【住展房屋網/台北報導】無可否認地，大眾交通運輸系統好壞，幾乎是判斷一個地區或國家進步程度的另類指標或象徵。看看我們最愛仿效的日本，不光鐵路，連一般巴士的到離站時間也分秒不差；去過日本自助旅遊的朋友，肯定都對這項『優勢』記憶深刻。

回到台灣，情況則完全無法相提並論。扣除大台北地區近年如火如荼建構的捷運系統，及行之有年的公車外，放眼全台灣，真正靠得住的大眾運輸系統，真的是屈指可數。

看看稍早又傳出軌道斷電，營運績效長期為人詬病的台鐵，財務出問題，最壞情況可能破產的高鐵，或最近屢傳意外的空中運輸，也難怪台灣人出門代步愛用私家車，也難怪每到假日高速公路就會大塞車，因為真的沒有一個大眾運輸系統。能確實讓人們快快樂樂出門，順順利利抵達目的地。

正因如此，台灣的大眾運輸系統有大幅進步與成長的空間。如柯P上任第一件事情就是檢討忠孝西路公車專用道；稍早柯市府揭櫫西區門戶計畫，更打算將北市公車轉運點來個大搬風，結果目前從台北西站到基隆的國光客運某班次未來可能移到南港，導致基隆人起而抗議。

從大眾運輸效能的角度，柯市府的規劃應有其專業考量，當然基隆人爭取通勤便利權益沒有錯；因此住展房屋網企研室認為，兩造市府應該開誠布公好好溝通，甚至適當傾聽民意，盡量做到各方能接受的最大公約數；畢竟含大眾交通在內，任何公共建設都不可能讓所有人都滿意，或只得利、不受影響。

同理，經過一段時間醞釀後，台中新科市長林佳龍決定讓前朝胡志強推動的BRT系統走入歷史，原本的硬體則將改為優化公車專用道。對此，如同柯P的西區門戶計畫巴士轉運大搬風一樣，招致正反兩面不同聲音。

相關分析指出，並非BRT系統本身有問題，而是當時胡志強為拼選舉，才讓該系統在還沒穩定前就輕率上路；其他評論則認為，當初將BRT設在快車道外側就是錯誤決策。但也有市議員認為這是政治清算，指林佳龍早有既定立場。

然無論林佳龍喊卡台中BRT的真正動機是什麼，BRT或公車專用道，都是大眾交通系統，也是大台中地區目前相對欠缺、必須加強的部分。無論是須另建專用軌道的捷運，還是優化公車系統大眾運輸，都是一座城市進步，甚至服膺節能減碳世界潮流的必走之路，不管台中市或全台灣各區，各地方政府都應努力建構，不要因為一時的挫敗或泛政治化而因噎廢食，民眾更應秉持理性看待相關規劃。

【住展房屋網/台北報導】台灣本土連續劇常因歹戲拖棚或情節荒誕遭訕笑嘲諷。而在每齣新劇接檔時，電視台必定拚命打廣告，強調製作嚴謹，劇情曲折，卡司強大，陣容壯盛。吹牛吹到自己都飄起來。可笑的是，觀眾多仍有所期待；畢竟選項有限，能抱持希望，總是好的。

台灣的各級政府，從內閣到各都的執政團隊，一貫和連續劇換檔相似，一批接一批，等於四年一齣劇，漫長得教人抓狂。戲裡主要角色的台詞，一句比一句荒謬，通篇無厘頭者所在多有。從前幾任市長，人走政息；且瞧瞧新上的劇組演員，一出場就滿堂彩，但喝倒彩的也不少。

言多必失，古有明訓。當選首長者自然有人氣，否則哪來高票。然而，善藉人氣並非濫用人氣，以為可以恣意發言，不顧眾人感受，大不了道歉。孔子曰，君子不重則不威，學則不固……。人不莊重就無威儀，都市首長，開口便錯，動念即乖，官民相互吐槽，大眾觀感不佳。

聯開住宅出租案，鄰近住民反彈，都發局長似感錯愕。市長說，政治就是不滿意，但可忍受。此言不差，如前所言，本土劇的水平，確是如此，觀眾不滿意，但只好忍受。一般民眾平日議論時事，酸諷交加；一旦自己上台當官，稍有疏失，照樣被批得受不了。

社會就是這樣，並沒有哪些人發瘋或沒發瘋的問題。經年累月，人們積習既深，一丁點小事，酸腐族即追殺到底。事實上，不適應新文化，卻想安然當官，簡直是不可能。

新官上任的特點是，沒有包袱，沒有「紕漏」的前科。連續劇角色中途換人演，難在如何切入劇情；況且新面孔是否討喜，言語是否討嫌，仍在未之天。當年各黨都有天王，紅得不得了，粉絲一大堆。可如今呢，棄的棄，唾的唾，跛的跛。

民意如流水，過氣政客像落花，而百姓和酸民，隨時可以發言批判。有人開口閉口納稅人如何如何，其實包括大學生、研究生，年輕人有幾個繳過稅？若未曾納稅，請勿再以納稅人自居，放言高談！

【住展房屋網/台北報導】老天爺遲遲不降雨，讓全台遇到罕見大旱，全台水庫蓄水量持續下滑，經濟部也已決定4月起實施第三階段限水措施。就在這個時刻，我們必須深刻檢討，大旱除了降雨量過少外，是否有人為因素存在。

據專家指出，現在全台遭遇大旱，水庫蓄水量多已降至新低點；而水庫蓄水量低的原因，除了降雨過少外，水庫淤塞嚴重也是原因之一。據官方所公布的數據，現全台有六個水庫淤積率高於平均值，其他水庫淤積率也不低。

水庫淤積嚴重的原因有很多，其中一個重要性因素，就是水庫「集水區」遭到開發破壞，包括建築開發、林木砍伐等多重因素，以致於集水區的沙土不斷被沖進水庫當中，水庫淤積的情況就無法改善。

即使日以繼夜進行清淤工作，清出的淤泥、沙量，遠不及增加的量。當淤積越來越嚴重，水庫可蓄水量就會越來越少。

然而，國人卻沒有意識到嚴重性，對水庫「集水區」長年破壞的情事顯得冷感。去年十月，農委會甚至提出「水土保持法部分條文修正草案」，縮減水土保持區範圍，從現在的205萬公頃縮為30萬公頃，意謂著水庫集水區可開發範圍將會大幅增加。

農委會甚至說，修法是為了務實管理，促進水土保持工作。這套說帖在明眼人看來，根本就是一句笑話。而農委會至今仍未放棄「水土保持法部分條文修正草案」，這麼荒唐的作法，只為了提升集水區的開發利益，對照現在全台大旱看來，真是咎由自取。

倘若國人沒有堅決的共識，要求政府強力管理水庫集水區、嚴格限制開發，反而只會到水庫觀光、大啖活魚X吃，吸引業者到水庫附近開店供遊客吃吃喝喝，讓水庫周邊無法做好水土保持工作，那麼台灣大旱或許是大家自找的，也怨不得上天。

【住展房屋網/台北報導】惡名昭彰的輔大惡房東張小姐，日前遭鄉民爆料巧立嚴苛合約訛詐房客，事件如滾雪球般愈滾愈大，受害者接連出面指控張姓女子惡行，並起底張小姐不只是惡質二房東，同時也是自己口中最惹人厭的壞房客，恣意改建屋主房舍牟取暴利，屋主看著面目全非的房子潸然淚下，劣行引發社會大眾一致撻伐。

然而日前檢方聲押惡質房東雖大快人心，結果卻無保請回，令人匪夷所思，住展房屋網企研室認為，張小姐便是掌握了租賃法制的不健全，大鑽司法漏洞，導致法律不僅無法發揮約束力，反而成為張小姐的謀財利器，行徑囂張跋扈，這也突顯台灣租賃黑洞的可怕與危險，建立完善的租賃專法已刻不容緩。

現今台灣因租賃相關規範散落各法中，以致詮釋空間相當大，讓有心人士有機可乘，像張小姐隱藏版合約內容嚴苛且極端不平等，已有觸法之嫌；而改建屋主房屋出租也有毀損與侵權的疑慮，但因租賃行為無專法可罰，只能以相關民法與刑法提告，而多數受害屋主與房客大多不熟悉法律，且並未有保留完整證據的習慣，讓自已成為租屋黑市的受害者。

