【住展房屋網/台北報導】上海的跨年踩踏命案，誠是一場悲劇；但以群眾聚集的人數和密度來看，台北市府廣場無疑居冠，因此，同樣慘事可能發生在台北，不可不慎。台北人對上海的觀感，到過外灘和沒到過者，一定相差甚多。那是比香港還現代感，比東京還奢華的亞洲城市，令人難以想像。

房價部分，東京早就落後台北一大截。而台北的帝寶，一坪也只在三百萬台幣左右，高不上去。在打房聲中，還有些掉漆，跌至二五○萬元上下。上海也在打房，可就有那超級建商，在這節骨眼推出極高檔的別墅。高價社區的高級別墅，每戶要價高達一億六千萬人民幣。

建商開賣之前，得先央聘頂尖設計高手，打造一戶典雅奢華的實品屋，才能彰顯大別墅的王者氣象。千挑萬選請來一位品味超卓的女性設計師，來自台北，現居上海。據說連家具共斥資兩千萬人民幣，裝潢完竣之後，驚豔上海的地產界。如今這大建案廣告出籠，金臣別墅打響名號，李姓設計師的熱鬥程度更不在話下。

反觀台灣，若扶植此概念，北中南各都會區皆競相推案，掀起風雲，創造榮景；則火車頭產業帶動的經濟效益，不言可喻。人才也不必外流，設計高手，文創奇才，藝文團隊，通通不用出走。政府稅收豐足，社會福利周全，怨民亦不致於上街頭抗爭。

以台中市為例，前市長胡志強經營多年，七期地產帶動台中繁榮，逢甲夜市更照耀台中人的夜生活。許多因此發財者，不一定會感激市長；而那些不具備跟上趨勢潮流發達條件的蛋白地區居民，心生不平，反而對主政者不滿。畢竟，要把發財者口袋的錢，取一部分充社會福利，是很難的。

正義論所談者，不論什麼原因發大財，歌手、演員、運動員，都因趕上社會潮流而致富。取之社會，回饋乃合情合理之事。但法令制度不夠周延縝密，資本主義社會弊病即無可避兔。媒體開口閉口貧富差距，正是社會族群裂痕的主要製造者。

全球有許多都會區大城市，都比不上台北市的繁華進步，自己得努力奮鬥，創造新階段的經濟奇蹟；年輕人也一樣，財富名位資源當然比不上中老年人，那得打拚才行，光靠抗爭，激情過後，口袋裡仍跑不出錢來！

【住展房屋網/台北報導】股市日前起起伏伏，引起散戶哀號；金管官員本事不小，略施手法，便能穩住大盤。眾所皆知，留不住外資，股市好不了。然而，如果留不住國民資金，那整個經濟可是得崩盤了。

但為何非打房不可，把資金趕到到海外去買外國人的房子，去炒旺別人的經濟，何苦來哉？近十年來，中國大陸吸走了許多投資置產的有錢人，甚至不少人在上海、北京、深圳定居；三、四十年移民美國、加拿大，接著是澳洲、紐西蘭。若干年後，落葉歸根者源源不絕。回台灣島之後，驚覺房地產已漲到這麼高價。當年賣光房產者，懊悔不已；留屋出租者，自然收成多多，既收租金又賺漲幅。

可惜的是主政者一味打房，強勢干預房市，非置火車頭產業於死地不可。台灣近廿年來，除了科技工業外銷撐場，內需全仗房地產。愚人無知，以為打下房價就天下太平，國泰民安，殊不知即將搞垮台灣。

日圓大貶前後，已有投資客陸續揪團去東京購屋，買店面，也有人去首爾，去澳門，總之，值得投資置產之處，都是好環境。台灣資金已不知走掉幾十億元，但指望股市大旺，還真得看外資臉色。

美元日前的量化寬鬆政策，支持他們也協助歐亞各國度過危機，如今功成身退。聰明的聯準會表示，仍將維持低利率一段時期，於是美國房地產形勢一片大好，招引境外投資客前往，訊息早已傳開。

上海也有大型地產公司，打算仲介投資人赴美置產，橫豎只要成交，都有佣金可賺。如同當年台灣錢淹腳目，人們揪團到海外買樓。中國大陸的財富已為世人所知，人民幣一旦進軍美國，激發的邊際影響力更大。

因此，大陸財團買下葉爾道夫之後，散戶即將跟進。兩國的地產仲介一旦連上線，生意大概做不完。不過，美國對中國一向存著戒心，民間是否如此，尚待觀察。畢竟，利字當頭，誰不動心！

【住展房屋網/台北報導】台灣國民近廿年來，一直有人嚷著，台灣必須走出去，要讓世界看見台灣，要台灣在世界舞台發光發熱……。類似囈語，十足小國的自戀和自傲，骨子裡是自卑。但網民則極盡嘲弄之事，似乎與政策背道而馳。

然而，淺池養不了真龍，眾多事件轉眼灰飛煙滅，人們很少記得什麼。可是近時的毒油事件，卻讓台灣島能見度大增，外抗伊波拉病毒，轟炸伊斯蘭國和美股暴跌；內壓七合一大選和其他大小新聞，一枝獨秀。

各方的撻伐嚴厲，不在話下。俗話說，殺人不過頭點地，製販臭油為害大眾，奈何罪不致死，又能怎樣？不過，聲望低迷的閣揆，這回倒眼明手快，下令凍結資產。商人富賈生平最愛的就是錢，扣押財產衝擊最大。有人誤解，以為千億富翁不在乎小錢，大錯特錯。

商人死活都為錢，殺頭買賣也敢做，黑心生意又算什麼。半輩子不知幹過多少壞事，只今番出包，怪運氣背。不僅買賣出老千，連炒房地產也留下典範，誰曾貸款九成九購豪宅？天下奇聞，出在本島。孫子兵法說，不戰而屈人之兵；不花錢能炒地皮賣臭油，比華爾街之狼還行。

從建築業來看，有沒有臭油呢？地皮當然不會有假，但農地、工業地、山坡地、建地，商人有辦法借人頭變變變，或假都更。總之，各行各業有自家的毒招。偷斤減兩尋常見，

偷鋼筋灌坪數，藉捐公設用地抵稅，國家財政損失難估計，有事主更有幫凶，一缸子人到處收買道路地，炒容積；關說環評助攻開發案，動員人力財力，違法違規者，比比皆是。這些人如今和大家一樣？吃喝毒油毒澱粉，黑心國的人民，誰也難逃此刧。但在指責別人時，有些人或許會心虛。

人性善惡同體。有時為善，有時為惡。黑油商也是慈善團體成員，角色扮演十分多元，誰不是呢？未被拆穿之前，有些是高官，有些是巨賈，有些是鄰居女孩或純樸宅男。如川劇的變臉，轉個身，出現另一張可怕的面具，防不勝防。

【住展房屋網/台北報導】被受各界矚目的房地合一課稅新制，稍早終於拍板定案；雖然過程中繞了好幾圈，一度還傳出要取消課稅門檻，但最後還是保留，而且從原本的2千萬，大幅提高到和央行豪宅限縮令的規定相仿。不過真正大轉彎、妥協的，則是適用範圍大幅限縮。

房地合一課稅適用標的，原本是一家戶一屋(並設定總價門檻)，後來一度傳出要放寬到單戶第四屋以上，但到最後則放得更寬，變成只要無營業事實，為自然人持有，且持有超過五年就免徵，完全沒設定戶數。

