【文/住展雜誌】高房價問題成為我國民怨之首，追根究底，這是資金氾濫的後遺症，亦是全球許多國家共有的現象；然而台灣又有長年稅制扭曲的弊端，使高房價問題更加棘手……

從九八年以來，高房價造成民怨高漲，成為我國政府背上的一根芒刺，因此政府陸續祭出數道壓抑房價措施，其中影響較大的就是稅制，包括俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅條例、以調高路段率加徵的豪宅稅；另還包括國稅局雷厲風行的查緝不動產買房交易所得稅，以及為實價課稅鋪路的實價登錄等等。

若從結果論來驗證政府以稅制抑制房價的成果，顯然是差強人意，因為房價不只沒跌，還從天上漲到外太空去，不禁令人要問，為何政府打房措施會失了準頭？有什麼手段會比取代打房來得更好？抑是不動產稅制本身就有問題？

加稅壓抑房市為何失效

在不動產業界打滾數十年的談美廣告董事長林談指出，近年房價高漲肇因於各國政府拼命印鈔票（貨幣量化寬鬆），產生通貨膨脹憂慮，因此推升相對保值的不動產價格。台灣當然也不例外，從M1B、M2數據就可窺知貨幣供給量居高不下；據歷史經驗，在M1B、M2『黃金交叉』之後，房地產還會有一波榮景。

既然高房價的起火點歸咎貨幣供給面，政府從房貸放款端管控效果必然有限，因為嚴控房貸只是影響到購屋能力較有限的民眾，對於口袋麥可麥可的有錢人來說，似乎起不了作用。而這個說法，從近幾年房市投資、置產買盤持續湧現就可以得到印證。

海悅廣告總經理王俊傑強調，要將房價平抑下來，牽扯的問題相當複雜，政府想用豪宅稅來壓抑都會區的房價，談何容易。王總經理說，全球寬鬆的貨幣政策，熱錢到處流竄，加上通膨的壓力，有錢人的資產配置最愛是加碼購置房地產，這些豪宅客會因為課豪宅稅就不買豪宅嗎？

桃竹一帶的指標代銷華邦廣告副總陳忠銘則認為，奢侈稅與豪宅稅壓縮了房市成交量，但對價格卻絲毫沒有影響，因為北台灣房價從九八年下半年快速起漲，漲勢擴及各縣市，其原因在於土地價格拉得過快，房價成本自難降低。其中桃園房價，漲幅更達百分之五十，顯示欲藉稅制抑制房價是難以達陣。

長期關切房地產相關政令的制定、與修正的立法院內政委員會張慶忠委員主張，現行用奢侈稅來打壓房市不切實際；據他觀察，奢侈稅實施後的重大缺失包括：房價不跌反漲、稅收不如預期，價漲量縮、扭曲巿場自由機制，不論盈虧、違反資本利得課稅原則等缺失。因此他認為奢侈稅應廢除，應以健全稅制及滿足供需面方面做規劃。

稅制長年病灶縱容炒作

德霖技術學院不動產經營系主任、同時兼任副校長的楊松齡教授，雖支持官方現有政策，並表示要抑制房市短線過熱仍需要奢侈稅，不過他直言我國不動產稅制從根本上就有問題。他表示，奢侈稅仍是現行稅制上的違章建築，就連北市先前推的豪宅稅也是一樣。

楊松齡指出，台灣的不動產整體稅制本身即是問題所在，病灶則是價格，也就是稅基認定上之偏誤；至於根源，則來自台灣獨有的房地分開課稅。因為實務上，絕大多數物件都是房地合併買賣，但根據制度卻硬是要分開課稅，於是產生了價格(稅基)認定問題。

結果便是，土增稅之資本利得課稅效果甚低，即便官方一再宣示將把公告現值調高到市價九成，至今看來效果仍有限，加上持有稅也偏低，使得短線炒作成本低，房價因此很容易被炒高。而奢侈稅就是在這樣的扭曲基礎之上，所附加的交易稅目；因此，雖然確實使短期交易降溫，但很顯然地，在平抑房價上完全無效。

稅制長年扭曲，確是我國不動產市場的一大弊病。林談董事長亦說，前幾年遺贈稅調降，以往逃至國外的資金大舉回流，而國內可投資管道又少，這些錢多數就流向具『節稅保值』的不動產市場。

實價登錄順應民怨而生

眼看房價高漲，政府祭出稅制手段壓抑房市成效卻不彰，又不願全盤改革不動產稅制以解決弊病根源，於是便順應輿論草創『實價登錄』制度，以杜悠悠之口。在實價登錄議題萌芽時，就有學者認為這有助於把實際成交價攤在陽光下，房價可望止漲回跌，但事實真是如此嗎？

站在銷售第一線的楊忠銘副總認為，實價登錄是一條必走的路，只是實施後難免有一段陣痛期。等到陣痛期過後，買賣雙方對成交價格漸有默契，市場就會回復正常，也有助於促進成交。雖然實價登錄無法達到抑制房價的效果，但對房屋交易來說卻是一項好事。

林談董事長亦指出，實價登錄有助於價格明朗化，並不會對房價產生助跌之效。且他認為，官方版的實價登錄資訊，對購屋族而言更具公信力，以往對價格有認知差距的客戶，大多能接受實價登錄資訊的價格，反而加快成交速度。

抒解高房價是否有解藥

那麼，到底有什麼方法可以解決高房價問題與高漲的民怨？這就必須從稅制、資金面、政策與實務面三方並進，或許才有解決的機會。

首先是稅制與資金面，楊松齡副校長建議，未進行稅制大翻修前，則可依照房價指數，每月調整公告現值，以解決一年內買賣課不到土增稅的問題。另外，公告地價及房屋評定現值，也需更頻繁地更新檢討。

至於對岸的『新國五條』亦可稍做參考，對不動產交易獲利所得課徵高額稅負，以達到遏止炒房的目標。最後，管控融資也可考慮採不分區，畢竟資金熱錢如流水，這裡被堵住，還是找得到另外的宣洩口處。

