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別問人都去哪了 A7靠一優勢穩穩賣

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住展雜誌 MyHousing
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【文/住展房屋網】近來新建案市況雖低迷，但機捷A7重劃區人氣與買氣仍相對出色，頗受購屋族歡迎。住展房屋網觀察，由於A7已是大台北新興的移居熱門地區之一，雖然屬於桃園門牌，但位置剛好夾在新莊及林口之間，在剛開發初以20萬元出頭的單價狂吸周邊地區買盤，時至今日，新案售價基本上都要35萬/坪以上，房價雖已不可同日而已，但成交量依然不錯，關鍵就在「總價」上。

興富發鉑悦 透視圖外觀

怕沒人？比基尼走秀人氣滿滿

A7重劃區發展遠景不差，其中原因除了區內的產專區大樓不斷的興建，雙語學校也已動工，之後還有郵政園區的招商，區域發展是看的到、且持續進行著，雖然單價相較於隔壁的新莊、林口區，已經沒有開發初期那麼大，但總價帶還是有著絕對優勢，放眼北台灣，可以找到千萬內買2房、1,200萬買3房，還是捷運旁重劃區的地點，已近乎絕跡。

近期國際經濟局勢不佳，國內央行也是升息加上要大選，市場觀望氣氛濃厚，本區也有受到不小的影響，來人、成交狀況有趨緩，目前大約是有辦活動、或是搭配優惠付款的個案人氣較佳，指標案「興富發鉑悦」，稍早有水樂園活動、比基尼走秀，以及已購客抽獎活動，活動期間現場頗為熱閣。

合展家禾接待中心

熱銷兩關鍵 2房、低單總價

另外「大華旭」、「君邑羅浮」，富宇系列「富宇上城」、「富宇天匯」、「富宇哈佛苑」這些持續有不少曝光或小活動者，人氣也還不差。但若是坪數較大的3、4房，且售價超過37萬/坪以上之個案，成交則相對較差。

本區接下來於年底前尚有兩案準備公開，都是寶佳機構旗下之個案，其一是「智匯學」，屬善捷段，近郵政園區、興建中的文青國中小，規劃1~ 2+1房，共145戶，目前已在潛銷、本月中下旬公開。另外則是樂捷段的「合展家禾」，戶數達311戶，產品為2~3房，接待正搭建中，預計11月銷售。

智匯學接待中心

東湖社宅預算 刪到0元

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東湖社宅
東湖社宅

【住展房屋網/綜合報導】台北市政府2017年展開東湖社會住宅先期規畫，遭遇當地居民激烈反對。游淑慧和江志銘等議員質疑東湖交通壅塞嚴重、社宅緊鄰市場、聯外道路狹窄，一旦社宅落成將面臨停車空間不足、交通更加惡化的窘境，嚴重衝擊當地的交通和居民生活品質，主張將預算刪為0元，待新市府決定。部分議員建議保留1000元預算科目。

東湖社宅基地位於內湖最大的五分市場內，規畫670個汽機車停車格，增設非營利幼稚園及老人照顧中心，去年曾舉辦3場說明會，但高達49.4％的在地民眾不贊成興建社宅，周邊8里則有64％同意興建，此預算已連續2年被議會刪為1000元。

預算經北市議會工務委員會審查，由保留1000元砍至0元，若通過二、三讀，最快要等2025年才能提相同計畫。

市長參選人尊重議會與民意

對此，蔣萬安競選辦公室指出，東湖社宅位於人口飽和地區，一旦完工將對當地帶來嚴重影響，允諾未來將另覓合適公有地，透過政策鼓勵等多元方式興辦社宅。

黃珊珊與陳時中競選辦公室均表示，尊重議會決議與民意、依法行政。

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最慘9月 壽險業淨值陷百年風暴

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壽險最慘9月
壽險最慘9月

【住展房屋網/綜合報導】第三季台美股債市場崩跌、股債價值縮水，9月股市回檔逾10％、債券殖利率再度大反彈48～70個基本點，壽險業面臨百年難遇的淨值風暴，9月淨值單月大減逾5,000億元，應是今年單月最慘的一個月，壽險9月底淨值估計約8,600多億元，創下2014年9月以來的新低紀錄。

壽險業者表示，主要原因在於2022年股債市起伏劇烈，尤其是9月最後一周波動加劇，股市回檔、債券大反彈，加上投資部位增加，最重要的是2022年前八月壽險業淨值已少近1.36兆元，若再減少5,000億元，今年就減少逾1.86兆元，多家大型壽險公司淨值比可能低於3％，急需金管會新的紓困方案。

壽險業提資產重分類

據金管會了解，已有前幾大壽險業者向金管會提出「資產重分類」的方案，也就是說若能將債券重分類到攤銷後成本（AC），以成本列帳，屆時估計壽險淨值可望回升逾1兆元。金管會目前正在蒐集相關資料，並要洽詢相關單位意見，才能決定是否祭出統一的紓困措施。

此外，由於急速升息讓股債價值下跌，但壽險28兆多元的負債用鎖定利率計算，無法及時反應升息，金管會強調，升息讓壽險業新投資收益增加，利差損及準備金提存壓力都縮小，現金流量及日常理賠給付量能也沒有問題，淨值下降的原因是會計造成的，希望從會計面解決，正在與業者討論解決方案。

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徐國勇：房地產不可暴漲暴跌

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房地產不可暴漲暴跌
房地產不可暴漲暴跌

【住展房屋網/綜合報導】內政部長徐國勇日前稱「台灣不是只有台積電護國神山，更有房地產這群護國群山」、「不動產業是真正的火車頭」，引發各界人士不少質疑。

徐國勇3日應邀到立法院內政委員會進行專題報告並備詢。他澄清，維持房地產的穩定是非常重要的，不可以暴漲，也不要暴跌，才是一個正常的經濟效應，這也是他在頒獎典禮致詞時的真正語意。對於部分人士將這些內容斷章取義，把前面那段話無限制擴大，他表示非常遺憾，並表示不會改口之前「經濟火車頭」的說法。

政府會加強取締房地產炒作

徐國勇強調，炒房、打房就是他要處理的問題，例如紅單、查訪、有廣告不實，就會移送公平交易委員會懲處，政府對於這些炒作，絕對會不遺餘力地去取締。

內政部9月29日也透過新聞稿說明，徐國勇對於房地產的談話遭刻意曲解，部長主要是表達近年來房地產業產值持續提高，且與上下游產業具有相當關聯性，房地產業對於總體經濟及其他產業發展確實有重要助益，並期許房地產相關產業能與政府一起合作推動危老、都更等重大政策，共同為居住正義打拚，但絕非認為房價上漲或高房價是帶動經濟的火車頭。

內政部強調，內政部將持續全力打擊房市投機，不當炒作房價，並致力推動健全房地產市場穩定發展，而對於積極推動《平均地權條例》修法的立場，亦從未改變。

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房貸新優惠 銀行衝業績

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新優惠房貸
新優惠房貸

【住展房屋網/綜合報導】因應央行數度升息，國內民營銀行自10月5日起陸續調高指數型房貸利率，預估將加重購屋民眾的還款負擔，不過各銀行為了搶攻房貸市場的大餅，紛紛針對特定族群，提供不同的房貸優惠利率。

永豐女人家專案 市場少數低利率

近年來女性與男性房貸新戶年增率差距趨近，永豐銀行觀察到女性購屋趨勢上揚，因此首創業界最新房貸專案「女人家」，男女皆可貸，但針對女性享有特別減碼優惠。「女人家」房貸利率打出最低1.74％起，都會區10坪（含）以上可申貸；該專案預計持續到10月底，才會因應央行升息而調升利率，是目前市場上少數低於1.81％的房貸專案。

台北富邦銀行則與13家房仲合作，針對買賣成交金額達一定門檻的購置住宅貸款，提供指數一段式優惠利率1.685％起，不過10月5日起會隨指數型房貸基準利率調高為1.81％。

中國信託銀行的公教築巢優利貸，貸款利率1.81％，是該行目前最低的房貸專案，主要是針對中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內員工。

玉山銀行則有「玉山指數型房貸」，利率依國內十大行庫利率機動調整，計價方式公開、透明，承作利率1.83％起，並且依個案顧客的信用及擔保品後手性，進行不同的客製化訂價。

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我笑他人看不穿 竹北新案價再攻高

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【文/住展房屋網】近年來房價開啟飆車模式的竹北市，即便菁華重劃區新案成交價漲至6字頭，外界湧現「超漲」、「要反轉了」等種種疑慮之際，竹北房價依然不受到看空人士的影響而持續攻高。據住展房屋網統計，今年9月竹北市新建案房價來到48.3萬元／坪，再創歷史新高紀錄；雖然房價續揚，但不可諱言的是漲幅已明顯放緩。 由於房價位在歷史相對高檔水位，第三季建商推案意願升高，推案熱度預估將持續至第四季，將再有約千戶的量體注入市場。據住展房屋網調查，近期竹北新案遍佈各地，從華興、都計外，以及高鐵特區都有新面孔出現，而售價大多很驚人。

豐邑之森 接待中心

高鐵特定區 年底前釋出3個新案

預計於Q4開賣的新案，量體較大的是位於華興重劃區的「佳鋐華興悦」，基地近竹北國中、竹北國小，規劃117戶，為26～37坪2～3房格局，目前接待中心正在籌備中。房價水準較高的台科大重劃區則新案「星光」，同樣如火如荼籌備中，規劃99戶，為2～3房格局。

再往東，高鐵特區還有「豐邑之森」和「惠宇謙恆」等兩宗新案，皆已掛出帆布預告，前者規劃64戶住家，為42～52坪3～4房格局；後者規劃124戶（含4戶店面），為40～55坪3～4房格局。而寶佳機構還有一宗指標案「合新詠遇」進度稍有延誤，預計年底壓軸公開，規劃333戶，主力為2～3房。

宏邑川鎏 接待中心

舊案賣到封盤 擇期再釋出保留戶

其他還有一些規模較小的新案，如「嘉頤勝利七街二段案」（縣二）、「宏邑川鎏」（高鐵）、「櫻花聚-聚薈區」（華興）、「植琢」（西區都計外）、「竹科主人8」（高鐵）、「昌益馥御」（高鐵）…等，數量可觀，值得持續關注。 至於上一波熱銷案「寶佳奇磊」，目前暫停銷售，現階段主力為4房以及1房（高樓層戶別），行情已站穩7字頭。另，都計外「阡陌晴」目前可售皆剩特殊戶（露臺戶以及一樓戶），靜待有緣人出手，業者預計明年第一季還有透天新案待推出。

台中危老案 暴增4成

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台中危老
台中危老

【住展房屋網/綜合報導】面對打炒房、土建融限縮等法令限制，使得房地交易市場逐漸降溫，建商紛紛改變開發案件的策略，危老都更、合建分售案成為熱門的開發選項。綜觀全國危老重建計畫，截至今年8月底的統計資料，全國危老重建計畫核准數與去年相比，年增率達28％，案件數量前三名為台北市、新北市、台中市；其中，台中市的重劃區土地供給量居六都之冠，但危老重建案數仍高居全國第三位。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，危老重建案具有限時容積獎勵、放寬建蔽與高度限制、五年內減免賦稅等誘因，再加上危老都更案件不受土建融的限制，提高開發案的設計彈性、降低建商的資金準備率，讓30年以上的老建築成為危老案的搶手貨。

台中危老案受矚目

2022年台中市西屯區已經核准的15件危老重建案之中，有4件位在七期周邊件，包括大錸建設七期朝馬路新案，具備雙公園優勢，屬於億級豪宅特區中的靜巷名宅。

興富發建設位在文心路與市政路口的地王角地，以及市政路與惠來路口用地，也都是危老重建計畫的一員。

此外，泉宇建設在西區五期東興路精華區，已獲危老重建核准；北屯區的冠德建設、豐邑機構、北區磐鈺建設，也都在危老重建行列。

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選前衝一波—四大重點推案區

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選前衝一波 四大重點推案區
選前衝一波 四大重點推案區

【文/住展雜誌】多重利空因素壟罩，房市買氣平平，業者信心喊話，剛性需求仍高！
指標案調整推案策略穩步進場，趕在選舉前，衝高交易量。

地方選舉硝煙已起，高房價延伸出的社宅興建等議題，再次成為攻防焦點。儘管有政治因素干擾，今年九二八檔期，雙北桃竹仍都有大型指標案進場，並有不少推案是自五二○檔期延推的『熟面孔』。本文盤點北台灣指標案集中區，助消費者快速掌握房市重點。

竹北市　衝房價天花板

竹北的房價漲勢，再次跌破世人眼鏡。八月下旬，高鐵特區「寶佳奇磊」開賣，儘管平均開價上看七字頭，直衝新竹房價天花板，接待中心仍重現排隊買房奇景。該案能創下如此銷售成績，與區域市場供需失衡脫不了關係，在接下來的九二八檔期，指標新案同樣稀有。
量體較大者，為位於縣三重劃區的「舒曼花園」，基地面積達一千五百坪，由富宇建設投資興建，規劃四五至五○坪三至四房，提供五年防水保固，訴求AI智慧園區發展遠景。而在高鐵特區，總銷約八○億元的「合新詠遇」也準備進場，建商為屬於寶佳體系的合新建設，戶數約三百多戶。