相對地，最後版本則把重點放在持有年份上；持有兩到五年適用17%稅率，逐年遞減(持有時間愈高，稅率愈低)，兩年以內交易者則加重課稅，藉以取代奢侈稅，並宣示新制確有抑制短期炒作之效。

財政部敲定的版本，理論上是設定加重短期操作的課稅負擔，但怎樣算，還是比目前仍課徵中的奢侈稅少，並維持先前住展房屋網企研室分析的減稅、輕稅方向。因此，課稅負擔雖還是會比現行制度略高，但未來奢侈稅退場後，短線炒作風氣恐怕死灰復燃，當然實際情況還是要看房價趨勢。

然而新制度的問題點，並不只在於無法有效抑制短期炒作，而是依舊開了大門，讓囤房族可繼續操作。

因為房地合一只管交易利得，也就是交易沒獲利，根本不會課到稅，更別說繼承、贈與這塊的稅制仍維持現狀，代表買房贈與節稅，仍繼續存在龐大的避稅條件，唯一會加到稅的，只有去年七月後的新建物房屋稅。綜合以上，只要不要在短期內進行一般交易，買房子當個人或家戶財富形式，或節稅考量規劃的多金資產族，還是可以繼續馬照跑舞照跳。據此估計，房地合一不確定性消除後，未來幾年房屋贈與棟數還有可能繼續創新高。

說到這裡，毛內閣所說房地合一稅改須符合民情的說法，真正意涵已昭然若揭，原來政府高層口中的民情，指的是華人民族買房囤積財富的民族性，但這可不包括最基本的居住需求。難怪最後的定案版本，選擇稍稍犧牲炒房客，也要向囤房族靠攏妥協；既然這樣，也就別怪部份輿論或學者指控，政府高官或民代自己就是最大宗的囤房一族，所以再怎樣改革，也絕對不可能讓自己的既得利益受損。

【住展房屋網/台北報導】近期中國房地產走弱，不僅投資人煩惱，收入仰賴房地產的地方政府更是箇中苦主，在供給過量及買氣不振的影響下，中國地方政府賴以維生的土地出讓收入及相關稅收，增幅已不如以往，但基建支出卻大幅增加，地方財政缺口愈來愈大；我國也不遑多讓，在房市大多頭的十多年間，各縣市政府大舉劃設重劃區，標售抵費地挹注財庫，然而在生財有道之餘，也引發諸多批評。

為了獲得最大利益與避免圖利財團的口實，各地土地標售金額不斷墊高，由於土地成本飆漲，建商也就自然拉抬房價填補收益，地方政府雖是荷包滿滿，但卻造成升斗百姓阮囊羞澀，因而被視為高房價的元兇之一。

房地產可說是近年地方政府最重要的財政收入，為了鞏固財源，縣市政府比一般民眾更不希望房地產價格大幅下修，但高房價激起的強大民怨，又讓地方政府不得不收斂靠房地產弄錢的伎倆，在這波房地產盤整的時日中顯得尷尬。

不過住展房屋網企研室認為，以地謀財仍會是各地政府往後主要的謀財方式，即便可能有房市反轉的疑慮，但對地方政府來說，除了標售價格沒那麼漂亮外，幾乎不需承擔負面效果。

不同於中國地方政府仰賴房地產稅收維生，我國縣市政府靠的是房地產權謀利，因此即便各地大搞重劃導致房屋供給量大增，增加供過於求的價跌隱憂，但縣市政府早已高價出脫產權，房子賣得如何是建商要承擔的，房價是否買在高點是消費者的事，作為原料提供者的地方政府，在土地賣出的那一刻起，便是穩賺不賠的了，也無怪乎各縣市對於房地產不健康的飆漲一直無動於衷。

而這也突顯台灣房地產的另一個荒謬，由於房地產相關稅制稅基偏低，對地方而言收益不如大舉標售地皮，但這有點本末倒置，土地標售雖能帶來龐大收入，但此類獲利只是一次性的，並非如常態性稅收可作為穩定財源，若地方政府想擁有細水長流的財政，應該從稅制著手，且應以非一次性的持有稅作為訴求重點，才不至於因買賣閉鎖而喪失財源。

然而從各地仍大規模倡導重劃的情況來看，縣市政府仍沉溺於這種飲鴆止渴的賺錢手段，反正賣國有地是無本生意，賣多賣少都是獲利，房市反轉的風險也由消費端承受，地方政府除了可能因此產生社會觀感不佳的疑慮外，幾乎不需承擔負面影響，當人民、業者對房市發展皺起眉頭時，官方仍能一派輕鬆的擺龍門陣，實在令人氣憤。

【住展房屋網/台北報導】時序越來越接近華人重大節日：農曆春節，許多民眾已經開始忙著除舊布新、計畫出遊，但不動產業者可是一刻也閒不下來，反而緊鑼密鼓張羅千奇百種促銷方式吸引來客，從年前到年節間、乃至於年後推出一波波促銷的SP活動（Sales Promotion），就是希望在羊年伊始討個吉利，衝出成交佳績，開春就能博個好采頭。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，與往年相比，今年新春檔期房市更顯得特別。因為去年受到不動產稅改與九合大選衝擊，房市買氣幾乎泡湯，但現在房地合一稅改革方向已大勢抵定，業者期望買氣出籠、且為了搶食後稅改時代房市大餅，紛紛砸重本衝促銷，個案促銷金額頻頻加碼、越玩越大，就是要在羊年拚轉運！

問世間情為何物　盼銷售龍飛鳳舞

建案銷售現場大打名人牌，雖然費用高，但卻是較容易攏絡人氣的方式之一；名人牌又分為兩種類型，一種是至現場露面或含表演，另一種則是名人演講座談。

先前最夯的名廚『阿基師』，一度是業者爭相邀請的當紅炸子雞，但在緋聞風暴後，北台灣已無建案再找『阿基師』合作。名廚被擊沉後，業者轉把希望轉到詹姆士、或八點檔明星身上，找來如『世間情』、『龍飛鳳舞』等八點檔大戲中的演員，到現場和民眾見面，希望靠明星光環，讓建案銷售成績與收視率一樣高飛。

住展雜誌企研室經理何世昌進一步表示，名人講座往往與時事緊緊結合，抓到消費者喜好，才能激發出人氣。例如近來房地合一稅與房屋調等稅制調整，名人節稅講座就應聲崛起，頗獲高端客層喜愛。另，受到寶物鑑價節目帶動，亦有業者找來收藏品鑑大師，教授古董收藏要訣。還有因農曆春節逼近，居家風水布置、羊年運勢講座也成為建案匯聚人氣的方式。其他像作家王文華、名嘴賴政憲，都是名人講座的常客。

激誘買氣出籠　現金機票大放送

要吸引民眾到接待中心看房子，終極手段、也是最有效的方式就是免費吃吃喝喝和送禮，但近來免費吃吃喝喝因成效不彰，有效客比例低，所以案例明顯減少，但送禮的建案卻大幅增加，送禮的方式與禮品樣式花招百出，令人眼花撩亂。