這一切都導因於政府對台灣租賃市場的無為而治，沒有法條明確規範租約應記載及不可記載的事項(使用範圍、違約金、修繕責任等)，房東與房客間的責任幾乎都是自由心證，且對出租房舍也沒有品質控管，放任危險物件在市面上流通，由於對租屋黑市一無所知，才會讓租賃糾紛一再上演，層出不窮。

住展房屋網企研室建議，要杜絕租屋亂象，一定要完善租屋法規並徹底執行，讓租屋市場透明化，並且落實租屋管理，想當包租公的人並非有房子就能出租，若房舍有安全疑慮(如違建、無消房設備)，便應限制其在市面租賃，讓房東們積極改善租屋品質；而屢在租賃市場中觸法、違規的房東與房客，也應列管追蹤，避免更多人受害。

租屋黑洞重現光明絕對是個大工程，除了涉及租賃雙方的權益釐清，還牽扯房東的所得稅務問題，牽一髮而動全身，因此政府應採納巢運建議，設立專責機構，並加強稽核人力，作整合性的規畫，維持國內租賃體系健康，才能確保大眾權益，將租賃蟑螂一網打盡。

【住展房屋網/台北報導】柯P力推公共住宅引起諸多討論，起初有許多住戶與業者大聲反對，但在輿論普遍力挺的情況下，不僅房仲業者見風轉舵，向來與柯市府意見不合的工商大老也開始大表肯定，著實令人發噱。

工商協進會理事長林伯豐向政府獻策，建議官方可以參考經濟部對企業承租工業地的『006688』優惠專案，讓公宅住戶不僅租金打折，往後要買房時所繳租金還能抵扣房價，讓租屋民眾同時累積自備款，並表示現在買不起房，不代表未來10年、20年仍買不起，希望政策能幫青年圓夢。

然而住展房屋網企研室認為，林理事長的建議可行性不高，以租金折抵價金的方式看似優惠，但實際上有其弊病，首先，公共住宅只租不賣，若林理事長是要讓住戶轉租為買，基本上就違背了公共住宅的本意。

而如果是讓民眾購買民間住宅產品時，能以公宅累積租金折抵房價，那更是荒謬，等於直接叫政府把錢放進建商口袋，公宅的租金收益理應作為社福公益用途，但折抵價金便落入了建商手中成為私人獲利，這對社會整體並沒有幫助，得利的只有建商，比叫政府興建低價國宅或推行利息補貼更加匪夷所思；如果說公共住宅會遭人批評圖利弱勢，那這樣的政策就是擺明了餵養財團。

公共住宅的本質是社會福利，在討論相關議題時應將其與商品化住宅分離，但工商大老們的奇想，很明顯的還在『住宅只是商品』的迂腐當中，完全忽略了公共住宅保障人民住居的社會性。

租金折抵價金的方案，只不過是提早付房貸，甚至是要民眾在還沒買房時就負擔貸款，差別只差沒有利息而已；再者，這樣的方案對未來沒有買房計畫租戶很不公平，要買房的人可以把所繳的全部租金拿去付房貸，那不買房的人怎麼辦？一毛都拿不回來？這樣公共住宅豈不變成了房地產的吸金大法，資金還只進不出，不但無異修正房價，甚至支持房地產炒作火侯，令人髮指。

況且租金全額扣抵房價，形同公宅全面免費，這不但不符合市府使用者付費的原則，甚至還要倒貼長期以來的修繕與管理費用，因此這種方案根本是扒國庫的皮，而這些錢都是百姓們的納稅錢，最後卻全進了建商荷包，你能接受嗎？

住展房屋網企研室認為，若工商大老真有心想助社會大眾一臂之力，與其讓掏空政府荷包，不如多替員工漲點薪資，否則即使房價腰斬，百姓的微薄收入還是買不起，那談再多政策也是枉然！

【住展房屋網/台北報導】台北市18日宣布啟動「西區門戶計畫」，重整台北車站周邊交通動線，又是該計畫一大重點。根據副市長林欽榮表示，目前為國光客運北部轉運中心的台北西站，將收回轉建成可容納35線公車、5萬人次的市區公車站，且會改設公車彎及候車月台，相關工程預計明年六月完成。

林欽榮進一步表示，目前市區公車及國光客運全擠在忠孝西路台北車站周邊轉乘，加上機捷通車後預計會再增加10萬通勤人次。因此該區交通分流勢在必行；未來將會以車就人、以人為本，再配合北門廣場整建計畫，讓該區重生。

從先前信義、松山線通車前夕討論及台北車站分流後實際情況可知，北捷分流有其運輸專業考量，但短期影響也不小。同理，北車運輸分流似乎有其必要，但台北西站目前是許多家住基隆、桃園，甚至宜蘭的通勤族，往返台北工作地點的重要轉乘中心，因此影響程度仍非同小可。

相關報導指出，市府目前規劃往基宜的國光客運將轉到南港，往桃園機場及林口(龜山)者計畫改到捷運圓山站、北門站或喜來登飯店，往基隆、金山北海岸、桃園、中壢及楊梅者，則可能改到善導寺站、北門站或北車東三門。

消息一出，不但國光客運認為茲事體大，這三地通勤族也多有質疑抱怨，甚至有基隆市議員在臉書集結基隆市民『爭取權益』。隔日北市公車運輸處則強調，實際只有1814一條，台北經安樂社區再到基隆的路線改到南港搭乘，其他兩條規劃維持現狀，還指稱該班次較少，影響人次有限。

最後國光客運往基隆、桃園及宜蘭的路線會改到哪裡搭乘？目前還無法確知，因為下週林欽榮和基隆市副市長林永發才會在北基論壇中討論細節。不過目前看來，台北西站客運轉乘路線大搬風，是搬定了！這對經常，甚至每日需往返台北基宜桃園的通勤族來說，短期內必須歷經不少陣痛適應。

然而，這還只是直觀結果。住展房屋網企研室需提醒，很多這類通勤族搭客運到台北車站後，其實還得再轉乘其他交通工具到其他地方；而北車周邊選擇最多、班次最密，多數通勤族應該還是寧可維持現狀。因此如果移到離北車較遠，離市中心較遠又無雙捷運交會的車站如圓山站或南港站，對這些通勤族來說肯定更為不便，就算明年高鐵南港站通車啟用，實質助益也不大。

對於北車通勤路線大地震，住展企研室認為，還有另一間接影響值得關注，那就是大台北外移購屋族的動態。雙北市房價積重難返，即便最近價跌趨勢更加明顯，但多數受薪族仍難負擔，因此外移到桃園、基隆等相對低價地區購屋，是愈來愈常見的選項之一。然如果客運通勤路線出現巨大變化，徒增更多通勤成本，這類外移購屋勢力是否因此退縮或意願下滑，值得後續觀察。

【住展房屋網/台北報導】台灣自從民國53年修正頒布「都市計畫法」及施行細則以來，全國的都會區都按照法規規定來走，該是特定區的就作特定區，該是工業區的就蓋廠房，該是住宅區的就蓋住宅。「都市計畫法」不只是法規，它還是一個崇高的理想，而這個理想的目的，是為民眾建置一個井然有序的居住環境；至少，在課堂上，教授都是如此教導學生的。

然而，在課堂上是一回事，出了課堂，又是另一回事。現在各縣市政府都發局或建管處首長、吏員，每一個都是專業科系出身，也熟悉都市計畫法規定，但偏偏在執法時，遇到不同對象就換不同腦袋，尤其是碰到宗教單位違反都計法，不僅置若罔聞，竟還允許就地合法，讓人難以信服。

最常見的，就是四處散落的廟宇，許多廟宇違法興建、占據國有地，一旦面臨拆除，信眾就群起抗議，同樣的戲碼幾乎每年都曾發生。部份縣市主管機關也知道這是燙手山芋，索性睜隻眼、閉隻眼，乾脆當作沒看到。

近來鬧得沸沸揚揚的慈濟，堪稱是箇中代表，因為慈濟的「手法」比傳統違建的廟宇更高一籌。在前些時候，國內都計大老級學者楊重信，己羅列出慈濟購買工業區、農牧用地、交通用地、保護區，再變更為社福用地，蓋起一棟棟的大樓，把非法變成合法。