王俊傑總經理則認同央行作法，央行選擇性管制限縮特定區域的貸款成數，並對寬限期進行管制的大方向相當正確。此舉有助消弭投機性買盤，使某特定區域竄升過猛過快的房價獲得降溫，房市可朝長期健康、穩健的方向邁進。

國土住宅政策付之闕如

在政策面上，楊松齡副校長批評，在高房價社會背景下，政府缺乏完善周延居住及土地開發政策的弊病，就完完全全突顯出來：央行推出融資管控、財稅單位推奢侈稅、營建署邀民間蓋合宜宅，實際上卻都沒有真正解決問題，還形成各自為政、多頭馬車，甚至是頭痛醫頭、腳痛醫腳的怪異現象。總之，我國必須要有住宅專責機構與法令（住宅法），才能將住宅市場導向健全化。

然而，改造政府組織，或是實施住宅法談何容易，因此暫解高房價問題的權衡之計，即『社會住宅』、『合宜住宅』相繼而生。中央先釋出社會住宅五塊預定基地，兩塊在北市、三塊在新北市，不過北市是自力興辦，新北市則招標委外辦理。

新北市城鄉局長張璠坦言，因新北市幅員廣闊，要照顧的人口更多，因此很難和台北市一樣，採自力興辦作法，必須引進民間資金以BOT方式興建。除社會住宅外，新北市還推出『青年住宅』，希望透過注入年輕人的朝氣活力，打破過往國宅管理品質不佳，給人貧民窟之類的負面刻板印象。

張局長透露，市府正在規劃將未來青年或社會住宅建構，和老舊社區重建做連結。其他正積極推動中的社宅案，還有原住民為主體的溪州及三鶯部落；此外，北大特區安置住宅也推動中，預定八或九月動土。

另性質與以往國宅相似的『合宜住宅』，先後在浮洲與龜山兩處推出，官方希望藉由賣合宜住宅來幫助購買力較低的民眾，減輕其負擔。然林談董事長認為，合宜住宅單一量體太大、位置太偏，對民眾居住幫助有限，不如將合宜住宅量體分散至都會區、四處布點，才能真正幫助到民眾。

擴大供給量抑制高房價

另因合宜住宅與國宅一樣，採取賣斷方式，猶如在『抽樂透』，被批評換湯不換藥，遠不如只租不賣的社會住宅來得適宜。但張慶忠委員表示，從社會公平與福利的角度來看，合宜住宅對於弱勢者而言是必要的照顧措施，為政府落實關懷照顧低收入戶家庭住宅政策最根本之一環，仍有其存在之價值。

最後是實務面，對於房價高漲，應該透過什麼手段來抑制呢？第一要務就是『增加供給量』。惟大台北許多地方已開發飽和，土地又不會從天下掉下來，大批增加供給的途徑就只剩下都市更新了，但都更案往往曠日費時、緩不濟急，難以滿足市場需求。

王俊傑總經理倡議，在都更案中，政府未來應扮演更重要的角色，不能只畫定都市更新單元後，就全部交由民間執行。他認為應將都更分為前、後兩個階段，在提出都更計畫、權利變換、調處、仲裁等第一階段，應由政府處理，政府完成第一階段後，再交給民間業者執行，政府和民間一起做，自然可水到渠成。

林談董事長則說，政府應多花一點心思在拉抬經濟上，拿出真正有用的產業升級政策，引導市場氾濫的游資有地方投資；若是振興經濟政策有成效，高附加價值產業一多，全民薪資所得提高，就能負擔得起高房價。他甚至倡議『北北基合併』，將三個地區合而為一，擴大交通網路與生活圈，高房價問題可望有解。

在全球熱錢氾濫之下，高房價問題已成為社會關注的焦點。但政府顧慮到不動產業產值龐大，在經濟掛帥的前提下，無論祭出什麼手段壓抑房市，都懷著『捏怕死、放怕飛』的心態。因此產、官、學界特提出獨特見解，為高房價問題獻出解決的良策，至於如何施行，就有賴於政府智慧了。

【文/住展雜誌】約一年半前升格的新北市，過去一直屈居衛星市鎮的配角角色；不過隨著各新興區域發展之推動，配合極為重要的產業扶植在地化，及交通建設規劃及執行，新北市的發展地位可望大幅躍進…

今年春節之後，房市明顯回溫；而各區當中，又以桃園為最。原因則是投資者前仆後繼卡位，結果不但市場買氣大增，價格被炒高的速度更是驚人。

不過桃園房市投資比例拉高，很重要的原因，還是各項利多題材源源不絕，效益絕對不限於桃園即將升格想像空間。比如桃園市的中正藝文特區，經過這些年的發展後，已成為縣內最優質地段，地位可比台北市之於信義計畫區，而且未來還會有捷運行經。類似情況，也適用於青埔及八德擴大重劃區。

同樣的狀況，在幅員最廣、人口最多的新北市，其實也看得到。如最近同樣很紅、熱度不下於桃園的淡海新市鎮，就是最明顯的例子。

淡海獨走 受惠建設題材

回顧兩年前，先後有奢侈稅開徵、歐債危機爆發，及實價揭露影響，雙北市房市買氣持續探底，唯獨淡海一枝獨秀。原因除了相對低價位外，最重要的因素，還是攸關當地交通聯外的輕軌捷運初步定案，並於稍早正式核定、編列預算。就是在上述各項有利因素之加乘下，造就了淡海近期房市熱度。

同樣是新市鎮規劃，林口最近似乎也有迎頭趕上之勢，而且幾乎是複製相同模式；淡海是輕軌，到了林口，則換成機場捷運。而且林口還有其他優勢；因為除了三月確定由日商三井集團進駐，打造北臺灣最大OUTLET商場，也就是中商36案外，新北市府也重點經營本區，扶植成為影視音產業專區。