最受歡迎的，就是人人有獎的賞屋禮。不過現在民眾算得很精，送的東西要夠實用，才會增加到現場看屋的意願，因此現在建案送賞屋禮都走『實用風』，包括家居賣場禮券、超商禮券、美食餐廳兌換券、掃地機器人、泡湯券、電影票，通通無償大放送！什麼都可送，送什麼都不奇怪，只怕接待中心沒人來。

由於人人有獎的賞屋禮需求量大，所以單件禮品價格通常在千元以下。但有的業者反向操作，用抽獎樂透的方式來送賞屋禮，而獎品價值也因拚場加碼、越加越昂貴，如淡水「宏盛水悅」、楊梅「鴻築新巴黎」祭出只要賞屋，分別能抽20萬歐洲雙人遊機票、現金，新竹「古根漢」更不落人後，加碼推出賞屋就能抽50萬元彩金，堪稱是賞屋禮之最。

瘋狂掛保證　小心變糾紛

有的建案則把資源押在已購客身上，所以祭出送『成交禮』的策略，只要成交就送大獎，希望能提升購屋意願，其獎品類型也是百百種，如「世界馥」、「君泰」送出國旅遊、「綠意皇邑」送iPhone6 Plus、「新捷都」送10萬購物金，甚至有業者號稱『成交不滿意包退』、或『跌價就原價買回』等保證。

特別的是，在98年玩原價買回玩很大的遠雄建設，當時董事長趙藤雄還掛保證：『如果有賺錢是你的，有賠錢算我的。』但今年遠雄似乎棄守原價買回策略，反而由其他建商接替上場。今年新春檔期，遠雄繼續玩春節不打烊的戲碼，另茂德建設、吉美建設、京懋建設等，旗下都有建案加入春節不打祥的戰場。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，為了在新的一年搶個好采頭，建案紛紛『撩落企』，頻頻加碼狂送大獎，期盼能夠振興人氣與買氣。惟大部份購屋者認為，與其送一籮筐的禮品，還不如房價降價來得實惠；但對業者而言，降價是最後一道防線，在此之前還是先辦活動試水溫再說。

何世昌建議，無論活動成不成功，業者都必須向消費者確實告知活動完整內容，例如『房屋跌價就原價買回』，其跌價的標準是什麼？以哪個機構發布的房價數據為依據？有無約定期限…等問題，最好在契約中一一載明，以免活動成為購屋糾紛的來源，最後還傷了和氣。

【住展房屋網/台北報導】復興航空9個月內又再度出事。而至今仍有罹難者遺體下落不明，外界也紛紛質疑該航空公司的內部管理是否出了狀況。無論如何，這次飛安事件又引發爭議，包含航道範圍為何放行蓋高樓，及多年懸而未決的遷移松山機場話題等等。

空難也能和房地產扯上關連，或許有人覺得誇張，甚至有人認為應先檢討飛安事故頻傳的真正問題所在，而非趁此時提出這些話題。但這毋寧顯示，房市確實和很多人的生活，乃至生命財產安全息息相關。

空難話題終究會退燒，對近期房市，特別是業者而言，真正造成更大干擾或影響的，其實還是稅制改革造成的不確定性。因此稍早財政部房地合一版本出爐後，業者多半樂觀解讀為利空出盡，並期待買氣將在農曆年前後就回溫。

住展房屋網企研室市調人員實地訪查也發現，部分地區高總價產品的來客及詢問度確有增加，不過目前為止，真正轉化為買盤的比例還是偏低。至於一般產品，則沒有因為房地合一暫且定案，而有人氣回溫的情況。

住展企研室認為，畢竟對多數準購屋人來說，薪資仍沒有太多成長，因此價格因素還是進場、出手購買的決定因素。據此，雖然稅改不確定性暫除，但這只對高端資產族或短線套利投資者有意義，對多數剛性購屋者而言影響並不大。

業者其實也很清楚這樣的現實，因此在稅改話題發酵前，就已有所因應。且考慮近年國內家戶平均人口數減少的趨勢，低總價小宅就成為市場上相當受歡迎的產品。住展企研室更發現，部分地區農曆年後將推新案，不再規劃偏小或偏大，而改推出中間坪數產品，以迎合消費者的需求新趨勢。

綜合以上，或許房地合一不確定性暫時消除，有助於稍早異常冷清的高端房市產品詢問度提升；但總體來說，價格因素仍是決定銷況好壞的關鍵。也難怪最近確實有更多銷售已久的舊案例，開始祭出降低表價或打出廣告戶的策略。

【住展房屋網/台北報導】每逢選舉必炒作的松山機場遷移議題，在復航空難發生後再度引發政客熱議，藍綠地方民代與建商大老紛紛發聲，表示為了捍衛市民生命財產安全，松山機場必需遷移，然而在相關單位全力救災的同時，政客不僅幫不上忙還互噴政治口水，著實令人心寒。

住展房屋網企研室認為，松機遷移茲事體大，涉及城市空間佈局與產經發展的整體規劃，不是政治人物們說說空口白話就能實現的，即便台北市府態度明確，但民航局表明待桃園機場第三跑道建置完成後，松機才有可能退場，因此2025年以前松機不會變動，各方民代與政要若有心捍衛首都民眾的生命，就應同步向中央施壓，否則無疑是趁機作秀。

拋開松機遷移的政治算計不說，對北台灣都會的產經發展影響更大，松山機場是東亞城際航線的樞紐，與雙子星開發案視為北市東西兩地的雙國門軸心，且隨著兩岸商貿不斷升溫，松機周邊也正積極進行土地開發，備受矚目的松機產業廊帶開發案與國泰營區地上權活化，產值上看千億，相關產業無不磨刀霍霍，希望搶進蛋黃核心區最後的處女地，也讓周圍房地產的價格持續向上。

然而這些開發案之所以身價不凡，都是因松機帶來的便利交通與兩岸商機，若今日松機遷移，等於搬走區域發展的柴薪，地方未來性打折，居民是否能接受？再者，若松機確定2025年啟動遷移，距今僅10年，假設產業廊帶開發案進展順利，最快也要5年才能完工，屆時耗資數百億的開發建設只用5年便會因松機遷移而需重新規劃。

除非民航局最快2025年遷移松機的說詞只是場面話，實際上的時程可能更久，這樣松機周圍的開發案才有效益，否則花這麼多錢到頭來卻因機場遷移而白費，人民恐怕更不能接受。因此住展房屋網企研室認為，假如政治人物真的有意推動松機遷移，那相關開發案就應該暫且擱置，免得到時反而為了維持建設效益而拖累松機遷建時程。

而這籌備機場遷移的過程中，周圍開發案省下的經費可加速桃機第三跑道的建置，讓松機能早日退役，同時也應重新規劃機場釋出土地的規劃利用，連同禁限建解禁，松機與周邊可開發利用的土地可觀，不僅能滿足商業需要，民眾期待的核心區社會住宅也能一舉達成，如此才是產官學民四方皆贏的結果。

【住展房屋網/台北報導】訊息瞬息萬變的房地產市場，近來陸續傳出利多，一則為房地合一稅更改為單一稅率17%、並採取雙軌並行政策；另一則為貨幣金融面利多，繼日本、歐元區擴大貨幣量化寬鬆後，中國也加入貨幣大戰，突然宣布調降存準率2碼。住展房屋網企研室表示，在政、經雙重利多的環境下，今年房市空頭壓力大大減少，惟市場信心度不足，反倒是未來房市較大的問題。

