【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲宣布，市府現持有上千戶捷運聯合開發宅，只要符合條件(租金低坪數小)，將作為只租不售公營住宅的消息，可說是持續發酵。不過部分傳媒將聯開案社區住戶的『心聲』用斗大標題或聳動字眼加以描述，甚至擴大渲染，住展房屋網企研室認為以媒體的角色或立場，實在有失公允。

其實撇開公共的稱謂，這就好像某捷運聯開宅持有人把房拿出來出租一樣，只是租金低於市價。這充其量只可能影響周邊租金行情或暫時以租代賣的投資客；以台灣房租和房價連動甚低的現實來看，房價因此下修的機率微乎其微。再者，市府還將成立專責物管機構，等於多個專業者來維護，這甚至是加分非扣分。

然而，這當中有更深一層問題值得深究；那就是，為何這些所謂的住戶，會認為公營住宅讓低收入或社經弱勢者入住後，居住環境會變差？

其實一般民眾普遍有此刻板印象，和過去國宅標籤化嚴重有很大關係。一來這是過去國宅售出後缺乏良善管理所導致，因此市府未來的專責物管公司責任重大；但更深入來說，和國內長期潛藏的居住歧視現象更是有關。此一現況，景文大學教授章定煊的一篇文章已描述得非常清楚；這種所謂的居住霸凌，是大家討論房價飆高，讓居住正義無法落實的當下，更須深切思考與反省的。(章定煊文章連結http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/2451 )

另外，對於柯市府積極推動社宅興辦，房產業界這邊也有不少『擔憂』。然而說實話，除了知名房產部落客紅色子房提出的經費及土地哪裡來的問題成立外，其他業者提出的看法，則還是從市場，而非公共政策面切入，其實沒有大大意義。

因為多數業者擔憂的出發點，還是在於有些購屋需求會轉換去租公宅居住，進而影響未來市場價量。然而公營住宅一般都設定租期三年，最多再延展三年(共六年)，就一般情況，這些承租人最後還是會回到一般租售市場上。甚至目前為止，有關住房上，目前台灣社會還是有買的地位高於租的價值判斷。

住展企研室認為，業者與其擔心公營住宅搶走購買需求，不如思考這五年房價飆漲如此，反而更可能使原本想買房的人難以負擔，只好退一步以租代買；更嚴峻的是是長期人口結構之少子及高齡化，所衍生的需求結構質變，這恐怕才是未來業者要面對的更大難題。

不過有業者擔憂，柯P現在急著衝量，可能疏於思考未來十年、二十年後社會實際需求。住展企研室認為，這或可延伸討論，那就公共宅不能只替一般人打造，而是要考量更多身心障礙或經濟弱勢者的需求。另外，台灣人口高齡化是一個溫水煮青蛙、已無法逆轉的進行式，因此公營宅也須考慮高齡者的特殊需求；這方面，無論建築硬體或照護軟體之配套都非常重要。這是北市府，乃至承諾推動公營住宅政策的中央或其他地方政府，在推動相關政策時，必須同時考量規劃的！

【住展房屋網/台北報導】全台逾百所大專院校，學生人數廣達22萬人，但各大學宿舍床位僅能負荷3成需求，龐大的學宿缺口讓大學生只能以更高的價格在外租賃套、雅房，不僅開銷增加，也衍生許多居安危機與租屋糾紛，因此教育部決定採納青年網友意見，規劃將閒置的公共設施及軍營轉作宿舍，力推『青年創意生活城』，滿足學生居住需求之餘，也希望能同步發展為各具特色的大學城聚落。

住展房屋網企研室認為，教育部話說得漂亮，但表面上從善如流的舉動，卻暴露了上位者只想謀求開發利益的貪婪。據統計資料顯示，大學宿舍短缺的情況嚴重，即便是供給量相對大的南台灣，也只有33%的學生能夠入住，而租金高昂的北台灣，學生處境更為慘淡，僅四分之一的學生有床可睡。

為了應付在外租賃的可觀支出，大批學生只能『反轉學習』，打工時數直逼上課，還得面臨不食人間煙火的官員譏諷該學業為重，處境令人鼻酸。教育部雖然看到了學宿嚴重缺乏的問題，但從解決方案看來，高官根本不了解這樣的問題是怎麼來的，明明許多大學校地廣大，為何還會有宿舍不足的問題呢？

關鍵在於現今政策講求大學經費自給，在房地產高漲的時代，將廣大校地BOT牟利無疑是最快最省成本的事情，如國內龍頭學府的台大、成大等校，均有將校地轉作開發的案例，即便當中有推出學宿，但價格比一般大學宿舍高貴，且還將部分空間闢為大規模商場，進一步蠶食宿舍供給，難怪學生找不到棲身之所。

這樣的行為還向下扎根往高中拓展，繼年前師大附中還曾打算將校地BOT給民間廠商蓋商業大樓，最後在師生的全力反對下才作罷，若學校在這些原本要BOT賺錢的土地上興築宿舍，對緩解學生住屋需求就有很大的幫助了，又何必再找其他國有土地開刀呢？

教育部不只為出手阻止黌宮出賣祖產之情事，反而想以學宿不足為由，行大型開發國有土地之實，所謂的『青年創意生活城』，說白了，就是利用學生入住後人數眾多的先天優勢，吸引民間廠商投資，達到大炒地皮挹注國庫的目的；大專院校一邊投入BOT開發，一邊跟國家訴苦校地不足難建宿舍，套句時下的流行語：這看就知道有問題，高教高官不知是真不清楚還是假無知？

住展企研室認為，若教育部真有改革決心，應先規範大專院校在宿舍供給未達一定比例前(如以非校區戶籍學生人數的50%為門檻)，不得進行閒置校地BOT，需先滿足學生的居住需求才得進行校地開發，才能挽救學府『要錢不要學生』的荒誕現象。

【住展房屋網/台北報導】近日有家龍頭金融機構老董強調，台灣房市不會「硬著陸」，且房地合一稅定調後，政策利空已經出盡。這論點無論從目前事實與未來可能發展上來看都沒錯，但住展房屋網也要提醒，房市最可怕的，正是「不會硬著陸」。

因為在台灣房市歷史軌跡中，凡遇到重大事件，包含軍事、政治、經濟等各類突發衝擊，房價若是出現急跌重挫，通常會一波殺到底，但很快就出現反彈；反彈之後，房市往往就會朝著多頭前進。

從較早的中、美斷交，到兩岸飛彈危機、SARS，或者是金融海嘯，通常都是如此。雖然房價硬著陸，快速下殺，會造成投資者資產損失，有人甚至會因此傾家蕩產。但往好處想，它卻能縮短「修正的痛苦時間」，急殺到底後成交量才會爆出來，這當中充滿無限的賺錢機會。

況且，根據國內金融機構所得的壓力測試結果，即使房價下殺3成，金融體系仍然挺得住。最重要的因素，當然是現在不動產放款成數都壓在7成左右，便能承受約3成的跌價損失。

然而，無論是業者或政府官員，都已表明不希望房價硬著陸。可我們反過來想，如果是軟著陸，又會是什麼情況？

台灣歷史上房市軟著陸的例子不多，最顯著的一段，就是民國80年代初期到民國92年這一段時間，房價就是呈軟著陸發展。這段時間歷時大約10年，期間內房地產價格連年下跌，又被稱作「失落的十年」；雖然每年跌幅不大，但跌勢卻持續甚久。

總結的來說，台灣房市的特性，可用一句話概括之─「急跌一波到底，緩跌深不見底」。如果台灣房市真的出現軟著陸，依每一波不動產景氣循環週期持續拉長來看，那跌勢恐怕會超過上一個週期，即超過十年以上，這對業者來說並非好事。

當然，這些都只是推測之詞，我們也不可否認，資本市場總是變化莫測，可能充滿無窮無盡的變數；至於台灣房市到底硬著陸好？還是軟著陸好？或許已由不得人選擇，因為未來的路已經越來越清晰。

【住展房屋網/台北報導】無論高房價引發的民怨，是不是國民黨去年選舉大敗的直接原因，至少就新科台北市長柯文哲來說，提供5萬戶只租不賣公營住宅，是他上任以來重視、積極要兌現的競選承諾。因此除了大巨蛋、美河市案等疑似弊案揭弊不停歇外，柯市府最積極運作的，就是公營社宅政策。

4日柯P便正式對外宣布，選定共22處公辦都更點作為興建公宅的基地，四月起也會陸續釋出市府持有的捷運聯合開發宅。此據了解，柯P還將在下個月初宣布政策綱領(居住憲章)，就目前了解，會將居住視為基本需求、視為人權加以保障；這毋寧是台灣住居市場及政策上，相當重要的一步。

