「居住正義」喊口號僅需一秒，落實則需長遠規劃。征戰總統大位的候選人，誰能開創居住正義新篇章？（原文於2023年12月5日見刊）
文／成采錡 攝影／羅劍明
市集上，有位商人邊賣矛、邊賣盾，先是稱讚盾相當堅固，任何鋒利的物品都刺不破，後又誇讚矛無比鋒利，任何東西都能刺破，遭人質疑，「如果拿矛刺向盾，結果會如何？」商人頓時無言以對。
如今，國內房地產市場上也有矛，而且很多支，其中一支名為房地合一稅，另一支是私法人購買住宅許可制，還有一支稱為囤房稅，這些被統稱為健全房地產市場方案，目的為避免市場出現炒作或不合理的價量現象。
今年7月16日民眾走上凱道，訴求居住正義與司法正義。
盾也是有的，目前最大面的叫做新青年安心成家房貸，在市場人士普遍預估房市表現持續量縮時，護在市場第一線，讓更多民眾進場買房，造就今年八、九月的全國建物買賣移轉棟數呈現成長。
換個角度，不動產業者眼中的住宅政策問題，在於政府頻出招抑制房價漲幅，以及營建人力成本因缺工位處高檔的同時，鼓勵建商積極進場整合老屋重建。
數不完的矛盾，一部分出自想一招、出一招的住宅政策，一部分礙於我國住宅自有率近八成、危險老屋達數百萬戶的現況，一部分牽涉國人普遍誤解「有土斯有財」的觀念……
「居住正義」四字，喊口號僅需一秒，落實卻需要長遠、完善且尊重市場機制的國家政策規劃。那麼，征戰2024總統大位的候選人，是否達到選民期望？
盤點各陣營提出的住宅相關政見，首先完成參選登記的現任中華民國副總統、民進黨總統候選人賴清德，提出「居住三對策」：推動囤房稅2.0、推動協助百萬租屋家⼾計畫、精進青年安心成家優惠貸款（青安貸款）。
因坐擁執政優勢，三對策都已在進行中，如11月中旬，囤房稅2.0，即《房屋稅條例》部分條文修正草案，經立法院財政委員會初審通過，《住宅法》部分條文修正案，則經立法院三讀通過，明定公益出租人的租賃契約資料，不得作為查稅依據。至於8月1日便上路的新青安貸款，10月累積撥貸件數已超過1.2萬件、撥貸金額突破800億元。
賴清德提出的居住三對策，包含推升近期房市交易量的新青安貸款方案。攝影／羅劍明
選舉前夕積極推進修法，使「居住三對策」優勢在於政策延續，但一連串政策是否能達到預期效果，似乎連執政黨也打了問號。
一場青年論壇上，面對學生提問「租金補貼是否看得到、吃不到？」賴清德回覆，租金補貼推動時有附加房東利多政策，「建議你跟房東講有這些好處，試驗看看好不好？因為我也很想知道，當房東知情，會不會從反對改為贊成？如果他還反對，原因是在哪裡？我們願意再來解決……」牽涉300億元公帑且實施超過一年的國家政策成效，副總統兼執政黨主席的他，「也很想知道。」
代表國民黨出征的現任新北市長侯友宜，曾因台北大直建案施工導致鄰宅塌陷事件，提出「安居四大主張」，包含建立住宅生產履歷、政府公開建商履歷及重大事件、監管曾有不良紀錄新建個案、嚴管不良違規人員。
侯友宜的住宅政策四大主張中，提及可採跨街廓容積全額調派，推動老屋重建。攝影／羅劍明
主要政見則是「住宅政策四大主張」：公宅多元六措施、育兒成家有宅住、炒房遏止穩房價、都更升級有保障。在都更升級有保障中，提到要檢討全國老屋容積與環境需求，必要時提高容積，和推動跨街廓容積全額調派至車站附近的大街廓都更，以及採跨街廓容積全額調派，提高防災住宅容積獎勵等。至截稿前，是在住宅政見論述中，對於老屋重建著墨最多的候選人。
但細看會發現，部分政見中藏有爭議點，如公宅多元六措施提到的企業勞工宅，要藉由獎勵措施，鼓勵企業於科學、工業園區，興建只租不賣的勞工宅暨托嬰日照中心，解決員工需求。然而，在工業區蓋住宅，直接挑戰《都市計畫法》規定，若要修法為勞工宅解套，市面上的違法工業宅，是否同步被赦免？
現任民眾黨主席柯文哲，居住正義相關政見名為「三多力」：大力蓋社宅、大力改稅制、大力補租客。整體論述著重租屋市場，包括租賃所得分離課稅、建立全國一致輪候制等，並主張落實居住正義，需要長期且堅定的整體計畫。
柯文哲推出的三多力，著重租屋市場改革，包括租賃所得分離課稅、房東大赦條款等。攝影／羅劍明
柯文哲日前受邀至青年論壇演講時提到，過去居住正義無法在台灣落實，在於打房政策誤將有房者（單一自住），以及多屋族（持有多間）合在一起思考。因此，在推動囤房者重稅的同時，提出大力改──自住最優惠，降低單一供自住者稅率，從1.2％調整為最低0.6％。
至於其他如舊房舍活化、出租可減稅等，與目前政策方向的差異較不明顯，整體缺乏亮點。
而在大力改──實坪公設比中，「虛坪制公設比資訊浮濫混亂」的論述，與市場實際情況稍有落差，因為目前在內政部不動產交易實價查詢服務網，民眾已可藉由查閱主建物、共有部分坪數，計算出公設比及實坪價格。