住展企研室指出，自去年上半年開始，財政部所拋出的房地合一稅利空就籠罩著房市，使買氣趨於觀望，置產大戶尤對累進課稅方案最為感冒。然而，現財政部已改弦易轍，將房地合一稅調整為單一稅率17%，房地合一稅的利空影響顯然已大幅降低。

影響房市的另一個因素，則是央行利率與貨幣政策。眾所周知的，央行總裁彭淮南已不只一次呼籲房貸族要注意升息風險，並警告利率不可能永遠在低檔。

彭總裁的警告其來有自，因為美國去年QE退場後，原可能在今年第二、或第三季升息，我國跟進美國升息的機率不低。但據住展企研室觀察，在日本、歐元區、新加坡陸續實施或擴大QE，以及中國宣布降息，未來南韓還會繼續降息，其實台灣降息空間已經越來越小。

倘若我國央行決定升息，那麼國際熱錢將大舉湧入台灣，對金融層面影響鉅大；因此住展企研室預測，今年我國央行非但升息機率極低。再加上油價大跌使然，台灣消費者物價指數已至負值，央行貨幣政策更不會趨於緊俏，頂多維持目前的「中性」，或是「中性偏寬鬆」。

在未來房市政策與金融環境不會更糟的情況下，今年房市的壓力已經大減。只是在去年九合一大選後，因執政黨敗選效應在房市發酵，買方對房價跌價的心理預期更深，以致於不願進場追價，房市成交狀況因此更差。

若買方信心遲遲不回歸、建商仍不願降價，今年房市成交量將欲振乏力。而賣方現在最期待的，可能是突然出現意外、且具爆炸的消息，例如央行意外降息之類的大利多。否則照現在的房市氛圍來看，成交量衝不出來、房屋待售期拉長，似乎已是普遍的現象。

【住展房屋網/台北報導】正當央行金管會聯手打擊工業地炒作歪風時，財政部似乎正與上述兩部會作對；因為跟據5日報導，張盛和應是接到毛揆指示，打算再放寬房地合一的免稅範圍。原本是一戶一屋2千萬持有五年，現在準備比照囤房稅，給予單一家戶三棟(本人、配偶、直系親屬居住，全國三戶以下)，擴增免稅範圍。

財政部或馬政府假舉正義大旗，實質卻反其道而行，這不是第一次；但應該監督政府、號稱第四權的媒體，論點就頗值得玩味。

經濟日報社論上月底就先呼籲張盛和要挺住(房產稅改)，傳出定案後，更在1/31先刊一篇「令人失望的新版房地合一稅」，2/3社論又籲請財政部堅持稅改初衷。

然同樣是財經報紙，工商時報態度卻恰恰相反；5日該報刊出社論「支持房產稅制的都更」，還意有所指地說，社運(巢運)人士呼籲的累進及合併(併入綜所稅)課稅，將影響所有從事房屋買賣的民眾，根本不可行。

工商時報該社論中似是而非的論調，是在反映誰的立場或看法？住展房屋網企研室不多加揣測。然毛內閣竟還要放寬新制免稅範圍，住展企研室必須要說，這根本是愈修愈大孔，可給投機者鑽的洞愈來愈多，更讓重購退稅的機制形同虛設。

事情發展下去，不只房地合一將變成令人失望的假改革，更將使炒房運動假以時日捲土重來，這對多數僅有一戶的自用者或無殼族，乃至整體住居市場來說，都是非常不利的發展。但在業界人士看來，當然堪稱利空出盡。

只不過，這真的算是利空出盡嗎？住展企研室認為，頂多是去年度政策大利空暫除，今年度的房市真正變數其實根本還沒發生！

首先，明年的總統大選話題，預料將會在今年第四季開始浮現，甚至因為去年九合一大選執政黨慘敗。最快下半年就開始發酵。照去年的情況，總統大選對房市造成的干擾只會更大；但這樣的氣氛，現在其實還感受不到。

不過這還是其次。選舉或稅制都是末端外部因素，資金與利率才是真正關鍵。而雖然歐日等國持續祭寬鬆貨幣政策，乃至全球出現通縮問題，可能間接導致美國FED延後升息時間；但無論如何，利率走升是確定的，且一旦發生，走升速度與幅度都會加快。

另外，貸款條件更加嚴峻，也是同時須考量的負面因素。台銀稍早宣布房貸寬限期與成數連動的新措施，預料很可能引發同業跟進；這對購屋者，無論是套利投資或一般自用，都會產生影響。少子、高齡化，工作人口銳減的人口趨勢，更是由如溫水煮青蛙將對房市供需造成莫大衝擊。

目前才是2015年2月，而預料選舉及利率兩大年度變數；最快都是下半年才會發生，房貸條件趨嚴及人口趨勢變化則是進行式。因此說今年房市利空已出盡，甚至買氣將回溫，可能言之過早。

【住展房屋網/台北報導】名列台北市七大公園的內湖碧湖公園，因有建商將在湖畔推出高度近百米的26層超高水岸豪宅，引發居民反彈，認為豪宅破壞碧湖周邊景觀，並涉嫌規避環評，讓美麗湖景變成豪宅獨享，而該案原本只能蓋20層樓高，因透過容積移轉才得以高人一等，也突顯出容積政策的盲點與不足。

雖然今年七月，容積獎勵總量管制就要上路，屆時一般區域將無法像過往一般，能透過各樣獎勵無上限增加建築容積，但容積移轉並不在此限，因此即使容積獎勵達到上限，業者若想創造更多的銷售坪數，仍可透過容積移轉擴大量體，若為都市更新區搭配容移，最多可獲得1.9倍(原本容積+都更獎勵50%+容積移轉40%)的建築容積，塑造出與周邊環境格格不入的超高大樓。

然而建案究竟多少容積才合理？一直都是產官學界吵鬧不休的癥結，對業者來說，容積當然是愈高愈好，但多數學者認為台灣開發密度高，對於容積總量應有更嚴謹的審視，兩者之間難以凝聚共識，但住展房屋網企研室認為，開發容積多寡應以區域整體的環境負載力為依據，評估該地是否能承受大量體的開發，再來談應不應該增加額外容積，才能維持地方的宜居環境。

因此環境對於人類活動的承受能力，應是最優先思考的，但我國現有法規卻是以樓高作為前提，超過高度標準才需環評，實在令人詬病，因為即使建築量體不大，但其間的人類活動對環境造成副作用可能遠比想像的大；且當建案進入開發程序後才發現問題，在頭已經洗下去的狀況下，砍掉重建的可能性微乎其微，致使公共利益也會蒙受更大的損失。

再者，由於在地居民對於開發案的參與空間不大，除了少數需要環評的案件有公聽會/聽證會讓民眾表達意見外，大多數的地方開發案透明度低，等到地方民眾發現問題時，幾乎已無轉圜的餘地，爭執力道當然隨之提高。

要緩解此現象，就必需改變現有作法，官方可建置各地環境負載力資料庫，並以此審視區域開發強度，訂出區域容積總量，若使用容積已接近總量上限，便不再給予獎勵容積與進行容積移轉，讓地方開發量體不至於無限上綱，維持區域生活品質；若還有開發空間，再由產官學與在地居民組成委員會，凝聚開發共識，讓民眾充分參與運作，而整個過程與數據資料都應透明化，化解民眾猜忌。