只不過，外界對於相關政策推動，卻還是繼續用純市場經濟面的角度來檢視；如戴德梁行顏總的『慢性打房』說，或是東森房屋王應傑的批評，都是如此。

房市業者用市場面角度解讀公營租宅政策，無可厚非，因為業者一定會在商言商。不過相關批評卻再次凸顯，過去無論中央或地方，一直都以偏向業者的角度來看待住居市場，制定相關政策。王應傑的批評，甚至整個就是在打臉前朝郝市府及中央；因為柯P的動作具體說明，先前公營社宅並非不可為，只是不為而已。

花敬群教授的分析也不無道理；社宅釋出後，居住需求上，在台北工作者多了一項選擇，不再一定得打腫臉充胖子，明明房價高不可攀還得進場。這時，中長期房市需求就會產生變化(減少)。再者，去年起房市出現若干反轉訊號，也是政策、整體經濟與市場基本供需面交替作用的結果，和社宅推動毫無關係。

然令人感到遺憾的，是主流傳媒竟也採取和業者相似的口吻，在報導、解讀相關政策；事實是，住居為人民居本需求之一，政府制定相關政策，本來就該內含社會福利，乃至基本權益保障的精神，甚至比經濟、投資面更重要，政府也必須投入更多資源及心力來處理，和打壓是完全兩碼子事。做為第四權的媒體。應該要更能透析此點才是。

柯市府積極推動社宅並提出居住權益保障論，外界應給予支持及肯定；然而住展房屋網企研室認為，還是有必須檢視甚至修正的部分，相關配套也仍不可少。

從目前報導所知，柯市府還是把一般無殼青年視為社宅租用主要族群。然而社宅的真正存在意義與價值，住展企研室先前已說得很清楚，就是照顧社經弱勢為先，所以弱勢保障程度應該要再提高，承租年齡更不該設限。

至於配套，第一當然是後續租賃管理機構；事實是，如果公營社宅管理得好，反而有助去標籤化，甚至成為周邊區位價值提升的助力而非阻力。再者，公宅量體始終有限，因此透過各種制度面鼓勵釋出閒置房屋出租，並健全租屋市場，更為要務。最後還須強調，公營住宅乃至以保障需求權益為核心的住居政策，實為全國性事務，因此中央及其他地方政府也同樣責無旁貸。

【住展房屋網/台北報導】自台北市長柯文哲宣示釋出5萬戶公共住宅以來，引發社會正反兩面評論。當然，台灣是個擁有言論自由的民主社會，任何人都有權利提出自己的觀點、看法；然而，最近聯合報上有一篇投書，投書者為一名企管系教授，直指北市公共住宅將使北漂青年更想留在台北市，租約期滿後可能變為購屋需求，恐怕會成為台北市高房價的推手，其論述倒果為因，顯然有失其專業。

該教授投書聲稱，柯文哲釋出5萬戶公共住宅，「將吸引更多的中南部青年擠進台北謀求工作，若六年租約期滿，這些『北漂青年』將面臨或是離開台北返鄉、或是願意終身在台北租屋，若是不願終身租屋，則這批人的住房需求，終將轉化為實質的購屋需求，這無疑又將推升台北房價。」

事實上，台北市之所以吸引諸多民眾北上，原因正是工作機會多、薪資水準較高，再加上社會福利制度好，讓許多人寧願將戶籍遷到北市。而北市為何得以如此？正是政府資源長年分配不均、重北輕南所致，這才是「北漂青年」離開故鄉，選擇到台北打拚的真正原因。

身為一個商學院教授，卻刻意忽略政府資源長年分配不均造成「北漂族」的現象，將焦點放在「公共住宅吸引中南部青年擠到台北市」上，論述顯有缺失，得出這種結論實在過於荒謬。

試問，如果台北市所分配到的政府資源沒比較多、工作機會沒比較多、薪水沒有比較高，哪個年輕人願意離鄉北上？又有哪個年輕人單單因為台北市有公共住宅而北上？

更荒謬的是，「北漂族」歷史由來已久，早在日據時期就已有類似情況，從國民政府撤退來台至今，北上求發展的中南部民眾就未曾斷絕。這種因政府資源分配不均造成的結構因素，使台北市不僅成為首善之都，更成為全台房價最貴的地方，而該名教授不僅未談及這點，只把矛頭指向「北漂青年」恐成北市房價推手，這怎麼合理？

如果說北漂青年日後要買房子，就被叫作高房價推手，那這名教授有沒有買房子？如果有，則該教授也是高房價推手，全國85%自有住宅屋主都是高房價推手，為什麼該名教授要把「高房價推手」這頂大帽子獨獨扣在「北漂青年」頭上？

放眼全球，不只先進國家在大量推廣興建社會住宅、出租公宅，就連亞洲南韓、香港、中國都領先台灣，但台灣政府卻故步自封，還在實施落後的住宅補貼政策，反而推行公共住宅的地方政府遭到既得利益者炮轟，這也算是另一個「台灣奇蹟」吧？

【住展房屋網/台北報導】雖然財政部與行政院在農曆年前對房地合一稅拍板定案，大幅放寬稅負以降低影響層面，但緊接而來的年節假期，大多數業者選擇放大假不推案，民眾則多走春出遊，以致於2月新成屋、預售屋市場表現清淡如水。據住展雜誌統計，2月住展風向球續亮『藍燈』，總分回落到28分，是2009年2月（25分）以來最低點。

業者放假去　供給量急縮　

住展雜誌企研室經理何世昌表示，因遇年節連假，工作天數減少，加上業者普遍重押329檔期，2月推案狀況並不踴躍，北台灣首次公開的預售屋案量，初步統計僅2百多億，約去年同期案量的4成左右。

2月總銷20億以上的預售指標案為台北市中正「新美齊藝」、新北市永和「捷運新都星」、五股「SKY1」、汐止「敦美．御林」、「半島花園」一期B與C區、新竹市「FB計劃-文心匯」。新成屋推案同樣不多，新增戶數不到400戶，案量20億以上的指標案則掛蛋。

受到新建案減少與年節因素影響，大多數業者在年節前就開始縮減廣告支出，僅有少部份過年不打祥的建案持續釋出廣告，致使2月廣告量較元月衰退約26%。在各地區建案中，尤以桃園業者緊縮廣告的狀況較為普遍。

建商死守價格　成交比偏低

不過，廣告縮減的局勢將很快獲得改善，因為業者為了避開下半年將登場的總統併立委大選，大多重押329檔期和520檔期，預料從3月一直到鬼月前，業者將發動銀彈攻勢，建案廣告將充塞各媒體版面，廣告量將快速攀高。

但購屋者最關心的價格，卻依舊文風未動，畢竟不動產業者捨得花錢砸廣告，卻不見得捨得降價，因此議價率仍維持不動。現在市場上仍僅有少數建商願意配合價格，稍微讓價來促進成交，但若建案賣到一定成數，價格又逐步調漲。另一種較願讓價的例子，則是銷售近尾聲的建案，業者為了衝完銷，讓價意願較高。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，由於新屋市場大多是『死豬價』，買方難拿到更優惠的價格，整體成交量還是低迷，顯示買賣雙方對價格仍沒有共識。然而，大台北部份地段好、小坪數低總價建案，銷售卻可開出紅盤，且還有投資、置產客蹤跡，意謂現在業者規劃中小坪數就上天堂，推大坪數就只能住套房的趨勢不變。

開工後見人潮　三月買氣將爆發？

縱使今年過年不打烊的業者努力炒熱氣氛，祭出各式活動、贈品來衝刺來客量與銷售額，但因大部份建案仍選擇休假，所以2月前二週的總來客量與成交量，仍較元月來得差。

所幸在初五開工後的當週假日，來客組數顯著上升，人氣揚升的情況一直旺到228連假當週假日，其中大台北都會區市中心建案來人量增逾一成以上，成交量也連袂上揚，惟增幅未足一成。桃園來人量增幅更猛，平均增幅約五成，但成交量仍然裏足不前。

何世昌指出，從2月第三週假日起，北北桃週來人量已有顯著提升，看屋人氣湧現的跡象明顯，雖然因為價格拉鋸不下，導致成交量還在谷底盤旋。但緊接而來的329檔期，若賣方價格能夠配合，買氣應會快速回升，可望衝出一波盼望已久的成交熱潮。

【住展房屋網/台北報導】綠建築在台灣已非新名詞，不過官方這十餘年來採鼓勵(頒發標章、給予容積獎勵)之消極方式推廣，因此成效似乎不大理想。不過4日某報一則相關報導，實隱約點出箇中真正問題所在；那就是，無論生產者或使用者，似乎仍存在一種似是而非的觀念，認為實踐綠建築，就必須要『加入』一些元素才能做得到。