細看各組人馬曾提出住宅相關政見或建議，在減少空屋、社宅興建、高齡居住、老屋重建等四大議題上，各方看法差異較小，顯示無論大選結果如何，相關住宅政策走向急轉彎機率都偏低，是買賣雙方評估明年選後市場時，可預先考量的面向。
談及國內空屋問題，賴侯柯都認為，應該向持有多間閒置房屋的民眾，收取更多的稅，讓屋主出租房屋，並配合房屋出租可減稅相關措施，避免房東將稅金轉嫁至房租。侯柯則進一步提出，租賃所得應分離課稅，及調高所得稅租屋支出扣除額度。
明年大選的贏家，會是首位得面對超高齡社會的總統。
在社宅興建部分，賴侯柯都提過，國有土地應用於興建社宅，並透過都市計畫及容積、租稅等獎勵，鼓勵民間參與社宅建設，進一步增加社宅用地及戶數。此外，社宅採輪候制也已獲得一定程度的共識。
也因國家發展委員會推估，我國將於2025年邁入超高齡社會，明年大選的贏家，會是首位得面對超高齡社會的總統，對此，賴侯柯都已提出提升高齡者居住空間數量及品質的相關政見，包括建立高齡有善示範基地、獎勵青銀換居、打造可負擔的無障礙長照社區等。
至於老屋重建議題，侯提出跨域容積移轉及提高容積獎勵等構想，賴則是在出席全國不動產產業後援會成立大會時提到，「如果有達到一些進步性的要求，可以給予更高的容積獎勵，讓大家住得更舒適、安全，願意參加都更。」
整體來看，未來對房地產市場影響較大的政策，依舊會是採全國歸戶，且建商寬限期僅2年的囤房稅2.0，推估新制實施後，待售新成屋數量較多區域如桃園龜山、台中北屯、新北板橋等，市場受影響程度較大。不過同時間，住宅政策將持續促進房屋租賃及高齡住宅市場的健全發展，加上老屋重建依舊是國家重點政策，各項都是業者制定經營戰略或消費者購置房產時，不可忽視的部分。
侯賴都提出要透過補助的方式，幫助青年購屋。
在購屋補助議題上，侯、賴與柯提出的條件不太相同。除前面提到，由賴提出、目前已實施的新青安方案，侯曾提出要將青年購屋低利貸款額度，從目前的1000萬元提高至1200萬元，以及排除富人後，要提供第三胎（含）以上家庭，夫妻一生一次百萬補貼，可用於購屋、換屋頭期款與租屋。
柯則曾在演講時提到，「高房價、高房租問題是社會剝削」，年輕人努力的成績，都被房東剝削，但「買得起房子更可憐，因為一輩子都在還房貸」，強調「不要為了短期利益犧牲長期利益。」結合柯所提出的政見來看，比起讓人買房，現階段他較重視租屋市場改革。
編按：侯友宜12月8日再推出「青年侯康貸」（555方案），貸款額度最高1500萬元，可全額貸免頭期款，利息優惠5年，由政府及金融機構利息補貼0.5％；5年後利息由公股銀行減半碼（0.125%）計算。符合五大條件者可申請：年齡40歲以下且信用無重大瑕疵、排富（無自有住房與設所得限制）、限首購、轉售限制（閉鎖期最高十年）、一生一次。
三黨提出的住宅政見還不少，但經《住展雜誌》深入探究，住宅領域仍存在三個關鍵問題，對於房價的影響相當大，卻尚未受到各總統候選人重視：
一、無論在探討高房價，抑或是都更危老改建等議題，都與建築業缺工，造成營建人力成本上漲有關，即便大量引入移工，也僅能補足粗工人力缺口。營建業是勞力密集、資本密集、技術密集的傳統產業，技術斷層導致營建技術工匱乏，不利國家經濟建設，政府想如何從根源改善此問題？
引入移工僅能補足粗工人力缺口，營建技術工依舊匱乏。
二、近年工安意外頻傳，不僅移工權益未受保障，工地周邊的住戶也受影響，由於工安意外相關防範制度早已建立，意外仍持續發生的原因，與工地管理、產業文化、政府稽查不周等因素較相關，政府會如何落實制度，保障人民的人身財產安全？
三、為接軌國際，我國正朝2050淨零排放目標前進，然而當前相關措施如開徵碳費、規範新建築加裝光電，都將增加建築營建成本，市場已出現成本轉嫁案例，政府想如何在落實淨零排放及實踐居住正義間取得平衡？
本刊認為，有遠見的施政團隊，應掌握社會發展趨勢，提出財務可負擔、實施方式具體且兼顧公平正義的住宅政策，而非高喊灌過水的社宅數量，或一再加碼會墊高房價的購屋補貼方案……
若政府施政一直只看到眼前，下一個十年，「高房價」仍舊會是引起民怨，甚至讓年輕一代無奈選擇躺平，影響國家競爭力的難題。
工安意外頻傳，不僅移工權益未受保障，周邊住戶居住安全也受影響。資料照片／大直坍塌事件 《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體www.myhousing.com.tw www.facebook.com/myhousingfan