唯有在以環境負擔與居民參與兩大前提下進行區域開發，才能找出對當地最有利的發展方式，這樣的過程初期作業雖較漫長，但較能降低爭議與促進公共利益，是先苦後甘的作法，相信絕對會比現今漏洞百出的模式更能說服大眾。

【住展房屋網/台北報導】最近這段時間，大數據Big Data這個詞彙挺流行；不過這不是什麼新事物，我們上網用估狗搜尋所需資訊，就是透過這類海量數據資料庫，找到所需資訊或知識。不過對應到國內金融或不動產市場，則肯定是新鮮事；畢竟長久以來，相關資訊並沒有如此開放，且政府發布相關資訊，通常是統計分析，甚至主觀解讀後的結果，並非原始資料。

不過這樣的狀況將有所翻轉。日前金管會正式宣布啟動大數據計畫，將在一年內陸續啟動11項相關應用，並開放631項金融相關資料，公開讓外界免費查詢。

眾所皆知，台灣不動產市場一直存在資訊不對等及不透明的狀況；這不但讓消費者無法獲得可參考資訊，市場訊息紊亂之下，也給有心人士若干操弄空間。甚至說穿了，資訊不透明，就是台灣不動產市場的最大病灶。

當然，實價登錄制度已實施三年，因此相關狀況近年確有改善。然該制度是產權移轉後一定時限內，才由第三方(地政士或經紀業)登錄，非移轉當下透過公證程序登載，因此仍存在些許問題。換言之，房市資訊透明化的工程仍有待建構。

而金管會大數據計畫中，包含與不動產授信相關的部分，也就是所謂銀行聯徵中心的資料；未來如果中心資料可適度開放外界查詢，不但開發商可檢索更可靠的房地行情，藉此推敲產品趨勢，一般消費者也能獲得更具公信力的價格資訊。畢竟第三方登錄還需後續檢核，但聯徵中心資料直接牽涉不動產授信，所呈現的就是千真萬確的價格行情。

不過，目前官方所統計或彙整，與房市相關的公開資訊，內政部就有兩套。除了前述的實價登錄資料外，還有執行多年，但近年不再正式對外發布的住宅需求動向調查，方式是針對各銀行住宅貸款戶進行問卷調查，不過又分為已購者及欲購者兩大部分，另外當然還有央行發布的住宅及土建融貸款餘額。

實價登錄資訊屬個別資訊，住宅需求動向調查則和央行貸款餘額一樣按月發表，不過是偏向全台整體、統合性資訊。金管會啟動的大數據，預料則將可進一步透過購屋者年齡、性別、收入等個別資訊進行數據分析，等於是綜合實價登錄及住宅動向調查，無論對產業界或一般購屋者來說，可參考性應該更強。

但住展房屋網企研室提醒，以上各官方資訊，仍可能出現相互重疊，甚至解讀結果不一致的問題。或許金管會、央行及內政部等相關單位，可能得先作好若干統合，否則如果未來各自為政，最壞的情況可能是，民眾仍將無所適從，不知該相信哪邊資料才是。

【住展房屋網/台北報導】據內政部統計資料顯示，2014年全年不動產贈與、繼承移轉件數再創歷史新高，分別達到5.53萬及4.76萬件。姑且不論繼承件數，單從贈與移轉件數來看，顯示現在有錢人買房贈與下一代已成為普遍風氣，更突顯出稅制改革的荒謬，意謂著不動稅制改革「攏係假」。

住展房屋網企研室指出，房屋藉由贈與移轉給下一代，早已成為有錢人慣用的節稅手法，原因出在於公告現值與市價差距過大，以及遺贈稅調降至10%所致；倘若公告現值與遺贈稅不做調整，房地產稅制改革根本是『唬人的』。

舉例來說，如果有錢人想把5千萬贈與給自己的小孩，每年夫妻二人加總贈與免稅額為440萬，5千萬扣掉440萬再乘以10%遺贈稅率，得繳456萬元稅金。但如果把5千萬拿去買房子，房子的公告現值加房屋評定現值，可能僅約1千萬；1千萬扣掉免稅額440萬再乘以10%遺贈稅率，等於只要繳56萬贈與稅，一來一往省了4百萬元。

坊間還流傳另一種手法是，如果把房市先拿去抵押貸款後再辦贈與，則貸款金額往往會大於房屋評定現值加土地公告現值，「原本要贈與的資產就變成轉移負債」，若是轉移負債，則完全不必繳交贈與稅。

因為公告現值、房屋評定現值與市價存有極大差距，加上遺贈稅調降，導致房屋贈與移轉成為近年來有錢人節稅重要途徑；有錢人持續買房子，目的不是為了拿來住，而是拿來贈與給孩子，用「魔術手法」來把資產輸送給下一代。

事實上，官方不僅早知道房屋贈與節稅漏洞存在，國稅局甚至曾發布新聞稿向民眾『宣導』買房節稅的撇步，實在是全球難得一見，也難怪房地產已成為有錢的人『理財工具』，而不單純是居住之用。

因此，在公告現值未調到與市調相近、和遺贈稅漏洞填補之前，政府再放多少話說要打房，恐怕都只是流於空談，民眾也不會輕信這番謊言。

【住展房屋網/台北報導】不動產業原本盼望的『紅包行情』要落空了嗎？據住展雜誌統計，今年1月住展風向球總分意外降至31.8分，較去年12月減少1.5分，對應燈號則是代表衰退的『藍燈』，顯示目前房市市況依然在谷底掙扎。

建商不畏市況狂推案　逾半數在新北

雖然住展風向球燈號降至藍燈，但1月推案量卻仍不少；原本1月應屬推案淡季，今年卻呈現『淡季不淡』的情況，預售屋新增案量初步統計已超過5百億，比去年同期大增逾2百億，主要是受到遞延性推案的量能挹注，且案量逾半數在新北市。

1月新公開的預售指標案，基隆市有「港麗」，台北市為中正區「一頁城中」，新北市「SUPER2」的「威尼斯區」為板橋門牌、新店「雙水灣」、林口「中悅松苑」、汐止「忠孝大院」、淡水「理想家」，與新竹竹北「森美mori art」。成屋新增供給部份，1月回落至8百戶以下，不過仍比去年同期來得多，指標新案如新莊「傳家尊爵」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，從近幾個月的推案狀況來看，北台灣新案仍持續湧現，似未因買氣平淡而受影響，顯示建商推案信心還是居於高檔，僅有少數建商轉趨保守。2月份因農曆年節因素，供給量可能暫時走低，但3、4月盛逢329檔，業者多把押注在此一檔期，若無意外將會爆出巨量。

與建商相比，代銷業者則有不同盤算。據本刊統計與實地市調暸解，1月釋出媒體廣告的建案數量明顯減少，主要是有不少業者想『儲備銀彈』，等到329檔再大舉投放，一鼓作氣衝刺銷售。惟財政部在1月底揭櫫『房地合一稅改採單一稅率』後，業者見房地合一稅稅率大降、利空出盡可望來臨，可能會改搶在329檔期前先釋出部份廣告試水溫。

一月份市況　八風吹不動

六大觀察指標中的議價率情況則與先前相仿，由於業者普遍堅持價格，以致於議價率仍文風不動。雖然部份建商願意多釋出幾戶低價廣告戶，但除廣告戶外的戶別仍不肯讓價，想大幅殺價的買方往往未能如願。