殊不知，北投圖書館規劃設計者，張清華建築師說得好：「綠建築非單純的加法」。事實是，只要能符合『節能減廢』及『友善環境』概念，綠建築也能透過『減法』，也就是少掉一些東西(配備)來實踐。

的確，綠建築實為減廢、減碳觀念，透過房屋以及居住行為體現，絕非只是加裝若干硬體配備。然而，台灣推動綠建築或其他類似標章制度，除了觀念可能有誤外，住展房屋網企研室認為，還有一個很大的問題或障礙，那就是很多時候房屋偏離居住本質，反而變成投資財貨，甚至因此閒置低度使用。既然如此，則生產者在生產過程中，當然只想到如何包裝，使其更能獲得投資置產者青睞，但肯定不會太多花心思，從實際使用角度、規劃前端考量、納入多元使用元素或概念(如綠建築)。

再看看稍早華南銀行董座又老調重彈，說政府打房將『適可而止』，因為官方清楚房地產乃產業火車頭，打過頭反而傷害整體經濟；這樣的說法，住展企研室須指出，其實是似是而非，存在一樣的問題，乃至謬誤及扭曲。

沒錯，從基本面切入，房地產確實具備成為產業火車頭的能量；往上，它和土地開發、建築規劃、營造工程、建材產業等直接相關，往下游則和裝潢裝修、傢俱、家電等居家周邊事業都有直接或間接的關連。然而這樣的上下游鍊結要能成立，最大先決條件是，房屋必須回歸、體現居住使用的基本功能。

如果今天房屋被過度投資商品化，則無論其手段是放著當財富形式傳承給下一代，還是短期內售出謀利，都會讓房屋最基本的居住功能喪失大半，更連帶使其關聯下游產業跟著萎縮；這樣下來，產業火車頭的效能自然大打折扣。這也是為什麼一些學者提出官方統計數據確實說明，房地產業帶動其他產業的效果，並沒有實證數據可佐，也遠不如部分業界所稱。

很顯然地，無論是制度偏差使然，還是民情所致，今日台灣的房屋市場，確實存在著高度，甚至過度商品投資化的現象。只要多數人繼續把房屋當作投資商品而非民生需求財，買房套利成為全民運動，則產業火車頭之名，房地產業顯然當之有愧。

【住展房屋網/台北報導】每當新聞媒體問起民眾對於高房價的看法時，大家總是義憤填膺，責怪政府施政不力，使百姓一屋難求；但若緊接著問到希不希望您的房子價格『合理修正』時，答案可就沒那麼肯定了。

畢竟房地產總價高昂，是大部分民眾的畢生心血，當然不想看到持有房產的價值減損，居民團結抗跌的消息時有所聞，近期最後關注的莫過於新店美河市與蘆洲殯儀館兩大爭議，但在捍衛房價之餘，也必須於理有據，才能在風波之中站得住腳。

雖說兩案都是民眾捍衛私有財產的舉動，但本質上卻大不相同，蘆洲民營殯儀館位處農業用地，業者作殯葬業使用已屬違規，並經新北市府裁罰；同時也違反《殯葬管理條例》規範，未經地方主管機關核准即擅自營業，業者屢屢觸法，居民在擁法理背書的情況下穩站上風，業者也只能摸摸鼻子捨棄原本強硬態度，讓地方民眾遠離厭惡設施。

美河市籌劃社宅的境況可就不是這麼一回事了，美河市本就是合建案，居民在購買前便清楚未來社區有一大部分需回饋台北市府，而台北市府作為權利人，當然有權出售或出租所有資產，與一般民間房東出租房屋的情況相同，台北市府並未有違法利用的情況發生，美河市住戶要台北市堅守『程序正義，依法行政』的論調，實為無稽之談。

再者，在租賃行為中，房租只要房客與房東達成共識，價格多少旁人無從置喙，即便美河市住戶擔心市府的低價社宅衝擊行情，那也是市場機制使然，畢竟投資本就存有風險，豈有漲價賺飽飽，跌價就要國家買單的道理？照這樣的概念，前陣子股市因大戶條款政策導致大跌，股民是否也該向財金部會申請國賠呢？

況且社會住宅只租不售，先前已有多位建商表示，社宅充其量只會衝擊租屋市場，對買賣交易價格影響不大，加上社宅僅600戶，雙北有租屋需求的民眾成千上萬，供給遠低於需求，因此對一般租賃市場的行情影響有限，住戶擔心的跌價問題，未免言過其實；話又說回來，將住宅出租獲利的住戶如今講話如此大聲，恐怕不久後國稅局便聞聲而至清查所得，屆時房價還未跌，荷包倒是率先失血。

最後，不同於殯儀館為普遍認定的厭惡設施，對房價確有影響，社會住宅是否真會拖垮社區行情還是未知數，若北市府成立租屋公司後管理得宜，對房地產價值也可能有正面效應，美河市管委會僅憑刻板印象及假設狀況就大分貝砲擊北市府，不只是法理上卻乏立場，也惹來『社會觀感不佳』的羶腥。

不過話說回來，美河市住戶力守資產的動機情有可原，但砲口除了針對台北市政府外，建商對如今的一團混亂也是卓有貢獻，住戶也應向建商表達強烈不滿，畢竟官商同為權利爭議的始作俑者，要求台北市府負起責任的同時，又豈能讓建商逍遙在外呢？

【住展房屋網/台北報導】還記得去年12月底，新竹市光華街一棟違建因遭祝融，有一對姊妹因此死亡；緊接不久，台北市南港一棟公寓頂樓違建火災，又一人不幸喪生的慘劇嗎？俗話常戲謔說：「台灣人是健忘的」，曾一度引發輿論關注的違建問題，幾個月過去，現在又是如何了？

事實上，在上述兩起火警前，各地方政府都有在拆除違建，每年也都要繳出一些「業績」；但違建怎樣算「拆除」，這就大有玄機了。

數量較少的「程序違建」，只要補申請通過就沒事，但一般人對「實質違建」的拆除，印象中應該是「全部拆除」，拆得光溜溜才算拆除。然而，因為民代關說盛行，拆除隊員受到為難，大多不會選擇全部拆除，只好鑽個洞、打個牆、或者拆到剩兩個單元以下就算了事。

當然，負責拆除的官方也有話說，說法則是大同小異，說違建鑽個洞已無法正常使用、之後會繼續稽查啦、若違建又回復會再來拆除之類的；但事實是，同一個違建很少會被連拆兩次，即使拆兩次也會間隔很長一段時間。而這類屋主，通常又會請託民代幫忙，最後又不了了之。

類似狀況在全台灣各地都一樣，算是「歷史共業」，更正確的說，是出於人的劣根性，最後才造成違建滿街的醜陋街貌，而公務人員又無法貫徹法令，礙於民代施壓不敢拆除，於是大家得過且過，眼不見為淨。

可是在南港、新竹市兩件火災後，各縣市政府首長都信誓旦旦要拆除違及公安的違建，行政院長毛治國也要求地方政府「全面清查、依法裁處」。但現在已經3月了，全面清查卻仍看不見任何結果。

至於先前宣誓要拆違建的地方首長，台北市柯文哲倒是信守承諾，也表明3月20期限一到將會把違及公安違建全數拆除，且會向屋主收取拆除費，另新北市、高雄市也加緊拆違建。

只是其他縣市似乎還是不急不徐，新竹市違建嚴重的「竹科違建城」仍風平浪靜，而桃園縣還一度被踼爆拆除人員敷衍了事，隨意拆個鐵皮就離去，至今還不知改善多少。

其實地方政府會敷衍怠惰，是因為民眾健忘，事情鋒頭過了就民氣消散，不再對官員施加壓力。拆除違建這件事最後的結局，或許就在大家的健忘下持續發生，唯有在下次重大公安災害出現時，才又被「想起來」它很重要！

【住展房屋網/台北報導】雖說農曆年前財政部確實敲定房地合一課稅確定版本，不過不出意外，學界及稅改團體依舊批評稅負過輕，連執政黨籍立委也有雜音，加上宣布時間離農曆年節太近，因此二月春節期間看屋人潮並未如業者預期般出現，甚至多數業者也都等到初五或初六才正式開工。

所幸上月底228三天連假，部分地區看屋人潮確有回籠，但據悉一些供給量較大、去年就已陷入盤整的區域，人氣及成交回溫的情況仍甚不明確，少數區域還有繼續下滑的趨勢。顯然房地合一稅改尚未底定，仍繼續在房市銷售端產生若干干擾及觀望氣氛。

