【文/住展雜誌】遠雄集團老闆趙藤雄因桃園八德合宜住宅弊案被收押，外界擔憂合宜住宅是否已淪為建商的圖利工具；政府興建合宜住宅的政策原本立意良善，為什麼現在卻造成政府、建商、民間三輸的局面？合宜住宅政策是否應該繼續下去？政府又該如何解套？

這幾年政府大力推動合宜住宅，起因於行政院在民國九十九年指示研考會辦理「十大民怨」網路調查，結果發現都會區房價過高乃民怨之首。因此，當時擔任內政部長的江宜樺推出了「市價打七折出售」的合宜住宅方案作為疏解民怨的方法，並拍定板橋浮洲與林口A7這二個地方做為示範基地，盼藉由政策供給平價住宅，減輕民眾買房負擔。

制度設計並未做好

合宜住宅政策的理想性十足，但政策本質上就隱藏著玩法濫權與便宜行事的問題，合宜住宅最根本的問題是毫無法源依據，且制度設計不佳，許多配套措施未做好，讓得標建商毫無風險賺取數十億暴利，造成合宜住宅的諸多弊端。

政府過去的住宅政策放在興建國民住宅，但國民住宅因施工品質不佳、工期太長無效率，引發國人對國民住宅失去信心；合宜住宅說穿了它就是「國宅政策」的翻版，只是改一個名詞上市而已，更像是國宅的升級版，政府改採BOT模式，用政府的土地與建商作配合，以低於市場的銷售價格，讓需要的低收入民眾及年青人可以申請。

合宜住宅和過去國民住宅政策最大的不同，是國宅的業主是政府，營造廠只是拿工錢承攬蓋房子，反觀合宜住宅則是政府徵收民地或提供國有土地，標給建商蓋房出售，業主變成是建商。外界因此質疑政府推動合宜住宅政策只是在賤售國土，圖利建商。

政府將土地便宜賣給建商興建合宜住宅，而建商必須以低於市價的價格賣給民眾，但因數量有限，民眾又得抽籤取得申購資格，導致「中樂透」的扭曲現象，居住正義頓時變了調，全世界從來沒有一個住宅政策，是可以為開發商和中籤戶創造如此大的暴利，難怪有學者痛批合宜住宅是「荒唐的政策」。

沒有法源竟敢推行

合宜住宅最大的問題是沒有法源依據，「合宜住宅」這四個字在我國所有法律條文裡面不曾出現過，民國九十九年推動時，當時「國民住宅條例」還沒有廢止，而國民住宅條例中並沒有規定合宜住宅；後來國民住宅條例廢止，改由「住宅法」取代，住宅法在民國一○一年十二月三十一日開始施行至今，條文中仍然沒有合宜住宅的規定。

也就是說，現行的住宅法對合宜住宅並無明文定義。當年的國宅有國民住宅條例作為依據，近期的社會住宅有住宅法的法源依據，為什麼合宜住宅就不需要法律規範？

合宜住宅涉及到政府強制徵收民地，以及國家資源分配和處分的問題，依大法官解釋，凡是涉及限制人民權利或主管機關與私人或團體間權利義務分配者，即有「授權明確性原則」之適用，應由法律加以規定，或是以法律授權主管機關發布命令。像合宜住宅這樣的政策一定要有法律當基礎，政府才可以做，但現在政府卻在沒有法律的規範下，就大剌剌的推動合宜住宅政策。

政策執行都有問題

桃園八德合宜住宅弊案爆發後，行政院長江宜樺忙著消毒，表示政府依據「住宅法」推動多元住宅政策，不會因為執行面發生個案風紀問題而更動，企圖將合宜住宅弊案導向葉世文「個人」操守。但住宅法並未定義合宜住宅，合宜住宅的定位不明，江院長若不先解決合宜住宅缺乏法源的問題，談什麼「合宜住宅的政策不會改變」都是多餘的。

其實，合宜住宅從政策至實際執行都有問題，國有財產法明定不得出售五百坪以上之大面積國有土地。然而，板橋浮洲案的基地近二萬坪，A7站四塊基地合計近二萬八千坪，合宜住宅屬標售性質的土地，行政院卻不把大面積國有土地不得標售的政策放在眼裡，讓建商規避禁令，因此合宜住宅本身就是違法的產物。而且，目前制度也沒有避免標售之後再轉手獲利的規範，凡合乎條件的承購戶，照樣有方法可從差價中獲利，顯然與居住正義精神不合。

目前合宜住宅興建弊端，是人為因素，也是制度設計不佳所造成。合宜住宅的承購資格應該明確嚴謹，因為合宜住宅立意是解決當地居住問題，應該要求承購者是設籍在當地的民眾，另外要嚴格控管居住事實，禁止轉租轉售。但現行制度卻是申請承購資格寬鬆，而且轉移年限屆滿後可以轉手獲利，轉售對象的資格又未設限，並不公平，顯示出合宜住宅的制度設計根本不佳。

政府巧立名目賣地，以獲取高額財源，而老百姓搞不清楚狀況，以為政府賣便宜房子給民眾是個卓越政績，其實說穿了，政府的投機取巧更甚於房市的投機客。

毫無居住正義可言

板橋浮洲興建四四五五戶合宜住宅，每坪價格十九點五萬元，轉移年限為十年。

政府在板橋浮洲興建四四五五戶合宜住宅，每坪價格十九點五萬元，轉移年限為十年；機場捷運A7站則有四四六三戶，每坪十五萬元，轉移年限為五年。預計於民國一○四年起陸續完工交屋。

外界質疑為什麼板橋浮洲與機場捷運A7站這二個地方同樣是興建合宜住宅，政府和建商簽約時間接近 (只相差二個月)，但是轉移年限卻不同(一個閉鎖期為十年，另一個卻只要五年)？更離譜的是移轉對象沒有限制，因合宜住宅的價格，僅為同區域物件的七折，導致欲入住合宜住宅的民眾如同抽大樂透，只要抽中，五年閉鎖期以後民眾就可加入炒房行列，毫無居住正義可言。

政府應照顧買不起房子的弱勢，但合宜住宅圖利的卻是少數者，這些人買得起房子，並不是真正的社會弱勢。合宜住宅可以轉手獲利會造成投機現象，許多人使用人頭，以低於市價七折買房，卻在五年內轉手牟利，導致國家的土地被賤賣，淪為炒房的工具。

為了避免將合宜住宅轉售牟利，朝野多位立委正在連署打算修改住宅法，草案新增條文規定，政府直接興建的合宜住宅，承購人不得把住宅及基地出典、贈與或交換。若要出售，應該由國民住宅主管機關以原價加計利息及通貨膨脹率後買回，以解決後續轉售的問題。

弱勢民眾仍買不起

合宜住宅的價格，僅為同區域物件的七折。

合宜住宅當初推動還不到一年，接替江宜樺擔任內政部長的李鴻源就喊卡，「江規李不隨」。李鴻源說得很坦白，依目前興建合宜住宅的規劃，「真正需要的人還是買不起，也無法抑制房價」。

合宜住宅主要目的是讓中低收入戶和年輕人買得起房子，售價約為周邊房價七折，但不少弱勢民眾仍無法負擔房價，合宜宅每戶總價至少要四、五百萬元，而民國一○一年平均每戶可支配所得最低百分之二十的家戶所得只有三十多萬，想買下合宜住宅得要不吃不喝二十年。造成真正低所得的人買不起合宜住宅，只能望屋興嘆。

對這些最需要住宅的中低家庭而言，即使以低於市價甚低的價位來定價，經濟弱勢團體還是無法達到住者有其屋的目的，所謂的合宜住宅仍然是「不合宜住宅」。

購買合宜宅必須有一定的積蓄，並且要能抽中籤，這對需要房屋居住的年輕人與上班族都是嚴苛的考驗，而且合宜宅興建的地點不見得是年輕人、上班族想住的地方，他們需要的是上班範圍內可以租得到、買得到的地方。