在慈濟先前幾個合法變更地目的例子中，不乏「先上車後補票」的案例，反正合不合法不重要，先蓋再說，等蓋好後政府自然會允其合法，根本視法律為無物。近日被踢爆中和靜思堂就是如此，但可悲的是新北市府還同意予以變更。

您是否還記得，朱立倫曾撂狠話說：「拆違建不因住戶自殺改變原則」。原來，自殺的違建戶太傻了，誰叫他不肯加入慈濟；因為加入慈濟後不只房子不會被拆，還可以就地合法！

事實上，不只是慈濟如此。隨便舉個例子，在南台灣佛教界有極大勢力的佛光山也是如此。佛光山興建的佛陀紀念館，占地廣達百公頃，沒有合法申請、環評，就把近百公頃山林夷平，興建一棟棟所謂的「佛塔」。不僅如此，佛塔內還順便「關懷眾生」，開起好幾間營業場所。

面對佛光山如此荒誕的行為，高雄市府反「輔導」佛光山偌大的違建合法化，連吭一聲都不敢。高雄市面對佛光山如此客氣，但對於一般老百姓家的違建，卻要上百名技工隨時待命，拆除又快又狠。對照之下，可真諷刺。

為什麼台灣官員從北到南，面對宗教違建、違法都如此寬懷？難道他們個個都有共同信仰？抑是對神佛完全忠誠？其實都不是。說穿了，這些政治人物只是要想選票，所以才不敢得罪宗教團體。

所以，如果你家蓋了違建，被官員要求拆除該怎麼辦？簡單，加入慈濟吧，說不定政府還會回過頭來讓你非法變合法，豈不歡樂融融？

【住展房屋網/台北報導】每年開春的第一檔房市重頭戲329檔期總是備受矚目，而據住展雜誌統計，從3月1日到4月30日為止，北台灣首次公開的建案數量預估約為130個，預估總推案量約近1,984億。另在六都的部份，329檔預估推案量則衝到約2,337億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年全台329檔推案狀況呈現『北溫中平南冷』的態勢，各地市況有不小差異。

柯Ｐ衝居住正義　業者投降輸一半

先看到北台灣的部份，由於大台北地區推案遞延的情況仍未改善，所以今年案量溫和，未再爆出巨量，唯台北市案量年減最多。

北市建案延推的主要理由，肇因於業者普遍對房地合一稅走向仍有疑慮，加上柯P近來居住政策頻發衝擊，業者退避三舍，多傾向繼續觀察風向，329檔『不戰先降』，如「敦南寓邸」、「欣翰士林官邸」等百億級大案持續遞延，市中心推案呈現『熄火』狀態。

只有少數業者勇於挑戰市場，如萬華「全坤雲峰」，其高樓層開價130萬／坪，再創萬華新天價。此外，今年北市329檔推出的地上權案「將捷SOLO」、「嘉新金華薈」，屬於可分割地上權案，與過去使用權案不同，將能獨立分割貸款或移轉，能否會被市場青睞，將關係著未來地上權標售價格好壞。

新北桃園沒在怕　換屋產品急湧現

雖然北市業者暫避柯P旋風，但新北市卻沒在怕，繼續勇敢直前，329檔熱鬧滾滾，預估推案量衝到962億元，首次公開建案數量達到54個，推案熱區為新莊、三重與汐止。但仍有部份指標案延推，如「遠雄九五」、「碧潭觀邸」。

基隆因選前弊案未解，加上指標個案建照遲遲無法取得，推案狀況『青筍筍』，今年329檔案量僅約6億。桃園量能還不少，其中桃園市推案最熱絡的地方是桃園區，業者不畏房地合一稅強推高單總價案，如「麗寶芙蓉匯」、「國泰賦都」、「陸昇威登II」。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，受到農曆年前房地合一稅免稅門檻上調至4千萬影響，今年北台灣329檔40～70坪、總價落在2千萬～4千萬之間的產品比重大幅增加，增幅從3到5成不等，尤以新北市、桃園市最為明顯，一般換屋型產品突然湧現。另新北、桃園兩地總價4千萬以上的高端產品也有顯著增加，主要還是想緊捉房地合一稅輕放後所回歸的購屋需求。

整體來看，北台灣今年329檔案量稍減，但Q1推案量能仍大，預估Q1總推案量上看2,200億；假如推案遞延狀況獲得改善，那麼Q1案量不排除再上修，且業者為了避開下半年總統大選議題發酵，Q2若無意外將會爆出大量。

六都推案多樣情　只怕稅改又來亂

住展雜誌另統計六都今年329檔預估推案總量為2,060億，其中又以台中業者推案信心最為旺盛，精華地段的住宅、商辦案精銳盡出。然而，台南、高雄因受房地合一稅與市況走滑衝擊，推案相對平淡，意外成為稅改風暴下受創最重的地區。

據台中市不動產開發公會魏嘉銘指出，受到推案遞延與房地合一稅定調影響，今年台中業者把重兵布署在上半年，開春329檔就已眾案齊發，推案量衝至400億元，與去年329檔實推案量差不多，預計第一季案量可挑戰800億元。

南部二都推案則相對冷清，台南市代銷公會表示，因去年推案規模龐大有待消化，以致於今年329檔案量驟減，大樓指標新案掛零，只剩透天案撐場。高雄市不動產開發公會理事長張永義則說，受不動產稅改衝擊，今年高雄329檔新豪宅案幾乎絕跡，轉由小坪數引領風騷，新建案公開的狀況並不踴躍，預期楠梓、仁武等低單價外圍區塊買氣較熱。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，全台不動產業者多已預期今年下半年房市會受總統大選干擾，所以希望儘量在上半年衝刺銷售，因此329檔期對今年整體房市格外重要。如果329檔買氣大幅回溫，把氣勢延續到520檔期，那多頭仍大有可為；但若買氣逼不出來，那麼壓力恐怕會不斷累積在業者身上，大家應謹慎以待。

【住展房屋網/台北報導】在文史團體極力爭取下，位於京華城北邊、松菸文創原區東側的台北機廠，稍早被中央裁定全區保留並列為國定古蹟，使得台鐵欲開發北廠以償還債務的『如意算盤』形同破局，難怪稍早曾傳出，台鐵原本要申請行政訴願。

雖然台鐵態度一度轉軟，但之後台鐵局長又跳出來高分貝嗆聲說，文化部及文史團體只出一張嘴，爛攤子卻留給台鐵獨自面對。因為按現行文資法規定，古蹟之養護需由所有權人買單，而以目前台鐵財務狀況來說，不啻是沉重負擔。

對此，文化部回應一定會負責處理後續事宜。文史團體及學者則反譏，台鐵及前任交通部長葉匡時都缺乏文化資產意識，台鐵自己更不了解北廠具有的歷史意義；文史團體強調，保留北廠一直都不是一時興起的概念，師大教授更直指目前民意確實傾向反對北廠開發，也強調不可能讓台鐵獨自面對北廠後續維護。

有關台北機廠最近的發展情事，其實是近年台灣發展折衝的縮影。某種程度，台灣社會還是信奉開發至上的準則，但畢竟環境同時遭到更多破壞，甚至危及社稷生存，因此不同的發展概念，如適度保留綠地或歷史文化的永續性思維逐漸興起。但兩者之間似乎仍未找到真正的平衡點，甚至往往過猶不及。

台鐵希望開發土利益償債的作為是可理解的，然台鐵畢竟是國內軌道交通獨佔事業，也該同時思考改善經營績效。但台鐵對於北廠開發受阻所顯現的焦慮，住展房屋網企研室某種程度上也能理解；因為除了原本開發利益落空的失落感外，現實上，台灣的確有很多因文史價值而保留的設施，爾後往往缺乏正確的維護管理方式及觀念，非但無法創造觀光軟實力及新商機，還常常形同荒廢閒置。

此外，再讓我們看看北廠隔壁的松菸園區，又是另一個極端；無論是市府最初設定BOT有誤，與得標業者議約出問題，或真的有人謀不臧，如今該園區不但沒有文創之實，還成為BOT案業者坐收大筆租金的搖錢樹，不啻是極端諷刺的情況。

事實上，無論任其荒廢，或淪為私人營利設施，原因都在於，台灣官僚乃至整體社會，仍缺乏對文化歷史的真正理解、包容乃至內化，如美其名為文創，但到最後只剩下空殼子，充其量只能賣紀念品、馬克杯或T恤。

