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「三井效應」 這些區域房價5年漲幅近30%

文/住展雜誌

三井不動產集團近年積極在台灣拓點,購物中心及OUTLET遍布北、中、南,帶動周邊房價水漲船高,近5年至少都有近30%的漲幅。三井台灣投資的第3座Mitsui Shopping Park LaLaport位於高雄鳳山,看中的就是人口紅利及交通發達,未來房價上看4字頭,也吸引國城、華友聯、泰緯等建商搶進推案。

三井不動產集團近年積極在台灣拓點,帶動周遭房價水漲船高。圖/台中東區lalaport(業者提供)

來自日本的三井不動產集團近年積極搶進台灣市場,自2016年第一家三井OUTLET在林口開幕後,迄今已有2家OUTLET與2家LaLaport完工啟用,接下來三井除了在林口、台中港繼續推出二期商場之外,也將在鳳山推出高雄第一家LaLaport,預計2026年開幕。

根據內政部實價登錄資料統計,台中東區LaLaport所在的台中車站生活圈,近5年房價上漲82.3%,台中梧棲的三井OUTLET附近房價5年也漲了75.5%,2022年啟用的台南三井OUTLET,近4年房價則上漲60.2%,台北南港LaLaport近5年也有27.3%的漲幅。

而三井第一次進軍高雄,選擇在鳳山衛武營旁落腳,因此鳳山房市相對看好,據調查,鳳山LaLaport周邊房價近5年已上漲39.9%,價格最高的文山特區生活圈已有中古屋站上4字頭;位於鳳山車站的預售新案「泰緯皇居」也站上單坪41.9萬新高價,隨著未來建設、商場、捷運陸續進駐,鳳山區房價可望全面上看4字頭。

日本三井不動產將打造全台第三座「Mitsui-Shopping-Park-LaLaport高雄」,預計2026年開幕。圖/業者提供

觀察周遭房市,由國城建設承接的高雄首場公辦都更案「鳳山都更好」備受矚目,基地位置位於捷運鳳山國中站生活圈,其原址為高雄縣「稅務新村」,逾2,300坪基地將打造地上15層、地下3層銀級綠建築,1樓另外設有公共托嬰中心,並規劃18至49坪、共計539戶的住家,距鳳山國中捷運站僅需步行1分鐘,未來距離鳳山lalaport也僅需10分鐘車程。

此外,由於「鳳山都更好」為高雄公辦都更案,住戶可享有多項稅賦減免,因此吸引不少首購族及換屋族群熱烈詢問,根據實價登錄顯示,目前已揭露25筆交易,最高單價為37.1萬元。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷表示,觀察三井集團開設據點可以發現,主要都選在人口稠密、交通方便的區段,例如台北南港LaLaport所在的南港經貿園區,除了有四鐵共構之外,附近還有台北流行音樂中心、世界明珠、南港展覽館等大型建設,交通與生活機能便利。

高雄鳳山為高雄人口數最多的行政區,也是高雄捷運最密集的行政區之一。圖/業者提供

三井公司一貫的選地哲學「人口多、交通方便」,以鳳山LaLaport為例,所在的鳳山是高雄人口數最多的行政區,緊鄰的三民區則是高雄人口第二多,這兩區加起來就有高雄市1/4的人口,消費力道不容小覷。

另外,鳳山區也是高雄捷運最密集的行政區之一,陸炤廷進一步指出,高雄捷運橘線在鳳山就有衛武營站、鳳山西站(高雄市議會)、鳳山站、大東、鳳山國中站等5站,未來捷運黃線也將在鳳山設站,LaLaport的位置又鄰近中山高中正路交流道,南來北往交通非常便利,可預見未來吸客力強勁。

陸炤廷也分析,高雄縣市合併之後,鳳山成為整個高雄市的中心,過去資源分配相對較少的狀況也獲得改善,包括空中鳳城、捷運橘線、大東文創之星等都將落腳在鳳山,市府的中城計畫也鎖定鳳山區,開發潛力十足。

表、全台知名lalaport與outlet周邊商圈房價變化            單位:萬/坪

商場所在商圈20192020202120222023前9月近五年漲跌幅
台北南港lalaport南港經貿園區66.272.683.087.684.327.3%
台中東區lalaport台中車站生活圈19.223.933.439.335.082.3%
台中梧棲outlet台中港市鎮中心13.914.618.225.424.475.5%
台南歸仁outlet台南高鐵特區無成交20.123.130.732.260.2%
高雄鳳山lalaport衛武營生活圈15.819.419.720.122.139.9%
備註1:統計係以大樓房價為統計基礎
備註2:台南歸仁outlet僅統計四年漲幅
資料來源:實價資料資料 彙整:元宏不動產加值服務平台

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房東收取「這費用」也要報稅 以免國稅局開罰

文/陳曼羚

不少高資產族群喜歡當房東,不但可坐收租金,同時賺取增值,不過國稅局提醒,「租金所得」需申報租賃所得如果房客解約,以押金抵付「違約金」,則是其他所得,房東均應申報繳納綜合所得稅,以免遭罰。

財政部高雄國稅局表示,近日有位房東陳先生表示,房客因營運困難而結束營業,提前解除租賃契約,因房客未租滿租賃契約所定期間而收取,或由押金抵扣的違約金,不知該如何申報綜合所得稅。

國稅局說明,「租賃所得」是財產出租供他人使用所收取的代價,所得額計算是將全年租賃收入扣除必要損耗及費用後得到的餘額。不過,房東向房客收取,或由押金抵扣的違約金,並非提供財產給他人使用所收取的代價,而是房客未依約完成承租期間或其他可歸責房客之事由所為的給付,屬於「其他所得」,房東因取得該違約金所支付的必要費用,例如訴訟費、寄送存證信函費用等仍可扣除。

國稅局舉例,房東與房客簽訂租賃契約,租賃期間自2022年1至12月,每月租金10萬元、押金20萬元,房客於2022年6月底中途解約,房東收取1至6月租金收入60萬元,違約金20萬元由押金抵扣,如果未提示租賃收入的必要成本及費用,則房東2022年度綜合所得稅應申報租賃所得34.2萬元〔60萬元*(1-財政部頒定費用率43%)〕及其他所得20萬元。

國稅局提醒,房東因房客提前解約而未退還押金,如果房客有積欠房租,以該筆押金抵付積欠租金,則為「租賃所得」;如未積欠租金,而是以押金抵付違約金,則為「其他所得」,均應申報繳納綜合所得稅。

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離婚賣屋誰報稅

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缺指標案帶話題 北市政經中心 中正房市吹冷風

世達懿居 結構體

文/住展雜誌

目前台北房市表現冷清,部分豪宅案因關係戶、口碑,出現成交紀錄,至於常被視為票房保證的小單位產品,反而沒有獲得多少客戶青睞,原因包括政府出手打炒房,以及建案單、總價門檻高,使一般受薪階級紛紛轉往新北、桃園等地購屋。

在政經中心中正區,最近新建案市場仍偏冷,除少數低單、總價案詢問度稍佳,線上個案普遍賣的相當辛苦。而跟隔壁大安、大同區相比,本區供給相對少、欠缺大型個案帶動人氣,也是區域市場冷清的一大原因。

博愛賦御 基地

盤點近期中正新建案成交紀錄,位博愛路的商業單位「博愛賦御」,15坪、20坪左右單位都有成交,總價落在1,860~2,640萬元。至於臨沂街的「日健邸」,9樓戶以157.3萬/坪成交。

目前中正區客源仍多是在地客,或是有地緣性的客戶,如少許大安客。

日健邸 透視圖(夜景)

璞真、世達、北城新案 Q4陸續推出

雖然目前中正房市較冷清,不過11月後,新案將陸續公開,可望帶動區域看屋氣氛。根據住展雜誌調查,下一波新案分布在古亭站以南的羅斯福路沿線,包括較近捷運古亭站的先建後售案「世達懿居」,以及台電大樓站附近的「北城羅斯福路案」,還有公館站旁的「璞真羅斯福路案」。

其中「世達懿居」進度最快,預計最快10月底公開,產品已先曝光,為13、25、35坪規劃,公設比30.1%。而基地最大的「璞真羅斯福路案」,基地635.5坪,接待中心已完成,不過業者態度相對低調,目前釋出訊息有限,可能明年才會正式公開。

世達懿居 結構體

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樹林冷門區添動能 三多、柑園新案開價曝光

米蘭敦美 結構體
米蘭敦美 結構體

文/住展雜誌

一直以來,新北樹林的新建案供給稀少,當地發展也較少受到區外客關注,事實上,樹林精華區如火車站周邊、中山路一段上,新建案房價最高已達到5字頭水準。

樹林新建案市場沉寂了一段時間後,最近在不少個話題個案帶動下,吸引本地客詢問,另包含土城、板橋、新莊等地的客戶,也有增加趨勢。

首段提及,過往樹林房市供給有限,所以儘管鄰近幾個高單價區域有不少客戶往外找房,樹林也因沒什麼案件可挑,使客戶轉往三峽、鶯歌甚至是桃園市區、龜山A7看房。

但凡樹林有新案,台北或新北的客戶,還是會被吸引,因為樹林區位相對靠近大台北都會區,且擁有捷運題材,另外,除了精華區外,當地建案稍早多還可見到3、4字頭的價位,具備相對低單價優勢。

佳樂 外觀

三多、柑園迎供給 開價見4字頭

在前一批推案如「米蘭敦美」、「豐盛」等案,銷售進入尾聲後,近期新供給出現在三多及柑園地區,兩區都至少2年以上沒有出現新案,顯示新案的稀有性。

三多地區新案是位在保安街一段路邊的「佳樂」,社區規模不大,含一樓店面僅13戶,目前可售為2樓以上住家,規劃為23、29坪2房,雖然公設比達37%,且單價達55萬,但因總價範圍設定,以及基地鄰近未來捷運樹林站,有吸引到客戶詢問。

新柑園 外觀

柑園地區新案則是在田尾街的「新柑園」,屬甲種建地,社區規模達69戶,規劃19~37坪2~3房,單層6併,由於附近建築密度低,多數戶別具備良好的視野、棟距條件;目前訂價為41萬元/坪,將於近期取得使照後正式銷售,另因為建案距離土城頂埔不遠,從頂埔過來詢問的客戶也不少。 另外在火車站前、中山路上,敦美機構也有新案在準備,建案規模不大,產品為2房格局,在地知名品牌加上精華地段條件,新案價位值得關注。

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10/14-10/20 一週不動產大事

文/陳曼羚

  • Q2住宅價格指數續漲 房市進入盤整期

內政部公布Q2全國住宅價格指數130.8,月增、季增雙漲,然年增率已連4季下修,房價漲勢明顯趨緩。觀察6都表現,北市年增率1.37%最低,高雄市下修最明顯。

  • Q2房貸負擔率微升

內政部公布Q2全國房貸負擔率微升至42.09%,6都也較上季上升,其中北市、新北市分別為66.54%、55.41%,雙北民眾房貸負擔力過低。

  • 囤房稅2.0爭議多 立院擇期再審

立院財政委員會排審,進行詢答後,未逐條審查,將擇期再審,立委反對「非住家用房屋」納入差別稅率、建議財政部重新評估見商餘屋2年的規定。

  • 財政部查囤房大戶 補帶罰2.8億元

財政部針對多屋者查稅,截至今年9月底,3大查核專案合計補稅加罰達2.8億元,針對持有5至9戶者將執行至今年底,持有5戶以下者列為常態查核。

  • 營利事業房地合一稅收 創歷史新高

財政部統計,今年營利事業繳交的房地合一稅收共198億元,創歷史新高,2022年171.9億元,2021年僅76.7億元。其中,台北市稅收64億元居冠,占全台近3成,其次為台中市32.9億元、高雄市25.5億元。

  • 全台首座警消社宅上梁

中和警消社宅經費近15億元,提供317戶,預計2025年3月完工,並採樓板衝擊音公法,降低樓板噪音。

  • 捷運劍潭站TOD開發案啟動

由大陸工程及闕河彬建築師事務所共同承攬,預計斥資33.8億元,2027年完工,未來將作為辦公室、商場、餐廳、教保中心及停車場使用。

  • 台積電放棄進駐龍科3期

龍潭科學園區擴建案經當地自救會數度抗爭,台積電正式宣布,在現階段見下,不再進駐龍潭科學園區3期,市場認為當地房市恐面臨失望性賣壓。

  • 竹北再傳「天坑」

新竹縣竹北市15日傳出瓦斯及自來水外洩,經查與週邊建案施工有關,縣府勒令建商工地立即停工並開罰,事後廠商灌漿回填過程中,再度出現工地塌陷情形。不料17日晚間,工地內又出現新天坑。

  • 台中巨蛋預算近百億 8度流標

台中巨蛋原預算65億元,去年6度招標卻無人投標,今年追加預算至99.98億元,第8次招標雖有11家廠商領標,卻僅1家投標,最終宣告流標。

  • 高捷林園線、黃線脫標 延伸岡山車站啟動招商

高雄捷運紅線小港林園線RLC01標、黃線YC01標土建統包工程標案,雙雙脫標,工程金額分別為275.74億元、233.99億元。此外,高捷延伸RK1岡山車站、R20後勁站也啟動聯合開發招商。

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館長怒轟「屋頂光電板貪汙」 中央駁斥:德日已入法

文/陳曼羚

針對網紅「館長」陳之漢日前拍攝影片,怒轟《再生能源發展條例》通過新建物需設置光電板是為貪汙一事,行政院長陳建仁聞言表示生氣,經濟部及內政部國土署近日也嚴正駁斥,表示淨零排放為國際趨勢,德、日已將建物設置光電入法,台灣非首創,也無圖利特定廠商。

不滿館長言論,民進黨立委邱議瑩日前在立法院院會質詢時,直接詢問陳建仁,針對這些指控難道不生氣嗎?陳建仁回應,當然生氣。

圖/翻攝自YouTube《館長惡名昭彰》影片

參考德國太陽能法

內政部國土署也發出新聞稿澄清,「2050淨零排放」是國際能源政策目標,全球已有130多國加入行動,台灣「新建建築物設置太陽光電發電設備標準」初期規劃將先以大面積屋頂為主,並排除部分不適合設置的建築物,未來則會採取漸進方式分期逐步推動。

國土署說明,政府參考德國2021年的柏林太陽能法,其要求使用面積超過50平方公尺的新建建築物及既有建築物翻修改建時,自2023年起應設置一定比例的太陽光電發電設備,以跟進國際綠色能源發展及供應的趨勢。

可隔熱防水 賣電增收益

經濟部表示,除德國柏林外,日本東京也將建物設置光電入法,台灣並非首創,更非圖利特定廠商及貪汙。

經濟部指出,新建建物規劃設計時將光電納入建築設計,可提升結構安全及美觀,且一次施工可降低設置成本,並可提供建物頂層隔熱、防水等效益。此外,透過設置光電可優先提供公共設施,如照明及水塔馬達等基本民生系統用電,餘電賣給台電收益歸社區。

住展:修法粗糙 配套不足

《住展雜誌》月前針對建物設置太陽能光電一事,進行深入報導,建築業界認為修法立意良善,但過程仍嫌粗糙,部分條文與現行法規存有衝突,後續恐衍生更多問題。 此外,太陽能光電板存在回收及安全疑慮,針對建物的結構規範及建材使用等標準,也宜訂立明確規範,政府需審慎研擬相關配套措施,以保障人民財產及安全。

延伸閱讀:
《住展》封面故事1:
產官共識待磨合 全台光電屋頂 準備好了嗎?

《住展》封面故事2:
一年賺進一桶金 太陽光電社區的致富之路

《住展》封面故事3:
屋頂種電有風險 揭開太陽能光電板的安全之謎

《住展》封面故事4:
建築淨零淪形式? 社區光電板回收兩問題

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士林夜市更好逛 大陸工程蓋北捷TOD大樓 餐廳商場全都包

文/陳曼羚

繼捷運士林站後,捷運劍潭站也加入TOD行列,大陸工程19日與台北捷運公司簽約,將興建國際級商辦大樓,預計2027年完工。台北市長蔣萬安出席典禮時透露,劍南路站的多目標大樓開發案也即將啟動。

欣陸投控旗下營建工程事業大陸工程公司,在台北市長蔣萬安見證下,與北捷簽下「捷運劍潭站轉乘設施空間活化及多元服務建置案工程」合約,預計斥資33.87億元,在捷運劍潭站旁(現狀為停車場用地)興建地上16層、地下3層的國際級商辦大樓,總樓地板面積達1萬1千餘坪。

蔣萬安表示,TOD(大眾運輸導向型都市發展)一直是台北市的重要的目標,他舉日前參訪新加坡、上海、首爾的經驗為例,3座城市都具有密集人口,且捷運路網綿密,利用交通運輸場站為核心,透過周邊土地使用強度提升,以帶動整體區域發展,是台北市重要的參考模式。

蔣萬安指出,捷運劍潭站位於中山北路及承德路的交通節點,是南往北返的重要交通動線,捷運劍潭站多目標大樓的規劃參考日本作法,結合商場、辦公大樓、景觀餐廳和教保中心等服務設施,未來完工後,可望成為觀光熱點,結合台北表演藝術中心及士林夜市,帶動周邊商圈活力,並提升民眾生活品質。

大陸工程表示,考量地理景觀的特殊性,承攬團隊將優化建物設計,包含降低大樓高度、增加公益空間及量體向南退縮等調整,打造更多的開放空間供民眾使用,施工時也會考慮施工動線,以減少交通衝擊。

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圖/翻攝台北捷運公司影片

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永續行為已深入日常生活 國內商辦一級戰區 向國際展現綠實力

過去談及綠建築,往往是建築、工程師的專利語言,
然而在國際ESG浪潮推動下,健康綠建築已不只是企業、商辦的事,
它已經進入到人們日常生活中,受到越來越多人的關注。

文/何宗翰 圖/何宗翰提供

感受到「永續」儼然已從無形概念轉到生活中實際體驗,尤其又以今年七、八月疫情後首波旅遊潮中,從航空公司到住宿選擇,國際上已有相當多的永續作為案例。

疫後旅宿業興起永續潮

以環境為例,中華航空於五月推出「永續示範航班」,從永續航空燃油到機上用品餐食的減塑及低碳;訂房平台Booking.com,消費者可在App中篩選出「永續旅遊住宿」。

『台北101』35樓SKY PARK空間 「We Are GREEN & WELL」

國內外住房業者也積極響應聯合國永續發展目標SDGs,像日本蒙特利酒店集團,在客房內電視呈現其永續目標、馬來西亞SUNWAY度假村將SDGs做成飯店用品,讓旅客可以沈浸式了解環境永續作為。

除此之外,在健康永續方面,香港富麗敦海洋公園酒店為提升旅客及員工的環境健康,創全球首例將國際WELL健康建築標準運用在飯店住房,從空氣品質、飲水安全等進行把關,讓所有使用者清楚了解飯店將健康永續放在首位。

永續建築已不限於商業間的議題,已進入到我們的生活之中,人們開始建立永續價值觀,並於日常生活、各項活動及空間中發掘綠與健康的效益。

台灣展現國際綠實力

在ESG趨勢劇增下,越來越多外商、國內公司將「綠色」、「減碳」、「健康」作為企業辦公大樓選址與設計重點,今年更在市場推動加持下,國內商辦一級戰區便有兩件值得業界關注的國際盛事,借此向國際展現台灣綠實力。

其一為台北世界貿易中心國際貿易大樓於今年五月便以台灣第一棟ESG國際WELL健康建築認證商辦大樓來傳遞健康環境價值,並藉由國際標準,來提升使用者直接感受健康福祉的永續效益。

其二為台灣頂尖A辦台北101,今年七月更向全世界展現「全球最高健康綠建築」的永續成就,並領先台灣業界獲得美國LEED綠建築、國際WELL健康建築雙鉑金認證,台北101在此次升級中,於三十五樓SKY PARK空間,從設計到運營,對使用者進行永續體驗及教育推廣運動,進而促進租戶間進行「永續價值觀」的互動。

選擇健康綠色永續空間,不再局限於企業行為,現如今已深入人們日常生活中,且民眾永續意識抬頭,注重具健康環境的上班空間,遠離病態建築,因此企業唯有把握永續機會,選擇健康綠建築才是留才的決勝關鍵點。

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全台首座警消社宅上梁 用「這工法」減噪音

文/陳曼羚

新北市中和警消社會住宅今(19)日舉行上梁典禮,行政院長陳建仁、內政部長林右昌與新北市副市長朱惕之出席,林右昌表示,中和警消社宅是是全國首座由中央興辦的警消專案社會住宅,統包經費近15億元,預計2025年3月完工。

新北市城鄉發展局說明,中和警消社宅基地位於中和區景平路側,鄰近景平捷運站,興建地下4層、地上16層的建物,提供317戶社宅,規劃戶型為套房、1房型、2房型及3房型,公益空間為公共托育、幼兒園及日照中心。此外,東側臨「保二總隊公辦都更案」,更新後將再提供467戶社宅,並規劃公益設施托老中心。

林右昌指出,考量警消人員執行勤務需輪值排班的工作特性,必須要有良好的睡眠品質,因此警消社宅採用「樓板衝擊音」工法建造,可有效降低上、下樓層間樓板的噪音干擾,完工後將讓有租屋需求的警消及眷屬優先入住。

朱惕之表示,新北市府與中央攜手合作,由中央主導興辦案件,市府協助都市計畫變更、都市設計審議、建照申請等行政作業,從程序面及實質面全力協助。

圖/新北市城鄉發展局提供

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囤房稅2.0立院攻防戰 第一回合結果揭曉 「擇期再審」

文/陳曼羚

俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例》修法,立法院財政委員會昨(18)日排審,不過進行詢答後擇期再審,未進入逐條審查。昨日朝野質詢集中在商辦囤房稅、建商寬限期如何訂定才合理、是否應由中央統一訂定稅率等3大焦點。

《房屋稅條例》部分條文修正草案是財政部本會期推出的重點法案之一,行政院與朝野立委提案共達21個版本,根據行政院修法版本,除住家用房屋稅將採全國歸戶,單一「自住」房屋(排除豪宅)享稅率1.2%降至1%的優惠;「非自住」房屋方面,法定差別稅率從原1.5%至3.6%,調升為2%至4.8%,特定房屋除外,包含符合一定條件的出租、繼承、建商餘屋。

吳秉叡:反對納入商辦

民進黨立委吳秉叡反對將非住家房屋納入囤房稅,他質疑囤房稅2.0是為落實居住正義,商業不動產或廠辦等「非住家」房屋與居住正義關係不大,恐衝擊不少企業,且授權地方政府訂差別稅率並不合理,擬提案刪除這項條文。

財政部長莊翠雲回應,本次修法針對「住家用」、「非住家用」房屋的管制強度不同,住家用房屋方面,地方政府是「應」採差別稅率,具強制性;但對「非住家用」,例如商辦,則是「得」採差別稅率,授權地方自行決定。

莊翠雲說明,現行法律針對非住家房屋稅率也設有上下限,地方政府目前以最低稅率課徵,至於與居住正義的關係,莊翠雲表示雖無直接關係,但盼藉由本次修法讓稅負合理化。

曾銘宗:建商存貨不合理

國民黨立委曾銘宗認為,財政部應就「建商餘屋存貨」定義得更明確合理,他指出,連銀行法拍房屋都要需時3至4年不等,財政部草案訂定建商寬限期為2年,恐引發爭議。

莊翠雲回應,法拍房屋與正常房屋為不同的商品銷售模式,不須混為一談。

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北捷萬大線最新進度曝光 「中和-中和高中」潛盾隧道全貫通

文/陳曼羚

由台北市政府興建的捷運萬大中和線,距通車目標又邁進一大步。台北市捷運工程局近日宣布,中和至土城的最後一條隧道鏡面破除,中和站至中和高中站的潛盾隧道已全段貫通,目前整體施工進度已達69.59%。

北捷局表示,位於新北市中和區及土城區的萬大線CQ860區段全長2.75公里,由北捷局一工處負責發包施工,潛盾隧道工程分3大段,共6條潛盾隧道,銜接中和站、連城錦和站及中和高中站,並含2段明挖覆蓋隧道,除地下車站、明挖覆蓋隧道及出入口採用明挖覆蓋工法構築結構體外,其餘路段均採潛盾機鑽掘隧道。。

施工進度近7

一工處指出,潛盾隧道位於地下13至29公尺處,鑽掘過程遭遇的地層主要為堅硬的砂岩及較為鬆軟的頁岩,自2021年1月首條隧道開始鑽掘,歷經34個月,終於在10月7日完成總長度達3,390公尺、上下行共6條隧道的掘進作業,並在18日順利完成最後一條隧道的貫通。

台北市捷運工程局長鄭德發視導隧道貫通後表示,萬大線在新北中和區連城路右轉中正路口的施工圍籬,也在今年8月30日提前完成退縮,未來復舊期間仍將滾動式檢討,盼早日還路於民。

翻攝自北捷工程局影片

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雙北相對低價 新店安坑成屋 2房688萬元起

及福安康路案 外觀

文/住展雜誌

日前供給相對稀少的新店安坑地區,往往有新案登場,都會引來不少民眾的關注,據住展雜誌調查,在推案空窗約4個月後,近期有一波新面孔陸續登場,推估可帶來一些賞屋人潮。

及福安康路案 外觀

基地多在都計外 價位相對親民

近期量體較大新案,為安祥路上湯泉集團系列新案「湯泉綠中海2」,屬丙種建地,規劃131戶電梯公寓,為13~34坪1~3房格局,訴求社區具多樣化的休閒設施,據了解房價最低可見3字頭,屬區內相對親民。

接著往三峽方向,安康路三段上有及福建設新成屋案「及福安康路案」正籌備,稍早已釋出預告媒體,強調2房總價688萬起、3房總價888萬起。

築康安安 接待中心
築康安安 基地

往市區方向,築康建設「築康安安」稍早公開,地目屬已開發建築密集地區,距雙城國小、輕軌玫瑰中國城站不遠,規劃46戶(含2戶店面),為20~35坪2~3房格局,開價45~46萬/坪,總價923萬起。

陽光綻 接待中心

至於其餘建案動態,輕軌陽光公園站周邊「陽光綻」釋出廣告後,詢問度增,加上區內少有的低公設訴求(公設比約26.5%),銷況平順。至於安康森林公園旁「名毅吾山-靚山區」,目前基地準備動工,全案約2成多案量待售。

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「以前二樓不被喜歡」建商1說法不一樣了!網不領情:感覺問題

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
不少購屋族對某些樓層有明顯偏好,近日網友在臉書社團提問,以前二樓都不被喜歡,常被別人評論有一堆管線,但建商告訴她新案已經不同!詢問是否還有其他缺點。
這名網友發文表示,目前在鄉下看新華廈,知道二樓一向不討喜,但建商說現在管線在一樓,走明管也好維修,使她認真考慮該戶,較不用擔心小孩會吵到下面住家,但仍好奇有沒有其他缺點。
建商說現在管線在一樓,走明管也好維修。示意圖與內文無關/翻攝自Google maps
位於鳳山區福誠2街,早期較具規模地上權宅的「R5新世界」,總樓層15層,坪數26~52坪,於2017年推出,近1年成交均價則落在15.8萬元。圖/翻攝自Google maps
問題拋出,許多過來人分享優劣,「目前住二樓,電梯不用等,樓下是大廳,動作大不用怕樓下講話,光這2點省去不少麻煩就值了」、「二樓覺得便宜就可以買,不會吵到樓下我覺得很好」;「住過2樓,吵+空氣差,目前住7樓很不錯」、「路燈招牌、視野、通風不好、蚊蟲問題」、「感覺問題,買電梯通常會買高樓層,一樣爬樓梯買公寓2樓就好,另外買方普遍不喜歡2樓,將來不好脫手」。
房產達人「賣厝阿明」指出,多數人認為2樓最大的缺點是水管轉折處容易堵塞,甚至造成排水管回堵或爆管。另外還有採光弱、蚊蟲多、噪音大、視野可能沒那麼好,如果位於在車道上方,或緊鄰高架橋,車流往來頻繁會很吵;隱私性和安全性相對較差;當地震時結構受力大,擔心柱子斷裂或陷入地下層。
但其實現在新大樓的管線轉彎處並不全都在2樓,有些會安排在1樓,且幾乎都把2樓廁所設計成獨立管線,或把汙水管拉到地下室,大大降低爆管的機率,所以有管線的疑慮,還是要去看管路圖最準確。此外,有的新大樓會將2樓當作公設樓層,直接不賣;而有些則會有「露台」,對於喜歡露台的人有加分效果。
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高公設淪票房毒藥 台北新建案公設比不升了

根據住展雜誌統計,今年截至9月30日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計華廈、大樓建築,不含5層樓以下公寓、透天)平均公設比35.5%,較去年下滑0.1個百分點,新北市平均公設比34.1%,較去年增加0.2個百分點,為歷史高點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,經觀察建案公設比及銷售率,雙北建案公設比35%以下,多數消費者可接受,至於公設比40%以上建案,因基地面積小,戶數不多且車位空間不足,產品存在室內實際使用空間小、只有機械車位、每戶管理費較高等抗性,銷售表現普遍不佳,可說小基地高公設比建案,已淪為票房毒藥。

銷售不易 北市高公設比建案減

今年1至9月,台北市建案的平均公設比為35.5%,公設比未再創高,且北市公設比超過40%的建案占比下降,去年全年約6.6%,今年前9個月3.3%。僅存的高公設比新建案中,信義區危老案因基地面積僅45.67坪,公設比達47.8%為今年北市最高,公設比數值甚至大於基地坪數。

成采錡表示,北市高公設比建案數量減少,與市場買氣趨緩、房價及營建成本處於近年高檔有關,北市新建案總價門檻高,一般自住、換屋族可負擔的產品坪數已經不大,再看到高公設比壓縮室內實際使用空間,會考慮轉往房價較親民區段,如新北、桃園各重劃區找房。當北市高公設比建案去化不易,及營建成本因缺工問題攀升,業者開發小基地建案的意願也受影響。

市區建案進場 新北公設比緩升

今年前9個月,新北市建案的平均公設比為34.1%,較去年微升,是首次越過34%關卡,原因之一為市區小規模建案相繼進場,使公設比35%以上建案占比,提高至2成。進一步觀察建案公設比分布情形,新北今年還有4個建案的公設比在30%以下,公設比最低僅26.5%,至於新北主流建案公設比,依舊位在30%至34.99%之間,七成五以上建案的公設比低於35%。

成采錡表示,由於當前市場以低總價產品銷況相對穩定,今年來小坪數產品供給不少,為了做出產品區隔、特色,有業者從公設比下手,推出公設比僅31%的小宅建案,順利獲得消費者關注,銷況優於區域平均,顯示隨著新建案市場不如以往熱絡,市場機制已開始淘汰高公設比建案。

大台北近年建案平均公設比 (%)

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到底留不留房?購屋先考慮「兒女長大同住」 眾人嘆:貸款都成困難…

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
買房會幫子女做好未來居住規劃嗎?有網友詢問,買房時會不會想到小孩長大後,還可以續住的問題?言下之意就是替下一代未雨綢繆,解決居住問題,不論是準備房間或繼承房產等。
對此,網友想法兩極,有意幫忙小孩打算的網友們表示,「會!因為我們買都很辛苦了,更不用奢望他們能自己買」、「會,我的能力下能幫到小孩多少是多少」、「有!一次直接買大!」、「不管怎樣,那都是他的家,所以我都會設想,他就是要有一間房,但我會提倡,叫他自己出去賺錢買房」、「跟另一半討論好,孩子在20歲前能在家住自己一個房,也不讓他有學貸。20歲後我會買間小套房給他在外獨立,並打工賺生活費」。
網友詢問,買房時會不會想到小孩長大後,還可以續住的問題?示意圖/好房網News資料照
簽約 協商 情侶 夫妻(好房網News資料照/ 影音部攝影)
多數人覺得高房價之下自顧不暇,不會幫小孩多做打算,而是以自己現階段需求去買房,「不會,因為我先考慮能不能過貸款」、「不會。你現在考量的,他以後不一定喜歡」、「買不買,是兒孫的選擇;同不同住,是我的選擇。如果是努力的孩子,暫時同住還能接受,如果是啃老的孩子,幫助他離開舒適圈是我的責任」、「18歲前你的人生我負責,18歲後你自己去打理自己的人生」、「只求自保就好,存老本才重要」、「頂多留頭期給孩子就好,不要買給他,沒有人想要爸媽老房子,繼承了不好住,還要繳一筆遺產稅」、「人生的每個階段需要的房子類型不同,著眼這10年即可」。
買房,一般建議不要想一次買到好,先求有再求好才實際,品嘉建設創辦人胡偉良也表示,人生通常經歷三階段換屋,首先「築巢期」為首購族,買房資金有限,建議可挑在外圍房價低廉地區,但要考量通勤時間,最好不超過一小時;「滿巢期」買房資金略足,可以轉往新興重劃區,或是市中心的學區;「空巢期」指小孩長大後,獨立脫離家庭,也是兩老步入退休階段,則以生活機能為主,建議盡量挑選精華區,就醫和採買較為便利。
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竹北利多 台大生醫醫院2期動工 空置校地現最新進度