容易造成官商勾結

合宜住宅事實上是權宜之計，推出過程非常草率；由於政府缺地、缺錢，公家自己蓋房品質又差，才必須向銀行貸款進行土地徵收，再標售建地給建商，政府打的如意算盤是，交由知名建商營建，可兼顧品質與較低價格，得標建商也信誓旦旦表示，建商會做完善的社區規劃，甚至連通風、採光、綠能都詳盡規劃。

但桃園八德合宜住宅弊案爆發，民眾才發現，這裡面原來還有官商勾結，建商花大錢買通官員後，羊毛出在羊身上，這些賄款一定會轉嫁為興建成本，建商勢必要偷工減料，在此情形下，合宜住宅所謂的「品質」豈不形成空談。

俗話說得好，賠本的生意沒人做，要求建商兼顧品質與較低價格，那有可能？原本在板橋浮洲跟A7站徵收土地的底價一坪為四萬，政府標售底價一坪十二萬、建商得標價一坪來到二十五萬九千。政府徵收人民土地標售給建商蓋合宜住宅，先將農用地變更為住宅用地，讓政府大賺一筆，接著建商也從中大撈一筆。

建商從中牟取暴利

以林口A7合宜住宅為例，根據營建署資料顯示，建商以七十六億九千多萬元標得林口A7合宜住宅建案，銷售總金額為三百二十八億多元，扣除土地成本約七十七億，再扣除開發公共設施、建築成本、申辦過程規費等，建商至少獲利近一百億元。

政府與建商簽的合約內容完全倒向建商，合宜住宅除一成比例(二百二十四戶)移作社會住宅出租外，建商可保留一樓店面自行定價，店面所有權屬於建商，不受「每坪平均售價」的限制，店面目前一坪已經喊到八十萬元，光是店面，建商一坪就賺了近六倍。而且合宜住宅的中籤戶並不包含車位，建商也可另行出售車位，車位售價同樣不受限制。

林口A7合宜住宅有二百二十四戶的出租戶，所有權歸建商所有，若是半年內租不出去，建商也可不受限制，予以出售。即使順利出租了，只要經過五年閉鎖期，建商就可以開始轉售這些原本供出租的房子，還是不受「每坪平均售價十五萬元」的限制，目前林口的房價一坪約三十萬元，這樣算下來，建商的確是「賺很大」。

合宜住宅應該退場

要解決居住問題，政府應採行前內政部長李鴻源曾提出的「防災型都更」。

內政部原先已備妥林口三塊國宅用地和淡海新市鎮一塊用地，打算繼板橋浮洲與林口A7之後，再推出第三批合宜住宅建案，但合宜住宅接連傳出收賄弊案，引起社會譁然，合宜住宅顯然有諸多不宜，在社會一片要求檢討聲浪中，合宜住宅政策看來很難再走下去。

持平而論，合宜住宅是不恰當的政策，對平抑房價效果本來就不大，又讓建商有暴利可圖，中籤戶如中樂透，扭曲了政府推動居住正義社會政策的美意，是應該退場了。但因合宜住宅是江宜樺一手推動的，他為了面子問題，是否能從善如流，還有待觀察。

要解決居住問題，政府應採行前內政部長李鴻源曾提出的「防災型都更」，以推動都市更新取代合宜住宅政策，並以此兼顧都市的安全與居住正義，或是改推只租不售的社會住宅，以公辦公營概念廣建社會住宅。

所謂防災型都更，乃是都市更新的一種，考量都市老舊房舍耐火避震功能的不足，以及過往都市的規劃建設不足應付現行都市發展所需的防災避難空間，以防災安全為考量，針對老舊建築進行都市更新的改建再造，既照顧安全，政府對分配回的房屋又可利用為社福照顧，創造多贏。

防災型都更可採行

防災型都更採行的方式是以國有地先建房屋提供搬遷，居民以地換屋，再將原本有安全疑慮的建築進行更新改造，適合雙北都會區的發展，防災型都更完全由政府主導，建商只賺取設計與營造費，杜絕從中產生的暴利。

此外，政府也可以改以「只租不售」的社會住宅為推動方向，避免重蹈合宜住宅的覆轍。政府現正規劃十年內在全台催生三點四萬戶的社會住宅，但換算下來，平均一年才三千多戶，而目前社會住宅的需求量高達十九萬戶，很明顯，政府規劃的社會住宅數量是不夠的。

政府缺錢，但民間的資源非常多，也願意投入協助解決居住的問題，壽險公會理事長許舒博日前就表達壽險資金有意投入社會住宅，希望由政府拿出位於都會區、交通便利的國有土地，由壽險業者投資興建社會住宅，壽險業者每年回收三分之二的租金，剩餘的三分之一交由政府用來管理、維護住宅。

這項建議如果政府採行，政府可提供容積獎勵，充分運用國有地開發，以分期分區方式逐步增加社會住宅存量，協助民眾能有合適的安居住宅，將可達到政府、業者、民間三贏的局面。 

【文/住展雜誌】節能減碳不是流行語或口號，是應具體實踐的觀念與行動。據此，我們每天都要使用的起居空間，特別是住家，也理當如此。而這一切，可從選購、進駐綠建築建案開始！

又到炎炎夏日，開空調是一定要的。不過全球暖化氣候極端現象，就是人們自己近百年來持續耗盡地球蘊藏資源的苦果，這點每個人都很清楚；因此，現在大家知道要隨手關燈或電器，空調也會把設定溫度調高一些、使用時間縮短，出外也盡量搭乘大眾運輸系統、少用私家車輛，才不會對不起瀕臨存亡的北極熊。

不過除了空調、電器更有效使用，或盡量改搭大眾交通工具外，大家其實常會忽略，建築的興建與使用，也是人類耗費極大量能源的活動之一，也應該善盡節能之義務。而實際對應的『行動』，就是所謂的綠建築。

節能減廢  綠建築核心概念

綠建築一詞在台灣，是八十五年底公布的『國家永續發展計劃』中首次出現。至於綠建築標章制度EEWH，根據內政部建研所網站說帖，是特別針對亞熱帶高溫、高濕氣候特性所訂定，自八十八年九月開始實施，受理申請及核給單位為財團法人台灣建築中心。

EEWH實施初期評估系統有『綠化量』、『基地保水』、『水資源』、『日常節能』、『二氧化碳減量』、『廢棄物減量』、及『污水垃圾改善』等七項指標，九二年又修訂增加『生物多樣性』及『室內環境』兩項，組成現今的九大指標；綠建築也由過去『消耗最少地球資源，製造最少廢棄物的建築物』之消極定義，擴大為『生態、節能、減廢、健康的建築物』的積極定義。

至於什麼是EEWH，就是節能Energy Saving、生態Ecology、減廢Waste Reduce及健康Health四個英文單字，取字首縮寫組成。九大指標分屬不同範疇，生態含生物多樣性、綠化量、基地保水；減廢含廢棄物減量、汙水垃圾改善；健康則含二氧化碳減量、水資源及室內環境。

全台第一個獲得綠建築標章的住宅，是九十年完工，位基湖路巷內的「首璽」。

最特殊的是節能，就是日常節能單一項。不過這幾年智慧建築發展快速，而透過智慧建築相關元件協助控制，確實能更有效達到節能目標；因此節能這一項後來又融入了(室內)空調、照明、建築外殼，及將獨立運作的碳排放。

要取得綠建築標章，節能與水資源是兩項須通過的指標；九六年後則納入評分制度，根據分數高低給予合格級、銅級、銀級、黃金級及鑽石級等不同級的標章。而全台第一宗取得綠建築標章的住宅，則是全坤興業在中山區的「首璽」。

綠建築住宅  全台僅百件

從保護自然環境、尊重地球生態的角度，綠建築是時代大勢。不過，國內目前僅要求公共建築須取得綠建築標章，民間仍屬鼓勵性質，因此標章實施邁入第十五年，全台超過三千件取得正式標章的綠建築中(結算至今年五月二十八日止，不含候選)，民間建築還不到三百件，屬住宅類的更僅一一四案。