供需失衡下，竹北新案開價衝向天花板，引發市場熱議。

北士科　品牌建商交戰

近期北市新案來頭都不小，規模最大者，屬位在大安區的正義國宅都更案「Diamond Towers 台北之星」，總銷達四五○億元，由三圓機構、龍麟建設投資興建，日本大林組施工營造，規劃一五○坪和三○○坪單位，採毛胚交屋，低樓層將有新光三越進駐。
至於今年以來推案豐沛的北士科，新供給清一色為知名建商推案，包括璞園開發「樸園璞開石」、華固建設「華固上文林」、新潤建設「士科潤山」和隆遠集團「隆遠-心仝聚」，四案合計案量將近一八○億元。上述新案除主打建商品牌口碑、北士科發展遠景，亦強調區域與天母地區的連結。產品方面，「樸」案規劃六○至八○坪三至四房，「華」案推出四八坪、五八坪單位，「隆」案則規劃三五至三九坪的三房格局。
北市其他大量體推案，還有大同區寧夏夜市附近，由聖得福建設投資興建的「首岳」，以二至四房產品為主力，量體近四百戶，總銷約八○億元，提供十五年防水保固。
中山區南京東路三段巷內，「新潤朗格」基地已於今年三月動工，規劃二至三房格局，訴求美、日建築團隊跨國合作，總銷約三○億元。而在大直地區、捷運劍南路站周邊，震大建設將推出都更案「震大懷真」，量體逾百戶。

知名品牌建商相繼進駐北士科，推出中大坪數換屋型產品。

三重先嗇宮　大案搶市

今年以來，三重二重疏洪道 重劃區 便推案不斷，迎來九二八檔期，捷運先嗇宮站周邊更將一連迎來兩宗指標案進場，分別為新北第二行政中心聯開案、住宅部分總銷達三五○億元的「都廳大院」，以及總銷二○億元的甲山林自建案「市政官邸1號」。「都」案規劃約二○至四○坪格局，「市」案則推出二○至三八坪產品，兩案皆訴求新北第二行政中心未來發展。 重劃區 右側三重段則有新案「甲山林市政愛悦」，釋出八六戶二○至三七坪二至三房產品，訴求距離機捷預定站約二○○米。
新北其他大型指標案也多分布 重劃區 內，包括板橋江翠北 重劃區 「德鄰華江一路案」（總銷五○億元）、土城暫緩區「馥華之丘」（總銷約一○○億元）、新店央北 重劃區 「宏普 GRAND PARK」（總銷約六○億元），以及新泰塭仔圳 重劃區 「華固一莊」（總銷約四○億元）。非位 重劃區 的指標推案，則有中和南山路上，總銷約二○億元的「南山大苑」，以及淡水竹圍捷運站旁，總銷三○億元的「伊豆莊園」。

新北第二行政中心年初動工，拉滿捷運先嗇宮站周邊新案的期待值。

桃園區　名家建築吸睛

繼龜山Ａ7、青埔特區在暑假期間爆出大量新供給，九二八檔期由桃園區接棒推案，各區皆有指標案公開。先看到中路重劃區，總銷約三○億元的「大觀雲滙」，推出百戶四一至五六坪三至四房產品，訴求鄰近南桃園交流道、風禾公園，標榜為VAF防疫宅。同樣採大坪數格局規劃的，還有基地位在正光路、力行路口的「京懋泰閤」，推出六五至七五坪單位，總銷逾四○億元，主打P&T建築外觀設計。
相較之下，「百俊吾双」的產品規劃較小，為逾二百戶二二至四九坪格局，訴求為樓高二七層的雙塔地標，總銷逾五○億元。而在小檜溪重劃區，春日路上有「三本大序」推出逾二百戶二五至四七坪格局，訴求清水模建築外觀和名家建築設計團隊，全案總銷約四二億元。
值得關注的是，久未有推案的大有地區，也迎來總銷三○億元的「璟都劍橋」進場，產品為二七至五○坪的二加一至三加一房，訴求千坪基地開發、豐富公設規劃，以及區域生活機能完善。
桃園近期指標案還有位於龜山Ａ7重劃區樂捷段的「鴻廣絵青」，總銷三○億元，規劃兩百多戶二至三房，訴求二房邊間雙衛浴，採用Alfa Safe 耐震工法。而在青埔特區，總銷九○億元的「桃大詠」經長時間籌備後，將推出二八八戶中大坪數格局，訴求為知名建築師設計作品。另外在蘆竹Ａ10山鼻重劃區，還有總銷逾二五億元的「新潤麗蒔」將進場，規劃逾三百戶一至三房型，標榜是北市豪宅規格的建築規劃。

園各區都有指標案公開，大有地區也迎來久違新案。

買氣遜色　舊案祭促銷

雖有新案進場提振區域賞屋人氣，可在多重房市利空因素籠罩下，北台灣除新竹地區外，目前市場買氣仍遜於去年不少，對此，有部分線上建案推出簽約送家電等購屋優惠方案，目標在房市壓軸檔期，衝出一波交易量。購屋族不妨於此時進場，多看多比價，爭取用相對划算的價格入主新家。

市況谷底盤旋 9月住展風向球近乎平盤

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代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年9月分數為46.1分，對應燈號已經「連14綠」，分數較8月（45.7分）微增0.4分；風向球六大構成項目呈現「二升、一降、三平」，其中預售屋推案量、來客組數分數上揚，新成屋戶數分數下挫，待售住宅建案數量、議價率、成交組數等三項分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然風向球分數略增，但若以房市傳統旺季而言，這樣的成績略顯遜色，而遜色的主因是買氣積弱不振，預料到11月選舉結果揭曉之前，買、賣雙方會處在「敵不動我不動」的僵持局面，市況難有明顯變化。

房市旺季起跑　預售升成屋降

因時序已進入傳統旺季928檔，9月預售屋推案量約8百多億元，預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「三豐雲迪」、北投「華固上文林」；新北市-板橋「立信天朗」、土城「馥華之丘-光茵」、三重「勝旺升」；基隆市中山區「新橫濱2夢悦城」；桃園市-中壢「京美賦玉」和「璞園畾畾青」、桃園「璟都劍橋」、「京懋泰閤」與「大觀雲滙」、龜山「鴻廣絵青」、蘆竹「新潤麗蒔」；新竹縣-竹北「舒曼花園」等案。

9月完工釋出的新成屋戶數僅約3百戶左右，單一案量逾15億元以上的指標案僅新北市三重「弘暉富川」一案。

買氣旺季不旺　北士科超強勢

風向球追蹤的指標案9月來客組數約23.8組／週，比8月（22.0組／週）增加1.8組／週。另，9月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.1組／週，較8月（2.2組／週）下降約0.1組／週。

何世昌指出，歷年9月原為房市旺季，但今年卻出現「旺季不旺」的情景。北台灣各縣市均受影響，北北桃竹各都會區中以台北市況最弱，部份行政區單週平均來客量已降至10組上下，僅北投逆勢開紅盤，北士科因品牌建商推案多，人氣與買氣為北市表現最佳區域。

雖然整體市況並不出色，但建案售價普遍沒有退讓，北台灣各縣市建案9月平均議價率約10.47％，與8月差異不大，消費者若期待房價在今年底下降，機率似乎不高。北台灣各縣市中，又以新竹縣二線區域價格上漲力道最強，如新埔、芎林新案售價多已飆上4字頭，並未看到反轉跡象。

何世昌認為，目前新建案市場觀望氛圍濃厚，不僅消費者在等東風，建商、代銷也在等東風，只是買、賣雙方等的東風內容不一樣。業者在等的，恐怕是利空出盡、買氣回升的時機。預料11月選舉結果揭曉之前，買方出手速度不快，成交量持續在谷底盤旋，但價格將持續上揚、唯漲價速度減慢而已。

2022年住展風向球

洲子洋下一棒 新市鎮成五股房市未來嬌點

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朱福山
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五股近5年推案量集中在洲子洋重劃區，房價在2022年已漲至4字頭，近期部份新案開價更已見到5字頭，除仰賴五泰輕軌題材外，未來是否還有續漲動能，則需視今年大選結果，新的市政團隊是否能助力『五股新市鎮』一把，至關重要……

文／朱福山

五股位於新北市西部，東鄰蘆洲，西接林口，南面泰山，北有觀音山與八里分隔，東南面有三重、新莊，東北側則隔著淡水河與北市關渡相望，位處台北盆地西側，屬於台北都會衛星城市之一，總人口數逾9萬人，總面積3,456公頃。
境內近三分之二面積的土地屬丘陵地，且被歸建於林口特定區的山林保護區範圍內，藉天然河川山丘將其隔成三角形，僅東南部為平地區，即是目前五股主要人口活動及工商業發展的集中處。
轄區內聯外交通則有國道1號（又稱中山高速公路，設有五股交流道）、汐止五股高架道路（南下可銜接五股楊梅高架道路），近年又新增省道台64線（又稱東西向快速公路八里新店線）、省道台65線（又稱新北市特2號道路，為五股與土城之間的快速公路），以及目前備受關注，機場捷運A3站（新北產業園區站，連通轉乘環狀線），及規劃中的新北捷運五股泰山輕軌。

業者自創新蘆特區

影響五股近代發展至關重要的關鍵之一，不得不提及二重疏洪道，設立之初是為了解決淡水河氾濫時洪水排放之用，早於1968年政府擬定『北部防洪計劃』，將五股東南側劃入一級洪水平原管制區，此後五股的東半部便在完全禁建令下，使得整體發展受到限制，直到二重疏洪道啟用，原本禁建區鬆綁為有限度開發的二級管制區後，情況才稍有改善。
爾後二重疏洪道更延伸出兼具休閒及保育功能，2002年在二重疏洪道生態保護聯盟的大力推廣及保育五股濕地下，2004年起新北市政府將其交由荒野保護協會認養，並正式成立『五股濕地生態園區』，時至今日該區已成為大批候鳥南北往返覓食、棲息之地。
近年甚至有業者將『五股濕地生態園區』周邊一帶另闢新名為『新蘆特區』，主要就是看好它的自然生態景觀，包含鄰近的新北大都會公園、成德公園、體健公園，建案則以被萬坪綠海包圍做訴求，且該區與蘆洲僅以成蘆大橋相隔對望，新案開價則跟著蘆洲漲，像是今年推出的「快樂王國」。

輕軌沿線開價5字頭

未來將影響五股發展更關鍵的建設，則是五股泰山輕軌（全坤尊峰–微風館），橫跨三重、蘆洲、五股及泰山區，預計以高架形式行經新五路，目前建置階段屬於可行性研究，已於今年2月下旬通過國發會審查，報請行政院核定，新北市政府預計該計畫進入第2階段，即綜合規畫階段報告核定後，追求於2030年完工通車。
其中F6至F10站位於五股區內，站點位置周邊推案平均單價都站上3字頭。F9及F10站相對低價，主要因站點周邊有工廠聚落，且兩站東側為五股垃圾山（現為五股夏綠地）的舊址，拉低平均行情。
以洲子洋路段的F6至F8站房價相對較高，近年推案量多集中在此，除因環境質感及生活機能好外，過去還曾因投資買盤比例過高，房價一度從4字頭下修回2字頭，近年因房市回溫，加上原物料齊漲，新案開價已站上5字頭。

首個公有零售市場

五股的生活機能主要以成泰路沿線的商圈為主，其中又可細分為成泰路一段的水碓商圈、二段的市中心舊市區，已及三、四段的凌雲商圈，其中成泰路二段與工商路周邊有各大連鎖品牌及餐飲店進駐，像是麥當勞、肯德基、燦坤3C、寶雅、全聯等。
今年7月新開幕的『五股公有零售市場』，就落在該區段，過去由於五股沒有自己的公有市場，因此新北市政府將五股立體停車場1樓休閒室內廣場進行改造，推動現代化公有示範市場，攤販涵蓋生鮮蔬果、熟食、百貨及雜貨等各業種，訴求一站式購物體驗，且為全日型市場，方便上班族採買。

大變身靠自辦重劃

金融海嘯前，五股房市推案量最高在2006年，預售、新成屋加總約500戶左右；金融海嘯過後，台灣房市資金行情啟動，然而五股房市卻仍不動如山，主要受限於東半側劃入防洪管制區，西面多歸建林口特定保護區，轄區內還有工業區等因素。
直到有『全台最大自辦重劃區』之名的『洲子洋自辦重劃區』啟動後，新北市政府為加速五股洲子洋重劃區的開發計畫，擬定5年的時程獎勵，因此眾多業者紛紛搶進分食，該區預估約有500億元的案量在5年內推出。
2011年首先打響第一砲的是茂德機構的「未來之都」，平均開價35萬元／坪，茂德在洲子洋重劃區共取得逾8,000坪的土地，計畫分9期推出。
整個五股推案潮爆量，則發生在2013年，預售、新成屋加總2,137戶，總銷379.6億元。
以下將五股區分為『五股舊市區』、『水碓重劃區』、『西雲、御史路及成泰路三、四段一帶』、『洲子洋自辦重劃區』等四區，分別討論。