文/陳曼羚

位於新竹縣竹北市的新竹台大分院生醫醫院第2期研究大樓,歷經9次流標,終於在本月17日舉辦動土典禮,工程斥資25.7億元,預計2027年3月完工。此外,台灣大學校長陳文章表示,台大竹北分校區已有完整規劃,「大家盼望的高中也有準備了。」

挹注竹北生醫產業

新竹台大分院生醫醫院2期研究大樓工程,因疫情造成國內營建原物料及工資飆漲,加上缺工的影響,歷經9次流標,增加14億元預算,最後於今年8月決標,並於10月開工,預計於2027年3月完工。

第2期大樓興建工程經費25.7億,包括地下2層、地上9層的研究大樓以及地上3層的連通天橋,研究大樓預計提供特色醫療及轉譯醫學、再生醫學、細胞治療研究空間,並且納入行政中心、醫師辦公室及醫護宿舍,地下樓層則為機電擴充空間及停車場。

新竹台大分院院長余忠仁指出,生醫醫院竹北院區目前為中度級的急救責任醫院,已提供完整的急重難症的醫療量能,未來第2期大樓完工後,會成為重度級的急救責任醫院,明年預計爭取成為區域醫院,待竹北院區床數達到728床後,進一步爭取成為醫學中心,對在地的生醫產業也會有很大的助益

竹北校區規劃曝進度

至於延宕22年的台灣大學竹北校地使用問題,新竹縣政府自今年7月召開「推動國立台灣大學竹北分部建設工作小組」會議,積極推動台大在竹北校區設置高中,台大校長陳文章出席2期工程動工典禮時透露,對竹北分校區已有完整規劃,「大家盼望的高中也有所準備了」,將在本周六校務會議中報告,預計下周到新竹縣政府告知相關規劃,預計明年初就會展開。

陳文章這段話被外界解讀為將設立台大附中,台大校方事後澄清,陳文章所稱「已有規劃」是指台大願意協助當地高中的教學與課程設計,並未規劃在竹北校區設立高中。

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衝12萬戶社宅 國土署:明年達標

文/陳曼羚

社宅興建數量為今年總統大選熱議的話題,各界都關心總統蔡英文提出的「八年20萬戶」,即社宅興建12萬戶、包租代管8萬戶的目標是否會跳票。內政部國土管理署17日宣示,「直接興建12萬戶社宅」將在明(2024)年達標,目前直接興建已達8.5萬戶,預估今年底可達9.5萬戶,2024年將達成12萬戶社宅的目標,興建範圍遍布全國各縣市。

完成「社宅環島里程碑」

國土署指出,2020年底已達成第一階段4萬戶直接興建社宅目標,2021年累計達成54,554戶,截至今年9月底既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅合計12萬7,653戶,遍及全台20縣市(含澎湖)。此外,馬祖與金門也將興辦社宅,今年底可達成全國22縣市均有社宅的成果。

國土署進一步說明,「直接興建戶數」的計算標準,是依據行政院2017年核定的「社會住宅興辦計畫」,以工程完成發包(即決標)做計算,截至今年9月底,全國規劃中社宅有38,278戶,將於發包決標後展開興建工程。

多元取得社宅用地

至於社宅用地取得,國土署表示,現正研修《住宅法》及相關法規,預計透過土地開發、聯合開發、整體開發、合作開發等方式取得興辦社宅用地;此外,市地重劃、區段徵收也應提供一定比率做為社宅儲備用地;目前已就國有財產部分,盤點出210處適合推動社宅興建的土地。

關於私立大學退場後的校地,轉型成為社宅使用,國土署表示會配合教育部及相關政策進行規劃。

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北士科新洲美段 新潤指標案將進場

士科大院 基地

文/住展雜誌

在北士科(北投士林科技園區),不少個案的接待中心已撤場,採電話預約制銷售,加上國際政經局勢紛擾、《平均地權條例》修正案等因素影響,近期全區新建案的銷售戶數出現減少跡象,不過接下來軟橋段及新洲美段會有建案推出,可望吸引一些消費者的目光。

士科大院 基地

北士科園區 新潤、樺輝將推案

先看到新洲美段將推出的建案,為新潤興業的「士科大院」,基地1,929坪,鄰近洲美公園,也近洲美國小預定地,為26至53坪的2至3+1房格局,目前接待位在文林北路220號,另還有樺輝建設的「樺輝北士科案」籌備中。

文藝復興 接待中心

再看到北投其他地區,在中央北路四段上,泰昌建設的「文藝復興」正籌備中,基地近桃園國中,距復興崗捷運站約800公尺,規劃39戶,為18至25坪的1+1至2房格局,目前設接待於中央北路二段416號,現場已有人員進駐。

至於其餘舊案動態,基地鄰近唭哩岸捷運站的「夏沐時」,目前3房戶別待售中;而北投捷運站旁的「嘉磐日光」,同樣主推3房格局,詢問度表現穩定,整個北投地區仍以中小坪數單位較受市場歡迎。

新洲美段 洲美公園

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坪數、價格相當!兩房小宅「格局差在這」 網列強大優勢完勝

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
房市小坪數新案眾多,若有2個兩房物件,分別為兩房兩衛與兩房一衛,坪數及價格皆相當,你會如何選擇?
一名購屋族在PTT曝光2張預售格局圖,第一張(下左圖)是兩房兩衛、單面採光,第二張(下右圖)是兩房一衛、雙面採光。這2個物件的坪數與價格差不多,總價差小於3%,猶豫該選兩衛還是一衛較好?
兩房兩衛與兩房一衛,坪數及價格皆相當,該如何選擇?衛浴示意圖/設計師盧淑媛提供
一間好的浴室具備多項條件,其中主浴至少要有2.5坪。圖/盧淑媛提供
兩房兩衛(左圖)vs.兩房一衛(右圖)格局。圖/取自PTT
兩房兩衛(左圖)vs.兩房一衛(右圖)格局。圖/取自PTT
然而2格局各有擁護者,支持購買兩房兩衛的網友表示,格局方正且多一個衛浴可使用,「兩衛不用搶廁所」、「如果住兩人以上,強烈推薦雙衛,真的很方便而且減少很多生活上的摩擦機會」、「兩衛方便,價格相當又送你一套衛浴」、「價錢差不多就選兩衛,將來好出租」。
不過也有許多人支持兩房一衛,認為在採光通風等使用坪效上完勝兩衛,「掃廁所很麻煩,小家庭根本不用兩衛,何況還是兩面採光,但要注意有時跟隔壁建案距離太近,跟單面採光沒有差別,建議到現場看看棟距」、「一衛的設計好一些,兩衛的室內柱吃好吃飽」、「坪數差不多,那一衛的空間感就會大很多」、「一衛的超讚,玄關做滿櫃體才有空間放雜物」、「我選一衛,第一間暗廳、衛浴又沒開窗,0分」、「雙面採光跟廁所開窗就完勝了」、「採光永遠無敵」、「採光是無可取代的」。
另有人指出,其實兩格局各有優缺點,純粹看買家喜好,「兩衛比較保有各自空間,一衛的公區舒服很多,但代價就是房間都小」、「兩間風格差很多,沒什麼好比較,單純個人喜好」。
市場上這兩種格局銷售狀況如何?房仲業者指出,在精華區兩房一衛物件很常見,接受度也高,甚至雙北還有三房一衛,這時反倒是採光對買家來說更重要,因此略勝一籌。
德謙建設副總經理施孝文在《好房網雜誌》中指出,兩房小宅格局,採光面是最重要看點。因為市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件,多為單面採光,若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面,將是首選格局,而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗,條件更佳;其次則是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面,只留一個暗房。
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「透天vs.高樓層」哪個比較沒噪音?鄉民曝「1關鍵」專家也認同:一樣吵

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
許多購屋族在買房時容易輕忽「噪音」問題,原因就在於有些噪音必須實際入住後才得知,又或是夜深人靜時才會產生,甚至會依房屋類型不同而有所差異。有網友在PTT上針對噪音問題發問,他表示因為沒住過透天,好奇透天跟大樓的高樓層兩者相比,何者會比較不吵?
其他網友則指出,雖然普遍認為透天相對不吵,但若是連棟類型的,噪音仍難以避免,「透天請住獨棟,有圍起來更好,連壁透天隔壁彈鋼琴也聽得到」、「看你定義的透天是不是獨棟…連棟一樣吵」、「只要是臨路邊的,不論透天還是高樓層車流聲音都很吵」、「透天後面如果有放火巷緊臨別排透天,那間的確會聽到整巷的聊天,除非關氣密窗」、「連棟的就算離你家好幾戶,都聽得到,除非住獨棟」。
專家指出社區型透天、連棟透天不盡然會比大樓安靜。圖/好房網News記者呂詠柔攝
專家指出社區型透天、連棟透天不盡然會比大樓安靜。圖/好房網News記者呂詠柔攝
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,目前住宅主流大樓,居家安寧部分絕對難比透天產品強。因此在無法避免購買住宅大樓之下,建議可選擇戶數不要太多的社區,或居住環境較單純的區域,降低遇到惡鄰的機率。若真的仍有難以溝通的鄰居,則可出動管委會甚至提出訴訟,相關案例並不少見,甚至情節重大還可採取殺手鐧,在經所有權人2/3以上出席、3/4以上投票同意,得依會議之決議,訴請法院強制惡鄰遷離。
而網友提及透天類型的不同會影響其居住品質,專家就分析「臨路透天」與「社區型透天」差異。台灣物業管理學會理事長郭紀子曾表示,以市區而言,「臨路透天」雖有1樓開店的商業價值,對房價產生正向影響,但要部分犧牲住宅的安寧、安全、衛生標準;反之「社區型透天」在住宅的安寧、安全、衛生比「臨路透天」佔有絕對優勢,但要小心邊間也會缺乏寧適性。
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汐止預售屋成交單價上漲 「這路段」站上6字頭

文/陳曼羚

新北市汐止地政事務所公布最新預售屋價量統計,今年上半年成交件數與去(2022)年下半年相當,但整體單價上漲。其中又以新台五路二段的行政中心生活圈成交表現最佳,平均單價最高,已站上6字頭,金龍生活圈也見5字頭。

汐止地所指出,根據統計資料,汐止區預售屋上半年成交共223件,與2022年下半年交易件數209件相差不大,但整體成交平均單價上漲。

2023上半年汐止區指標性交易熱區位置圖(汐止地政事務所提供)

新台五路二段 單總價最高

觀察汐止交易熱區,包括樟樹、茄苳、金龍及行政中心等4個生活圈,產品約9成為住宅大樓,其中位於新台五路二段的行政中心生活圈均價最高,交易件數約35件,平均交易總價約2,209萬元,每坪單價約60.71萬元,主要移轉面積約34至53坪,皆高於其他生活圈。

金龍生活圈 均價破5字頭

排名第二為金龍生活圈,交易件數約42件,平均交易總價約1,617萬元,每坪單價約52.94萬元,主要移轉面積約24至33坪。

茄苳生活圈 成交件最多

位新台五路二段尾段的茄苳生活圈,近五堵地區,交易件數128件為4個生活圈中最高,平均交易總價1,280萬元,每坪單價約40.37萬元,主要移轉面積約25至45坪。

樟樹生活圈 成交件最少

樟樹生活圈距離最近的汐科火車站約1公里,交易件數18件,平均交易總價1,317萬元,每坪單價約46.23萬元,主要移轉面積在17至41坪之間。

2023上半年汐止區指標性交易熱區價量分析(汐止地政事務所提供)

汐止地所分析,行政中心生活圈因周邊有運動中心、行政中心、市場、學校及火車站,且鄰近高速公路交流道,因此成交單總價均高;金龍生活圈因鄰近北市東湖、南港一帶,交通便利,也鄰近福德一路、二路及中興路一帶商圈,表現亦不俗。至於茄冬及樟樹生活圈,成交案件距汐止蛋黃區稍遠,因此價格相對親民。


汐止地所補充,今年上半年核發建照樓地板面積共39,801.77 平方公尺、戶數142戶,使照樓地板面積15,185.51平方公尺、戶數59戶,整體與去年上半年同期相較有減緩跡象。

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誤會大了 裝修糾紛頻起 使用綠建材 不代表室內環境健康

不論是身體、心靈、居住亦或是飲食,健康是絕大部份人的基本需求。2004年,台灣啟動了綠建材標章推動源頭管理,「健康類綠建材」通過的標章佔了將近80%,也反映出台灣人民對於健康材料的需求市場。

文/饒允武

好多的室內裝修案場採用了綠建材,但是完工後經常遇到工地現場,還是無法達到健康的居住空間,問題究竟出在哪?

室裝大量採綠建材還不夠

為了清楚知道室內裝修所逸散的化學揮發物,對人體產生的危害究竟多嚴重,我花了不少時間仔細研究,發現要達到健康居住空間的目標,除了需要大量使用綠建材外,還需要有綠設計手法、工序調整、建材使用量的控制,及設備導入等。

透過事前規劃、選材、施工,及到最後完工,有一套標準流程及檢驗規範,好讓居住者、設計師、工班及廠商,若都能在第三方單位的把關下而受惠,才能讓每一個居住空間達到健康無毒。

然而,真正深入瞭解後,我才發現綠建築認證主要在強調「地球永續」的範疇,而談論人本健康這一塊僅有極少部分,換句話說買有綠建築認證的房子,不代表「家」是健康的環境。

而綠建材標章則比較著重在單一材料,其中健康綠建材的材料,其實是「低逸散、低毒性」,很多人誤以為是「零毒性」,這是很大的誤會,設計師認為使用綠建材就能達到屋主要求的居家健康,因而給予承諾,許多裝修糾紛就是如此產生的;若沒有事先規劃好材料的使用量及使用空間部位,很有可能全室雖然都使用綠建材,但是完工後,室內空氣品質還是毒性超標。

兩大範疇 把關室內空氣品質

人一生中約有90%的時間待在室內,若室內空氣品質不良或有毒害,會嚴重影響人體健康。因此要達到綠裝修必須從兩大範疇著手,第一「源頭管理」,舉例來說,建材、板材、塗料、黏合劑,甚至傢俱、地毯都可能含有致癌的物質,如果在動工前沒有正確選材,完工之後肯定會超標,而且沒有辦法解決,因為不可能全部打掉重做;第二「通風路徑管理」,此範疇就有可能需要搭配監控、換氣及清淨等設備。

最後我想說,綠裝修不只是未來趨勢,更是現在進行式,它保障了家人健康,也表達了對家人的愛,而當你祈禱家人健康時,請同時採取行動!

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龍潭掰了 台積電下一步去哪?各地方政府回應

文/陳曼羚

台積電近年積極擴廠,每有設廠消息傳出,便大幅牽動當地房市表現。日前台積電高雄設廠計劃在一波三折後,總算塵埃落定,如今爆出桃園龍潭科學園區第3期擴廠計畫生變,因當地自救會多次抗爭,台積電今(17)日正式宣布放棄進駐龍潭園區3期,將持續評估適合建廠用地。

竹科管理局為解決台積電2奈米以下擴廠用地,規劃龍潭園區3期擴建計畫,預計徵收158.59公頃土地,將提供約5,900個就業機會,創造平均年產值約新台幣6,000億至6,500億元。不過,其中約88%、138.95公頃的土地為私人土地,徵收後受影響家庭達160餘戶、約3,000人,引發當地民眾組成「反龍潭科學園區第3期擴建案自救會」抗議,並要求撤回擴建案。

桃園:盼挽留台積電

科管局、台積電與自救會3方代表於本月13日進行會談,雖然會後科管局重申,將持續與地方溝通,滾動調整擴建範圍;桃園市政府也表示,將盤點工業用地,尋找各種可能性,盼讓台積電在桃園市設廠的計畫持續進行。

不過,台積電今日拋出聲明後,下一步動向,引發市場關注。

台中:拚提早交地

中科園區部分,內政部營建署本月26日將召開第一次小組審查會議,中科管理局力拼明年5月提早交地給台積電,6月與園區同步動工。

台南:南科計畫不變

南科園區部分,台南市經發局強調,台積電目前在台南設有3奈米廠及5奈米廠,台積電在南科的投資計畫不變,市府也會提供一切必要協助,也持續盤點合適地點,若有擴廠需求可提供參考。

高雄:做好相應準備

至於高雄楠梓園區方面,高市經發局長廖泰翔在議員質詢時強調,目前整體園區建設均按照台積電期程執行,市府百分百尊重台積電規劃與市場布局,同時在土地、水、電等部分,無論是1期或2期擴編,市府都會做好準備。

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地主罰不怕?違法開發山坡地 南市府2度重罰

文/陳曼羚

違法開發山坡地,恐造成土質不穩,若遇大雨更可能發生土石崩落,嚴重影響公共安全。台南龍崎區一處私人山坡地,今年6月因違法過度開發,市府祭出20萬元重罰,並限期改善,不料10月連假期間又遭民眾檢舉,台南市水利局16日查緝後,確認地主違規施作,整平出面積逾3公頃的新平台,再度依法裁處,地主切結不再犯。

水利局表示,該大型私人開發山坡地位於龍崎區崎頂段367-3地號等數筆土地,地主於今年5月16日獲核准進行簡易水土保持工程,辦理農業整坡1.68公頃,龍崎區公所於6月下旬例行山坡地巡查,發現開發行為有異,通報市府後,經水利局會同水保技師勘查,確認地主違規施作,除依《水土保持法》規定開罰新台幣20萬元,並要求地主於8月底前提出處理與維護計畫,改善裸露地表覆蓋的情形。

水利局指出,地主依規定提出改善計畫後,9月18日取得水利局核准。不料,地主在10月6日至12日連續假期期間,再度未按照計畫內容施作,水利局與區公所接獲民眾檢舉後前往查緝,發現地主挖除山頭土方、填平沖蝕溝外,再度推平土方形成面積逾3公頃的新違規平台。在相關事證確鑿下,地主坦承違反法令,願接受裁罰並切結不再犯。

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圖片:台南市水利局提供

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買房遇「這嫌惡設施」比西曬還慘?過來人揭最大痛點…「住久練就1神技」

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
買房最怕遇到嫌惡設施,不但拉低房價、難脫手,更直接影響到生活品質,高速公路、高架橋與交流道就是常見的十大嫌惡設施之一。不過卻有一名網友近日打算購買一間位在高速公路旁的大樓,好奇詢問「真有這麼糟糕嗎?」
 
原PO在臉書社團「買房知識家A你的Q」上發文表示,最近看中高雄左營國道十號大中路附近的一棟大樓,因為聽人家說高速公路旁噪音、灰塵多、有時候門窗打開還會震動,也擔心在室外曬衣服是否容易髒、有異味。
 
高速公路、高架橋是常見的嫌惡設施,專家直言對於自住客來說,這類物件條件比西曬更差。圖/好房網News記者黃暐迪攝
民眾大嘆買房幾乎耗盡一生積蓄,如今裝潢費用漲不停也是一大筆開銷。圖/好房網News記者黃暐迪攝
 
文章釣出不少苦主,紛紛表示:「灰塵真的多,建議烘衣機+掃地機器人」、「單層氣密窗還是會有噪音,尤其半夜是飆車仔經過,基本上面對高速公路的窗是不開的」、「住在高速公路旁才知道原來公路維修都是半夜進行」、「大車經過會有搖晃感」、「如果是屋齡老舊的房子或是和高架平高的,那真的會崩潰,早上五點以後就不用睡了」、「遇到改裝車就知道,痛徹心扉」、「玻璃窗很容易髒還不好清理,因為車子排放的廢氣是油的」。
 
住在大中路附近的在地人也表示,由於房間正前方就是高速公路,低樓層只要大車經過就會震動,還有伸縮縫造成的噪音,救護車聲也是不斷來回,即使裝了隔音氣密窗沒有用,甚至住在後棟20樓的住戶也深受其害,連家裡的掃地機器人身上都布滿灰塵,直言:「在家時間都在精神折磨」。
 
不少網友更笑稱自己練就神技,「住過一陣子,六缸、八缸、CVT、雙離合器車種都分辨得出來」、「住台中74旁邊的話還可以從聲音辨別出煞車距離和時速」、「住交流道旁聽起步聲也會知道是改中尾還是全段跟刷幾階」。
 
但也有網友認為,噪音與震動問題根據個人敏感度有所不同,也有人長期居住之後,習慣後變成白噪音,反而聽不到大樓其他怪聲音,缺點成為優點,若真有預算因素仍能納入考量。灰塵可以考慮採用防霾紗窗,而曬衣服的問題就直接交給洗脫烘一次搞定,省時省麻煩。
 
在地狹人稠的台灣,這類緊鄰高速公路、高架橋的建案其實不少,還不乏有豪宅等級高價建案。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,雙北就有許多位在市中心高架橋旁的豪宅物件,市場上愛用「玉帶環腰」來形容房子如古代官員般貴氣。但這類豪宅建案大多會有「基地退縮、特殊植栽設計」等彌補缺陷的規劃,而一般自住民眾預算有限,大多只能挑選基本氣密窗設計建案,更需要謹慎評估,轉手出售也往往只能以低價吸引出租導向的投資型買家接手,對於自住型買家來說,甚至會認為比西曬房的條件更差。
 
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週年慶逛得安心嗎?北市安檢首日 「這商場」違規重罰24萬

文/陳曼羚

正值百貨公司週年慶期間,各類商品折扣下殺,吸引眾多搶購人潮,為保障民眾購物的公共安全,台北市建管處自本月16日起,針對北市大型百貨賣場進行無預警的動態公共安全聯合檢查,共計抽檢39家,首波抽查違反規定者有1家,北市府除開罰24萬元,並下令限期改善,必要時可斷水斷電。

建管處表示,本次公共安全檢查執行重點項目為檢查安全梯、特別安全梯、走廊、排煙室、防火鐵捲門等逃生避難動線,是否保持通暢無阻或堆置雜物致妨礙逃生。如果經現場檢查有不合格,且無法立即改善,依法處罰新台幣12萬元;2日內經複查仍未合格,則加重處罰新台幣30萬元,經複查仍不合格者,強制斷水斷電。

建管處指出,16日抽查的4家百貨賣場,分別為「誠品松菸店」、「太平洋崇光百貨復興館」、「新光三越百貨A9館」、「禮客OUTLET-內湖二館」等4家,其中除「禮客OUTLET-內湖二館」不合格,其餘皆合格。

建管處說明,經現場發現,「禮客OUTLET-內湖二館」防火鐵捲門損壞無法正常下降,且未辦理公安申報,將依法各裁罰新台幣12萬元,並要求2日內改善鐵捲門、10日內辦理申報作業。倘若未依限期改善,將再重罰30萬元,必要時可斷水斷電。

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圖片:台北市建管處提供

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發哥談好宅》好宅周圍環境品質這樣看

可利用綠樹造景,使視覺美化避開原無法掌控的周遭環境景觀。(圖由龍寶建設提供)

文/戴雲發

現代受經濟快速發展的影響,生活步調越來越快,一般僅能遮風避雨的住宅已不能滿足現代人對住居環境的追求,從建築外觀、周遭環境到內部品質已逐漸受購屋者所重視,因此檢視建築體的美醜與好壞,不能光看單一建築體的外觀設計判斷。其實可從最基本的幾項要點來審核該建築是否為一棟好建築,例如建築外觀是否對稱、外牆建材材質、風格與色調、日後維護便利性等,在這類基礎建構下,後續再發展其他多樣化造型表現,將能使該建築創造更豐富的外觀表情,帶給居住者不同的評價與感受。而評估一棟好宅其周圍的環境品質,可從以下五個方向來參考。

可利用綠樹造景,使視覺美化避開原無法掌控的周遭環境景觀。(圖由龍寶建設提供)

建築具備充足的採光及通風

採光與通風的問題關乎最基本的居住需求,因此在量體配置規畫初期就必須慎重考量。舉凡周邊建築的密度所造成的棟距問題、基地南北座向的問題,乃至於微氣候所造成的強風現象或是西曬問題,都是設計時必須綜合考量的課題。除此之外,善用一些景觀綠化的手法,以優化基地的生態與保水也是一種很好的觀念。

出入交通動線友善且便利

出入交通牽涉到的是居住的安全問題,關係到住戶進出、行人經過,與行車安穩等考量。在挑選房子前建議先開車、騎車及行走並繞繞建築周圍,感受出入交通動線是否友善便利、是否隱藏著其他風險?譬如在一五米以上的大馬路行車速度皆快,建築物如果座落在此類馬路旁,特別在進出上要多加留意安全,而從大馬路轉進巷弄間的行車速度則會放慢,在人車進出上將會比較安全許多,但巷弄街道過小,也要留意通行是否方便。另外,也可以注意建築是否設置足夠的緩衝空間與警示設計,避免任何的盲點與視線死角,並且加進智慧化管理系統與良好的照明設備,確保人與車之間達到和諧共存的關係。

附近是否有噪音來源
影響日常生活

在地狹人稠的台灣,一般購屋者在選擇住宅時,像是大部分上班族、通勤族、外食族等則會優先考量交通便利、生活機能好的區域,但往往這樣的房子也會有相對噪音及空氣汙染兩大缺點。

噪音問題往往是都市地區很難避免的一環,其來源不外乎從公共交通、人群密度高的公共場所所產生的自然噪音,或是噪音源在建築物外牆之間來回反射所產生的殘響效應。這時可以查看建築是否有設計相關吸音與隔音設備,層層過濾的方式減緩噪音對居住品質的衝擊,以大幅降低噪音帶來的干擾。另外,民眾在挑選時,也可分別在白天與晚上對四周環境噪音觀察。

大樓進出動線涉及住戶安全問題,可觀察大樓交通動線是否友善便利,設計規劃時亦需留設足夠的緩衝空間及提醒設施,加入智慧化管理及充足照明設備也是不錯的選擇。(圖《好宅聖經》)

周遭環境是否有嫌惡設施

人具有五感天賦,生活情緒總會受周邊的環境影響。挑選好宅的起步,會是從適合自己及家人的生活機能環境為基準,大致上分為食、衣、住、行、育、樂等項目作為評估考量,然而沒有一塊基地是十全十美的,尤其在建築密度偏高的都市地區,往往會看到一些無法掌控的基礎設施,譬如電線桿、變電箱、高架橋,甚或遠眺時避不開的公墓等,這些較容易造成心理上的壓力,在買房子時不可不注意。

建築物地勢較低恐造成淹水,需相應防範措施

「災害潛勢地圖網站」提供民眾查詢該地區災害潛勢比例情況。(翻攝自國家災害防救科技中心)

近年來極端氣候的問題越來越嚴重,尤其以瞬間豪大雨所產生的都市積水問題,特別讓人擔心,地勢低漥地區更容易發生淹水情況,例如河岸、溪岸旁或是鄰近海岸區等,這些地區多半地勢較低、坡度平緩,甚至與海平面高度相當,一旦遇到颱風或是暴雨氣候,不但影響出入,相關公共設施也會停擺,嚴重更會造成生命財產損失,大幅影響居住生活品質。建議消費者購屋前可先至「國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站」查詢,搜尋颱風、淹水等關鍵字,了解曾經是否有淹水的情況,後續是否有改善,都可以納入考量。

若新建築在建造設計之初,若能夠全面性掌控這些基地周邊的問題,便能在設計配置時妥善調整建築坐落的角度,並規劃相對應的設施,避免民眾入住後,環境品質受到影響。

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Q2房價指數公布 內政部:房市盤整、漲勢趨緩

文/陳曼羚

內政部近日發布第2季全國住宅價格指數130.8,季增1.51%、年增5.51%。內政部表示,觀察近年房價趨勢,住宅價格指數年增率已連續4季下修,房價漲勢明顯趨緩,市況呈現「量縮價微漲」。

圖片:內政部提供

高雄市 房價季增最高

進一步觀察6都住宅價格指數,第2季指數相較上季均微幅上漲,其中以高雄市季增1.98%最高,台南市季增0.52%最低。

台北市 房價年增最低

內政部表示,從年增率趨勢可見,6都房價漲勢已趨緩,其中以台北市年增1.37%最低,高雄市下修情形最明顯,自2022年第3季高點14.14%,降至本季4.46%。

圖片:內政部提供

內政部:量縮價微漲

內政部分析,因國內外經濟成長走緩,加上央行溫和升息及《平均地權條例》修法等因素影響,買方態度趨向保守觀望,最近4季以來,房價漲勢明顯走緩,交易量縮,全國建物買賣登記戶數從去年同季8萬6,026戶降至本季7萬4,651戶,減少13.22%,顯示市場交易回歸自住需求,短期炒作已明顯抑制;但因房貸利率仍處低檔,且在自住需求支持下,目前市場呈現「量縮價微漲」的盤整修正格局。

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竹北「天坑」又出事 勒令停工 開罰建商

文/陳曼羚

新竹縣竹北市縣政七街、光明六路交叉口,8月21日路面出現「天坑」,事後建商坦承與工地施工有關,不料本月15日下午,該區域再次傳出因施工不當,造成瓦斯及自來水外洩的意外,縣府除下令工地即刻停工,也將對工地起、承、監造人開罰。

新竹縣消防局指出,接獲報案後立即派員到場,並通知瓦斯公司及水公司人員立即關閉維生管線,新竹縣長楊文科獲知消息後也趕到現場了解,楊文科表示,初步了解為工地施工造成,縣府已立即要求工地停工,並將依《建築法》規定對起造人、承造人、監造人開罰。

新竹縣工務處代理處長陳盈州說明,接獲建商工地通報,施工過程中發現瓦斯異味,立即檢視路面,發現側溝有破洞導致水帶入工地,立即通知瓦斯公司及水公司人員到場關閉管線,經緊急止水後,暫無擴大災害疑慮,不過瓦斯管線因供氣範圍較大,現階段關閉後會產生回流,後續會逐漸消散。

縣府表示,目前除縣政七街靠縣府端暫時封閉,水公司也對周邊居民發出停水通知,工務處已調派機具進行管線開挖,釐清地下管路狀況,後續交由瓦斯管線廠商搶修。陳盈州強調,工務處會以最嚴格態度監督建商,並要求發生任何狀況,都必須立即回報。

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北市土石流潛勢溪流達50條! 8區居民須留意風險

文/住展雜誌

當颱風來襲,全台往往會傳出積、淹水災情,大量雨水沖刷,也容易造成泥水橫流,使山坡地土石鬆動,引發土石流。台北市政府工務局大地工程處指出,北市境內有50條土石流潛勢溪流,其中10條土石流潛勢溪流的影響範圍內有民眾居住,分別是北投區大屯里及秀山里,士林區新安里及溪山里,信義區泰和里,內湖區碧山里、金瑞里及港華里。

土石流防災專員 北市培訓84人

台北市工務局大地處說明,為守護市民安全,北市自2010年受農業部農村發展及水土保持署培訓17位土石流防災專員,今年培訓人數已累計至84人。土石流防災專員的任務,包含自主觀測雨量站、災情訊息通報、警戒訊息傳遞、協助疏散避難及強化社區防災組織,目標是達到防災、減災、避災。

台北市工務局大地處土石流防治科長朱信安表示,目前北市境內土石流潛勢溪流皆屬安全穩定,大地處透過每年防汛期前逐戶拜訪保全住戶宣導及發送防災地圖,直接向住戶傳達防災相關資訊,提醒警戒雨量及疏散雨量,確實通報保全對象知曉疏散避難訊息,並對里民辦理土石流防災宣導及兵棋推演。