至於來人與成交的部份，北台灣建案1月平均週來人組數略有上升，但上升幅度不大，換算分數級距仍與去年12月相同。據本刊觀察，近期出『芭樂價』的買方有增多的跡象，一開口就從6折、7折喊起；這顯示近來學者專家喊空房市，確實已影響到買方的心態，惟業者多認為這類買方是『來亂的』，所以多無助於成交。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在買、賣雙方價格認知無共識之下，成交組數亦平淡無波，持續在低檔盤旋，目前銷售相對熱絡的，依舊是小坪數產品。正因為如此，業者競相推出30坪以下產品，該類產品已成為推案主流；雖然小坪數相對好賣，但在同質性產品供給量不斷擴大後，未來產品重覆度過高、客源稀釋的問題也將接踵而至。

建商不讓價　代銷說掰掰　

整體來看，議價率、來客與成交組數等三個指標，已連續4個月原地踏步。這其中最關鍵的就是議價率，在大環境不變的前提下，若業者不願讓價，似乎就無法有效提升買氣。而在房地合一稅改走輕稅路線後，今年的329檔期就成為最重要的房市觀察期，若稅改明朗化仍無法逼出買氣，業者就必須要有長期抗戰的準備。

何世昌透露，近期另一個特殊狀況是，因建商不降價、買方不追價，代銷苦撐卻盼不到買方青睞，只得掛冠求去，代銷換手銷售的案例越來越多。更有甚者，已有建案在代銷撤場後，出現『找不到代銷』的窘況，建商只好自己去賣房子。至於是否會因代銷不敢接案，導致建商自建自售的建案增多？確實值得繼續追蹤觀察。

【住展房屋網/台北報導】稍早再度成為媒體焦點的房地合一課稅新制，是稅改團體，甚至是無殼民眾原本預期，可抑制房市短線炒作的重要利器；然財政部版本出爐採取單一17%稅率，且設有2千萬免徵門檻後，幾乎宣判盡失壓抑短線投機的能量。

不過，稅制只是市場炒作風氣興起的因素之一，資金寬鬆及低利率也是重要條件。事實上，過去五年就是稅制、資金氾濫加低利，才造成房價非理性飆漲，三位一體、缺一不可。而央行選擇信用管制措施由於採逐步分區實施，因此只是把炒房資金一步步往非管制區推，近年宜花東及離島房價飆漲，都因此而來。

同樣地，不屬信用管制的都計外範圍，或農業、工業地，也都因此成為有心人士炒作的標的。於是，真想從事農耕者，因為假農舍真豪宅而失去建地，想覓地設廠生產的廠商，也因此必須花更多成本，甚至還一地難求。

而為解決這樣的問題，進而刺激生產、帶動經濟，據悉經濟部工業區規劃向直屬機關營建署爭取，將所謂都會型工業區容積放寬為現行的1.2倍；而據悉六都中以新北市最為積極，剛解禁的土城暫緩開發區預料將拔得頭籌。

根據相關報導指出，其實101年就已有相關規劃，不過經濟部要求須以街廓而非個案為單位，以達最大效益，並防止可能炒作，目前正規劃若干回饋機制，相關配套措施也還在研擬中。

的確，容積增加代表該區的人流、物流、車流都會增加，對地方建設，特別是交通需求量會更大；土城或許有板橋土城線加上將通車的頂埔延伸線，因此工業區容積適當增加有道理，但絕非所有都會型工業區都有這樣的條件。總之，給予額外容積獎勵，原則都一樣，必須要有對價關係，不能使其變成白吃午餐，所以增額容積之多寡，不應採齊頭假平等方式。

另外據報導，對此開放措施最為積極的是新北市，一般解讀為新北市轄區內工業區範圍最大；但住展房屋網企研室認為，這另外有跡可循。92、93年期間，當時還是台北縣時代，就祭出過工業區總量管制開發措施，開放建商可在工業區蓋一般房市產品(登記仍為商用)。

這類俗稱掛羊頭賣狗肉名義，登記商用，實際當住宅用的產物，當然潛藏公安危機，畢竟工業區原本設定從事工業生產而非居住。雖然近年類似案例多數已走正常的捐地變更手續，但還是有少數繼續鑽漏洞，且由於一般取得成本仍較住商用地低，因此可拿相對低價當賣點，且還是有消費者即便知情，仍會買單。

因此，一旦這工業區容積增額新制真上路，以目前市場習氣判斷，不排除上述這種登記商業，實作住宅用的產品會再度大行其道，畢竟原本就有利可圖，容積增加後還可賺更多。這是工業局單方面思考，幫助廠商以較低成本取得設廠土地的同時，必須考量並加強管制管理的部分；當然，此項業務屬地方權限，所以工業局必須確實責成、要求地方相關單位配合執行才行。

【住展房屋網/台北報導】上週五傳出拍板的房地合一課稅新制，畢竟是去年最大政策變數，所以話題果然持續延燒。形同被張盛和打臉的巢運人士及學者，隔日就大動作召開記者會，痛批這是劫貧濟富的假改革；業界則一片歡聲雷動，前一日營建股馬上翻漲，多數業者也持肯定，只有賴正鎰一人維持一貫態度，繼續反對到底。

相較之下，房仲業說法最聳動。根據他們的說法，財政部所推版本，可創造民眾、政府及業者三贏局面。然住展房屋網企研室認為，深入分析可發現，包含房地合一，加上稍早各地調高房屋構造單價等措施加總起來，所產生的結果或效應，絕不是像房仲業說的三贏局面。

且讓我們看看，如果一切照現在官方推的版本走，到底誰才是贏家？

從目前財政部版本來看，除輕稅外，毛內閣確有將打擊面縮到最小的考量。然而這樣操作，幾乎宣告不動產稅改步證所稅的後塵；17%單一稅率完全不符量能課稅原則，畢竟同樣賺100萬，透過豪宅賺和透過小坪數賺，內涵完全不同；同理，對日進斗金和月入30K的受薪族來說，意義當然也完全不同。更別說相較於受薪階級最高40%以上稅率，房地合一僅訂17%，擺明叫大家繼續去炒房。

所以無論從制度改良、抑制短期炒作、讓房價回歸供需理性水平，甚至是想拉攏年輕人選票，或單純增加稅收的角度，政府都並非贏家，只能說這是妥協下先求有的產物，但之後能不能再求好，以目前國內政商結構，恐怕難以奢望。

那麼，一般民眾是不是贏家？住展企研室稍早已分析，房地合一課稅雖有實價課稅精神，但僅溯及上路前五年取得物件，加上還有2千萬課徵門檻，又是單一17%稅率分離課稅，等於讓短線投機者可繼續操弄，只要把目標鎖定五年以上或2千萬總價已下物件即可。

更別說相較於賺賠都要加課的奢侈稅，房地合一課稅形同針對兩年內短線交易行減稅之實；在此情況下，多數購屋行為完全不牽涉交易利得課稅的自用民眾，卻仍須付更多代價買房、租屋，因為買賣間繼續存在短線投資客的剝奪，且無適度課稅，甚至對一般正常的收租型投資也不利。買不起、租不到的情況將繼續存在，所以多數民眾沒有贏，贏的只有少數與業者共存的投機客。