一、五股舊市區

五股的都市計畫呈南北狹長型，成泰路貫穿其中，為當地主要的交通要道，也是聯外的必經道路，後來又新闢一條幾乎與其平行的新五路，且新五路一段與五股交流道直接相連，因此逐漸取代成泰路，成為聯外主幹道。
由於成泰路發展的早，為五股最成熟的區域，且二段周邊更是五股的政治及文教中心所在，尤其與工商路交叉處，像是區公所、戶政事務所、農會超市、公有零售市場等皆位於此，該區段商業機能發展蓬勃，生活機能完善，近年推案位置相對深入，客源多以本地客為主。
直到金融海嘯過後，鄰近的新莊、三重等區，房價扶搖直上，五股成為當時新北市中山高速公路交流道周邊地區，平均房價還有1字頭的相對低價區，才開始有較多的外地客來此置產。
2008年由麗寶機構推出的「綠地堡」，平均開價17萬元／坪，但到了2012年麗寶再推出「傳奇大院–綠大地」，由於當時洲子洋重劃區已被炒熱，因此該案平均開價36萬元／坪，4年內漲了1倍以上。不過到了2014年房市走弱，本案更名為「傳家堡」，平均開價下修至29萬元／坪，下修幅度近2成。
近5年只有4個推案，包含「藍田御」、「森詠」、「吉峻星宇」和「乙陽一抹綠」，其中「森」案還是原「聿品之丘」的重推案，2020年前平均開價都還在3字頭上下，今年年初推出的「乙陽一抹綠」，平均開價40萬元／坪，推估與原物料、人工成本上漲有關。

二、水碓重劃區

位於五股的南邊，鄰近泰山，北至外寮路，南至中山高，東到成泰路一段，西到水碓觀景公園，即坐落於水碓觀景公園的山腳下，屬山坡地形，主要是因為當時開發五股工業區，原為沼澤區，因此新北市政府挖取水碓山腳下的泥土來填平。
水碓重劃區為一處街廓整齊，質感極佳的住宅區，重劃區呈扇形發展，輻射發展最外圍從水碓一路開始命名，直到水堆九路，直的則有水碓二路及六路，避開不吉利的四路，區內處處可見綠意盎然的綠化植栽，與洲子洋重劃區截然不同，素有『小陽明山』之稱。
區內最知名的建案，就是麗寶機構2001年推出的「阿亮的家」，該案找來藝人卜學亮代言還造成不少話題，基地面積2,700坪，規劃650戶，平均開價14.5萬元／坪，由於量體過大，壓縮到後來幾年區內的市場供需，再加上當時缺乏吸引區外客的條件，使得銷售期拉長，後期更名為「新加坡花園城堡」，近期最高的實價登錄則為29.8萬元／坪。
區內早期的透天產品單價20萬元／坪上下，後來在資金行情簇擁下，單、總價上漲不少，漸漸開始出現華廈產品，像是2015年「小宅革命」，搭上洲子洋熱度的順風車，平均開價43萬元／坪，不過到了2018年轉成屋平均開價下修至36.8萬元／坪。
最近的推案為2020年的「武泰臻寶」和「登林苑」，基地都不大，在一、兩百坪左右，平均開價依次為34萬元／坪、32萬元／坪。今年底前，預計還有「祥德帝寶」將推出，唯該案可能有侵權「帝寶」之虞，未來更名機率頗高。

新五路二段。
五股工業區。

三、西雲、御史路及成泰路三、四段一帶

相對於舊市區，再往北走的西雲路、御史路一帶，屬於較晚開發的區塊，其中御史路往西可連通至林口，因此還能吸引到一些從林口地區過來撿便宜的購屋族。
2004年寶佳機構的「佳陞音樂會」，是繼「阿亮的家」後，五股最大規模的推案，該案位於西雲路上，基地面積2,200坪，規劃413戶，平均開價15萬元／坪。
「佳」案同樣步入「阿亮的家」後塵，其龐大的案量，使得區內後期出現一段推案空窗期。直到2010年才又有新案「九揚傑士堡」、「名軒築樂」等供給，兩案初推時，平均開價逾20萬元／坪，不過實際成交在1字頭，因此有不少區外客買單。
爾後大台北房價續漲，兩案平均開價依次調漲至25.5萬元／坪、27.5萬元／坪，這才給了更深入的成泰路三、四段區域，成洲國小周邊推案發展空間，且由於成泰路三段以東，已屬於洲子洋範圍，房價高，本區段相對便宜，才得以更低單價搶市。
後來景氣走弱，房價鬆動，洲子洋重劃區推案開降價第一槍後，本區跟進，如2015年初的「微美小丘」，平均開價35萬元／坪，但仍比同期洲子洋推案稍低些。
同年第3季，「微」案業主在同路段較深入的位置，再推出「微美嵐」，平均開價31.5萬元／坪；後2017年也跟著洲子洋房價鬆動，重推平均開價下修至24萬元／坪，隔年轉成屋銷售，才又調高1萬元／坪。
最近的推案為2020年的「漢特綠邸」，基地面積逾千坪，平均開價35萬元／坪，開價又重新站回3字頭，原因不外乎洲子洋房價又往上攀升，而最近2年區內則無新案推出。

四、洲子洋自辦重劃區

洲子洋重劃區位於五股北邊，南至五股坑溪、中興路，北至觀音坑溪，東鄰疏洪堤防，西以成泰路為界，全區呈狹長型，面積約52公頃。
擁有全新的街廓及完整建地，加上離新莊副都心不遠，在金融海嘯爆發前，就備受關注，業內陸續有傳聞推案的消息，但卻歷經金融海嘯、政府開徵奢侈稅，直到2011年區內首宗推案茂德機構的「未來之都」才誕生。
「未」案平均開價35萬元／坪，訴求低於新莊副都心的價格，加上區域開發及交通題材，市場接受度高，成交也都來到30萬元／坪上下，創五股新高。之後茂德再推出「璀璨之都」系列、「蘇黎市」、「W未來」、「世界馥」等，其他建商如寶佳、九揚、鄉林、全坤等，也陸續前進本區推案，使得整個五股出現前所未有的推案爆量，2013年推案總銷金額高達379.6億元。
2013年全坤建設推出「全坤尊峰–微風館」、「全坤尊峰–世紀館」，基地皆在兩千坪上下，訴求視野開闊的河景，規劃大坪數產品，平均開價依次來到43.5萬元／坪、46萬元／坪，不久後技佳建設推出的「一芳洲」，平均開價更高達49萬元／坪，幾乎快衝破5字頭了。
由於房市過熱，且投資比例不低，使得房價迅速飆漲，因此備受央行關注，在祭出第三波信用管制時便將五股納入，本區房市自此大受影響，買氣一路潰散，價格也開始鬆動。
2015年底茂德舊案「蘇黎市」開出第一槍，祭出最低2字頭促銷（該案2013年推出時，平均開價44萬元／坪）。
隔年，全台房市陸續吹起讓利降價風，本區行情才出現全面性鬆動，經過1、2年的盤整後，一般行情已下修到22萬元至27萬元／坪左右，且去化漸緩，推案量縮，客源屬性也由高投資比例偏向剛性需求，不過外地客仍占一半以上。
近年本區供給再度擴張，價格往上攻高，又以五泰輕軌沿線漲幅最大，主要以洲子洋路段的F6至F8站房價相對較高，其中F7、F8站每坪行情在34至42萬元，平均開價來到38萬元／坪。
2021年底至今，新案開價越靠近蘆洲開價越高，訴求捷運蘆洲一站到家、河景題材外，加上原物料不斷上漲，以及疫情造成的缺工問題等因素，業者不得不反應在成本上，除重新進場的「全坤尊峰–微風館」、「全坤尊峰–世紀館」開價在3字頭尾外，2021年新案開價全部站上4字頭，而「天空之邑」、「伴月灣」、「芳洲漾」、「日進學-日和」等案更出現5字頭天價。

垃圾山變身夏綠地

五股房市除靠五泰輕軌建設題材慢慢拉升外，新北市政府於2011年頒布的『五股新市鎮計劃』才是大家未來寄予厚望的重大轉變建設，且長年以來被地方上俗稱為『五股垃圾山』，2021年已華麗變身為『五股夏綠地』，為該計畫開發的重要象徵之一。
該區目前是大台北防洪計畫內洪水平原二級管制區，多為私有土地，歷年來被非法傾倒的廢棄物堆積成山而得名，大致位置坐落在五股中山高速公路以北、新五路以東、二重疏洪道以西、五股坑溪以南，平均海平面高度20至30公尺。

新北市政府城鄉發展局主秘邱敬斌表示，五股新市鎮為僅存大規模未開發區，面積約201公頃，考量鄰近台北港與新莊知識產業園區的發展潛力，未來規劃高科技製造業、綠色關聯產業及都市消費型服務業，並配置住宅與商業環境，運用現有地形結合立體空橋，打造人車分離的立體都市。
2019年新北市政府更推動『擴大五股都市計畫案發布前試辦計畫』，開始整頓及輔導地主、業者申請合法使用，並規劃綠化、開放空間，成績斐然，1年半內全數取得合法使用，並於2021年正式命名為『五股夏綠地』，為五股注入新氣象，該地已成為民眾休憩的新景點。

盼新市鎮加速推進

該計畫涉及許多錯綜複雜的議題，包括非法廢棄物清除、山腳斷層帶退縮、疏洪道側的堤防加高及交通動線連通等，十分繁複，尤其是非法廢棄物的清除方式，將是左右整體開發的重要關鍵，不僅需要龐大的經費，還有執行力，因此業者尚未將其納入推案題材，後續是否能盡快加速推進，有明確的規劃及執行方針，還需等待今年大選的結果而議。

西雲路一帶店家。
五股洲子洋河岸。

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全民智慧生活啟動—智慧住宅邁向遠端照顧

由
住展雜誌 MyHousing
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【文/住展雜誌】近年危老智慧建築推案盛行，推進 智慧家庭向前邁進一大步，拜科技之賜，讓生活更直覺、聰明化，二○二五年台灣邁入超高齡社會，智慧生活又會起到什麼幫助呢？

「永豐泰雲川」使用『智慧郵箱』開立的簽收單，郵局、電商均認可。
「永豐泰雲川」使用『智慧郵箱』開立的簽收單，郵局、電商均認可。

住宅追求新潮科技、智能設備，來幫助人們更好的生活，以往可遠觀卻不夠貼近生活，但近年在政府推動 智慧家庭 、智慧建築等政策下，我們不難在新建案的銷售現場，接觸到像是人臉辨識的對講機、智慧郵箱、車牌辨識系統、充電樁，進到宅內則有電子鎖、情境燈光、瓦斯偵測器、智慧管家、遠端照護等。

「永豐泰雲川」使用『智慧郵箱』開立的簽收單，郵局、電商均認可。
「永豐泰雲川」使用『智慧郵箱』開立的簽收單，郵局、電商均認可。

跟錢有關智慧不起

較早推廣智慧生活的建商，可追溯至二○○五年由遠雄房地產推出「遠雄二代宅」數位家庭系列建案，透過與中華電信光纖到家的合作，運用指靜脈辨識門禁、智慧家電及ETC輕鬆到家等設施，來推動數位社區的智慧生活，令人眼睛為之一亮的還有與馬偕醫院合作遠端照護，讓住戶在家中客廳也能得到二四小時的照護。
訴求智慧家庭的新建案，前端由建商評估設備項目，導入建案後第一次的合約由建商與設備廠商簽訂，建商只需負責銷售，交屋後則由設備廠商與管委會對接，而設備使用契約到期，再由管委會評估是否續用。有的建案則僅預留設備的管線道、線槽，但智能家電設備，建商則會做為選配項目，或由住戶自行購買。
據早年購買遠雄數位家庭建案的民眾表示，確實初期有遠端照護等智慧服務，但合約到期後，續約需要再額外付費，多數住戶不想再多付錢，不少智慧服務就沒了。

危老推動智慧生活

近年因政府大力推廣危老都更案，智慧建築項容積獎勵最高上限（鑽石級）可達一○％。
內政部更於北市文山區財團法人台灣建築中心打造『智慧化居住空間展示中心』，主要結合智慧化生活應用情境，整合智慧化科技與網路通訊技術，提供民眾體驗建物結合相關智慧技術應用的展示服務。
業者在規劃產品時，導入智慧型的系統設備已然是趨勢，且在疫情期間，民眾對智慧科技設備接受度越來越高，相信不久將有機會納入建案標配中。我們可以大膽推估，未來全民智慧生活指日可待。
雖然不少建案已將智慧設備導入其中，但民眾還需一段適應時間，「永豐泰雲川」專案經理連若璇說，『大家習慣有管理員，剛開始先請一個日班管理員，住戶入住一至二年後，習慣使用系統平台來做溝通與管理，之後就可以降低管理員的人事成本，尤其是小戶數的社區，共同庶務少，不太需要專職一個人力來處理。』