負責林口影視音園區實際擘劃的新北市城鄉發展局局長張璠說明，新北市境內的林口、淡海兩大新市鎮，總體規劃權責在中央；至於地方政府(新北市)，主要則是由地政局執行土地徵收相關作業。

打造林口 影視音專區

不過由於新北市於兩區也持有一些土地，因此仍能規劃開發或招商。比如前段提到，最近成為當地房市業者重要銷售訴求的影視音園區，及中商36 OUTLET案，基地就都是新北市原本就持有的土地。

至於當地另一項發展規劃︱司法園區，據張璠局長表示，當中部分設施其實已轉到新莊(副都心)，因此新北市府已建請中央釋出該園區部分土地。如果順利，新北市將回歸該帶狀商業區的發展精神，或者進行影視產業相關之規劃及招商。

此外，稍早內政部也通過當地一塊約四點六公頃的住宅區，變更為產業專用區，還有一塊現由榮工處持有約十公頃，也正洽談釋出。上述兩塊基地，未來也都將配合成為影視音園區產業發展之用。

除了兩大新市鎮外，現階段新北市的區域發展重點，還有朱立倫市長上任後積極擘畫的閃耀五星及繁星計畫。閃耀五星包括八里台北港特定區、新莊北側知識產業園區、三重二重疏洪道兩側重劃區、中和秀朗橋北側區段徵收案及土城市地重劃區。

繁星計畫 發展新重點

至於繁星計畫，則包含上述五區，另外再加上土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區及十四張重劃區、塭仔圳重劃區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區及東北角海岸區等。

在閃耀五星方面，面積最小的中和案進度反而最慢；原因是該區臨水岸(新店溪)，建築開發分界線劃定更複雜。至於台北港特定區，預定今年底全數完成，且去年底就已釋地(予原地主)；二重疏洪道兩側重劃區及新莊北側知識園區，也都按進度進行。繁星計劃中，則以浮洲及塭仔圳進度較快；其中面積超過四百公頃，位泰山、新莊交界的塭仔圳，預定將在今年底完成。

除了繁星計畫開發外，新北市也有全新的都市計劃擬定，那就是五股新市鎮及土城彈藥庫兩區之新訂計畫。兩案目前都在中央審核階段；前者送件一年，後者則已超過三年。如果順利，兩區都將是新北市未來的發展重心。

包含閃耀五星，繁星計畫範圍涵蓋板橋、新店、新莊、泰山、蘆洲等區，而這些區域，也的確是近年房市發展相當蓬勃的區塊。其中當然又以新莊為代表；在中央級的副都心計畫及周邊產業進駐、交通建設配合之下，房價已躍居新北市前段班。不過張璠卻點名一般印象中有些偏僻、質感不大理想的土城。

土城看守所遷移 進行中

他表示，土城原本就有工業及科技園區發展，現在又有捷運線貫通，理應是相當值得期待的區塊。但很顯然地，矗立在市中心的看守所及地方法院，成了影響區域發展的重要負面因素。

因此，新北市府目前正持續推動民進黨蘇貞昌擔任閣揆時，提出的看守所遷移至彈藥庫現址計畫，只待相關都市計畫核定通過，就能執行。

至於地方人士當初對於看守所仍未移出土城的疑慮，其實彈藥庫現址新訂都市計劃之位置，和目前的土城市區之間，有國道三號相隔，因此影響程度應該不大。事實上，相關遷移計畫已漸獲地方人士接受；如果順利，看守所及地方法院現址，將能成為土城發展進階的重要核心所在。

的確，如果堪稱區內最大嫌惡設施的看守所能移出市區，以土城已有的產業規模來說，的確相當具潛力；就如知名的鴻海集團，就是發跡於土城。據此，扶植適當產業進駐並在地化，無疑才是區域暨房市的重要基石，也是新北市目前推動新興區域發展的重要配套。

產業在地化 發展要素

新興區域發展引入適當產業，重要性不言可喻；因為這將可創造在地工作機會與商業活動，並減輕聯外交通負擔。再拿淡海為例，現階段交通的確不便，而目前的房市銷售熱，代表未來會有更多人口進駐，要是屆時就業、商業活動仍得仰賴市區，則即便多蓋一條快速道路或捷運，仍顯不足。是故，導入產業發展，非常重要。

如前述林口新市鎮的影視音專區，新莊的科技知識產業，八里台北港的港口貿易，甚至五股新市鎮傾向往新興複合式農業(如觀光農場或花卉產業)方向規劃，都是依循這樣的概念進行。

再回到淡水，當然也必須找到適合的產業發展；而早在周錫瑋縣長時代就提出的淡海娛樂專區概念，或許就是答案，因為這可配合當地絕佳的觀光資源。不過，娛樂專區同樣屬於新市鎮範圍，而周縣長時期提出上述構想時，淡海房市並沒有像現在這麼熱門，中央標售該區土地時票房也不佳，因此對發展娛樂專區興趣缺缺。不過如今主客觀條件都大不同，中央當然有意打鐵趁熱、加速執行。

吸引產業進駐以外，交通還是很重要。首先，先前外傳淡海輕軌計畫，新北市計劃收回執行；而據本刊詢問所知，朱市長確有此構想，希望循目前環狀線模式加速推動之，只不過仍屬想法階段，現階段推動權責仍在中央(高鐵工程局)。

新北市發展 值得期待

另外，朱市長競選期間喊出的三環三線，當然更是重點；為此，新北市已成立捷運處積極推動。只是除環狀線外，其他如汐止、安坑、三鶯線等，統籌及執行的權責仍在台北市(捷運局)。不過新北市這邊也積極籌劃包含五股、泰山捷運線在內的計畫，積極建構新北市的捷運路網化。

無可否認地，台北市仍是現階段全島首善之區，多數人移居及企業進駐的首選。然而台北市腹地有限，地價、房價都相當昂貴，因此確實有愈來愈多企業主，不再以台北市為發展中心點，紛紛把企業總部或廠房，移到進駐及生活成本都較平實的新北市。像上月一家知名外商物流公司進駐鶯歌，就是最好的例子。