此外,土石流潛勢溪流保全住戶的行政區區公所,每年汛期前也都會針對保全住戶所在各里,辦理疏散避難相關演練,透過土石流防災專員架設雨量筒並量測雨量,模擬雨量將達到警戒值,作疏散避難準備,藉由防災專員發揮本身的防災專業,提昇社區自主防災能力,確保民眾生命財產安全。

圖片:台北市政府工務局大地工程處提供

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短空再籠罩 第四季度小月 來年不看淡

有些說民俗月,有些歸咎天災人禍:
無論原因為何,相較於年中期間,進入九月後,房市熱度確實稍降。
展望緊接而來的第四季,在選舉為首的短空罩頂下,
預料市場觀望心態將再度轉濃……

文/施絢傑  攝影/羅劍明

許久沒有颱風來犯的台灣,沒想到八月底一下就來了兩個,而且這竟然只是序曲。進入九月,接連又好幾個颱風輪流「來台一遊」;雖然最後只有「海葵」登陸,終結之前四年間全無颱風登陸的紀錄,但無論有無登陸,都造成相當程度的損害。

天災還未止 人禍又不斷

上月不光天災,還有人禍。從五月台中興富發工地吊臂掉落砸毀中捷軌道,到近月雙北多區陸續冒出所謂天坑;來到上月中,北市大直街基泰建設工地爆出鄰損,造成鄰房地基下陷,一樓變地下室的重大事故,引發社會譁然、輿論撻伐。這一連串工安事件,先不論背後肇因,肯定已重創不動產業者原本就不算好的社會形象。

颱風接連來襲,本就不利房市買氣,更別說是發生頻率高到有點離譜的工安意外,加上同時間又適逢所謂的民俗月,於是相較於下半年剛開始時利空淡化、買氣反彈,進入九月,也就是第三季檔期開跑這約半個月內,不動產市況大概可用開高走低形容。

不過,這段期間供給面還是不缺看點。原本就很熱的龜山A7重劃區、二重兩側或新莊重劃區等,推案還是一個接一個,如基隆安樂區『幸大新東區』,還是超過三百戶的純透天案,但最特別的首推北市中正區『美邦仁愛ONE MORE』,因為是久違的地上權案,就算可售戶不到十戶,依舊話題滿點。此外,板橋江翠北側、桃園大園客運園區、新竹新豐等,也都還是有指標新案登場。

新青安房貸 撐買氣半邊天

值得關注的是,相對低單總價產品或區段,還是都能維持順銷;如龜山A7重劃區,案數多之集客效應明顯,加上相對低價,銷售現場週來人普遍都還是有二、三十組甚至更多。

進一步觀察整個北北桃生活圈,產品總價控制在一千萬元上下,通常會有不差的銷售反應及成績,代表市場需求基本盤還在,只是短期變數不斷浮現,加上比較基期較高,才造成第三季檔期表現不盡理想的印象。

不能忽略的,還有稍早財政部強推的「新青安專案」。除了利率較一般房貸低外,貸款額度從原本八百萬元拉高至一千萬元,寬限期也達五年,因此堪稱未演先轟動;八月才上路,馬上就成為許多銷售業者用來勸進潛在買家,尤其是首購族的重要行銷工具,因此推估,這很可能就是平價產品銷售穩定的另一重要理由。

第四季房市 短空又罩頂

第三季收尾房市熱度降,從天災或人禍角度看,確實有點算是非戰之罪。但回歸基本面,價格仍居高不下,恐怕才是最關鍵因素。展望第四季,以上的市場格局,看起來還不會有太多改變,不過外部則又會出現新的短期利空。

這當中,最大咖者當然首推選舉。此因素其實上半年就浮現;現在四腳督態勢大致底定,而且接下來不光總統,立委改選也加入。參考往例,這類全國性大選,原本就對房市相對不利,尤其高房價問題依然揮之不去,加上近月工安事件頻傳,故這次選舉,房產業被拿來「開刀」、「祭旗」的機率恐怕不低;當然競選活動本身,對銷售端也一定會造成若干影響。

再來是利率變化。去年此時美國聯準會暴力式升息,產生的連鎖反應,已造成買氣快速降溫。來到今年,雖然聯準會決議第三季利率按兵不動,但一般預測年底前仍可能升息。當然更關鍵的,還是台灣央行是否跟進;而無論最後結果是什麼,對房市帶來的影響,都不容輕忽。

此外,前文提到的天坑及基泰大直工安事件,直觀上更不利都更危老整合;主要當然是地主及消費者對營造品質出現疑慮。尤其台北市本身地質條件就相對脆弱,也不排除可能有假地主真投機客趁火打劫。只是,國人往往是健忘的,很可能光是年底選舉或其他相關話題,就足以迅速蓋過此事。

通膨陰影仍在 來年不看淡

總之,看來第四季干擾房市的因素還不少;推測無論買賣方,觀望心態恐怕都會再度轉強,形成「賣方度小月、買方等選後」的市場格局。這點,稍早不少業者也都有類似說法,預測今年幾乎確定是量縮格局。

不過如展望明年,則仍不看淡。主要理由除了上述短空終究還是會退場或淡化外,最大理由還是長期通膨壓力揮之不去,而不動產顯然仍是避險保值最佳工具。唯一變數則還是國際地緣政治風險,也就是兩岸局勢和美中新貿易大戰的連鎖效應。

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富宇天玥  最靜A7城市轉森景觀首席

A7體育大學站,匯聚職遊學住高機能生活圈

為配合林口、桃園地區都市發展,及機場捷運系統結合大眾運輸導向發展模式(TOD)與生活機能,近年市府相關局處積極開發與整合捷運系統沿線站區土地,尤以A7蛻變的進程與周邊革新風貌蔚為顯著!人口紅利創居住需求,擁有快速暢行的捷運環境,以及優越的城市山林景觀,無疑是都會生活難得的體驗與嚮往,目前置產自住客群特別注重信譽良好的建商,關注在建材選擇與品質控管、售後服務與上都有一定的誠信標準,消費者品牌選粹,A7一級品牌建商雲集,學區、景觀與規劃條件更是能者勝出。

A7體育大學站,匯聚職遊學住高機能生活圈

買房擇優品牌建商所遴選的價值地段,資產更具保值效益。「富宇建設」揮軍北上正是A7的資優生,近年累積廣大品牌粉絲。富宇邁向30年,自有甲級營造豐厚建築實力,擘劃超過150座建築,堆砌起近20000戶家庭的肯定和信賴。有口皆碑的富宇建築蟬聯多年「台灣誠信建商」殊榮,並持續獲得建築金質與金獅獎項成就,建築的品質是責任和基礎,提升住宅的價值是更重要的使命。

大北北桃捷運黃金鏈A7與A8長庚雙商圈

A7周邊華亞科技園區、郵政綠能智慧園區、樂善科技園區等產業專區的龐大研發製造產值人力加持,職住生活與學習機能充沛,體育大學A7站周邊與A8商圈兼容機能,目前主打最靜A7的【富宇天玥】建築融匯地景規畫特色,並雕琢瓷器粹煉的曲面造型,透過層次光影立體感,再加上優付方案:自備5%,工程0付款直達交屋,吸引不少買方目光!

華亞與多座科學、物流園區共創龐大就職產能。
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天光映玥【富宇天玥】精心規劃2-3房,特別是城市轉森絕佳環境,大面向無界青景視野,氧森開窗即享,徜徉萬坪森林保護區A7景觀席!聚焦城市嚮青核心領域,城市捷靜怡然自得,輕享御景成家,【富宇天玥】品牌雄心職人打造,聯手大師團隊,吳六合名師手筆,植入豪宅思維打造輕奢地標,致意儀式感生活的質感進階。【富宇天玥】精品席次規劃風姿綽約,咫尺幸福只梢向前,轉身書香朗朗樂善國小,路口讀秒到校。

【富宇天玥】3D外觀參考示意圖

【富宇天玥】嚴選舒心高感度名品設備,WAFERLOCK五合一智慧電子鎖領導品牌,德國太格木地板,台灣精品櫻花廚具搭配德國品牌BOSCH洗碗機、TOTO衛浴五金、TOTO全自動馬桶、台達 DELTA暖風機,ORLANT曬衣架等、三房產品另附電器櫃及義大利SVAGO蒸烘烤變頻微波爐,多項豐富建材設備,讓講究質地的首換、首購客層輕鬆入住。

建案:【富宇天玥】
產品:淬煉文蔚 輕奢入主A7雋緻2-3房
特色:大師設計規劃團隊、永久城市森林景觀視野、1分鐘散步到校園
坪數:二房(2坪)、三房(35~3坪)、2+1房(24~2坪)
接待中心:桃園市龜山區文化一路81號
基地位置:桃園市龜山區樂捷段141地號
建案網址:www.fuyu-tianyue.com.tw
貴賓專線:(03)396-1488
更多資料:https://www.facebook.com/Harvest.wealth.Complete/?locale=zh_TW

台中單元2成隱富聚落 宜居建案持續曝光

文/朱福山

單元2不僅是台中重劃區中首個低密度開發區域,又有緊鄰7期新市政中心的地段優勢。

台中自辦重劃面積為全台最大,其中總面積達186.53公頃的單元2,不僅是台中重劃區中首個低密度開發區域,又有緊鄰7期新市政中心的地段優勢,近年已成為雲端階層最矚目的隱富聚落。

近期,其周邊身為台中商業中心的7期,除了台中商銀總部「台中之鑽」即將完工之外,包含聯聚、興富發、親家、豐邑等,將陸續推出5座總銷與總投資額突破千億的指標商辦案,再次帶動7期與單元2兩區之間的雙核心共伴效應。

7期商業機能蓬勃發展,近年也因此成為台商回流後設置企業總部的首選之處,區內商辦豪宅林立、繁華又高度國際化的模樣,使其有著「台中曼哈頓」的美名,今年疫後商辦市場頗受矚目,建商紛紛進場推案,讓7期商辦市場再次進入新一波黃金期。

興富發建設「惠國段90地號」、「惠國段88地號商辦案」兩案,總銷就分別突破300億元與100億元大關;豪宅一哥聯聚建設的第二座豪辦「聯聚中維大廈」,總銷約250億元,公開後銷售不俗;豐邑機構投資約300億元打造強調「只租不賣」的6萬坪的商辦與商場綜合開發案,再加上高度超過200公尺、將引進萬豪酒店旗下頂級JW Marriot酒店入駐的「台中之鑽」,以及以近200萬元租下「林鼎市政」新店面的誠品生活,熱鬧不已。

堅持在低密度區域開發打造「生機建築」的陸府建設,朝著「韌性建築、永續好宅、宜居全服務」的目標持續深耕單元2。

緊鄰商業機能蓬勃發展7期的單元2,因低密度、高綠覆規劃,及區內街廓規劃整齊新穎,深受高端自住客肯定。區內由陸府建設,打造佔地將近500坪、以被綠意包圍的永久會館兼藝文展演場地「陸府植深館」,更接續推出「陸府植森」、「陸府觀森」兩座垂直森林大樓案。

其中,新落成的「陸府觀森」為台中市第2個落成的宜居建築個案,採取「弱建築、強景觀」的方式建構,公設方面也致力於將自然元素與建築空間相結合,並在大廳的落地窗上特別規劃下開窗,引入戶外水景的冷空氣,進而達到自然降低室內溫度的效果,以落實永續與節能的目標。不僅如此,精銳建設早期在單元2購入的4筆大面積建地,已陸續打造「精銳博」、「精銳Garden One」、「精銳Sky one」3案,第4案也預計於今年第4季推出,使得該區推案備受關注。

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無戶籍國民、外籍人士賣房 須報房地合一稅

文/陳曼羚

有民眾疑惑,近期將出售2016年以後取得的高雄市前鎮區房地,但因為在台灣沒有戶籍,是否應該申報房地合一稅?以及應該向哪個國稅局申報?

財政部高雄國稅局指出,只要出售2016年1月1日以後取得本國房地以設定地上權方式的房屋使用權、預售屋及坐落基地,不論所有權人或權利人在台灣有無戶籍,都應該依照《所得稅法》第4條之4及第14條之5規定,在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向「該管稽徵機關」辦理申報房地合一稅;有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。

至於應該向哪個國稅局申報?高雄國稅局說明,前面所指的「該管稽徵機關」,依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第10點規定,應按下列順序:
1、申報時戶籍所在地國稅局。
2、申報時居留地址所在地國稅局;外籍人士若住在台北市或高雄市,則向所在地國稅局總局外僑服務櫃檯辦理申報。
3、申報時無戶籍地或居留地者,為交易房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地國稅局;外籍人士交易坐落在台北市或高雄市的房屋土地,則向所在地國稅局總局外僑服務櫃檯辦理申報。
4、中央政府所在地國稅局,也就是財政部台北國稅局。

高雄國稅局表示,民眾交易高雄前鎮區房地,如果房地所有權人是本國人,申報時在台灣無戶籍,應該向交易房地坐落所在地國稅局,也就是財政部高雄國稅局前鎮稽徵所辦理申報;如果是外籍人士且無居留地址,因交易高雄市房地,則向高雄國稅總局外僑服務櫃檯辦理申報。

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三鶯線八德延伸段 催化雙向輕移民

經過多年推展,大台北捷運路網漸成型,桃園市這邊也正推動相關建設;而隨著三鶯線八德延伸段稍早通過環評,北桃都會捷運路網即將連成一氣,更將帶動新一波的雙向輕移民潮……

文/施絢傑

對現在的台北人來說,捷運想必早就成為日常生活理所當然的一部份;對捷運定案或動工的訊息,或許已習以為常,甚至可能幾乎無感。

然而,目前幾條還在施工或規劃階段的捷運建設,仍具備相當的重要性;比如月前終於陸續動土的北捷環狀線南北環段,就是大台北捷運正式從路線進階為路網等級的重要拼圖。此外,七月甫通過環評的三鶯線延伸八德段,儘管行經區域皆屬非都市計畫範圍,且全線僅四站,但同樣不可小看。

路線雖短 重要性高

顧名思義,三鶯線八德延伸段就是從三鶯線終點站起,採高架方式沿福德一路,跨過國二大湳交流道後沿和強路往西後轉新闢道路,中間共設兩座車站;再往南行、穿越大湳森林公園南側後北轉介壽路,最後與桃園捷運綠線連結,並和G04站共構設終點站。

這條路線雖然短短僅四公里多一點,但從其路線計畫內容可知,其聯繫了北部兩大捷運系統,重要性實不言可喻。

捷運三鶯線首列車八月初正式抵台。 圖片/新北市政府捷運工程局

說到連結北桃兩大都會區之捷運,相信一定有人會舉機場捷運為例。不過,三鶯線八德延伸段和機場捷運,兩者性質還是有些不同;後者為單行路線,且扣除實屬大台北林口新市鎮的龜山A7特區外,進入桃園境內後,行經區段多屬待開發區段,這使得該路線聯絡北桃兩大都會區的效益打了不小折扣。

相對地,三鶯線八德延伸段的主要功效,是聯繫北桃捷運系統;儘管行經區域同屬非都計區,但延伸段的兩端分別是大台北鶯歌和桃園八德兩區,發展皆已臻成熟,因此所引發的連鎖效應,預計更勝過機捷。

那麼,連鎖效應會是什麼?根據目前的人口流動趨勢,顯而易見地,本路線勢將加速現階段已方興未艾的北部輕移民潮,也就是人口從相對高房價的大台北地區,南移至大桃園。

可望催化雙向輕移民

就現階段觀察,正在鋒頭上的人口南移桃園輕移民,主要還是仰賴兩大高速公路及公路運輸;至於機場捷運這邊,扣除A7特區外,帶動效益反而有限。而未來三鶯線八德延伸段完工通車後,帶起的輕移民潮不但會更大,牽動範圍也很可能更廣。

首先受惠最直接的,推估會是路線末端的桃園八德擴大特區。現階段擴大特區房價大多還維持在二字頭,光是在北桃園就已頗具吸引力;而八德延伸段另一端的鶯歌鳳鳴,目前單價行情則普遍已站上三字頭,兩區確實存在明顯價差,當然提供南向輕移民的具體誘因,而三鶯線八德延伸段,正好提供最佳的聯絡孔道。

如果再考慮桃捷綠線,則包含八德大湳地區,甚至桃園區二線區如大有地區等,未來也都不排除會出現更多南移台北客。甚至根據稍早中央政府說法,由於成效不錯,今年七月上路的基北北桃Tpass月票將常態化,這項通勤優惠政策,也將有望擔綱助攻角色,催化更多輕移民。

不過,如同所有交通建設,捷運也絕非單向;有台北人因為房價相對便宜,南移桃園,當然也一定會有桃園人因為房價差距不大,而前進大台北改當天龍國人。

現階段桃園一線區如中路特區或小檜溪自辦重劃區,單價行情都到坐三望四喊五的境地;比較之下,新北門牌鶯歌包含鳳鳴及市區,甚至三峽或土城頂埔等,價格差距其實都不大,對桃園地區中高階購屋者來說,不啻具有相當吸引力。也就是說,三鶯線八德延伸段連同桃捷綠線,也可望同時扮演桃園移民台北之助力角色。

北桃重案區之一的八德擴大特區,應是三鶯線八德延伸段的最大受益區。

尚待核定 可趁早卡位

從以上分析可知,三鶯線八德延伸段,不僅就北桃捷運系統的角度極為重要,對各區人口流動甚至建設發展來說,也都意義重大。不過要注意的是,現階段包含延伸段本身,及兩端的三鶯及桃捷綠線,都還在規劃或施工階段。
進度最快的三鶯線,預計是後年底,也就是2025年完工,桃捷綠線則是2030年底。

三鶯線八德延伸段,則才剛通過環評,接下來還得等行政院核定後,才能進入後續設計及招標施工階段,預定工期7年半,因此目前官方尚無後續進度時間表。

據此,以上預測大概都是5年、8年後才可能實現的狀況。

對於置產族群來說,當然現在就可認真考慮即早卡位;但如果是希望藉由這些捷運路線,以時間換空間的自用型消費者,則就要考慮短期內通勤的替代方案。

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馥華百億新案來了! Q4土城供給火力再增強

美德市 接待中心

文/住展雜誌

日前新北土城整體房市表現依舊不錯,建案平均週來客約15組,媒體量較大的指標案可以達30組以上。推案方面,預計第四季還會有逾200億的量體注入,其中包含知名建商馥華集團百億新案「馥華之丘-四季」。

城品學苑 接待中心

這波進度較快的新案,先看暫緩發展區、茂德機構(掛統一工商綜合區開發)「城品學苑」,基地近家樂福商圈,規劃170戶住家,為21~29坪2~3房格局,標準層12併設計,訴求訂簽10%起,現有早鳥優惠,配合雙十連假有促銷活動,因總價門檻相對不高,吸引不少客戶詢問。

皇翔泱美 接待中心

皇翔公辦都更案 基地逾2千坪

接著在運校段,知名上市建商皇翔建設也有一宗規模不小的都更案準備公開,案名「皇翔泱美」,基地逾2,500坪,鄰近捷運頂埔站,距頂埔國小不遠,規劃3棟,可售為A棟(20樓)176戶住家,為30~45坪2~3房格局,樓高3米4,目前人員進場潛銷,已獲得客戶高度關注。

和耀福寧街案 結構

運校重劃區還有一宗新案也在醞釀,為寶佳機構-和耀建設「和耀福寧街案」,稍早已釋出預告帆布,基地處角地,近捷運頂埔站,規劃60戶,主力為2~3房,同樣預計第四季登場。

美德市 接待中心

至於其餘建案動態,捷運永寧站周邊「美德市」憑藉建商品牌,即便價位稍高(行情見6字頭),成交反應依舊平順,目前2房戶別售完,現階段主推37坪3房;同區段「金城帝寶1號」目前釋出低自備方案,主打訂簽78萬起買1~3房。

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企業進駐ESG商辦 員工工作滿意度可提升近3成

文/朱福山

根據瑞普萊坊最新「ESG對租戶的重要性」報告中顯示,具備WELL標章的健康建築,不僅租金上約可提升7.7%,就連員工工作滿意度也可提升近30%;因此ESG效應推進大樓升級,綠建築認證已成為辦公大樓競爭力的關鍵之一。

今年完工的富邦人壽大樓(A25)也取得台灣綠建築(EEWH)黃金級與美國綠建築標章(LEED)黃金級,目前實價登錄租賃交易,租金每坪每月已突破4,000元以上,且根據瑞普萊坊公布2023年第三季台北市辦公室A級辦公大樓租金調查及市場趨勢分析,目前租金站上每坪每月4,000元以上的辦公大樓已增加到7棟,分別為國泰置地廣場、台北101、新光信義金融大樓、華新麗華大樓、遠雄金融中心、南山廣場及富邦人壽大樓A25。

瑞普萊坊商用不動產服務部資深總監盧佳青表示,大型外商企業,尤其是科技業及金融業,多持續關注及評估台北市CBDs的A辦市場,目前受限於現有的大樓大多無法提供完整的大面積,及這兩年並無新供給的影響,使得市場無法滿足大型租戶的需求。未來一年陸續有幾棟新A辦完工,將有助於緩解台北市中心A辦的供給缺口。

ESG效應 有助綠色溢價

盧佳青進一步表示,萊坊在「ESG對租戶的重要性/Why ESG Matters: A Guide for Occupiers」報告中指出,進駐綠色認證的大樓對於承租戶來說,不僅能盡CSR企業社會責任、加強企業形象,亦助益於企業永續經營及長期的經濟效益。

對業主、房東而言,綠色投資策略,不僅實踐企業ESG的政策,助於提升企業及資產市場價值,進而有利於大樓招租,以長期的經濟效益而言,反映在營運成本及綠色溢價是樂觀期待的。

依據國際WELL建築研究院(IWBI)的研究,具備WELL標章的健康建築的優點有:在租金上約可提升7.7%、承租企業的員工生產力最高將增加6.72%、工作滿意度則可提升近30%。因此大多數大型企業在評估新辦公室時,大樓是否具有綠建築標章已成為評估的重要條件。

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每案最高145萬元! 北市試辦海砂屋鑑定補助 年底前都能申請

文/住展雜誌

台北市政府繼10月初推出「台北市防災型都市更新專案」,讓海砂屋重建案的容積獎勵最高可達100%,近日再啟動海砂屋鑑定補助試辦計畫,今年12月31日前,每案最高補助鑑定費可達145萬元,期待藉由補助鑑定費用,早點挖出潛在的海砂屋。

台北市政府說明,申請試辦計畫的案件,須符合申請建物區分所有權人比例達75%以上,由管理委員會或管理負責人填具相關申請文件,向都發局提出申請。

台北市政府指出,考量疑似海砂屋的建築物,恐有影響結構安全之虞,針對申請符合適用資格的社區,市政府將會同三大公會至建築物現場初步勘查後,提送海砂屋審查委員會確認是否須辦理海砂屋鑑定,若符合需進行鑑定的條件,申請人得自行委託都發局認可公告20家鑑定機關(構)辦理鑑定,再由都發局撥付鑑定費用予鑑定機構或申請人。

海砂屋拆除補助 每戶20萬元

台北市建管處長虞積學表示,若鑑定結果屬「台北市高氯離子建築物善後處理自治條例」規定的海砂屋,市府將依法進行公告列管並限期停止使用,另同時享有放寬容積獎勵30%、減免房屋稅捐及拆除補助費每戶20萬元,協助民眾儘早搬離有安全疑慮的建築物,並推動更新重建。有關試辦計畫及相關申請書表,民眾可至建管處的海砂屋專區下載。

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新北推案主舞台 新莊副都心建案 單坪價差超過10萬

嘉學. 接待中心
嘉學. 接待中心

文/住展雜誌

日前928檔期,新北新莊房市還算熱鬧,副都心重劃區是這波推案主舞台,知名建商蒲陽、東騰、信義、碧瑤、國泰等新案將陸續登場,不過據住展雜誌調查,區內房價差異不小,同區段一坪價差可以來到10萬以上。

先看較早進場的信義開發「嘉學.」,基地面昌平國小,近塭仔底濕地公園,規劃100戶(含4戶店面),為28~43坪2~3房格局,強調鑽石級綠建築候選,並訴求信義開發十大服務保證(房屋健檢、防水保固等),雖開價相對不親民(約70~81萬/坪),不過客戶接受度仍算高。

是東騰 接待中心

接著東騰開發「是東騰」人員已開始潛銷,預計10月中旬公開,基地距捷運幸福站不遠,規劃64戶,為29~43坪2~4房格局,強調建商品牌,於北市具不少豪宅業績。

同區段蒲陽建設「蒲陽富都心」也剛公開,基地鄰近中信國小,規劃170戶(含9戶店面),主力為29~46坪2~4房格局,雖建材方面較無亮點,不過價位很有競爭力,開價約62~65萬/坪,甚至比部分頭前重劃區的建案還低,因此據了解,建案收訂反應相當不錯。

蒲陽富都心 接待中心

低門檻小宅當道 有河景再加分

至於其餘建案動態,茂德機構「雙橡園」小單位戶別銷況佳,現階段主推3房,以廣告戶1,988萬起促銷。而捷運新莊站周邊,新大房建設新案「曉西園」剛進場,規劃44戶(含1戶店面),為15~38坪1~3房格局,強調位河岸首排,景觀視野佳,客戶詢問度頗高,經了解,1房戶別銷售反應尤佳。

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雙橡園 接待中心

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10/7-10/13 一週不動產大事

文/陳曼羚

  • 全國前8月使照量 創15年同期新高

內政部公布8月核發建照、使照及開工件數統計,累計今年前8月核發使照72,705戶,年增4.15%,創2009年以來同期新高;前8月核發建照97,842戶,為近4年同期新低。

  • 行政院通過REITs修法 社宅納入投資標的

將採信託及基金架構雙軌制,禁止投資供居住使用住宅,違者最高處1,500萬元罰鍰,社宅則納入可投資標的,都市更新及危老重建項目被排除。

  • 「以房養老」核貸額創新高

金管會統計,截至今年第3季底,15家國銀「以房養老」業務累計核貸7,446件,累計增加749件,為近4年同期新高;核貸額度共426億元,累計增加48億元,創史上同期新高紀錄;平均每件核貸額度572萬元,亦創新高。

  • 台北大巨蛋通過消防安檢 11月有望試營運

歷經8次消防設備檢查終於過關,李四川表示最快10月底核發使用執照,11月展開一個月的試營運,12月舉行亞洲棒球錦標賽的時程不變。

  • 防天坑 北市擬修法 施工前透地雷達先偵測

要求建商施工前,須先針對周邊道路,進行透地雷達偵測地底下狀況,若發現掏空狀況,由路權管理單位修復後才能施工。

  • 大直拆除戶 僅3成願公辦都更

未達公辦都更受理門檻75%,另有住戶組自救會,找尋合建對象。

  • 全台最大自辦都更案啟動 台塑總部最快明年上半年拆除

4千餘名員工陸續搬遷至內湖新大樓,敦北總部將啟動全台最大自辦都更案,占地達6,380坪,預計2028年完工,開發後預估市值上看千億元。

  • 北投將設長照園區

基地位秀山里,變更學校用地為衛生及社福設施用地,已通過環評,預計屆時提供400床住宿式長照床位、120人日間照顧、200床銀髮住宅。

  • 新北榮工單元5 拚月底核定都更

裕隆城掀起老舊工廠都更熱潮,新北城鄉局推「新店榮工轉型再生計畫」,將6單位轉型為商辦及住宅,其中單元5進度最快,已通過都市計畫變更,預計10月底提案,通過後即可核定發布都更案。

  • 鴻海砸75億 進駐雲宇宙AI園區

總價創今年廠辦單筆最大交易,園區距目前鴻海總部不遠,取得1.2萬坪廠辦,車位共300個,預期將整合相關單位辦公。

  • 高雄社宅目標上調至1.8萬戶

國家住都中心成立高雄辦公室,目前高雄已決標及興建中社宅有1萬3,560戶。

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美籍網紅買到台東漏水屋 房仲也要賠?律師說分明

文/陳曼羚

擁有近24萬訂閱的美籍YouTuber「Xiaofei小飛」,時常在頻道上分享台灣秘境。小飛3個月前移居台東,砸下1,650萬元購買百坪透天豪宅,不料屋內多處漏水、水泥剝落,他拍攝影片怒控房屋現況說明書記載不符,且有房屋買賣契約有瑕疵、修繕費用報價不實等情況,房仲表示現正溝通協商中。對此,律師指出,若房仲沒盡到調查及說明屋況的義務,購屋民眾可請求房仲賠償損失,房仲也不得請求報酬。

圖片取自YouTube《Xiaofei小飛》影片

小飛無奈表示,房屋現況說明書清楚註記房子無漏水、無水泥塊剝落等情形,但實際入住後發現與現況不符,颱風過後漏水狀況漸趨嚴重。此外,儘管《不動產經紀業管理條例》明確規定簽定買賣契約時,房仲應交付「不動產說明書」,但實際上買賣契約書內未包含該份文件,且房屋雖已過戶,但房仲未交付產權證明,也讓小飛不解。

針對房屋瑕疵問題,小飛表示經過協商後,賣方同意負責修繕,但雙方對修繕金額存有歧見,小飛指出修繕費需180萬元,但賣方報價僅48萬元,經小飛電詢相關業者,業者表示報價單數字不實,讓小飛直呼在台灣買房壓力很大。

圖片取自YouTube《Xiaofei小飛》影片

關於小飛指控,房仲公司加盟店嘉家不動產經紀有限公司回應表示,帶看時有告知屋況,至於尚未交付權狀是因漏水修繕等問題還在處理中,買方支付款項尚餘百萬元在履保帳戶。針對漏水屋況,該公司表示屋主願意負責修繕、提供保固,甚至跟屋主爭取到減價、解約等選項,也代墊相關稅費規費,不過買賣雙方認知尚有落差。

發現瑕疵後6個月內須通知

寰瀛法律事務所鄧輝鼎律師表示,交屋後發現房屋有瑕疵,而都沒有記載在不動產說明書,依《民法》規定,買方可以在交屋後5年內,請求賣方(屋主)負責處理,但要注意,發現瑕疵後必須在6個月內通知賣方。如果屋主接到通知後,仍然不理或無法取得共識時,買方必須在屋主收到瑕疵通知後的6個月內向法院起訴主張權利,否則民法瑕疵擔保的權利會消滅。

需特別約定 屋主才負修繕義務

鄧輝鼎律師提醒,根據《民法》第359、360條規定,買方可請求屋主減少價金、解除契約或損害賠償,但不包括要求屋主修補瑕疵,例如將漏水處修補好,除非買賣雙方有事先約定,屋主才負修繕義務。

房仲未說明實際屋況須賠償

至於房仲方面,鄧輝鼎律師指出,房仲應說明不動產是否漏水等重要的交易資訊,而且也要調查說明的資訊是否屬實。房仲若沒有盡到說明及調查義務,就有違約,買方就所受到的損害,可依《不動產經紀業管理條例》第26條第2項規定請求房仲賠償,房仲依《民法》第567條及571條規定也不得請求報酬。

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辦公室變住家 基隆建案廣告不實遭罰!