購屋族在意兩設備

購買小社區型智慧宅的購屋族，連若璇說他們最在意的兩項設備，就是『智慧郵箱』和『防疫箱』，擔心包裹無人代收，和叫外送時零接觸的取貨模式，其次才會關心管理費如何繳、設備維修等等。
以『智慧郵箱』為例，住戶可透過手機APP開啟，郵差或外送員不用透過跟人的接觸來投件，住戶可透過雲端開立社區簽收單，而這些簽收單目前郵局、電商都已認可具效力。
對於使用智慧設備而言，中興保全科技智慧系統本部總經理張廼森說，對建商及購屋者而言是利多於弊。
張廼森以數位型態的對講機為例，使用傳統式數位IP對講機，假設社區四百戶，機器後面就跟隨四百條實體線路與各家戶對接，倘若其中一條線路壞掉，無法做抽線動作，若採用新型態的雲端對講機，不管社區內多少戶數，雲端對講機只需要網路線與電源線即可使用。
實際操作面，無論住戶在哪，皆可透過APP與管理員或訪客對談，透過設備下發QR Code，對接人員可透過此QR Code，在限定有效時間內進入社區，甚至可做到指定樓層控管。

智慧化佈線更省錢

張廼森以內湖配合的新建案為例，總共一百多戶，兩者光在管道線的佈線成本上，包含線材、佈線及人工成本，就差了六百多萬元，對於日後實際使用的住戶而言，使用新型態的雲端對講機更有保障，日後若是出問題，不需花費管道線檢修費用，直接透過中興保全來做設備服務即可。
至於宅內的智慧化，普遍印象就是燈光情境控制，以既有使用管線燈控的住宅為例，一個單切開關升級為智慧化控制，現在只要直接汰換掉舊的開關，安裝智慧開關即可做到，操作方面除使用遙控器，透過RF訊號來遙控，還可以選擇無線化的方式，這在新裝修時可以少打線槽少花點錢，因為光是一個線槽就要八千至一萬元的佈線成本。

IR控制規避相容

過去整合智慧家電還有一個問題，就是各廠牌相容性的問題，想要將家裡所有智慧家電的遙控器，移植到手機，透過手機APP，在雲端上做聲控。張廼森表示，以中保而言，學得是遙控器，因為遙控器都是同樣的訊號，直接學好各家遙控器的紅外線發射訊號，把所有訊號整合在無線IR控制器，再透過雲端APP去做控制應用，如此就沒有國家標準TaiSeia101與即將發布的國際標準Matter 1.0相容性問題了。
另一個智慧家庭很重要的應用就是防災，尤其在老舊公寓裡，可安裝瓦斯偵測器偵測到瓦斯外洩或忘記關閉爐火時，設備可以依照偵測現場瓦斯濃度或遠端遙控的方式將天然氣總閥進行關閉。
透過智慧化設備，在室內偵測到一氧化碳濃度超標時，連動現場通風設備，如電風扇、排氣扇或冷氣，以降低現場有害氣體的濃度。如果有搭配保全業者，人員也會接到訊息，除電話聯繫外，也會派遣人員到現場提供必要的服務，即使有智慧生活的便利安全性，但仍不可避免在緊急時需要人力支援。

測到瓦斯外洩時，直接透過遠端主動將瓦斯閥關閉。
測到瓦斯外洩時，直接透過遠端主動將瓦斯閥關閉。

偵測宅居智慧照顧

未來你的智慧生活應該長成什麼樣子呢？在張廼森眼裡，未來五年，家裡的智慧生活型態，應該著重在智慧照顧，主要因為台灣的老齡結構不斷加速，根據國家發展委員會的統計，推估台灣將於二○二五年正式邁入超高齡社會，意即六五歲以上人口占總人口比率達到二○％以上。
我們希望能健康活得夠久，同時可能也需要被照顧，或是子女希望可以提供更好的生活照顧給長輩，這樣的需求就會不斷地被放大。透過智慧型攝影機，來偵測宅內狀況，像是臥床時的心律、溫度等，或是設定感應區域，去感應是否人有離床，或是在廁所裡是否有發生跌倒的行為等。
對於未來，智慧生活可以發展到什麼樣的程度，我們可以肯定地說，它不會脫離我們的日常手機平台，所有的事情在各個場域，包含住宅、辦公室，甚至戶外，手機絕對是智慧生活的起點。智慧家庭設備將更便民，讓大家願意使用，這才是有意義的去改善和讓生活變得更美好，而不是過於炫技，或高貴不易入手。

測到瓦斯外洩時，直接透過遠端主動將瓦斯閥關閉。
測到瓦斯外洩時，直接透過遠端主動將瓦斯閥關閉。
測到瓦斯外洩時，直接透過遠端主動將瓦斯閥關閉。

內政部地震補助 最高50萬

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花東強震補助
花東強震補助

【住展房屋網/綜合報導】918強震造成花東多建築物毀損處，內政部次長花敬群與營建署長於29日前往勘災，對於地震造成數百戶建物毀損，花敬群表示，內政部已啟動房屋受損民眾租金補貼、重建、重購或修繕貸款，及耐震評估補強補助，由於這次震災狀況特殊急迫，他承諾只要是既成建物，無論是否有建照都放寬納入修繕補助，並且首次納入獨棟透天厝和農舍，1戶最高補助50萬元，最快10月核發。

台東縣長饒慶鈴認為這次地震造成台東民眾受災慘重， 1戶50萬的補助恐不夠災戶重建，因此她勘災後特別與慈濟洽談，希望結合民間及公所等力量，協助災民重建家園。

花蓮縣政府不滿中央勘災速度緩慢，將透天厝納入補助範圍與補助費用都仍在研議中，並未給予明確答覆，讓縣府深感遺憾。

補助從寬 非政治操作

另外，花蓮縣長徐榛蔚也呼籲中央能夠給予地方實質的協助，早日完成災後重建的工作，而非只是口頭宣示而已。對於有媒體報導，年底縣市長選舉將屆，內政部此時擴大花東住宅重建補助，有政策買票大撒幣的質疑。國民黨發言人張斯綱表示，在這個時間點確實有模糊地帶，但國民黨僅要求中央政府加速災後重建工作。

內政部也在30日發布新聞稿強調，修繕補助從寬認定是因苦民所苦，而非政治操作，盼地方政府能與中央齊心投入災後復原，讓花東能夠早日完成重建。

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成本雙漲 Q2住宅價格指數創新高

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住宅價格指數飆升
住宅價格指數飆升

【住展房屋網/綜合報導】內政部10月2日公布第二季全國住宅價格指數，由於受通膨、營造成本上揚的影響，推動國內房價持續走高，第二季的住宅價格指數為123.97，創下歷史新高，相較去年同期大幅上升10.27％。第二季六都得住宅價格指數亦全數創歷史新高。

內政部指出，第二季與上季相較，上升幅度分別為新北市2.10％、台北市1.03％、桃園市2.41％、台中市2.53％、台南市2.22％，高雄市2.85％。此外，在量的部分，第二季全國建物買賣登記棟數86,010棟，較上季84,776棟增加1.47％，整體呈現價漲量升的情況。

房市前景趨向保守

不過根據市場調查，六都部分地區目前已出現量縮價穩狀況，針對第三季，官方的住宅價格指數是否也會出現反轉訊號，對此，內政部指出，依行政院主計總處統計，第二季經濟成長率較上季3.72％持續趨緩；

另外，國發會景氣對策信號顯示，第一季雖皆為綠色穩定燈號，但分數出現連續下降，顯示景氣擴張力道有放緩的趨勢。加上央行數度升息，五大銀行新承作房貸利率也隨之調升，都將逐步加重購屋者房貸負擔。

另內政部表示，參考台經院景氣動向調查中營建業部分，截至2022年6月為止，營建氣候已呈現連續五個月下滑趨勢。綜合上述各項指標的變化，內政部呼籲，民眾在購屋時需更加注意未來市場價格可能變動的風險。

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居家風水系列—特異造型建物會旺嗎？

由
盧尚
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居家風水系列 特異造型建物會旺嗎？
居家風水系列 特異造型建物會旺嗎？

【文/住展房屋網】天龍國 北藝中心 ，建物造型極特殊，且竣工不久即漏水，引發議論。卅餘年前的大安國宅，亦曾因拱形馬背外觀，招致批評。不論一般樓宇，或場館殿堂，皆由建築師設計，結構安全方面多無問題。但美觀與否，則見仁見智。唯造型太突兀或異樣，不免教人稱奇，設計者必得承受。
某老牌營造廠商，於承包北藝建案工程時，不幸周轉不靈破產。據悉是造型繁複，施工難度高，有以致之。現今建築技術水平普遍提升，故有不少特異造型出現，如信義計劃區的精品龍捲形住家大樓，據說是法國建築師作品。常被問及風水形局如何，類似的疑義，且論敍如后。
從理論來看，風水吉凶感受有兩種，一為客觀，二為主觀。依一般通俗的形局論說，如建物外觀，鄰近路形，以及周遭物事如高樓、電塔、陸橋、煙囪等等，而推斷風水好壞，此為客觀感受。另一則因己身好惡和順眼與否，論斷是吉或凶，即主觀感受。
譬若路沖，一望而知，沒啥可說。電塔矗立正前方，無法閃躲，此皆客觀之扣分感受。多數風水師來看，必也見解相同。至於樓層高低，遠近景觀，各項砂水所處相對方位，其吉凶評斷則常有所異。不過，房屋風水如何，得真入住一段時候，才確知曉。
樓宇外觀陽台突出凹入，或樓層排列參差，皆以特殊風格標榜；更有色調鮮艷或暗沉為特色者。建築風格各不相同，到上海外灘瞧瞧；或新板特區，或台中七期等知名住宅聚落去參訪一番，即知樓形色系格調各異其趣。而欲論其吉凶旺衰，絕不容一言以蔽之。
究其實際而言，居者一家僅住於其中某戶，或樓中樓，或兩戶貫通，而極罕見十多層樓僅住一家人。因此，吉凶如何，僅能就所住部分來評析論斷；譬如樓層高低，平面格局，六事配置等等。與整幢樓或社區整體形狀色調，並無多少干係。
是故，只要所居戶的平面方正，配置得宜，錯失較少，即為吉宅。有人說，我住老舊宅，開窗望去，儘是新樓美廈，景觀佳，應算是我的風水好，此話不無道理。比起住新宅，四周被老舊屋舍包圍，視野既狹又醜，前者是不喫虧的。重劃區新樓一幢接一幢，日新又新，自然會旺。
倘若樓宇外形奇特，也影響到室內平面，如八卦形，五角形，或凹凸彎曲不平整。這樣的平面，住起來很麻煩，且影響人和，爭執磨擦較多。也有樓中樓挑空過大，樓板使用卦氣失衡，不利健康，唯類似案例極少，碰上了，不買就是，也不必研究吉凶與否了。
房宅平面方正與否，相當重要。意指不宜缺一處卦位，以免影響健康財運。建物外形特異，而內部格局方正，即無啥可挑剔。畢竟人是住裡頭，與外觀無涉。再者，開門、爐台、廁位等方位，其吉凶的效應才真明顯。譬如門開煞方，廁佔財位或中宮，光這兩項扣分即甚嚴厲。故擇屋時，宜多留意內六事，切勿被建物外表迷惑。

讀者如有風水命理問題可來電
○九一○一八六○一○ 洽 問

正面看待房市現況和發展

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【文/惟馨周報】政府打炒房，已經好些年，卻三令五申，要縮減 房貸 等。除了行政手段，金融工具也派上用場。然而，真正的市場機制是，社會游資極多，信貸、車貸二胎的廣告，排山倒海，廣布四方。且除了少數極蛋黃之區段，貸款成數並未明顯縮減。畢竟，公民營行庫，也有業績壓力。

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收入4成繳房貸 購屋壓力飆新高

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房貸新高
房貸新高

【住展房屋網/綜合報導】國內房價持續上揚，內政部10月2日發布2022年第二季全國及六都房價負擔能力指標，第二季房貸負擔率及房價所得比，均創下有統計以來的新高，意味著高房價加上高利率，將讓民眾負擔更加沉重。

所謂「房貸負擔率」，主要是計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額，占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。內政部統計，第二季全國房貸負擔率較上季增加1.27％，來到39.62％，，主要是受到購屋貸款利率上升影響。

不吃不喝16.17年，才能買得起房

至於六都房貸負擔率部分，台北市及新北市房貸負擔率為房價負擔能力「過低」等級；台中市為為房價負擔能力「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市均為房價負擔能力「略低」等級。目前全台整體房價負擔能力雖維持「略低」等級，但已接近「偏低」等級。

此外，房價所得比方面，第二季全國上升到9.69倍，也創下歷史新高，其中台北市為16.17倍，仍為六都最高，也就是說台北市民要買房，至少得16.17年。新北市和台中市則分列二三。

由於9月央行三度升息半碼，內政部提醒，購屋貸款為長期支出負擔，民眾在購屋時，仍須審慎評估整體利率調升對未來還款負擔的影響，內政部也將會持續推動修法，遏止投機客炒作房價，以健全房市穩定發展。