的確，對業者來說，無論最後稅改是輕還重，只要能盡快確定，就是好事。從財政部長張盛和稍早的對外說法來看，似乎也有類似心態，就是希望能先讓新制通過立院這關再說；於是面對民進黨及學者質疑，他強調(房地合一)稅改目的絕非打房，也非加稅，而是把過往房與地切開來課徵利得稅的問題加以修正。

檢視目前財政部暫時拍板定案的版本，張盛和此言不假。事實上，同時間某房仲業才披露，有屋主在作實價登錄時，利用現行房地分離課所得稅的制度，達到大幅節稅的目的；因此無論從租稅公平、量能課稅，甚至增加政府稅收，改善財政的角度，將房產交易所得課稅的基準修正為交易實價(將原本的房地分離改為合一)，確實是重要步驟，事不宜遲。

然而住展房屋網企研室仍需提醒，儘管稅改或其他改革的目的不是打壓房市，而是讓交易規則健康化，但稅制本身仍具有高度平抑房價的效能。當然，這部分不可能光靠交易課資本利得稅達成，還必須同時行其他輔助配套，包含持有稅，甚至贈與繼承課稅等等的檢討改革。

否則，如果只有交易稅負改房地合一課徵，則賣方就會想盡辦法轉嫁增加的稅負到售價上，反而會造成房價短期內反漲；必須配合持有稅適度調高，特別是非自用宅或閒置房屋，才能真正達到整體稅制平抑房價的效果。而有關這點檢討，權責其實泰半掌握在地方政府手上。

因此台北市長柯文哲稍早表示，將責成財政單位檢討，讓房屋稅基調高適用到更大範圍，而非僅現去年七月後取得使照的新建築，原則上是正確想法。但住展企研室認為，仍應全盤檢討包含地價稅在內的整個房產持有稅制度(稅基)，否則最後如演變成房屋稅反高於地價稅，則又不利於土地利用建物改良乃至城市再造，這絕非房產改革的原意。

【住展房屋網/台北報導】現今都市建地稀少，有些小建案，基地才三、四十坪，也極認真銷售，甚至設外接待。回顧二、三十年前，郊區和山坡地動輒千戶以上的『造鎮專案』，可真氣勢磅礡。且案名還是以『鎮』來命名，以戶數與佔地來說，這個鎮字當之無愧，當然也有命名小鎮的，但至少都算完整的社區。

除了大小鎮，還有『華城、小城、名城』，戶數也都不少，佔地更不用說，有的半座山，有的大台地。像這樣的住宅聚落，必得有些熱鬧的規劃。例如較偏遠的新開發區，根本沒有生活機能；買家看現場一片冷清荒涼，自然興致不大。因此，建商就要有所作為。

當年淡水沙崙一帶，曾有「大河文明」、「果嶺大道」等建案，交屋之前，尚有餘屋待售，建商便設法租了一排店面，招商進駐營業。包括基本的便利商店、美容院、文具行、飲食店等，一來讓先交屋入住者生活較方便，二來可吸引來看餘屋的客戶群，規劃甚為詳細。

不過，有一關不易過－區內住戶尚不夠多時，那些店家如何撐得下去？原意是繁榮社區，不惜貼些錢，可貼多之後，建商老闆也受不了。這種兩難局，是造鎮不夠大所致。倘若推出千戶，即使分批，也有數百戶人家當消費者，至少能養活幾家店。

重劃區開發之始，偌大區段，三、五處工地點綴，顯得冷冷清清。包括信義計劃區在內，當年只有世貿中心、國貿大樓，住宅僅維多利亞、國寶等少數完工進住。賣場、夜店什麼都沒有，晚上沒人敢夜行散步，甚至有種種可笑的恐佈傳言。

然而，像下圍棋一樣，棋盤原是空的，黑白子一手接一手，愈下愈多；終於三百多子落完後，連個空地都不可得。信義計劃區是重劃區成功的最佳範例，可惜的是有快速道路穿越，感覺有點亂。且看現今的繁華模樣，連地標一○一也在區內，房地價首屈一指，堪稱叫好又叫座的房地展示區。

台中的七期重劃比較不同，但從冷到熱，從平淡到旺相，精彩程度毫不遜色。且區內有許多公共建築，既新潮又具特色，同樣為都會區的璀璨精華地帶。全國六都必定各有規劃大計，若能盡心盡力推動執行，一步一腳印，未來將能提振內需，都市質感向上提升，才為人民之福。

【住展房屋網/台北報導】隨著農曆年節遠颺，房市即將來到眾所矚目的「329檔期」。住展房屋網預期，今年329檔與往年一樣，推案量應仍不小；惟不同的是，今年329檔已成為多空決戰的第一道觀察指標，意義格外不同。

為什麼這麼說呢？原因在於，先前干擾房市最劇的「房地合一稅」，行政院與財政部已定調要輕放，稅改的衝擊大大減輕，政策面的利空算是幾乎出盡了。當政策利空出盡，房市就可回到基本面。

在經濟環境方向，國內經濟展望良好，且歐元區實施QE、中國降存準率，接著日本可能續行QE、南韓也可能再降息，台灣升息的急迫性看似越來越低，今年利率波動也應當有限。

如此看來，在政、經兩個環節都風平浪靜的情況下，房市正可揚帆起航向前行，幾乎沒有任何絆腳石了。倘若在這麼平和的氛圍中，329檔買氣獲得顯著拉抬，那麼多頭就能維持希望，繼續往前邁進。反之，若買氣持續低迷，那麼業者就該有最壞的打算。

據住展房屋網觀察，目前房市成交雖平淡，大體仍呈現「個案表現」的局面；銷售較佳的個案，除了特定品牌建商所推建案之外，其餘就是小坪數、或是願意讓價的建案。

事實上，線上建案只要願意讓價約5%，就會有買盤接手，惟大部份業者仍堅守價格，希望撐到買氣回歸的那一天，就能按理想價格把房子賣掉。然而，買方卻不這麼想，假設沒有談到滿意的價位，現在買方大多不想進場承接。

上述買、賣雙方對於價格認知的差距，將是今年329檔房市最大的挑戰。如果價格認知差距無法縮小，那麼329檔要上演量價齊揚的市況確實不易。到底最後是由賣方勝出？還是買方獲得勝利？且讓我們拭目以待。

【住展房屋網/台北報導】年節期間熱鬧的不只是走春車潮，還有紛擾多時的慈濟內湖開發案，台北市長柯文哲在接受建中訪問時明言，慈濟欲在保護區進行開發的行為很奇怪，卻引來釋昭慧法師抨擊，雙方你來我往還不夠，更有愈來愈多政客名嘴加碼爆料開發案內幕，宛如一齣劇情浮誇的八點檔肥皂劇。

慈濟早在2005年即提出將內湖基地開闢為社福園區的主張，打算在保護區內興建10層大樓，隨即遭到地方人士強力反彈，除了擔心原本居家眺望的無盡綠蔭未來恐遭大樓切割，房價隨著景觀條件打折外，更害怕保護區開發帶來多重自然災害，威脅居民生命財產安危。

開發爭議至今已逾10載，面對大多數民眾質疑慈濟為何硬要在保護區大行開發，慈濟迄今未具體說明，僅輕描淡寫表示當初購入土地時保護區便已遭破壞，如今保護區狀況已遠勝當時，企圖以此轉移外界對於慈濟扼殺自然環境的質疑。

在雙方各有堅持的情況下，開發案的討論難免淪為義氣之爭，雖說兩方面都表示將尊重環評結果，但從開發案起初意圖規避環評的狀況看來，恐怕即便環評結果出爐後，也難以盡如人意，因此住展房屋網企研室認為，應將開發案審視層級拉高到國土計畫層次，回歸國土利用的根本原則，始能為開發案找到最好的依歸。

去年7月行政院通過《國土計畫法》草案，明定未來不得再以開發為由，任意變更國土功能分區及其分類，藉以維持國土計畫穩定性，並符合國土永續發展的精神，雖說法案如今尚在立院審議，但涉及地目變更的開發行為，仍應以此原則為最大宗旨，以確保國土計畫精神。

因此若將慈濟開發案放在國土計畫新法底下審視，不論是將保護區變更為文教用地，或是開發強度更高的工商或住宅用地，都違背最初國土功能分區，假如主管機關對慈濟放行，等於直接扼殺尚未過關的國土計畫法草案，未來法案通過後又有何公信力可言？

而諸方民代名嘴，如果真想阻止保護區濫墾，就應力促立院速審國土計畫法草案，讓相關開發案盡早受法律規範，才是確保土地合理利用與杜絕投機炒作的一勞永逸作法，讓民眾不須再為生命財產擔心受怕。