文/陳曼羚

詠烽建設及聯勝不動產仲介公司銷售基隆市暖暖區建案「青森悅」時,因在網路廣告及實品屋以一般住宅表示,但實際取得使照為辦公室用途,遭公平會認定廣告不實,依《公平交易法》開罰150萬元、40萬元罰鍰。

設計圖、實品屋藏玄機

公平會指出,詠烽公司在591房屋交易網站、台北房地王網站刊載「青森悅」廣告,分別宣稱「棟戶規劃:18戶住家」及「20幾坪的小宅裡卻擁有挑高4.2米的魔術空間」等用語,並以客廳、臥室等裝潢設計圖片為一般住宅表示。

此外,詠烽公司就「青森悅」設置有客廳、臥室的實品屋,並與聯勝公司共同帶消費者參觀及介紹,讓人認為購買後,可規劃並合法作為住宅使用。

不過,公平會發現,「青森悅」使用執照為辦公室使用,1樓尚未依法申請變更為住宅使用,2樓以上則無法申請變更為住宅使用,若違規作為住宅,將違反《建築法》第73條第2項、第77條第1項規定,應依同法第91條規定予以裁罰。因此,公平會認定「青森悅」廣告表示與事實不符,違反《公平交易法》規定。

公平會提醒,不動產網站所刊載的建案資訊及實品屋裝潢都是消費者認知建案用途的主要途徑之一,業者應確保廣告表示與核准用途相符,以免因廣告不實受罰;另外,也建議消費者於購屋前,查詢建案核准用途等相關資訊,以避免日後衍生建築違規使用相關爭議。

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新北市新莊區》利多帶動交投熱 價量大躍進

在重劃開發及雙捷運題材強力發酵下,新莊房市一度交投熱絡、價量高速擴張;爾後官方祭出調控,投資氣焰才略降溫、行情下修。不過近年建設題材陸續兌現,本區價量終獲支撐能量……

文/施絢傑

位居台北盆地西南側的新莊區,面積19.74平方公里,東接三重,南隔大漢溪與板橋相望,西鄰泰山,北與五股接壤。除丹鳳為山坡外,區內幾乎都是平原地形;加上淡水河、大漢溪圍繞,因此農業興盛。直到清朝乾隆年間,都是北台灣主要稻米產區之一。

捷運環狀線-新莊段

聯外交通 牽動區域發展

新莊地名的由來或意義,則就是按字面解釋:「新興的村莊」。早期台灣以水運為發展命脈,新莊多平原、又有河流流經,有利發展與人口聚集,無怪乎成為當時的「新興」聚落。

然清嘉慶年間,淡水河道日漸淤積,水運式微,新莊失去發展優勢。光緒年間修築北台鐵路,新莊才重現生機;但後來鐵路改道,新莊又再度失勢。

不過,新莊畢竟是進入大台北盆地之必經孔道,日治時代日人刻意經營,使得新莊商業活動又見活絡,之後更成為當時台北州重要工業區之一;新莊的現代化、城市規模和重點產業活動,大約在當時底定。

由以上發展歷程可知,交通左右了新莊的發展。從最早的水路,陸路之鐵道及平面道路,到近代中山高汐止至五股高架段、二省道高架,甚至晚近的捷運等,都是帶動新莊發展的重要動力,也是區域房市的基石。

捷運開高走低 供給仍爆量

不過,新莊早年房市發展卻起伏不定;原來,新莊當地蓬勃的工業活動,固然為區域房市帶來足量、穩定的藍領客源,但卻也對區域質感造成負面觀感。

2004年後市場景氣復甦,新莊跟著回溫。無論上或下新莊,都出現大型個案,預售案量更重回百億大關。接著新莊捷運線啟動規劃,但新莊房市供給卻未擴增,原因判斷應是該線總機廠所在的樂生院遷移爭議未平,使全線通車時程一延再延所致。

上述「障礙」一時難以消除,新莊房市卻先出現躍進式發展;金融海嘯隔年新莊全區預售案量破百億大關,隔年更暴增至5百億。2014年更誇張,爆出超過650億案量;即便扣掉實屬樹林生活圈的大豐紙廠變更造鎮案『超級城市』,仍超過530億。

是什麼因素,讓捷運題材未能全面發酵的新莊房市,突然就否極泰來,預售案量大爆發?以下將新莊再分成上、下新莊,及與泰山交界處共三大區塊,進行更詳細介紹中,將嘗試提出若干答案。

上新莊

以三泰及新樹路為界,大略可將新莊分成兩大區;東北側是當地通稱的上新莊,新樹路以西則為下新莊。上新莊面積較大、住商地目為主,2009年預售市場爆量前,新莊推案主要就位在上新莊。實際可再細分為中平地區及舊市區,約以幸福路為分界,近年北台重案區之一的副都心及頭前段,也都在本區內。

一、中平地區

本區由中山路、思源路及幸福路等幹道所環繞;介於中平國中和新莊高中之間,長條狀,由茂德機構主導的自辦重劃區為推案核心。兩大重劃區發跡前,茂德就已在本區推出『歐洲村』系列案,搶搭當時還不明朗的副都心話題。
該系列案早期(約2004年)開價都在1字頭,之後便隨市場景氣連年上揚,到2008年Q4『凡登』已開到28萬/坪。不過緊接著發生金融海嘯,加上副都心及頭前段開發進度落後,本區行情因此出現停滯。

然之後美國印鈔救市加上馬政府大幅調降遺贈稅,啟動台灣房市資金行情,接著2008年底環狀線一階定案,隔年底副都心中央合署大樓動工,頭前段首案更傳出秒殺狂銷,前述『凡』案牌價因此順勢拉高到49萬/坪。不過此時兩大重劃區已先後崛起,本區又開發近尾聲,當然不再是上新莊房市焦點所在。

『泰舍至善元』接待中心

二、舊市區

地方行政單位及綜合體育場所在的舊市區,範圍約是幸福路以南到主幹道中正路。由於是新莊早期發展重心、機能完整,加上新莊捷運線沿中正路修築,使得本區行情最早站穩2字頭。不過全區街道蜿蜒狹窄,可開發土地不多,中正路路幅不寬、交通流量又過大,因此推案量遠遜於中平地區。

本區原本熱度遜於中平地區,不過樂生院爭議後來暫告落幕,讓新莊捷運得以分段通車,本區因而迎頭趕上甚至超越中平地區;2007年Q3『全坤峰景-觀峰』號稱完整街廓開發,牌價直上35萬/坪,創當時新莊最高。

後來資金行情起,新莊房市焦點轉至兩大重劃區;本區雖受惠新莊線題材,不過兩重劃區也有捷運(機場及環狀)且更勝一籌,故本區也退居市場配角,不過畢竟還有都更想像空間,因此能見度仍在。

如2017年間,中正路『泰舍至善元』便標榜新北市最大規模都更案,開價更衝高到60萬/坪以上。兩年後先建後售、近新莊站,量體超過200戶的『永鼎帝京』也是都更案。

近幾年本區仍有零星推案,不過位置大多近65號高架,實際還是和副都心或新開發的塭仔圳重劃區比價(相對低價)。換言之,除非再出現類似上述『泰舍』及『永鼎』規模的新案,否則本區應該不再是新莊房市焦點所在。

三、副都心及頭前重劃區

早在1997年首次頒布,面積約100公頃,設定為新北第二都心的副都心計劃,以及為安置二重疏洪道拆遷戶而規劃,面積逾45公頃的頭前重劃區,無疑是近年新莊房市焦點所在。

中央合署辦公大樓

根據原始規劃,副都心及頭前重劃區皆預計2007年底完成作業,前者將有中央級部會遷入,國家電影中心也座落於此,北側與五股交界處還擘劃知識產業園區;更重要的是,機場捷運從副都心北側經過,環狀線則貫穿兩區,與機場捷運垂直交會。

多項題材形塑夢幻遠景,業者當然因勢利導;2006年8月副都心出現第一宗推案『最高峰』,儘管開出26萬/坪當時新莊最高價,但據稱反應不錯,讓各建商躍躍欲試。不過副都心因經費而進度延宕,頭前重劃區還有周邊鐵皮屋遍佈、質感不佳的問題,因此建商持續觀望,推案時程遞延。

不過,這實是風雨前的寧靜;隨著副都心及頭前段開發進入收尾階段,土地標售創佳績,加上適逢房市資金行情,頭前段第一宗建案,興富發的『新富都』金融海嘯後隔年趁勢推出,立刻造成轟動。

題材+資金 秒成投資樂土

儘管無前例可循,系列首案「藝術首席」還是順著市場大勢開出35萬/坪高價,但仍近乎秒殺。同年底中央合署辦公大樓動土,點燃本區價量狂燒火苗,除興富發外,知名建商如國泰、大陸、太子、遠雄、冠德、麗寶、華固、宏盛、亞昕、寶佳、鄉林等全數到位,本區儼然成為一線建商兵家必爭之地。

至於行情,先起跑的頭前段,成交從30萬/坪上下一路飆高,約一年後漲幅已達五成之多。2000年底副都心也現新案,行情當然順勢從5字頭起跳,產品則兩極化,不是二房以下小坪數,就是50、60坪以上大戶格局。

在兩重劃區帶動下,新莊全區價量跟著擴張。然當時兩重劃區投資比例高,致使漲幅快且大,泡沫疑慮浮現,更被認為是後來央行祭出房貸管制、政府開徵奢侈稅的主要對象。爾後投資客果然逐漸退場或轉戰他地;儘管仍有若干自用客,但市場熱度已不可同日而語。

2015年後全台房市降溫,兩大重劃區則是頭前段先修正,行情滑落到3字頭;2017年成屋重推的『皇翔御花園』,即祭出3字頭破盤價(2014年預售開價69萬/坪);雖3字頭戶數不多且登記事務所,但已引發價格下修骨牌效應。

近年價反彈 已非市場焦點

降價讓利潮加上機場捷運、環狀線一階先後完工營運,區內商場設施又陸續成型,國家電影中心也落成,區域買氣逐漸回溫,開發商也恢復信心,再推新案,加上這時浮現缺工料議題,價格又慢慢往上拉高,目前少量新案開價成交都普遍佔上至少5字頭,地點較佳者如近捷運站或公園者,甚至是坐6望7,幾乎回到最初全盛時期的高水平。

另外,或許住宅量體已太多,這幾年包含副都心和北側的知產園區,開始出現純商辦或廠辦規劃的工商業類型推案。

儘管兩大重劃區價量再度擴張,但同期間新北還有其他新興重劃區竄起,且兩區其實都已邁入開發近完成階段,因此已不再是新北房市領頭羊。

下新莊

從中正路一路往西走,到輔仁大學時,就代表下新莊到了。本區面積比上新莊稍小,工業區為主;商業活動僅在四維、富國路一帶商業區,知名商城—鴻金寶商業廣場就在此處。簡單說,上新莊是政商,下新莊則是工業。下面將下新莊再分成後港及丹鳳迴龍,做更詳細介紹。

四、後港地區(含工業區)

本區範圍約從新莊市中央地帶的大片工業區延伸向西,一直到民安路、後港公園附近,而鴻金寶商城,約位在本區核心處。由於和上新莊之間有大片工業區相隔,故發展較為封閉、自成一格,房市供給量相對少,區外客源有限,唯一例外是稍有地緣關係的樹林客。

『華固國家置地』接待處

本區歷年推案量不多,但工業區開發成本低,因此整片帶狀工業區,過去偶見住宅開發案,多以相對低價當賣點,一般都反應不惡。特例是金融海嘯當時預售的『峰景鳳翔』;該案實屬丹鳳地區,未作地目變更,基地近6千坪故以造鎮社區及近捷運站為訴求,重點是當時開價達40萬/坪,而同期下新莊一般行情根本還不到3字頭。

近年代表案例,則為2014年Q3推出首期的『super超級城市』造鎮案。該案基地是工業區(大豐紙廠)變更住商區;實際位板橋溪崑、樹林及本區交界處,生活圈屬樹林及溪崑,門牌有板橋及新莊,業者包裝行銷當然強調板橋相對低價。至於2021年四月的『華固國家置地』,則是純粹的工業區開發,產品為廠辦。

扣除工業區開發或變更案外,本區一般推案規模都不大,客源則以在地客居多,另有少數來自板橋者。至於新莊捷運,因設站位置故,對本區房市的拉抬有限。

五、丹鳳及迴龍地區

本區是新莊最西側、也最偏遠的地區,再往西走就是桃園龜山。不過本區可由二省道中山路通泰山、林口,進而連往中山高,交通反而比後港便利些。

只是中正路、中山路口車流量龐大,還有來自工業區的大型車輛,加上中山路又是新泰地區主要聯外動線,使得本區交通易壅塞,也難吸引區外客。此外,本區緊鄰林口台地,愈往西地勢愈高,不利發展。綜合以上,過去本區房市發展相對貧瘠,行情為全新莊最低。

2004年後捷運題材熱炒,舊市區開發趨飽和;丹鳳房市熱度直線上升,不但出現多宗大型推案,還吸引不少衝著捷運而來的外地客和投資客。於是本區突然成了中平地區以外,新莊另一推案重鎮。

只是,本區先天問題仍在,因此之後很快又降溫;直到金融海嘯後才又熱絡起來,原因則包括捷運題材發酵及兩大重劃區起飛帶動,但更重要的則是上新莊價漲,導致愈來愈多消費者出走至下新莊。

於是,本區推案開價從金融海嘯前2至3字頭一路漲,2014年初『麗寶‧双璽』竟已開到53萬/坪,不但超越後港,漲幅和速度甚至不輸上新莊。

只是,本區的先天發展限制並未改變,故價格翻漲,幾乎就是比價及推擠效應所致。後來兩大重劃區價量修正,本區自然跟著連動。

近年兩重劃區再度加溫,本區卻已是狀況外,推案能見度明顯偏低。原來,本區隔壁桃園龜山門牌的A7重劃區嶄露頭角;該區坐擁中郵園區開發和機場捷運兩大利基,尤其直到去年,一般行情都還在3字頭以下,當然拉走不少下新莊客。最基本的在地客源都被搶走,區域房市當然淪入「無米可炊」的窘境。

新莊泰山交界

除上、下新莊外,本區西側與泰山交界處,也就是所謂塭仔圳地區,原本是違章鐵皮工廠遍佈,毫無都市發展可言;近年在歷屆新北市長推動下,終於出現開發一線曙光……(本區目前推案大多為泰山門牌,因此以下僅做簡單介紹)。

六、塭仔圳重劃區

本區原為淡水河洪水氾濫區,之後區域防洪計畫完成,管制解除,因此官方計畫推動市地重劃。但因徵收經費不足等問題,進度龜速,面積還一度縮編。最後本區切成市地重劃(公辦)及自辦兩部份,根據新北市地政局資訊,公辦區塊再分為兩期,約以中正路為界,一期約276.6公頃,二期則約120.7公頃。

兩期(全區)合併來看,隸屬新莊面積稍大,不過實際上則是二期全屬新莊,一期則屬泰山範圍較廣,區域劃定也較完整,更重要的是較近兩大重劃區,進度也較快,二期則呈狹長狀,因此當然是一期較被看好。

公辦施工中 自辦區先跑

只不過,兩區重劃作業因拆遷等問題延宕多年,直到2020年8月才終於正式公告,隔月動工並進行相關作業;按目前新北勢地政局公告,要到2027年才會完工也就是說要民間開發商進駐公辦區塊推案,恐怕還要再等好一段時間。

拖延如此之久,加上新莊兩大重劃區開發逐漸接近尾聲,因此開發商早就等不及官方龜速開發塭仔圳,很早就先在一期邊陲籌辦兩塊自辦重劃區,分別是已完成的港泰段(11.15公頃),及仍在開發街段的新泰段(約7公頃)。

只是,這兩塊自辦重劃區大多都隸屬泰山,僅港泰一小部分屬新莊。因此從最早(2012年)寶佳『明日城』系列第一期開始至今,兩區大部份推案都是泰山門牌。至於極少數新莊門牌者,單價則相對較高,大概是4字頭起跳。

交投過熱 市況一度震盪

塭仔圳重劃區

集重劃開發、產業新聚落、捷運建設,甚至中央部會遷入等多項題材於一身,無怪乎新莊會成為開發商眼中的黃金寶地,置產族心目中的投資樂土。

約從2009年第四季起,短短一、兩年內,投資客前仆後繼卡位,加上預售案創造低門檻,兩大重劃區推案大增、房價快速翻漲。之後更從東朝西一路從上新莊漲到下新莊,方向類似的捷運,則恰好成為最佳助攻手。

於是十年內,上新莊從原本2字頭價狂漲數倍,副都心更曾出現近百萬牌價;下新莊不遑多讓,SARs疫情結束後行情還是個位數,之後最高曾衝到5字頭。尤其這樣的漲勢,大概是2010至2013這兩、三年間產生,由此可知當時的投資熱度有多誇張。

只是,在地剛性消費者的實質購買力並沒跟著提升,使得他們被擠到相對低價區,結果上新莊自住客被推擠到下新莊或旁邊的五股、泰山下新莊客則轉到桃園龜山,甚或走64號快道到偏僻的八里。

建設兌現 價量又見反彈

如此發展,當然引發泡沫疑慮,包含2000年起央行祭出信用管制貸款,緊接著馬政府推奢侈稅,一般認為就是衝著新莊的投資氣焰而來。後來美國QE退場,政府開徵房地合一稅,經濟又趨緩,本區價量馬上修正。

所幸,本區發展利多開始逐步兌現:新莊捷運線分段通車,接著副都心合署大樓完工啟用,國家電影中心拍板,機場及環狀雙捷運先後完工營運。這一系列建設兌現,成功替區域行情打底,本區房市價量也進入成熟期,從近年本區剛性需求買家比例上升,價格波動相對收斂,都可茲證明。

然建設逐步兌現的同時,除了大量供給再現消化壓力外,一些潛藏的問題或現象也逐漸浮現。先是副都心這邊,按都計規範,區內商業區建物須有一定比例登記商用(辦公室或事務所),當住宅用就是違法。或因如此,歷來副都心商業區推案中,登記商用的產品,一般單價都稍低。

發展漸成熟 卻仍存隱憂

新莊兩大重劃區及捷運

但從建案銷售期間的包裝操作研判,實際恐怕仍有商用當住宅的違規情況;這幾年該區早期推案已陸續開始交屋,相關問題遲早浮上檯面,只是目前為止,連任的侯友宜市府團隊,似乎還在靜觀氣變,看不出有要拿出對策的打算。

再者,則是重劃區開發密度偏高的通病,也在本區複製。早年重案區之中平重劃區,房子已蓋得櫛比鱗次、棟距過小。近年頭前段及副都心,開發模式和結果也還是沒有太多改善。這將影響居住品質,甚至潛藏公安顧慮。

除重劃區外,新莊房市還有兩大課題;第一是還在開發的塭仔圳公辦範圍,能否成功接棒兩大重劃區,再者則是舊市區市容老舊,仍待大規模街廓再造。唯有以上幾個重點獲得重視或改善,扭轉,新莊房市才有機會真正服膺新北第二都會核心的原始設定,讓這幾年漲上來的房價獲得若干支撐能量。

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陶朱隱園 x Valcucine:一場跨界的綠色美學對談

陶朱隱園選擇與Valcucine的合作,不僅是品牌卓越的結合,更是兩個引領綠色建築潮流的力量相互融合,為奢華生活帶來嶄新的層次。綠色建築在這次合作中扮演著關鍵角色,讓我們一同探索其如何融入這場跨足文化、融合環保的美學對談。

首先,Valcucine作為義大利精品廚具的代表,其不僅追求優異的設計與品質,更在綠色建築方面有著深刻的承諾。其所採用的環保材料、節能設計以及可再生能源的應用,與陶朱隱園的環保理念相呼應。這種共同關懷環境的價值觀,使Valcucine成為陶朱隱園理想的合作夥伴,也證明了兩者在可持續性上的高度契合。

其次,陶朱隱園與Valcucine的合作延續了兩個品牌對文化共鳴的追求,同時注入了綠色建築的元素。義大利的工藝傳統與中國古典園林的元素相結合,不僅為室內營造出獨特的美感,更在設計中注重自然通風、採光和節能設計,體現了對環境的尊重與保護。這種綠色建築的傾向,使兩個品牌的合作更加深具意義。

當然,Valcucine對可持續性的關懷成為合作的亮點之一。這也是陶朱隱園之所以選擇Valcucine的原因之一。Valcucine的廚具不僅注重實用性,更關注節水、節能和減少碳排放等,這與陶朱隱園綠色建築理念的契合,彰顯出兩者在可持續性方面的共同努力。

綜合所言,陶朱隱園與Valcucine的合作是文化美學與綠色建築理念的完美交融。兩者共同追求卓越、創新、尊貴以及環保,這種契合不僅為奢華生活帶來了全新層次,也向社會傳遞了對可持續發展的共同承諾。信義區的這座超級豪宅將因此更加耀眼,成為融匯東西方美學的典範,為人們呈現出一幅奢華生活的精彩畫卷。

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七期、水湳經貿間,雙黃正核心
泰御天鑄II 首付88萬入主市心

泰御天鑄2
【泰御天鑄II】座落十二期重劃區,位處七期與水湳經貿園區之間核心位置,極具地段優勢
【泰御天鑄II】樣品屋,以簡潔俐落的風格,呈現出完善的格局規劃與優雅的空間氛圍

《平均地權條例》修正案上路,房市主力自住族群目光鎖定蛋黃區,市中心成績依然熱絡!在台中,除了眾所矚目的七期房價持續居高不下,多次挑戰100萬/坪門檻,另一看點水湳經貿園區,實價登錄數字亦屢創新高,近期2房個案已站穩80萬/坪均價,可見生活機能、交通便利、建設利多依然是購屋族群不變的選擇。

在台中房市走向雙高峰的情況下,市中心蛋黃區西屯受惠房價漣漪效應,成為眾所爭逐的焦點,以座落12期重劃區青海路、黎明路口的【泰御天鑄II】來說,因鄰近七期新光遠百商圈、水湳經貿園區,位處雙核心交會地帶,有逢甲商圈、青海家樂福商圈、黎明商圈、老虎城購物中心、近萬坪雙公園加持,又有近74號快速道路西屯二、西屯三匝道與中山高速公路,可快速連結台中科學園區與精密機械園區等產業重鎮地利優勢,便吸引了眾多自住置產客的目光。

泰御建設指出,【泰御天鑄II】自規劃初期便鎖定自住客群,以打造百年科技好宅為目標,本著35年來「講究.不將就」的企業精神與豐富公共工程經驗,因此在工法、建材、格局上皆以極高標準自我要求,除了建構超越國內法規、符合歐美安全標準的消防、機電、環控系統之外,亦引入先進國家所規範的「當層排水」工法,解決建築的產權、管道維養問題;建材方面,則以「歐系時尚、日式工藝、美規防護」為原則,選用全球百年經典品牌,如:德國pronorm廚具、德國hansgrohe+DURAVIT衛浴、日本Panasonic全自動智能馬桶、美國YALE耶魯電子鎖等多樣豪宅級建材,還有全社區淨水、軟水、消毒系統,貫徹「看得見的理所當然、看不見的更加用心」之建築理念,創造讓住戶安心、放心的最高C/P值!目前本案二房已售完,為了力挺青年成家,近期更推出首付88萬起入主正三房方案,一再創下銷售佳績。

在房市盤整期,面對財富重分配的機會,泰御建設也建議有自住需求的族群多方比較,買房是一輩子的事,除了嚴選好地段,更須從空間、工法、建材及企業品牌等方面多做比較,才能找到真正長住久安的好房子!

【泰御天鑄II】
基地位置:青海路.黎明路口
接待會館:經貿路.經貿五路
預約專線:(04)2258-8888
了解詳情:https://reurl.cc/Nyy3A9

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淡水在地建商操刀 淡海2字頭成屋海景宅開賣

水天靚 外觀

文/住展雜誌

新北淡海新市鎮房市供給量龐大,加上屬雙北市相對低價區,近期全區成交量仍不小,不過目前會以地段較優、價格相對親民,或是祭出買房含裝潢、家電等訴求的建案,銷售較有優勢。至於坪數規劃相對大的單位,因總價門檻較高、議價空間有限,建案銷售格外吃力。也因每年秋冬季是淡水房市淡季,接下來市況受天氣影響程度多大,還有待觀察。

和合海景 外觀

至於近期新案,先看到新市六路一段上和合開發的「和合海景」,採先建後售,距崁頂站約450公尺,規劃220戶(含4戶店面),為30至50坪的2至3房格局,單層5併設計,臥室皆有開窗,開價24.4至28.6萬元/坪,目前於建案內店面銷售。

水天靚 外觀

沙崙路成屋新案 單層2至4併規劃

而在沙崙路上,麥當勞建設的「水天靚」正籌備中,基地距台北海洋大學站約8分鐘步程,離漁人碼頭也不遠,規劃122戶,為26至45坪的2至3房格局,單層2至4併,開價32至36萬元/坪,基地結構體已完成,預計稍後正式公開。

佳瑞向上 接待中心

再看到義山路一段401巷的「佳瑞向上」,基地近濱海義山站,規劃166戶(含6戶店面),為26至39坪的2至3房格局,單層6併設計,臥室無暗房,開價33~34萬元/坪,強調單純社區及地段機能性,設接待中心於濱海路一段49號銷售。

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拯救舊市容 桃市府射6箭拚都更

文/陳曼羚

近年雙北房價高漲,不少民眾轉往房價相對親民的桃園市購屋,其中,藝文特區及經國、中路、小檜溪等重劃區因環境質感佳等優勢,成為桃園房市交易熱區。反觀舊城區因建築及街廓老舊,阻礙區域發展。對此,桃園市政府推動「未來城市空間發展會報」,接連推出6項都更精進政策,盼加速舊城區都市更新。

增加都更誘因

桃園市住宅發展處表示,桃園、中壢兩個舊城區逐漸老舊的建築物和街廓環境,阻礙區域再發展的機會,因此,今年陸續推出6項都市更新的精進作為,包括4月修訂「都更單元劃定基準」,放寬都更基地的檢核條件;5月修訂「都更權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」,調高營建單價基準,讓共同負擔的金額更趨合理。

7月啟動「跨街廓都更容積調派專案」,讓小基地的容積得以移出調派,增加參與都更的機會;10月則將公告「受理提議劃定更新地區作業原則」,建物所有權人可向市府提議劃定都更地區,同意門檻降低為75%、時程獎勵10%。

另外,住宅處正研訂「實施者申請代拆辦法」,明訂兼顧住戶權益及程序正義的代拆流程;也研修「都更容積獎勵核算標準」,放寛開放空間及公益設施獎勵核算,並新增透天厝整合獎勵項目,預計今年底就可公告。

加速審議效率

住宅處表示,在行政程序方面,也將都市設計審議、都市更新審議合併作業,以縮短時程,加速推動都更的效率。

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預售屋稽查違規率4成 5案紅單違規

文/陳曼羚

《平均地權條例》修法實施後,首波內政部聯合稽查報告出爐,此次預售屋違規率約4成,且未查獲違規換約及炒作情形。內政部長林右昌表示,預售屋交易及房價漲勢雙雙趨緩,炒作行為已被有效控制。

未查獲炒作事證

內政部日前聯合行政院消保處、公平會、國稅局及縣市政府,於雙十連假前夕,無預警發動中央地方預售屋聯合稽查。林右昌指出,本次共稽查56個預售屋建案銷售案場,初步發現24個建案違規,約占全部建案4成,違規類型以代銷業者違反「代銷業者須設置專任經紀人」等管理規定,違規率29.4%最高。

至於外界最關注的限制換約及嚴懲炒作的兩大打炒房措施,本次稽查未發現業者違規換約或涉及炒作的具體事證。

備查前先偷賣

內政部表示,依規定業者在銷售前應先將預售屋資訊及買賣定型化契約報地方政府備查,此次稽查發現1個建案未報備查即進行銷售,將處罰3萬至15萬元;此外,有52個建案使用紅單(購屋預約單),其中5個建案違反「紅單不得約定保留出售或不利買方等事項」規定,將按其違規戶數每戶處罰15萬至100萬元。

管委會違規他用

本次稽查也發現有3個建案業者疑似在廣告或銷售文件上有引人錯誤之虞,例如平面配置圖廣告將管委會使用空間,違規作為遊戲室、健身房、瑜珈室等公共設施使用,將移送公平交易委員會依法查處。

在代銷業管理規定部分,發現1個建案代銷業者未置專任經紀人、1個建案代銷業者在廣告中未註明業者名稱,將依《不動產經紀業管理條例》規定直接處罰6至30萬元,其餘違規建案將限期改正。另有15個建案銷售中心或樣品屋未取得合法建築使用文件,將依《建築法》等規定,要求業者限期改善或裁罰。

林右昌強調,近期預售屋交易量數據及房價漲勢均已趨緩,顯示已有效抑制炒作行為,內政部將持續觀察預售屋市場交易,一旦發現蓄意哄抬或重大違規,將迅查嚴處。

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五股洲子洋指標案籌備中 舊市區成屋價格有點甜

芳洲漾 接待中心
紘盛逸居 外觀

文/住展雜誌

日前新北市五股區整體房市尚算平穩,普遍案場週來客量與上個月持平,雖然推案量不多,但今年每一季都有新血注入。據住展雜誌調查,第四季重劃區、舊市區內都有新案登場,其中舊市區房價相對親民,客戶接受度較高。

先看舊市區新案「紘盛逸居」,採先建後售,預計明年農曆年後可交屋,基地位御成路,距五股國小不遠,規劃2棟,總戶數96戶(含2戶店面),為27~51坪2~4房格局,標準層6併設計,實品屋籌備中,預估中低樓層戶別房價,有機會見3字頭,已吸引不少客戶詢問。

立信芳州段案 接待中心

接著在洲子洋重劃區,則有立信建設「立信芳洲段案」準備公開,基地處商業區,雙面臨路,距洲子洋公園不遠,主力為2~3房,稍早人員先進場醞釀,預計11月正式公開。

芳洲漾 接待中心

建案釋好禮拼成交 賞屋抽大阪機票

至於其餘建案動態,不少案場祭出抽獎或下訂好禮拼成交,「日進學」主推3房,廣告價1,198萬起,下訂簽約即贈溫泉飯店住宿券;「芳洲漾」主推2房,廣告價798萬起,下訂簽約送Apple平板或除濕機;「天空之邑」釋出低自備128萬起(含全室裝潢),賞屋週週抽大阪來回機票。

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天空之邑 外觀

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買房不該讓「他們」知道? 網揭台灣人真實心態…

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
 
買房除了是人生大事,更是自己的事!一名網友在Dcard上發文詢問,「買房子會讓同事知道嗎」,原PO說明,之前都會與同事討論買房的事情,最近同事又一直問我決定得如何?原PO自己則認為,喜歡的蛋白區某個建案附近有家樂福、全聯、超商等,雖然離鬧區還有一段距離,但生活機能還可以。
 
過程中原PO聊到,「房價越來越貴買不起蛋黃區」,沒想到此話一出,被同事直批「再加一點錢就可以買到市區」,讓原PO很兩難。
 
「買房子會讓同事知道嗎」,話題引發討論。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
年輕人 買房 嚴鈺雯 小資女 房貸 躺平族 房價 看房 首購。圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
原PO提到,其實存頭期款不是那麼容易,覺得同事有沒有要幫我付錢,好像不需要跟他們講,甚至擔心最後大家知道了,需要我請入厝吃飯。話題引來不少過來人分享經驗。
 
有買房的上班族紛紛留言,「只會討論利率、裝潢之類的」、「頂多只會說有在看房,絕對不會讓同事知道已經買房」。也有人認為,「看人吧!有的很愛批評的就不會聊」、「千萬不要,我主管就是看準我買房不敢跑,丟一大堆事情給我」、「生活是你在過、房子是你在住,自己舒服比較重要」。
 
其中有過來人揭露大多數台灣上班族的心聲,「台灣骨子裡仇富,沒人想看你過的爽」、「不用講,有些會嫉妒的還會背地說話,我就是很後悔講的那個」。
 
房產專家胡偉良也曾建議,年輕人買房不要因為和別人比較,而去買自己承受不了的房子,幸福是冷暖自知,而別人拿出來炫耀的東西,放在自己身上不一定合適,因此買房符合自己的標準最重要,如果有人拿他們的標準來衡量你是否幸福,不用理會。
 
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賴柯侯社宅政見 PK結果出爐

文/陳曼羚

由13個社福團體組成的社會住宅推動聯盟於8月公布「2024總統大選社宅政策白皮書」,並陸續拜訪3黨總統參選人。住盟彙整拜會結果後於11日舉行記者會表示,3位皆承諾將持續興辦社宅,社宅相關政策觀點則大同小異。

多元興辦模式

針對社宅興辦,社盟表示3位參選人均明確承諾當選後會持續興辦社宅,也都強調會透過整體開發、都市計畫、容積獎勵等機制來取得社宅,賴清德重申在蔡總統20萬戶的基礎上,新增至50萬戶社宅;柯文哲提出5%發展目標,結合稅制金融,建立社宅SOP;侯友宜認為重量更要重質,提出結合大眾交通系統,配套逼出空屋。