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都更掛零 花縣府：已核定30件危老重建

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花蓮危老重建
花蓮危老重建

【住展房屋網/綜合報導】根據內政部公布的最新都市更新發展計畫，花蓮縣從2019年到2021年的都更核定案件數均為零。民進黨縣長參選人Kolas日前質疑，花蓮危老建物占全縣建物的6成，0918地震後，全縣至少震出300戶危樓，批評花蓮縣府毫無作為，浪費中央資源。

花蓮政府建設處澄清，都更和危老重建不同，受限於土地所有權人眾多、權利關係複雜、意見整合不易等因素，都更案常無法有效推動。自2017年危老條例發布施行後，縣府積極推動危老建物重建，目前已核定30件重建計畫。

縣府爭取中央放寬補助

至於都市更新的推動，建設處表示，透過都市計畫手段，已優先指定5處都市更新地區，其中大陳新村細部計畫，已於2021年發布實施，並辦理先期規畫。

建設處表示，危老重建或是都更，都是針對都市計畫區範圍實施，但918大地震重災區在玉里、富里、卓溪3鄉鎮，受災房屋多在都市計畫區外，縣府持續向中央積極爭取提高補助比例，並放寬老舊建物耐震補強計畫的補助範圍到一般透天式住宅，對花東地區民眾才是真正的幫助。

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基捷誰經營成問題  林右昌:新北接手機率大

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基捷誰經營成問題  林右昌:新北接手機率大
基捷誰經營成問題  林右昌:新北接手機率大

【住展房屋網/綜合報導】基隆捷運正在綜合規劃階段，台北市長柯文哲曾說找不到人蓋，錢要怎麼分擔也沒有定論。基隆市市長林右昌４日在市政府接受議員質詢時，表示基捷的可行性評估及未來運營者都不明，目前以新北市接受幾率最大；新北市捷運局強調，需要交通部協調北北基運營責任，在符合公平原則下，新北市不排除承接與興建運營工作。

基捷已有８成定案，明年１、２月將完成綜合規劃，由於基捷整合台北捷運民生汐止線，因此新北接手運營的可能性最大，接下來基捷會綜合規劃將納入場站ＴＯＤ，及各縣市未來運營分擔細節。

至於基隆八堵到基隆端，林右昌指出，基隆腹地小、限制多，加上財政限制，不可能像直轄市那樣規畫，待基捷第１階段綜合規畫結束，便可著手第２階段共識凝聚，若能夠在路線規畫快速取得共識，也有可能併入第１階段施工。

目前，基隆市分擔１７．７億元，議員雖質疑市府未評估工程期間通貨膨脹會倒什麼程度，但１７．７億包括了取得土地，還承諾說已經計算過，基隆市財務沒有問題。議員藍敏煌建議林右昌卸任市長後，爭取擔任交通部長，將有助於基捷後續發展。副議長林沛祥也關心基捷八堵到基隆端後續規畫時程。

基捷由交通部鐵道局主辦規畫，尚在研擬綜規報告，新北市長侯友宜說過願意承擔責任，但仍需要交通部協調３個地方政府，內容包括整體建設經費分擔、營運盈虧與系統重置責任，在符合公平原則下，新北市不排除承接興建與運營的工作，但是希望各方早日坐下來協商。

基捷誰經營成問題  林右昌:新北接手機率大

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新北市10月標售土地 預料各方搶標

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台北港
台北港

【住展房屋網/綜合報導】新北市地政局預定10月12日將辦理新莊北側知識產業園區、台北港特定區段徵收區、林口新市鎮第3期第3、4區及三重二重疏洪道兩側重劃區的土地標售案。新莊北側知識產業園區鄰近新北產業園區、頂崁及頭前工業區，具備產業群聚發展的優勢潛力，可透過台1線、台65線及台64線與台北、桃園達到路網快速聯結，並位在雙捷運重要節點，已規畫設置轉運站，交通條件再升級。地政局表示，此區面積約4742坪，底價每坪約174萬元，定位以金融科技、服務型研發產業為主軸，未來將設有具指標性門戶意象的地標建物。

新莊知識園區、台北港徵收區 預料搶標踴躍

台北港特定區擁有「1港2快」便捷交通網絡，由台61線、台64線銜接國道1號及3號，隨著淡江大橋及淡北道路於2025年完工，搭配八里輕軌建設，此區交通將更為完善便利。地政局指出，本次釋出3筆娛樂專用區土地，面積約4500至8000坪，每坪底價約33萬至35萬元。

林口新市鎮第3期3、4區市地重劃區、三重二重疏洪道兩側市地重劃區，僅分別有1筆和3筆住宅區土地釋出，且土地面積較小，底價分別為每坪40萬與46萬至47萬元。

地政局區段徵收科長梅振豪表示，新莊北側知識產業園區近市中心，周邊規畫完整，已有數家業者詢問，台北港特定區段徵收區也有業者了解，預估屆時各方搶標的狀況應很踴躍。至於林口新市鎮、三重二重疏洪道多為畸零地，流標機會恐怕較大。

台北港

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歷時10年 國道7號通過環評

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國道7號環評
國道7號環評

【住展房屋網/綜合報導】國道7號興建案於2010年時經行政院核定，一度因為路線等爭議而暫緩，2013年起環評大會決議進入二階環評，終於在本月28日正式通過環評大會審查，並建議高雄市政府與高速公路局應針對民眾所關切的拆遷補償及土地取得相關議題，共同商討妥善配套措施。

高公局表示，目前高雄的南北向城際運輸以國道1號為主，往來高屏則倚重台1、台88及台17線，產業運輸需求大，，因此擬從臨海工業區至仁武設置23公里的國道7號，並規畫7處交流道。一旦國道7號完工通車，將可順利串聯國道1號、國道3號、國道10號及台88線，並可以移轉台17、台88及國道1號部分車流，紓解交通嚴重壅塞情形。

高架分流 降低事故

有立委表示，希望國道7號順利通過以減輕高雄貨櫃港壓力，目前重車與小型車混流，造成重大車禍頻傳，「洲際貨櫃二期」營運後，大貨車、聯結車比率勢必增加。高工局表示，國道7號提供港區、工業區及貨櫃車直接服務，亦採高架分流方式，可望降低事故發生、保障民眾行車安全。

由於國道7號計畫會徵收上看400戶的民眾住宅，引起不少當地民眾反彈，高公局代表回應，針對用地取得，會以最小拆遷、並優先設定地上權的方案進行，如果要現金補償，將依自治條例從優補償，並與市府協調為優先安置至社會住宅，以保障民眾權益。

國道7號環評

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台中推案回歸蛋黃區　低首付奏效

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202104-台中七期-秋紅谷-005-468台中房櫥
202104-台中七期-秋紅谷-005-468台中房櫥

【文/住展雜誌】今年房市案場來人少，購屋觀望態度濃，適逢年底選舉，不少建商上半年遞延推案，不得不趕在今年最後一波九二八檔期推出。雖然市況不佳，但也有表現不錯的。例如近期將推案重心擺在台中的興富發，祭出低首付誘因，線上「市政新銳」、「鉑金愛悅」兩案均獲購屋族青睞，其中「市」案為目前七期唯一的預售小宅案，首付40萬元起，據悉，該案自五月公開後成交表現不俗。

農曆七月過後，北屯區十四期預計有六個以上的預售新案進場，其中包括國泰建設、亞昕國際、順天建設等，其中「國泰十四期二期案」基地位置上的戶外廣告看板已出，馬上吸引到去年沒買到十四期首發案「MOST＋」的購屋客提前預約。

十四期房價看回不回

「亞昕一境」總銷約33億元，亞昕國際董事長姚連地表示，看好十四期重劃區，目前預售每坪開價破五字頭，推估漢神百貨及台中巨蛋進駐，未來推案坐六望七。順天建設推出的「King’s Road」，基地面積逾2千坪，總銷約45億元，接待中心正趕搭中，其他如豐邑、創健、元城、磐興建設也將陸續進場。

北屯機捷特區自好市多進駐後，後續全聯、寶雅等連鎖商店也將陸續跟進，近期推案有首度插旗該區的「寶輝建設敦富路案」，總銷約60億元，基地面積逾二千坪，基地已可見景觀綠化造景，戶外看板也已釋出『北屯綠生活』的廣告標語。另有惠宇建設推出的「一清庭」，規劃三至四房產品，目前接受預約中。

另外還有西屯地區，國雄「無双」總銷約80億元、「鉅陞台灣大道案」總銷約75億元，北區「亞昕忠明路案」總銷約90億元，「達麗冶翠」總銷約70億元，水湳經貿園區「親家文商段案」總銷約100億元。各個指標案不僅案量大，未來成交價格也將是市場關注的焦點。

黃珊珊提都更安全優先 同時合理估價

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黃珊珊提都更安全優先 同時合理估價
黃珊珊提都更安全優先 同時合理估價

【住展房屋網/綜合報導】台北市有70％房子屋齡超過卅年，許多都建物耐震係數不足，若遭遇強震後果難以預計，所以都市更新除了要注意產權分配之外，更應以安全為優先，同時，也要注意美觀，最後才是價值。

無黨籍台北市參選人黃珊珊４日參訪都更願景館並參與座談會，批郝龍斌團隊喊都更「一坪換一坪」根本是在欺騙民眾，進而也影響了都更意願，是非常不負責任的政策。黃珊珊提出防災型都更，將設法簡化程序、公開透明，消弭民眾間的猜忌，並進一步促進估價合理化。

自從台北市政府推出公辦都更２．０後獲熱烈迴響，如水源二、三期已在核定中，目前南機場、信維整宅也在積極推動。黃珊珊表示，都更涉及許多中央法規問題，但從地方政府角度來看，台北市將從ＥＯＤ（教育及市有房地整合運用導向之都市發展策略）及河岸景觀再生，由政府興建中繼宅，讓都更戶可優先入住，提高長輩接受都更意願。

黃珊珊提都更安全優先 同時合理估價

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財政部釋出150億促參商機

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促參商機
促參商機

【住展房屋網/綜合報導】為引進民間資金與能力、促進交流及媒合投資機會、強化招商，財政部於日前分別舉辦「醫療及長照設施」與「汙水下水道設施」的促參商機座談會，吸引相關業者近百人參加。會中共釋出長照、醫療、汙水下水道等促參商機約150億元。

其中在「醫療及長照設施」場次，促參司共安排三案，合計投資規模133億元，分別是衛福部「長照銀髮特色園區BOT案」、高雄市政府「前鎮社區複合式健康長照機構BOT案」與教育部「八德智慧健康創新園區BOT案」。

八德智慧健康創新園區最受矚目

此三案中，又以八德智慧健康創新園區最受矚目，除了建立照護中心，也規畫從事遠距醫療等研究，，預計未來可增加4,800個就業機會，同時帶動周邊地區發展，投資規模達125億元，估計每年約帶來2億元經濟效益。

「汙水下水道設施」座談會，則安排彰濱工業區、屏東、林口等汙水下水道系統促參案，三案合計投資規模逾17億元。

財政部表示本會期也將力推《促進民間參與公共建設法》修法，擴，規劃將綠能、數位建設等納入促參範圍，並納入政府有償取得公共服務機制（PFI），也完善爭議處理機制，上會期財委會已審查完成，現在僅剩三讀臨門一腳。

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黃金檔各區大展身手 ９２８馬拉松　醞釀選後戰

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九二八房市黃金檔各區各異其趣，
有些區百億案量持續推，有些區則喊卡，暫停；
有些區新、舊案開價一起續漲，但青埔卻 SAY NO，
這一波黃金檔估計要燒過國慶雙十檔，
讓我們繼續看下去吧 …

文／住展雜誌

九二八檔期很熱鬧，各區表現各異其趣，像是台北市北大同區兩宗指標案總銷加總破百億元；新北市三重區後續也有超過百億元的新案陸續登場，這一波到年底更有可能超過六○○億元；而新竹縣竹北市第三季推案量超過二○○億元；至於林口區九二八檔期直接跳過，要到十月後再推案。

北台灣部分區域由於供給水位低，暫無賣壓，新案開價持續走高，舊案續漲，像是新北市新店區的央北重劃區、土城區等，甚至新竹縣新豐鄉有賣到尾聲的個案持續調漲價格，反觀桃園中壢的青埔特區，由於整體待售量多、賣壓高，房價漲勢只能趨緩。

內湖剛性買盤硬

首先來看到供給量少的台北市內湖區，市場出現供不應求的現象，主要是因為有園區內就業人口的剛性買盤支撐，目前有兩宗新案供給，捷運文德站周邊的危老新案「碧湖海川」及康寧國小附近的「岳泰峰山」。醞釀中的推案還有紫陽開發的「紫陽新苑」，預計稍後公開。

鄰近的南港區恰好相反，線上舊案多且近銷售尾段，像是「擎天森林」、「香榭帝寶」、「金富御碩」等案均已銷售八、九成，不過由於近期來人少，成屋銷況有變緩的現象，九月後有三宗預售新推案，為「中研首席」、「中瑋吾年」和「信義好境」，還有一宗轉成屋案「皇鼎一品」，年底可交屋。