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲近日宣稱，北市要釋出千戶捷運聯開宅出租，並說「今年收到稅單的屋主會嚇一跳，因為空屋房屋稅會增加許多」。然而，住展房屋網企研室認為柯P話說得太早，若真有心逼出空屋或壓抑房價，應提出更務實、且切中要害的做法。

住展企研室指出，柯P自上任至今尚不及百日，就快速清點市有空屋、並釋出讓民眾申請承租，堪稱極有效率，而這項方案也算對症下藥，對於無殼蝸牛有莫大的助益，其相對低價的租金也能減輕租屋者負擔，值得鼓勵。

釋出市有空屋政策雖好，但可惜的是，這項政策並無法達到「逼出空屋」的目的，不僅不能逼出空屋，也無法壓抑租金行情、更難以抑制房價。

原因在於，台北市租屋族起碼有十萬戶，北市此次所釋出的聯開宅僅約千戶，供給量體仍嫌太少，猶如扔一顆小石子進汪洋大海中，影響極其有限。其次，北市釋出市有聯開宅，與「逼出空屋」是兩件不太相關的事，無法因勢利導令屋主改變主意，將空屋出租或出售。

住展房屋網進一步指出，北市空屋主要成因，是因為「房子不是拿來住的」，主要是有錢人「置產」、「贈與節稅」之用。因這類用途而購置房產者，本來就沒有把房子出租的打算，也不會因為北市釋出千戶聯開宅，就急著把房子出租。

事實上，柯P並非第一個想要逼出空屋的官員，在此之前，前台北市副市長張金鶚也曾懷有逼出空屋的壯志，還一度建議財政部，若將房子租給中低收入戶的屋主，可免去其賦稅，以期提高屋主出租的意願。惟張金鶚構想未切中核心，最後以壯志未酬收場。

住展企研室分析，如果真的想逼出空屋，並須先徹底暸解空屋存在的原因，就是為了「長期置產等增值、為後代留資產」、「贈與節、避稅」而產生，如果不能解決問題的核心，那麼講再多話也是空談。

為了長線增值、或為後代留資產而買房者，並不在乎房子有無充份利用、也不理會短期漲跌，他們買房子就是「買來放的」。所以，要逼出這類的空屋，只能從加重持有稅－地價稅與房屋稅下手，以大幅增加持有成本的方式來抑制囤房。

柯P或許有想到這一點，因此才說「今年收到稅單的屋主會嚇一跳，因為空屋房屋稅會增加許多」；然而，有錢人資產早已「妥善規劃」，早已把房子分掛在親屬或人頭名下，甚至喬裝外資公司或法人，會被課到3.6%重稅的屋少之又少，大部份屋主依然享有自用優惠稅率。

況且，按現行法規規定，若要調整路段率、房屋標準單價，是以3年一調為原則；即使柯P要再漲房屋稅，最快也要再等到3年後，所以柯P若想藉由重稅逼出空屋，恐怕還得要等等。

至於著眼於贈與節稅、避稅用的空屋，則要從縮小公告現值、房屋評定現值與市價差距，以及修改遺贈稅漏洞來補救，惟修補遺贈稅之權不在北市，即使柯P有心要解決問題，恐怕是也難以解決房產贈與節稅的漏洞，也難達到逼出空屋的目標。

話雖如此，但柯P若想下重手，倒也不是沒辦法、怪政策工具多在中央手上，其實市府可以開徵空地稅、甚至照價收買，就能為房市投下震撼彈，逼出恐慌性倒貨潮，但柯P真的敢做嗎？且讓我們拭目以待！

【住展房屋網/台北報導】由於柯P去年挾帶高人氣入主台北市府，因此上任以來，一舉一動、一言一行，外界無不用放大鏡檢視；而最近最鮮明的例子，就是柯P拋出『第二屋不准貸款買』的構想。雖然很快就被外界認為不可行，柯P也馬上說這是『不夠成熟的構想』，但依舊引發不少討論。

從貸款角度，金融機構是以物件本身價值，及還款人信用度(還款能力)為放貸依據；一言以蔽之，就是大家常說的在商言商，或銀行不是慈善事業。如先前引發軒然大波的頂新魏家99%貸款買帝寶，就是很好的例證；只要借貸人能力強、信用佳、物件價值高，就算某人是買第四、第五、第十戶，都不怕貸不到款。相對地，信用差、還款能力弱，如果物件又位在供給量較大區或待發展區，則就算是首購，申貸難度仍居高。

回到第二屋(以上)不准貸款的想法，柯P真正的用意，當然是希望藉由更強大的管制，讓房價回歸到合理水平，這也是央行99年後祭出信用管制的出發點。當然房價理論上必須透過正常的供需機制決定，但央行信用管制的『威力』仍說明，房貸政策，仍是真正左右房市榮衰的最大關鍵。

不過房貸政策是央行掌管，地方政府無置喙餘地。事實上就居住市場來說，地方政府並無直接有效的政策工具來調控房價，較可行的，還是釋出更多出租公宅；因此未來台北市府將釋出只租不售的捷運聯合開發住宅，這也是住展房屋網企研室建議已久的部分。

然而住展企研室進一步認為，如果只是單純單向地釋出出租公宅，而沒有同步從根本解決閒置房屋偏多現象，到最後也只是治標，甚至還可能造成反效果。

那麼要怎樣作，才能加速閒置房屋釋出？一般學理上來說，調高房屋持有稅，是地方政府手邊所握有最有效的手段；但這不是單純的增加就好，而是必須針對個人或家戶持有第二屋以上採累進或加重課稅，所以必須搭配完整的使用調查機制，也就是房屋利用度普查。此外，租屋市場制度也得健全，才能讓釋出空屋出租的屋主和租屋客一樣，獲得起碼的保障。

綜合以上，從供給、需求及相關制度面多管齊下，才有可能真正減少空屋、降低房屋閒置率；其重點在於，徹底彰顯房屋居住使用的本質。至於房地產的投資性質，在商業資本化社會中不可能禁絕，政府該作的則是使其適度『漲價歸公』，進而『地盡其利、屋盡其用』。

【住展房屋網/台北報導】業者面對政府打房真的沒在怕嗎？北市建案開價比天高不稀奇，但讓人跌破眼鏡的是，在房地合一稅與房屋稅重稅壓力下，建案開價依然不手軟，單價見百萬的建案數竟來到史上新高！

據住展雜誌統計，從2014年至2015年2月10日為止，台北市新公開的預售屋、新成屋建案（含地上權、商辦與廠辦案）共計195個；在195個建案中，最高開價逾100萬／坪以上的建案共有108個，大幅攀升至約55%，創統計以來新高。

反觀2013年的統計中，開價百萬的建案比例只約35%，現激增二十個百分點，顯示高房價壓力持續加劇，百萬開價似已成為北市建案的基本值。

若以平均開價來算，195個建案中仍有82個建案的平均價格突破百萬，所占比例約42%，還是相當驚人。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然在高房價環境下，北市建案單價一坪一百萬已司空見慣，但若以2014年1～11月經常性薪資平均約3.8萬元來算，一個上班族不吃不喝2年的薪水收入，都還買不起1坪房子，實在有夠驚人。

天龍國新建案　泰半見到百萬重

不過在台北市12個行政區中，僅有號稱『天龍國的天龍區』—大安區所有建案最高開價均見百萬／坪，案量較大者如「友座臻璽」、「墨花香」。即使大安區中最便宜的建案，最低價也要98萬／坪起，也足以令人望之興歎。

在2014年以前，北市原僅剩萬華區沒有開價見百萬的建案，但到了2014年，指標案「全坤威峰」高樓層戶別單價見百萬後，12個行政區已通通『淪陷』，全都有開價見百萬的建案紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，從各行政區來看，萬華與北投兩個行政區是百萬建案比例最低，北投單價見百萬的建案，位於廣義的天母地區，如「木蘭居」等案，其餘路段則還沒有百萬實力。百萬建案比例最高的行政區為大安區，其次則是信義區、松山區；信義區只剩吳興街600巷的單價未達百萬，松山區則是寶清段一帶。

新建案5字頭　輕鬆入籍台北市

台北市房價高漲的主因，與土地稀少、資金簇湧，以及新增供給有限有關，即使現在新成屋房屋稅加重，若新房供給無法有效增加、資金仍不退去，短期內房價要出現大幅下跌的機率並不高。

對於想在台北市買房子的自住客而言，真是一件辛苦的事。不過，據住展雜誌調查，目前全台北市至少還有5個行政區、共13個路段，新建案成交行情僅有5字頭左右，幾乎是百萬／坪的半價，購屋負擔等於減少一半，入籍北市相對輕鬆許多。