就此來看，新北市不再只是台北市的衛星市鎮，也不單只是從台北縣升格後的新直轄市而已，而將成為同等重要的北台灣發展核心、地位將更形重要。而這一切，就從各個新興區域發展成形開始。

【文/住展雜誌】日本央行新總裁黑田東彥四月四日宣布加碼量化寬鬆猛藥，每月購債規模將倍增至七兆日圓（約七百五十億美元），日本量化寬鬆的額度幾乎等同於美國推出的QE3，但日本的經濟規模僅美國的三分之一，因此，日本的量化寬鬆政策發揮的威力是美國的三倍，勢必引爆資金浪潮在全球湧現，導致熱錢到處跑。

「量化寬鬆」是經濟學家的術語，比較口語的說法是「加印鈔票」，也就是增加貨幣供給。目前美國、歐盟、日本等全球各主要經濟體都採大幅量化寬鬆政策，各國競相印鈔票結果導致熱錢豐沛，通膨再起，在這一波資金狂潮下，究竟要選何種投資保值商品最佳？把錢放銀行定存、買黃金、房地產、基金、股市，那一種投資較好？比較市面上的各種投資管道，房地產仍是民眾最佳的投資標的。

銀行定存利率低

銀行的定存利率低，台幣過去三年平均一年期的存款利率僅百分之一點三六，而年物價漲幅約為百分之二，也就是說，民眾辛苦存錢利息所得，將被物價上漲吃光，利息用來補貼物價漲幅都不夠，這意謂著「錢放銀行是愈存愈薄」，把錢放銀行定存並不划算。

傳統抗通膨的投資工具以黃金為主流，但因賽普勒斯紓困案露出曙光，減少歐債危機惡化疑慮，降低黃金避險需求，造成金價持續大跌，四月份甚至跌破一千六百美元，套牢一大堆黃金的買家，目前金價約在一千五百五十美元左右徘徊，仍然呈現偏弱格局，不適宜進場。

黃金價格不斷下滑

金價的多頭走勢恐怕已經喊卡，從去年十月到現在，黃金價格不斷下滑，黃金期貨已自前年九月創下的收盤高峰一千九百二十一美元，大幅回落逾百分之二十，已符合空頭市場的定義。

黃金向來扮演避險工具的角色，往往在經濟趨軟時受投資人青睞。前幾年黃金曾有一波狂飆走勢，但那波走勢吸引金礦業者大量開採，如今已有供給過剩的危機，加上內蒙古、澳洲紛紛發現超大型金礦，黃金的稀有性也正在消退中。導致金價已經持續下跌超過一季，這意味市場多頭暫時棄守。

今年全球景氣逐漸好轉，資金撤離黃金市場的趨勢日益明顯，對於黃金的前景，已有越來越多市場人士預測黃金價格將泡沫破裂，法國興業銀行發布「黃金年代落幕」的研究報告，預測金價不僅將邁入空頭，而且可能徹底崩盤。長期看多黃金的高盛公司（Goldman Sachs）也說，金價下跌趨勢提早顯現，多頭行情告終幾乎已成定局，高盛並預測，今年底金價將跌至每英兩一千四百五十美元，明年進一步滑落到一千二百七十美元。現在顯然並不是進場買黃金的最佳時機。

投資基金風險太大

銀行定存不划算，買黃金也不適宜，那麼投資基金如何？最近發生幾件投信基金操盤人坑殺政府基金案例，例如ING安泰投信前經理人謝青良涉利用代操之便，非法炒股投資「盈正」坑殺政府基金案，以及寶來投信的基金操盤人接受委託代操政府基金時，涉嫌在政府基金進場前內線交易，再暗中倒貨獲利近億元，政府基金卻遭坑殺慘賠逾十億元的案子，前寶來投信協理瞿乃正以一百五十萬元交保、限制出境。

這些不肖基金經理人坑殺政府基金的手法非常簡單，先鎖定股本小的個股，與公司派暗中結合，私下收取暴利回扣，利用政府基金大舉進場拉抬股價，公司再配合發布利多消息，由大股東趁機出貨，政府基金卻慘賠連連。

這些案例讓投資民眾看了心驚，基金經理人連受託操盤政府基金都會從中搞鬼，一般民眾買投信的基金，豈不是更沒保障。投信基金操作買賣用的是投資人的錢，原本就有投信公司的內規與管理，證交所也會特別注意異常股票，上面還有金管會的管理監督，但這些層層監督管制似乎形同虛設，在此情形下，投資於投信公司基金的風險太大。

股市充滿不確定性

目前景氣確實已經有所好轉，將可帶動企業成長，而企業公司成長也會帶動股價與房屋需求。這樣看起來，「股市」及「房市」都可以成為投資的標的，但是二者相較之下，房市投資絕對要比股市好。

台灣的股市充滿了不確定性，經常受到各種事先無法預料的因素的影響，造成股價隨機性的波動，使得實際收益和與預期收益發生背離，股市永遠變幻莫測，沒人能夠準確無誤地預測股市行情，因此，給股市炒手和大戶很大的炒作空間。在股市中常聽到一句格言「選擇買賣時機比選擇股票種類更重要」。這也就是說在投資股市前應先認清投資的環境，不要逆勢買賣。

台灣的股市自從證所稅實施後，八千五百點已經成為鍋蓋，怎麼衝也衝不上去，股市一過八千點就會出現賣壓，最近受到賽普勒斯紓困案、北韓恐嚇動武、大陸爆發H7N9病毒危機、台灣核四公投爭議等各種不確定因素的干擾，股市跌跌不休，交易量持續萎縮，這時候你若想投資股市最好是「再等一會」。

根據統計，投資房地產的平均報酬率有百分之八點六，而投資股市證券卻有高達百分之九十以上的個體戶都是虧本，且報酬率僅百分之四左右，因此從這角度來看，房地產仍會是投資最好的選項。