近年大同區推案多集中在南大同，受惠於『西區門戶計畫』，新案開價已見三位數。南大同新案為「首岳」、「三豐雲迪」、「品嘉W house」。北大同新案為「原真界」和「圓山明珠」。其中南大同指標案「首」案，基地面積逾千坪，總銷八○億元。

接下來到士林區，在北士科題材帶動下，士林新案開價越來越猛，即將叩關每坪百萬大關，不過市場反應卻很冷淡，尤其以高總價產品銷況最遜色，因此，無論成交或開價都讓人瞠目結舌。其中位於外雙溪周邊「渥雲」平均開價一四五萬元／坪，高樓層開價甚至來到一五○萬元／坪，創下區段新天價。

無賣壓新舊案續漲

新北市新店央北重劃區，近期供給水位偏低，舊案順銷無賣壓，使得線上餘屋不多的建商，乾脆開價續漲一波，如「樂菲莊園–波爾多2」、「漢皇吾岳」、「泉泓沐風」等案。先前央北第一波推案的「全陽大璽」，轉成屋釋出保留戶，開價調漲至八○至八五萬元／坪，比三年前漲了近二○萬元／坪。

新案為央北重劃區九二八檔期唯一公開的指標案，即上市公司宏普建設系列案第三期「宏普GRAND PARK」，面十四張歷史公園第一排，推估成交行情上看八字頭。

往西看土城區，這一波土城暫緩區的指標案為「馥華之丘-光茵」，找誠品生活合作，推時光限定店，預計年底將再推出第二期。捷運土城站周邊的廠辦新案「綠意順光天下」，為土城第一個平均開價破五字頭的廠辦案。

土城區線上舊案的建商心態與新店央北重劃區一樣，都不想便宜賣，紛紛調漲開價，如「世界花園」、「金城舞2–都心花園」、「有富富玉」。

中和地區近期推案量迅速回升，主要集中在捷運站周邊。捷運景安站附近「漢皇里寓」，南勢角站周邊「寶和植青」、「南山大苑」，永安市場站周邊為「雙和聚富」、「華鋐晴朗」；近期中和建案買氣不差，推估與區內需求大及遞延性買盤出籠，再加上捷運宅好賣有關。

年底前推六百億

往北繼續來到三重的二重重劃區，為新北房市一級戰區。左岸五谷王段新案有「凱風快晴–久年快晴」、「凱風快晴–凱風少年」、「勝旺升」、「甲山林市政官邸1號」。右岸三重段則有「璟銳青」、「甲山林市政愛悦」。另外，二重地區後續還有「冠德方舟計劃」、「都廳大院」，共兩宗總銷超過百億元以上的大型指標案將陸續進場。據悉，從九二八檔期到年底前，三重地區推案量可能超過六○○億元。

接下來看到泰山區的十八甲重劃區，近來也有一宗新案「碧瑤一品雋」。塭仔圳重劃區近三年房價漲幅倍增，新案開價從三字頭飆升至六字頭，近來公開的三宗指標案總銷逾百億元，分別為「華固一莊」、「宏道豐滙」、「閱讀台灣」。舊市區邊陲地段也有成屋新案「儒林雅築」。

來到林口區，先前的新案已於暑假檔期推出，據悉新一波的推案潮會出現在十月之後，目前市況趨緩。林口線上有三宗新案，分別為「聚美家」、「麗園電梯墅」及「仟葉美」。

桃園市蘆竹區房市供給主力在大竹、山鼻等地區，目前線上推案量以山鼻Ａ10重劃區最多，指標案為新潤建設機構系列案的第三期「新潤麗蒔」。另外還有「僑駿LIFE-耘山」、「僑駿LIFE-耘邸」兩宗新案，訴求三字頭的捷運宅。而大竹地區的新案為「德鄉敦苑」。

桃園市蘆竹區指標案「新潤麗蒔」 接待中心。

合宜住宅翻倍漲

桃園市龜山區，先看Ａ7合宜住宅，於二○一六年陸續完工交屋後，受『五年禁售』條款限制，現已屆滿共釋出五％的案量供給；二○一三年抽籤選戶，平均承購價一五萬元／坪，現釋出的建案，以「遠雄文青」單價最高，平均開價三六．五萬元／坪，漲翻倍。另還有位於區域後段的「麗寶快樂家」釋出銷售。而Ａ7重劃區內則有兩宗新案，分別是「鴻廣絵青」和「智匯學」。

往下來到中壢的青埔特區，整體供給量依舊相當可觀，賞屋族觀望態度濃，使得銷況趨緩，據悉新案房價沒有繼續往上衝的態勢。近期三宗新案為「桃大詠」、「璞園畾畾青」、「樺龍青藝」，又以總銷百億元的「桃」案最具指標。

繼續看到觀音區，推案密集度較高的草漯地區，由於產品多元，房價相較北台灣便宜，因此客源包含本地桃園客，還有新竹、台北客都有，其中本地客偏好透天產品，外來客則較喜好大樓、公寓類產品。近期竑鈦建設推出三宗系列案，分別為「竑鈦晶硯」、「竑鈦晶賀」及「竑鈦晶典」。

三宗新案破千坪

來到新竹縣竹北市，第三季推估總量體逾二○○億元，新案主要集中在縣三及高鐵特區。縣三重劃區新案為最大指標案「舒曼花園」，高鐵特區兩宗新案為「寶佳奇磊」、「一森峰」，以上三宗新案基地面積皆逾千坪。預計第四季高鐵特區還有惠宇建設醞釀中的「惠宇謙恆」將推出。位於竹北國中附近還有一宗新案「櫻花聚–聚學區」，據悉後續第二期正在籌備中。

新竹縣新豐鄉房價跟著鄰近的竹北市漲，今年七月新案開價還在二字頭，八月就直接跳級到三、四字頭，其中以位於車站周邊的明新重劃區，銷售至尾段的「富宇明星樂」漲幅最大，目前平均開價調漲至四二萬元／坪，也是區內第一個四字頭的個案。明新重劃區新案有「昌昕明新首席NO.2」。福陽自辦重劃區也有一宗新案「明日之星」。另外都計外也有兩宗透天新案，為「晴空墅語」、「閎悦」。

再戰選後醞釀中

近期各區新推案開價仍不斷爆出創新高的情形，主要是因為目前整體賣壓並不大（雖有少部分已出現），甚至有些預售尾段的個案，或是保留戶重推的，業者仍持續調漲，可見業者信心十足。甫結束九二八房市黃金檔的大戰，據悉業者已摩拳擦掌在調整雙十連假的活動及修正策略走向，當然也在醞釀選後的推案布局，我們可以大膽預測，年底前最後一波的推案大潮，應落在選後及明年農曆年前，大家拭目以待吧。

新竹縣竹北市縣三重劃區最大指標案「舒曼花園」 透視圖。

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社子島開發 柯任內等不到公告徵收

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社子島開發
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【住展房屋網/綜合報導】社子島禁建逾50年，台北市長柯文哲推動開發「生態社子島」，盼卸任前公告區段徵收，議會初審已通過明年600億區段徵收預算，地政局長張治祥表示，內政部仍在審查區段徵收及抵價地比例範圍，評估在柯文哲卸任前，公告區段徵收的目標將無法達成。

張治祥指出，除了力拼2023年9月執行區段徵收，即便未來新任市長上任，開發及區段徵收的大方向應會維持不變。

市長參選人意見不同

面對爭議許久的社子島開發案，黃珊珊呼籲政府應設法顧及地方利益並還給民眾人權，盼社子島不要再等50年。她並承諾會「戶戶安置、先建後拆」。

蔣萬安競選辦公室表示，社子島是北市開發最晚的一塊拼圖，政府虧欠社子島居民許多，對於當地民眾補償和安置，他表示未來將盡可能在法令允許範圍內從寬認定。

陳時中競選總部政策小組總召集人管碧玲指出，照顧和環境保護應優先於地方發展，她強調應先處理好安置和賠償，當地的開發才會成功，讓居民擁有高尊嚴的生活品質。

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2050難實現零排碳 李遠哲呼籲政府別自欺

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2050難實現零排碳 李遠哲呼籲政府別自欺
2050難實現零排碳 李遠哲呼籲政府別自欺

【住展房屋網/綜合報導】面對日益嚴峻的全球暖化帶來的極端氣候衝擊，許多國家紛紛表示宣示將達到２０５０淨零碳排目標。中研院院士李遠哲２０日在台南指出，２０５０年要實現零排碳是不可能的、政府是在自欺，也在欺騙當下的年輕人，並強烈表示政府做得不夠。

前環保署長表示，根據現行《溫室氣體減量管理法》目標，２０５０年溫室氣體排放量要降為２００５年溫室氣體排放量５０％以下，沒有核能是做不到的。

趙少康也表示，淨零碳排在世界各國都很困難，台灣年碳排放量３億公噸，若把三座核電廠的６部機組都延役，以取代碳排最嚴重的火力機組，至少可減少３０００萬噸的碳排，但和年碳排３億噸相比僅佔十分一，但還是要執行，否則連百分之一的目標都很難達到。

趙少康建議，應先找出哪些工業是最耗電、污染最多，要思考如何以低成本取得最大效益，環保署要與行政院協力，一起努力完成淨零碳排的目標。李遠哲表示，政治人物不該每天做著自相矛盾的行為，政策告訴大家要實現零排放的目標，但卻又一直追求經濟成長，政策沒有從製造、生產及消費端，多做改變努力。

2050難實現零排碳 李遠哲呼籲政府別自欺

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央行升息 房貸恐陷M型化

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房貸M型化

【住展房屋網/綜合報導】隨著今年中央銀行不斷升息，除了房貸最低利率將調漲到1.81％，國銀業者指出，台灣房貸市場將更加Ｍ型化，財資力雄厚的借款戶取得1.81％利率的比重不減反增，而財資力較弱者若欲取得房貸，恐將面臨銀行拉高利率、調降成數，造成購屋者背負更加沉重的房價壓力。房貸條件將隨著借款人的財資力，而呈現兩極化的發展，財富差距恐將持續擴大。

日前央行升息半碼之後，公教住宅房貸優惠利率、二房、三房及豪宅利率也隨著往上調升。國銀高層指出，升息帶來的較大質變，是在於銀行房貸授信會就借款人的財資力，採取更嚴格的審查標準。業者坦言，主要是觀察到房市景氣衰落的風險越來越明顯，因此相較於擔保品的價值，會更加重視借款人的財資力。

銀行財資評估將更嚴格

對於財資力的評估方式，銀行業者指出，目前各銀行之間有兩種作法，一種是將借款人與保證人的年薪資所得併計，這也是不少銀行採計的方式，有個人所得及家戶所得兩種計算方式，其中家戶所得的計算，通常適用於夫妻二人其中一人為借款人，另一人為保證人的情況。

另一種方式更為嚴格，也就是是借款人及保證人兩者的財資力，都必須分別達到一定的門檻之上，才同意讓借款人取的優惠利率及成數。

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北車E1、E2公辦都更簽約 翻轉西區

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北車E1、E2公辦都更簽約 翻轉西區
北車E1、E2公辦都更簽約 翻轉西區

【住展房屋網/綜合報導】台北市長柯文哲27日致詞表示，自2014年上任第一天就啟動西區門戶計畫，一路「拆拆拆」，包括拆忠孝西路公車專用道、忠孝橋引道、舊市議會等。

全台最大公辦都更案、也被視為西區門戶最後拼圖的「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」27日舉行簽約典禮，由冠德建設、藍天電腦及華泰投資合組的合作聯盟拿下，全案預計2025年開工、2030年完工，預估開發後總銷達750億元以上。

未來西區門戶還有西寧國宅、洛陽停車場的改建計畫，整個西區門戶計畫要完成，至少需要再8年，等於花了16年以上打造。

住都中心表示，該案以「明日台北埕(TOMORROW TAIPEI PARK)」概念為主軸，規畫北側興建地下4層、地上28層、29層商辦大樓及地上10層商業住宅大樓，預計1至2層設置商場，投資金額達300億元以上。

冠德建設董事長馬志綱表示，該案在柯市長帶領下，將能更完整落實以C1D1雙子星大樓、台北車站、北門為核心的西區門戶計畫，帶動西區翻轉。

北車E1、E2公辦都更簽約 翻轉西區

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國7高雄路段環評 爭議聲中拍板通過

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國7高雄路段環評 爭議聲中拍板通過
國7高雄路段環評 爭議聲中拍板通過

【住展房屋網/綜合報導】２０１０行政院核定國７案，２０１３年進入二階環評，但是因為路線爭議過大一度暫緩。環保署９月２８日進行環評大會審查，共３１位立委、議員、官員、環團及民眾旁聽發言，審查超過３小時。國道７號高雄路段案在爭議聲中拍板通過。希望這次的環評能幫助國７高雄路段徹底解決港區整體交通問題，同時也能妥善安置拆遷戶。

開發單位交通部高速公路局則承諾，會以最小拆遷原則設計，同時從高從優補償。環評大會前，民間及環團發布聯合聲明，認為工程無法紓解高雄交通問題，而密集的交流道設置，反而可能讓此路段成為台灣最危險的肇事公路。