或許中央決議北廠保留做鐵道博物館，有種彌補以往過度開發的用意，甚至也可能是對於松菸、大巨蛋、轉運站等公共建設，反而變成私人商業設施極大化的某種撥亂反正。但住展企研室認為，相關決策及執行面仍切忌矯枉過正，慎防導致最壞結果－鐵道博物館變成另類蚊子館的情況真的發生。

【住展房屋網/台北報導】在熱絡的觀光人潮一向被台灣民眾視為區域發展的萬靈丹，不僅能刺激地方消費，還能帶動店面租金與房價攀升，因此各縣市只要稍具特色的地方，官方便積極營造觀光商圈，期待地方能大發利市；然而日前業者的租金調查卻戳破以觀光帶動發展的美夢，三峽老街與舊市區市場相較，租金行情幾乎腰斬；新莊老街更慘，租金僅既有市場的3成左右，讓人不禁想問：莫非觀光藥方已經失靈？

住展房屋網企研室認為，與其說是觀光藥方失效，不如說是用錯藥方所致，一般大眾只看到觀光區假日的人滿為患，但平日的乏人問津才是攤商最常面臨的問題，而這本來就是觀光產業的特色，官方在沒搞清楚地方需求及產業特性前，便大張旗鼓力推觀光，才是導致成效不如預期的源頭。

住展企研室一再強調，比起一般生活商圈，觀光商圈的客源有明顯的時效性與不連貫性，除了假期出遊外，觀光地區基本上鮮見人煙，且民眾短期內難多次回籠消費，客戶的消費行為就像彗星繞地球一般，久久才回歸一次， 同樣的窘境放到台灣各處林立的百貨商圈也是如此，因觀光產業有消費密度不高的特色，使得商品多半以高價位為主，但這類產品對民眾而言需求性不高，商家難以拉攏客源。

其次，台灣觀光商圈根本是複製貼上的文件檔，每個觀光區的商家都大同小異，缺乏在地特色，或是濫用在地特色，以三峽老街為例，短短不到500公尺的路段，販賣當地特產金牛角的商家不計其數，即便老街日式仿巴洛克的建築硬體與眾不同，但在商圈追求獲利的前提下反淪為配角，遭不具特色、替代性高的通泛商品取代，待商圈新鮮感消退後，對民眾的吸引力自然大不如前。

對區域發展而言，連續性的熱絡比曇花一現的繁榮更加重要，想帶動地方發展，搞個百貨商城、觀光商圈，效果還不比一個陽春麵攤，何出此言？後者屬尋常百姓的基本飲食需求，每天都有商機，且單價低廉，消費者一天可能來一次以上，消費密度遠較前者高出許多，雖然不像前者有假日人滿為患的情況，但每日平均來人卻很穩定。

對地方商圈而言，穩定的客源與流通才是繁榮的保證，才能推升當地的租金行情，然而這並非台灣單一化的觀光產業所能達到的效果，相信若將許多觀光商圈、百貨商城重塑，讓古蹟回歸古蹟、球場回歸球場，周邊商家重新以在地生活所需為考量提供服務，反而能增加民眾到訪的意願，對在地方發展才是真正的利多。

【住展房屋網/台北報導】儘管16日慈濟片面宣布撤回內湖園區變更案，不過從相關聲明的內容與措詞研判，三月台灣社會及傳媒上演的『慈濟風雲錄』，短期內恐怕還不會停歇；畢竟外界用放大鏡檢視的，是慈濟全台所有土地變更案，和財務不透明的問題，不再只有內湖案，而針對這些爭議點，慈濟聲明仍有避重就輕之嫌。

保護區變更疑義屬公共事務領域，理應受社會公評；慈濟善款也多來自社會大眾捐助，至少捐助者有權要求透明化或加以檢視。但近日有關慈濟的相關爭議，似乎也演變成獵巫秀；外界不斷挖瘡疤，稍早甚至已延燒到慈濟本身，或身為慈濟人的企業主或親友買土地、房屋，被貼上炒房炒地的標籤。

剛落幕的內湖變更保護區案或其他地目變更案，問題嚴重且極不恰當，住展房屋網企研室高度質疑，況且從事慈善事業的機構，如果把善款拿去操作高風險投資，確實也不適當。

然平心而論，如果沒有牽涉變更走後門，而是合法進行一般不動產買賣經營取得利潤，再轉做公益慈善，應該也是可被接受的方法；尤其，不動產確實是相對穩健的投資選項，近年市場確實也有建商打著慈濟人的招牌，獲得不錯成績。但何以慈濟本身或慈濟人買房買地，時至今日卻引起這樣大的波瀾？

住展企研室在此並非替慈濟(人)辯解，但平心而論，問題並非只出在慈濟人買地買房獲利，不符一般社會對慈善機構的觀感這點，而是不動產投資行為，近日在台灣明顯遭汙名化；再說更明白就是，透過不動產交易產生的資本利得課稅負擔極輕，尤其短期進出(炒作)更是如此，這不合情不合理更不道德，卻弔詭地合法！同時間受薪階級的賦稅負擔卻已過重；說穿了，就是整個不動產稅制出了大問題。

國內稅改巨擘前輩，已被國民黨延攬為不分區立委的曾巨威就曾說過，不動產稅制扭曲如同制度殺人，只要有足夠財力，誰不會想進場操作？接著98年馬政府大幅調降遺贈稅，大量資金沖刷不動產，讓房價非理性飆漲，愈來愈多人，特別是實質薪資倒退的廣大白領、藍領薪水族，購屋乃至居住需求受到威脅，正常的不動產投資於是跟著遭池魚之殃。

是故，目前頗受阻礙的房地合一實價課交易所得稅，的確相當重要，但住展企研室認為，不只交易利得需合理適度漲價歸公，房地產的持有及任何產權移轉(贈與繼承)，也必須同時檢討，不能再拖。

【住展房屋網/台北報導】據聯合報系報導，財政部下令調整縣市不動產評價委員組織結構，未來建商與營造業者不再具有評價參與權，以免有利益衝突。也就是說，以後各縣市的不動產評價委員會委員，就只能讓官方、學者，或是專業人員出任；當然，這項改變引來不動產業者大力批判，而學界則多持正向聲音。

一般民眾對於「不動產評價委員會」所知甚少；但這個委員會的影響力卻很廣大，因為您每年所繳的房屋稅、地價稅，以及賣房子時所繳的土增稅，繳納稅金的稅基制定標準、每年要繳多少錢，都是不動產評價委員會說了算，重要性可見一斑。

在以往，各縣市不動產評價委員會中，通常建築開發與營造業者至少各有一個席次，參與房屋標準單價、公告地價與公告現值的評定事務。

不過，曾有學者批評，我國房地產評定價值與市價行情有極大落差，是肇因於「不動產評價委員會」所評定調漲的不動產價值，遠低於市價漲幅，所以存在炒作、節稅空間。因為不動產評價委員會長年失職，造成不動產亂象，而委員會中竟然有業界代表，便把過錯歸咎到業者身上。

但不動產評價委員會占據最多席次的，反而是官方和學界代表，如果真要怪起來，官方和學界代表不也都有份？而在不動產評價委員會中，又只有官方代表才具有決策力，才能拍板定案房價單價要調多少、公告現值要漲幾％；若要深究稅基與市價差距過大的過失，病源就是官方。

那麼，為何各縣市政府都不想把地價稅、土增稅，乃至於去年底才由中央下放給地方的房屋標準單價調整權，將這些稅目的稅基大幅調漲，拉近與市場行情差不多？

原因在於，各地方政府稅收有限，而不動產賦稅又是地方稅收主要來源，所以都想炒作不動產、維持不動產榮景，才能有長期且穩定的稅收。因此，若是地價上漲30％，那土地公告現值可能只會小小漲個5％，長年累積下來，公告現值和市價的落差就越來越大，其中就有更大的炒作空間。

為什麼地方政府主導的「不動產評價委員會」長年來能這樣惡搞？關鍵就在於評價制定黑箱作業，價格怎麼評定、怎麼調、怎麼估價、調幾％的標準是什麼，都是自己關起門來說了算，沒有公開透明的評價方法，反正「一切大爺說了算！」

因此，即使不動產評價委員會排除業界代表，若評價作業制度不能透明化，陋習依然改不了，這種改革等於假改革，只是黑箱作業的成員換了，結果與過程還是如出一轍，什麼都沒改！

