務。二、熟悉買賣雙方過戶、交易權益的維護，幫助客戶議價或房產投資規劃建議。三、調查房子的現況向購屋者說明，對屋主的房屋現況說明書中的勾選，應做必要的調查。四、服務範圍的市場觀察，掌握區域房產價格的變動、熟悉物件等等。

這些專業知識通常在網路上或專業書籍都找得到，有些房地產專家也常到各地演講、分析市場現況，旁聽這些演講可以增進你的專業知識，你也可以在「住展雜誌」上看到第一手的專業知識報導。房仲只要用心，都可以從這裡獲得相關的專業知識。

以前房仲業給大家的感覺是沒什麼專業，僅會做業務的人去從事的工作，但近年非常流行的「顧問式銷售」，現代的房仲已從傳統的業務行銷轉型為顧問式銷售，在「顧問式銷售」中，客戶一般需要更多的專業建議，來協助他做出決定，因此，房仲的行銷要靠專業，而非靠耍嘴皮。

服務才能感動客戶

房仲服務範圍並不僅限於仲介買賣的客戶，而是跟厝邊隔壁「搏感情」。

學歷高不必然等同於優秀，房仲業取才的標準雖相對寬鬆，但淘汰率也相當高，專業能力不夠的人，很容易在房地產景氣走下坡時陣亡，不過，專業只是當房仲的基礎，更重要的是，持之以恆的服務熱情，才能說服並感動客戶。

房仲除了專業知識外，懂得捉住客戶的心非常重要，完善的售後服務，能提供民眾保障，才能成功的和每個自己客戶維持良好關係。因此，房仲要修的第三堂課是「服務」。

想投身房仲業，就必須體認到，高收入一定來自高品質的服務，絕對沒有僥倖。成交前噓寒問暖、成交後乏人問津的情況，是民眾常常抱怨仲介服務態度不佳的原因。房仲業務不是交屋之後就了事，有很多大型的房仲公司在仲介買賣房屋之後，不但對屋況瑕疵協助處理，還提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的服務，因為越是完善的售後服務，越能提高客戶的回流率。

房仲用心最要緊

房仲業並不缺房仲經紀人，但卻缺乏「優秀的房仲經紀人」，二者的區別在於，優秀的房仲經紀人知道，「仲介不只賣房子，也賣服務」，知道提供哪些服務客戶會滿意，能提供合作銀行、搬家、裝修、地政士等一條龍的服務較受民眾肯定，「房仲用心最要緊」。

舉個實例，連續三年拿下信義房屋的超級業務員(Top Sales)汪××協理，奉行「服務至上」，只要客戶有求他必應，無論是房子漏水、修電腦、或是客戶小孩的事，他都是服務到家，而且完全是義務性質。「客戶有求必應」是他的業績在房市不景氣環境下還能更進步的袐訣。

為了攬客，有的房仲出奇招，服務範圍並不僅限於仲介買賣的客戶，而是跟厝邊隔壁「搏感情」，把願意提供的服務，直接貼在店門口，推出類似超商的服務，像是免費影印、傳真、借廁所，甚至連量血壓、倒垃圾和帶小孩，都能幫忙，貼心服務簡直超越便利超商，不少人覺得揪感心。

說穿了，這是因為全台房仲有六千多家，競爭激烈，為了攬客，必須出奇招，跟厝邊隔壁服務，就像交朋友，或許還能吸引潛在買家或賣家上門，談成生意，讓房仲周邊服務，越來越多元。房仲不只要會賣房子，要拚業績，十八般武藝都得樣樣精通。

人際關係非常重要

房仲周邊服務越來越多元，房仲不只要會賣房子，要拚業績，十八般武藝都得樣樣精通。

房仲要修的第四堂課是「做好人際關係」，前面提到的那位跟厝邊隔壁「搏感情」的房仲即為做好人際關係的最佳案例。房仲幫忙客戶買賣房子，基本上就是靠你的口才和你的反應，但這是要在生意上門時才有表現的機會，如果沒人委託你買賣房子，你的口才再好也無用。而要生意找上門，人際關係非常重要。

房仲剛入行的那段路總是比較難走，大部分一些人做了不到一年就陣亡了，這一行的淘汰率很高，每一年總是看到大型的房仲公司在徵人，如果房仲的人際關係不好，很難存活下去。

房仲要面對不同客戶，被客戶嫌棄也不能說什麼，因為客戶永遠是對的，要當房仲的人，EQ很重要，仲介與人接觸時，須具備「誠懇」、「親切」、「積極」這些條件，人脈是靠你慢慢累積起來的，讓客戶能信任你，把房子交給你，這樣慢慢累積客戶，做得好，客戶就會口耳相傳再找你買賣房子。

敬業精神努力耕耘

做好人際關係，主要是看自己對工作的態度，態度對了，沒有任何挫折可以打敗自己，說得更白一點，所謂的工作態度就是敬業精神，努力耕耘才能賺得到，要懂得「顧客心理」，必要時仍然需要提供客戶優惠，因此好的人緣及親和力是必要的。

雖然不動產交易量縮，的確會危及房仲業的生計，但房仲如果修好這四堂的必修課，相信危機就是轉機，經過房市反轉盤整時期留下的仲介業者，將會是最大的贏家。

【文/住展雜誌】建地難尋是台灣都會的多年通病，密密麻麻的精華市區中，幾乎找不到大片基地可開發；但隨著都市拓展，原屬外圍的工業區漸與市區融為一體，工業地變更案遂成都會房市的新寵兒……

民國六、七○年代出口擴張時期，政府積極在都市外圍籌設工業區，力推製造生產創造貿易奇蹟，然而隨著都市擴張，原屬都市邊緣的工業區漸與市區連成一氣，加上產業轉型後，對工業地的需求大幅縮減，取而代之的是都會民眾亟待滿足的居住問題，開啟工業地變更轉建住宅的契機。

易與工業宅混淆

一般民眾常把工業地變更案與工業住宅混淆，但兩者間差異甚大。工業住宅是指在工業用地上，以興建廠房、一般事務所的名義建造住宅產品，這類產品地目仍是工業地，照理說是不得作住宅使用，且因受法規限制，住家空間多是在官方查驗後，再以二次施工整建完畢，除了使用目的不符外，還有二工違建的爭議，因此民眾在挑選工業區附近的個案時，應留意建照、使照上的地目與用途，避免買到違法產品。

但工轉住、商的個案就不會有這麼多的擔憂，業者透過捐助回饋，將工業用地合法變更為住宅或商業用地，沒有違法使用的問題，且相較工業住宅多半以低於市場行情的價碼製造購賣誘因，工業地變更案往往能憑藉地點、規劃等優勢寫下高價，處境與前者截然不同。

優點報你知　基地廣大完整

市區工業地變更案基地大、棟距舒適。(圖為遠雄上林苑)。

在發展強度極高的雙北都會區，少見占地千坪以上的大基地，加上都更整合困難、國有地釋出減少，業者難以取得完整腹地；受限基地條件零碎，不僅產品規格縮小，也無法與鄰房保持舒適棟距，進而影響居家空間的通風與採光，使消費者生活品質大打折扣，但這樣的困擾，在工業地變更案中幾乎不必煩惱。

工業地變更案因土地早年為工廠產線，企業對廠房的要求便是廣大寬敞，因此在用途變更後，成為市區罕有的大規模金磚，以南港輪胎廠及國揚大南港案為例，基地總面積超過萬坪，在空間充裕的前提下，不僅能保留合宜的建物距離與景觀視野，相對低的建築成本也賦予個案更多可能性，讓住戶能生活在多元豐富的環境之中。