在13個5字頭路段中，政大二期是北市唯一一個5字頭重劃區，區內開價在60初頭萬／坪的建案，都有機會談到5字頭成交。另外，政大二期外圍如指南路一帶，也都能找到5字頭的價格。

至於關渡工業區，因靠近捷運淡水線關渡站，是所有5字頭路段中公共交通機能最好的地方，但該價位多半只能買到工業住宅，算是較大的缺點。

何世昌進一步指出，雖然這13個5字頭路段因位置偏避、機能性較差，甚或有山坡地形，以及生活環境略差等各種因素，壓低了房價，但這也成為自住客比較買得起的地方。畢竟以5字頭單價來看，就連大安、信義區的老公寓都買不起，但在上述13個路段卻能買到新成屋、預售屋，算是便宜又大碗，更是入籍台北市最划算的選擇！

【住展房屋網/台北報導】據經濟日報報導，行政院決定「房地合一稅」自用住宅免稅條款將排富，而自用住宅則不限一屋，但售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅；此外，持有不滿二年的房產將採差別稅率，初步訂為20%以上。住展房屋網企研室表示，行政院版本房地合一稅出爐，顯示不動產稅改自始至終是假改革，更是為了掩護奢侈稅完美退場而來。

房地合一稅上路後，配套措施之一為奢侈稅退場，且欲採取雙軌並行制、並於2016年實施，其中可能針對新法生效前五年取得的房產實價課稅，即2011年以後取得的房產課徵房地合一稅，2011以前取得的房產課徵土增稅。

住展企研室分析，雖然房地合一稅有納入「奢侈稅精神」，針對持有時間未滿兩年的房產課徵20%或以上稅率，但其實稅負將大大減輕。以奢侈稅方案計算，若賣掉總價2千萬、且持有一年內的房產，除了要繳交土增稅外，還必須被課徵總價15%的奢侈稅，即賣方要繳納3百萬元稅金。

但若房地合一稅上路後，若賣掉總價2千萬、且持有一年內的房產，則課徵「獲利20%」的稅率，倘若淨賺1百萬，則僅須繳納20萬元；倘若淨賺0元，則一毛稅金都不必繳。更有甚者，如果該房產符合自用住宅，即使淨賺幾百萬都毋須繳稅。

房地合一稅與奢侈稅最大的不同，係房地合一是課徵「交易利得稅」，有賺錢才需要繳稅，但奢侈稅不管有沒有賺，都必須課徵總價10～15%稅率。因此，房地合一稅稅負不僅比奢侈稅輕很多，其轄免條款過於寬鬆，勢必將讓房市投機炒作捲土重來。

另有一個問題是，房地合一稅上路後，2011年後取得的房產將來賣掉是否還要課徵土增稅？以目前版本看來似乎是不用，原因是為了避免重覆課稅。若此為真，則未來房產交易成本大大減輕，稅負甚至會比稅制改革前還要低。

由財政部主導的房地合一稅弄個老半天，結果搞來搞去竟輕輕放下，改革後的方案還比改革前糟糕，到底改革是真是假，社會早有定論。

這也不禁讓人聯想到，今年元月行政院長毛治國接見房仲、建商公會代表後，發布新聞稿表示：「房地合一稅，廣納社會意見」。確實，業者的意見行政院是聽見了，但人民的意見呢？或許，在行政院眼裡，所謂「社會的意見」＝「業者的意見」，人民的居住正義並不重要，當然就置若罔聞了。

【住展房屋網/台北報導】勞動部日前為改善區域性缺工與降低新鮮人異地就業障礙，研議擴大失業勞工的跨域就業補助金的請領限制，針對18歲至29歲的未就業青年，提供交通、搬遷與租屋補貼，方案最快下半年上路，並強調預算無上限，希望刺激青年跨區就業。

住展房屋網企研室直言，這項政策看似利多，但實際效果不大，且不僅無法消弭城鄉發展不均的問題，反而有可能進一步加深區域間的發展落差，讓人口外流區的窘境持續擴大。

勞動部之所以敢如此大方表示預算無上限，自然是對成效不大的情況心知肚明，原本失業勞工給付每年也才500人左右，擴大辦理也僅約千人受惠，況且工作需經就業中心媒合，地點需距離住家超過30公里以上才能享有補助，限制本就嚴格，且補貼金額也不高，對民眾而言誘因不大。

以租金補貼為例，最高僅補助6成，上限為5000元，台北套房租金動輒萬元以上，縱使有補助壓力依然沉重，且大部分房東也擔心因房客申請補助而遭曝光查稅，實際上會去申請的人根本少之又少，政策自爽成分大於實質效果。

再者，全台缺工區主要為六大都會區，因經濟活絡，就業環境較佳吸引勞動力移入，卻也使得就業環境相對差的縣市面臨人口老化、經濟活動力不足等問題，讓政府一再倡導各區應均衡發展，如今卻又鼓勵青年往都會缺工地區移動，豈非前後矛盾？

進一步思考，良禽擇木而棲，都會區待遇好，就業機會多，即便沒有政策誘因，勞動人口仍會往都會集中，因此政策補貼僅是錦上添花，但對就業民眾來說，若能根留家鄉，誰願意離鄉背井工作？故政府應深思如何彌平區域差異，提升鄉村的工作機會與薪資水平，讓民眾不需遠赴外地就業，縫合城鄉之間的差距，依來滿足民眾根留在地的期待，二來也能緩和鄉村人口流失的頹勢，政府也能節省跨域補貼經費，達到三贏局面。

住展企研室認為，擴大跨域就業補貼只是治標不治本，反而讓政府可以很駝鳥的忽視區域發展不平衡的問題，從根本上撫平城鄉就業環境的差距，才是最恰當的作法，而非如當今的怪誕現象，鄉村除了游資回流炒房外，人口組成仍持續衰敗，甚至加深青年回鄉的難度，都市高價住不起，家鄉又回不去，淪為城鄉人球，政府若無法正視問題核心，所有政策都會事倍功半，落得徒勞無功的下場。

【住展房屋網/台北報導】去年颳起一陣旋風的柯P，自接任台北市長以來，仍不斷成為話題焦點；如蔡正元罷免案投票日前夕，他就在個人臉書上po了一篇藏頭詩。就首都首長角色論，這樣的動作當然不適當，但確實也顯露柯P非典政治人物的特殊風格。

同樣地，在社會住宅政策上，柯P目前為止也算是能別人所不能。這當中，和前朝郝市府或隔壁朱市府最顯著的不同處，就是設定租金差了一大截。

郝朱兩人的公宅租金，號稱市價的八折，但很多受薪階級仍難負擔；而柯P宣示設定租金每月6800元起跳，已掀起又一波話題討論，甚至出現號召年輕人班師遷回台北市的口號。

當然，和推動超過二十年的韓國或更久的日本相比，柯P的6800元月租金還有進步空間；但台灣社宅幾乎是從無到有，所以先求有，再求好，也就是設法先讓租金低於市場行情，之後再比照日韓作法，以家戶或個人收入多寡為計算主要依據，或許是可接受的。

然而，住展房屋網企研室認為，我們不應該也用這種「先求有再求好」的準則，來看待同樣正在進行式的不動產稅改。

社宅是從無到有，先求有但不夠好或可接受；然不動產稅制不是從無到有，住展企研室過去更多次提出分析指出，現行稅制問題叢生，不但使得房市充斥短期炒作，更成資產族囤房的最佳助力，至今已到了不能不修的地步；而且如果修得不夠確實或對症下藥，甚至還會有反效果。

而政院剛拍板的房地合一課稅新制，某種程度的確服膺實價課稅精神，這點外界應予認可；然兩年內僅課以30%以上稅率，只是徒具形式、聊備一格，而且遠低於現行奢侈稅，當然不可能達成張盛和所稱抑制短期炒作之效。

以房屋居住使用慣例，一般應是持有(使用)五年始視為自用；也就是五年以下即轉手者，除非是特殊狀況，否則即應視為短期交易，課徵較重稅率。同時更應搭配累進稅率，而且不只是按持有年限調整，持多屋者(個人，非家戶)課稅稅率也應該加重之。

然而房地合一再怎樣設計，也只管交易利得這一塊；住展企研室稍早已多次指出，不動產稅制扭曲造成房市供需及價格失衡，持有稅及贈與繼承這兩塊問題更大，持有稅實質稅率偏低，讓囤房輕而易舉，現在新建築的房屋稅增幅高於地價稅，更形成地上物改良更難的怪異情況；這些都是沒有任何中心思想或目標的改變，為改而改，結果改了比不改更糟糕！

還有，現階段討論交易利得，討論持有稅，但始終獨漏贈與這塊。然近年交易量縮，房屋贈與棟數卻年年創新高，由此可知，贈與房屋稅基仍嚴重偏離市價或實價，形成極大避稅漏洞，因此持續成為資產階級節稅的最愛；這可是讓房價居高、無法反應真實剛性供需機制的重大環結之一。