針對住盟表示現行《住宅法》獎勵民間興辦社宅的機制不足,賴清德強調會引進民間資金興辦社宅;柯文哲提出除推動社宅民建民營,也可讓保險業者支援社宅興建;侯友宜表示鼓勵企業興建員工住宅。

住盟認為,除直接興建外,整建改建模式應該更被重視。對此,賴清德強調目前已有社宅整建案例;柯文哲提出「EOD(校園閒置空間活化)」;侯友宜則未明確回覆。

租金分級制

社宅租金與週邊租金行情相較,多在8折以下,但仍造成部分青年及弱勢族群難以負擔,住盟主張以住戶實際收入設計分級租金,柯文哲、侯友宜均表示在地方執政任內便已推動,柯另提出要針對收入最低的10%提供更精簡便宜的社宅,賴清德表示內政部與衛福部正研議中。

入住輪候制

針對社宅中籤率普遍偏低,未來是否改採「輪候制」?柯文哲、侯友宜皆明確表達願意推動輪候制,柯提出建立全國租屋者輪候資料庫,每年須登記,選擇區域、租金範圍等作為輪候排序依據;侯表示要以跨縣市生活圈的概念建立輪候名單。

賴清德認為現階段社宅遞補機制,已兼具輪候制精神,至於推動輪候制,賴強調要經中央、地方社宅單位實務研商。對此,住盟同意此議題應須經第一線單位研議討論,但澄清現行的遞補與輪候制仍有制度本質上的不同。

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土地銀行第二次標售大安區豪宅 每戶總價1.4億元

北市蛋黃區豪宅罕見釋出!土地銀行10月4日至11月2日啟動第二次標售臺北市大安區「吉美大安花園」3戶物件,每戶底價1.43億元至1.44億元,皆有附屬車位,每戶坪數約88坪,每坪單價上看160萬元,價格、坪數皆與前一次標售相同,預定11月3日開標。

土地銀行第二次標售臺北市大安區大安路二段82號7樓、7樓之1及8樓,即「吉美大安花園」3戶(每戶各配一個車位),每戶總價約1億4,314萬元至1億4,403萬元、坪數約88~89坪,車位單價為350萬元,不含車位每坪單價約157~158萬元。

本次標售標的-吉美大安花園社區大樓外觀

以外部建材而言,地上21層、地下4層的「吉美大安花園」住宅大樓為吉美建設、華鋼開發、新濠建設、李氏投資聯手打造,其建材採用SRC鋼骨結構搭配101大樓同級的新日鐵制震壁,針對風力與地震皆具備制震效果,建物穩定度及舒適性深受市場肯定。

以內部配置來說,「吉美大安花園」大樓總共84戶、格局方正,單層各4戶,配備3座電梯,而且皆為純住宅、無店面,公設比約33%,內部公設包含私人露天泳池、交誼廳、健身房、頂樓空中花園,展現曼哈頓豪宅的高尚氣派。

此外,「吉美大安花園」最大賣點在地點,除鄰近大安森林公園與東區商圈,距臺北捷運大安站僅300公尺,可輕鬆接軌淡水信義線、文湖線捷運與松山機場,附近學區更觸及建安國小、大安國中、大安高工及師大附中,可謂一手掌握臺北商業、娛樂、文化、金融動脈,堪稱蛋黃區指標豪宅。

土地銀行身為百分百公股銀行,自90年初即開辦承作都市更新融資業務,在都更融資領域經驗豐富,截至111年底,土地銀行都更融資核准額度達1,740億元、縣市政府核定危老重建計畫融資額度為422億元,皆是八大公股行庫之首,已創造超過320個具備綠建材、安全結構、公益設施、活動空間的新社區,讓數十萬戶家庭享受安全、有品質的新住宅。 為善盡企業社會責任,土地銀行近年積極配合政府推動樂活養老與都更危老授信業務,並運用自有土地參與都更市場,因此獲配不少「都更分回宅」物件,本次釋出的「吉美大安花園」即是其中之一。為有效發揮國家資源效能,土地銀行在企業永續經營的道路上將持續前進,對整體環境、社會及經濟之正向發展扮演更積極的角色。

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房價又漲起來了?殘酷原因曝光

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
隨著央行9月仍凍漲利率,台灣的鴿派升息法,以及早先已採取選擇性信用管制,加上今年初預告7月上路的「平均地權條例」修正案,預售屋禁止換約將不溯及既往,都讓市場趨向「以盤代跌」,甚至推出房貸支持金、新青安等政策利多後,讓房市逃過一波跌價,甚至有蠢動向上跡象。
 
根據最新公布的7月全國清華安富房價指數,年增率為5.29%,且6、7月年增率維持逾5%水平,整體房市呈現「量縮價穩」。而觀察目前台灣的實質利率,仍處於負的階段,相較許多國家如美國去年以來實質利率轉正,其他國家如南韓,跟進持續升息,造成房價下跌修正。
 
房價未如預期下跌,反而年增率仍呈現上漲趨勢,許多專家認為跟利率有關。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
大直重劃區。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
台灣因實質利率尚未轉正,買房保值仍具誘因。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,要抑制通膨必須重貼現率要高於通膨率,否則負利率之下,因取得利息成本低,人們就會去追逐不動產,造成房價迅速往上漲。
 
陳碧源提到,但央行畢竟需要考量到總經面,例如企業廠商利息負擔過大,會影響經濟,加上出口仍偏弱,有許多面向要考量。至於房市部分,目前按照實價登錄數據來看,呈現「價漲量縮」格局。
 
他表示,接下來要觀察資金有沒有外溢往非信用管制區,及非信用管制項目流動,導致各該區域或項目市場行情也過度上漲,若房市有蠢動,央行就可能會進一步再祭出選擇性信用管制。
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大桃園最低總價在這! 觀音舊市區、武威地區再添新案

長松天觀 外觀

文/住展雜誌

在桃園市觀音區,目前除了草漯重劃區推案熱絡外,66沿線以及至舊市區、臨海一帶,也都有不少建案冒出,主要原因是草漯價位上揚,透天產品總價門檻提高,消費者購屋總價要低、坪數要夠用,就是往外圍找。

稍早民俗月期間,區內來客普遍低迷,不過近期各案場相繼增加曝光,希望提升來人,進一步創造成交機會。

觀物語 外觀

大潭濱海特區 透天不用900萬

稍早大潭濱海特區有出現一波供給,近期則是相距不遠的武威地區熱鬧了起來,除今年第一季有「水天漾」推出,近期再增加「觀物語」及「長誠天韻」兩案。

觀物語」位武威路466巷,已完工、隨時可交屋,規劃3樓建築、前院停車,隔4房,建坪38~40坪、地坪19~27坪,總價888萬元起,在基北北桃可謂是地板價,因為放眼北台灣,僅宜蘭部分地區透天可低過此門檻。

另一新案「長誠天韻」,位武威路296巷27弄,也是完工可交屋的狀態,規劃3樓半建築,坪數達52~55坪、地坪26~28坪,總價1,378~1,458萬,相較「觀物語」總價高出不少,但空間更大、建材也更佳,目前同舊市區的「長松天觀」一起銷售。

長誠天韻 外觀

舊市區中正路透天 喊出3字頭單價

在舊市區,除指標大樓案「長松天觀」外,近期也出現難得新案,案名「美居墅」,基地位中正路旁,規劃3樓半透天產品,建坪53~61坪、地坪25~31坪,採一樓室內停車設計,可彈性規劃孝親房,由於屬於區段稀有供給,門檻設定不低,總價1,588~1,798萬,換算單價超過30萬/坪。

至於「長松天觀」,目前銷售近5成,主推638萬起買創意3房,建物外觀完成、準備下架,稍早均成交約在19.5萬/坪。

目前在觀音舊市區及武威地區,本地詢問客意外的少,客群主要來自周邊區域(楊梅、草漯、平鎮等),都是衝著相對低門檻的透天而來。

長松天觀 外觀

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4天國慶連假案場賞屋熱度不減!品牌地段規劃加持新案買氣

受惠中科台積電擴建案帶動,沙鹿「久樘花漾天鵝」吸引不少剛需購屋族目光,銷售狀況頗佳。

文 / 立智國際

國慶連假賞屋夯!今年雙十連假足足有4天,而台中不少新案接待中心出現人潮滿滿、反應熱烈的現況;對此,專家分析,主要是在打炒房政策外,政府祭出新青年安心成家購屋優惠貸款,提升了首購族的購屋能力,也導致Q3房市淡季,但房市移轉量卻出現「淡季不淡」的狀況,且在今年前7個月,預售屋交易量年增3.6%、總銷年增7.3%,「說明民眾已逐漸能適應種種的利空,加上國慶連假的長假期,讓很多買盤紛紛前往案場看屋,在品牌與地段規劃的加持下,自然也帶動新案買氣提升。」

(富華創新提供)富華創新(3056)新案「之序」,特別在雙十當天,邀請貴賓到ASIA1永續中心品味香檳與精緻美食,並一同觀賞燦爛絢麗的國慶煙火。

近期在沙鹿與潭子都有新案推出的久樘開發,在這波連假期間的賞屋客與成交量也都表現頗佳,潭子的「久樘臻綻」雖略受颱風影響,而出現過路客較預期少的狀況,不過預約與來客主要集中在頭尾2天,4天連假期間約有近20組來客;至於位在沙鹿的「久樘花漾天鵝」,本身就受惠中科台積電擴建案帶動,在8月環評通過後,因該案坐擁核心商圈便捷機能、又距離中科僅10多分鐘車程,賞屋人次便跟著激增,雙十連假4天的賞屋人潮更是不減反增,來客也有將近20組,當中更有多組購入意願強烈、正在洽談中,且除當地周邊的客群外,甚至有從西屯、大雅,甚至新竹地區的剛需購屋族特地前來買房,反應熱烈。

茂洋建設所推出的「台灣大道案」近800坪基地坐落於正台灣大道上、捷運藍線B5站,頗受當地置產客以及中科族群青睞。

而茂洋建設近期也同樣推出坐落沙鹿區的「台灣大道案」,該案近800坪基地坐落於正台灣大道上、捷運藍線B5站,規劃2-3房,稀有3併4併產品,且室內規劃樓高3米6、戶戶雙面採光,頗受當地置產客以及中科族群青睞,根據現場銷售人員透露國慶連假接待中心人潮滿滿,4天來客數逾100組,現場熱鬧非凡。

被視為「城心耕耘者」的麗晨建設,自成立以來的每一案皆鎖定成熟區推案,包括七期南側「麗晨語山簷」順銷、「麗晨花果山」也傳出數筆成交,而近期選在被台中民眾視為擁有最成熟機能的五期重劃區推出「麗晨山哼歌」,不僅讓住戶享有台中最精華的生活機能,在格局、通風、採光等重要生活細節上更仔細雕琢,也將導入麗晨首創的「風場模擬」以科學角度透過實驗去精密計算基地的各項條件,創造良好通風及自然日照,體現出麗晨建設對於居家生活一直以來的高度講究及堅持,近期該案陸續有預售實登揭露,均價約在6字頭,而麗晨建設國慶連假預約熱絡,合計共有近20組的來客,成交符合預期。

受惠中科台積電擴建案帶動,沙鹿「久樘花漾天鵝」吸引不少剛需購屋族目光,銷售狀況頗佳。

位於市區單元十二的「漢宇雲森SKYPARK ONE」,國慶連假4天則有逾十組來客,量雖不大,但成交率相對較高,該案也是北屯少見全方位豪宅頂規標配,無論均價、單價更刷新了單元十二的行情天花板,也因此較不受市場波動影響,目前全案銷售已突破6成,今年以來成交均總更站上4千萬以上,頗受業界矚目。

平常忙於工作的高端族群,遇到長假往往會安排賞屋行程,為換屋、長期置產做準備,14期重劃區指標案「THE精銳」的綠奢華體驗館,在連假期間預約滿檔,與假日旅遊區車水馬龍相比,賞屋客進入「THE精銳」能放慢體驗,在市中心就能感受被大自然圍繞的美好,還能享用精銳建設甜點師獨家限量手作甜點,全方面五感體驗,讓賞屋客讚不絕口。

今年國慶4天連假當中,台中不少新案接待中心出現人潮滿滿、反應熱烈的現況。

今年台中在連假期間,也因在中央公園施放國慶煙火,而湧入大量人潮,水湳智慧城周邊新案更因此佔盡地利之便,紛紛舉辦活動,邀請貴賓到接待中心近距離觀賞煙火;其中,富華創新(3056)新案「之序」,就特別在ASIA1永續中心,以高訂奢謐饗宴招待貴賓,品味香檳與精緻美食,一同觀賞燦爛絢麗的國慶煙火,吸引近百位品牌貴賓參與,貴賓分享,在尊榮專屬的場地看煙火,不用人擠人,超有隱密性,加上ASIA1堪稱位於煙火施放區的首排,無阻礙、搖滾區的享受,全方位無死角的盡覽國慶煙火景致,更讓貴賓留下深刻印象。

對於到年底前的買氣,元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出,雖然明年1月總統大選日期逐漸逼近,可能會讓部分買盤觀望,不過今年房市在眾多利空下,不僅依然看跌不跌,更累積不少觀望許久的自住買盤,「預期隨Q4年底購屋旺季來到,只要股匯市與利率沒太大變動,自住買盤將開始進場,買氣較Q3進一步提升機會不小,價格甚至有上揚的可能,想買房的購屋者可以多留意」。

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33坪屋隔小三房 網看格局猛搖頭:手槍房外還有「2大問題」

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
房價越來越貴,連帶的購屋族負擔得起的空間坪數也越來越小,這時格局如何發揮更好的坪效就變得相當重要,不過近來不少建商所推出的建案,卻常常看到格局並不理想的物件,消費者又該怎麼做取捨呢?
 
有位網友在PTT上發文,表示因為家中有2名小朋友,所以到某建案看了三房的物件,不過接近39坪大小的已經賣完,剩下33坪的小三房,每坪要價63萬元,算下來總價略超過2000萬,扣掉公設後室內坪數剩下22坪。他無奈表示剩下42、43坪大小的房子價格太高無法負擔,但是小三房的房型扣掉玄關和兩個陽台,覺得根本太小,又擔心如果不上車可能連末班車都沒了。
 
小宅當道,不少建案格局越來越糟。示意圖/好房網News資料照
小宅示意。圖/好房網News資料照
 
不過物件的格局圖貼上網後,網友們卻紛紛搖頭,原來是因為該戶格局是所謂的「手槍房」。所謂的手槍房指的是屋內格局為L型的房子,雖然屬於邊間,採光面可能較多,但是槍管處通常只能當作走道,網友們勸道「你不覺得這房子形狀很有獨特風格嗎?試想住的時候每次都要繞一個L型才能進出門」、「入口那一塊應該快兩坪,若60/p,等於花100萬買了沒用空間」、「室內剩19還要扣掉幾乎不能用的玄關」。
 
如果僅僅是手槍房或許還能接受,偏偏該物件的走道處還有內柱的存在,讓整個走道顯得更狹隘,另外工作陽台設在主臥室旁,前陽台在客廳、廚房後面種種設計,都讓大家更加不建議「手槍房還有柱你會不會太勇敢」、「手槍房玄關、吃柱子就算了,才22坪的空間還要分一堆到那個陽台…這格局你吞的下去也是厲害」、「撇除玄關,除非你衣服打定用烘的,不然曬前陽台難看,曬主臥極小,且經主臥才能曬衣也很慘」。
 
手槍房的格局除了空間使用效率低之外,也有人擔憂會有風水上的問題,翔翰室內裝修設計總監盧淑媛分析,手槍房的出現可能6種原因,包含了「全區平面要求」、「公共管道間」、「單層戶數較多」、「建案容積有限」、「基地受限」和「大樓立面設計影響平面規劃」。至於風水問題,她則認為在風水上是沒有問題,只是比以往的住家空間稍長。
 
雖然手槍房有諸多缺點,不過根據《住展雜誌》統計,低總價戶型現在已經成為建案銷售保證,以新北三重為例,今年1月至5月底,新建案市場新增供給近2千戶中,約五成屬於坪數分別小於20、30坪的小2、3房格局,也導致主要規劃正2房、3房格局的建案銷況卡關,形成「手槍型格局」比正方型格局好賣的房市奇觀。
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「農會版」青安貸款上路 一般民眾也適用

文/陳曼羚

為協助提供無自有住宅家庭購屋,農業部推出「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」(農安貸款),自10月1日起實施,以一段式機動利率為例,假設貸款金額1,000萬元,3年最高可節省11.25萬元的利息支出。值得注意的是,一般民眾亦可申請,不限農漁民。

農業部提供

偏鄉民眾可就近申辦

農業金融署表示,青安貸款限8家公股銀行,偏遠地區民眾無法就近申辦,而全國311家農漁會信用部,共設1,154個營業據點,遍及各地,推動農安貸款,將可便利購屋民眾就近向農會申辦。

農金署說明,農安貸款實施期間自2023年10月1日起至2026年9月30日止,由政府補助利息1碼,並由農業金融機構(包括全國農業金庫及農漁會信用部)減收利息半碼,共享有1.5碼利率優惠。此外,與8月1日開辦的新青年安心成家房貸相同,亦提供貸款額度最高1,000萬元、貸款年限最長40年及寬限期5年等優惠。

農業部提供

前3年省11.25萬元利息

以一段式機動利率為例,目前為1.775%,如以貸款金額1,000萬元估算,每戶3年最高可節省利息支出11.25萬元,平均每月節省3,125元;另貸款年限最長40年及寬限期5年,每戶前5年總繳本息可減少約82.8萬元

至於申請者身分,農金署強調,農安貸款以成年人本人、配偶及未成年子女無自有住宅者為適用對象,申請條件不限農漁民,一般民眾也可申請。

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婆婆說幫帶孫「硬買同社區」!害媳婦每天下班回家做飯 專家嘆:這樣做早避開了

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
婆媳有最適合的居住距離嗎?一名媳婦說,原本在社區跟老公、孩子住得很安好,後來公婆想搬到社區來,婆婆稱可以就近幫忙帶孫子,終於等到一間房子並順利買下入住,但沒想到日子久了,原本負責做飯的婆婆,逐漸轉移到媳婦身上。專家聽到這個案例,直接點破關鍵原因。
 
一名讀者說,自己的房子是公婆出頭期款,住了幾年後,孩子也生了,婆婆說要就近照顧孫子,於是在社區尋覓房子,後來終於等到一間房,大家住在同社區、不同戶。不過,日子久了婆婆喊體力大不如前,原本會做晚餐的她,漸漸的不開伙。
 
一名媳婦抱怨,婆婆搬住同社區之後,她必須每天下班趕回家做飯。圖/好房網News資料照
樣品屋。圖/好房網News資料照
 
全家人的餐食頓時落到媳婦身上,深怕被說「不孝順」的她,每天下班趕著回家做晚餐,雖說很累,但也只能默默接受。對此,全球居不動產情報室總監陳炳辰點破,該狀況確實形同與公婆同住了,尤其長輩有「金援頭期款」更難說什麼,只能等小孩求學階段或工作上是否有變動,再行搬遷他處做合理交待。
 
至於想做相關預防的民眾,陳炳辰建議,可以用另類方式思考,像是以非銀髮族群宜居地帶來找房,如較年輕化或不受長輩喜愛的地區,比方說西門町、林森商圈等處,而像綠地公園多、醫院概念地帶則要避免,以免就算不同住,住得近也落入要「早晚問安」的窘況。
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價穩量縮! 台南住宅市場 進入盤整期

文/住展雜誌

台南市政府日前公布今年7月住宅價格指數為136.28,較6月上漲0.52%,較去年同期上漲4.59%。台南市地政局長陳淑美表示,今年上半年總體經濟景氣仍趨疲軟,至7月止,經濟景氣已連續10個月出現藍燈,再加上《平均地權條例》子法規實施影響下,台南市整體住宅市場已進入盤整期,呈現價穩量縮情形。

根據台南市地政局提供資料,7月住宅價格指數中,大廈為139.77、透天住宅為129.24,與6月和去年同期相較,皆為上漲。建物買賣移轉棟數方面,7月建物移轉棟數共計1,834棟,較6月增加10.08%,較去年同期減少0.11%。

南科房屋交易量 大減四成

進一步觀察各行政區住宅價格指數表現,佳里區月增1.14%為最高,其次為永康區以及歸仁區,分別微幅上漲0.73%以及0.67%。若與去年同期相較,漲幅最高前三名依次為善化區、中西區以及安南區,分別微幅上漲9.11%、8.69%以及8.20%。至於南科一帶、新營區的價格指數,較6月呈現穩定成長趨勢,年漲幅皆高於全市總體。

交易量方面,與6月相比,歸仁區、新市區及佳里區減少幅度最大,分別減少56.1%、45%及43.14%,仁德區與東區則分別大增84.09%及80.56%。若以交易棟數觀察,東區、永康區及北區為成交量前三名的交易熱區,分別為260、241、182棟。另外,南科區域移轉棟數與6月相較,大幅縮減40.48%,其中善化區減少36.36%,新市區也大幅減少45%。

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圖片來源:台南市地政局

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青壯年扶養負擔最重!北市「2族群」租金補貼最高再領6千

文/陳曼羚

台北市青壯年人口扶養負擔為全台最高,北市都市發展局為減輕扶老、養兒家庭的租屋負擔,決議北市租金補貼加碼,將家庭成員範圍擴大至同戶籍內的直系親屬,最高加碼補助6,000元。

都發局表示,內政部國土管理署預計10月開始陸續核定「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」,獲得補貼的合格戶如果是設籍且租屋於台北市、家庭成員符合所得標準(平均每人每月28,520元以下),且有扶養「成年子女」或「父母」者,可於受理期間向北市都發局提出加碼申請。

台北市都發局提供

都發局說明,2023至2024年度住宅加碼補貼於2023年10月2日至2025年3月31日受理,有鑑於內政部300億元租金補貼計畫雖針對低收入、單身青年或育兒家庭等族群加乘補助,但家庭成員僅限於「申請人、配偶及未成年子女」,同戶籍的成年直系親屬(例如父母、成年子女)則不計入家庭成員。

扶老、養兒家庭加碼

對照北市過去民間租金分級補貼制度影響差異後,都發局認為內政部制度對於扶養長者及成年子女等族群造成衝擊,此外,考量北市青壯年人口扶養負擔為全台最高,因此,為減輕租屋負擔,決議補貼條件將家庭成員範圍擴大至同戶籍內直系親屬。

都發局舉例,王先生戶籍及租屋皆在北市,扶養父母及1個小孩,假設全家僅靠王先生收入過活(月薪7萬,平均每人每月所得19,013元以下),加碼倍數為1.4,除了可獲得中央租金補貼金額7,000元(5,000元乘以1.4)外,還可獲得台北市加碼租金補貼金額4,000元,總計補貼11,000元。

台北市都發局提供

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房市淒風苦雨 北市建商薄利多銷拚突圍

近期房市堪稱淒風苦雨,六都的第一季交易量大跌,與前一年同一季相比,
交易量大跌五、六成之多,房市買氣急凍,業者都說房市景氣已經壞到不能再壞,
預計下半年開始將有大量中小型建商出局,一些盤不出去的建案,可能淪為爛尾樓。

文/胡偉良

於此同時,卻有一個建商異軍突出,不僅沒有中斷推案,還緊密持續推案,每個建案推出後,一個月內即有售出可售戶數七、八成以上的佳績,堪稱房市異數。

與大多數建商減量經營的策略不同,品嘉建設迄今仍是依原訂計劃,持續推案。品嘉建設創辦人胡偉良表示,他們在去年推出了二個建案,其中之一去年即已售出九成,今年五月也賣完了建案的最後一戶,完銷結案;另一個建案則僅剩下二戶樓中樓的大坪數產品。

另外,品嘉今年推出台北市的五個建案,已經進場的三個建案,也在短時間內幾近完銷;還有二個建案也預定在近二個月內推出銷售。

建立正確觀念 
有效培養買房能力

「房價並不單純,它牽涉到社會學、心理預期、財稅、地政、政策與市場供需等因素,如果你只懂其中之一,看房看地絕不會準確。」品嘉建設四月、五月底開辦一系列房產講座,台下座無虛席,董事長胡偉良在台上除了談論房地產,也講述自己的人生與經營思維。

談到為什麼要辦講座,他回答:「房價太高,是我們無法改變的事實。像我們的建案都在台北市,而地價和興建成本就已經佔了七成半;所以,才希望透過講座來教導和帶領年輕人,讓他們能建立正確的觀念,有效率的提升所得,有能力買得起房。」

從今年四月開始,胡偉良陸續開辦一系列房地產相關公益講座,講座中除了分享他自己一生中,幾次財富歸零重新再起的親身經歷外,也分析到他運用房地產的「財務槓桿特性」敗部復活的經驗。他舉例,以預售屋為例,只要先付十%的訂金及頭期款,之後按工程進度及房貸繳款,財務槓桿幾乎可以達到十倍之多,假設房價每年上漲十%,那麼買房可以讓資產一年就翻倍;縱若房價每年上漲率只有二.五%,透過槓桿,也可以達到二五%的年收益率。所以只要「選對標的物」,房產堪稱是一個難以相比的優質資產。

因房產是較佳的資產,進而造成許多的投機客蜂擁而至。藉短期的買入再加價賣出賺取價差,炒高了房價。讓比較晚進入巿場的年輕人,必需得被迫付出額外的價差來接盤,對這種賺價差的行為,胡偉良表示不認同,也不歡迎炒房客。

建案物超所值 
力求做到第一

問到胡偉良,他們是怎麼做到的?

胡偉良說:因為「薄利多銷、物超所值」,他進一步解釋,同樣案的建築規格、地段、建材的建案,品嘉賣的更便宜;而同樣的價位,品嘉的建築規格、地段、建材更好。

胡偉良也提到,他認為好地段的好房子永遠是有需求的,只要品質好、價格合理,買方一定存在,因為這樣的房子具有稀缺性。

因此,品嘉一直堅持把品質跟售後服務做好,胡偉良說,就像打棒球,品嘉從危老改建的市場切入,並快速的取得這個市場的領導地位,之後,再進軍面積及範圍更大的都更市場,也因為先前打下取得百分之百住戶同意的誠信基礎,所以進入都更市場後,更是如魚得水,迅速的進一步拓展市場。目前品嘉就有三、四個改建案正在跑都更流程,還有五、六個改建案正在進行簽約中,胡偉良表示,他們目前手上已確認的建案已有好幾佰億的規模,現在在台北市的大部分行政區都已經可以看到品嘉的建案了。

一條龍作業 
實現品嘉主張

由於品嘉的建案都是採取「一條龍作業方式」,從土地開發開始到產品的定位、規劃、銷售、營造施工、售後服務等,全都由自己公司一手包辦,不假手他人。除了能發揮更大的企業綜效,還可以撙節開支,實踐他們「物超所值」的價值主張。

胡偉良也提到,在房價如此高的情況下,房子更要朝向「更耐久」去設計與施工,且必須堅持把「品質跟售後服務」做好。因此,在房屋的建造規格和建材選用上,品嘉都會考量到「較長的居住和使用年限」且力求升級。以耐震為例,堅持做到比規範提升一級的標準;在智慧建築、綠建築上,更做到銀級以上的水準。更貼心的是,連社區無障礙的順平,都是品嘉建案會考量到的細節。

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法定空地免地價稅? 稅務局說分明

文/陳曼羚

A公司土地原經稅捐稽徵處核定按一般用地稅率課徵地價稅,A公司主張,該土地退縮面積部分是因配合市府轉運站營運而無償供車道使用,因此申請免徵地價稅,但被稅捐稽徵處駁回,原因是該退縮部分位於建築基地內,不得免徵地價稅,且該部分已經容積移轉面積等優惠,也非屬於無償提供。

法定空地 原則上須課地價稅

台中市政府地方稅務局表示,《建築法》所稱建築基地,包括建築物本身所占的地面及應留設的法定空地。雖然依《土地稅減免規則》第9條規定,無償供公眾通行的道路土地,可以申請免徵地價稅,但若屬於建造房屋應保留的法定空地,則屬建築基地的一部分,不得免徵地價稅。

由此可知,土地縱使目前的外觀已經開闢為道路形式,只要它是法定空地,就應課徵地價稅;不過,如符合自用住宅用地規定,仍可申請按自用住宅用地稅率計徵地價稅。

被指定為公設道路用地 可免地價稅

台中地方稅務局指出,法定空地若被指定為公設道路用地,則可免徵地價稅。該局說明,原本曾經是建築基地的法定空地,但在核發使用執照後,被地方政府機關依都市計畫,指定為公共設施保留地中的『道路用地』,也就是說已經不是法定空地了,如果無償供公眾通行使用,土地所有權人當然就可以申請免徵地價稅。

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大直案促北市優化系統 在家可查工地開挖進度

文/陳曼羚

基泰建設因工地施工不當,導致鄰房坍塌,25戶建物最後全數拆除的重大工安事故,不少民眾因此關心住家附近工地施工進度,是否屬於地下室開挖階段。台北市建管處表示,建築資訊e點通系統新功能上線,即日起民眾可上網查詢施工進度。

建管處說明,為方便民眾了解北市建築工地施工進度,因此於建築資訊e點通系統新增「施工進度」查詢功能,方便民眾於既有建物套繪圖上,查詢建築工地施工進度。

建管處表示,民眾只要在系統內輸入門牌號碼,同時開啟基本圖層中建物套繪圖及進階圖層中施工進度,即可查詢周邊建築工地位置及目前施工進度。

此外,未來建管處每月公布地下室開挖階段工地檢查清冊時,也會同時檢附每案地理資訊E點通連結,民眾點選後,即可立即定位建築工地位置,並查詢施工進度。

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下半年強銷期 928房市焦點搶先報

時序很快進入下半年,選舉話題當然是愈來愈熱;房市端雖然確實受到若干影響,
但接下來的928雙十檔,市場還是有不少焦點或話題可期……

文/施絢傑 攝影/羅劍明

隨著暑假結束、各級學校陸續開學,時序也正式進入早秋。就房地產市場來說,則代表下半年最重要強銷期,也就是俗稱的928,或者進一步延伸至雙十節檔期,即將揭開序幕。

檔期量縮 仍具話題

然而,相較於過去幾年,今年下半年的重點檔期,確實有那麼一點點不同;箇中原因,一是今年年初火速拍板、七月如期上路的《平均地權條例》修正,二則是明年初總統大選相關話題,這兩大因素的先後發酵或引爆,已使得上半年無論是329或520檔期,市況發展都有些不如預期。

同理,展望下半年度大檔期,在上述兩大因素仍揮之不去下,至少在業者端,也就是新供給量上,預料也不會有太令人驚異的表現。然而,儘管推案熱度不比往年。但還是有若干市場焦點或話題,值得關注。以下是《住展雜誌》搶先掌握的最新趨勢。

重案區老面孔

撇開外部的政策或總體經濟等層面間接影響,至少基於土地取得及成本等等因素。過去幾年,重劃區很明顯一直都是建商推案的主要舞台。

而來到今年928、雙十檔期,在新供給稍見萎縮之下,重案區還是不外乎之前幾個重劃區老面孔。新北市部份,首推近一年多來持續當紅的三重二重疏洪道兩側,桃園則依然是龜山機捷A7特區領銜。較讓人意外的,則是幾個過去幾年推案十分熱絡的新竹大型重劃區,或許持續被官方緊盯,今年下半年供給端偏冷。

龜山A7重劃區廣告看板

先看到二重兩側,無論靠市區的三重段,或工業區這端的五谷王段,都續有新指標案推出。一般而言,單一個案量體也都不小,其中較大者有甲山林自建案『市政官邸』二期,總戶數超過240戶。另外,總銷達20億的『惠大國際科技總部』則規劃廠辦產品;雖然當地工業區範圍不小,但廠辦案在當地而言確實是近期相對少數,因此話題性也不低。至於桃園,機捷A7重劃區續領風騷;就目前本刊掌握資訊,稍早剛推或接下來將推的新案,不但數量多,規模也都十分可觀,幾乎都至少百戶起跳,其中允將建設新案,據傳總戶數更接近400戶。產品方面,還是以自用、置產皆宜的二、三房為大宗。