投資房產相對安全

美國、日本相繼推出寬鬆貨幣政策後，全世界都面臨熱錢太多的情況，低利率環境不太可能改變，台灣房貸利率在百分之一點九左右，由於台灣民間儲蓄仍多，未來十年房地產利率都可能低於百分之二，加上歐債尚未完全紓困，北韓又動輒武力恫嚇，全球政治、經濟環境不穩定的情形下，以中長期投資來看，投資房產當然要比投資股市的風險低，且相對安全。

美國聯準會主席柏南克日前公開表示QE不會退場，讓分析師越來越看好美國房地產市場，摩根大通及美國銀行雙雙上調今年美國房價漲幅；摩根大通四月份預估，今年美國房價將上漲百分之七，是原本預估的一倍，到二○一五年底累積將上漲超過百分之十四。美國銀行在一份「房市將開派對？」的報告中也預估，今年房價將上漲百分之八。

兩大銀行預估美國房市加速反彈，主因就是現在各國資金寬鬆下，房貸都處於低利率狀態，加上房屋庫存減少，購屋的需求升高，買家及投資人趁著供應減少及聯準會壓低房貸利率而搶買，這有助於增強美國經濟，支撐房地產漲勢。

從美國的例子可以看出，在資金狂潮下，房地產的確是投資保值商品的最佳選擇，台灣由過年春節以來房市買氣旺盛，就連房仲公司紛紛端出高薪求才，就足茲證明。

保值買盤振奮市場

日本央行推出「超級量化寬鬆」政策，讓日圓快速貶值，全球掀起貨幣戰爭，已導致嚴重通膨，許多人就是怕台幣受到日圓貶值的影響，因此紛紛前往買房。此一「保值買盤」也振奮建商，三二九檔期推案爆出大量，證明房地產業者對市況相當樂觀，看好房地產會是此波通膨趨勢下較好的投資標的。

資金浪潮在全球湧現，導致熱錢到處跑，金融市場處於相對不穩定的狀態，民眾自然會將資金放在相對保值與具有增值空間的房地產上面，使台灣的房價「欲趺不易」，而且只要慎選交通便捷、條件優質的物件，其稀有性將更能凸顯其價值。

台灣的不動產還有一項特色，就是持有成本低。地價稅、房屋稅跟亞洲鄰近國家比較，算是相當划算，持有成本低，自然願意持有的民眾不減反增。其次，不動產也被視為節稅的工具。尤其二○○三年SARS過後，政府為了刺激房市、將出售房產所須繳納的土地增值稅，從原本百分之四十至六十，對半調降，並將遺贈稅調降為百分之十，為房市吃下大補丸。

進場購屋的好時機

有人擔心政府不願讓奢侈稅退場，打房政策並未取消，現在是買房的時機嗎？但打房政策目的是為了壓抑房市過熱，逼退短炒型投資客，企圖讓房市進入一個理性議價的空間。消費者購買房地產，只要不短線炒作，長線買房仍是保值抗通膨，又能累積財富的首選。

投資房地產必須要謹慎選擇適當的物件，所謂「好的地段讓你上天堂，壞的地段讓你住套房」，選擇重大建設與交通建設周邊區域購屋，未來保值、增值空間會比較大。

到今年五月底為止，奢侈稅開徵即將屆滿兩年，投資客持有兩年以避重稅的物件，將會大量釋出，加上目前新建案的房價不斷墊高，在價量均增的情況下，現在正是進場購屋的好時機，投資人必須趕快上車卡位。

【文/住展雜誌】購屋糾紛頻傳，主因在於多數消費者並無多少的購屋經驗，往往容易因為衝動而簽約購買。而過去的房地產資訊不流通，讓消費者更處於弱勢，購屋置產一旦發生交易糾紛，最讓買方擔心的就是，付出去的錢會要不回來，面對購屋糾紛，如何保障自己的權益，將購屋風險降到最低？

消保法規定，消費者委託仲介買賣房子，在簽約購屋之前，享有「契約審閱權」，可以要求把契約帶回家「審閱」，預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天，中古屋則在三天以上。「契約審閱權」是消費者的權利，但很多的購屋民眾卻忽略了自己的這項權利，事後再以沒看清楚契約為由反悔，平白惹出許多購屋糾紛。

善用契約的審閱權

其實，消費者在審閱建商所提出的定型化契約時，比較官方所制定的定型化契約範本與「建商版」的差別，就能夠充份保障自己的權利，千萬記住，在審閱完契約上的每一個字句之前，不要隨便簽名，對於一些曖昧不明的字句，可以要求對方要寫清楚，以確保自身權益。也就是說，在簽約之前，對於合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神，問清楚每一項細節，權益也就更多一分保障。

根據內政部統計資料，購屋糾紛中，斡旋金的糾紛甚至多於「施工瑕疵」，高居糾紛原因第二名，斡旋金可否撤回，最好在契約中應詳細載明。

房仲業為促使買賣雙方成交，常先向買方收取「斡旋金」，但此種交易型態容易引起糾紛，內政部於八十六年公告「要約書」應記載及不得記載事項，希望藉此逐漸取代收取斡旋金的做法，惟實務上以斡旋金進行交易的情況並未改變。

因此，公平會於九十年五月通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，規定房仲業應向消費者說明斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，不得隱瞞，如果在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇內政部版「要約書」，房仲將違反公平交易法規定。

售屋廣告不實問題

為了促銷房屋，房仲業者常以優美的文字宣傳，搭配華麗的廣告圖片，吸引消費者，導致市面上的不動產廣告陷阱一堆，有很多廣告的外觀設計、格局配置常與事實不符，造成購屋消費者很大的困擾。

消費者購屋時，如果認為業者的廣告不實，可以向公平會申訴，或是直接向法院提告，建商即使在廣告上標記「僅供參考」，仍然無法主張免責。

有些建商為了規避法律責任，會在買賣契約特別約定，「一切以買賣契約為依據，不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以引用契約這一條款，辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」，不具法律效力。