大基地開發案最為人稱道的便是採整體規劃，街廓整齊，社區景觀工整，不易因鄰房參差影響感官，得以呈現均質的生活質感，故頗受在意居家氛圍的家庭青睞。

地點鄰近市區

一般大基地建案多位處郊區，原因不外乎開發密度低、土地取得成本便宜，但也因此存在生活機能不便、遠離市區核心的通病，而多數工業地變更案產業購入土地的時間久遠，能以相對低的價格掌握鄰近市區的地段，加上工廠就業人口眾多，帶動市區向工業區拓展，使近郊工業地隨著時代演進納入市區範圍；大同、裕隆、三陽等老牌傳產公司，便是在這樣的發展脈絡下，躋身市區大地主之列。

緊鄰市區的特色，讓工業地變更案較郊區造鎮案更具投資潛力，對自住民眾而言不僅保值性更佳，也不需遭受機能不足之苦，使得此類個案往往能有亮眼的價格表現與銷售成績。

交通區位優良

有別於都市老城區常有街道壅塞、巷弄狹小等問題，工業區為求產銷便利，選址首重交通機能，因此多半有近國道、快速道路與區域幹道的優點，且為方便大型貨車進出，街道系統寬大，對變更後的住戶來說，交通動線較舊市區流暢，如中和指標工轉住個案「映象太和」，即鄰近台六十四線快速道路與國道三號路網，並可透過華中橋連通北市，交通區位可說是四通八達。

再者，早期市區發展飽和，重大開發難覓落腳處，加上工業地帶日漸興起，建設腳步遂外移至開發程度相對低的工業地段，現今許多捷運站點，如新莊線丹鳳站、迴龍站，及環狀線十四張站、中原站、中和站等，便處於舊市區與工業區的交界處，為鄰近工轉住個案挹注發達前景。

公共建設完善

「超級城市」系列案以完善的捐地公設，吸引消費者目光。

如果消費者有前往此類個案看屋的經驗，想必都聽過銷售人員以『住在公園裡』的訴求吸引客戶買單，因法規明定工業地變更為住宅區或商業區時，業者需捐出至少百分之三十土地作為公共設施，而最常見的便是開闢社區公園，如前述的「映象太和」，捐地公園廣達一千五百坪，住戶只需下樓片刻便能徜徉廣闊綠蔭，增加個案含金量。

捐出的公設用地不僅能打造人人喜愛的社區公園，也能招徠政府機關。如位於新莊、板橋、樹林三區交界的原大豐紙廠「超級城市」系列案，便傳出未來將有派出所、市立托育中心遷入公設大樓，並增設公有停車場滿足民眾需求；除了外部建設完善外，個案本身也兼具大型社區特色，健身房、遊戲間、社區中庭花園等應有盡有，且管理經費充裕，有助社區生活品質的維繫。

就業環境友善

通勤時間漫長，是都會上班族每日的必要之惡，除非住家所在就有眾多的工作機會，否則就業地點遠離家園在所難免，工轉住個案便有此項優勢，此類個案大多鄰近工業區，是少數與就業中樞緊密相連的社區，民眾有機會在住家附近尋找適合職缺，不必遠赴他處謀職，讓通勤時間轉化成陪伴家人的甜蜜時光，成就民眾家庭事業兩全其美的渴望！

缺點要注意　周圍工廠環繞

不過凡事總是一體兩面，工變住個案雖因地處工業區而有佔地廣闊、就業環境佳等優點，但工業區內發展步調不一，經變更成為住宅區的地段僅為少數，因此個案周圍仍是工廠遍佈，雖說台灣歷經產業轉型，高汙染工業已不多見，但空氣污濁、噪音困擾仍難免疫。

其次，工廠周邊大型車輛出入頻繁，對住家的交通安全也會造成衝擊，且工業運輸載重龐大，以致道路折損率高，影響行車品質，種種因素恐使居家生活品質劣化，雖說生活環境可望隨著區域發展逐步改善，但民眾若沒做好忍耐陣痛的心理準備，對住家的滿意度將大打折扣。

施工期程漫長

工業地變更案因基地廣大，個案量體也相當可觀，連帶拉長施工時間，一般個案工期大約兩年左右，但大基地建案則至少兩年起跳，有時施工期甚至會拉長到三、四年以上，對有迫切居住需求的民眾而言，並不是太理想的標的；但換個方面來看，對自備款還不足以負擔成屋的民眾來說，工轉住預售案工期長的特色，便有利消費者攤派購屋資金，降低晉升有房一族的難度。

此外，不少大基地個案為了降低資金風險，並縮短客戶的等待期，會將基地分為數期推出，避免一次性開發冗長的工程期導致客源流失，不過這也表示入住初期開發基地的買家，將面臨後續系列案開墾時的工程紛擾，並忍受早期社區機能尚未成形的不便，但只要撐過這段難熬的歲月，最初發展的基地多半能享有開發完備後的增值效益，端看消費者如何取捨。

出入動線壅塞

工業區周邊道路雖寬，但尖峰時間易阻塞動線。

工業地變更案雖有前述街道較寬的優點，但問題是規模龐大的社區，供千百住戶車輛進出的出入口就那麼幾個，一到通勤時間大家一窩蜂趕著上、下班時，車道口難免壅塞。

再者，當住戶急著上、下班時，也是周圍企業員工的通勤尖峰，加上貨運車輛卡位，平時流暢的馬路在特定時段幾乎動彈不得，住戶恐怕得錯開用路時段，才不會在回家路上湧現『近在眼前，卻彷彿遠在天邊』的無奈。

留意社區管理

大型社區住戶眾多，管理經費充裕，鮮見小建案捉襟見肘的窘境，有助確保公設品質與社區保全，但常言道人多嘴雜，每當管委會召開區分所有權人會議時，總難凝聚共識，不管什麼方案都有人有意見，因此時有管委會擺爛的狀況發生。

而大型社區的豐厚財庫也常引起管委會及物業蟑螂覬覦，若住戶對社區公眾事務漠不關心，容易出現管委會遭特定人士把持的情形，濫用社區經費假公濟私，讓住戶未蒙其利，先受其弊，因此入住大規模社區的民眾，務必時時注意社區的管理運作。

再者，大家雖為相同社區，但分屬不同建物，對於管理的需求不盡相同，也常常引起爭端，為了避免相關糾紛，不少社區採取『大事化小，小事化無』分棟管理策略，社區管委會僅負責所有大樓的公共問題，其餘由各樓分別組成管理單位處理，財務也各自運作，將矛盾降到最低。

轉手競爭激烈

最後是民眾最在意的買賣問題，大家都明白『物以稀為貴』的道理，這也是大型社區最棘手的問題，當住戶要轉手時，買方在同社區還有很多選擇，價格因此更具妥協空間；但若社區管理素質佳，居民向心力強，釋出戶少，再配合上地段優勢，這樣的問題就不容易出現，故消費者還是要多留意社區本身的品質控管。

多案蓄勢待發

老傳產業者加入土地變更行列，大同板橋廠未來將以複合住商大樓重新面世。

在這波工業地變更的熱潮中，新北市無疑是表現最積極的地方，目前線上銷售中的工轉住大案除了上述的中和「映象太和」、新板「超級城市」造鎮案外，尚有新莊丹鳳的「君泰」系列案、新店裕隆城旁的「合環御寶」以及淡水指標豪宅「大隱豐盈海」等案，開價也紛紛站上區段高端，使原本的工業地成為新指標。

未來新北市仍有許多工業地變更案推出，其中又以土城最受關注，除了現正銷售的「皇翔國鼎」外，運作已久的大同板橋廠、宏璟日月光廠及聲寶土城廠等開發案都磨刀霍霍，惟近期受頂新三重味全廠變更爭議波及，開發進度放慢。

上述個案皆有緊鄰市區、近捷運站與科技園區等優勢，在先天基礎優良，後天環境逐漸改善的基調下，發展值得期待，消費者不妨多留意相關資訊，讓自己在尋屋的千頭萬緒中，及早找到適合自己的一方天地！

【文/住展雜誌】人要致富，需要投資，不動產正是優良的投資工具之一，若眼光正確，獲利必然優厚。例如美國財經雜誌「富比士」公布二○一三年的華人富豪榜，前十名幾乎由房地產企業的陸港富豪包辦。為什麼他們會成功？祕訣就在於「區位商數」投資法則……