除了A7重劃區,大桃園接下來另一個市場亮點,是屬二線的觀音草漯市地重劃。草漯和A7恰好形成對照組,因為草漯市地重劃受開發商規模等因素影響,雖然推案數量足以和任何一個新興重劃區相提並論,但個案規模多半偏小,一般大概十幾、二十餘戶,甚至不乏十戶以下者。至於產品,現階段以相對低總價的電梯公寓為大宗,大樓次之;早年居主流的透天產品,如今反而成了相對少數。

大型指標案登場

如前文所分析,主要受政治因素影響,今年下半年重點檔期的供給量,走低機率甚高。儘管如此,各區仍可見大型指標案,至少所屬區段的市況,還是有望炒熱。以下則是幾個目前已掌握相關推案資訊的區域。

首先是北市新東區南港。近幾年供給量縮,缺乏市場亮點,但來到下半年,情況可能改變,因為首泰建設將在三重路推大型新案。根據業者官網公布資訊,該案屬都更重建案,基地面積超過1600百坪、總戶數逾300戶,業者初估總銷至少40億。這是南港、甚至全北市近年較少見的大型都更案。

接著來到新北北端淡水。說到當地,多數民眾會認為,指標大案位於淡海新市鎮,但即將推出的當地指標大案『台北別墅』,是在南段半山腰,也就是小坪頂地區。根據目前掌握資料,該案總銷達50億,產品是建坪約60坪起跳的透天規劃,代表單戶總價將從8000萬元起跳,也是北台灣近年相當罕見的規劃,加上小坪頂推案歷史具話題,本案銷售反應受到高度關注。

宜蘭五結 宏國造鎮

來到桃園,大型新案現身地同樣令人意外;新案是位於中壢等四區交界,過嶺地區的『大清城双』。據了解,總戶數達432戶、總銷金額57億,放在整個桃園都是數一數二大案。過往過嶺都是以相對於中壢市區或高鐵特區之低價為主訴求,尤其鮮少出現如此大規模推案,讓本案之後銷況同樣受到矚目。

最後來到東部宜蘭;早就製造不小話題,據傳由宏國集團第二代操盤的五結地區萬坪造鎮案,以目前傳出消息,預計將在第三季末至第四季初正式開始銷售。

就目前該集團在網路上曝光的資訊來看,其案名將是『宏國春悅大地』,是該集團在當地以宏國木業持有土地的活化再開發,同時標榜秉持永續理念,即「五感十築」品牌理念。但實際規劃如何,得等本案正式公開後才能得知。不過如以目前看到的行銷包裝手法及銷售方式推斷,本案鎖定的客層,不會只有當地消費者。

台北市中正區

北市一線區 危老案將推出

無論是精華區早就一地難求,或者官方政策設定終於看到若干成果,不可否認,近年相對少量的北市一線區房市供給,幾乎都是靠都更或危老整合而來。來到今年,情況還是如此;不過有趣的是,這類案例的重點區域,最近似乎出現緩步東移的趨勢。

過去幾年,北市都更或危老案大部份是出現在中山區以西,包含大同、萬華或中正區等,原因不外乎當地原本就屬於較早開發區塊,也的確有較多業者進行相關整合。另外就是一些較老舊的飯店,因為產權單一、整合容易,近來流行危老重建,而這類飯店確實也大多座落北市西區。

然而根據目前本刊掌握資訊,特別是危老整合建案,最近在北市東側區塊,愈來愈頻繁出現;包含信義甚至內湖區,下半年到年底前都將有不少此類個案推出,個案特徵同樣是小基地、小規模,產品則是小坪數的低總價設定。

淡水紅樹林自然保留區

實際資訊 業者公布為準

從以上分析不難發現,今年下半年房市檔期儘管受到不少外力干擾,但還是有不少話題可期。

不過真正的檔期重心,大概落在九月中之後至接下來約一個月左右時間,而以上個案資訊,仍有部分未正式公布或拍板定案。加上目前官方相關稽查趨於嚴格,現階段新建案銷售資訊,在未取得建照、通過備查前,業者大多傾向保密到家,因此實際個案資訊,還是以業者公布正式資訊為準,消費者應多加留意。

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台中高資產族3大選屋指標 高綠覆、均質性、案量少

文/住展雜誌

近期房市交易趨緩,全面回歸自住市場,而台中市單元12、單元2、7期南側等具備低密度特性的重劃區更受自住客群關注,尤其區域內不僅案量極少,且多以3、4房的規劃為主,投資客較少,無論綠覆率、生活質感、或是均質性都相對高,因此深受高資產族群喜愛。其中「漢宇雲森」、「陸府續森」、「麗晨語山簷」等建案以遠超市場的規劃,創下區域最高均總價,成為房市領頭羊。

低密度重劃區

住商不動產7期南屯店經理黃盟翔透露,總價帶3,000萬元至4,000萬元以上的客群,對於居住環境及街廓品質非常重視,低密度重劃區常是第一個選屋標準,而單元12、單元2、7期南側,因為開發較飽和,案量更是低密度重劃區當中更為稀有的區段,線上僅有1至2宗預售案,住宅整體質感及規劃若符合需求,又具備品牌力加持,其特殊性及創價性自然讓買方下手毫不手軟。

單元12

位於單元12的「漢宇雲森SKYPARK ONE」基地廣逾1,870坪,緊鄰萬坪南興公園及文中小預定地,綠地加總高達4.6萬坪,全案更以22%的超低建蔽率,保留千坪中庭花園,打造27樓高獨棟森林綠態御邸,同時加入3進式門禁管理,也規劃美食外送、宅配獨立動線及逐層送信等服務,顯示業者對細節的用心。

此外,「漢宇雲森SKYPARK ONE」採用包括LEICHT、BOSCH等國際級精品配備,是北屯區少見的豪宅頂規標配,相較區域總價大約2,000至2,500萬元的定位,該案均總價逼近4,000萬元,無論均價、單價均刷新單元12的行情天花板。

圖片來源:業者提供

單元2

緊鄰商業機能蓬勃發展7期的單元2,同樣備受討論。深耕該區多年的陸府建設,近期推出第6號垂直森林新案「陸府續森」,打造22層樓高、戶數共76戶的生機建築,再現垂直森林與陸府式生活,目前已揭露4筆交易,最高成交單價突破8字頭、最高總價也逼近8,000萬元,寫下區域新高價,精銳建設於單元2也將有新案推出,值得期待。

7期南側

位於7期南側的「麗晨語山簷」選用2.0 Double Skin複層植生牆體,打造「空中三合院」,高低錯落的植栽槽及其延伸出的簷廊,讓室內保有充足採光及通風對流,為業界少見規劃,近期已有31筆預售實價揭露,最高價落在15樓,以總價4,880萬元成交,後續交易可望續創新高。

台中指標低密度住宅區最高均總個案一覽表

區域案名位置坪數112年均總
單元12漢宇雲森SKYPARK ONE南興東路 南興二路60-130坪4,045萬
單元2陸府續森龍聖路  58-108坪6,124萬
7期南側麗晨語山簷大業路 河南路55-70坪3,943萬
資料來源:內政部/業者提供

延伸閱讀:
太子實業再奪大里商場BOT案 優先聘僱50%台中人
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台中房市白熱化 四大建商推600億案量

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地主看過來!「這類土地」可免徵土增稅

文/陳曼羚

隨著國內人口高齡化趨勢加劇,政府針對財團法人長照機構受贈的土地,提供相關租稅優惠,以鼓勵廣設長照機構。新竹縣政府稅務局表示,財團法人長照機構受贈土地,得享有免徵土地增值稅的優惠。

稅務局進一步說明,所謂的社會福利事業,是指依法經社會福利事業主管機關許可設立,主要目的為興辦社會福利服務及社會救助的事業;適用對象包括社會福利慈善事業基金會、醫療、衛生、學校及長期照顧服務機構等財團法人,經直轄市、縣市主管機關許可附設的社區型、機構住宿型及綜合服務類等3類長照機構。

此外,私人捐贈土地給財團法人供興辦社會福利事業使用,如果法人章程載明法人解散時,賸餘財產歸當地地方政府所有、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地的利益等條件,土地移轉時也可以依《土地稅法》第28條之1規定申請免徵土地增值稅。

稅務局強調,每年會針對上開核准免徵土增稅的土地,辦理檢查作業,如果查獲有未按照捐贈目的使用、違反事業設立宗旨、土地收益未全部用於事業或遭查獲捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地利益等情事,除追補應納之土地增值稅外,並處應納稅額2倍以下罰鍰。

延伸閱讀:
土地徵收案的判決警示
農地移轉給公司 應繳納土地增值稅
為台積擴建龍科 民怨「土地掠奪」科管局:順應民意

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基地破千坪、開價3位數 南港稀有成屋案公開

德杰琉森 外觀

文/住展雜誌

台北南港近年因東區門戶計畫,集結不少重點建設,房價水漲船高。房屋單、總價拉高下,區內建案的成交速度較緩慢,所以近期成交較順遂建案不是屬相對低單價,就是位於供給稀缺區段的建案。

近期南港新案,有位在東新街巷內,濟盟建設的成屋案「德杰琉森」,基地1,038.1坪,鄰近南港公園,距捷運昆陽站約550公尺,規劃33戶住家,為27至56坪的2至3+1房格局,開價105至115萬元/坪,訴求周邊多綠意,環境單純。

德杰琉森 外觀
皇鼎一品 外觀

捷運站周邊 新案蓄勢待發

而中國開發在昆陽街上的公辦都更案「中國昆陽街案」,基地距昆陽捷運站約350公尺,主接待中心籌備中,正式公開時間未明確,至於南港軟體園區周邊,首泰建設的「首泰三重路案」,目前也正籌備中,預計取得建照後公開。

其他建案方面,成屋案「皇鼎一品」已於今年9月中旬完銷,由於該案坪數規劃大,總價門檻高,全案銷售約4年。而後山埤站不遠處,「金富御碩」尚剩1戶5樓25坪的2房戶別。

延伸閱讀:
久違了! 南港捷運昆陽站周邊 德杰、華固推新案
東區門戶計畫撐房價? 南港公園宅進場試水溫
選後南港市況還是冷 中研院周邊新案力挽狂瀾

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中國昆陽街案

認真守護不動產權益

文/住展雜誌

在多數文明社會中,土地都極具經濟價值,幾乎七、八成的家庭,皆以房屋土地為資產重心。世代傳承所言遺產,亦常視不動產為焦點。且法律對於不動產物權的保障,規定也較周全詳盡。因此,都更、合建、拆建、徵收、重劃等等,往往慎重其事。

以龍科三期徵地案為例,協商未完成即草率將事,引發抗爭行動,充分顯示法律觀念不足。土地之移轉很容易,雙方條件契合,便可進行,重點就在價金是否足夠。早年日本百姓土地被政府徵收,條件常甚優渥,入圍者感覺像中獎。官方只要出手大方,何患大事不成。

科學園區比民生重要嗎?商人賺錢繳稅有限,但憑什麼得以強徵不自願者的財產?談發展科技,獲取國際商譽,又跟小老百姓何干?毋須多言,別耍手段,多給錢便行。科技大亨百千億元的營收,居然和平民爭土地,豈非笑話,最後放棄強勢作為,算是良知未泯。

十餘年前大埔強徵農地案,訴訟結果內政部敗訴。土地做為世人最重視的財產,有些是祖產,尤其農地多半傳了好幾代,千金不換,人之常情。奪情之作為,除非和國計民生如國防或防洪防災,或更重要的公共用途。否則,園區廠商也只是為賺錢,有何大義名目奪人之愛?

回頭談造樓挖地損鄰房,雖非爭地,但居家毀損,歪斜傾頽,家具裝潢,付之流水,如何賠起?建商談善後,雖少滿懷歉意,誠心賠償到底者。卻真有建商二話不說,重新造樓還諸受災戶,有擔當的經營者,值得讚歎。眼下情況則非如此,官民商三方箭拔弩張,接下來要怎麼談,各界矚目。

北市林森北路有一戶商家,和鄰店有土地糾紛,訴訟落敗。被迫將隔牆退縮一台尺,總共讓出半坪左右空間。對小店家來說,土地價值縮水,營業面積也少了一整面櫥櫃之多。寸土必爭是現代人生活課題,徵地也好,鄰損也好,加害者若不如數賠償,則天理公道法律何在!

近時房市交易偏淡,種種因素使然。任何市場皆是冷熱交替,多空互換,不足為。自住者進場時機適當,可能省下些裝修的錢。因此,觀察媒體報導的數據,可作為參考。至於唱旺唱衰的風向型文字,不必盡信。重要的是物件合乎理想,強固安穩,機能滿點,可以長居乃至傳家。

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台灣精品攜手法國 打造一體式音響 Aerix前進海外參展

文/住展雜誌

台灣音響品牌Aerix創立於2015年,以打造歷久不衰且極具識別度的商品為目標,並邀請法國資深工業設計師擔任產品總監,源自於歐洲的研發團隊擁有超過30年以上的Hi-Fi & Hi-End產品經驗,對於聲音品質有深刻體驗,定義聲音細節自有嚴格標準。Aerix今年進行品牌轉型,目標深耕國內市場,以品牌理念為核心,探索跨界合作與創新的多元可能性。

Aerix近期發表最新產品「DUET MK3」一體式精音響系統,以360度沈浸式音效體驗,提供多種高質音訊輸入功能,預計10月前進巴黎、馬來西亞音響展,並於德、義、西、韓等10多國陸續上市。

極簡美學 滿足高音質串流需求

Aerix「DUET MK3」以極簡美學的工藝設計,整合Hi-End音響所需的電源、擴大機、線材為All in one系統,並提供無線Wi-Fi AirPlay、藍牙aptX HD等多種豐富的高質音訊輸入功能。

Aerix品牌負責人張門豪表示:「回應市場的聲音與期待,Aerix「DUET MK3」除了音質的提升,更加入AirPlay及光纖輸入,以獨特的木紋外觀音箱與鋁底座製成,並採用Hi-End等級的單體,是適配所有串流平台的All in one音響精品」。

聲音再進化 落實減塑永續發展

承襲上一代極簡美學與360 度立體聲場優勢,Aerix「DUET MK3」更提升音箱設計,讓低頻音質更加深層強勁。除了功能以及品質的革新,同時也將環保永續納入設計理念,有別同類音響產品多使用塑膠零件,Aerix「DUET MK3」以木料MDF及鋁底座為主要材料,大幅度減少塑料的產生。

前進國際音響展 全球10多國上市

放眼國際市場,Aerix「DUET MK3」於台灣發表後,將於10月中下旬分別前往法國巴黎、馬來西亞音響展,年底前更預計登陸韓國、德國、義大利、法國、瑞士等10多個國家,期望以極簡美學傳遞極致音質,提升台灣品牌在國際間的知名度。

Aerix X COFFEE LAW 當咖啡遇見音響

此外,Aerix更攜手咖啡生活品牌COFFEE LAW,提供以新品為發想的冷萃咖啡「02- Daydreamer」,該款屬於帶有巧克力以及柑橘香氣的中烘焙咖啡,嚴選調配不同產區的阿拉比卡豆,並以冷萃方式展現明亮輕快的夏日香氣,與創造完美氛圍為出發點的HiFi音響為再完美不過的搭配。

COFFEE LAW與Aerix在永續以及ESG議題上,擁有共同理念,希望透過這次合作,帶給參觀者從眼口鼻到觸覺皆一致的精品級氛圍與體驗。

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公益出租人注意! 「這情形」不能享土增稅優惠

文/陳曼羚

政府為保障弱勢族群居住權益、活化閒置房屋,積極推動社會住宅包租代管及公益出租人政策,屋主將房屋提供包租代管,或提供房客申請租金補貼,經主管機關認定成為公益出租人,即可享地價稅、房屋稅等優惠稅率,不過若出售土地,則無法享有土地增值稅優惠。

公益出租人享地價稅、房屋稅優惠

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅,而自用住宅用地的土增稅優惠稅率分為「一生一次」、「一生一屋」2種,稅率較一般用地的稅率優惠不少。要適用前項優惠,土地須為自用住宅用地,也就是土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用的情形。

土增稅優惠限自用住宅用地

屏東縣政府財稅局表示,土地所有人出售土地,須符合「出售前1年內」或「出售年5年內」無供出租或營業使用,才可申請「一生一次」或「一生一屋」土增稅自用住宅用地優惠稅率。

財稅局說明,房東將住宅供社會住宅包租代管、公益出租仍屬於出租行為,已不符合自用住宅用地的要求,所以出售供社會住宅包租代管或公益出租房屋坐落的土地,依《土地稅法》第34條第2項及第5項第5款規定,不符合一生一次或一生一屋自用住宅用地之要件,因此無法按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

延伸閱讀:
住宅法修法》房東福音!政院拍板 公益出租人不追稅
公益出租人享減稅 4年逾10萬戶申請
《住宅法》修正 推廣「公益出租人」租屋政策

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文明之共業 亡羊補牢為時未晚

文/施絢傑

對於夏天,多數人的既定印象除了酷熱外,大概就是來得快、去得也快的午後雷陣雨。這是再平常不過的夏季典型天氣型態,過往應該不會有人相信,這竟能導致災禍。

然而來到這幾年,別說是颱風了,一場又急又大的午後雷陣雨,卻動輒可釀成市區大淹水,行人車輛皆寸步難行;原本夏天稀鬆平常的天氣現象,如今變成人人聞之色變的不定時炸彈。

會變成如今這般光景,箇中多半含有人為因素,但主要肇因大家心知肚明,無非就是全球暖化造成氣候異常,降雨發生時間卻更短、更快,排水系統一時無法負荷,自然蔓延到城市各個低窪角落。

尤有甚者,此般新常態,更對我們的建築及居住安全形成威脅。儘管相關研究尚未證實,短時強降雨會使得地下水位產生變化,但仍可能影響地層結構及穩定性;這意味著,我們每天進出使用的各式建築,其實暴露在潛在威脅之中。更令人擔憂的是,台灣都會建築大多屋齡偏高、結構弱點多,一旦最根本的地層都成未爆彈,危機不可謂不大!

這是近百年來人類文明高度發展,加上資本主義推波助瀾,使用過多石化燃料,引發溫室效應所形成的共業,也是《住展雜誌》本期封面故事探討的核心議題。一切的一切,看似覆水難收,但亡羊補牢為時未晚。從現在開始,我們必須觀念再思辨,同時還需革新做法,揚棄上個世紀人定勝天的陳舊思維,才有可能面對環境劇變的挑戰。

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過嶺生活圈供給大增 指標案單週飆出百組來客

青景喆 外觀

文/住展雜誌

桃園過嶺(中壢)、頭洲(新屋)、富源(觀音)、高榮(楊梅)四個鄰近卻分屬不同行政區的特殊位置,近期區域新建案市場迎來供給高峰,因為最近除了高榮地區,其他三區都有新案推出,其中又以過嶺重劃區中的大案「大清城双」最受關注。

大清城双 接待中心

過嶺指標案開案首週 來人超過百組

大清城双」基地1,621坪、四面臨路,為松義、松勤、松勇、松義三路所包圍的L型基地,共四大棟、432戶,為周邊近年最大單一量體個案,規劃28~41坪2~4房,訂價35萬/坪,近期正式公開,是目前區域最受矚目個案。據了解,建案公開首週來人超過百組。

過嶺地區新案,還有位於雙塘路388巷的透天案「滙盈-東籬下」、「御堡-東籬下」,兩案都是4樓蓋建築,前者建坪67~78坪、地坪29~50坪,總價1,885~2,168萬;後者建坪64~66坪、地坪21~28坪,總價1,738~1,798萬;強調近過嶺鬧區,屬周邊相對稀有的產品。

青景喆 外觀

富源稀有供給 明年初可交屋

富源地區、新富路上則有「青景喆」推出,規劃大樓社區28~38坪2~3房,訂價26~29萬/坪,主打車程3分鐘達好市多,公設比29%。建案為歐楓大郡系列第六期,推案建商在大桃園地區的口碑不差,加上此案為先建後售,預計明年農曆年前即可交屋,現場業者稱,新富路沿線不少客戶前來詢問,建案人氣尚佳。 除新案人氣較熱以外,其它線上個案則屬平穩,過嶺「傳佳緻」、頭洲「宜誠飛揚」、「宜誠樂聚」以及「耀捷新樂園」等算是代表,2房、小3房單位銷售最佳,其中總價千萬內單位大約佔成交量一半,客源則相對分散,除鄰近的桃園地區外,也有少量台北客。

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傳佳緻 接待中心

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「匠人工藝、職人精神」日本大師級設計 翻轉台中建築美學

文/住展雜誌

台中近年建築美學不斷躍進,匯集許多國際建築大師作品,尤其以「匠人工藝、職人精神」深植人心的日本設計,不僅在建案銷售表現上更為亮眼,也是全台建築粉絲爭相朝聖的標的。自伊東豊雄設計的「國家歌劇院」登場之後,更吸引包括NIKKEN SEKKI、安藤忠雄、隈研吾、妹島和世等日本大師級團隊前來揮毫創意,使台中市躍升全台具指標性的建築城市。

住宅案

寶輝建設早期的「敦峰」、「磐峰」及「寶輝市政」便以日系建築師為主,可說是將日本設計帶進台中的先驅之一,「寶輝花園廣場」更找來倉持光男操刀設計,打造出國際豪宅的新生活型態,近期推出的「寶輝VILLAGE」國際總體城區開發案,則聯袂東京麻布台Hills推手的株式會社日本設計(NIHON SEKKEI)共同開發,將福科路打造為「300米台版表參道」,同步建構精品住宅及商業空間,成為台中唯一綜合開發項目,躍升中台灣的城市亮點。

位台中7期,擁燙金門牌的寶璽建設「寶璽天睿」,找來日本的空間潮流教父片山正通參與設計庭園廊道,成為台中市首宗住宅建築以公共藝術作品申請使用執照的先例。此外,2024年上半年將登場的「寶璽天讚」將延請曾設計過晴空塔、東京鐵塔、東京巨蛋等知名地標建築的日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀設計,備受各界期待。

位於西區的富邦天空樹,則是伊東豊雄在全球設計的第一棟超高層住宅作品,建築外觀揮別傳統設計,採「下窄上寬」的造型,屋身的不規則突出象徵大樹的分枝,猶如屹立高空的大樹,頗具生命力。

商辦案

商辦案則以「聯聚中維大廈」最受討論,全案邀請隈研吾操刀設計,有別於一般商辦的嚴肅形象,納入自然設計元素。

公共建設案

而在公共建設部分,隈研吾操刀的的台中「未來勤美術館」,以「森」為整體建築概念,如同小丘起伏的建築外觀,搭配錯落的綠色植栽,預計將於2024年中正式對外開幕。隈研吾與台灣九典聯合建築師事務所聯合設計的台中巨蛋則以「天空迴廊、運動公園、世界地標、市民樂園」為設計主軸,象徵台中巨蛋與環境、地方結合,將生生不息地運用。

「亞洲大學現代美術館」是安藤忠雄在台首座建築。不管是建築主體外觀還是內部,皆採用三角形組成,有最具詩意的光之三角的美稱。此外,由日本SANAA建築事務所妹島和世與西澤立衛操刀,兩人首宗在台建築大作「台中綠美圖」則與國內劉培森建築師事務所合作,建築量體以材料的原貌呈現,整體建築呈現白色,為空間帶來明亮氛圍,也讓知識與感性互相往返與循環成為最大特色。

日本大師級團隊在台中作品一覽表

類別日本團隊位置作品
住宅NIHON SEKKEI中科特區寶輝Village
片山正通府會園道寶璽天睿
伊東豊雄西區富邦天空樹
NIKKEN SEKKEI七期寶璽天讚
商辦隈研吾七期聯聚中維大廈
公共建設西區未來勤美術館
14台中巨蛋
妹島和世中央公園台中綠美圖
西澤立衛
安藤忠雄亞洲大學亞洲大學現代美術館
資料來源:市調、業者提供

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9/29-10/6 一週不動產大事

文/陳曼羚

  • 住宅法修法 公益出租人資訊不得作追稅依據

行政院通過《住宅法》修正草案,增訂租金補貼資訊不得作為追溯綜所稅、地價稅及房屋稅依據,同時放寬住宅政策的弱勢資格、公益出租人資格。

  • 公有土地除3情形外 應一律參加危老

行政院通過危老條例修正草案,除已有合理利用計畫、公有土地面積達重建計畫土地面積5成以上等3情形外,其餘一律參加危老,並排除其他公有財產管理規定,以加速推動進程。

  • 防堵預售屋擔保漏洞 內政部提3原則

預售屋信託擔保機制將朝3方向討論,包括限制價金運用範圍、限制動用價金的時間點、購屋民眾的保障優於銀行抵押債權。

  • 六都9月買賣移轉棟數 年月雙增 前9月創新低

合計2.1萬棟,月增4.4%、年增14.8%,連3個月年增率正成長。其中,台北市、新北市的月增、年增居六都冠亞軍。不過,前9月合計16.8萬棟,年減10.3%,創近5年同期新低。

  • 北市推都更5+2容積獎勵最高100

針對耐震力不足、海砂屋及整宅,透過都市計畫變更方式,除原本的容積獎勵50%,加碼30%至50%專案容積獎勵,以加速危險建物重建。

  • 大直坍塌戶 北市提公辦都更4方案

傾斜民宅單一基地A區方案,爭取容積獎勵最高72%;傾斜民宅併東側鄰地重建AB區方案,容積獎勵最高達100%。

  • 北市A辦、信義區頂級A月租金創新高

仲量聯行公布,北市A辦平均月租金每坪3,052元,信義區頂級A辦更達4,088元,同創歷史新高,預估未來租金持續上漲。

  • 新北放寬8米內巷道容積至240

板橋、三重、中永和等9處都計區土地,臨6米以上未達8米道路或現有巷道,且採都更開發住宅基地,基準容積率得從200%調高為240%。

  • 板橋最大捷運聯開案簽約

斥資60億元,馥華集團打造板新站複合式捷運宅,全棟38層樓高,將成板新商圈新地標。

  • 新北淡水行政中心站開發案流標

位淡海新市鎮,預估投資金額105億元,興建6萬坪商辦及住宅,無人投標。

  • 「基泰忠孝」125億元火速成交

9/25公告,10/4售出,總額創今年商用不動產最大筆交易金額,換算每坪成交單價也創西區商辦新高價。

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住宅法修法》租客聯盟批:頭痛醫頭,腳痛醫腳!

文/陳曼羚

為提高房東協助租客申請租金補貼的誘因,行政院通過《住宅法》修正草案,將「公益出租人的資料不得作為查稅依據」明確入法,但租客聯盟痛批,修法無益解決租屋黑市,強調政府應推動稅制改革。

租屋黑市 尚存4難題

租客聯盟指出,修法目的是為使租補政策的數量達標,無法解決租屋黑市問題。首先,適用公益出租人身分的房東在租屋市場仍為少數,本次修法純屬「被罵到哪裡,才改到哪裡」的擠牙膏修法。

其次,除了「領不到租補」,租屋黑市問題尚有租金難抵稅、租客難設籍、租屋資訊難管理、品質難控管等4大難題。難道未來政府也要針對《戶籍法》修法補丁嗎?

最後,即便修法通過,難道房東就會放心?還是仍然多一事不如少一事,拒絕房客申請租補呢?

租客聯盟:推動全面稅制改革

相較擠牙膏、搭違建的修法方式,租客聯盟提出2大稅制改革主張,以引導租屋市場透明化,從而解決整體房客不能「領租補」、「設戶籍」、「抵稅賦」的陳年弊端。

1、住宅租賃所得採分離課稅、單一輕稅:住賃所得不再併入個人綜合所得稅計算,大幅降低房東稅賦負擔,避免稅負轉嫁房客。

2、大赦條款:只要房東依新稅制申報,過往逃漏稅既往不咎,但若房東仍抱持僥倖心態,後續則嚴查嚴罰。

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住宅法修法》房東福音!政院拍板 公益出租人不追稅
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住宅法修法》房東福音!政院拍板 公益出租人不追稅

文/陳曼羚

行政院會5日通過《住宅法》部分條文修正草案,增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅及房屋稅等依據,並放寬政府住宅扶助政策的弱勢資格及公益出租人認定。

公益出租人資料 不得用來查稅

內政部表示,為鼓勵房東成為公益出租人,政府給予每屋每月最高1.5萬元綜所稅免稅額,以及房屋稅與地價稅比照自住稅率的優惠,2022年總計有34.2萬戶受惠。有鑑於部分房東擔心成為公益出租人後被查稅,致房客無法申請租補,這次修法增訂租金補貼資訊不為查稅依據,消除房東被查稅的疑慮,盼更多房東加入公益出租人行列。

家有2名未成年子女 可享住宅協助

同時,為擴大照顧育兒家庭,修法放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格,從原本須育有 3 名以上未成年子女的規定調整成2名,擴大政府扶持範圍。

租給社福 房東也算公益出租人

此外,修法也增訂房東若將房屋出租給社會福利團體,再轉租給符合租金補貼申請資格的房客,住宅所有權人或房屋納稅義務人也可被認定為公益出租人。
內政部指出,草案送請立法院審議後,將積極與各黨團說明溝通,盼早日完成修法程序,讓房東可放心出租、房客能安心承租。

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做公益或拚經濟?中央林口媒體園區政策髮夾彎
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國慶連假限定好康!新北指標新案 簽約直送iphone15

文/住展雜誌

雖然近期整體新建案市場平平淡淡,迎接國慶連假,北中南甚至是東部,仍都有建案祭出好禮,努力喚回購屋族的心,以下整理建案活動方案內容及接待中心地點,供民眾規劃賞屋行程參考。

新北市淡水區「嘉潤家泰氧之森」

活動方案:10月預約賞屋,送500元全聯禮劵。

接待中心:新北市淡水區中正東路二段55號

連絡電話:02-2809-0055

新北市土城區「城品學苑」

活動方案:國慶連假賞屋當天訂簽送無線吸塵器,訂簽後五日內匯足簽約金送iphone15。

接待中心:新北市土城區青雲路、青福街口

連絡電話:02-2272-6688

台東縣台東市「達永吾南室」

活動方案:國慶連假預約賞屋,享餐點買一送一,最多買三送三。(需提前兩天預約)

接待中心:台東縣台東市四維路二段235旁

連絡電話:089-332-088

台南市左鎮區「南科新悅」

活動方案:國慶連假兩人同行賞屋,送500元左鎮農會購物券。(需預約)

接待中心:台南市左鎮區榮和里菜寮62-29號

連絡電話:06-261-0333

高雄市楠梓區「鳳凰Villa」

活動方案:完成賞屋獲𝟯次抓棍挑戰賽資格,全部成功接住可獲得300元禮券。

接待中心:高雄市楠梓區援中路368號

連絡電話:03-398-5555

由於主辦單位保有最終修改、變更、活動解釋及取消活動的權利,建議民眾出發賞屋前,先聯繫各建案接待中心預約賞屋,了解活動細節。

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海線崛起桃園新都 輕移民首選二字頭不是夢

由於無力負擔雙北市愈漲愈高的房價,愈來愈多的首購族選擇南下桃園,
造就了近年無可抵擋的輕移民趨勢。不過選擇輕移民桃園,理由不單只是房價;
身為新興第六都,加上國家級建設擘劃,用平實的二字頭價就能卡位,誰能不心動?