居民認為，並非反對國７，而是這路線無法徹底解決交通問題。也有民眾說，２３公里的高速公路設置７個交流道，幾乎平均２到３公里就有一個交流道，預算恐逾１０００億元，平均每公里造價達４０多億，是鑲金道路。

水資源保育聯盟主任粘麗玉則說，國７在旗山斷層上，若發生大地震，恐會造成更大危害，開發單位應提出防災防震計畫。

地方民代認為，國７是可以起到紓解交通的作用，因為現行車輛常常把台１７線塞爆，林園民眾經台１７線前往高雄常造成事故。高雄市副市長林欽榮表示，針對居民反彈，會以居民最小衝擊為原則，同時優先設定地上權，如果要現金補償，也會以協議價購從寛處理。

被拆遷居民不滿，哪有自己房屋被拆遷，又安排居民去社會住宅租屋的道理。高公局也說，會以最小拆遷原則做設計，從高從優補償，並與市府協調為優先安置。長遠來看，國７不僅起到紓解交通的作用，帶動地方發展，也可確保林園、小港民眾生命財產安全，地方等待已久。

國7高雄路段環評 爭議聲中拍板通過

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北市公有停車費 機動調漲

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北市漲停車費
北市漲停車費

【住展房屋網/綜合報導】台北市停車大不易，百貨周年慶和大型展覽常造成公有停車場大爆滿，北市停管處修法調高停車費率，盼在大型活動期間可加速公有停車場周轉率。

「台北市公有停車場收費費率自治條例」的收費新制僅限特殊活動期間的公有停車場，級距從原先10元至60元的6個級距，再新增80、100、120及150元等4種級距，，當每小時60元仍滿場時將採累進費率，若停車場使用率低於50％，則調降1級費率。

停管處長李昆振指出，台北市逾5萬個汽車停車格，大多數收費每小時20元，其全市110處公有立體和地下停車場大多收30元，在假日特定時段調高費用，部分停車場則是在百貨周年慶、展覽、花季期間才調整。

新費率不影響常態性停車收費與購買月票者

李昆振表示新費率上路後，僅特定活動期間停放在公有停車場車主有可能加收費用，活動結束後就恢復原先收費，99％常態性停車收費與購買月票的里民不受影響。

由於新版費率檢討SOP頻率是按日調整，議員周威佑質疑，機動調整恐怕會有問題，車量較少的停車場隔天調降費用後，反會引來車潮，每天費率不同也可能衍生消費爭議。

經審議，市府所提修正條文全數過關，僅微幅調整費率檢討SOP，李昆振允諾會調整執行方式，改為依活動次數調整停車費，接下來將拚本會期三讀通過，再送行政院核定，最快明年實施。

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疼某大丈夫 港都女性買房比例過半

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疼某大丈夫　港都女性買房比例過半
疼某大丈夫　港都女性買房比例過半

【文/住展雜誌】雖然高雄 、台北分別位於台灣南北兩端，部份民情風俗截然不同，但說起「疼女人」，那肯定是南北男人最大的共識。

以台北市來說，許多夫妻買房之後，會把房子登記在女主人名下，使得女性擁房比例高過於男性。雖然 高雄 女性擁房比例未超過男性，但近年似乎漸跟上台北市這股趨勢。

港都女性買房比例過半
港都女性買房比例過半

屋主性別大有文章

住展房屋網彙整 高雄 地政局資料指出，2021年1月至2022年7月、近一年多以來，取得建物人次共57,704人，其中男性共27,263人，占比約48％，而女性共30,081，占比約51％。女性購屋人比例超越男性，一方面是女性買房勢力興起，但不可否認的，當中有不少是男性「疼水某」的表現，將共同購買的房子登記在女方名下。

住展房屋網觀察，雖然近一年來， 高雄 女性購屋比例贏過男性，但仍存在城鄉差距；在較發達的區域如三民、苓雅、左營、鼓山、三民、鳳山等地，女性人數遠勝過男性。但在原縣區卻不然，除了舊縣區首府鳳山之外，其餘行政區如大寮、林園、湖內、路竹、大樹等地，男性人數仍比女性多。

自己的房價自己炒

統計結果還顯示，2021年1月至2022年7月、近一年多以來，外縣市民眾到 高雄 買房件數僅8,489件，占總體成交量比例僅約一成，占比並不高。

去年台積電傳出至高雄設廠，外界盛傳全台投資客湧入 高雄 炒房，但實際上外來客成交比例極低，外界說法不攻自破。更何況，外縣市到 高雄 買房所選擇的區域，前三名為三民、鳳山、苓雅等傳統發展成熟區域，至於台積電設廠的楠梓區，外縣市民眾成交件數僅六六一件，成交量只有三民區的一半。意味著 高雄 房價若存在炒作，那絕大多數都是在地人自已炒的。

高雄
高雄

業者樂觀看旺後市

對業者而言，購屋族來自何方不重要，不管黑貓、白貓，願意買房子的就是好貓。但問題在於，近來買氣相當低迷，好貓恐怕不好找。

面對近期慘澹的買氣，多數建商並不擔憂。有建商對住展房屋網表示， 高雄 近年來房價暴漲太快，購屋族較難接受新的售價，必須花一段時間磨合、進行房價認知拉鋸戰，等到購屋族普遍能夠接受目前價位之後，成交量就會穩定回升了。

「房地產業是護國群山」遭抨擊 內政部表遺憾

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內政部回應巢運
內政部回應巢運

【住展房屋網/綜合報導】根據媒體報導，內政部長徐國勇9月27日出席房產金牌獎頒獎典禮，致詞時提到，「台灣不只有台積電護國神山，更有這一群房地產業者的護國群山」、「房地產業是台灣經濟命脈，是真正的火車頭」。此說法一出，引發社會不少熱議與不滿。

巢運於該月28日發布聲明稿抨擊，近年因房價飆漲導致購屋困難，且使青年消費能力下滑，進而影響企業獲利，造成實體經濟低迷，加上租屋市場供給不足，內政部不僅毫無作為，竟對建商大力稱揚，實在令人大開眼界。

內政部隨即透過新聞稿表示，對於部分人士刻意曲解部長的談話內容，內政部表示遺憾，並澄清部長的致詞，主要是要表達近年來房地產業產值持續提高，房地產包括營造、不動產服務等相關產業，其中又以營造業的產業關聯效果較高，房地產業對於總體經濟及其他產業發展確實有重要助益。

內政部將持續打擊房市投機

內政部並說明，期許房地產相關產業能與政府一起合作推動危老、都更等重大政策，共同為居住正義打拼，但絕非認為房價上漲或高房價是帶動經濟的火車頭。

內政部強調，內政部將持續全力打擊房市投機，不當炒作房價，並致力推動健全房地產市場穩定發展，而對於積極推動平均地權條例修法的立場，亦從未改變。

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宜蘭的護國神山 台北人看中高鐵猛買房

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宜蘭的護國神山 台北人看中高鐵猛買房
宜蘭的護國神山 台北人看中高鐵猛買房

【文/住展房屋網】今年全台房市買氣轉淡，宜蘭市是少數不受大環境衝擊的地方，原因無他，正是高鐵設站效應持續發酵。住展房屋網觀察，自高鐵宜蘭站拍板定案後，預定站點周邊出現透天案推案潮；雖然供給量明顯成長，但因高鐵題材推升購屋族信心，各建案銷況表現穩定。可以說宜蘭高鐵站不只帶來了買氣，也給業者帶來了漲價的信心。

高鐵拍板後 宜市買氣冷轉熱

在高鐵設站定案之前，宜蘭市區、縣政特區等地透天總價開至2,000萬以上並非新鮮事，但因總價偏高的緣故，先前成交速度十分緩慢，建案銷售期動輒逾四、五年以上。但行政院拍板宜蘭高鐵站址後，當地房市彷彿打了雞血般，建案銷售突然加速，且成交客群也逐漸轉以台北客為主，台北客宛如宜蘭房市的護國神山。

近期推出的新案，如位在公園一路上的「力璟.無疆大境」，基地鄰近宜蘭運動公園，規劃8戶電梯透天店面，地坪為34.85坪，面寬5米，具清水模外觀，總價2438～2838萬元/戶。

力璟.無疆大境
力璟.無疆大境

年青人的希望 低總價小宅買氣旺

同樣位於宜蘭運動公園周邊的系列案「公園自在NO.2」，規劃3戶透天，地坪27坪、面寬4.5米，總價1799萬元/戶，屬區段相對低總價透天。另近宜蘭大學周邊的「宜大Life」總價1488萬起，因價格親民，目前銷售已過半。

公園自在NO.2
公園自在NO.2

至於第三季正式公開的「喜耀晨曦」及「頤和天廈」等案，近來銷售表現也相當亮眼，「喜」案基地位於茭白地區，「頤」案則位於陽明大學醫院區附近；上述兩個建案因規劃二、三十餘坪房型，坪數不大且總價、自備款相對低，成交客戶大多為年青首購族，目前兩案銷售率均約9成，可售戶已所剩不多。

營造工程物價 連續三個月出現回檔

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營造工程物價 連續三個月出現回檔
營造工程物價 連續三個月出現回檔

【住展房屋網/綜合報導】營建成本上漲拉升房價的現象可望得到緩解。根據主計總處營造工程物價指數顯示，過去十年尚算平穩的指數，近去二年營造工程物價指數大幅飆漲近２成，今年５月創下歷史新高１３２．７４。不過短期內隨原物料價格走跌，營造工程物價指數也出現漲不動的現象，已連續三個月出現回檔走勢，８月修正至１３０．６３。

曾敬德表示，造價快速飆漲已經反映在房價的大幅上揚，不過全球的原物料價格出現疲軟，部分的營造材料價格走跌，但是營造工資仍維持高位，這波營建成本大漲抬高房價的預期會開始退散。

購買預售屋的消費者也知道全球通膨會導致房價上揚，積極買進帶動新建案的銷售提升，不過現在房價已經充分反映造價與物價，還有地價等因素，但若造價不再上揚，房價的上漲動能也會受到限制。

此次修正幅度較為明顯的，主要是在金屬製品類指數與塑膠製品類指數，其餘包括水泥及其製品類指數、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝都維持想對穩定。

營造工程物價 連續三個月出現回檔

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短期內買氣不佳 房市回歸剛性需求

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短期內買氣不佳 房市回歸剛性需求
短期內買氣不佳 房市回歸剛性需求

【住展房屋網/綜合報導】備受關注的今年９２８檔期，案量突破８千億。但是因為受到升息、俄烏戰爭等因素影響，市場消費者更多處於觀望的心態，房市處於冷淡期。專家學者認為受經濟與股市波動影響，房市會回歸剛性需求，全台的買氣面臨考驗，近期內很難好轉。

政治大學地政系特聘教授林左裕表示，近期美國強勢大幅升息導致資金緊縮，影響市場投資動能，連帶影響了９２８檔期的表現。升息幅度導致台美利差，資金外移；以及台灣升息之外還會升準，可貸資金減少，整體股市動能急遽下降，進而波及房市動能。

若缺乏了股市的強勢帶動，房市須有強大利多才能維持上漲，如今台幣貶值，升息壓力大，影響購物者的意願，部分建商可能會考慮延長銷售期。建議民眾觀望，精算償還能力再決定購屋與否。

財團法人台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真指出，受國際情勢與金融動盪影響，台經院８月營建業營業氣候測驗點數據明顯下滑，不動產業者對未來半年看法也會愈發謹慎。

目前國內大炒房政策力度依舊強硬，國內貨幣政策緊縮，金融市場也是震蕩不穩，兩岸政治局勢緊張，房市價格下修困難，但上漲又無力，只能保持在高價位。全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，台灣面臨升息、選舉、總經不佳等因素，民間投資意願疲弱，尚無看好理由，短期內買氣不佳。

短期內買氣不佳 房市回歸剛性需求

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柯任內無法公告社子島區段徴收　待下任接續

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柯任內無法公告社子島區段徴收　待下任接續
柯任內無法公告社子島區段徴收　待下任接續

【住展房屋網/綜合報導】台北社子島開發案爭議許久，都盼望能在柯市長任內完成公告區段徴收。

北市地政局長張治祥表示，社子島開發總經費高達2100億元，有4個重大計畫已完成3個，包含防洪、都計、環評，即使新市長上任後可能會有微調，但總體還是樂觀認為開發及區段徵收的大方向不變。由於徵收土地範圍大，待內政部審議通過後，即可展開實質作業，盼明年9月前能順利執行作業。

因區段徵收及抵價地比例內政部還在審議中，「今年不可能公告區段徵收，市長也知道做不到」，不過議會已通過明年度600億徵收預算，就算下任市長換人，仍樂觀評估社子島開發案將持續實質作業。

議會民政委員會通過平均地權基金中的社子島開發區段徵收600億預算，議員陳政忠說，社子島不能走回頭路，提議並做出附帶決議「社子島之防洪、都計、環評等審議程序均已完成，請地政局積極推動區段徵收作業，落實依原計畫執行已編列之相關預算」，即便未來新市長上任，仍須落實原有區段徵收計畫。