香港長江實業集團主席李嘉誠的資產達三一○億美元，在全球景氣很差時，他的資產依舊增加百分之三十六，而他是由住國宅，並靠塑膠花加工起家的。然而，李嘉誠因具有房地產的獨特眼光，靠投資房地產致富，並連續第十五年蟬聯華人首富。

華人富豪圈　多房產致富

事實上，香港前五十大富豪中，有三分之二靠房地產致富。除此之外，二○一三年胡潤全球富豪榜中，華人富豪總人數超過二百位，其中以投資房地產市場致富者，囊括半數以上。

除李嘉誠外，尚包括人稱「四叔」的恒基兆業地產主席李兆基、新鴻基地產聯名主席郭炳江及郭炳聯、及外號「彤叔」的新世界發展集團榮譽主席鄭裕彤、以及大陸萬達集團董事長王健林等。因此有專家說：「要賺錢，靠股市不如靠紅磚塊。」但要在何處投資，就要慎重選擇。

產業趨於活絡　房產才有價值

大家都知道就業機會多的地方，人口也多，購買力強，不動產一定鴻圖大展‚但並非所有行業都可以誘發就業，只有「基礎產業」才會如此，因為基礎產業就業增加後，「非基礎產業」的就業才跟著增加，進而產生「就業乘數」的效果。

簡單而言，基礎產業可以賺到其他地方的錢，例如台北市的新聞與資訊業，營業範圍遍及全國，收入可觀，而非基礎產業只能賺本地的錢，例如各地的超市、餐飲業、水電業、美容業、汽車修理業等，台北市的新聞與資訊業就業增加以後，所有非基礎產業都跟著大發利市。

當然，以上所列舉的行業不一定都是非基礎產業，例如餐飲業若能吸引外國遊客；如「鼎泰豐」，就搖身一變成為基礎產業，衡量基礎產業的方法甚多，其中以「區位商數法」最為聞名，凡區位商數大於一者皆屬基礎產業，而區位商數小於一者均為非基礎產業。

那麼，「區位商數」要如何計算呢？以下就是區位商數的計算公式：

藉由以上公式，再根據行政院主計總處統計的民國一百年工商及服務業普查資料，可以求得台北市各行業的「區位商數」值如下：批發及零售業(一點二七)、運輸及倉儲業(一點四三)、住宿及餐飲業(一點一七)、資訊及通訊傳播業(二點六四)、金融及保險業(二點二七)、不動產業(一點五五)、專業與科學及技術服務業(二點九三)、支援服務業(一點六○)、以及藝術娛樂及休閒服務業(一點一二)。

上述產業別的區位商數皆大於一，皆屬基礎產業，且可看出工業部門已非台北市的基礎產業，服務部門才是促進台北市繼續成長的動力，許多基礎產業聚集在一起，又可產生「聚集經濟」，也就是各種產業可以互相支援以降低成本，或是彼此學習不斷的創新，使得台北市的不動產市場更加欣欣向榮。

工作機會多　住宅需求高

根據求職網所公布的「台北痛苦指數調查」顯示，全台灣有百分之六五點五的人想在台北市發展，住在台北市的最大的誘因是「台北工作機會多」，其次係「台北交通方便」，再其次係「資訊快」，第四是「大企業多、升遷機會增」，第五是「台北薪水高」。

從該調查結果得知，民眾之所以住在台北市，前三大主因都與工作有關，顯示大多數人須依工作而尋找居住地點，而且台灣地區有六成六的企業、七成七的職缺在台北市，工作機會成為吸引人口的泉源。

近年來雖因房價高漲以及薪資停滯，台北市的人口流入緩慢，甚至有時尚發生微量減少的現象，但人口主要流向新北市，而移往新北市的居民，仍多在台北就職，台北市與新北市已可視為同一個都會區。

由此看來，台北市確是不動產投資的理想區位，或許有人認為台北市的房價已經太高，但只要維持「基礎產業」發展，不動產就會一直繼續繁榮。

投資房地產　關鍵在哪裡？

八、九年前，同樣花一千萬元分別在台北與高雄投資房屋，結果差很大！

坊間流傳一則故事，那就是天仁茗茶的老闆在創業時，不曉得要把店舖設在何處。若是設在故鄉，地點略嫌偏僻，租金便宜，但營業恐怕不理想；若設在都市則租金偏貴，但營業較有把握。

天仁茗茶老闆正在苦惱時剛好經過夜市，看到有兩個撈金魚的攤位，一攤人多，另一攤人少，走近一看，金魚多的攤子，即使顧客已經人滿為患，但是仍然有人搶著要擠進來。另一攤金魚少，所以人也稀少。

老闆忽然頓悟，決心要把第一間店舖開在都市裡，「因為人多的地方‚營業會不斷的增加」，後來果然成功。

但投資不能只看眼前，我們必須思考「台北市是否一直會維持繁榮」？ 若有變化，需要及早退出，以免損失。但如果我們學會計算各縣市的「區位商數」，哪一個地方的房地產值得投資，就會了然於胸！

倘若投資不動產不注意區位選擇，就會落得很慘。例如在八、九年前，同樣花一千萬元分別在台北與高雄投資房屋，結果差很大！

在台北買的房屋現在身價約四千萬元，但在高雄如今因折舊與跌價至少掉到四百萬元，因為高雄市的基礎產業不斷流失，例如以往的加工出口區，臨海工業區，有的萎縮，有的喪失，新的產業又無法立即茁壯，因此就業情況並不理想，不動產市場也受連累。

選到爛區位　套牢一輩子

目前來看，台北與高雄市房價差距達五倍以上，北市的豪宅不斷創天價，信義區新案傳出開價達每坪三百萬元以上，連北市一般的中古屋，平均每坪至少都在六十萬元，已是高雄市豪宅的價格。

又如前總統陳水扁先生住的豪宅「人文首璽」，當時成交每坪僅二十餘萬，這種價錢還買不起台北市的一般中古屋，真有天壤之別。

民國六十年代初期，高雄市區大樓每坪單價約三萬三千元，當時台北大樓每坪也不過三萬五千元至三萬八千元之間，南北房價相差無幾，但卅年後，目前高雄平均房價遠遠落後於台北市，南北房價相差愈來愈大，背後的原因就是基礎產業此起彼落。

當然，高房價對任何地方不見得是一件好事，本文只是提醒投資者，應注意產業結構改變對房地產產生衝擊的問題。

總之，不動產投資需要進行區位選擇。明智的投資者應按照區位商數的計算結果，尋找各地的「基礎產業」，只有在基礎產業強勁的地方才進行投資，就可以持盈保泰。

【文/住展雜誌】從去年初到現在，影響房市最鉅的政策因素，首推一連串的稅制變革風，其中又以房地合一引發最多議論。該新制算不算走輕稅風？將如何拍板定案？如順利上路開徵，又將對房市造成什麼影響？

堪稱去年影響房市最鉅之政策因素的房地合一稅改，今年初終於有了新進展；財政部農曆春節前夕公佈部定版本，且被業界解讀為走輕稅風，甚至視為利空出盡。爾後房市人氣雖確實乍見回升，但其實相關議論並未就此停歇，一切仍充滿著不確定性。

首先，二月底立院新會期開議前，民進黨主席小英公開批評財政部版沒有改革誠意，更宣稱將另提該黨版本，國民黨部分立委也有異議，財政部於是決定再開北中南三場公聽會。

部版拍板 仍未明朗

房地合一課稅新制，還需通過立法院這一關。(圖為上月唯一推出相關提案的立委曾巨威)

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雖然財長張盛和一再表示有信心在本會期推動法案過關，明年正式上路。但就目前情況研判，短期內還看不到房地合一稅制明朗化，也意味著該新制相關話題將繼續對房市造成干擾。是故，本文以官方版本為基礎推演，歸納出主要爭議點，未來可能發展，及可能對市場產生的影響。