近幾年，開發商大概垂涎綠建築的容積獎勵，因此一○○年後申請及合格量明顯增加；不過目前為止，國內的合格綠建築住宅仍不多。而身為地球公民的你我，要如何保護愛地球呢？選購進駐綠建築，就是最具體的行動！

限於篇幅，以下僅介紹取得黃金級以上(候選)之北台灣歷年綠建築建案。(資料來源：台灣建築中心網站綠建築專區)

九八年 新北市板橋區「光點」

中華電信轉投資之光世代建設推出的板橋「光點」，是第一宗黃金級綠建築住宅。

本案是中華電信轉投資光世代建設的首件，也是目前唯一一件住宅建案。可能為了打響名號，又或許是新設公司、想塑造形象；總之，本案是全台第一宗取得黃金級綠建築候選證書的民間建案。當時本案開價高達四十五萬／坪，也是該區高檔價格。本案於一○一年十月取得正式黃金級標章。

九九年 台北市南港區「謙閤」

本案去年九月先建後售進場銷售，開價八十萬／坪僅次於同區「冠德中研」，為研究院生活圈第二高，產品規劃則是單純大四房。本案目前銷售中，九九年底就先申請取得黃金候選綠建築證書，正式標章則在去年七月取得，維持黃金級。

一○○年

從本年度起，取得黃金級以上綠建築候選證書的住宅案明顯增加；按取得時間排序，有新莊副都心「遠雄U-park海德公園」、北市中山區「素直」、大安區元利建設金山南路、和平東路口三十八層高樓建案、新北市三重區「翔譽雙子星」及北市中山區的「松江1號院」等。

以上各案中，除松江路上「松江1號院」外，預售階段都已結案，元利案則並未公開銷售，目前工程已近尾聲將委請廣告代銷承銷。另外，「海德公園」已完工、重新申請標章，不過只拿到銀級，三重翔譽案則順利取得正式黃金級標章。

一○一年

本年度取得黃金候選證書者又有增加；按取得順序，有新北市中和區「左岸采梅園」、北市松山區「敦南樞苑」、新莊副都心「遠雄U-park巴黎公園」、淡水區「京美」、內湖五期潭美段86+87地號案(遠雄取得)、蘆洲區「陸江靜」、新莊副都心「遠雄U-park米蘭公園」、北市中正區「台大Opus One」、信義計畫區「陶朱隱園」及大安區元利建設信義聯勤俱樂部案(南北基地)。

以上各案中，遠雄華中橋畔造鎮案中，最早一批推出的「采梅園」，於今年五月取得正式黃金級標章，其他則都未取得標章。淡水紅樹林段「京美」採先建後售，於今年三月推出，規劃大三房產品。內湖五期(潭美段)遠雄基地尚未推出新案；「陶朱隱園」及信義聯勤南北基地案，則是未來北市最受矚目的豪宅案。

一○二年

去年取得候選黃金綠建築證書的個案數，比前一年少，不過首次有大台北以外建案入列。按取得時間先後排列，有新莊副都心「遠雄國都」、淡水區「原石雅苑」、桃縣中壢市「琴海」、北市大安區「敦南寓邸」、北投區「藍田陞玉」、淡水區「馥人灣」及中壢市「中悅八京」一、二期。

以上諸案中，「藍」案該年度一月就推出預售(八月才取得證書)，且已結案，「敦南寓邸」則未有正式推出銷售的訊息，「中悅八京」一期盛傳沒公開就賣完，其他案例則都還在銷售中，淡水「馥」案更是稍早才剛推出的最新案。此外，中壢市的「琴」案及中悅兩案，實際都在高鐵青埔特區內。

除以上取得黃金級候選證書的案例外，同年度還有少數案例取得等級更高、須通過至少八項指標才能獲得的鑽石級證書。這些住宅綠建築界的『菁英』，有士林區「華固天鑄」、大安區「青田青」及基泰建設中正路三十四層住商大樓案。

其中，華固案是相當受矚目的豪宅案，今年初才低調推出，大安區「青田青」則是最近因實價揭露，首宗成交破兩百萬之「水樹之間」而聲名大噪的寶舖建設投資興建，不過「青」案廣告訴求非綠建築(候選)，而是外觀採琉璃材質設計。

一○三年

因為容積獎勵之故，近期取得綠建築標章的住宅案例，樓層都拉高不少；如元利建設和平東路、金山南路口的高層住商大樓(圖上)，或松山區豪宅案「敦南樞苑」(圖下)。

今年度取得黃金級候選證書的，有新莊副都心冠德建設中原段198地號案、內湖區「双湖匯」、皇翔建設大同區市府段案、新莊副都心「麗寶好萊塢」及板橋區「御極」。「双」案於年初起強銷，目前銷售已近尾聲；副都心麗寶案則還未正式進場，板橋「御極」是去年底就搶進預售，且規劃複層式產品，在取得綠建築標章的建案中算是罕見。

妥善維護管理  才能管大用

以上歷年取得黃金級以上綠建築標章或候選證書的，幾乎都還是同期區內的高單價案例。這代表的可能是，現階段綠建築的規劃、實踐，仍以『加法』為準則；也就是加入什麼設計或建材，才能符合綠建築各項指標之要求。

在這樣的情況或前提下，高單價房市區因為有更多操作包裝空間，因此相對較有利於業者規劃綠建築。不過，這顯然也成為標章推展的瓶頸；畢竟如北投圖書館設計人張清華建築師分析，綠建築的真正精神不是加法，而是減法，也就是透過減量設計，達到同樣的節能減廢效果，才是真正彰顯綠建築精神的方式。

當然，節能減碳仍是未來地球公民的共同責任與義務；目前只有高單價建案常見綠建築，但只要消費者秉持正確觀念，綠建築的長期推展空間還是很大。

不過也要提醒有意選購綠建築建案的消費者，(綠建築)標章要發揮功效，使用端的管理維護比建物規劃階段更為重要。因此選購當下，就應了解相關設施要如何運作及維護；否則就算是取得鑽石綠建築標章，如缺乏使用端的妥善管理、維護，標章最後仍可能淪為裝飾品，無用武之地！

◎唯一通過全部九大指標的住宅綠建築－板橋浮洲合宜宅

或許是節能減碳成為近時顯學，但也可能是想得到額外容積；總之，比起往年，近幾年取得高標綠建築標章或候選證書的民間住宅案例，確實更多了。

但就算是取得鑽石級候選證書的以上三宗建案，最多也只符合八項，而非全部九項指標。那獨漏的指標，則是生物多樣性。

什麼是「生物多樣性」？按照指標定義是要顧全『生態金字塔』最基層的生物，即蚯蚓、蟻類、細菌、菌類之分解者、花草樹木之綠色植物生產者；唯有如此，才能使生態鏈高端的生物有豐富的食物基礎，生物多樣化環境才有可能成真。

然而這卻很可能代表，居住環境須『忍受』某種程度的雜亂、混沌；對一般高度人工化的住宅建物來說，確實很難做到。且按綠建築標章規範，基於創造生態系需有一定土地規模，因此基地面積須達一公頃以上者，才有『資格』檢測生物多樣性指標；以目前都會區大面積建地難求的現實來看，要出現九項指標全過的住宅案，幾乎是不可能的任務。

不過，真的沒有一個住宅案符合這樣的條件？也不盡然。去年八月出現了第一個，也是至今唯一一個通過全部九項指標、取得鑽石級綠建築候選證書的住宅案，那就是政府興辦的板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」。的確，也真的得是由政府主導，才有可能整合出單一基地面積超過一公頃的住宅案。

◎建築碳足跡認證簡介

全球暖化現象日益嚴重，很大原因是人類大量耗費石化燃料、排放過多二氧化碳造成。因此如何控制、降低『碳排放』，成為新世紀人類永續發展的重要課題。而透過標示所謂的『碳足跡』認證，清楚檢視該商品從原料取得到生產過程製造多少碳排放，毋寧是重要一步；許多國家對進口商品，甚至已有相關嚴格規範。