文/施絢傑

無論是因為房價所得比造成排擠效應,還是建設發展差距逐年拉近,這幾年雙北市大量「輕移民」移居桃園市,桃園市更在今年人口突破二三○萬,近十二年人口增加三十萬人,在數字上已經明顯反應,房地產市場更是有感。

多重優勢 吸納雙北輕移民

桃園吸引大量雙北年輕族群移居,絕不只是靠相對低的房價優勢。桃園身為新興第六都,近年發展一日千里,交通與公共建設逐步到位、現代化機能越趨完善,各產業聚落更創造大量工作機會及商機,以及全國各縣市最優渥的生育及育兒補助,都是讓年輕人選擇桃園做為移居落腳處的重要因素。

而說到房價,就大家比較熟知的桃園及中壢兩大都會區,目前都已站穩四字頭,新崛起的青埔高鐵更上攻五字頭。第二圈包含龜山A7、八德擴大重劃區也都來到三字頭中後段班,必須要更外擴才有二字頭的機會。

乍看之下,桃園現階段如此房價水準,其實並不算低,不過這也是無法避免的趨勢。畢竟台北市平均房價早就站上三位數,新北市一線區單價也動輒六十萬起跳,四字頭在新北市可選擇性已然不多。對照來看,桃園房價還是相對經濟實惠。

連結青埔的重要幹道「月桃路」第一階段已通車。

國家隊建設 桃園核心西移

早期北以桃園、南以中壢為都會發展的核心。西側的青埔高鐵特區經過十五年的建設開發,成為桃園房市數據中,成交量最大與成交價最高區域,確立了青埔核心的地位。國家隊的建設,國際級的青埔,已經成為桃園發展的領頭羊。

雖然前幾年經過一段浮沉震盪,但如今的青埔特區,早就脫胎換骨,不但是桃園第一個真正站穩四字頭的區段,目前特區內有越來越多的建案站上五字頭,後續新案公開更將持續挑戰青埔房價天花板。

除了青埔的公共建設持續到位,更將重要的還有西側的「航空城旗艦開發計畫」,開發規模超過四千六百億,是台灣都市發展史上最大的土地重劃。隨著青埔與航空城計畫的逐步實現,更加確立了青埔高鐵的核心地位,超級都心即將誕生。未來更將透過月桃路、航程路的闢建,快速連結衛星都計草漯與客運園區,形成海線共同生活圈。

草漯大未來「西濱科技」產業一帶。

海線生活圈 只要二字頭價

目前航空城計畫已逐步邁入後期施工階段,預估二○二七年底重劃完成。大園房市價量因此明顯擴張,其中又以發展一度停滯,甚至曾是票房毒藥的客運園區最火紅;根據實價登錄資訊,近一年成交均單價已拉高至二六萬,最新建案也開始觸碰三字頭。

至於觀音,近年房市以草漯地區能見度最高。近兩年都計發展邁入第二輪,第一、三、六區的向外擴展,未來仍有第三輪的第四、五區的持續開發。近一年草漯實登均單價也來到二四萬,隨著全球高速通膨及缺工更趨嚴重的當下,營造成本仍在持續走高,然而二字頭房價的地方營造成本的占比更大,因此,中小型建商為主的草漯房市,房價仍在持續走高。

漢華機構副總管清智。

今年國二甲支線通車,大幅縮短海線大園、觀音上下國道二號的時間,對於雙北客交通便利許多。再者,六一西濱海線從八里台北商港以南,具有許多北部重點產業廊帶,蘊含大量就業機會,代表穩定的居住需求,因此大園、觀音也都吸引為數不少的收租型投資客,置產投報率甚至高於市區許多,且空置期少、出租極為搶手。

兩區較明顯的差別則是,客運園區周邊機能相對仍不足,大園本身還有機場限高的開發限制,及飛機起降的巨大噪音影響。草漯發展算早,目前機能相對完備,惟過去幾乎都是在地中小型建商進駐開發,因此開發規模偏小且零碎;產品規劃部份,直到前幾年都還以透天為主,近年才因為土地價格、營建成本等因素,出現更多公寓或大樓集合住宅。

觀音草漯 首選大型建商

在北桃等區有多年市場實務經驗的漢華廣告副總管清智即建議,考量以上現況,價格、機能及發展遠景、增值潛力等角度,有意南向輕移民的雙北首購族,觀音草漯的確是一個很好的選擇。

管清智進一步建議,大樓型產品雖然公設比較高,但是管理佳、公設機能多樣,就拿冷藏宅配室來說,對於現代人購物習慣網路占比極高,若沒有宅配室規劃或管理員收納均極為不便。對於現況整體房市,因銀行授信與政策高度箝制,中小型建商經營環境極不友善,管清智更強烈建議,現況購屋首選大型建商,除了全案規劃與建材配備較佳之外,更可確保建商順利興建與交屋履約,保障已購客戶的權益。

觀音草漯去年第三季推出,由漢華機構寶麟廣告銷售,寶佳機構和境建設投資興建的『和境初見』,銷售反應就相當熱烈。現在二期『和境寓見』全新公開,一期向隅的消費者,動作可要快了。

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想靠囤房稅2.0打炒房?「加稅派」專家轉念:自己做死的行為

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
台灣高房價造成民怨四起,政府也祭出一連串打炒房政策,行政院會21日通過俗稱「囤房稅2.0」的房屋稅條例修正草案,非自住房屋改為全國總歸戶,稅率由現行1.5%~3.6%拉高為2%~4.8%。然而囤房稅2.0對於抑制房價能有多少成效,專家卻持悲觀看法。
 
馨傳不動產智庫執行長何世昌在個人臉書粉絲頁坦言,自己過去是個徹頭徹尾的「加稅派」,認為台灣房地產稅負太低,是造成高房價的元兇,而國外房地產課稅重,讓房價不會漲,民眾租房子就很快樂,沒多少人願意買房子,只有華人才如此愛炒房。
 
囤房稅2.0對於抑制房價能有多少成效,專家持悲觀看法。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市看板。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
不過在他深入認識國外房地產市場與政策後,卻驚覺這種說法「簡直是唬爛」,以房產稅最重的美國或是相對重稅的英國、加拿大來看,「近40年來的房價根本漲爛了」,鄰近台灣的韓國也已證明囤房稅無法打擊房價,全世界沒有任何一個國家證明囤房稅有用,就連台北市等10個縣市已實施囤房稅多年,亦證明無法抑制房價,但官員與民眾仍把矛盾指向是因為「稅太輕、沒有全國總歸戶」。
 
何世昌舉例,假設雞蛋市價一顆6塊錢,政府對每顆雞蛋課徵5塊錢的囤蛋稅,蛋商會漲價、還是降價?進口汽車一輛200萬元,如果政府對每一輛汽車加課50萬元關稅,汽車市價會漲還是會跌?「同樣道理,倘若你認為加稅會讓商人轉嫁成本,那政府對建商課徵囤房稅,頻頻增加一般民眾的房地產持有稅、交易稅,房價會因此下跌嗎?」
 
何世昌無奈表示,政大財政系教授陳國樑等學者過去就曾提出警示,「賦稅轉嫁間接推升市場價格」,然而政府、社會還是在試券上繼續寫上錯誤答案,「既然民眾那麼喜歡加稅,那就求仁得仁,加好、加滿。這種自己做死的行為,唯一的贏家是收到滿滿稅收的政府,業者、屋主、租客全是輸家。」
 
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亞矽創喊卡 立委呼籲南移「桃園不做、高雄來做」

亞矽創喊卡
圖片取自粉專《高雄好過日》

文/陳曼羚

因發現預算經追加後,金額將高達75億元,為免釀市府財務黑洞,桃園市長張善政宣布暫緩「亞洲.矽谷創新研發中心」計畫。對此,立委賴瑞隆提議該中心南部改設於高雄,臉書粉專《高雄好過日》也喊話「桃園不做、高雄來做」。

桃市府:建設追加經費過高

桃園市政府於2021年配合中央政策,由航空城公司自籌資金近50億元,興辦「亞洲.矽谷創新研發中心第一期案」,但經市府發現該案規劃設計問題多,若要進行整體變更設計以符合需求規格,全案預算將增加至75億餘元,考量市府總體財政及節省公帑,張善政同意暫緩亞矽案,工程部分終止解約。

立委賴瑞隆日前質詢國發會時,認為「亞洲.矽谷創新研發中心」計畫是5G、AIoT等產業的重要創業基地,因此提出北桃園、南高雄的雙核心概念,爭取亞矽創中心南部落腳高雄,以推動高雄產業聚落動能。

高雄好過日》:高雄已有現成空間

《高雄好過日》表示,原本亞矽創中心預計由中華電信、航空城公司合資成立公司共同開發,但2019年被桃園市議會否決,中華電信因此退出,改由桃市府全資的航空城公司自行開發,最終導致造價過高、難以負擔。

高雄市長陳其邁2020年開始推動高雄5GAIoT園區,不但有中華電信加入,且計畫內容和亞矽計畫有部分重疊,此外,特貿三成功標出,業者按招標規範,需將蓋好的辦公大樓面積分回政府抵費,也就是從2027年開始,市府可在5GAIoT園區無償且直接取得商辦空間。

《高雄好過日》建議,將桃市府放棄的計畫,直接移植到高雄,成立高雄版「亞洲‧矽谷創新研發中心」,桃園還得蓋新建築,但高雄已有現成的商辦,屆時只要直接指定適用園區法規,並把公部門的服務設施遷入即可,並和5GAIoT園區合併推動,市府只需擴大投資智慧城市相關服務設施。

亞矽創喊卡
圖片取自粉專《高雄好過日》

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電源總開關上放「這東西」能省電30%?台電說話了

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
夏日電費高漲,大家都希望能夠省電也省荷包,近來有網路傳言,號稱有著「量子糾纏」的貼片、量子棒等等…只要放在電源總開關處,就能省電15-30%,事情真的是這樣嗎?
 
網路謠傳所謂量子貼片、量子棒能降低電流、電阻、電壓及降溫等,進而達到節電效果,並稱經過台電認證,不過台電在臉書社團《台電電力粉絲團》
上打臉,表示這些說法都是假的。
 
網傳在電源總開關處放置量子貼片就能省電,但遭到台電打臉。好房網資料庫照片
電表 電 缺電 限電 (好房網News林美欣攝影)
 
台電進一步解釋,所謂量子糾纏無關節電,而是用在訊號的傳遞,不存在能量增減效果,跟節電完全無關。所以,不論是量子貼片或量子棒放置於電源總開關旁,都不會改變原有用電迴路及電氣特性,完全不會有降低電流、電阻…等效果。
 
此外,由於台電不是商品檢驗機構,無法認證、核可任何省電節能產品。想要省電,台電建議認明節能標章,產品則可至能源局網站或各大零售業者,查詢節能補助商品型錄。
 
網傳在電源總開關處放置量子貼片就能省電,但遭到台電打臉。圖取自台電電力粉絲團
網傳在電源總開關處放置量子貼片就能省電,但遭到台電打臉。圖取自台電電力粉絲團
 
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今年建物買賣移轉棟數估跌12至15% 顏炳立:2023房市大勢已去

文/朱福山

根據內政部統計處資料顯示,今年建物買賣移轉棟數,1至8月累計共約19.11萬棟,相較去年同期下降約13.17%,六都與去年同期相比,皆呈現減少,其中又以台北市跌幅最高為17.07%。戴德梁行預估今年全年約27至28萬棟,相較去年31.8萬棟,預估跌幅約12至15%。

面對房市交易量急凍,然房價未見明顯跌幅,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,「不要再說打炒房沒用,現階段只是緩跌,民眾感覺不出來而已。」他認為政府打炒房不是急性藥,是慢性藥;若將時間拉長來觀察,台灣的房市長期處在「大漲小跌」的循環,因此房價要跌機會不大,然而現階段沒有漲,那就是跌。

他認為只要是合理價就會有人買,他進一步解釋所謂的合理價,「只要是民眾負擔得起的,處處都是合理價,若是口袋沒錢的,即使房價降價還是買不起。」

回顧今年房市表現,由於第一季《平均地權條例》修正案三讀通過,加上三月央行升息,使得買賣雙方處於拔河狀態,第二季末央行祭出第二戶限貸令,使得「賣方堅持、買方等價」,而剛結束的第三季由於《平均地權條例》修正案正式上路,再加上政府祭出囤房稅2.0,賣方開始出現鬆動態度,而買方也較願意出來看屋。

推估第四季房市表現,顏炳立認為買方仍處於觀望態度,他直接以「大勢已去」四個字來做為2023年房市的收場;不過,他仍認為「房市不能沒夢,今年第四季若要有交易量,需價格鬆動才有可能發生。」

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Q3商用不動產報告出爐 2大商仲這樣看

文/陳曼羚

2大商仲本月3日、4日接續公布第3季商用不動產季報,針對土地交易市場,仲量聯行指出,即使受《平均地權條例》新法影響,整體住宅開發仍具韌性,戴德梁行認為今年第4季將是年度土地交易金額是否突破10年新低的保衛戰。

Q3土地交易成長

關於土地交易表現,仲量聯行指出,全台第3季大型土地交易達393億元,交易額及季成長率均創今年最高,交易量也逐季上升。其中以桃園市交易最熱絡,交易額200億元,占全台一半,而桃園市、台中市為建商主要布局城市。

戴德梁行認為,第3季土地交易量雖擺脫前2季的低迷,但仍遠低於近10年單季485億元的平均交易量,可見土地市場仍處觀望期,建商挑選優質土地投資的方向不變。

全年交易難破千億大關

至於第4季土地交易表現,戴德梁行指出,交易金額恐將面對是否跌破10年新低的保衛戰,因第4季目前尚無大規模的指標性土地標案,加上總統大選及國際政局不穩的因素,預期第4季交易金額恐難突破200億元,全年交易突破千億元大關的難度極高。

仲量聯行:鎖定地段看漲區、招商案

針對建商動向,仲量聯行分析,住宅用地交易占39%,仍占市場大宗,買家以開發商占51%最多,顯示即使受《平均地權條例》新法影響,住宅開發仍有市場韌性,開發商針對地段看漲區域仍長期佈局,持續買進土地存貨。而公部門招商案逐漸回溫,板新站聯開案簽約建立市場信心,因此區位佳、招商條件合理的案件仍受業者青睞。

戴德梁行:捷運聯開案是布局良機

戴德梁行分析,住宅地價仍溫和上漲,不過國際升息趨勢未停,因此建商減緩土地儲備量,改採以目前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案的穩健策略。此外,捷運廈安站、中正紀念堂站將陸續截標,捷運中和站及連城錦和站也將於近期公告招商,將會是明年建商趨避風險下,積極回防雙北、隨捷運布局的良機。

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成屋供給顯增 9月住展風向球連十綠

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023年9月分數46.5分,分數較8月(43分)增加3.5分,對應燈號依然為綠燈,已「連十綠」。風向球六大構成項目呈現「三升、三平」,其中預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數分數上升,待售建案個數、議價率、成交組數分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,以傳統旺季標準來看,928檔初期,北台灣整體市況表現普通,直接原因包括雙北市區新案開價續攀高、總價門檻過高讓買方縮手,將目光轉往相對低價區,間接原因則有9月下旬遇週末補班、連假出國潮等。

檔期推案量穩 淡水多案齊發

邁入傳統旺季928檔期,9月預售屋推案量約8百億元,供給量與去年同期相當。大台北單一案量逾15億元以上的指標案,有台北市-松山「勤美璞真-城仰」、萬華「漢寶西門綻」;新北市-三重「惠大國際科技總部」、新莊「嘉學.」及「蒲陽富都心」等,淡水則有「嘉潤家泰氧の森」、「萬企君品-厚德區」、「佳瑞向上」、「伊豆莊園」等案公開。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案,為桃園市-中壢「大清城双」、龜山「鴻築玥」及「富宇天玥」、大園「璟都未來城」、楊梅「月沐青2」;新竹縣-竹北「椰林大於」及「鴻磬」、新豐「遠傳丰景」等案。

指標建案進場下,9月完工釋出的新成屋戶數逼近7百戶,使構項分數來到近一年高點,單一案量逾15億元以上的指標建案有基隆市-安樂「幸大新東區」、新北市-板橋「君麟」、泰山「鵬程豐翠」等。

旺季效應有但不均 郊區市況優於市區

9月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為25組/週,較8月(23.5組/週)增加1.5組/週,月增6.38%。9月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.3組/週,較8月(2.5組/週)減少0.2組/週,月減8%。至於北台灣線上待售住宅建案數,9月約1,174個、月增約1%,因增幅不大,新建案議價率下滑至10.73%。

高房價、低議價空間的現況,讓消費者陸續轉往房價水準較低的區域找新房,使郊區新建案市場表現普遍優於市區,如雙北僅個案表現,新北林口、桃園龜山A7等區,持續以相對低單、總價條件,吸引雙北買盤。 成采錡表示,雖說新北、桃園房市熱區近期買氣依舊穩定,但在台北建案單週零成交牽累下,9月成交組數分數僅持平。也因市場買盤有限,近期區域市況越冷清,「贏家通吃」的現象越明顯,即指標案吸走區域來人及買氣,衝擊周邊建案銷況。

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媒體園區題材生變 衝擊林口房市?

遇見 接待中心

文/住展雜誌

北台灣房市熱度數一數二的林口,6月因為《平均地權條例》修正案即將上路,成交量大爆衝,因此即便近期成交量大幅下修,也只是回到今年平均值,在北台灣還是屬於前段班。

而稍早捷運站前的國際媒體園區預定地,將變更為社宅預定地的消息傳出,引發各界譁然,原本有業者私下透露,擔憂此消息會造成購屋者觀望,但就住展雜誌市場調查,近期區域銷況未受到明顯影響。

Classy-Home 基地

就住展雜誌分析,原因為即便社宅蓋定了,隔壁的東森、三井題材仍在,加上工一重劃,整體區域發展仍可以期待,再者,有別於早期區域買盤以投資、置產客居多,現在自住需求客戶已是本區最大宗客源。近期也發現,除了年輕族群大舉移入林口外,中高年齡層的比例也持績增加,這正是近期3房以上單位銷售表現佳的一大原因。

換屋族轉為主力買盤 帶動3房銷況

目前林口3房產品佔總成交量的比例,已比今年初時明顯提升,以7月預售屋實價登錄資料來看, 3房的銷售戶數甚至超過2房,佔總成交戶數超過4成,總價帶介於2,000~2,200萬的單位最多,不過值得注意的是,3,000萬以上的單位也不少,主要都是在「Classy Home」社區。

Classy Home」目前仍是區域最熱銷個案,整體去化已近7成,均成交落在51.5萬/坪,實登最高價達59.6萬/坪。除此之外,「森聯上上謙」、「和洲艾美」、「遇見」等案銷售表現也都不差。

遇見 接待中心

森聯上上謙」強調學區及近工一重劃區,加上最小單位19坪起、門檻不高,吸引相對多的年輕首購客,目前兩區均成交分別在45.5萬/坪、47.6萬/坪。位於文化一路二段的「和洲艾美」,則是少數還有3字頭行情的個案,稍早均成交在38.7萬/坪,雖然基地相對靠近舊市區,但因低單價優勢明顯,開案至今銷況平順。

接下來年底前,包含長耀、亞昕、福樺等業者,都還有新案會推出,其中長耀機構的「長耀 I PARK」進度相對快,目前已在FB及網路平台有曝光,基地位在林口第二運動公園前,規劃16~28坪1+1~3房格局。另外福樺的力行段案,則是近期少見的純大坪數單位規劃,暫定坪數約59~71坪。

和洲艾美 透視圖

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包租代管前2年僅5千戶…花敬群喊很緊張!房東「連鎖效應」、媒合數大爆發 

好房網News記者林和謙/台北報導
「包租代管政策剛推出前兩年時,媒合數僅5千多戶,當時壓力真的很大,心臟要很大顆!」內政部政務次長花敬群今(27)日於「社會住宅包租代管推動成果」表揚活動上說道。包租代管政策在106年(2017年)10月底開辦至今(112)年8月底,6年來累計媒合戶數逾8萬戶、有效契約5.8萬戶。花敬群說,現在每季平均媒合7,000戶規模,預計明年可達成8萬戶目標,非常感謝所有參與政策推動的業者、房東。桃園租賃服務業者指出,我們實際接觸不少房東,原本不太想加入包租代管,後來聽完我們的詳細解說、了解有這麼多好處後,就決定加入這項好政策,且房東間互相告知形成正向「連鎖效應」,有更多房東成為公益出租人。
副總統賴清德也出席「社會住宅包租代管推動成果」表揚,他指出,蔡英文總統推動8年20萬戶社宅目標,包括12萬戶直接興建與8萬戶包租代管,將可如期達標;未來若他擔任總統,將持續擴大量能,未來8年直接興建13萬戶社宅,加上現有12萬戶就是25萬戶,包租代管預計再增加17萬戶、加上現行8萬戶將有25萬戶,就是50萬戶;另外租金補貼戶數會再衝至50萬戶,總共就有100萬戶,內政部統計全國租屋族達80多萬戶,因此百萬戶的供給將可滿足民眾的需求。
包租代管政策剛推出前兩年時,媒合數僅5千多戶,花敬群說當時壓力很大,如今量能爆發,6年來累計媒合戶數逾8萬戶、有效契約5.8萬戶,明年可達8萬戶目標。圖/內政部提供
包租代管政策剛推出前兩年時,媒合數僅5千多戶,花敬群說當時壓力很大,如今量能爆發,6年來累計媒合戶數逾8萬戶、有效契約5.8萬戶,明年可達8萬戶目標。圖/內政部提供
而包租代管從2017年10月底開辦至今,剛開始確實不容易,而在政府與民間努力下,如今已爆發出極大量能;花敬群表示,一開始推動前兩年,媒合數只有5千多戶,「當時壓力真的很大,心臟要很大顆,會擔心業者願不願意投入?租賃服務人員會想專注投入這領域嗎?」他指出,真的很謝謝所有參與政策推動的業者、房東,用實際行動支持「用好房、做好事」,讓好的政策發酵,這6年來已累計媒合戶數逾8萬戶,有效契約5.8萬戶,現在達每季媒合數約7,000戶的規模,每月平均2、3千戶,預計明年可達成8萬戶目標。
而參與包租代管政策的房東,政府會提供房東333服務,包括3稅(房屋稅、地價稅、租金收入所得稅)減免、3費有補助(公證費、修繕費、居家安全相關保險費)及3年有服務(業者專業管理、輕鬆收租、免服務費)。
在上述的誘因下,確實吸引多房東加入,耕耘桃園的新瑞豐仲介積極投入包租代管,業者指出,原本有一些房東不願意加入,怕麻煩又擔心被政府追稅,但經過租賃服務業者的詳細說明後,「房東會覺得真的很好康而願意加入包租代管,成為公益出租人,且房東之間會互相告知與分享,因此有越來越多房東加入,成為好的連鎖效應」。
此次獲得特殊貢獻獎肯定的崔媽媽蝸牛租屋有限公司張艾玲營運長,以及兆基管理顧問股份有限公司李建成董事長,都是在包租代管政策初上路時,用行動支持弱勢族群租屋,並給予許多實務面經驗與建議,透過實際服務讓承租雙方可建立穩定的租約關係,讓包租代管政策奠定扎根扶助弱勢者居住安定的政策目標。
花敬群指出,租賃服務必須要具備經營管理的專業,才能進一步為房東、房客提供其所需要的服務,不是只提供一個租所,而是要讓民眾在經由政府居住政策的媒合,能感受到家的溫暖,同時還可獲得更好的居住環境與品質、照顧,形成良善循環。
花敬群表示,台灣已邁入高齡社會,老屋伴老人已是常見的狀況,因此包租代管4.0延續先前照顧長者的精神,放寬「跨縣市換居」及「長者私宅換公宅」措施,提供長者一個安全且公共環境品質良好的居住選擇,使其居住環境能符合實際生活與照護所需。
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 新北第一環「珍稀藍海」 坐擁山海景觀

捷運竹圍站/業者提供

「新北第一環」同時擁有台北市與新北市的機能,共享交通建設串連的便利性,加上北市人口外溢效應,房屋去化速度快,使得新北第一環區域房價大幅上漲!其中,板橋、中和、新店、蘆洲這兩年房價已飆漲至6至7字頭;板橋Google總部周邊、央北公園第一排、三重等地區最近更出現80萬一坪的建案。

新北第一環一站進北市絕版地段 都會區水岸綠海特區

因此,當房產專家提到新北第一環的區域價值時,不約而同皆強調了「竹圍地區」在一片紅海中的珍稀性。竹圍機能成熟,相較雙北第一環大多區域擁有較佳景觀條件,加上其位於捷運淡水信義線上絕佳的地理位置,輕鬆直抵台北市、串連大台北地區,比起其他區域便利許多,而周圍交通建設也將陸續到位。先天自然條件加乘後天機能,天時地利人和,新北第一環最物超所值的絕版地段『竹圍』,可期待日後進入補漲階段時,價格穩定走揚。

捷運竹圍站/業者提供

台北科技廊道漲一輪 漣漪效應從北士科延續至關渡竹圍

竹圍交通陸續到位,也使得北士科的榮景將如漣漪效應般,綿延至竹圍地區,從北士科到竹圍,短短15分鐘車程,將帶來AI與生技領域的創新思維,並連結竹圍未來發展樞紐——華碩AI雲創園區。從北士科、關渡、竹圍,透過一線交通、機能串連的優勢,這場漣漪效應不容小覷,各界科技菁英人才湧入,不斷帶動周邊區域的住宅需求。

華碩AI雲創園區/業者提供

科技人心靈的桃花源 竹圍大道&水岸第一排後勢看漲

全球科技菁英面對高壓工作環境,心靈休憩與沉澱成為尋找住所的首要條件,也因此,都市裡的自然資源已成為他們夢幻住宅的標準配備。而竹圍依山傍水的好風光與一線直抵北市的便利性,使得竹圍大道商圈的新興住宅正迅速嶄露頭角,成為了炙手可熱的選擇,其中又以「青澤-蒔光泊旅」水岸首排的建案類型最受歡迎。

全球城市水岸的供應有限,再加上獨有的完善機能,如同倫敦泰晤士河、紐約哈德遜河等國際水岸都市旁高級住宅一樣,綠金、自然的無價成為永恆金律。綜上所說,竹圍靠近台北市科技廊道的地理優勢,再加上自然美景和便捷交通,讓「青澤-蒔光泊旅」成為置產客戶的新寵。

青澤-蒔光泊旅 空拍/業者提供

【青澤-蒔光泊旅】捷運竹圍站

坪數規劃:29-72坪,2- 4房

接待中心:新北市淡水區民權路1號

貴賓專線:(02) 2809-1288

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全台七成老屋剉咧等
地震發生 居家安全 小心兩大隱形殺手

全台近七成房屋興建於921大地震之前,由於當時建築法規、耐震規範不明,且二十多年來地牛數次翻身,老屋雖然安在,但還能禁得起幾次折騰本就是問號,加上國人好裝修,常見拆牆、增改衛生間、陽台外推等結構改動,一不小心恐傷筋動骨,置居住者人身安全於極高的風險當中,不可不慎。

文/朱福山 圖/羅劍明

李志村說921大地震之前蓋的房子,室內隔間牆都是磚造的,所以當時房子倒的時候,第一個就是隔間牆倒塌,再來是沒有固定的家具、家電。

「地震發生時,建築物擠壓會導致人員傷亡,尤其是921大地震之前蓋的房子,室內磚造隔間牆往往第一個倒塌,當人被擠壓在最下層,未固定的家具、家電,甚至磚頭陸續砸下,很可能就出現死亡狀況。」描述起震災現場,社團法人台灣防災產業協會理事李志村語重心長地說。

當地震來臨,一般以房屋一次性倒塌所造成的傷亡最嚴重,然而,多數人受傷的原因卻是建築物結構破壞引起擠壓、室內空間物品倒塌或掉落等,因此,結構支撐不足、未固定室內物品堪稱地震來臨時的「兩大隱形殺手」。

破壞結構牆 將動搖建物安全

實務上,建築物結構支撐不足,往往是結構牆遭到破壞所致,究竟一般住家中,哪些牆可以拆,哪些牆不能拆?合砌設計執行長徐俊福指出,建築物內牆體大致分為剪力牆、承重牆、隔間牆三大類,前兩者若被拆除或挪動,恐動搖建築物本體的穩固安全性。

他進一步解釋,剪力牆、承重牆常見出現在廁所牆體與分戶牆的位置,和大梁底下的牆體同屬結構牆,都不建議拆除,「前者(剪力牆)多用來承受地震中的水平力,又稱為耐震牆,一般採橫向、縱向平均布置,避免因受力不均產生耐震破口。後者(承重牆)主要受力由上而下,和梁柱一起承受建築物的垂直重量。」

「至於隔間牆,可用921地震的時間點作為分界,之前興建的建築,隔間牆不可亂拆,之後興建的可視需求挪動。」徐俊福說。

時代更迭 兩種牆已可拆

徐俊福建議民眾可申請竣工圖,比對現有室內裝修圖,可清楚分辨住家結構是否有經過變更。

1999年9月21日,凌晨1點47分,全台地動山搖,造成五萬一千多棟房屋全倒,五萬三千多棟房屋半倒。當時交通大學土木工程學系副教授單信瑜曾前往災區協助救災,並拍下建物遭破壞的畫面,其中不少人員傷亡就是因為室內磚造隔間牆倒塌所致。此後,政府修訂建築相關法規,加強建物耐震規範,而921大地震也成了建築安全的一道分水嶺。

之後,隨著年代更迭,在耐震法規、建築施工法規提高的同時,全台建物量體越蓋越大,樓層越蓋越高,構法必須輕量化,載重才不會過重,因此新大樓室內的「輕隔間牆」及「分戶牆」也開始有別以往。

921大地震後新建房屋,室內的「輕隔間牆」多不具結構能力,單純是為了分間與降低音量而施作,構法如辦公室的隔間,常見前後封板內塞隔音棉,並不會使用RC結構;有別於傳統華廈裡的「分戶牆」有承重作用,目前鋼筋混凝土蓋的新型態集合式住宅裡單層動輒七、八戶,分戶牆功能多轉向隔音需求,已不具承載力。

老屋轉數手 結構安全哪裡查

值得一提的是,在房屋交易當中,以中古屋為最大宗,然而老屋經過好幾手轉賣,如陽台外推、增加衛生間等結構性問題暗藏其中,民眾要如何判斷現有結構是否安全?徐俊福給出的答案是── 比對竣工圖。

竣工圖指建築工程完工後,反映竣工實際樣貌的工程圖紙,包括平面、水電、梁柱系統等,圖上外牆一目了然,可簡單判斷主要結構牆所在;除超級老屋外,近二、三十年的竣工圖大部分都有格局圖,可比對現況內部隔間,哪裡少一面牆、多一間衛浴都清晰可見,一旦發現結構曾經變更、有安全疑慮,便可請結構技師檢查、補強。

「雖然現在很多民眾有基本的安全認知,但判斷標準卻常因一些現實考量而無法堅持,比方老屋翻新時,透過牆面打除工程,可將外牆外推,達到室內空間增大的效果。又或者聽見他人拆牆案例,就產生『鄰居行,為何我不可以』的心態,最終明知不可為而為之。」徐俊福說。

地震來了 躲哪裡最安全

學會判斷結構牆所在,除了防患未然外,在地震發生的當下也有助自保。具建築背景、芬格設計總監林京蔚指出,公寓或大樓的逃生梯因四周皆為結構牆,安全程度最高;至於室內空間最安全的地方,則在結構牆體旁,最易分辨方式就是房屋最外圍的四面牆,尤其是牆腳位置,多有附近梁柱的額外支撐。

地震來臨,建物內隱形殺手除了被破壞的結構體外,未固定物品、家具也是一大害,根據日本東京消防廳統計,地震發生時,有三到五成的人員受傷是因為家中家具或家電傾倒、移動所致;交通部氣象局統計資料則指出,當地震震度來到四級,少數未固定的物品將危害室內的人身安全。

為此,民眾最好將室內大型家具、家電用品,盡可能固定在牆面,桌椅盡可能安裝止滑裝置,矮櫃、抽屜宜做好扣合,以防抽屜彈出。另外,較少人留意的一點,玻璃門扇兩面最好貼膜保護,防止地震搖晃時破碎飛散。

家具、家電在地震發生時,除因傾倒、移動或掉落造成傷害外,還有可能因此阻礙逃生出入口與通道,甚至造成搶救困難,因此,靠近床、座位及窗戶旁等位置,應避免擺放重物,或者其他容易傾倒、移動、掉落的大型家具;若無法避免,則建議選擇較低矮的家具,或是變更家具擺放方向,避免傾倒擋住逃生路徑,造成人員傷害。

921地震因室內磚牆倒塌導致人員傷亡。
921地震發生時,分戶牆遭破壞,牆中因有鋼筋結構未坍塌。圖片來源:單信瑜臉書,李志村提供。

從日常做起 找尋家中避難處

須注意的是,地震「黃金三角」的避難訊息在網路流傳已久,內政部消防署對外澄清,此為錯誤訊息;坊間所謂黃金三角,指的是建築物倒塌時,會在家中大型家具周圍,創造出三角形的避難空間,藉此增加生存機率,但實際上,地震發生時人們根本無法短時間內判斷出地震搖晃方向,家具移位、物品掉落的狀況更是防不慎防。

最好的因應方式,就是「趴下、掩護、穩住」三個動作,原地趴下避難,盡可能找堅固的家具或具防護力的物品進行掩護,例如可躲在桌椅底下來保護自己的身體,千萬不要貿然移動關瓦斯、開門外逃。

室內家具、家電的安置,都是民眾很容易忽略的一環,民眾為了自家空間寬敞或方便,隨意或非經許可而變更室內格局等行為,都有可能改變建物本體的結構穩固性,要規避室內隱形殺手的存在,建議不妨從日常生活中做起,想像當地震來臨時,該如何避難,家中哪些地方又是最安全的避難場域,避免遇上強震驚慌失措而錯過逃生時機。

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當地牛再次翻身
建物「軟弱樓層」最先坍塌
民眾四步自評居住安全

台灣不只地震多,老屋也多,然而當老舊建築遇上地牛衝撞,經得起震嗎?
民眾對於自家建築物結構耐震了解多少?一旦發現住家結構慘遭破壞,
恐變「軟腳蝦建築」時,該如何補強防震居住安全呢?