房地合一課稅新制，財政部版本重點有以下五大項：

一、課徵門檻：四千萬總價以下，居住滿六年者適用免稅，但六年內僅限一次。另有重購退稅規定(比照現行土增稅)。
二、分離課稅，單一稅率十七％，無累進：自然人及一般企業一體適用，非居住者、無固定營業場所及外國人一律適用三十％。

三、長期減徵及短期加重：持有兩年以上出售時按持有時間減徵，持有兩年以內出售者稅率加重，三十％起跳。(上月底修訂一年內三十五％，十年以上一律十二％)
四、日出條款(起徵時間點)：今(一○四)年底前取得者，持有兩年(以上)出售免適用，惟兩年內出售仍適用之(短期稅率加重規定)。
五、其他附帶：奢侈稅退場，土增稅維持現狀(採稅基扣抵)。

就相關訊息推測，官方應是想先求有再求好，故刻意將影響面縮到最小；財政部說帖便強調新制上路一年內，受影響家戶數不到千分之六。然財政部版本算不算走輕稅風？各界看法南轅北轍。

輕稅？各界看法迥異

首先，兩年內稅率三十％看似很重，不過是有利得才課，對照奢侈稅是發生交易行為，就按交易額課十到十五％，前者的實質稅率還是比較低。至於一般稅率，為何財政部訂在十七％？分析大致指向比照現行營所稅率。對此，產業界不滿意但還可接受，稅改社運團體及空頭派學者則認為課得不夠高。

德明科大花敬群教授在台北場公聽會上就建議，應調高到二十至二十五％，張金鶚則建議仿照綜所稅之分年分率方式；現為國民黨籍不分區立委的稅改大將曾巨威，上月自提版本則分短中長三種，兩年內四十％、二到十年課三十％、十年以上二十％，自用則減徵百分之十。

但同樣是學者，政大財政系陳聽安教授則投書媒體指出，資本利得稅和所得稅性質不同，不應採累進稅率，否則將引發閉鎖效應。此外，十七％已比現行分離課稅約五到十％的實質稅率高，更強調要是自然人與企業適用稅率不同，可能引發新的避稅手法。

追不追溯 激烈爭論

然而產學之間真正針鋒相對的，是日出條款，也就是否訂立追溯期。業界強調，基於政府制定法律之信賴保護原則，新制不應溯及既往。但民進黨則認為一定要訂，以遏止短期炒作歪風。

花敬群更直指，法律上的不溯及既往原則，是針對『已發生的事實』；有關所得課稅，則是針對『所得是否已發生』的事實來作認定，不應擴大解釋為『買房時不知會有稅改』，據此他建議追溯期應定為十年。曾巨威版本較短，定一○一年以後。至於買進價格如無實價資料可考，學者建議導入估價機制。

新制如上路，奢侈稅及土增稅的動向也是外界關切重點。財政部規劃前者退場、後者保留，算是較無爭議。但財政部版規劃土增稅採稅基相抵，這點各界都不認同；無論業界或學者都認為應採稅額相抵，才符合租稅公平原則。

免徵門檻 爭議也大

免徵門檻亦是爭議所在。財政部版本訂四千萬總價、持有六年以上免稅；陳聽安則認為應以一戶為限，張金鶚更指出，基於各區房價落差，認定標準宜採坪數為宜。

政治大學地政系主任林子欽則分析，新制中設有重購退稅，代表自用已獲得保障，再多訂免稅額，令人費解，他更擔心市場會因此遭扭曲。本刊觀察也發現，最近市場上推出的新產品，有壓低坪數及總價的趨勢，似乎就是要閃避課稅新制起徵門檻。

綜合以上，未來房地合一可能的變動，大概不外乎稅率高低、日出條款及免稅額度這三項。然房地合一只課交易利得，故對七成以上只有一戶自用宅的家戶來說，幾乎無影響，對長期持有者衝擊也有限；影響到的，實是持有多屋且進行頻繁交易的短線投資者。

不少第一線代銷業者就表示，近期房市需求仍在，但由於房價持續拉高，故多採觀望，而房地合一課稅只是民眾預期房價下修的因素之一；先前財經首長唱衰，或央行四波管控，也都產生類似效果。

房屋稅調高 影響更大

房地合一課稅新制，還需通過立法院這一關。(圖為上月唯一推出相關提案的立委曾巨威)

開徵囤房稅及調高房屋稅，業界認為對房市衝擊更大。(圖為植物園附近新豪宅「松濤苑」)。

業者表示，目前準購屋者以自用占多數，故新制影響不大，更坦言只要能盡快定案，就是好消息。然根據業者看法，影響市場更大的，是另一項同時進行中的稅制變革，就是每年要繳的房屋稅。根據稍早消息，幾乎各區都傳出調高房屋稅基，其中又以台北市調幅最劇烈。

北市財政局稍早公告，去年七月後取得使照的新建物，適用調高後的新標準；以第三類住宅來說，平均調幅達一六五％！等於房屋稅漲了二點六五倍；如路段率調高或被認定是豪宅，最高將會是舊制的七到八倍！這將造成養房成本大增，甚至影響交易量。

房屋稅調高的影響，還不只是持有成本。因為按現制，房地產交易的房屋部分，如無舉證，稅捐單位會以房屋評定現值乘上財政部頒定的固定比例為稅基。

這樣一來，北市去年七月後新建物持有逾兩年後交易，原則上適用舊制，房屋評定現值大幅調高，可能造成實質稅率拉高；這一來一往，是新制或舊制較划算？真的得細算才知。

稅基認定 須全盤檢討

房地合一課稅新制，還需通過立法院這一關。(圖為上月唯一推出相關提案的立委曾巨威)

房地合一新制是針對交易利得課稅，對多數自用購屋者影響微乎其微。

以上北市的房屋稅基改法，引發諸多非議。林子欽也認為不大妥當，但他指出，過去房產持有稅一直偏低，民眾因此鮮少質疑官方調整的結果；這番調高，或許才能讓更多人發現，過去以來房產稅基認定其實大有問題。

就曾有行政法院判決，某縣財政局計算房屋評定現值，採用不合理的折舊率，導致核算出的房屋稅額偏高；但送到最高行政法院後卻不了了之，主要是如判決確立，將代表全國各地方認定方式都有錯、影響甚鉅。雖說目前法令賦予地方相關單位裁量權，但此事仍凸顯台灣持有稅基認定的問題甚大。

目前持有稅基，是採兩套估價邏輯；地價稅之公告地價根據市價估算，房屋稅之房屋評定現值則以構造單價為基礎。此外，負責調整的，一邊是地政單位(地價評議委員會)，另一邊則是財政單位(財政局)，兩邊更缺乏協調橫向溝通。

林子欽建議，如果維持房地分開課持有稅，最好是採取相同邏輯評估稅基，或至少由同一單位負責調整。不過這不只影響租稅公平，還攸關地方財政甚至是政治問題，牽涉層面甚廣。

房產稅改 任重道遠

無可否認地，台灣整體稅制問題叢生，不動產又是主要病灶之一。只是，加稅議題一向不討好；直到房價高漲、居住更加大不易後，才促成這次的改革契機。

只不過，基於先前推動失敗經驗，這次財政部顯得過於小心翼翼，但稅改團體及學者則認為此時民氣可用，加上定案後要再修改(調高)，難度甚大，故認為新制應該要盡量一次到位，且需以租稅公平為大原則。

財政部的心態可理解，但考量台灣政治生態，主張大幅改革者的擔憂也有道理。但如果制度改革缺乏中心思想及正當目標，只是為改而改，或為平息民怨而改，對市場肯定是壞消息；業者就直言，房地合一盡早定案，有助市場交易回升，反之則是極大負面因素。

此外，台北市片面調高新建物房屋評定現值的做法，更證明僅檢討交易利得仍不足，目前的持有稅基認定機制，有徹底檢討的必要。總之，房產稅改任重道遠，但仍應審慎為之，房市與整體社稷才能長治久安！