在建築開發界，綠建築推廣已多年，但談碳足跡認證，大家還很陌生，況且京都協議書管不到極度在地化的房市商品。不過，當初也參與催生綠建築概念及評估制度的成大建築系林憲德教授，已在國內推動相關制度有相當一段時間，且預計今年十月讓相關認證組織或聯盟掛牌運作。

碳足跡認證之於建築是什麼？就是從取得原料、製造(興建)過程到後續使用管理，會產生多少碳排放，全部明列清楚，更進而評估並延長建築的生命週期；原理其實和食物標示卡路里有些類似，只是碳足跡顯示的是商品生產過程耗能之多寡，卡路里則是說明食物被人體消化後產生多少熱量。

平心而論，綠建築標章的評估制度專業度偏高，一般民眾大概只能從等級高低大約分辨，難解讀綠建築究竟能節能減廢多少的量。相較之下，碳足跡認證顯示的是明確數據，應可讓民眾清清楚楚看到建築耗能多寡；或許假以時日，會比綠建築更廣泛受到消費者注意及認可。

【文/住展雜誌】朱立倫在就任第一年內，提出「閃耀五星」與「繁星計畫」，乍聽之下，似乎只是兩個口號，但其實它攸關到您我的荷包；因為這當中包括十三件土地重劃開發案，不僅左右未來房市生態變化，更牽涉到消費者投資方向與莫大商機……

台北縣升格為直轄市後，許多市民心中都有個疑問：「台北縣除了改名成新北市外，三年多來還改變了些什麼？」

新北市城鄉局代理局邱敬斌解釋，任何城市的發展、進步，都需要循序漸進，經過長時間的催化，並非一夕之間可以徹底改頭換面。在升格後，市府團隊體認到新北市已是直轄市，行政地位與台北市並駕齊驅，不再是過去衛星城市的角色，所以就不斷思索著，要如何賦予這座城市新的城鄉風貌、擘畫新的發展藍圖。

於是，在民國一百年間，朱立倫提出全國地方政府首創的「新北市區域計畫（草案）」。從區域計畫延伸出來的，則是一個結合產業、環境重塑、住宅與捷運建設的新政策，內容含括「閃耀五星」、「繁星計畫」與「三環三線」。

閃耀五星　四年有成

「閃耀五星」與「繁星計畫」都是土地重劃開發案，唯一差別在於開發時間的不同；在近年內可開發完成者歸入五星內，至於開發期程較晚、屬於遠期的重劃案則分屬繁星範疇。

以正常情況而論，一件公辦重劃案從無到有，起碼耗費十來年並不為過。所以在朱立倫就任市長第一年時，喊出「閃耀五星，四年有成」口號，就引來不少質疑，就連市議會也認為四年內五件公辦重劃要逐一達陣，說法過於浮誇。

新北市地政局長康秋桂表示，雖然外界普遍認為辦理速度不會那麼快，但「別人覺得不可能，我們偏偏就要把它辦成！」她說，在朱市長全力支持、各局處鼎力奧援，以及地政局同仁辛勤趕工下，五星全在四年內一一開工，地政局算是打贏漂亮的一仗。

「閃耀五星」的原始版本，是指為台北港特定區、三重二重疏洪道兩側重劃區、新莊北側知識產業園區、土城暫緩發展區市地重劃案、中和秀朗橋北側區段徵收案等五星。

但中和秀朗橋北側區段徵收案因水利署尚未公告劃出水道治理計畫線，以致於無法辦理開發作業，所幸「繁星計畫」中的「新店中央新村北側區段徵收」進度超前，取代中和秀朗橋北側重劃區，替補為「閃耀五星」的第五顆星。

多重題材　台北港夯

康秋桂透露，台北港特定區與二重疏洪道兩側重劃區會最快有成果，預計在今年下半年就可標售抵費地。其中，台北港特定區占地達一三五點七公頃，是五星中面積最大、也是辦理進度最快的一顆星，其公共工程在今年元月完工，四月完成土地點交。

雖然台北港特定區位置較偏，但康秋桂指出，不少業者看上特定區特殊發展遠景，除土地交易熱絡外，也不斷向市府打聽何時會標售抵費地。她說，台北港特定區市有抵費地共計二十二筆，面積逾十八公頃，待不動產估價師估價完後，最快今年下半年就能公告標售。

說到台北港特定區發展遠景，不動產業者看法其實並不一致。老牌上市公司長虹建設總經理李耀中認為，該區雖然聯外要道有六四快速道路，但地理位置偏遠、生活機能不足，房市想繁榮發展，實有待考驗；但若是自由經濟示範區、台北港︱大陸平潭直航政見兌現，前景就值得期待。

熟悉房市脈動的君漾廣告總經理李志傑則相對樂觀，他說台北港有六四快速道路，聯外交通沒有問題，區內設有休閒娛樂專區，台北港又將申設自由經濟示範區，題材相當多元且有吸引力。據他暸解，特定區內已有建商準備推案，初期房價以二十五萬／坪為基準，最高上看三十萬／坪。

二重河岸　高樓將起

開發進度與重劃面積居次的二重疏洪道重劃區，面積約七十一公頃，今年五月底公共工程已申報竣工。康秋桂預計，七月就能進行土地點交作業，並與台北港特定區一樣，於今年下半年公告抵費地標售。

由於二重疏洪道重劃區擁有捷運（三重站、預計興建的博愛站）、水岸題材，距台北市又不遠，被視為五星中的明星級重劃區之一。李耀中預估，此區房價要站在五十萬／坪至六十萬／坪之間並不難。

據當地專作公設保留地的業者表示，因二重疏洪道開發完成在即，帶動公設保留地需求，以致於三重公設保留地有「缺貨」現象，就連地主都很難約到。現在一塊地都有好幾組人馬在搶，競爭趨於激烈；當然，這也顯示該重劃區炙手可熱。

新店土城　潛力多多

長虹建設總經理李耀中評閃耀五星，特別看好新店央北與土城暫緩區發展能量。

在五星當中，屬性最特殊的，非新莊北側知識產業園區莫屬。因為過去新北市的土地重劃案，大多是先住宅開發，再引進產業政策；但新莊知識園區卻想先引入產業，住宅市場則任隨市場自由發展。

康秋桂分析，知識園區占地僅約二六點五公頃，多規劃為產業專用區，一般住宅用地有限，旨在吸納大台北遊戲、軟體設計等新興創意產業，等到產業聚落形成後，就職人口增加，自然會帶動周邊房市需求。

今年年初，地政局已完成知識園區抵價地配地作業，預計六月就會發放土地所有權狀，明年初公共工程就可竣工。知識園區可標售的抵費地共十九筆，面積近三公頃，在土地點交完成後就會公告標售。

進度相對較慢的土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區，分別要等到一○四年底、一○五年中，公共工程才能完工，土地點交與標售抵費地則推遲得更晚。即使進度略慢，但仍不減其魅力。

在五星當中，最受到李耀中青睞的，就是這兩顆星。他認為，新店央北距北市市中心近，擁有捷運環狀線、重劃區規劃完善等多重優勢，極具增值潛力；另土城則是一個機能成熟的區塊，歷年推案不多、供給水位安全，重劃區恰好給予房市發展契機，想像空間很大。

繁星計畫　目的何在

若把近期開發的「閃耀五星」，再加上遠期的八個開發案，則統稱為「繁星計畫」；除上述五星，加上因進度落後、從五星中被剔除的中和秀朗橋北側區段徵收案，以及土城暫緩區區段徵收、泰山塭仔圳、新店十四張農業區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區與東北角特定區等重劃案，共計十三顆星，面積達一八九○點六公頃。

這十三顆星散落在新北市不同位置，若畫線把十三處連起來，恰好呈現弦月狀，因此又稱為「繁星拱月」計畫。「繁星計畫」十三個重劃區中，有十二個由新北市辦理，唯東北角特定區是由營建署主導；而東北角特定區因地段偏僻、人口不多，重劃範圍卻是繁星中最大、將近兩百公頃土地，一度引發輿論批評圖利財團、炒作土地。