據此，不動產稅改不僅不該先求有再求好，更不能只討論修改交易利得之房地合一稅或持有稅之房屋稅；中央應盡快檢討贈與繼承房產稅制，地方也宜根據現有的實價登錄資料調整房屋及地價稅基，使其盡量與市價連動，甚至可考慮仿照部分國家，改採單一一筆的房產持有稅。

【住展房屋網/台北報導】尾牙場合，總會遇到許多房地產人、媒體人、名嘴人，也有幾位政治人。大夥在敬酒佈菜時，談的多半是細瑣小事，話題繞著小新聞打轉，幾乎沒人想碰敏感事件。畢竟，公共事務往往令人不自覺暴露立場；或選邊站，不慎說溜嘴，會很尷尬。

因此，打房族收起利爪，死多頭也說軟話，合著都希望賓主盡歡，不生芥蒂。從旁觀察，一般人總有一種籠統的模糊的概念，何者才對自家有利，何者可能造成損失。起心動念，無非趨吉避凶，自求多福。或夤緣攀附，走終南捷徑，所謂倖進者。

既然如此，古話說的絕，人不為已，天誅地滅。就這類的言語，鼓動少數人的歪念，罔顧因果道德法律，荼毒社會。像毒油、毒食物，造了多少惡業。主政者的手段亦然，為善為惡，造福釀禍，存乎一念。公帤數十億元乃至百億，任意坑掉了。

股市連日下跌，斗大標題定說，市值蒸發多少；房市呢？打房的，守房的，淨說些衰話，這不算「企圖影響行情」嗎？再者，房地產低迷，國有資產一樣會縮水，如此亂行一氣，算盤撥對了嗎！財產稅大漲，破壞社會原有穩定狀況，政策不必檢討嗎？

有些名嘴或學者專家，為了通告費上節目。所謂進廟子就得說些和尚的話，往往不得已隨順主持人的引導，探討自己不想講的論調。或為製造效果，說些誇張的話。這都可能讓閱聽大眾產生錯覺，誤以為是事實。當初有不少聳動議題突然腰斬，不就是過份歪曲事實了嗎。

在網路或上了電視節目，常會說些原本不敢也會說的言語。但在宴客場合，一大堆人聚集，面對面，肩並肩，即無人敢發驚人之語。因為，面對不特定人，很難在短時內思慮清楚自家的利害關係，故而非理的話不易衝口而出。至於三五人在包廂喝酒餐敍，那就大不同了。

人多處得說些場面話，善頌善禱之言，好話大家說。或連打房族大總裁也不致於在尾牙餐會談政策，壞了賓客們的胃口。誰人家沒有房產，既有房產，誰希望被打房打掉資產淨值。垃圾場、焚化爐、靈骨塔、風化區，人人畏如蛇蠍，其實也是怕那些物事壞了自家的房價而已。如此說來，打房族可能成為有殼族的公敵，而不自知。

【住展房屋網/台北報導】道瓊衝上一萬八千點，美國股市創紀錄的榮景，究竟奠基於何者？財經專家眾說紛紜。有一點可以確定的，就是美國政府不打房。不但不打房，還時時刻刻希望提升地產房屋的各項指數。如新屋開工率，成交數量和房價起伏。換言之，他們對房市持正面的態度。

反觀中央不堪少數嘈雜的抗爭聲，乃大動干戈打壓房市。一開始以為玩假的，後來卻弄假成真，渾不覺知貧富差距和打不打房根本無關；就算像幸災樂禍者所言，房價大概跌個一兩成，但22K受薪者仍無力購屋。結構性的悲情現況，並非病急亂投醫所能解決。

不僅如此，打房還將破壞經濟後成長的正面效應，火車頭產業打下去了，要靠什麼起死回生？從貧富不均淪落為均貧，這些人才滿意嗎？股市跟著美股、亞股上上下下；一旦房地產真不行了，25年前的慘劇很可能重演。當時的劇情是，從一萬兩千三百多點跌到兩千多點才止瀉，足足下滑九千點之多。

執政黨大敗，原因很多，說來話長。但施政目標模糊，執行欲振乏力，從未傾聽民意，就足夠被問斬了。倘若新上台者能針對時弊改革，積極奮起，則猶有可為。然而，台上台下兩樣情，政客當權之後，多半只為私利。偶有公私兩便者，算百姓走運，博個雙贏。要是主政者蠻幹，人們又能如何？任期保障政客俸祿官位，百億、千億經費花光了再舉債，可就不妙。

不動產的稅改是否合理，並未公開討論；官員藉媒體敲邊鼓之助，猛然發功。粗糙決策，草率執行，遲早要算總帳的。問題是，經濟復甦被愚行阻礙，大眾繼續喫苦，而政客下了台仍「以天下養」退休俸領到老死？氣不氣人？

附和的媒體或專家或名嘴，為了奇特的動機，或賣弄專業，或爭取領通告費，上節目配合胡扯一通，不知誤國之舉即在於斯。過去多少胡言亂語造謠者，午夜夢迴，真能心安？永嘉證道歌云：若將妄語誑眾生，自招拔舌塵沙劫。果報不達，豈容妄為！

近年來美國職業運動員流行一句話，「且讓我們看看，會發生什麼事。」此語甚管用，現今的台灣社會，交雜許多混亂元素，人心沒得安寧。究竟接下來會發生那些事，可要睜大眼瞧瞧。

【住展房屋網/台北報導】近年選戰出現了「經濟選民」一詞，意指特別著重經濟政見的投票者。以目前社會來看，大概是有產階級，或熱衷於投資的選民。然而，年輕一代將投入或甫進職場者，關心自己未來，自然也留意經濟走勢。因此，經濟選民可以說較具理性評估傾向者。

台灣數十年來投票史，一直都是政治意識形態掛帥，誰也不會否認。人類自有投票行為伊始，即免不了種種意識傾向，譬如黑白紅黃種族問題產生之形態，或地域差別，像南韓的光州，和咱們的二二八相似，有被鎮壓後的長期反感，投票傾向有異，美國南北戰爭更是明顯。

經濟來區分選票，弱勢族群和富人，對立是常態。除非候選人政見有兼顧圓滿內容，才能吸引雙方。但如今的台灣選民，只看臉孔不聽政見；光聽姓名就知道該不讓投他。何以故？所有檯面上的人，早都被貼標籤了。或黨籍，或省籍或地域，或出身或性別等等。

許多靠大眾人氣維生的運動員或演藝人員，往往不敢表態挺何立場。因擔心得罪另一半人，影響自己的前途。從這些人的表現看來，完全是經濟考量，可算貨真價實的經濟選民！此外，大老闆旺衰，伙計休戚與共，不少人即以老闆的立場為標竿，亦屬經濟選民。

卅年以來，參選議員的建商頗多，接近基層有利於購地造屋做買賣。同時可左右地方政府的建築尺度，對營運極有玏益。但近十年來已漸稀少，因建商許多為上市公司，個體戶很難抗衡；且要選上議員，靠鈔票去砸，愈來愈難了，顯然大眾投票水平，有稍提升些。

平時在台上大聲吆喝打房的官員，如果投身參選地方首長或民代，肯定得不到經濟選民的支持。多數擁有房地產者，沒有人希望打房，只不知口號亂喊，把經濟也搞衰了。誰來參選，保證落馬，別以為年輕人或無殼族會票票入匭，那些新選民只談政治不管經濟的。

把大家都搞窮似乎不等於平等，鎖國的思維便是如此。也希望未來適逢任何大選、補選，參政者與投票者皆能秉持理性的態度，以國家經濟為重，誤被意識形態左右，讓執政者挾著民意卻作出與民意向背之事才好。

【住展房屋網/台北報導】前些日又發生電梯意外命案，大樓住家安全問題上社會版，提醒人們都市更新迫在眉睫。有人以為只為了容積獎勵，實際上安全才是最重要的考量。任何家庭有人命傷亡都是悲劇，例如陽台墜樓、瓦斯爆炸、熱水器一氧化碳外洩，巷弄狹小，消防車難進出……。

就在這幾年，至少有數十件到百件以上的都更案，卡在那兒不上不下。每一案都牽涉數十戶乃至百戶人家，算人頭數就更多了。部份釘子戶斬斷了法令威信，也斬斷了為數眾多家庭住新屋的盼望，難道不該設法解決嗎！住安無疑是大課題，以此強制為之，或有解套契機。