【文/住展雜誌】若以宏觀視野看近年台灣房價變化，貨幣與利率是激勵房市重大因子；但又有誰能想見，遠在幾萬公里外的美國，竟與台灣房價高漲有密切關係……

「先生，您好。這裡是ＸＸ銀行，我們今年有提供一個優惠信貸方案，特別給予我們專屬的客戶，最高貸款額度為五十萬元整。如果您有意願，是否可以給我幾分鐘為您作詳細的說明？」

「不好意思，我不需要貸款，謝謝。」電話才剛掛掉，沒多久又有一通電話打來。

「親愛的客戶午安，這裡是ＸＸ銀行理財中心，我們現在推出的精英貸款專案，平均利率不到百分之四，辦理也不須要額外手續費，專案只到年底為止，請問您有貸款需求嗎？」

銀行求借錢　原因是什麼？

近年來銀行以電話向民眾推銷貸款的情事十分普遍，很多人對於上述推銷內容相當熟悉，有的人一天甚至會接到好幾通推銷電話，都能把推銷內容倒背如流。長久下來，真是不勝其擾。

推銷貸款電話為何如此氾濫？銀行為何到處「求人借錢」？這個問題的答案，竟是與「貨幣量化寬鬆」（QE，以下簡稱同）有關；而QE造成的影響無遠弗屆，就連近年狂飆的房價，也與QE息息相關。

或許有人會認為，房價會漲，是因為投資客炒作、稅制缺陷，或者房市供不應求，抑是建設因素拉升房價，怎會跟QE有關？別急，且聽咱家娓娓道來。

QE指的是中央銀行（美國為聯準會）的貨幣政策，中央銀行透過公開市場操作，購買特定銀行或交易商的有價證券（或外匯交易），增加銀行在央行開設戶口內的資金，這種政策手段就被稱為QE。

央行向銀行買的證券越多，銀行在央行開設戶口內的錢就越多；銀行手上錢越多，就得貸出更多。QE，就是這麼玩的。

各國瘋印鈔　房價全都漲

日本等大型經濟體擴大QE，將壓抑台灣升息的空間。

央行化身為「散財童子」，放錢給各家銀行，目的是為了增加流通性；因為銀行一旦錢多到滿出來，乾放著無法創造收益，只會成為閒置資金，變成「爛頭寸」。所以銀行把部份錢拿去投資，部份錢就得拚命放貸出去。

講白點，QE就是瘋狂印鈔票，讓市場上滿滿都是錢。雖然台灣央行在二○○九年前，為了提振經濟、維護電子業出口，早就實施貨幣寬鬆，且因貨幣超額供給與學者引發筆戰；在美國啟動QE後，台灣更無回頭路，進而加碼擴大貨幣寬鬆政策，讓市場資金更加浮濫。

美國聯準會第一波QE，始於二○○九年三月，美元開始貶值；台灣出口多以美金計價，央行為了避免台幣會相對升值，只得跟進印鈔票、展開弱勢貨幣政策。經過幾個月時間醞釀後，市場資金水位快速高漲，房市「資金行情」一觸即發，大台北房價在二○○九下半年迅速飆高，拉出一波驚人漲幅。

從整體看來，美國聯準會（Fed）就像是第一隻振翅的蝴蝶，當聯準會印鈔票救市後，全球央行宛如群蝶跟進揮動翅膀，一場瘋狂的資金遊戲就這麼開始了。

大夥向美國老大哥看齊狂印鈔票，錢變薄了，大家都想把錢放在「保值的商品」上，於是不動產的價錢就被堆疊上去了；所以二○○九年以來，不動產價格大幅飆漲是全球各國普遍現象，就連嚴格管制炒作的德國房價也上漲許多。

市場錢太多　變資金行情

從美國蔓延至全球的超低利率，快速推升資產價格。(資料照片)

但在全球各國中，台灣房價漲幅名列前茅，究竟是什麼原因呢？其實是一連串的巧合湊在一塊所造成。

在二○○八金融海嘯發生當年，我國政府為了振興經濟，把目標放到「鼓勵海外資金回流」上；為了吸引海外資金回國，行政院在當年十月宣布調降遺贈稅至百分之十、並調高免稅額度。

這一項政策實施後果然奏效，隔年海外資金就明顯回流。只不過，當年回流的資金大多沒有進行產業投資，而是把錢灌到不動產，主要原因是利用不動產公告現值與市價差距來節稅。

隔年，到了二○○九年三月，美國聯準會宣布第一波QE政策，規模逾一點七兆美元，台灣央行順勢加入印鈔行列。於是本土的錢，加上海外回流的資金，全都往房市裡衝，這就是「資金行情」背後的真相。

為什麼當時市場上的錢不投資產業，一股腦拚命買房？原因無他，因為央行釋放出龐大資金讓鈔票變薄，加上油價解除凍漲、電費分階段調漲，一連串因素引發台灣人對通膨憂慮，投資者為了保值，不是購買房地產就是買黃金。

房價的關鍵　竟在萬里外

其次，產業結構問題，是推升房價的另一主因。自從二○○○年以降，台灣欠缺規模大、且具競爭力的產業，先前政府扶植的DRAM、LED、面板、太陽能，竟淪為「四大慘業」。後來新扶植的文創、生技業，規模仍都不大，很難消化滿溢的資金。

「市場上的資金一定是往能賺錢的地方走」，這是亙古不變的鐵則。當台灣沒有新興的產業吸納市場上浮濫的資金，而投資者尚未從股市崩盤中的噩夢醒來，錢就只能湧向最有前景的不動產。

同時，銀行業方才歷經金融海嘯血洗，也不敢在企業金融這塊放款太多，便把資金押在獲利穩定的不動產放款上。所以在當時，申請房屋貸款不僅相對容易，貸款成數也極高；有時民眾申請房貸，銀行還加碼增貸裝潢修繕款。

房市資金活水豐沛，加上當年政府刻意拉拔不動產，希望不動產扮演產業火車頭帶動周邊產業，所以房價飆升已是可以預見的事。總的來看，若回頭看這一段房價飆漲過程，箇中關鍵正是一萬多公里外的美國；如果沒有美國QE，台灣貨幣供給就不會如此氾濫，房市資金行情也就難以為繼。

歐日中央行　加碼大灑錢

歐元區加入QE大戰，熱錢狂襲台灣，已對台幣產生升值壓力。

雖然美國聯準會宣布QE在二○一四年十月完全退場，但在當月月底，日本央行突然宣布加碼擴大量化寬鬆，把每年購債規模增加到八十兆日元。無獨有偶的，歐元區也跟進宣布啟動歐版QE，實施時間由今年三月至明年九月，購債規模達到一點一四兆歐元。

接著，中國大陸財政部批准人民幣三兆元的「存量債務置換」計畫，由中國央行出資，允許地方政府把部分將到期的高成本債務，轉換長期且低利率的地方政府債券。中國央行這項灑錢的政策，為地方政府挹注大量資金，被外界解讀為變相的QE。

問題來了，日、歐、中三地的QE，是否會複製美國QE模式，再次推升台灣房價？

答案是「機率偏低，但不無可能」。理由如下：

第一，QE規模差距過大。美國從二○○九年到二○一四年間，QE所釋出的資金規模超過四兆美元，而歐、日、中的QE總和還不到美國的一半，在國際間所產生的影響力就小得許多。

不過，如果歐、日、中三大經濟體在這一波QE結束後，又繼續擴大規模，那麼情況可能會有所改觀。畢竟加入QE的國家如果越來越多、規模愈加龐大，台灣不跟進的話貨幣就會面臨升值壓力，傷害出口競爭力；但若跟進QE，房產價格恐怕易漲難跌。

美元重要性　他國難取代？

第二，貨幣地位不同。美國聯準會所印製的美元，是最主要的國際計價與外匯儲備貨幣，各國外匯存底有超過六成以上金額是美元，所以美國實施QE，才會讓全球各國「有感」，也才會順勢跟進。