文/朱福山 攝影/羅劍明

近來天氣爆熱、氣溫飆到攝氏三十八度,李先生(化名)外出採買返家沖涼,哼著歌,擼著背,好不自在,不一會卻天地搖晃,身處高樓的他雖驚覺地牛造訪,卻礙於全身光溜溜不知該不該逃;李先生的擔憂其來有自,因為大樓地下室柱子裂縫、混擬土剝落的景象都讓他心悸。

類似場景同樣發生在許多人身上,因為自1999年九二一大地震以來,台灣大小地震不斷,光是規模逾五級的就有22個,其中不乏建物一次性倒塌造成嚴重傷亡的狀況;根據氣象局地震測報中心統計,今年前八個月全台地震超過300個,其中61個為有感地震,種種數據令人如鯁在喉。

對此,中華結構安全耐震補強協會理事長陳敬棋建議,民眾若有類似擔憂,不妨先進行自宅簡易初評,免得老是心神不安,影響正常生活,「如果初評發現住家結構安全有疑慮,可以找專業技師前來鑑定。三十年以上的老舊建築物,最好辦理正式的結構安全性能評估。」

自宅簡易初評從外觀下手

陳敬棋建議屋齡達30年以上的老舊建築物,宜辦理結構安全性能評估。圖∕陳敬棋提供

在自評方式上,陳敬棋指出,首先可從建築物外觀下手,判斷是否有傾斜、沉陷等異常,接著可觀察一樓公共空間,是否出現45度斜裂縫、鋼筋外露或水泥剝落等情形;觀察家中門窗是否有變形、瓦斯管線有無外漏,也是初步評估的方法之一。

針對地震所造成的災害,房地產專家胡偉良則認為,主要與早期的法規疏漏有關,「由於九二一大地震之前的設計、施工規範不夠完善,且施工品質普遍不佳,若再加上建築形態不規則的配置,如L型、型、T型等,若未經補強,地震時轉角處易受破壞,而軟弱層則容易倒塌。」

值得一提的是,由於地震震度、時長對建物結構的影響存在複雜關係,即便老屋歷經幾次重大地震沒有倒塌,也不代表安全無慮,因此內政部營建署國民住宅組組長歐正興呼籲:「為防患於未然,只要是達到一定年限的老舊房屋,民眾有必要進行耐震補強,藉此提升建築物的耐震能力。」

低樓層牆壁少 易成軟腳蝦

地震造成的災害,房地產專家胡偉良認為主要與早期的法規疏漏有關。

地震發生無從預測,建築風險卻有跡可循。觀察近年震災狀況,建物的一、二樓最易受損,主因與一樓停車或店面使用需求,結構牆壁太少或過度挑高所致。例如2016年美濃地震維冠大樓倒塌,就是因為軟弱層破壞後導致整體結構系統不穩定;2018年花蓮地震雲門翠堤大樓等建物倒塌,同樣是因為軟弱層集中式破壞。

何謂軟弱層?當某一樓層比其他樓層明顯軟弱(如牆量較少)時,地震摧毀的能量將集中在這一層樓,造成該樓層率先坍塌,其它樓層再跟著倒塌的狀況,這種建築物就稱為軟弱層建築,也就是俗稱的「軟腳蝦建築」,如提早得知,最好進行耐震評估與弱層補強。

當軟腳蝦建築經過土木技師、結構技師或建築師等專家評估,如結構安全出現異常時,包含乙級(尚有疑慮)、未達乙級(臨危者),皆可透過結構補強設計來提升該建築物的耐震能力;另外的解方,就是認真考慮危老重建、都更重建,不過考量難易度、時程,民眾有安全疑慮時,還是以結構補強方式可以較快獲得保障。

不少人聽見建物耐震補強,會直覺是重大工程,擔心生活受到影響,對此,歐正興解釋,弱層補強有三大優點,分別是施工快速、經費低、安全性高,以不影響住戶為原則,「在補強規劃上,為了期間不影響住戶生活,相關補強位置都會規劃在公共空間,住戶不需搬離,完工後也不會造成居住使用的改變,工期一般在6至12個月。」

建築物軟弱層遭破壞,導致整體結構系統不穩定,當地震發生時造成倒塌,圖片/營建署提供。

推廣漏洞 住戶應有知權

即便補強與民眾居住安全息息相關,但在實務上仍面對不少難題,台中市結構工程技師公會理事長許庭偉表示,除了與住戶溝通,凝聚眾人結構安全補強的共識外,住戶與住戶之間也存在不少矛盾,「像是不在補強樓層的住戶,常常就不太願意出資一起分擔。」

案例:補強前。
私有建築結構補強前後,外觀上無顯著差異,圖片/營建署提供。
案例:補強後。
歐正興說,弱層補強的優點有3:施工快速、經費低,安全性高。

像社團法人台灣防災產業協會理事、同時也是弱層補強推動主力之一的李志村,就常吃閉門羹,「當我們觀察到大樓屬於高風險的軟腳蝦建築,前去跟大樓管委會主委表態後,常常遇到他們因為任期關係,寧願選擇多一事不如少一事的處理方式,也不想多攬事在身,於是發出去的傳單通常直接被收到抽屜裡。」感嘆住戶應該有知的權利,自行決定辦理補強或搬走才對。

此外,也有民眾擔心一旦申請結構補強後,房價會往下跌,對此,許庭偉有不同看法,直言老建築物的耐震安全係數多已不符當前法規,一旦經過結構補強,才有可能滿足現行耐震係數規範,「住起來安心,房價才會更穩妥,反而是隔壁的舊建物,房屋沒補強才有可能掉價。」

人需要健檢 房子也是

台灣地區地震頻繁,且每次地震的震度、時長都不同,建築物挺得過這次不代表下一次就一定安全,實務上也發生歷經九二一地震沒事的建物後來因別的地震而倒塌。

對此,歐正興以人一年要做一次健康檢查為例,「房子也需要健檢,必須找專業人士評估確認住家是否安全,有安全疑慮的話要儘速處理,補強或拆除重建都是必要的。」

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蔣萬安拋「都更5+2箭」 這3類建物容積獎勵80%至100%

圖片:台北市政府提供

文/陳曼羚

根據內政部最新統計,台北市今年Q2平均屋齡37.78年,其中1/3行政區平均屋齡更高達40年,面對有感地震頻傳及耐震能力不足,老舊建物具安全疑慮亟待改建,不過截至今年8月31日為止,北市今年核定都更案27件,去年則核定40件,都更速度顯然跟不上房屋老化。

為加速都更進度,台北市長蔣萬安上任後,先後祭出「公辦都更7599專案」及「都更5箭」政策,3日宣布再增2箭,針對危險建築(耐震不足、海砂屋)及整建住宅,推出「台北市防災型都市更新專案」及「台北市整建住宅專案計畫」。

第1防災型都市更新專案

蔣萬安表示,「台北市防災型都市更新專案」以3大原則推動「耐震能力不足」及「高氯離子鋼筋混凝土」的老屋重建。

  1. 增誘因:建築物耐震不足達一定標準,除原本的容積獎勵50%,再加30%專案獎勵,共80%;如耐震不足且氯離子過高(海砂屋),則加50%專案獎勵,容獎最高達100%。
  2. 減災害:未來都更將朝友善環境、居住防災、耐候韌性以及結構安全等4個指標努力。
  3. 加速辦:加速都更審議速度,針對有安全疑慮的建物,必要時強制拆除。

第2整建住宅專案計畫

北市尚有19處尚未重建的整建住宅,此次推出3服務,同時一體適用於公辦及民辦都更。

  1. 增加容積:除都更容積獎勵50%之外,再給予整宅專案容積獎勵50%,最高可達100%,無須回饋樓地板或代金。
  2. 利息補貼:由市府支付差額找捕的利息。
  3. 媒合貸款:媒合銀行,協助經濟弱勢戶申請貸款。

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老屋重建商機大 新竹都更、危老推案量激增

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百貨遍地開花 信義計畫區龍頭地位不保?網點名這區才該擔心

文/陳曼羚

2022年全台百貨公司及購物中心的年營業額創下歷史新高,根據《住展雜誌》調查,為搶攻龐大零售商機,建商紛紛錢進百貨,預計2025年之前,全台將有超過30間新建百貨商場投入營運。而目前全台約3成百貨公司坐落在台北市,其中又以信義計畫區的百貨密度最高。而近期新店裕隆城開幕,再掀百貨話題。

就有網友在PTT論壇發問,認為「雙北現在各區幾乎都有自己的大型商場,如中和環球、板橋大遠百、新莊宏匯、新店裕隆城、林口三井、樹林秀泰、汐止遠雄廣場,以後雙北商場還會越開越多,像是大巨蛋sogo、南港lalaport、北車雙子星購物中心等等,東區最近也新開一家新光三越」,當區域型商場可以滿足大部分的消費需求時,他好奇信義區之後會不會逐漸沒落?

消費力強

發文引起網友熱議,幾乎一面倒認為信義區的霸主地位難以撼動,有人認為這與百貨的定位及消費客群有關,「在地商圈跟信義商圈的客群、消費模式完全不同」、「其他地區的商場定位是生活型,跟信義區差很多」、「信義區有品牌優勢,從昂貴的愛馬仕到便宜品牌皆有,且信義計畫區商圈的基本面很強,重點是信義計畫區的消費能力驚人」、「信義區那些百貨要的是頂級的1%高消費族群,那些人動輒百萬千萬的刷。各地百貨齊開,影響到的只是吃飯或是低消費的族群而已,信義計畫區內百貨整體營業額根本不受影響」。

商辦雲集

也有人指出,信義區外商雲集、頂辦林立,也造就其榮景不墜,「信義區強的是商辦,有商辦就有人跟錢」、「看看信義計畫區的商辦租金就知道了,其他地方哪追得到」、「全台各大集團都在信義區搶蓋大樓,舉最近的例子,富邦A25才剛蓋好,有54層樓高、50年地上權,你覺得這50年內他會搬走嗎?更別說還有四季酒店、台北天空塔、南山綠環塔、南山大樓A26、富邦D1等等」。

A級地段

還有人認為,百貨公司的致勝關鍵在地段,看好信義商圈不但不會沒落,還會更上層樓,「百貨公司不是開了就會贏,地點很重要,台北最A級的地段才是王,在地商圈品牌太少,只有當地人因為方便會去逛,但如果只做在地人生意,營業額就不會高。信義商圈百貨商場一年營業額800多億,佔全國25%,東環線通車後,中永和、新店往信義更方便,人潮會更多,營業額還會往上」。

東區為最大苦主

網友還點名東區、公館和士林才是受影響最大的苦主,「人潮的確會分散,但影響比較多的是傳統商圈,例如台大公館」、「其實沒落的是東區,信義區商圈只會越來越強大,等明年大巨蛋啟用後,人群磁吸效應會更明顯,而且西門、中山商圈人潮都回來了,但東區商圈還是一樣要死不活」、「東區剩當地居民逛街」、「公館、士林、東區都很明顯沒落了,跟以前學生時代差超多,尤其東區人潮被信義區吸走,再來個大巨蛋只會更慘」。

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新北釋都更利多 這9區容積率增至240%

文/陳曼羚

為加速大街廓住宅區都市更新的推動,新北市城鄉發展局啟動板橋、三重、新莊、中永和等9處都計區土管檢討作業,並於10月3日起公開展覽,透過容積折減土地管制要點的檢討,將原本未臨接8米以上道路住宅區的容積率放寬為240%,擴大都更三箭實質效益。

舊制不符現況

城鄉局長黃國峰說明,改制前台北縣政府實施容積管制時,未達8公尺道路住宅區容積率260%至300%折減為200%的規定,至今已接近30年,目前建物多屬容積率管制前興建,現況容積多已超過規定,面臨改建必要,但受限法令規定,導致都更牛步化,因此,經多次專家學者、公學會研商會議後,決定有條件檢討放寬現行規定。

城鄉局表示,初步盤點9處都計區內適用的住宅區面積約170公頃,約佔9處住宅區總面積5%,將有效帶動大街廓內老舊建築更新改建,經都委會報告討論後,未來臨6公尺以上未達8公尺道路或現有巷道,且採都更開發的住宅區基地,基準容積率得從200%調高為240%,並透過都更審議機制,將基地周邊的防救災、開放空間、人行系統留設等面向進行整合考量,營造友善步行空間系統。

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1800萬尋竹北新房「被洗到這重劃區」 網直呼:也買不起了

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
重劃區買新房好難!大新竹房市剛性需求強勁,吹起蛋白買盤,價格漲幅卻也驚人,一名竹北上班族捧1800萬,有意在竹北買新房,但仔細研究後,發現自己已經被洗到華興重劃區,而網友一看直呼,就算嫌棄也買不到了!
這名竹北上班族在PTT表示,雙薪收入15萬,頭期約有300萬,目標鎖定竹北或龍潭3房、室內25坪建案,自己可以避開上下班人潮時間到公司,未來預計生2個小孩,所以預算含裝潢最多是1800萬。
華興重劃區街景圖/翻攝自Google maps
華興重劃區街景圖/翻攝自Google maps
他看過竹北縣一、縣二、縣三的新房,學區跟環境都不錯,離公司近、有後援,但格局非常小,3房之中有一間根本是倉庫大小,未來勢必要換屋,以他1800萬預算加上裝潢及3房格局要求,「幾乎已經被洗到華興」。
另外他也看了龍潭大池與渴望園區,房價低,甚至還有透天可選擇,格局、坪數等條件符合所需,機能還可以該有的都有,但學區好壞不清楚且無爸媽後援。因此詢問大家會如何抉擇,應該A.先買竹北等日後換屋,還是B.用時間換房價,買龍潭住得舒服不換屋。
網友看完幾乎一面倒支持買竹北,但要做出妥協,新房太難買,「A.學區機能不是一個級別,爸媽還能支援」、「location、location、location」、「爸媽方便支援+學區超重要,無腦選A」、「覺得竹北中古屋才是你們首選」、「不要有新房迷思,選10幾年的,或許可以兼顧空間需求」、「你這價格,華興也買不到了」、「加裝潢1800萬,還要扣仲介費,等於你想花1500萬買竹北的新三房,華興也沒這種物件吧」、「還在說被洗到華興,現在已經不是首購族下手的了」。
有巢氏房屋新竹園區丹麥加盟店資深業務經理黎采靖曾說明,華興重劃區位處光明六路底、華興街、環北路五段等一帶,靠近老市區、可就近享有成熟的生活機能,包括竹北區公所、竹北高中,國中小學區豐富,並有竹北火車站、百貨公司、大賣場等。
華興重劃區新案平均單價從3年前的近3字頭,漲到目前4字頭尾,平均漲幅近7成,但相較竹北高鐵特區及新竹市東區的6、7字頭,負擔還是較輕一點。從實價登錄資料來看,三房新案近一年成交行情,平均單價有44萬,最高到49萬。
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新北捷運六線齊發!未來將增51公里、48座車站 串接北北基桃共榮生活圈

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
串聯北北基桃的捷運三環六線,新北幸福列車「四年三線」新北境內四年內新增26公里26座車站為全國之冠。新北捷運營運成績亮眼,從淡海輕軌綠山線通車時的營運長度7.3公里、日運量9千人次,到今年8月營運長度增為32.45公里、日運量攀升為7.3萬人次,旅運量增加7倍,累計運量達7,399萬人次。
此外,新北捷運六線齊發,未來新北境內將再新增51公里48座車站,捷運路網將以新北為中心串接北北基桃共榮生活圈,2030願景每10萬市民享有3座車站,新北將與東京、首爾齊平。
新北捷運六線齊發,未來將新增51公里及48座車站。圖/新北市府提供
新北捷運六線齊發,未來將新增51公里及48座車站。圖/新北市府提供

新北捷運局長李政安指出,2019年淡海輕軌綠山線通車時營運長度7.3公里、日運量9,427人次,今年3月安坑輕軌營運後為1.9萬人次,到5月新北環狀線移交回新北市營運,日運量成長至7萬人次,新北捷運挺過疫情衝擊、運量逐步提升,再到今年8月營運長度達32.45公里、日運量增加為7.3萬人次,新北捷運交出亮眼的成績單。

捷運局長李政安說,捷運三環六線持續推動,目前六線齊發,捷運三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、南北環線、汐東線及淡海輕軌第二期正加緊施工中,未來新北境內將再新增51公里及48座車站。
新北積極建構捷運路網串聯北北基桃,推動萬大中和線及新北樹林線,相繼完工後路線自中正紀念堂站行經新北中和、永和、土城、樹林至新莊區迴龍站與新莊線銜接,形成三環六線第2環,能轉乘淡水線、新店線、環狀線、土城線與新莊線;新北環狀線及南北環線銜接文湖線為三環六線的第1環路網,串起新北與台北沿線計有11座車站可與其他捷運路線銜接轉乘。
至於汐止東湖線能銜接民生線與基隆捷運,橫跨新北、台北、基隆三縣市;三鶯線與三鶯線延伸八德段串聯,則可連接桃園綠線與新北土城線,雙北共好三環六線捷運路網,將串起新北、台北、桃園及基隆,打造北北基桃幸福共榮生活圈。
局長李政安進一步說明,2030願景每10萬市民將享有3座車站,與東京、首爾齊平,新北將成為國際級大城市。未來捷運三環六線完成,將遍佈18個行政區,服務388萬人口,帶動周邊2740公頃的都市計畫區,再配合捷運聯合開發與TOD政策,建構以捷運車站為中心之生活圈,捷運到哪裡都更就到哪裡,56站優先推動容積獎勵,以及33處捷運共構開發大樓,將引入人口創造商機,實現安居樂業的新北捷運生活圈。
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上海陽信雙總部助攻!國賓改建案撬動中山北200萬房價

台北市精華區爆發缺地危機!由於營建成本五年來漲幅高達3至4成,人力成本也大幅攀升,導致眾多大型都更案持續延宕,土地持續告缺。然而近年台北市中心成長動力,皆須倚靠大型都更開發案,無論是為大同區帶來15%漲幅的台北雙星案,或助攻敦化北路站穩200萬大關的台塑總部等大量體開發案,皆是帶動區域房市增值的利多。而這一波上漲潮的下個目標,專家一致認為就是中山北路二段!

中山北路二段門牌的【中山·吉美】,被視為鄰近最頂配的中小坪數建案

被低估的中山北路二段 雙銀行落成帶動走勢向上

所謂春江水暖鴨先知,中山北路二段大地主「國賓飯店」早已嗅出誘因,日前將國賓飯店改建推出「國賓皇琚」豪宅案,以每坪217.9萬成交天價,掀起中山區歷史新高價。而近日已下架的上海銀行、陽信銀行雙總部,預計再為中山北路二段注入利多誘因連發,讓被譽為「台北市中心的中心」的中山北路二段,已成備受各方看好的上揚波段!

上海陽信雙銀行總部,預計再為中山北路二段投注利多

指標案連發 人潮金流井噴 中山北補漲含金量高

專家分析,除了國賓改建案外,中山北路二段近期爆紅的主要原因有二:第一,中山北路二段早期就是3300間知名企業、星級酒店、精品百貨所圍塑的北市商貿精華區,近期更因爲陽信銀行、上海商銀雙金控機構落座,總行與旗下子公司陸續進駐,讓昔日的中山官道華麗轉身,蛻變為國際金融大道,吸引市場資金熱烈湧入,帶動龐大的就業人口與購屋需求,地段價值猶如強心針。

第二,相較於同樣具備林蔭大道景觀、金融商業發達、大型都更量體,卻早已登上「兩百萬俱樂部」的敦化北路,中山北路不僅具備和敦化北路相同的發展軌跡,房價水位卻仍處低檔,再加上未來的建設議題不斷:120億大同集團總部改建、國賓皇宮酒店、嘉新水泥都更、錦西街口千坪危老改建等開發案持續進行中,中山北路已成為北市發展重中之重,引來眾多北市客層、在地客提前運作買盤!

【中山・吉美】總價2888萬起,近日不少菁英客出籠湧入賞屋

520坪大基地「中山·吉美」輕總價搶入中山北路強資產

在剛性需求始終強勁的大環境下,萬中選一的地段門牌,才是置產族群持續進場的關鍵主因。就位中山北路二段93巷,漫步700米捷運雙連站,轉身就是晶華酒店、Louis Vuitton旗艦店奢華生活圈的【中山・吉美】,以極為珍稀的立地條件,強吸看好未來中山北路發展的大批客層。

該案規劃2-4房精品型寓所,加上SRC結構,稀有性與投報率皆高

有別於以往傳統大坪數建案,與基地面積小於200坪的迷你危老案,【中山・吉美】擁有市中心難能可貴的520坪大基地、24層SRC鋼骨地標、2-4房精緻規劃,符合北市菁英客層的所有期待,更遑論能以總價2888萬起的價格,就能入手「中山北路門牌」與豪宅品牌「吉美建設」,無疑是今年最實惠的建案之一。

【中山・吉美】成就台北市中心難尋的保值資產,公開後廣受雙北菁英客層、馬偕醫生、在地實業家族青睞,為下一代出手置產。

《中山·吉美》基本資料
基地位置:台北市中山區中山北路二段93巷13號
投資興建:吉美建設事業股份有限公司
建築結構:SRC鋼骨構造
樓層規劃:A棟24F/B5F、B棟15F/B5F
坪數規劃:23−50坪
外觀立面:日本玫格設計 前田利也建築師
建築設計:三賦聯合建築 高鴻文建築師
景觀設計:老圃景觀實業
公設空間:郭陞弘建築&室內設計
貴賓專線:(02)2563-0888
建築代銷:霞飛廣告股份有限公司
建案網站:https://bit.ly/3LCijJg

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板橋最大捷開案簽約! 在地建商馥華集團 60億打造板新站捷運宅

圖片來源:新北市政府

文/住展雜誌

板橋最大規模的新北環狀線板新站捷運開發案,今(3)日舉辦簽約儀式,在地建商馥華集團將接續板新站出入口,興建自地上4層至38層、總樓地板面積約2萬坪的複合式捷運宅,預估投資金額約60.4億元,預計2030年完工啟用。

新北市副市長陳純敬表示,板新站捷運開發案簽約,是新北捷運開發推動的重要里程碑,因為板新站是新北環狀線沿線投資規模第二大,也是板橋區規模最大的開發案。

複合式捷運宅 將成板新商圈新地標

陳純敬指出,板新站捷運開發案規劃具居住、購物、辦公等服務的複合式捷運宅,1、2樓為商業空間、4到8樓為辦公室,總計約6,100坪商業及辦公空間,可引入就業人口約1,100人,搭配鄰近的馥華艾美酒店開發案等,為周邊地區注入商業發展動能,形成以板新站為中心的「板新商圈」,而作為商圈核心的板新站捷運開發大樓,將成為板新地區的新地標。

新北市政府表示,新北市環狀線共有10處開發基地,目前秀朗橋站、景平站已徵得投資人,且都在施工中。新北環狀線10處場站開發,預估可引入總投資金額約652億元,創造2.2萬個就業機會。

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圖片來源:新北市政府

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堵預售屋擔保制度漏洞 內政部提3原則

北投區嘉源建設「泊山妍」無預警停工,成為爛尾樓。

文/陳曼羚

預售屋爛尾樓事件引發社會關注,為保障購屋民眾權益及確保預售屋制度運作,內政部擬檢討預售屋信託擔保機制,目前朝3大原則討論,具體政策尚待取得共識。

內政部長林右昌昨(2)日出席立法院內政委員會,關於預售屋「不動產開發信託」及「價金信託」買方所繳價金的使用,他強調政府一定會優先保障預售屋購屋者的權益,但也會在確保預售屋制度可運行下,研議價金動支時間的合理性。

林右昌指出,針對預售屋信託擔保機制的精進,目前討論內容有3大原則,分別是:

  1. 確保價金用於工程。優先保障預售屋購屋者權益,明確規範所繳價金應使用於實際工程興建項目中,避免工程未動工或興建初期,買方所繳價金因支付管銷費用而被用罄。
  2. 限定價金動支時間點。研議價金動支時間的合理性,例如在地下室開挖階段或地下室完成階段後才可以開始動支預售價金。
  3. 若建商無法依約完工,買方所繳價金的信託財產不得強制執行,建案土地或地上物遭法拍時,買方有優先受償權,以保全購屋者權益。

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北市6月房市交易 量縮價微漲 這區減最多

文/陳曼羚

台北市近期房市交易量縮,但房價持續緩升。台北市地政局近日公布最新實價登錄統計,全市6月實價登錄交易僅830件,較5月減6.11%,住宅價格指數則微幅上揚。此外,12個行政區的交易件數以中山區最優,也是唯一超過百件的區域,南港則敬陪末座,文山區則是交易件數及交易總額減幅最大的區域。

根據地政局統計,全市交易量共830件,較5月減少54件、6.11%,與去年同期相比,增幅10.81%;至於交易總額為243.46億元,較5月增加28.38億元,增幅13.20%,較去年同期增加27.09%。

僅中山區交易破百件

觀察各行政區交易件數,中山區123件居冠,其次為內湖區91件、大安區86件;交易量最低為南港區37件,其次為大同區41件、中正區45件。件數增幅前3名分別為信義區、士林區、松山區,較5月分別增加31.15%、23.40%、5.80%;減幅最大為文山區,較5月減少45.92%。       

至於各行政區交易總額,前3名分別為中山區49.90億元、中正區26.66億元及內湖區25.97億元;交易總額最少是大同區,僅8.84億元,與中山區相差約4.64倍。總額增幅最大為中山區,較5月增加100%;減幅最大為文山區,較5月減少38.78%。

地政局:大樓價格表現最強,小宅最弱

住宅價格指數方面,6月指數115.39,較5月上升0.03%,較去年同期上升0.90%。

住宅價格方面,6月全市標準住宅總價1,828萬元,單價每坪58.22萬元。其中,大樓住宅價格指數120.30、每坪單價70.42萬元,均較5月微升;公寓住宅價格指數110.19、每坪單價47.55萬元,小宅住宅價格指數109.10,每坪單價67.33萬元,均較5月微降。

地政局說明,全市、大樓價格持續走升,公寓、小宅價格皆微幅下跌,至於全市、大樓、公寓及小宅的月線、季線上漲,半年線仍下跌,地政局表示,大樓表現最強,小宅最弱。 

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新鮮感+小宅規劃 桃園龜山A7指標案 週來客又破百組

鴻築玥 接待中心

文/住展雜誌

來到房地產傳統推案旺季928檔期,市況不太受打炒房影響的桃園龜山機捷A7重劃區,也有新案登場,且因為個案剛推出有新鮮感,以及建案規劃為受市場歡迎的1~2房產品,這波新案人氣相當火熱,繼7月推出的「丹佛花都」後,市場又再次見到單週百組客戶看房的盛況。

鴻築玥 接待中心

低總價吸客! 2房不含車位798萬

這波新案聚集在靠近樂善國小的樂捷段,包含「鴻築玥」、「富宇天玥」、「豐邑氧森2期」,前兩案已在9月初公開,「豐邑氧森2期」則估計會在近期推出。

位於文達路上的「鴻築玥」,就是這波人氣最旺的個案,公開首週來人上百組,主要原因是最小單位19坪2房,最低總價可壓在800萬內(廣告戶798萬),是目前區內2房最低門檻,對於小資族有很大的吸引力。全案規劃19~26坪、2~2+1房產品,訂價約為38~40萬/坪。

富宇天玥 接待中心

富宇系列推案 高規小宅吸睛

此外,「富宇天玥」的詢問度也相當高,推出首週來客逾80組,一來是富宇建設在A7已有數個推案,二來建案規劃坪數也不大,因為這次產品跟上精簡坪數的風潮,最小單位為20坪2房,全案為20~36坪,包含有2、2+1、3房設計。雖說開價達50萬/坪,屬區域高檔,但建材也是高規,包含BOSCH洗碗機、TOTO全自動馬桶、SVAGO蒸烘烤變頻微波爐等。

富堡菁英滙 基地

區域發展中 就業人口撐買盤

除了新案表現佳,其它像是「丹佛花都」、「大華昇耕」、「富堡菁英滙」等指標案,人氣也都不差,整體觀察下來,目前龜山A7全區單週可穩定售出50戶以上量體。 由於區域還在發展,善捷科技園區持續會有企業、公司行號進駐,居住需求仍大,以及TPASS助攻,吸引台北客來購屋,預料短期內,只要市場持續有1~2房單位推出,龜山A7房市的熱度,還能維持好一段時間。

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錢能解決的都不是問題?他買頂樓遇漏水「拖18年還不准修」

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
頂樓在同一建案中向來價格最高,偏好購買頂樓戶的民眾大多看中安靜、不怕被樓上鄰居打擾的特點,但頂樓常伴隨著日曬嚴重室溫高、容易漏水等缺點,雖然俗話說「錢能解決的都不是問題」,但頂樓漏水的修繕問題即使有錢也不見得能解決。
 
一名網友在PTT分享自家28年中古屋頂樓修繕經驗,原PO媽媽當年看中該物件是頂樓獨戶,且建商未把容積用滿,頂樓層還有一部分可作為自家空中花園,因此開心買下,但10年後天花板開始出現水漬,因為還不到滴水程度,管委會認為不嚴重,僅採取貼PU皮這種治標不治本的方法。
 
頂樓修繕由管委會負責,但為省錢常採用治標不治本的工法,讓頂樓住戶苦不堪言。示意圖/好房網news記者呂詠柔攝
專家表示,頂樓漏水是因為施工失誤與技法不純熟造成的,所以買房前,營造廠的品質是最大考量重點。示意圖/好房網news記者呂詠柔攝
 
隨著屋齡老化、地震使混凝土產生縫隙之後,水漬開始擴散到每個房間,管委會為了不想花錢,還是只消極應對,要不採用便宜工程,不然就是藉口說要等雨季過後再施作,一拖就是一年。原PO家一氣之下請律師提告,但當時僅要求「修繕至不漏水」,儘管每個估價的承包商都認為屋頂年限已到,根本解決之道要刨起來重做,但訴訟提出的要求充滿灰色地帶,又讓管委會安然拖過5年。
 
期間原PO向管委會協商,表示頂樓公共空間的修繕及工法由原PO家自行負擔決定,交換條件是「未來的管理費減半」,管委會仍推託要由全體住戶決定,原PO受不了一拖再拖,自行找來營造商施作,卻被管委會以「可能損害公共物品」為由擋在一樓,逼得原PO不得不再次提告,這回砸大錢找來土木技師公會鑑定,才讓法院判決管委會必須依照鑑定要求的工法來施工,且須負擔維修費用,一拖再拖的漏水問題在今年終於得以解決。
 
原PO認為,頂樓除了安靜,視野好、通風佳也是優點,但漏水問題不僅無解,管委會態度也很關鍵,遇到只想省錢省事的管委會,只能勤找法院判例跟花大錢興訴。也有其他苦主無奈表示,管委會都很怕被住戶嫌亂花錢,所以都用便宜的工法修繕,拖到不得不花大錢處理時,還可以推託金額超過管委會可執行的權責,要等住戶大會投票表決處理,「假設漏水發生在4月,住戶大會11月,漏水的住戶心裡真的會氣到不行」。
 
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