【住展房屋網/台北報導】隨著科技昌明，舞台上的魔術表演也愈精進；有人可以用吸管喝平板電腦裡的可樂，眾目睽睽之下，生動演出。原本是假的，何以觀眾沒能拆穿？手法高明是原因之一，而彼此無利害關係，亦屬主因。否則追根究底，終有破綻，場面未免尷尬。

現實中政客的施為，常見如魔術般奇妙，也如演藝場一般，若非必要，不會拆穿。譬如，當年的第一條捷運高架木柵線，被批評得一塌糊塗，說應當打掉重建。高鐵興建時亦然，在全民眼皮底下施工，也有人聲明太危險不敢搭。連靜態的大安公園，同樣被嫌得一無是處。

可如今，硬體都沒事，魔術師的手法巧妙，竟是在經費方面下功夫。昔日捷運局長有好幾位都吃上官司。高鐵現在也破產在即。另一個建案讓人矚目，是大巨蛋面臨續建或拆除的恐怖處境。

倘若安全堪慮，該如何變更施工；或如果動手拆除，那將有多大損失？這花費掉的錢，該怎麼算帳。一件大工程，在市民高度關注下議約、開工，施作，迄今因業主北市府換人當家，真的要破局嗎？不管魔術師多麼靈巧，還真要被拆穿。情勢會往哪方向演變，很難預料。

講得透徹些，利害關係使然，尤其政治利益，往往籠統又偏執，追殺到底才肯罷休。清算前朝老帳，司空見慣。台中市的快捷巴士，短短時間已被批臭。新官上任三把火，燒的都是腳後根，跑不夠快，不免遭殃。從企業到衙門，人事傾軋從來不稀奇，鬥爭前手，更理所當然。

從前十大建建設奠定經濟發展基本條件，這些少數沒被抓包的公共工程硬體建設和政策作為，今人應感到慚愧。以政黨輪替的頻率和年限來看，政客的保鮮期甚短，重要原因即低劣魔術手法輕易被穿破。

國民並非想將國家治理之責托付給政客，但法律如是規定，制度驅使，不得不然。譬如，選票上都是庸才，也一定有人當選。好像放牛班考試，肯定有第一名。不論何等不堪，亦打鴨子上架。國事蜩螗若此，洵非無因。別以為政客彼此清算，有好戲可看，須知他們折騰掉的揮霍掉的，都是民脂民膏。偌大的工程，偌大的弊案，但事件伊始，百姓渾然不知。坑錢魔術師的手法，反覆用了無數次，卻多能得逞，原因值得深思。

【住展房屋網/台北報導】農曆年前財政部公布房地合一版本，被外界認為是走輕稅風；但外界質疑聲沒停過，執政黨甚至未將該新制納為黨團優先推動法案，加上財政部日前又決定加辦公聽會徵詢外界意見，不確定性再度拉高。

就此研判，至少今年第三季前，房市的最大變數，還是房地合一何時拍板與過關內容。而目前看來，分離課稅算是各方共識，4千萬門檻、六年內一人一戶免稅額則還有待檢討；但真正仍喬不攏的，是稅率以及追溯期。

首先，該定多少稅率，各方看法不一；張金鶚、花敬群及稅改人士多認為至少要比所得稅平均稅率高，短期更應加重，但也有學者認為財政部版的17%已比現在平均約10%上下的實質稅率高。央行總裁彭淮南答覆立委質詢時，也甚至認為訂17%相當有技巧，還盛讚財長張盛和聰明。

要不要溯及既往，也就是所謂日出條款，也是產官學針鋒相對的點之一。同樣地，學界認為應該要追溯，才是真正的租稅公平，取得成本認定則可由專業估價師認定，技術上並無問題；但業界則拿出法律『信賴保護』原則，堅持新稅制上路前取得的物件不應適用之。

一般情況下，新制追溯與否。確實會直接影響投資者的操作。不過住展房屋網企研室須指出，實際情況沒那麼『單純』；原因在於，今年七月後囤房稅就要上路，因此家戶第四戶以上就適用兩倍以上稅率，而且持有稅每年都得繳，不像房地合一是交易發生且有利得產生才課。再者，把範圍侷限在台北市，情況更加複雜。

原因在於，去年七月後取得使照的新建物，房屋構造單價大幅調高。根據住展企研室了解，住宅大樓類調幅平均為2.65倍；如果路段率也調高，還會再增加。如果又被認定是豪宅，則還要再乘一次路段率才是最後的評定現值。

而根據試算，最劇烈的情況(豪宅加最高3.6%囤房稅率)，光房屋稅就逼近市價的1%，就算一般非豪宅，新建房屋稅也大幅增加數倍不等。這代表要養新房，特別是新豪宅，成本確實大增，對新建案市場確是不利因素。

不僅如此，如果房地合一確定有日出條款，代表去年七月到今年底前取得房產，未來出售獲利課稅仍適用舊制；但一來土地公告現值拉高，二來房屋評定現值也大幅調升，導致房屋交易所得跟著拉高(現制一般是以評定現值×財政部公佈區域別比例＝房屋交易所得稅基)。這樣下來，利得實質稅率肯定拉高，甚至不見得比17%低。

總之，不管未來房地合一定案內容為何，基於北市大幅調高房屋評定現值，北市房屋持有及交易利得稅都因此大增，新建物則更高。操作成本增加之下，住展企研室認為，北市新建案，特別是高價豪宅市場，短期內交易將繼續受到壓抑。

【住展房屋網/台北報導】財政部近日表示，下修全台豪宅課稅門檻，修改後的豪宅標準，台北市為總價8千萬元以上、新北市總價6千萬元以上，至於其餘縣市則是4千萬元以上，大多下調1千萬。豪宅門檻下修後，意謂著有更多房子售屋時要繳更重的稅，可能會影響民眾購屋意願，讓不動產業者大轟財政部是「以台北看天下」。

不過，「以台北看天下」這個說法並不夠精確。因為若以台北標準看天下，那豪宅標準應該一體適用，也就是只有一個門檻；但財政部已區分不同縣市標準、制定不同金額，並不能說是以台北看天下。

用「以台北看天下」來批評財政部，其實不著邊際；更正確的說，財政部是「以台北看台北」。

財政部之所以仿效央行，把矛頭指向豪宅產品，是因為豪宅產品單價、總價都高，很容易帶動周邊房價上漲，在不動產行話裡被稱為「漣漪效應」。因此，官員的想法是，只要把豪宅打趴，豪宅不再上漲，周邊房價就難有跟漲對象，整體房價漲幅就會獲得壓抑。

不過，財政部的意圖，可能藏得更深，因為下調豪宅門檻，主要還是為了擴徵稅收，目的是在錢。其次，財政部目標是為了抑制大台北房價，其他縣市可能只是陪葬而已。

由於大台北、尤其是台北市房價，一直是全台房價的領頭羊，北市漲，新北市就跟漲，漲勢就會蔓延擴散到其他地區；假使台北市止漲或不漲反跌，那其他縣市很快就會「吃土」，難有更大的漲幅。

其實財政部也應當知道，台北市總價7千萬的產品，實在稱不上真豪宅；試想，若是市中心新建案，成交價150萬／坪，只要約46.67坪總價就達到7千萬，而四十幾坪的房子怎算是豪宅？但在其他縣市，4千萬以上的房子就幾乎都是豪宅。

財政部下調豪宅門檻，以台北市受影響最大，尤其是台北市市中心高單價的中間坪數產品，很難不受波及，房市損害層面遠大於其他縣市。很明顯的，這招就是專門打台北，所以才說是「以台北看台北」。

即便如此，「生命是會找到出路的」，因為高總價市場頻頻被打壓，市場資金持續流向小坪數產品，造成小坪數產品單價持續飆高，結果年青人連小宅都買不起。這種打房結果，真是證明了官字兩個口，有口卻無心。

【住展房屋網/台北報導】當台北市長柯文哲宣布把市府所有的捷運聯開住宅，釋出作為公共住宅出租以來，輿論對於「房子是拿來住的，不是拿來炒作的」之議題，產生正反兩面激辯。住展房屋網企研室也同意，房子的本質當然是用來住的，但各界不應只在「住」與「炒作」間打轉，而是該轉頭檢討中央到底做了什麼、並要求官方儘速改革，才能導正一切亂象。