事實上，不光是東北角特定區，在推動「繁星計畫」過程中，批評與抗議市府徵收不當、炒作地皮的聲浪從未間斷。不過康秋桂澄清，市府興辦「閃耀五星」、「繁星計畫」的目的有三：一是重塑城鄉風貌，提升居住環境；二是釋出土地，促進產業發展；三為增加不動產供給量，以達到平抑房價的效果。

在這三項中，尤以增加供給、平抑房價最為重要，這也是當初朱立倫的訴求主軸之一。然而，目前已動工的五顆星，不僅土地價格全都往上拉升，甚至還帶動周邊行情，已完成的台北港特定區就是最鮮明的例子。

新北市地政局長康秋桂強調，增加重劃區供給能疏導資金，達到平抑房價目標。

對此康秋桂解釋，重劃區土地價格上漲，除與房地產景氣連動外，主要是因為整體質感比其他地區優異所致，而非炒作結果。而市府為了抑制地價，未來標售抵費地時，將革新標售方式，不再全以價格標決勝負，部份抵費地將與產業政策結合，以最有利標方式標售。

康秋桂強調，雖然新重劃區價格持續上漲，但不會影響市府「增加供給、平抑房價」之策略。因為今年僅有兩塊重劃區會完成，平抑房價效果仍不顯著，等到十餘個重劃區陸續釋出土地，就能分散市場資金，使資金不會過度集中炒作單一地區，就能達到平抑房價的目標；即使無法止漲，至少也有緩漲之效。

至於外界批評市府藉重劃之名，有帶頭炒作之嫌，康秋桂重申，把這頂大帽子扣在市府頭上，其實並不公允，因為「房價上漲與大環境關係度較高，即使市府不辦重劃，房價也不會因此下跌或止漲。」相對地，增加重劃區供給，反而能提供大量建地，壓制土地稀有題材不致擴大發酵。

地政局的論述，亦獲得業者肯定。李志傑認為，當今房價只能「抑漲」，不會「止漲」，市府若不擴大土地供給量，地價、房價只會漲更凶，所以市府的策略應是正確無虞。

供需問題　看法歧異

淡江大學產經系教授莊孟翰擔憂，新北市部份區域房市已出現供給過剩訊號。

但關於新北市擴大供給之方式，學界卻有反面看法。淡江大學產經系教授莊孟翰批評，新北市部份地區、尤其是新興重劃區，早就出現房屋供給過剩訊號；他更大膽預測，萬一房市反轉走空，「閃耀五星」與「繁星計畫」恐將成為房市地雷，加深房價下跌幅度。

莊孟翰評論現在的房市癥結，不是供需問題，而是分配不均。因此他建議，新北市府與其四處重劃土地，還不如廣建只租不售的社會住宅，讓買不起房子的民眾有安身立命之處，也不致於增加龐大賣壓。

康秋桂回應，推動社會住宅是市府既定政策，對於外界批評，也會虛心接受。而在「閃耀五星」中，已確定把社會住宅納入開發計畫，例如新店中央新村北側區段徵收案，就選定約一點五公頃土地，成為社會住宅預定地。其他重劃區若有盈餘，將從平均地權基金直接撥款，挹注興建社會住宅。

擴大供給的策略運用，雖然產、學界看法分歧，但產、學界有項論述是一致的︱莊孟翰與李耀中均主張，「買在捷運站附近、或者靠近生活機能完善區的重劃區，保值性相對高，也相對安全。」

最後一哩　三環三線　

君漾廣告總經理李志傑認為，新重劃區提供民眾多元選擇，但不致於拖累房市。

根據新北市府規劃，捷運三環三線完成後，就串起「閃耀五星」、「繁星計畫」大部份區域；換句話說，三環三線是十三件重劃案的「最後一哩」，只要三環三線實現，十三件重劃案都成了！照此推論，難道在每一個重劃區投資，都是安全的嗎？

李耀中直言，三環三線雖持續推動，但時間會拖較久，若投資者太早布局，徒增時間成本與風險，不如把資金投入到已通車、興建中的捷運沿線，或者開發成熟區塊附近的重劃區，價格相對穩健。

莊孟翰則提醒投資者，「交通建設是引導人口遷移的重要媒介，其中捷運效果尤其顯著，像淡海新市鎮就是靠淡海輕軌才由黑翻紅；如果是繁星計畫中的重劃區，捷運仍在紙上談兵階段或根本沒捷運，恐怕會淪為鬼城，投資人更應小心謹慎。」

產、學界疑慮固然有理，但康秋桂對於市府團隊實現三環三線的能力，依舊是信心滿滿。她進一步表示，現在買房子的民眾，很多都是看「未來性」，而三環三線就是最美好的遠景。市府正在全力衝刺，希望行政院核定剩餘路線，「只要三環三線路線定案，興建只是早晚問題」。至於這個說法能否化解消費者疑慮呢？或許答案就見仁見智了。

【文/住展雜誌】傳統的房地產廣告強調建材、地段和景觀有多好多棒，但隨著時代在進步，業者的行銷包裝方式也不斷在求新求變，有越來越多的房地產廣告選擇從「感動人心」出發，企圖打動購屋族群。在這些琳瑯滿目的廣告中，仍然暗藏不少玄機，你在購屋前，必須看出廣告的弦外之音，了解建商廣告所代表的真正意涵，才不會受騙。

房地產廣告常以優美的文字宣傳，搭配華麗的廣告照片，吸引消費者購屋，建商跟代銷公司的廣告手法一天比一天細膩，但暗藏玄機的行銷手法卻始終存在。市面上的廣告陷阱一大堆，很多廣告的外觀設計、格局配置常與事實不符，讓消費者感到相當困擾。

「一坪價格讓你使用二倍坪數」、「複合式創意空間令你的生活更有魅力」、「頂級私人湯屋、回家就能泡湯」、「一千多坪藝術中庭」、「每一戶都能收視三百六十度美景」、「坐擁萬頃樹海，環抱蒼翠綠意」、「二十分鐘到台北信義計畫區」、「轉個彎就能到SOGO商圈」…，看了這些售屋廣告，你心動了嗎？且慢，請先看懂廣告中的奧妙。

描繪情境能否成真

忙碌的現代社會中，民眾相當重視生活環境品質。

忙碌的現代社會中，民眾相當重視生活環境品質，建商的行銷包裝迎合這股潮流，「聽聽樹和鳥的聲音」、「散步在山嵐迷濛的水氣中」、「花園就在你家裡」、「大台北都心找不到的鮮綠生活」、「坐擁萬頃樹海、環抱蒼翠綠意」、「尊榮獨享、水岸風情…」，這樣的廣告表達出來一個居住在森林、湖邊裡的意境。讓想買屋的民眾用自己的想像力去感受住這裡的未來生活情景。

但讓民眾有想像空間是一碼事，建商所描繪出來的情境能不能成真，才是重點，浪漫感性充滿詩情畫意的廣告當然會吸引了不少的購屋目光，創造出另類的行銷策略。不過，民眾光是想像不如親自去建案現場體驗，才不會受騙上當。所謂的「水岸風情、尊榮獨享」等等字句，看似景觀很好，但說不定房子位在郊區，沒有捷運，甚至連公車的班次都很少，對於沒車的通勤族相當不方便。

建商的廣告照片一定附有森林、海景、湖邊這類的情境，讓人神往，但是實情可能是建案周邊只有一個小公園，或是周圍綠地離建案有一大段距離，因比例尺不明確，讓人產生近距離的混淆；照片所顯示的海景、湖邊美景很可能是翻拍旅遊雜誌上的照片，因此，當你看到這類的廣告時，要注意照片上的小字，若是現場實景照一定會寫「某地實景拍攝」，若是半合成的會寫「合成情境示意圖」或是「實景拍攝輔以電腦合成」等字眼，消費者在購屋前要先看懂照片上的玄機，如果是所謂的「合成示意圖」，可能就要考慮示意圖的情境將來是否成真。