雖然歐元與日圓也是國際儲備貨幣，但歐元占各國外匯存底比重只約兩成，日圓更僅約百分之六，至於人民幣雖是全球第五大支付貨幣，但仍未被列入儲備貨幣中，都無法與美元相提並論。

第三，台灣央行政策大多跟隨美國走。就連央行總裁彭淮南也曾親口證實，台灣利率與貨幣政策大多跟著美國腳步走。

只是最近彭總裁卻改變口徑，表示「各國有各國的考量，央行貨幣政策不一定跟美國走。」再者，彭總裁過去常掛在嘴邊的一句話：「利率不可能永遠在低點，房貸戶要注意升息風險。」現已不再提起，似乎透露出台灣可能不會跟進美國升息的跡象。

雖然未來升息機率降低，而低利率是房價重要支撐因素之一，但也別高興得太早。縱使不跟進美國聯準會腳步，台灣央行也不太可能學步歐、日央行，所以貨幣與利率政策頂多維持現狀，沒有利多、亦無利空。

第四，央行沖銷游資態度雖不變，每月發行三六四天期定存單來沖銷游資；今年三月起，定存單更從一千二百億元增為一千三百億元。

但在今年第一季理監事會議後，彭淮南表態貨幣會「持續寬鬆」，意謂未來台灣資金滿溢的狀況仍未改變，房市資金活力不退，房價更難大幅下修。

QE未落幕　多頭仍有望

未來資金行情會再重演，令房市猛然回春嗎？似乎不無可能喔！

綜上所述，台灣房市因QE所催生出的資金行情，讓房價飆到歷史高點。當初誰也沒料到，二○○九年美國聯準這隻大蝴蝶揮動翅膀，竟在台灣房市刮起飆漲風暴。
美國QE造成的房價飆漲風暴目前還未散去，歐、日、中QE又陸續襲來。如果台灣央行不跟進QE浪潮則已，倘若又再跟進，轉向擴大貨幣寬鬆政策，那麼現在的房價可能不是高點，資金行情將持續蔓延！

【文/住展雜誌】不管房市交易熱不熱，房市相關話題總是高燒不退，但話題一多之後，難免產生許多傳言。在這些流言蜚語背後，真相到底是什麼呢……

近來房市盛傳的謠言中，最多的就是房價要跌了！當然，每個人都有言論自由，但看跌總得有個道理，如果是胡扯瞎掰禁不起檢視，那就說不過去了。因此，本文將破解最近幾個比較夯、或是對購屋者比較重要的傳言，讓您一窺事情的真面目。

流言一 公共住宅大增北市崩盤

北市推動出租住宅以來，並沒有出現拖累周邊房價的案例。(圖為大龍峒公營住宅)

台北市長柯文哲宣布要蓋五萬戶只租不賣的公共住宅，即台北市戶數一百萬的百分之五，初步預計在四年內先蓋二萬五千戶。有人認為，公共住宅釋出後，就是台北市房價崩盤的時候。

然而，這個論點太過直觀，因為市場的發展並非如此絕對。以歐洲、北美、香港、日本與南韓的經驗來看，只要管理妥善的出租住宅，並不會拖累到房價。以英國來說，英國社會住宅比例達到住宅存量的百分之二十，房價依然飆新高，可見公共住宅挫低房價之說是空穴來風。

況且，台北市出租住宅租金水準並不會太低，又有嚴格的審核、管理，租賃契約會經過法院公證，未來又會納入托嬰服務，社區品質十分不錯，不太可能淪為『貧民窟』重創附近社區的房價。

若從台北市公共住宅實施進程來看，柯市長所說的五萬戶，是採取分批興建、釋出，並不是一口氣丟到市場上，對房市衝擊極為有限。更遑論這五萬戶中，有極大比例是位在新北市、基隆市，真正座落在台北市內的公共住宅量體並沒那麼多。

流言二 信義區建案價格創新低

去年十月，某名嘴在媒體上宣稱，台北信義計畫區「富創D3案」喊出四百萬／坪天價，但相隔僅約兩分鐘車程的吳興街六百巷內的新建案「東騰藍」，開價僅九十幾萬／坪，成交價可望落在七字頭，創下信義區三年來新低價。

新聞一披露後，網友嘲諷：『終於崩盤了！』、『信義區跌到七字頭，會不會太慘了？』但據本刊發現，該名嘴說法是以假亂真，實際上完全不是這麼一回事。

吳興街六百巷因近山區，出入動線較差，尖峰時段容易壅塞，加上部份巷弄具山坡地型，整體質感沒有信義計畫區那麼優異，是信義區中相對低價的路段。

據本刊資料庫顯示，吳興街六百巷在民國一○一年有兩件推案：「信義一○一」、「信義香禔」，平均開價分別是七十七萬／坪、七十萬／坪，成交價從五字頭到六字頭不等。

「東騰藍」於一○三年公開銷售，平均開價八十八萬／坪，高樓層開價見九字頭，其實已刷新吳興街六百巷新高價，並不是名嘴所說的『創三年來新低價』。換句話說，短短兩年間，吳興街六百巷房價從五字頭跳到七字頭，漲勢相當驚人，名嘴說法根本不成立。

流言三 重劃區房屋太多變鬼城

重劃區房屋蓋得多是必經過程，發展成熟後就會取代舊市區地位。

『林淡三新』是個相當著名的詞彙，它代表著林口、淡水、三峽與新莊等四個地方；由於這四個行政區內都有大範圍的重劃區，推案量龐大，所以被謔稱為空城，一到晚上就黑壓壓一片，是房市泡沫的表徵。

當然，這種說法或許有幾分道理存在，但卻不代表全然正確。因為在重劃區開發的初、中期，重劃區內土地供應量充足，建商往往會湧入開發推案，此期間房子蓋得多是稀鬆平常的事。

隨著時日推移，人口就會慢慢遷入重劃區內居住，區域發展才會逐步成型。一個重劃區從開發初期到發展成熟，通常要耗費數十年光陰，像現在人聲鼎沸的信義計畫區，是歷經三十幾年開發才有今日地位。又如三峽北大特區，現居住人口更已超過原都市計畫容納人口，新建案數量已屈指可數。
換言之，大家把『林淡三新』視為空城、鬼城的代名詞時，其實只看到事情的表面，而忽略這是重劃區必經的過程，所以評論就有失公允。

流言四 RC是最不耐震的建築

有些民眾在買房時會有一個錯誤的印象，那就是以為額外加裝阻尼器、制震壁，或是鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、純鋼骨（SC）結構的房子，甚至少見的隔震宅才耐震，住起來也比較安心，但這種觀念可能要稍作修正。

事實上，SRC、SC結構，或是安裝阻尼器、隔震系統的房子之所以比較耐震，是建立在『正確施工』與『完善修繕』兩大條件上。假如施作的工人沒有按圖施工，阻尼器裝錯、鋼板搭接不當，抑是沒有定期保養、震後檢視維修設備，那麼耐震效果反而比正確施工的RC建築還差。

因為若按照法規與設計圖規規矩矩施工，一般的鋼筋混凝土（RC）就已經很耐震，也不太會有結構安全上的疑慮。

流言五 內外裝修貼石材才高檔

購買全棟石材的房子，更應重視建築結構安全。（示意圖）

國人對於建材的挑選是越來越細膩，不少民眾特別喜愛全棟石材的建築外觀，或是室內裝潢使用大量大理石板，認為這樣才代表建商『有誠意』、『敢給』！

建築外牆貼上石材固然美輪美奐，但常被人忽略的是，大量且笨重的石材，其實會增加載重，進而影響到建築結構安全。據專家指出，如果是全棟石材外觀的房子，鋼筋就要更粗、混凝土用量要更多，才能夠支撐石材重量，否則長年累月後建築結構應力點與扭力點出現問題，就會影響到建築結構安全。