對大部份民眾而言，「買房子」是一輩子中最重要的事；俗話說「成家立業」，成家指的是結婚，而過去台灣年輕人買第一間房子，往往都在結婚之前，所以成家所指的廣義涵義還包含了買房子這件事。然而，因近年房價飆漲過快，買不起房子的年輕人越來越多，即使結了婚，也一樣買不起房子，只能靠租賃解套。

但客觀來看，高房價的成因錯綜複雜，單純把所有責任推到房產投資客身上，似乎過於直觀，也不盡然正確。因為台灣居住不正義，根源在於政府不作為，不作為的結果，才導致房地產亂象叢生。

其實在老早前，就已經有不少學者呼籲，政府應儘快釐清「住宅」用途，到底是「必需品」？還是「投資商品」？

倘若是必需品，就必須訂定嚴格法令禁止炒作，甚至參考德國法規，為炒作行為訂立刑責。倘若是投資商品，那麼政府應仿照其他資本主義國家，大量興建社會住宅，提供買不起、或不想買房民眾另一個居住選擇；即使買不起，也該租得起、租得輕鬆，維護居住的權益。

有不少人批評買不起房子的人，認為「買不起，就去租啊，某某歐洲國家有幾％的人都在租房子，又不一定要買房子。」這種話只說對了一半，因為歐洲國家租屋法令健全，加上政府提供大量社會住宅，所以寧願租房子的民眾比例高，但台灣卻完全不是這個樣。

長年以來，台灣中央政府不作為的態度，是高房價問題惡化的元兇。現在民眾把高房價問題全推給投資客，只是看到問題的表徵，並未直指問題的核心與根源，反而跌入貧富對立的泥淖當中，未能趁民氣可用，鼓動中央進行更大動作改革，實在有些可惜！

【住展房屋網/台北報導】被柯P視為前朝除弊五大案之一的鴻海三創園區，在郭家放低姿態後，腳步愈走愈順，園區將於5月開幕，連通光華商場的空橋也預計6月底完工，誓言串連華山藝文園區、八德路商圈等地打造成『大八德共榮圈』，成為青年創業的培養皿。

這樣的願景固然是好，但三創公司副總一句：「打造一個吸引市民與『國際觀光客』的產業區域」，讓人對三創園區能否秉持作為創新產業培育基地的宗旨，蒙上淡淡隱憂。

住展房屋網企研室直言，若三創園區未來著重於賺觀光財，那它無疑將成為下一個松菸文創園區，變成一個只有大型財團存活，真正青年文創全都一掃而空的『清(除)(文)創』園區。

三創園區的定位是資訊產業與研發的創業聚落，透過創新科技產品的推陳出新，吸引有需求的民眾前來消費，也因產業類型活潑，才有利於想法思維別出心裁的青年族群投入發展，因此創產園區對消費的吸引是主動性的。

但觀光產業就不一樣了，雖說都是有助於刺激消費，但觀光業著重於客戶感受，強調互動性的服務品質，因此以觀光客源為主的區域，產業型態也會針對顧客需求做被動性調整，商家類型也就會往需求最大的餐飲、住宿靠攏。

再者，觀光業的消費行為具備單一性，不僅是買賣行為偏重單一個體的互動，消費需求也多半是一次性的，少有回籠或多次交易產生；然以產業導向為主的客群就不同了，購買行為大量且具持續性，客源雖不如觀光業豐富，但需求更穩定，買賣固著度也更高，因此在經營上也與觀光業有著截然不同的方向。

另外，若三創園區重點是觀光，那周邊設施是否能負擔人潮？如停車空間是否足夠？是否有針對觀光人潮提出完善的交通疏導應對？周圍是否有便利的餐飲與住宿供給？畢竟產業園區不會有爆量的人潮湧進，但觀光園區會，若以前者為規劃藍圖，之後卻以後者為目標，可以想見未來該區勢必爭議重重。

且創新產業有個特色，便是在草創階段時成本極高，要等到產品接受度成熟後才會開始獲利，所以在園區初運作之時業績一定不會太亮眼，因此園區須堅守創產基地的原則，才能讓青年文創有放心發展的空間；若一味追求觀光人潮，未來園區商家將如同其他文創園區一般，成為紀念品的集散地，失去培養新興創投的初衷。

住展企研室認為，政府老說要投入創新產業，但每每任由廠商搞出一座座性質相近的遊樂園，各園區同質性高，沒有特色可言，所謂的發展利多便容易被取代，且最終將不見一絲青年創投的成果，徒留誠品、蘋果等大廠支撐場面，那砸這麼多錢又有什麼意義？希望經營者深思。

【住展房屋網/台北報導】柯P的住宅政策，繼續引起不少爭議；之前台北橋站共構案的『羅生門』爭議還沒落幕，日前又傳出另一『標的社區』美河市住戶管委會私下決議要築一道牆，將一般住戶與市府持有戶的出入口隔開，還宣稱如果房價『因此』下跌，準備要向市府索賠。這些狀況，對照下月初柯P準備發表的居住憲章，還真是極端諷刺。

長期以來，台灣的房地產市場確實有高度商品、投資化的問題；一般來說，這是各制度面交錯作用下的結果，包含操作成本(持有及利得課稅)偏低，市場資訊透明度不足及不對稱，還有預售市場更降低操作門檻等等。

事實上，就算是只擁有一戶自用宅的多數人，也被教育，或很容易陷入和投資房產者類似的觀點，極端不樂見房價下跌；一旦真發生，就如世界末日一般，自己的身家財產價值，甚至社會地位都連帶下滑。

當然對大多數只有一戶自用宅的人來說，那是他辛苦籌到頭期款，接著每月努力繳交定額房貸所累積的結果，而且十之八九是一生金額最大的消費；因此直觀而言，當然對價格波動相當在意。

但實際情況是，房價上漲對僅有一戶者來說，是虛幻、不可能兌現的增值；如果真賣掉，要不是再買，不然就是轉而租賃，看來看去仍是沒賺到。事實是，房價漲跌只對短線進出者有意義，對自用者來說，如同其他民生消費品，價格維持穩定、不大起大落，才是最佳狀態。

只是回到現實，就住展房屋網企研室觀察，即便自用者，觀念和心態多半仍是跟著投資者走。這不光是房產投資風氣甚盛造成，更和華人的傳統觀念及社會制度有關，就是財產繼承制。

華人家庭每個子女都有繼承上一代遺產的權利，這當然包含土地，於是久而久之，有土斯有財觀念深植每個華人心中。西方民族則多為嫡長子繼承制，不但土地不會因為代代相傳而分割過細，產權得以維持完整，整個民族社會也不至形成強烈的有土斯有財觀念；因為除嫡長子外。其餘庶子都必須另謀生計，不能靠繼承上一代的家產(土地)營生。

所以再回到將居住需求視為權益加以保障的命題，這對台灣社會，當然是一種觀念上的進步與澄清，但要面臨的挑戰也多；住展企研室認為，除制度面革新外，民眾對房產既有舊觀念的引導修正，恐怕才是從公共政策或保障面切入討論居住權益之前，須先正視及翻轉的關鍵因素。

【住展房屋網/台北報導】財政部長張盛和曾在2013年底指出，「除台北市外，房市已到強弩之末，追價乏力。」此話一出，等於對當時房市投下震撼彈。經過一年多的時間，我們現在就來檢視北台灣三都房價變化，結果顯示張部長似乎失算了。

北市驚嚇跌　專家眼鏡碎滿地

據住展雜誌統計，去年北台灣三個直轄市的新成屋、預售屋市場，前三季房價走勢都維持上升形態，但到了第四季卻出現分歧。其中，最被看好房價不會跌的台北市，Q4單季竟意外下修約0.54%，是金融海嘯以來首季房價出現下挫，顯示台北市房市走勢與張部長預測唱反調。

惟客觀來說，北市去年Q4房價雖走軟，但波動幅度極小，暫時只能視為高檔盤整；若想確認房市是否陷入空頭，必須把觀察時間拉長至一年，判斷方才準確。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市房價Q4疲軟的主因，為房地合一稅壓力不斷累積，一直到選舉變天終於爆發，市場浮現前景不明的憂慮。惟房價下修與房屋稅率調高關係較小，因為房屋標準單價調高在2014年2月就已公告，直到今年年初議題才發酵，但在去年Q4的尚無顯著影響。