法院實務上認為，消費者如果依廣告訊息與建商簽約購屋，倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定，那麼廣告內容就可以成為契約的一部分，建商必須確保廣告內容的真實性，但是，雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除，廣告就不是契約的內容了。

簡單來說，建商廣告不實是否能夠成立？關鍵在於，建商的售屋廣告是否屬於契約內容之一部分，如果買賣雙方在契約中約定將廣告內容排除，例如契約中明白記載：「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考，不是契約內容的一部分」，或是「廣告只是供雙方在銷售時的參考，並非買賣契約的內容，如有出入，一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了，也只能自認倒楣，告不了建商。

檢視房子有無漏水

「房屋漏水」一直高居購屋糾紛排行榜的榜首，幾乎是每五件糾紛，就有一件是因漏水引起的。因此，民眾在買房子時，不論你買的是中古屋還是新成屋，都應檢視房子有無滲漏水的問題。

民法規定，賣方必須擔保其所出賣之物，沒有瑕疵，也不得刻意隱瞞，但若買方於簽訂契約時，賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。房屋漏水構成「買賣標的物之重大瑕疵」，因為漏水足以影響居住之目的，對居住環境品質會造成極大不利的影響。如果購屋者不幸買到漏水屋，可以請求原售屋者修繕，或是要其負擔瑕疵擔保責任，請求減少價金。

但是要注意，請求權行使有時效性，如果逾越法定期間就不能再要原售屋者賠償了。買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，須於半年保固期內通知對方處理。至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細房屋。

預售屋有「驗收權」

購買預售屋時，買方擁有一個很重要的權利「驗收權」，預售屋在交屋時，一般人通常只是走馬看花似的在屋內看一遍，很難看出什麼名堂，即使事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，相當麻煩，所以在交屋時，買方可以要求建商進行驗屋手續。

內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商興建完工，領得使用執照並接通水、電、瓦斯、配管及完成契約設施後，應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。

房子應驗收的項目眾多，除了房屋結構體外，舉凡房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求等，都要進行逐項驗屋，否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪居住之情形。

在買賣契約中，通常都會約定：「賣方應通知買方進行驗收手續。買方如發現工程缺失或未盡事宜應載明於驗收單上，賣方應儘速完成修繕。」，這是建商所負買賣契約的給付義務，必須依約確實履行，好讓買方得詳細查驗建商興建房屋是否符合約定品質，如果建商有意規避，未通知買方進行驗收手續，就會構成違約。

房屋現狀的說明書

內政部於去年十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，新制於今年四月上路，依新制規定，在契約中應記載現狀確認說明書，說明建物現況格局及建物型態。關於房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來，包括：輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等，另外，房屋有無增建情形，於簽訂買賣契約時，也要一併載明。萬一將來有爭執時，可以作為依據。

舊版的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限，如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方還可以解除契約。新制明顯對購屋者有利 (坪數不足，建商要全部找補，坪數超過，買方只找補百分之二為限)，當你向建商購屋時，千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定是否依新制記載。

為避免業者借故遲延交屋，導致消費糾紛，新制特別增列遲延交屋條款，如果業者未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。

還有一點要特別注意，新制規範的對象為建商，消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商) 購屋，因一般屋主不受新制約束，為免困擾，消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約，供買、賣雙方交易時使用，這樣，如果發生糾紛要打官司時，可根據契約內容向法院主張權利。

採行履約保證制度

預防購屋糾紛，消費者在購屋時，最好要求履約保證，將錢撥到銀行，由銀行代管，才能避免陷入房子沒買到，購屋資金不翼而飛的慘況。這種將信託概念延伸到不動產買賣的作法，等於把龐大的不動產交易價金買了保險，成為不動產交易過程中，消費者保全資產的最佳財富管理工具。

房地產市場的「履約保證制度」，是由銀行投資成立的建築經理公司，擔任履約保證人，以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管，為買賣雙方做更嚴密安全的把關。

所謂「履約保證制度」，又稱「成屋履約保證」或是「買賣價金履約保證」。買賣雙方簽定不動產買賣契約後，買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中，經確認款項無誤後，建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方，等買賣手續全部完成，過戶、交屋後，銀行才會將價金交付給賣方。至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至萬分之八左右)。 買房子是人生的一件大事，在簽約前善用契約審閱權，仔細了解契約內容，不要草率簽約；購屋時，最好要求履約保證；交屋時行使驗收權，注意房屋現狀說明書的記載；那麼，發生購屋糾紛的機率將會大幅降低。

【文／住展雜誌】在居住正義的大旗下，近年來除有實價登錄三法、住宅法的立法外，預售屋定型化契約應記載及不得記載事項在二○一○年及二○一一年五月兩度修正，另一方面，在成屋契約部分，雖然內政部早於二○○一年即已公告成屋買賣契約書範本，惟該範本並無強制力，為使成屋買賣將更有保障，經行政院消費者保護會會議審查通過成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案(下稱修正案)，內政部二○一二年一○月二九日公告（二○一三年五月一日生效）。本修正案究竟對房屋市場有何影響，是本文探討的重點。

修正重點摘要

成屋買賣主要交易糾紛，來自於重要資訊被隱瞞，本次通過定型化契約應記載及不得記載事項，依消保法第一七條規定，將有一定的拘束力，可限制契約書內容，更加保障消費者權益，其重要內容如下：

 １業者應充分揭露重要資訊

（一）配合實價登錄，應記載格局及型態

為配合實價登錄制度的實施，修正案於房屋現狀確認說明書中，增列建物現況格局（以交易當時實際之現況格局為準）及建物型態（例如公寓、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態），以利義務人申報。

（二）漏水屋之處理

房屋現狀確認說明書中，增列□是□否有滲漏水之情形，如有，滲漏水在何處應予明列；若有滲漏水處，買賣雙方同意處理方式亦應明訂，例如□賣方修繕後交屋，或約定以現況交屋：□減價□買方自行修繕□其他    均應在現況說明書中載明，以免爭議。