中庭花園人人喜愛

浪漫的中庭花園人人愛，很多人喜歡住在擁有廣大綠化空間的社區大樓，大樓有沒有「中庭」成為購屋考量的重點，建商廣告中常以中庭綠化空間吸引客戶購屋，但客戶購屋後，因雙方對「中庭」範圍的看法不同，容易引起糾紛。

你知不知道所謂的「中庭」究竟指的是什麼？在我國的建築法規上並無「中庭」這個名詞，早期因建築物多為四合院形式，對中庭的解釋為「四周由建築物圍成之庭院」，然因時代之變遷、建築型態的改變，中庭意涵已不再侷限於早期所指建築物的中間庭院。

最高法院的見解認為，「中庭」是指建築基地扣除建築物本體外，周圍的法定空地，經人為設施或刻意保存自然之庭院，可供建築物居住者共同為戶外休閒、遊憩之使用，均為中庭範圍所及。

另外，建商廣告常用「一千多坪中庭」作為行銷手法，但這些中庭並非都是社區住戶私有的空間，有不少的「中庭花園」其實是「開放空間」，不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及其他社會大眾使用，當你將有無「中庭花園」作為購屋考量時，要先搞清楚中庭花園是「開放空間」還是社區住戶的私有專用。

景觀宅的棟距問題

棟距太近，會讓購屋者實際上無法欣賞景觀。

購屋除了有個安身的地方外，愈來愈多的民眾重視景觀，景觀屋成為熱銷的房地產，一般而言，都會區樓層愈高的大樓，價差的情形愈明顯，特別具有景觀的樓層，往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。還有不少人購買郊區山上別墅型房屋，可以居高臨下俯視美景，或是購買海景住宅，可以遠眺淡水河景或是太平洋的碧海藍天。

廣告宣稱「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景」、「水岸第一排，享有無敵海景」…讓人看了心動，無法拒抗，但是先別急著簽約，無論你買的是都會區的高樓層建案，或是「山景」、「海景」的郊區景觀住宅，首先要注意的是「建物棟距」的問題，如果棟距太近，會讓購屋者實際上無法欣賞景觀。你還要設想景觀改變的可能性，未來是否會因河川整治、或是興建高架道路而讓景觀受阻。

法院有個案例，建案的廣告宣稱「放眼宏觀大台北風景」、「每一戶都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間」；但民眾購屋後竟發現，房屋前面竟然另外建有一排房舍，阻隔原來應有之景觀，前後棟間車道寬僅七米，與廣告內容不符，建商卻隱瞞此事，因而提告。

法官親至建案現場履勘，這位民眾購買的房屋前方另外有一棟建物，自房屋的一、二、三層樓看出去，景觀均被前排建物擋住。建商在廣告上故意為虛偽不實之視野景觀、棟距廣告，顯然以詐欺手段使消費者陷於錯誤而購屋，判決建商敗訴，應返還購屋者已繳價款及利息。

「創意空間」充滿陷阱

購屋民眾都想有多一點房屋使用空間，建商看準民眾需求。

台灣地狹人稠，購屋民眾都想有多一點房屋使用空間，建商看準民眾需求，廣告行銷「用一戶的錢，買二個新空間」、「一層價格，馬上有兩層的享受」、「多做一層空間，就等於多賺一倍房價」、「複合式創意空間讓生活更舒適」．．．但你要注意，不論是夾層屋或是「樓中樓」，都涉及到「二次施工」，若未依法申請，一旦遭查獲將會拆除。

依據建築法規，夾層屋若要合法，必須在交屋後，購屋者再向主管機關申請「二次施工」，經核准後才能做二層夾層屋裝潢使用，如果未經申請「二次施工」就私自做夾層屋使用，會被主管機關強制拆除或處罰，但購屋者向主管機關申請二次施工被核准可能性非常非常的低。

建商通常都不會說明銷售的夾層屋或是「樓中樓」是否合法，只在契約中鼓勵你以後可以進行「二次施工」，卻沒說明二次施工核准可能性有多高。

其實，如果是合法的夾層，建商通常就不會以所謂「創意空間」來形容，建商故意用「創意空間」這種模糊字眼，一方面規避違法，一方面也讓消費者有無限的想像空間。

如何辨別建商銷售的夾層屋是否合法？有一個簡單的方法，合法夾層的建物登記謄本、使用執照或竣工圖會標示「夾層」字樣。如果你在建案的建物登記謄本、使用執照或竣工圖上面都沒有看到標示「夾層」，建議你最好慎重考慮。

休閒設施受到歡迎

業者興建預售屋時，常將建案的休閒設施作為訴求重點，你在選擇這類房產時要格外注意，親水設施如游泳池、SPA及健身房等，雖然受消費者喜愛，不過這類設施如位於室內，會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡，這類公共設施所佔的公設比十分驚人。

還有些建商興建社區大樓時，會強調規劃有設備完善的休閒俱樂部，由建商經營或由建商委外經營，購屋客戶擁有會員權利，可免費或低費使用。理論上，社區內的休閒俱樂部所有權應該是屬於全體住戶所共有，而非建商單獨所有，建商不能私下對外招收收費會員。但是倘若休閒俱樂部的所有權屬於建商，建商就有權利對外招收非住戶的會員，所以消費者在這方面要注意休閒俱樂部所有權是誰的，以免建商另立名目。

看建案設計圖，可以確認廣告所宣傳的公共設施是否存在，以避免建商以二次施工方式自行增設的休閒設施成為違建，如果上面沒有游泳池、SPA、健身房、親子教室、韻律教室等，就代表建商吹噓的這些設施並不存在。當然，很多消費者可能看不懂建案設計圖，這時候就要開口問清楚。最好是在契約中將這些公共設施的項目明確的列進去。

交通時間數字遊戲

看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線。

很多人買房考慮的因素是交通是否便利，地處市郊的預售屋建案，在廣告文案都出現?五分鐘到高速公路?、?八分鐘抵達捷運站、「十分鐘之內就能到達台北市區」，「二十分鐘到機場」，這種建案看似交通便利，然而，通勤時間的衡量基準為何？ 是以步行、機車或汽車行駛時間來計算？

建商大玩交通時間的數字遊戲，廣告上的這個時間可能是深夜時段的行車時間，或是建商以總統車隊行駛，一路都是綠燈的行車速度來計算。因此，保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，因為建商不會告訴你「上班塞車要花多久的時間？」，必須自己去測試，才能看出端倪、看出問題。

有些建案非常貼心，「提供專屬賞屋巴士，車程只要二十分鐘」，但是通常有賞屋專車的建案，房子離市中心都有點遙遠，而且還有可能只是到「接待中心」而非建案的「基地」。

溫泉湯屋大受歡迎

「溫泉住宅」大樓於是成為很多民眾購屋的首選。(圖為礁溪溫泉)

愈來愈多的民眾重視養生之道，但洗溫泉要跑郊區很遠的地方，很不方便，如果自己家中有私人湯屋、回家就能泡湯，那該有多好，溫泉湯屋於是成為很多民眾購屋的首選。

買溫泉湯屋要注意，目前的建築法及建築技術規則等建築法規中，關於溫泉之供應量，並無相關的規定，一棟「溫泉住宅」大樓，究竟應供應多少之溫泉水量始能足敷全部住戶使用，主管機關並無設置標準，相關法規也無規範，如果建商與住戶發生糾紛，可能要就「個案」來認定誰才有理。

曾有建商在台北市北投區推出溫泉湯屋預售大樓，廣告宣稱「頂級私人湯屋」、「能夠一邊泡湯、一邊賞景」，吸引許多民眾購買。但購屋者於交屋後發現，這棟大樓裝接白磺溫泉管線，每日供應量不足，無法滿足購屋者「隨時泡」的需求，於是提告要求建商賠償。法院調查認定，這棟大樓每日所供應之溫泉，僅夠供三分之一的住戶使用，顯然無法達到建商在廣告上所稱「戶戶可隨時泡溫泉」之供應量，建商的廣告不實，判決建商敗訴。