無論是花崗石、大理石等多類石材，其實都具有天然背景輻射，部份石材還會釋放出氡氣；而據醫學研究，氡氣是導致肺癌的原因之一。行政院原子委員會曾檢驗國內販售的天然石材，結果輻射值均在安全值之內，所以如果您堅持使用大量石材裝潢，最好是購買國家檢驗合格的石材，才是最智慧的選擇。

流言六 房屋稅倍增驚爆逃命潮

今年以來，媒體大肆報導台北市房屋稅大增，尤其是去年七月一日以後落成的房子，房屋標準單價提高到一點六倍，對屋主而言負擔加重不少。於是有專家認為，房屋稅課重稅將掀起一波逃命潮，降價拋售已不可避免。

但至目前為止，台北市不僅逃命潮沒有出現，就連三二九檔推案量都變少，顯示業者根本沒在怕，不急於在這個時候把房子拿出來賣。

即使是囤房族或一般投資置產客，也鮮少受到房屋稅重稅影響而拋售；原因在於，當房屋稅提高的新聞經擴大報導後，坊間許多律師事務所、地政士，都已找到並教導客戶避稅的方式，根本很難被課到最高稅率百分之三點六。

更何況，國際上許多國家都採取趨近實價課稅的方式，其房價也未因此而下跌，可見人性都是一樣的，有房子的人還是會咬牙繳稅，把房子保住，而把不動產看得比命還重的華人更是如此。

流言七 原物料大漲所以房價漲

有業者聲稱，近年來原物料漲個不停，所以營建成本不斷上揚，房價易漲難跌。然而，這話只說對了一半。

其實從民國九十八年以來，房價雖然飆上外太空，但原物料幾乎沒什麼漲，水泥、磁磚、預拌混凝土價格波動實在有限，而需求量大的鋼筋，更是跌個七葷八素。其實漲幅最大的，只有土地，因為土地貴，所以才推升房價。

但老早就買好土地的業者，推案時會以時價賣，讓利潤最大化，並不會用數年前買進土地的成本來換算售價，便推託說土地漲、原物料漲，所以房價只好跟漲。

流言八 北市以外蛋白區跌數成

被喻為蛋殼區的鶯歌，房價非但沒跌，還再創新高。

從去年以來，就有學者與專家宣稱，台北市以外的蛋白區房價跌幅會更劇烈；新北市中、永和會跌百分之十五，蛋殼區的鶯歌、樹林，以及桃園會跌百分之二十。

可是現在看起來，這個預言是大錯特錯。目前中、永和價格依然穩定，也沒有建案願意主動降價；鶯歌與樹林則繼續飆高，其中鶯歌新建案「長虹陶都」，還開出三十五萬／坪高價，且未來鶯歌鳳鳴重劃區新案也想要挑戰新高價。

桃園的狀況也頗為雷同，在桃園火車站站前地區的「國泰賦都」，更開出五十二萬／坪的天價，結果竟然賣得嚇嚇叫，銷售現場因看屋人數過多『爆桌』，晚來的客戶只能擇日再來，實在是出乎意料之外。

心中一把尺 務必作功課

買房絕對是人生中的大事，所以在購買前作功課是絕對少不了的，千萬不可人云亦云。舉例來說，民國九十八年有學者拚命喊空房市，如果盡聽一人之詞，拖到現在還沒買，那豈不虧大了？所以，多聽分析、多看房子，自己心中有一把尺，再來衡量到底該不該買，才不致於扼腕懊悔。

【文/住展雜誌】台北市長柯文哲將釋出市府的一千多戶捷運聯開住宅，便宜出租，藉此將台北市百分之八的空屋逼出來，他認為增加市場供給，房價就能降低。柯文哲的立意良善，如果真的能把這百分之八的民間空屋逼進市場，也有助於抑制台北市的房價，但柯P想要逼出空屋並不容易。

台灣的居住問題，並不是沒有地方住，而是空屋數量太多，空屋放著不用是在浪費資源，一個國家的空屋率應該在百分之五左右才算正常。但台灣自二○○八年以來，全國空屋率始終維持兩位數，房子本來是蓋來住的，這些數量驚人的空屋已經造成房市扭曲現象，這是資源未能有效利用之表徵。

台灣空屋數量太多

捷運美河市站、台北橋站、龍山寺站和港墘站共四處一千多戶捷運聯開宅「只租不售」。(圖為美河市站)

二○一一年，行政院主計處公布了一份每十年統計一次的「人口及住宅普查」，台灣空屋數高達一百五十五萬戶，空屋率為百分之十九點三，也就是說，全台每五間房屋中，就有一間是空屋，這個狀況令人十分擔憂；台灣的空屋率在世界各國中，竟然排名世界第一，甚至為英國空屋率的六倍。台灣有近二百萬的空屋，人民卻買不起房子，這是非常諷刺的事。

柯P決定將捷運美河市站、台北橋站、龍山寺站和港墘站共四處一千多戶捷運聯開宅「只租不售」，只要在台北就學、就業，薪資在一定的水平以下者都可申請，租金從六千八百元起跳，開出的出租價格比市場低，對有需求的年輕人來說是件好事，但只租不賣的公共住宅至多只會影響到市場租金的波動，與房價無直接關係。

買賣房子和租屋市場都是脫鈎的，彼此不會干擾，租金的高低並不會影響到房價，在郝市府時代，公營住宅出租的行情就是市場行情的七成，也沒有影響房價。

引流空屋進入市場

柯文哲有意解決空屋跟房價問題，值得鼓勵，但要如何引流空屋進入市場，柯文哲沒有明確說明。如果市府認為釋出捷運聯開宅就可逼出民間的空屋，未免過於樂觀，因為憲法保障人民的財產權，有錢不是罪惡，不管民眾持有幾間房子，都屬於他的私有財產權，「政府不能強迫他賣掉」。

台北市的空屋很多，屋主空著為什麼不賣掉？柯文哲的看法是這些屋主把空屋當成商品炒房。但是民間空屋閒置的原因很多，炒房雖然是其中的原因之一，但如果把空屋全都視為屋主想要炒房，未免與事實不符。

空屋的原因很多種，有些台商在對岸做生意，要根留台灣，每隔一些時間才會回台，所以台商人在大陸打拼時，台灣的房子自然變為空屋；還有家境富裕的人常出國旅遊，房子經常空在那裡；有些退休族有一點閒錢，於是買郊區大坪數住宅居住，原來的房子就留給小孩，小孩出國留學，房子當然沒人住；也有些民眾購屋後因房屋還在裝潢或整修中而空置未作使用。

根本要從稅制下手

真正囤房炒作的人，手段相當複雜，不是如柯文哲所想的「用釋出捷運聯開宅就可逼出」這麼簡單方法可以防制。要解決空屋問題，根本上還是要從稅制下手。

政府目前已經實施囤屋稅，民眾擁三棟自用住宅維持百分之一點二的房屋稅率，但第四棟起提高稅率，最高可達百分之三點六，是原先的三倍，將囤屋四戶者稅賦提高三倍，表面上看雖然有感，但一年只增加幾萬元的稅額而已，和轉手房屋獲利相比之下相差甚遠，仍在多數人可承受範圍，實質的影響恐怕不致太大。

可參考新加坡做法

政府想用囤屋稅來打擊空房，可能沒有實際作用，看看新加坡的做法，新加坡為了解決高房價問題，規定永久居民跟新加坡國民持有第二戶以上，要課高達百分之十的房屋稅，成功讓新加坡的新屋銷售量降，房價跌。從這裡可以看出，台灣百分之三點六稅賦打擊囤房，效果當然不如新加坡出手百分之十奏效。

土地有其公共性，持有越多者應該要負擔更多納稅義務，政府應思考對少數囤屋炒房的民眾用重稅，抑制土地集中化現象，也可為國家帶來一定收入。

【文/住展雜誌】隨著房市逐漸回溫，看屋人潮明顯增加，各地相繼傳出一些住宅大樓，巧立名目要求房仲業者帶看房屋，必須支付「看屋費」，引起業者與屋主反彈。其實，社區管委會這種做法已產生適法爭議問題，政府相關主管機關應重視這種現象，遏止帶看收費日趨嚴重的歪風。