桃園也走軟　新北逆勢漲

桃園去年Q4房價同樣走跌，跌幅約1.6%，也屬於高檔盤整狀態；房價走軟的潛在因素是桃園房價漲速過快，北客回流至新北市，又逢公股行庫主動調降房貸成數與四行政區被列入選擇性信用管制等打擊，加上市場擔憂市政團隊更替將為航空城帶來變數，房價始出現疲態。

北台灣三都當中，去年只有新北市在連續四季全部上漲，與多數專家預期新北跌幅更甚於北市相反，主因建設政策遍地開發，提供區域遠景和豐沛的銷售題材有關。住展雜誌企研室經理何世昌解釋，新北市各行政區跟漲效應延續，尤其是鄰近北市、相對低單價的行政區，房價跟漲態勢最為猛烈，最具代表性的是汐止區；因與汐止接壤的內湖、南港房價已高不可攀，汐止開出4字頭單價獲得購屋者青睞，去年全年漲幅狂飆2成以上。

漲幅已收斂　低價區最強

雖然台北市2014年Q4房價受挫，但各行政區全年度房價仍持續上漲，但若與2013年相比，漲幅已大幅趨緩，沒有任何一個行政區年漲幅超過1成，大同區全年更只漲1.7%，幾乎是原地打轉。

2013年房價漲幅最大的大同、松山與內湖區，因為先前房價漲幅過大，以致於2014年上漲力道減弱，全跌出前五名之外。2014年漲幅最大的行政區，反而由2013年漲幅較小、相對低單價的萬華、北投、文山拔得頭籌，顯示去年北市房市呈現輪漲格局。

何世昌表示，雖然2014年萬華區房價漲最多，但年漲幅僅剩9%，比起2013年漲最多的大同區20.4%相對遜色，似乎預告房市「閉著眼睛隨便買都賺」的時代即將成為過去式，未來若買方持續往低價區流動的趨勢不變，低價區反而有較大的補漲空間。

最高房價區　寶座將易主？

值得注意的是，北市房價龍頭爭霸戰愈演愈烈，向來穩坐最高房價王座的大安區，與信義區房價差距正逐年縮小；2013年度大安區還領先信義區2.6萬／坪，2014僅剩多出1.7萬／坪。

未來若信義計畫區內多個超豪宅案啟動銷售，可能進一步推高全區平均房價，那麼大安區桂冠是岌岌可危。到底最高房價行政區會不會易手？何時會易手？兩強之爭又會不會催化出新一波富人居住地的遷移？都是市場關注的有趣話題。

【住展房屋網/台北報導】有關柯P釋出捷運聯合開發宅做為公營社宅的話題，至今還未完全退燒；日前台北橋站起頭抗議的所謂『住戶』，甚至還被網軍起底，揭露其身分是房仲。房仲人員當然也有工作及居住權、也有權買捷運宅，更有權要求居住品質；但無可否認地，近年的確也有部分仲介從業人員本身就是短線投資客；若談論的是房價是否受公宅影響，附近的房仲店頭更應該要利益迴避。

然而真正令人遺憾的，不是疑似居住歧視的問題再度浮上檯面，而是我們高高在上，但似乎離民心愈來愈遠的馬英九先生，竟又在那說風涼話。根據相關報導，最近馬先生不止一次在公開場合提到公營住宅『宜以混居為原則』；然而柯市府把市府所有的捷運聯開宅釋出出租，哪裡不符混居原則？今天造成爭議的癥結點，其實是過去國宅標籤化及居住歧視，而且說實話，反而是郝市府稍早推出的大龍峒整宅較未融入混居概念，反而更容易被貼上標籤。

事實是，如果馬先生執政這近八年來，有真正把居住權這件事情當一回事，就不會出現這樣的發言，更不會讓八年來住宅政策仍形同空轉，同時間還放任房地產價格飆漲，卻提不出任何對策來保障人民，特別是中下階層及弱勢者的居住需求。

當然，現在無論是民情所使，或為2016大選鋪路，社宅議題確實獲得更多關注與重視；包含中央，新北市、高雄、台中、桃園等重要都會地區，都傳出官方將跟隨柯市府腳步，推動只租不賣公營住宅。

其中，新北市地政局10日宣布，推動中的土地開發繁星計畫中，新莊、泰山交界塭子圳市地重劃，及新店十四張區段徵收兩案，隨著開發進度確定，將同步釋出各約1公頃公有地興建公營租宅；初步規劃將推出二及三房，如果再加上十四張附近的中央新村北側案，預計可釋出共約1600戶公營住宅。

對此，住展房屋網企研室認為，固然該給予掌聲，但這也是朱立倫稍早的宣示、理應實現的承諾，同時也期待繁星計劃其他土地開發案也比照辦理。事實上，如果能夠繼續順利推動，新北市在社宅的釋出量上，絕對不會輸給台北市。

不過令人感到狐疑的是，塭仔圳公辦重劃面積將近4百坪，十四張則還不到19公頃；兩區面積差距如此大，卻一樣釋出約1公頃公有地蓋社宅；這樣的比例，實在有些『不成比例』！塭仔圳市地重劃案的公有地面積應該遠多於十四張或央北案，理應能釋出更多社宅基地面積才是。新北市地政局或城鄉局或許應該更清楚說明，為何兩區面積差那麼多，釋出社宅土地面積卻是一樣？

【住展房屋網/台北報導】近來北市府力推公共住宅，引發資產階級與庶民百姓的激烈論戰，但漫天的筆戰中，多數人對部分既得利益者鄙夷低收入平民的言論大表反感，也讓長期居社會優勢的布爾喬亞們難得在輿論上屈居下風，但在另一端沒落城區的角落，也有一個地方的興衰道盡上流階層對庶民文化輕視，那便是建成圓環。

建成圓環曾是台北舊城區最繁華的美食商城，與一旁的寧夏夜市可說是台北小吃 最精華的發源地，種類多元加上價格實惠，讓圓環每到用餐時間便湧入人潮，攤商個個坐無虛席，然而這般熱絡的景象，如今只存在老台北人的記憶片段裡了。

1990年代，建成圓環屢遭祝融，大火不僅燒去了圓環的風光，也燒出了城市改造的問題，除了圓環美食城待復原外，以往困擾的車潮壅塞、停車位不足的窘境也亟待解決，圓環遂於2001年啟動改建，然而歷時一年重新問世的圓環卻讓人傻眼。

玻璃惟幕的建築雖然外觀華美，但對於餐飲業這類油煙大、溫度高的產業而言，等於是間大烤爐，只能以強大的冷氣營造舒適環境，無形中也增加了營業成本；而周圍留置空地雖有助於市容美化，但停車問題仍未改善，再加上西區商圈東移等因素，使得圓環未能重現榮光，遂於2006年歇業，從此載浮載沉，即便如于美人這般名氣響亮的明星接棒經營，仍無法挽回蚊子館的尷尬，圓環也成了當初推動者避而不談的雞肋。

令住展房屋網企研室感嘆的，不只是圓環光環不再的淒涼，還有上位者看不見庶民需求的悲哀，圓環的消費群眾多為藍領、受薪階級，對於商城的要求僅只於便宜實惠，但新圓環的整體規劃卻是充滿資本家對於完美城市的想像，要有美侖美奐的餐廳、周圍不能有雜換的違停等等，使得圓環從具有庶民特色的夜市，變成了百貨公司的美食街，攤商營業成本高漲，原本的客源從此一去不回頭。

而失去人潮的圓環，對區域發展反而弊大於利，周圍房棟的租金投報率不再迷人，房價也未因圓環更新而積極向上，看著人群一波波往隔壁的寧夏夜市走，原本老圓環的商家們，心中可真是百感交集。

建成圓環是否還有重生的可能？除非主導者一改資本主義式的規劃邏輯，重新找回貼近小市民的軟、硬體氛圍，把樣板式堂皇文創園地的陰謀掃空，否則圓環將成為台北人心中永遠的疤，一道權位者對庶民文化開膛破肚的疤。

【住展房屋網/台北報導】柯文哲在選前提出要興建5萬戶公共住宅之政見，在就任推動後，卻引發不少爭議。據住展房屋網觀察，至目前為止，柯文哲至少犯了五個大錯，若柯市長未能提出新方案補救，5萬戶公共住宅政見跳票是可以想見的。