最後看業者，表面上自是最大贏家。但新制宣告五年以上中古屋繼續沿用交易舊制，且免奢侈稅禁錮；雖土地公告現值及房屋評定現值近年持續拉高，可能使交易利得實質稅率出現舊制高於新制的情況，但因為仍屬非實價課稅，因此還是有操弄避稅空間。

所以說，中古屋市場受到稅改衝擊的程度最低；新建案市場雖同樣少了奢侈稅影響，房地合一課稅衝擊也遠低於預期，但卻更受房屋稅(構造單價)調高的影響。不確定因素解除，建商、代銷及房仲都是贏家，但比較下來，房仲業受益的程度又高於建商及代銷。

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲前幾日舉辦交通會報，在會議當中，官員向市長報告十大違規停車熱點，柯文哲對違停未獲改善一事動怒，放話若下次會議，違停和檢舉次數還是這麼高「就給我試試看」。

住展房屋網企研室認為，即便派員警到現場勸阻、或是舉發違停，是治標不治本的作法，「只是讓違停數字下降好看」，對長久發展幫助有限，應該從都市計畫與整體都市發展的高度來看違停的現象，違停問題才能迎刃而解。

住展企研室表示，北市違規停車的問題，從社會的角度來看，部份是肇因於民眾貪圖方便，就近停車載人、消費或者商家裝卸貨；若是這類因素違停，除非經由教育或宣導、甚至超嚴格的舉發裁發手段，否則不易遏止。

住展企研室進一步表示，違停更深層的問題，則是都市計畫不合時宜、以及北市交通政策已不符合整體都市發展所致。

據台北市交通局統計資料顯示，台北市登記汽車數量約79萬輛，但停車位僅約65萬個，車位短缺約14萬個，意謂著北市停車位不足情況十分嚴竣。另據住展企研室統計，103年全台北市新增車位數不到1萬個，新增供給量是統計以來最低。

從以上兩項資料可以看出，台北市停車位原本就不足，新增供給量又下滑，車位不足的情況持續惡化，違停只會越來越普遍，若台北市不思考增加車位供應，並無法徹底解決違停問題。

再從都市計畫與城市發展來看，台北市中心都市計畫早已不合時宜，使得公共建設跟不上時代腳步，間接導致違停成為普遍現象。舉例來說，復興南、北路沿線商家、商辦與企業聚集，但沿線公營停車場所提供的停車位卻遠遠不及需求，而多年來市府卻無增加車位供給之作為，當然目前也沒有。

當一個城市的商業中心車位數嚴重短缺，此時衍生出的違停問題，或許北市府也該負部份責任。公共設施明顯不足的路段，為什麼會被劃設為商業區？這種都市計畫一看就有問題。

柯文哲先前針對松菸文創園區發言說得好：「重點不是租金，而是都市發展」，柯文哲認為松菸文創對台北市發展有什麼好處才是重點；相同的，柯文哲也應該用同樣的眼界，來思索台北市違停的問題，因為違停問題的根源，正是出自於北市都市計畫長年來的缺失，必須有徹底的改革才行。

至於違停不是不能捉，而是捉違停只是治標不治本。至聖先師孔子曾云：「不教而殺謂之虐。」市府在嚴格執法前，若先加以勸導、並提供足額停車位，此時捉違停就合情合理；但若車位根本沒幾個，民營停車場停車費又很昂貴，在此情況下，市長一只命令要看到違停數字下降，難道真的師出有名？

【住展房屋網/台北報導】日前中經院、台綜院等四大智庫共同舉辦「人口結構老化對經濟及社會之影響」研討會，會中指出台灣勞動人口已達高峰，在出生率不彰、老年人口比例不斷提高的情況下，未來將邁入人口結構老化且負成長的處境，連帶影響產業經濟與國家競爭力，建議政府應作好準備。

而在人口結構反轉的過程中，受害最深的就是現在的年輕人，扶養負擔將日漸沉重，將來恐需以高稅賦填補退休資金缺口；同時四大智庫也表示，低薪高房價讓民眾經濟壓力沉重，導致年輕夫婦不敢生孩子，出生率節節敗退，是人口替代率嚴重不足的原兇；但住展房屋網企研室認為，高房價造成的經濟負擔固然是生育率下滑的因素，不過要全部歸咎於此，就把問題過度簡化了。

早在民國七○年代末期之後，台灣出生率就一路走低，人口替代率便低於可維持人口紅利的2.1，但當時並沒有嚴峻的高房價問題，房價飆漲是民國九○年代中期以後的事，這時少子化與高齡化議題早已成形，因此高房價充其量只能算是影響人口結構的各項因素之一，而非問題的始作俑者。

在討論人口結構問題時，應追本溯源，細究這20多年來的變化，才能深入問題核心，並提出適合的因應方案。八○年代出生率走緩，除了經濟發展已脫離爆發階段進入穩定期，新時代的生活觀念也是造成生育率下滑的原因，而九○年代後，經濟成長進一步限縮，薪資水準逐年倒退，這時再加入高房價的沉重負擔，讓台灣出生率再探底，終於使人口負成長的時代提早來臨。

因此要提升生育率，除了從緩解高房價問題著手外，還須從同步拉抬經濟成長、薪資收入與社會觀念，若沒有全面性的政策方針，想挽救出生率絕對是事倍功半；況且人口成長低落可說是多年頑疾，就算現在積極送出政策牛肉獎勵生育，也無法逆轉人口邁入負成長的頹勢，充其量只是延緩下滑速度罷了。

而這時候報到的新生兒，就背負了時代的原罪，必需擔負未來眾多高齡人口的安養責任，到時候稅負高、所得低，基本生活都過得艱辛萬分，哪還有能力買房？也因此許多學者認為，人口結構翻轉將使高房價問題自然解決，在經濟沉重與剛性需求降低雙重因素作用下，房屋供給難以消化，郊區房價也就失去支撐力道。

但這些都是後話，最重要的是政府必需及早端出全面且強而有力的政策，提高國人的生育意願，並且從現在就要建立良好的高齡退休方案，避免往後世代不正義的狀況惡化，這些問題比高房價的影響層面更嚴重，官方不能再以時間還早來搪塞，再不拿出實際作為，恐讓年輕世代的處境更加尷尬，加深社會矛盾與衝突。

【住展房屋網/台北報導】幾天前才前往財政部與張盛和交換意見，達成所謂『共識』，然數天後巢運人士形同立刻被摸頭打臉；因為據聯合報系報導，財政部版房地合一新制版本出爐，表面上新版本有若干保障自用的精神，但無兩年內加重課稅及累進稅率的設計，而且看來看去都像是減稅，甚至是向既得利益勢力妥協、讓步。

當然，財長張盛和或許是想先求有再求好；但以立院目前生態，想在明年上路，恐怕還有很多但書，甚至難關。而且如果真的就這樣過關，炒房稅負減輕還在其次，真正問題仍在於留下諸多漏洞，讓有心人士可以繼續鑽，幾乎喪失抑制投機的功能。