凡經評估，舊樓出現安全顧慮時，都更應加速進度。有些已搬離老窩，暫居別處，一心等新宅；卻苦等數年而終於絕望，政客搶到權力，並未替人民解決困難，要他們何用？毒油商人戕害國民，惡意釘子戶傷害鄰居，可惡程度有異，但一樣違背社會利益。

談都更時別忘記順便檢視不合時宜的建築法規，尤其是陽台加蓋，數十年來頑固不肯開放。多少子孩童寃死，皆因窗台陽台不許加蓋。三歲、四歲、五歲，甚至有位知名設計師，半夜起床喝水，不慎墜樓香消玉殞。也許該公投表決，不容偏執的假專家繼續宰制大眾的居住安全。

有些城鄉建設的公帑，花在招徠觀光客的用途上，出發點沒錯，問題在於合不合現實需要。發包工程最易引來質疑的眼光，是不是又貪污了？公共工程回扣或圍標，古今中外都難禁絕。以台灣官吏清廉程度言之，能獲信任者並不多，倘若建設方向邏輯不對勁，必得解釋清楚。

例如，礁溪乃觀光熱門區域，大眾交通工具的設站和動線，直接影響商家的生意冷熱。原有巴士從台北到礁溪，停靠鬧區附近，遊客不必走遠，即可進入旅遊狀況。近期突然把停靠站移得很遠，還須每小時一班的接駁車肩負旅客載運，十分不便，搞不懂縣政府用意何在！

台中市區的熱點，轉移速度也很快。當年車站附近自由路、復興路，東海附近理想國，全國飯店、科博館一帶，都很繁華。可如今全部不一樣了，逢甲夜市、中港路、台灣大道的出現，也改變市況。以逢甲夜市擁擠的程度，很難想像哪一天會沒落，但天下事可難說。台北市的師大夜市，即是一例。

【住展房屋網/台北報導】人類使用貨幣已歷數千年之久，清晨睡醒睜眼，很可能就想到有關錢財的事。時至今日，幾乎任何物事都能連結到錢。少數人為發財振奮，多數人為缺錢發愁；這年頭，貪財已成普世價值，而非可恥的事。

因此，大賣場商品漲價，小攤販也漲價；麥當勞漲價，豬血糕也漲價。漲得理直氣壯，漲得正義凜然。資本主義社會，賺錢理所當然，只要不違法，情和理都不在考量之列，旁人也不能說你什麼。

地主售地想賣高價，建商造屋獲利要厚，房仲佣金豈能少拿？如此一貫，房價如何下得來？所有物價都漲，官員不敢打，一心只求打房，緣由何在？若部分族群手中只有房屋，別無他物，豈不冤枉！

瞧市面的預售屋工地，哪兒是便宜的？根本說來，貴或便宜，乃相對而言。同一區段，甲工地推一百萬元，乙工地推九十萬元，這樣的單價很驚人，可乙工地說，我比甲低了一成，是便宜的。

若和已擁有大樓者討論房價，肯定認為並不貴。誰肯低估自家財產價值？空手準備進場者，必猛殺價，嫌訂價太高。這和股市完全一樣，逢低買入，逢高賣出；即使相對低價，買方依然希望便低，賣方則一路都喊賠本。

市場機制既然如此，人為干預即有過失。政策過失將破壞經濟成長，雖然官員不肯承認，但一錯再錯，補求不易，已是事實，執政黨選票流失極鉅，顯見施政不得人心，財經策略實為重要因素。景氣不振，如何能鸁？

美國有新的漢堡連鎖店品牌，價位比麥當勞高兩、三倍，每天店面大排人龍。同樣賣漢堡、薯條，何以差別這麼大？該公司日前上市，股價沖得極高，全美矚目。這是自由美國的市場機制，沒人會干預。

在台灣也許有酸民會發起抵制，只要有人跟，酸得更凶。官員媚俗屈從民粹，很可能扣帽子，以「飲食正義」為名而來打壓。此與打房思維如出一轍，缺乏論述，手法拙劣，終而搞出三輸局面。

瞧京劇、歌仔戲台上，王侯將相撩袍端帶，有模有樣，下台之後啥也不是，俗謂「頃刻一聲鑼鼓歇，不知何處是歸鄉」。不管什麼爺們，什麼總裁，什麼打房大師兄，卸下戲服，才覺恍如一夢。但當時造的業、搞的飛機，卻貽禍大眾！

【住展房屋網/台北報導】歲末年終，喫尾牙領獎金的時刻又到來。根據調查全台有七成六左右公司行號辦尾牙餐會，比起去年的六成二，增加不少。失業率也下降至百分之四以內，看來景氣好像不錯，實際上仍是幾家歡樂幾家愁。

年終餐會當然分等級，有些百桌以上，歡騰熱鬧，還央請大小牌藝人撐場。有些則聊備一格，主管率領員工下小館喫桌菜，也算尾牙。總之，市況熱些，人們便覺社會溫暖，怨氣酸腐氣可能少一點。

較值得關注的，是年終獎金。電視台沒事就大聲嚷嚷，金融業幾個月，汽車業幾個月，科技業又如何……。多數中小企業，發一個月即算稱職；肯多發或能多發，都是員工的運氣。

與失業相比，有尾牙可喫，有獎金可領，不論何種等級，至少有歸屬感。想翻身到較好的等級，只能靠自己努力。然而，誇張的報導，往往會教人自卑惱怒，悔恨當初填錯科系，或覓職時入錯行。

譬如，汽車業大旺，有發十個月獎金的，有抽汽車大獎的。這麼看來，和前些年建設公司的榮景差不多，那麼，是否汽車這行業有暴利呢？是否為了「行的正義」，政府應該，「打車」呢！

每個行業都有高低起伏，榮枯循環，得勢一條龍，失意一條蟲。市場機制公正合理，官方憑啥干預？原本房地產業者有好尾牙豐厚獎金，從業人員可過好年，如今被官員打冷打僵，人人度小月沒獎金，怨氣向誰訴？

搞政治的人嘲笑群眾的集體智能才十三歲，故而往往會失控。現今打房族也差不多，嫌景氣不夠差，非打趴房市不可。思維手段幼稚，居然踞得高位，難怪聲望低落。民粹當道，無法可治，社會不沉淪才是奇蹟。

常言道，公門好修行。掌控分配資源的權力，本應公正施為，心存仁厚。豈知為了選票，為了金主，為了虛假聲名，諸事媚俗逢迎。冰凍三尺非一日之寒，台灣人均所得持續低迷，近廿年來的執政和當權者，個個都有過失！

炫富者成眾矢之的，自食其果。媒體推波助瀾，難卸其責。驕奢風氣戢止之後，酸腐氣或可稍減。「見不得人好」不宜成為另一樁非理性病原，否則社會將自困腳步，大幅落後給日、韓、菲、印，到時想翻身就難了。

【住展房屋網/台北報導】地方選舉底定之後，出現一個新態勢，就是許多縣市換黨執政。對市民而言，像伙食團的廚師換人，接下來大概有新口味可嚐。有人認為市政雖具延續性，但並不妨礙新首長展現不同調性的市政建設。

以台北市、台中市和高雄市為例，三座城市的風格特色迥然有異。且差別極大。北市的國家戲劇院、歌劇院，品味樣貌和主政十餘年的胡式風格所建造的現代歌劇院相較，完全是不同世代的格調氣質。

這樣的差異是進步的象徵。日本、東京和大阪，關東和關西自古在文化軍事乃至言語腔調，都呈現對立互兢的現象。對於國家人文的質地延展，十分有益。最怕的是城市互相模仿抄襲，小京都、小東京、小台北、小上海，一大堆山寨城市。

再看民間建築樣貌，台中庭園式餐廳在北市是看不到的。而101大樓融入國際氣息的特點，亦是其他中南部都會區難以企及者。都市各具優點，是住民大眾之福，也可吸引觀光客。

除了硬體建設之外，軟性的人文內涵植入，很可能引發抗性或城市居民風尚的質變。新物事肯定會遇到抵抗，克服之後即形成質變。

在網路世代，照樣有封閉心態。網民之間彼此取暖，議題侷限於少數意識形態範圍。對於環宇的新知新觀念視而不見，唯以本土為最高生存指標，生死以之，偏執程度教人訝異。

都市發展亟宜袪除前述弊病，首長應開放心胸，廣納意見，制定建設藍圖，而非個人遂行狹隘政治企圖。所有眾人之事，未有重於民生者，與政治干係很小。全球有不少種族屠殺的亂邦，屠夫個個都有自己政治目標。

總而言之，新政府新佈局，都希望給大家好印象，尊重選票是民主社會的真旨。但在推動藍圖時勿忘法治，切勿出格；例如過多的重劃，或花費無度的硬體開銷，皆須賴法令約束，避免貪鄙浪費。