住宅大樓管委會能不能向房仲業者索取「看屋費」，答案是不行。理由很簡單，住宅大樓的住戶們都有親朋好友，親朋好友如果經常到住宅大樓看望你，管委會能以社區住戶的親友進出頻繁，造成社區其他住戶的不便為由，向住戶收錢嗎？當然不可以。

同樣的道理，房仲業者帶客看房屋，正如同住戶親友來你住處看望你一樣，管委會怎能以加強社區管控為名，向房仲業者索取「看屋費」？

索取看屋費不合理

住宅大樓管委會不能向房仲業者索取「看屋費」。(圖為示意圖)

房仲業者接受屋主委託售屋，與社區住戶是僱傭關係，是為了完成工作才進入社區，房仲有正當理由帶客看房，並非無故跑進社區造成其他住戶的不便，加上社區管委會已向住戶們收管理費作為社區營運使用，向房仲業者索取「看屋費」，並不合理。

中華民國不動產仲介經紀業同業公會全國聯合會，多年前即向政府相關地政、建管單位反映，主管機關也多次行文大樓管委會，不得向房仲業者收取這種費用。但因現在並無法源可援引管理，主管機關也只能用「道德勸說」方式要求大樓管委會。

政府機關束手無策

依「公寓大廈管理條例」規定，社區管委會為自主經營，為獨立經營個體，管委會索取「看屋費」的收費行為屬於民間交易，政府機關無法源可以介入處理，
由於政府主管機關束手無策，大樓管委會索取「看屋費」的歪風還是存在。

有些社區管委會收到主管機關的公文後，為避風頭，乾脆巧立名目，要求房仲業者每次帶看房屋必須支付費用，但不是用「看屋費」名義收費，改以「清潔費」、「停車費」等名義，變相收取一百元或二百元不等的看屋費用，而房仲業者為方便進出社區促銷物件，不敢得罪管委會，只好照付，不僅讓房仲業者叫苦連天，還常引發雙方糾紛。

房仲業者叫苦連天

其實，依據公寓大廈管理條例規定，社區管委會為執行區分所有權人會議決議的代理人組織，不得踰越權限巧立名目，向住戶或房仲業者收取社區管理費之外的其他費用，即使區分所有權人大會通過訂定社區規約，可向房仲業者收取所謂「看屋費」，但規約不得牴觸法律，社區規約的收費名目如果逾越公寓大廈管理條例規定，並不妥當，因此「看屋費」恐將產生不當得利的適法性疑慮。而且，還有可能觸犯刑責。

目前雖然沒有住宅大樓管委會向房仲業者索取「看屋費」觸犯刑責的案例，但法院曾有類似的案例，新北市有一棟社區大樓，有樓下住戶向樓上索取「過路費」，結果吃上強制罪官司(使人行無義務之事)，被法院判刑。比照這件案例的精神，如果真的有房仲提告，大樓管委會的主委可能會吃上官司。

不僅補稅還得受罰

另外，管委會向房仲業者索取「看屋費」，還有稅務上的問題。社區管委會收取每次數百元不等的「帶看費」，收入多半用來作為大樓管理基金，但這類收入應申報營業稅，如果有人檢舉或經國稅局稽查漏稅，不僅要補稅還得受罰。

因帶看費屬於大廈管委會對外銷售勞務的收入，所以各管委會如有對外收取帶看費者，應依法辦理營業登記，如有漏稅情形，要儘速向轄區稽徵機關自動補報補繳漏稅額，但目前有九成以上的大樓管委會並沒有辦理營業登記，若有房仲檢舉，大樓管委會的麻煩就大了。

帶看費的爭議多，每次收取數百元不等的「帶看費」看似小錢，但已造成房仲們的困擾，政府機關不能莫視不管，應主動制定相關規定，解決問題，不然，投訴案件只是會愈來愈多。

【文/住展雜誌】內政部公布去年統計，全台法拍的拍定移轉棟數為五九二二棟，創下有史以來的最低紀錄；法拍屋向來被視為房市反指標，房市熱、法拍便冷，法拍市場萎縮意味著房市目前並沒有風險疑慮，也反映出房市還OK，不會淪為空頭市場。

法拍屋市場在二○○三年時有五萬七千多棟拍定，以後就逐年減少，二○○五年掉到三萬三千多棟，二○一二年開始跌破一萬棟，僅剩九五八五棟，前年為八○九三棟，去年又再創下新低紀錄，不到六千棟。只有金融海嘯期間移轉數的五分之一。

法拍數量是「反指標」

法拍屋數量創史上新低，反映出房市仍然走多。(圖為示意圖)

法拍數量向來是市場的「反指標」，景氣越好，法拍量越少，隨著國內房市景氣一路攀升，都會區不動產的資產價格上揚，利率長期處於低檔，民眾的房貸壓力並不沉重，加上國內的就業情況穩定，還不起房貸而被法拍的機率明顯少了許多。

財政部在去年中提出研擬房地合一稅方案，讓很多人「聞稅色變」，不敢買房，大家都在觀望，台灣房市在政策壓抑下，導致房市交易量大減，許多人以為房市低迷已大半年，斷頭潮應該已開始顯現，但實際上並沒有，法拍屋市場反而又再創下新低紀錄。

從法拍屋數量創史上新低來看，房市並沒有那麼悲觀，財政部在農曆年前定案房地合一稅方案，稅制走向輕稅簡政，各界認為相當寬鬆，影響的戶數才六千戶，對自住客來說權益獲得保障，對投資置產客來說衝擊也降低。

房市有望恢復正常

房地合一稅制雖然距離立院過關還有一段時間，不過政策底限已現，房地合一稅改方案將來上路後，政策不確定的因素消失，可以提升民眾的信心，買方購屋意願大增，也讓買氣逐漸打開，房市有望恢復正常交易。

財政部長張盛和表示，房地合一的重點「不為打房」，單純為建立可長可久的房地制度。國內房貸的龍頭銀行土銀董事長徐光曦則表示，房地合一課稅方案從輕規劃，對不動產產業而言是「利空出盡」。

既然房地合一制「不為打房」，對房市而言又是「利空出盡」，大家還在怕什麼？去年飽受打房措施、房地合一稅等不確定因素影響的房地產市場買氣可望回籠。今年春節後的看屋人潮增加，即很明顯透露出這個訊息。

消費信心指數上揚

再來看另一個數據，中央大學台經中心公布二月消費者信心指數（ＣＣＩ），調查總數為八十九．四四點，不僅連續四個月上揚，更創調查以來的十四年新高。其中代表國人對房市信心指標「未來半年購買耐久性財貨時機」，二月調查為一○六．三點，較前月下降○．五點，雖然指標呈現下跌，但從絕對水準來看，只要在一百點以上，就代表「偏向樂觀」；整體而言，國人對房市看法，並未轉向悲觀態度。

如果你對房市的前景還有疑慮，我們再看另一項統計，根據「住展」的調查，在房地合一稅的壓力下，建商對建案開價依然不手軟，從去年至今年二月止，北市新公開的預售屋、新成屋建案共計一百九十五個，其中，最高開價每坪百萬元以上的建案就有一○八個，比重高達百分之五十五。顯示高房價壓力持續加劇，百萬開價似乎已成為北市建案的基本值。

開價百萬比比皆是

台北市十二個行政區中，在去年以前僅剩萬華區沒有出現開價百萬的建案，但今年萬華有一建案的高樓層戶別也出現單價百萬，目前十二個行政區已全部都有開價見百萬的建案紀錄。這意味著短期內房價要出現大幅下跌的機率並不高。

法拍數量是房市的反指標，房市景氣愈差、利率拉高，屋主付不出房貸，加上房地產轉手不易，法拍屋才會爆量。如今，正好相反，法拍市場萎縮，法拍屋數量創史上新低，反映出房市仍然走多，預測今年房市走向是「穩中透堅」。