根據報導，財政部拍板的房地合一稅，最後採單一17%稅率，兩年以上所謂長期持有另有減徵設計，最高可減徵80%(等於實質稅率不到3.5%)；先前引發討論的免徵額則是如先前所傳的2千萬，不過限一戶一屋且須持有滿五年。換屋比照現行土增稅之退稅機制，換大房免稅，賣大換小則按比例退稅，配套措施則是奢侈稅退場，土增稅維持現狀，適用範圍僅限實施後往前推五年所取得的房產。綜合以上，巢運及學者的兩年內加重課稅及累進課稅等建言，張盛和看來是當耳邊風，有聽沒有到。

平心而論，房地合一課稅按照交易實價(價差)課徵利得稅，和現行按土地公告現值課土增稅，房屋評定現值課財產交易所得相比，仍是改良革新。然而財政部版本沒有設計累進稅率、採分離課稅，且仍設免稅門檻，這些仍是住展房屋網企研室不予認同處。不過形同減稅這部分，則完全符合本室先前預料。

因為開徵三年多的奢侈稅，不論賺賠都課10~15%，這確實不合理，也一竿子打翻全台購屋者，有待商榷，但某種程度確實達到扼制短線炒作的效果。而房地合一上路，奢侈稅退場後，是交易有利得才課稅，且稅率最高也不過17%，這當然形同減稅。

更何況房地合一稅還有2千萬門檻，所以只要找得到人頭登記，炒房客可以繼續操弄2千萬以下市場。事實上，早就有不少建商見風轉舵，準備或已強推2千萬以下低總價產品，單價甚至還在拉高，但刻意壓低坪數，就是要避開新稅制。

還有，非都市土地及公司法人仍沿用舊制，甚至贈與繼承部分，稅基也還是和實價有極大落差，等於繼續存在炒作投機及避稅溫床。換言之，房地合一新制上路，仍沒有改變不動產稅制的謬誤，過去市場的短線炒作風氣，假以時日仍將重燃。此外，新制僅溯及既往五年，加上房屋稅只調高新建物，更可能讓炒房資金流往中古屋市場。

事情發展至此，不但情節和先前證所稅幾乎如出一轍，也等於暗示，市場人士及投資客之前真是自己嚇自己；因為財政部繞了一大圈，先前還曾拋出45%最高稅率，最後卻自己先退縮。

退縮的原因，住展企研室不想再多揣測，但形同減稅、讓仍有漏洞怪物般的土增稅繼續卡在那裏，還有持有稅改得不三不四，這些都絕非稅改該達到或設定的基本目標。看來，就算有2015全球最佳財長頭銜，張盛和到最後仍不敵既得利益者的集體反撲力量。

【住展房屋網/台北報導】各縣市積極推行的公共腳踏車政策，在柯市長拋出落實使用者付費，取消前三十分免費後引發激辯，雙北首長對『市民的小確幸』看法迥異，但也開啟Ubike是主流大眾運輸，還是僅止於休閒交通工具的討論。

就雙北市長思維模式來看，兩人都把公共自行車定位在大眾通勤運輸，但實際使用狀況卻是以短時短程的休閒代步為主，也讓許多學者建議，若要打造公共自行車成主流交通工具，真正達到分流車潮，紓解都市壅塞車流的目標，就必需將其納入整體交通規劃當中。

而住展房屋網企研室認為，近年來有許多業者將公共自行車視為房市利多，稱對住家便利性有加分作用，但事實上，在自行車整體交通規劃尚未完備之前，對房市的影響仍相當有限，除非未來建置完善的自行車專用路網，否則稱不上是房市利多。

然而推行自行車政策恐將面臨相當大的阻力，由於現階段的較具安全性的自行車路網多集中於河濱地帶，市區等重要通勤據點對騎乘自行車的民眾來說並不友善，也沒有快速的直達路線，單車騎士若想全程在安全無虞的路段抵達目的地，往往須不斷繞道，造成許多不方便，因此台灣以自行車為主要交通工具的民眾少之又少。

若要使其晉升為主流通勤方式，首先須改變市區以汽機車為主的公路設計，釋放汽機車道供自行車專用，並減少市區的停車位供給，讓公共自行車在部分通勤熱點成為最便利的交通工具，如此才能有效提升其公眾運輸的定位。

但台灣私家車擁有比例甚高，要翻轉道路的使用慣性勢必遭民眾反彈，縮減汽機車道建置自行車道，恐怕會像部分地區的公車專用道一樣，招致強大民怨，除非地方首長願意背負強大的壓力，否則公共自行車要成為主流通勤工具，幾乎不可能。

不過若真有首長積極推行，公共自行車站對房市的正面影響將更顯著，當市區變成對自行車友善，私人汽機車相對不便的狀態，公共自行車的通勤利用率與普及率將大幅上升，站點也跟公車站、捷運站一樣，變成區域交通重要設施，如此有助於『自行車宅』的概念成形，對房市的加分效果，肯定比現在可有可無的休閒腳踏車站更大。

不過從雙北市長現階段的言行來看，兩者似乎都還沒想這麼多，但就公共旅運的角度而言，自行車政策絕對需要完善的配套措施，做得好的話，對都市交通來說確實有很大的加分效果，但地方首長至今仍只停在說的階段，遲遲沒有實際作為與建設藍圖，將使一樁美事，永遠沒有實現的可能。

【住展房屋網/台北報導】說來還真的相當諷刺。1月28號巢運人士黃益中、OURs彭陽凱，及花敬群、彭建文教授等人前往財政部會晤部長張盛和，隔日報導還寫說雙方達成若干共識，結果沒想到才過兩天，張盛和似乎就把這場會面忘得精光；或者，張根本會前就已設定好立場；和巢運人士會面只是作作樣子。無論怎樣，目前事件至此，似乎朝向不動產稅改岌岌可危的地步發展，巢運自己已不幸一語成讖。

沒錯！巢運其實上週才到行政院前抗議，他們先前正式行文行政院仍不得其門而入，但建商等業界人士卻可直接晉見閣揆表達『意見』且暢行無阻，還據此指控實價課稅岌岌可危。

如今我們都知道，財政部版本傳出拍板定案，雖然的確是實價課稅，但有關兩年以上就算長期持有，單一17%稅率、分離課稅，新制只追溯五年，還有只限自然人，公司法人仍沿用非實價課(交易利得)稅舊制等設計，巢運人士都仍無法接受。他們更指控張盛和及馬政府繼續向財閥靠攏，聯手打造全球最低稅率、最適投機炒作的房地產環境。

還有更不用說，先前最被稅改團體及學者質疑的2千萬免徵門檻，也仍大剌剌躺在那裏；官方美其名說這是保障自用，但也已有重購退稅的機制，為何還要設一個豁免門檻？雖然設定有一戶一屋需持有五年之規定，但事在人為，只要透過人頭登記，還是可以輕易化解；所以這擺明是另開炒作之邊門，告訴投機者，只要你去操作2千萬以下物件或市場，我就不管。

目前尚且不知此版本能否順利闖過立院這一關，因此一切言之過早。或許對張盛和或毛內閣、馬政府來說，最佳情況是房地合一課稅會就這樣過關，並如張盛和說的明年起實施，新制似乎也有那麼點實價課稅的味道；但住展房屋網企研室必須嚴正指出，這離真正的不動產稅制改良還差得遠！

因為是假保障自用之名，行放投機炒作一碼之實，根本沒有真正達到抑制炒作的目標；就如同逕行調高去年七月後取得使照新建物的房屋構造單價一樣，不但沒有稅改實質，還創造出更多的租稅不公！