廣告的法律效力

有些建商為了規避法律責任，在買賣契約中通常會特別約定，「一切以買賣契約為依據，不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋有關展示空間、擺飾佈置等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以引用契約條款作為「護身符」，辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」，不具法律效力。

司法實務上，倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定，那麼廣告內容就可以成為契約的一部分，建商必須確保廣告內容的真實性，但是，雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除，廣告就不是契約的內容了。

簡單的說，建商廣告不實是否能夠成立的關鍵在於，售屋廣告是否屬於契約內容的一部分。如果契約中明白記載「廣告只是供雙方在銷售時的參考，並非買賣契約的內容，如有出入，一切以買賣契約為準。」那麼消費者只能自認倒楣，告不了建商。這是因為消費者既然事先審閱過契約才簽約，就應依約履行。

如果你怕被建商的售屋廣告所騙，在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中，這樣就可獲得保障。

【文住展雜誌】梅雨季節來臨，雨下個不停，俗諺說「下雨天，看屋天」，對於想買屋的民眾來說，下雨天正是看屋的最佳時機，尤其是老舊的中古屋，無論是漏水或是有壁癌、水痕等，立刻就原形畢露。在梅雨天看屋可以大抓漏，看清楚漏水屋問題可能出在哪裡。

「房屋漏水」一直高居購屋糾紛排行榜的榜首，幾乎是每四件糾紛，就有一件是因漏水引起的。因此，民眾在買房子時，都應檢視房子有無滲漏水的問題。

交屋前一定要親自檢查天花板、牆壁等是否有水漬痕跡，尤其是有些屋主會用裝潢包覆漏水部分，裝潢如果出現不合理的加釘或包覆，通常都有遮掩漏水的嫌疑，看屋時一定要睜大眼睛特別注意。

雨天看屋注意事項

下雨天是看屋天，但應該注意哪些「眉角」？查看是否為漏水屋的訣竅只有四個字「內外兼顧」，就是先進屋內，從陽台、牆角與天花板等處，仔細看清楚有沒有水漬？再走到屋外的社區中庭，觀察有沒有積水的情況？凡淹過必留下痕跡，多看、多觀察準沒錯。

在屋內要仔細觀察的地方，包括天花板、牆面、地板、窗框冷氣孔、公設及二次施工處六個部位，留意有否水痕、發霉狀況、壁癌等等，就可輕鬆淘汰漏水屋。看完房子內部之後，你別忘了到社區中庭及地下室觀察一下，淹過水的大樓，在中庭、地下停車場或防空避難室可能會有留有泥沙等黃斑等淹水痕跡。

連續大雨後，如發現地板邊緣、牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋處有不平整的隆起、發泡、水漬或是撫摸牆壁有潮濕的水氣、長霉現象，甚至是油漆剝落的情況，八成都是漏水造成的。

要去周遭附近看看

看完房子不要急著走，再去社區周遭附近看看，如發現附近一樓的商家，都刻意用水泥加高騎樓高度，或騎樓邊還有防水沙包，有可能這個區域有淹水經驗，你也可跟不同的一樓商家聊聊，探聽附近屋況。

房子常見的滲漏水情況，可分為屋頂滲漏水、牆壁滲漏水、窗台滲漏水及管線老舊導致的漏水四種情形。

屋頂滲漏水通常起因於裂縫或接合不良，牆壁滲漏水則是因為裂縫所引起，這二種都屬於結構性的問題，屋頂或外牆接縫處受到風雨的加壓，導致雨水滲漏到室內，尤其台灣屬於地震帶，地震發生後很容易造成接縫處有裂縫；而窗台滲漏水則是鋁合金窗框與水泥牆壁無法密合等施工不良所產生，這時就要進行補強或乾脆將門窗更換。

用手觸摸牆壁感受

當你仔細觀察屋內有無滲漏水時，除了用眼睛看之外，還要以手摸牆壁，感受水氣是否滲出，有些屋主會重新粉刷或以裝潢的手法，包覆原來的滲漏水瑕疵，讓外表一時看不出來，因此要用手觸摸牆壁來感受。

看屋抓漏時要記得檢查牆角、木板有無發霉情形，容易被忽略的就是窗框和冷氣孔，牆面嵌縫如果施工不確實，與水泥牆交接處就會有裂痕，窗框的矽力康膠條若有老化剝落現象，也會造成漏水。

要避免買到漏水屋，看屋的時機是關鍵，下雨天看屋不要嫌麻煩，雨天看屋可以發覺是否有漏水、裂縫等問題。尤其是梅雨季節更是檢驗出房子內部管線的好機會，趁著雨天「抓漏」，可以及早發現問題。

漏水屬於重大瑕疵

房屋漏水問題為「買賣標的物的重大瑕疵」，因為房屋的通常效用為供居住使用，倘有漏水，足以影響居住目的，對居住環境品質會造成極大不利的影響。

如果不幸買到漏水屋，可以請求原售屋者修繕，或是要其負擔瑕疵擔保責任，請求減少價金。但是要注意，請求權行使有時效性，如果逾越法定期間就不能再要原售屋者賠償了。

民法第三六五條第一項規定，買受人因物件有瑕疵，得解除或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依規定通知後六個月間不行使或自物件之交付時起經過五年而消滅。

通常，房子的漏水保固期為六個月，如果是天災造成的漏水或是既有的滲漏水，交屋半年內，原屋主負有瑕疵擔保責任，屋主須賠償買方損失。但有許多漏水狀況不見得半年內就浮現，因此，買方在發現漏水後，須立即通知原屋主，並於通知後半年內行使物之瑕疵擔保的權利，只要交屋不超過五年，買方都可向屋主提出求償。

有意購屋者要保障權益，最好在雨天過後或雨季期間勤去看屋，在交屋時也還要再檢查一次，以確保有無漏水的可能。另外，在簽訂契約時，應該白紙黑字註明所購買的房屋並無漏水情事，如果交屋後發現漏水，賣方應負起損害賠償的責任，交屋時最好將房子的內外狀況都拍照存証，作為契約的附件，來保障自身的權益。

文／住展雜誌　攝影／蕭全祥

許多人買中古屋的房子，你知不知道房屋的使用年限是多久？業界一般的說法，鋼筋混凝土建築物的壽命是五十年；但若只能使用五十年，哪來的百年古蹟建築物？為何這些歷史建物可以百年不倒？行政院主計總處規定公家單位建築物的使用年限為六十年，比民間認定的五十年要長，公家單位的這項標準又是如何定義？

我國的建築法令中並沒有建築物使用年限的規定，這是因為建築物之使用會受其施工品質及使用維護情形之影響，建築物如不維護保養、任意破壞、拆除、變更建築物之構造、或是受到地震等天災或其他重大事變等，都可能影響其使用年限。所以政府不能訂定建物的使用年限多久，否則制定後一旦使用年限到期，依法就必須拆除。

公家房舍折舊年限

建築法規雖然沒有規定建築物使用年限，但政府主計單位在會計作業上必須要對公家的財產規定折舊年限，作為攤提折舊之基礎，折舊年限就相當於房屋的使用年限，政府機關規定建築物折舊年限標準主要是供公家機關管理財產用。

行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對公家的財產折舊年限規定，公家機關的辦公房舍如為鋼骨、鋼筋混凝土構造，使用年限為六十年，如為住宅用則為五十五年，加強磚辦公房舍為三十五年，如為磚石牆載重者為三十年。

法院在審理房地產糾紛時，也必須委託不動產估價師對房屋進行估價，作為判決的依據，因此，不動產估價方面也有規定應依房屋的實際耐用年限來估價。通常，鋼筋混凝土住宅的耐用年限為五十年。