（三）釐清海砂屋檢測標準：

二○○一年的範本，對於海砂屋的標準只有一個，惟事實上，根據經濟部標準檢驗局表示，依據CNS 3090「預拌混凝土」國家標準，係適用於產製及運至工地卸交購方之新拌混凝土。其關於檢測混凝土中最大水溶性氯離子含量，係為品質管制目的，以判斷該新拌混凝土能否符合澆置於工地的依據。主管建築機關自一九九五年六月三○日才開始對建築工程實施氯離子含量檢驗。過去卻被引用作為成屋（硬固混凝土）之檢測標準，才產生爭議。為避免執行困擾，本次修正爰依建物完工日期不同分別規定如下：

一、在一九九五年六月三○日以前已建築完成的建築物，參照一九九四年七月二二日修訂公布之CNS 三○九○檢測標準，混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6kg/m3。故此類建物如有是否為海砂屋疑慮時，除買賣雙方另訂外，可參照前揭水溶性氯離子含量容許值，委託鑑定機關（構）進行檢測。

二、在一九九五年七月一日以後，依建築法規申報施工勘驗的建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3kg/m3。至於，建築物施工階段之氯離子含量檢測資料，可向建築管理機關申請。

（四）確立凶宅定義：

因為「凶宅」並非為法律名詞。法院的見解，卻非常分歧，例如：系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵(臺高院九十年度上易字第四○一號)；十樓自殺墜落於二樓房屋之陽台，二樓卻成為凶宅（臺高院九七年度上字第四八六號）等不同見解。

由於凶宅在成屋（中古屋）交易中常發生糾紛，本修正案雖仍維持凶宅之認定須在建築物（專有部分）之內，發生非自然死亡者，始為該當。惟瓦斯中毒是否為「非自然死亡」？似不明確。故本次予以增列。

（五）增列列管山坡地住宅社區資訊

順向山坡具潛在滑動的危險性，在汐止林肯大郡災變之後，人民對於山坡地建築，是否在順向坡上，顯有疑慮。不過，過去的房屋交易在締約過程，甚少要求賣方提供此項資訊。本次修正，對於山坡地住宅相關地質資料有必要列入建物現況確認書內，以達交易資訊公開之目的。故買方必須表明□是□否為市縣政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關□有□無提供評估建議資料。所有權人或其受託人可向縣市政府建築主管機關申請相關評估建議資料。

２貸款不足之處理，比照預售屋

一般消費者購屋，大都會以貸款方式撥付尾款，本次修正就貸款如有不足部分，參考預售屋的相關規定，修正將貸款不足的原因，細分為（一）不可歸責於雙方時；（二）可歸責於賣方時；及（三）可歸責於買方時，分別訂定規範，如賣方在廣告或網路標榜房貸幾成而實際有所不足時，消費者自可根據新修正之應記載事項主張權益。

 ３完善撥款機制，保護交易安全

以貸款方式撥付尾款時，過去亦常有購屋者不當行使終止或撤銷銀行之委託撥款，而衍生交易糾紛。本次修正參考銀行公會所訂之委託撥款同意書範本之內容，增列貸款撥付之相關約定。如買方簽定委託書交付貸款機構後，除房屋有確認事項內容不實之重大瑕疵者外，不得撤銷、解除或變更貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款，以維護交易之安全。

 ４公契與私契價格填載題

成屋買賣有公契、私契之分，原範本第六條「所有權移轉」第四項第二款規定得公契的買賣價格：得選擇以當年度公告土地現值及建物評定現值申報。如此作法顯然為了規避印花稅之支出，並非妥洽。財政部曾於二○○三年九月八日以行政函釋：現值申報書填寫「本筆土地契約所載金額」（第七欄）應「按照實際買賣契約金額填寫。如經稽徵機關查有積極而直接之證據，顯示申報雙方通謀而為虛偽意思表示，刻意壓低憑證金額以規避印花稅情形者，可依稅捐稽徵法第四一條規定辦理。」

所以，本次修正將該款「公定契約書買賣價格」填載方式刪除。此後，如再以公告土地現值及建物評定現值填載，已失依據。雖然，在實價申報登錄初期，政府機關尚無意予以嚴察，不過，還是要提醒，宜改按實價填載為妥。

５ 交屋遲延責任及應交付文件的修正

有關交屋部分之修正重點如下：

（一）增列遲延條款：因可歸責於業者之事由，未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償消費者因此所受之損害。

（二）點交文件應包括社區使用維護手冊：買賣標的物點交時，除應將使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法一併交付外，本修正案增列如有「使用維護手冊」亦應一併交付。

修正後影響：對仲介中古屋無拘束力？

從本修正案的重點內容以觀，其適用對象應包括大多數的中古成屋，但從具有拘束力的應記載與不得記載事項來看，情況卻非如此。因為依消保法定型化契約的定義，是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定的契約。故本修正案的適用對象，自須以有消費關係的企業經營者與消費者間所成立的契約為適用範圍；因而，建商或擁有多數成屋的大地主，於建案完工後銷售整批或零星餘屋，當然應受本修正案的規範。

不過，大部分的新成屋，絕大部分不會是漏水屋、輻射屋、海砂屋以及凶宅等情形，故對建商而言，除房屋是否為列管之山坡地住宅社區部分外，應無太大的困擾。

反之，透過仲介成交的案件，交易之一方如非企業經營者，則其所訂的契約，即可不受本修正案的拘束，所以購屋者只得自求多福，參考本修正案之內容，向賣方要求各該應揭露事項應逐項表明，以策安全。

也因為如此，本修正案的目的已被大打折扣，顯然無法滿足廣大社會的期待，因此本文呼籲主管機關應將「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」儘速配合修正，且應針對不動產經紀業的不動產說明書同步落實，方得容落實於成屋交易市場。

【文/住展雜誌】財政部國有財產署於四月底推出，今年首批設定地上權標案，包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地，預期可望開啟新一波搶標熱潮，隨著地上權住宅愈來愈多，相關問題也漸漸浮上檯面。