柯市長犯的第一個錯，就是「麵粉不夠，卻想畫大餅」。在選舉前，柯文哲曾洋洋灑灑列出一堆市有地，聲稱「上GOOGLE找就有」，市政府不怕沒有地。然而，現在卻改口說「希望中央幫忙」出地，才可能蓋到5萬戶公共住宅。前後說法如此南轅北轍，柯市長卻沒有合理解釋。

第二個大錯，就是柯文哲竟把希望寄託在中央政府身上，這更令人啼笑皆非。姑且不論政治現實，中央願不願意奧援北市的問題，上從總統、行政院，下到內政部、國產署，老早在民國99宣誓要興建社會住宅，並在大台北選定數塊基地，但到現在一間社會住宅都沒蓋，完全連影子都沒有，便可見一斑。

中央政府推行社會住宅的效率與決心之低，就算再給十年，也不一定蓋得起來。在這種情況下，柯市長竟然還希望中央撥地給台北市政府蓋公共住宅，這到底是笑話還是鬧劇？

第三個大錯，是「只有話說漂亮」。柯市長曾說，公共住宅要讓「年青人都租得起」，而事實上呢，聯開宅租金之高，到底有多少年輕人租得起？柯市長還說：「不滿意，但可以忍受。」然而，可以忍受的是柯市長，年輕人又怎能忍受這麼高的租金水準？

第四個大錯，是公共住宅租金制定原則，是採「相對性，非絕對性。」現在台北市的公共住宅租金，是以該地區租金行情來打折，如聯開宅第一年打85折、一般公共住宅打8折。

用這種方式所訂定的租金，雖然「相對便宜」，但租金水準對弱勢市民仍過高，如果有心幫助弱勢與年輕族群，應採用「絕對便宜」的概念，「依各族群平均薪資收入，來計算各族群每月可承受負擔的租金水準」。這種方式並非天方夜譚，日本早已行之有年，沒道理台灣做不來。

柯市長所犯的第五個大錯，就是「妥協」。柯市長自稱，「聯開宅原想以市價7成出租，但後來改為第一年85折」，稱這樣調整是種妥協。

不過柯市長難道忘了自己說過，「選民選他當市長是來改變的，不是來適應的」，為什麼柯市長要妥協，調高聯開宅租金？如果推動公共住宅一直存在著妥協，那公共住宅肯定完蛋！

在郝市府時代，市府因不斷妥協，導致預計興建的社會住宅難產，最具代表性者為寶清段社會住宅。孰料現在柯市長也「學會」妥協，聯開宅租金85折甚至比郝市府期間訂定的公共住宅租金市價7到8折還貴，這到底是出了什麼問題？柯市長應該給市民好好解釋！

【住展房屋網/台北報導】柯P上週宣布包含港墘、台北橋、龍山寺及小碧潭(美河市)四站聯合開發或共構宅之市府所有戶，全面轉作公營住宅，本週持續引發話題。不過最具話題性的，已不是某些住戶抗議影響其房價，也不是學者砲轟此舉形同居住歧視，而是有議員跳出來痛批，這四處公共宅租金即使採浮動式計算，仍舊太貴。然於此同時，據傳柯市府還打算調高承租公宅資格，準備把標準調高，儼然變成排貧。

當然，柯市府的相關作為，比起前朝積極甚多，也說明一切事在人為；但就目前相關事證及發展判斷，柯P的動機似乎還是傾向於拉攏，甚至討好年輕族群，而不是真把所謂居住人權當一回事，否則就不會設定20至45歲承租年齡。

然無論柯市府的真正動機和目的是什麼，從其實際租金設定仍被批偏高，以及打算調高承租收入資格的動作研判，顯然財務上還是相當吃緊；所以才會明明宣稱是市價的八、九折，但還是貴到一般收入頂多30k的青年負擔吃力。

當然反過來看，這也說明目前台北不光是房價高，連租金也很高貴。或許有人會問，房價高是有資金堆砌、投資客炒作，房租拉高又是怎回事？台灣的租屋市場不是沒那麼活絡嗎？但要知道，捷運周邊住宅甚至店面，無論租或買，都仍是奇貨可居人人搶，捷運宅房東當然有理由拼命調漲。

但其實這也暗示，有不少捷運聯開宅，恐怕還是由投資客持有，而且用租金來繳房貸。這幾年房貸利率拉高，加上多數聯開宅都已是成屋貸款，負擔加重，因此投資客拉高租金來攤還增加的房貸負擔，也是可想像的。

只是有關財務問題，仍無法合理化柯市府以財務觀點設定公宅租金；畢竟其他國家興辦公宅的經驗說明，某種程度都是以社會福利，甚至人權的角度看待，因此通常難以真正達到財務平衡。

不過說來說去，沒有錢還是什麼都辦不成；因此錢從哪裡來，還是必須嚴肅面對、討論甚至解決。而以目前地方實際可操作的範疇，恐怕檢討房地產持有稅，會是最可行的方式。

但這不能光靠現在這種，調高某個時間點之後的房屋構造單價或路段率來解決；住展房屋網企研室認為，長期房屋稅及地價稅基都偏離市價太多，趁此機會作全盤檢討使其與市價連動調整，應該才是正解。

【住展房屋網/台北報導】『市府力促，住戶力阻』的低價社會住宅風波不斷，雀屏中選的社區紛紛大呼不公，擔心社宅會拉低住戶品質，進而拖累房價，讓一生努力血本無歸，並訴諸大眾輿論，高呼別為了政治選票製造仇富對立，但仔細想想，這般控訴是否真的有道理？

住展房屋網企研室認為，以台北市府公佈的聯開社宅租金來看，首年租金約市價八折，最便宜的戶別套房租金要價8400元/月，要想租得起(以租金占月薪三分之一計算)，月收入少說也要25K，這樣的收入水準，再怎麼說也是小資水平了，與住戶擔心的赤貧、三餐不繼的想像根本相去甚遠，因此最終能脫穎而出入住的民眾，素質應不至於太差，住戶現在單憑自身的刻板歧視便無限上綱，讓一般大眾覺得既得利益者吃相難看。

基本上能夠買下每坪55萬/坪宅邸的人，就算房價跌了一點，身價還是相當驚人，，況且政府又不是徵收住戶家作社宅，並沒有侵犯住戶的私有財產權，已經盤距在社會上層的人，卻來阻止政府關懷弱勢，高喊仇富民粹，難怪台北市都發局長林洲民會在臉書大呼不可思議。

面對住戶不滿，台北市政府也作出讓步，柯市長明言租金沒有預期的低，就是一種妥協，且一再強調會透過嚴謹的管理，確保社區品質，雖說結果讓人有些無奈，社宅門檻仍非弱勢可輕鬆負擔，但至少可看出政府推動的決心。

只是我們回過頭來想，住戶單憑收入衡量社宅居民素質的良窳，並希望與原住戶分門走的要求是否合理？舉個紐約的例子來談，當年朱利安尼、彭博等市長認為紐約犯罪率高、生活環境不佳的原因在於窮人處處，衍生社會問題，因而力行整頓，紐約市容確實整潔了，刑案也的確少了，但卻引來更多批評。

現在的紐約市只是富人的御花園，市區環境的改善並非城市本質提升，只是把窮人從紐約掃出去而已，因此華爾街的智慧型犯罪依舊，原本屬於紐約大蘋果的豐富文化變得單一，城市除了金錢外沒有特色，1%的巨富維持著城市的光鮮，但卻剝奪了99%百姓的生存人權。

『嫌貧愛富』向來不是個正面的形容詞，但聯開案住戶的言談，把社會『嫌貧』的勢利展現的一覽無遺，當既得利益者為了鞏固利益，指責百姓仇富時，有看到自己歧視的醜態嗎？難道有錢人就不會犯罪？莫非窮人就沒有涵養？這種以錢為本的衡量方式，無疑是撕裂社會的根源。

坦白說，台灣人民真有仇富情節嗎？如果有的話，馬雲的演講不會高朋滿座，犯罪率最高的社區─帝寶不會人人嚮往，國家稅制不會遇到財團就轉彎，若要說台灣仇富，不如說是我們太愛富，以至於把貧的一切都打成臭老九，才會造成今日社宅遭汙名化的悲哀。