民間標準為五十年

另外，每年的地價都會調整，各地政府作地價調查時，都制定有關「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」。依據臺北市政府地政局公佈的資料，主體構造種類為鋼骨鋼筋混凝土造，耐用年數為六十年，加強磚造為五十二年，一般磚造為四十六年，土磚混合造為三十年。地政機關規定的耐用年數與主計機關稍微有些不同。

現在的都市建築基本上都是以鋼筋水泥結構為主，理論上鋼筋混凝土構造之建築物之耐用年限約有五十年。建築師在設計房屋時都會考慮到使用年限以五十年來算，但是這並不是表示該建物一定能用五十年或是滿五十年後就一定不能用，實際上，建築物的壽命要看它的建造品質與後續使用維護情形而定，長短並不一定。

「鋼筋混凝土」顧名思義就是鋼筋與混凝土的結合，一般而言，混凝土在固結之後，可以產生強大的內聚力，硬度與強度都相當高，但是時間久之後，混凝土會中性化，如果擴及到鋼筋及鋼架的話，容易生鏽。鋼筋在自然的情況下也會有生鏽的現象，在與混凝土作用的時候，混凝土本身的鹼性環境非常不利於鋼筋，甚至會導致鋼筋在混凝土內部產生鏽蝕的狀況。而房屋在承受地震時，鋼筋混凝土會產生裂縫，那麼外牆的雨水就會順著裂縫進入內部，使鋼筋產生第二次的鏽蝕。

日本房屋比較耐用

很多人羡慕日本的房屋比台灣的房屋耐用，這是因為通常鋼筋混凝土生鏽的速度為１ｃｍ需花三十年。日本在一九八一年以後的建築基準法中，規定混凝土厚度須為３ｃｍ以上，因此理論上推算，日本的公寓大樓壽命應可支撐九十年之久，這是台灣所不及的地方。

日本的公寓大樓壽命若有定期性維修，應可撐到九十年以上，而台灣的公寓大樓頂多可以用到五十年左右。

台灣一般都以五十年作為建物壽命的基本考量，如果一個中古屋已經使用三十年，通常仍可使用二十年，但有不少中古屋因保養維護不好，如果不進行補強工程則根本不適合居住。

老建物要定期檢查

建築物到達使用年限時不一定需要拆除，就像車子超過二十年的老爺車也一樣有人在開，老建物是否可以安全使用必須視安全檢查鑑定來決定，台灣地震頻繁，三十年前的台灣房子，建商可能會偷工減料，工程品質一般不會很好，中古屋在地震過後一定要做損害檢查，以確保安全。

在國外，大約是每隔十五年會做一次建築設備的劣化診斷，透過建築安全鑑定可以知道該建物的耐震度，透過結構補強施工可以延長建物的壽命，藉由診斷結果判定設備是否需進行更新。

我國建築法令雖然規定各地縣市主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備，但這項規定並沒有強制性，各地政府的人力又不足，很少會主動對老建物進行安全檢查。這是我國將來有待加強的地方。

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【文/住展雜誌】大台北地區電梯大樓、華廈跟公寓的房價差距愈來愈大，價差甚至拉大至四成，高房價讓民眾買不起電梯大樓的房屋，只有轉向中古屋市場，由於市中心閒置的土地日漸稀少，都更案需求漸增，老房子只要和都更沾上邊，身價就鍍金，「都更屋」成為市場當紅炸子雞，購屋者購買此類產品需注意些甚麼？

都更在國外行之有年，然而在台灣卻備受爭議，受到文林苑事件與大法官宣告都更條例部分條文違憲的影響，衝擊了全台的都更案。在都更案件近乎窒息的狀態下，上個月大台北的公寓價格不跌反漲，跌破市場眼鏡。

公寓價格看回不回

今年四月二十六日都市更新條例違憲期限屆滿，但是立法院仍然未能完成修法，全台都更案頓失法令依據，讓大多數的都更案停擺，外界原先以為失去都更的題材，老舊公寓的價格應會打回原形，但大台北公寓價格卻持續向上攀升，確實出乎意料，可能是市場對於公寓價格「看回不回」，加上今年通膨效應，刺激買方進場所致。

都更進入「盤整期」，建商難免會先觀望，但龐大的都更需求始終存在，立法院朝野已有共識將會儘速完成都市更新條例修法，等到遊戲規則明朗化後，都更一定會有新氣象，建商現在的態度現已轉為積極，消費者這時候買「都更屋」可以搶先卡位。

由於公寓和大樓房價價差不小，很多人在價格考量下購買公寓自住，省下房價，公寓的實際使用坪數也大，格局大多方正，只要略加裝潢後，即使老房子一樣能有住家的感受，而且公寓每月只要支付少許的公共電費分擔費用外，並不用付管理費和保全費用。而大樓除了房價高外，每月的管理費至少三、四千元跑不掉。

老舊公寓的優缺點

都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」。

老舊公寓雖有價格、公設比低、不用付管理費等優勢，但因屋齡高，屋內容易滲漏水、屋況老舊有待維修，與電梯大樓的新成屋相較下，銀行對中古屋公寓的鑑價多低於實價，放款成數也較低，要購買公寓房子通常需要較高的自備款。

其實，大多數人選擇都更屋，目標就是投資，購買有都更題材的中古屋，的確是一門好的投資選擇，但因都更需要很長時間，想要在老公寓淘金，最好先查明老公寓是否已有人申請都更，可到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更區域，將可縮短整個都更的作業時間。

投資都更屋的首選

如果老公寓並不在政府公告都更範圍內，是否還值得投資？此時就要看公寓的地段和土地條件。倘若是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、臨路、街廓方正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。

中古公寓最值錢的不是來自建物，而是土地。只要選對地點，交通便利、位在捷運站一千公尺內，都具有投資潛力。過去建商興建的公寓型態只有四樓或五樓的公寓，通常四樓中古公寓要比五樓佳，因為戶數較少，同樣坪數的土地，四樓公寓的土地持分就比五樓多，在參與都更時，土地持分越大越有利。

很多民眾認為中古屋房子「愈老愈值錢」，願意花時間等待未來都更改建。不過，即使是老舊社區，也不是所有的老房子都具有改建效益，屋齡並不是唯一的判斷標準，而是房子的地段。很多老房子因位於巷弄內，施工不便，不僅無法參與都更，花錢搶買的老舊公寓，還有可能變成套牢屋。

投資都更題材的中古屋時，要盡量避開違建太多的住宅，因為非法擴建或加蓋的住戶，在跟建商談判時往往不願意縮小原有的使用空間，最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶，這些都是在都更過程中有待克服的問題。

都更曠日費時費力

以投資的角度來看，老公寓等待都更，身價可以翻倍，但是都更條件限制重重，中間所要付出的溝通成本也不小，忠孝東路SOGO旁正義國宅一談十八年即是一例。都更案曠日費時費力，風險也很高，政府核定都更的速度太慢，投資人要有漫長等待的心理準備。

購買都更屋雖然風險高，但是抱著「都更發財夢」的人還真不少，有些中古屋的售屋廣告因此強調「建商卡位都更屋， 現買現賺 」、「一坪換一坪」，在房價飆漲之際，老公寓搭上「都更題材」，非常吸引買家的目光。

坪數採光都受影響

的確，都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」，但是要注意，老舊公寓因公設少，公設比幾乎等於零，權狀坪數與實際使用坪數差不多，但都更後的房子公共設施就佔百分之三十，同樣一間房子，更新前房屋權狀是三十坪，都更後取得的房屋權狀也是三十坪，看起來一樣大，但都更後的房子扣掉防火設施、電梯、停車位等公設，實際使用坪數會大大縮水，還原室內使用坪數要比原先中古公寓小，大部分的都更建案，其實很難實現「一坪換一坪」的美夢。

另外，採光與位置可能跟原來的房子差很多，因為原先的老舊公寓可能每一戶都採光、通風良好，但是社區更新後，矮樓房變高樓房，單層戶數可能變多，還有前後左右好幾棟大樓，因此採光方面可能也會受到影響，這些都要注意。