近來地上權不動產愈來愈熱門，政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案，規模至少百億元以上，但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。
地上權住宅，顧名思義，住戶只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，住戶須繳納權利金、地租、房屋稅，但不必繳地價稅。地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年)；一旦屆滿，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。

地上權住宅蔚為風潮

地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳納房屋稅和地租，地上權住宅約為市價的六、七折，與同區段內其他建商推出的個案相比，仍然擁有較便宜的優勢，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮，對一些自備款不多，卻想居住在市區的都會族來說，已成為購屋的新選擇。

民眾付出權利金買下地上權住宅後，房子價值會隨著時間遞減，但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴，已付出高額權利金的地上權住戶，陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境，住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降，但因雙方「遊戲規則已定」，過去簽訂的合約無法更改。

舉例來說，台北市松勇路的一件百坪地上權住宅，民國八十八年時每月地租約四萬元，但十五年過後，地租已經漲到近七萬元。

比住五星級飯店還貴

而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價，更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計，十年後，每月恐怕要繳數十萬的地租，比住五星級飯店還貴。

的確，地上權住宅地租依公告地價百分之五收取，有偏高之嫌，每三年公告地價調幅也不低，經年累月下來，將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔，非常不合理。比較合理的標準，應依行政院主計處的GDP成長率加權指數，逐年調整地上權地租，或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五，否則，地上權地租的隱藏性成本，五十年將會是可怕數字。

銀行的融資易有困難

地上權住宅的另一風險是銀行融資困難，承購者只拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款，都保守看待，根據財政部九十三年的一項解釋令，地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品，因此普遍謹慎放款。

地上權住宅的租期通常為五十年，若使用超過二十年還要轉手，貸款成數將會更少，可以買的人少，房子就不容易脫手了，使用權的價值將會逐年折舊，所以買這類的住宅要特別小心，尤其是使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。

但話說回來，雖然地上權住宅只有五十年的使用年限，不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅，住滿五十年時，你已八十五歲了，而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。

消費者在購買地上權住宅此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？買地上權住宅是否划算，要多撥算盤，一般消費者對地上權住宅的認知很空洞，若不留意風險，將會把爛攤子留給下一代。

【文/住展雜誌】報稅季來臨，如果在去年賣屋有獲利者，今年報稅時就要申報「財產交易所得稅」，財政部已經調升售屋所得標準，部分區域今年稅額會增加。如果房屋「賠錢賣」，可以列舉交易損失，免繳房屋交易所得稅。

近幾年有不少人售屋獲利，個人在出售房屋時視為個人財產交易所得，當然必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。其申報方式有二種，一為依「實際買賣價格」申報，另一種為依「財政部的申報標準」申報；其計算公式如下：

一、實際買賣價格：依所得額申報。（所得額∥成交價額︱取得成本︱售屋支付之相關費用）

二、財政部申報標準：依所得額申報。（所得額∥出售年度之房屋現值×利潤評定標準）

出售房屋後，稅捐機關推計售屋所得的重要根據即是「財產交易所得額標準」，凡是無法拿出購屋買賣資料的售屋者均可適用。

財政部申報標準調高

財政部在每年五月報稅前，依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，以供售屋者申報售屋所得稅。舉例來說，財政部核定台北市去年個人售屋財產交易所得額標準中，台北市大安區為房屋評定現值的百分之四十八，例如大安區出售一棟評定現值七百萬元的房屋，應申報的售屋所得是三百三十六萬元（七百萬元×百分之四十八）。假設綜所稅適用稅率為百分之四十的納稅人，去年間出售不動產的售屋所得稅即是一百三十四萬四千元（三百三十六萬元×百分之四十）。

財政部賦稅署已經公告去年「個人出售房屋財產交易所得標準」，依照各地房地產交易價格及漲幅調整，其中台北市的大安區、中正區、信義區及松山區提高到房屋評定現值的百分之四十八，是目前全台最高處。新北市泰山、林口區因為房市交易熱絡，從百分之十四調至百分之二十六，調幅居全台之冠，而三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，則往上調至百分之二十八。

選擇有利方式申報

若是在其他房價漲幅不高區，或是列舉扣除後的房屋交易所得，低於政府公告的房屋評定現值時，就可以選擇對自己有利的方式申報，少繳一些所得稅。

例如，王先生三年前在新北市林口區購屋花了五百萬元，去年以七百五十萬元賣出，今年要申報所得稅時，因可扣除裝潢、仲介與代書費等，共計一百五十萬元的成本，因此財產交易所得額為一百萬元，若以稅率百分之二十六計算，今年有二十六萬元應列入所得申報。

依房屋評定現值申報，就不需要檢附資料，若要以實際財產交易所得申報，就要列舉扣除應檢附完整文件，像是購屋支出的稅費、公證費、裝修費等，以及轉移費用，如仲介費、清潔費、代書費、搬家費等，要保留完整單據，都可以列舉扣除。在支付這些費用時，相關收據和憑證都要盡量保存好，以利舉證。單據應為統一發票、正式收據，收據抬頭應為屋主，且單據若能附註地址尤佳。

若購屋總支出大於售屋價格，可免繳房屋交易所得稅，並可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來二年內的財產交易所得，即享有「重購自用住宅扣抵稅額」。

用合法的節稅規定

售屋者可利用重購自用住宅可扣抵稅額之相關規定來節稅，如果在出售自用住宅的二年內，重新購買自用住宅，且重購之房屋的評定現值，高於出售房屋之評定現值，則可在申報購屋年度的綜所稅時，將售屋當年所繳交的房屋交易所得稅額，自重購年度的綜所稅額中扣除。

二年內重購自用住宅扣抵稅額，不管是先售後購，或是先購後售，只要買進與賣出的房屋都符合自用住宅條件，且買進的住宅評定現值高於出售的住宅現值，均可申報。但要注意，若五年內再移轉或未做自用住宅，須繳回已退還的土增稅。

售屋族最簡單的申報方法，是以財政部「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，但無論如何，在申報前需仔細試算前述二種方式，到底哪一種方式較省錢。