柯任內無法公告社子島區段徴收　待下任接續

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三大科學園區 創下新三高

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科學園區創新高
科學園區創新高

【住展房屋網/綜合報導】在後疫情時代消費反彈、半導體產業發展暢旺下，根據國科會統計，三大科學園區（竹科、中科、南科）今年上半年營業額首度站上2兆490億元，總貿易額及就業人數，也同步突破成長，創下歷史新三高。

國科會表示，儘管下半年有通膨、俄烏戰爭、各國GDP成長率下修及美國升息等四大不確定因素，仍預估下半年整體表現有小幅成長，全年營業額將會突破4兆元，再創史上新高。

國科會表示，園區整體出口額達1兆3,150億元，成長2.74％，顯示科學園區在疫情及各國追求製造業在地化挑戰，仍維持穩定出口量。園區廠商持續建廠擴產，購置國外精密機械設備增加，也使進口額大幅成長，整體進口額為8,594億元，成長74.28％。

國科會產學園區處長許增如指出，半導體高階製程、車用晶片等不受景氣影響，全球需求依然十分強勁，且擴及周邊產業及應用，可望成為支撐下半年園區營業額主力。至於明年，仍要觀察全球景氣因素，雖保守但不悲觀。

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兒童未來館 300億用地無動靜

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國家兒童未來館
國家兒童未來館

【住展房屋網/綜合報導】台灣最貴停車場­──板橋特專三用地，面積約3.3公頃，土地屬文化部所有，土地市價估算至少300億元，已閒置20多年，按台銀活存年利率0.45％計算，該土地一年利息便有1.35億，如同每天浪費納稅人近37萬元。

行政院長蘇貞昌於2021年宣布該址將興建國家兒童未來館，但目前除籌備處於2022年4月底成立、6月中旬辦2場說明會之外，並無後續動作，當地國民黨議員表示，均未收到開會通知，民眾亦期待新北能如同台北、台中一樣，擁有具指標性的文化地標。

民進黨新北市長參選人林佳龍認為，國家兒童未來館的設計團隊須兼顧兒童娛樂、學習、休憩等空間設計，與周邊交通、停車等衝擊，且市政府要成立美學小組，應充分討論再執行，不能貿然行事。 侯友宜選舉辦公室發言人陳柏翰表示，侯上任後曾5次拜會文化部研商，確定國家兒童未來館將由中央負責主導，市府皆配合協助，希望中央能夠盡速動工，帶動板橋車站周邊發展。

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明日台北埕簽約　西區門戶計劃完整到位

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明日台北埕簽約　西區門戶計劃完整到位

【住展房屋網/綜合報導】自台北市市長柯文哲，2014年上任第一天以來，啟動來了西區門戶計劃，包含拆除忠孝橋引道、拆遷三井倉庫、遷移國光客運、舊市議會招商等過程，還有西寧國宅，洛陽停車場改建等需要下一任市長接續完成。期待屆時都市風貌的完全改觀。

「明日台北埕」該案由冠德建設領銜，與藍天電腦、華泰投資合組合作聯盟取得最優投資人資格，並與實施者北市都更中心合組「大埕股份有限公司」，今共同簽署出資契約，啟動更新事業規劃。

總計提供約6.4萬坪量體，規劃地上1-2層設置商場，其中商辦占8成，其餘住宅、商場各占一成，預計取得鑽石級綠建築標章、黃金級智慧建築標章及耐震標章白金級LEED認證，全案預計2025年開工、2030年完工。

本案將成為柯市長任內西區門戶計劃的最後一塊拼圖，將以台北雙子星、台北火車站、北門等為核心，翻轉西區整體發展。大埕股份有限公司專案總經理林敬淵表示，北車交通機能、區位條件佳，將有足夠胃納量，吸納產業聚集，可望翻轉當地都市風貌與環境，並提振區域房市。

該案所在基地在百年前，為鐵道縱貫線的開端，堪稱是鐵道文化發源地，將以多元包容、歷史人文、智慧永續等理念，打造國門地標新典範。

明日台北埕簽約　西區門戶計劃完整到位

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親愛的，我把房子變高了 草漯大樓推案風起雲湧

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親愛的，我把房子變高了 草漯大樓推案風起雲湧
親愛的，我把房子變高了 草漯大樓推案風起雲湧

【文/住展房屋網】桃園觀音區在土地價位持續上漲後，透天總價已越拉越高，建商紛紛轉向規劃大樓產品者，原本常見的公寓、透天比例則逐漸減少。住展房屋網調查發現，近期包含草漯重劃單元六，以及 草漯 重劃區 外圍皆有新大樓案推出，目前看來接受度尚不差，其中都計外還可見到一字頭行情的個案反應尤其突出。

低單價、輕負擔 年輕首購族買單

目前順銷建案代表為「澋舍」，基地位於保障二路，雖然位置在都計外，但距離大觀路生活圈僅3分鐘車程，除了1字頭的相對親民價位訴求外，另外還祭出工程零付款方案，吸引不少年輕族群購買，銷售一個多月就已售逾3成。

澋舍接待中心
澋舍接待中心

另外草漯指標案「和境初見」也準備於10月正式公開，目前已在接待客戶，產品規劃22～38坪、1＋1～3房格局，共176戶（含10店），除1+1房外，其餘戶別都是兩面採光設計，社區另有大中庭及健身房、戶外遊戲區等公設，價位稍後公布，是否會創新高價，消費者及其它業者都十分關注。

和境初見接待中心
和境初見接待中心

低總透天順銷 客源遍及北桃

雖然觀音仍有透天新案持續釋出，但案量並不多；以透天而言，目前市場上還是以相對低總價（1300萬內）反應最佳，例如大潭地區的「益揚家7」、「鴻錦十映」，草漯重劃區內的「大觀紐約6」都算是其中代表個案。另外像「誠鑫誠藝」、「云玥」等建案，雖然總價相對較高，但具有成屋（含準備交屋）優勢，較受在地客層青睞，詢問度也不差。

益揚家7基地
益揚家7基地

住展房屋網觀察，觀音區除了原本仰賴區內大量就業人口客源外，在鄰近的大園、中壢房價快速飛漲的情況下，觀音整體均價還落在20萬元/坪出頭，因此外地客移居狀況日漸增加，除了周邊的桃園地區外，台北客也有出現。由於外來客較多，房市表現也在這波不景氣中相對穩健。

央行再升息 不影響台灣房價漲勢

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央行再升息 不影響台灣房價漲勢
央行再升息 不影響台灣房價漲勢

【住展房屋網/綜合報導】美國聯準會（Fed）強勢升息，再度宣布一口氣調高利率3碼，台灣中央銀行也決議升息半碼跟進，至目前已連3季調升，但對房市信用管制卻不再加碼，累計今年已升息達2碼水準，創下2016年以來新高。全台房市短期轉冷，買房者呈現觀望心態，但是一時的「量縮價平」，依然擋不住台灣房價的漲勢。

陳勝宏指出，台灣經濟與房市關係緊密相連、相互牽引，房市交易火熱代表經濟表現佳，當房市量能下修則表示台灣經濟衰退，因此政府近來頻頻出手打房至今，已明顯看到台灣經濟市場也在萎縮。短期內全世界通膨問題仍在，以經濟循環約3年時間來看

因應通貨膨脹問題，央行今年已累計升息達2碼，房貸利率將破1.8％，房貸族壓力增加，也壓縮買方購買力、影響市場購屋信心面，待利率調升到一個階段、市場逐漸穩定後，房市才會回溫。

業者認為一旦房貸利率逐步升息至2％，台灣房市將停滯，若擴大至2.5％將使房市反轉。對此，陳勝宏分析，其實台灣消費者物價指數相對國際平穩許多，因此短期內利率不會有那麼快且大幅度的調升，政府一定會以穩固經濟為優先，不會面臨房貸利率升至2.5％的問題。

陳勝宏解釋，在台灣土地資源有限、土地價格不斷飆漲之下，工料雙缺問題仍在，建商營建成本難降，全台房價一定是越來越貴。「可說是只會漲、不會跌」，即便面臨少子化問題，但受家庭人口結構、居住習慣改變影響，從過去三代同堂，逐漸轉變為小家庭皆自立門戶，目前市場剛性買盤需求仍未減，不動產購買力仍在。

台灣目前老齡化問題嚴重，未來當全台人口大幅減少，為了維持經濟持續發展，政府必將走向開放政策，歡迎投資移民或是包括引進海外專業人才、技術人力等，持續增加台灣產業經濟的競爭力。因為房屋居住的需求永遠都在，房屋仍然是保值抗通膨的資產投資項目之一，購屋族不必太過擔心，對於有需要自住的購屋族更是要抓緊機會進場。

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營造材料走跌 影響房價

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營造材料走跌 影響房價
營造材料走跌 影響房價

【住展房屋網/綜合報導】根據官方最新公布的營造工程物價指數顯示，近兩年在全球原物料上漲、通膨因素下，營造工程的物價指數飆漲近二成，漲勢創下14年來幅度最大且速度最快，連動房價大幅上揚。

不過，全球原物料價格近來開始疲軟，部分的營造材料價格也逐漸走跌，出現營造工資價格仍維持高檔，但有些建材的成本已經陸續修正，這波營建成本大漲推升房價的預期，恐怕會開始退散。

根據行政院主計總處營造工程物價指數統計，從2020年9月營造工程物價指數突破110後，後續就開始一路上揚，今年5月創下歷史新高的132.74，不過，短期內隨原物料價格走跌，營造工程物價指數也出現漲不動的現象，甚至連續三個月下跌，修正至130.63。

而修正幅度較為明顯，主要是落在金屬製品類指數與塑膠製品類指數，其餘包括水泥及其製品類指數、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝類都維持相對穩定；至於營造工程物價指數的勞務工資類，8月工資類指數還創下歷史新高的118.41，工資還處於高檔水準。

曾敬德指出，房屋造價成本在過去一段時間的上揚，就立馬反應在房價上，購買預售案的消費者也認知全球通膨會導致房價進一步上漲，雖然影響房價成本的還有地價等因素，但是一單造價不再走高，房價持續額上漲的動能將受到影響。

營造材料走跌 影響房價

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還有幾集可以漲？江翠北側成交涼颼颼

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還有幾集可以漲？江翠北側成交涼颼颼
還有幾集可以漲？江翠北側成交涼颼颼

【文/住展房屋網】今年新推案趨少的板橋江翠北側重劃區，房價持續緩緩上揚。據住展房屋網調查，江翠北側無論新案及舊案的成交價位，成交價大多在60萬元／坪上下，少部份具備水岸景觀的建案售價稍高，但回想當年重劃區區剛推案時，成交價僅3字頭、比中古屋還便宜，如今漲幅已近一倍。

價格續揚 但買氣減弱

雖然 江翠北側重劃區價格持續走高，但近期市況並不熱絡，消費者觀望心態濃厚，原因可能是與升息、是價格漲幅太大，且選舉議題正在發酵有關。不過，目前線上籌備中、待推的建案遍布D、E、G區，未來這些建案若陸續開賣，供給量可望提升。

近期新開建案位於D區，案名為「豐光」，規劃35戶（含2間店面），為37～70坪2～4房格局，訴求著水岸景觀及單層2～41併設計，目前單價最高開至77萬元/坪，屬於區內少有的成屋新案。

豐光外觀
豐光外觀

E區指標案來了 G區小宅案將釋出 

E區則有「德鄰華江一路案」正在醞釀中，規劃171戶（含5間店面），為24～52坪、2～4房格局，標準層4～5併設計（具備雙電梯），該案鄰近江翠國小，亦離江子翠捷運站不遠。

最後看到G區的「新濠一閱」，基地旁為學校預定地，規劃44戶純住家，為19～32坪1～3房格局，標準層4併，目前接待人員已進駐接待中心，將於稍後公開銷售。

新濠一閱
新濠一閱

住展房屋網指出，目前江翠北側重劃區線上不少大坪數、或高樓層建案銷售緩慢，同時小坪數的建案銷況也同步趨緩。不過，未來公開的新案均各有各的特點，能否帶動區域的買氣有待觀察。

發哥談好宅》耐震未達1/3之危險建築—應加速都更危老重建確保居住安全

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耐震未達1/3之危險建築 應加速都更危老重建確保居住安全
耐震未達1/3之危險建築 應加速都更危老重建確保居住安全

【文/住展房屋網】全台超過30年以上的老屋比例不斷增加，除了居住不安全以外，整體都市景觀都有很大影響。依據內政部營建署的統計，都市更新條例自公布後至今年（111年）4月為止，全臺灣都市更新案件數總核定件數已逾1000件，但因 都更法 規規定更新面積規模較大、審查程序相對冗長，又加上早期 都更法 規較不完整，若遇到不同意戶更是難以推動，使得都更案件實際的完成數量並不是太多。

都市更新案件數統計表。（圖片來源：內政部營建署）
都市更新案件數統計表。（圖片來源：內政部營建署）

為了解決都更條例在執行面不易推動的困境，以及不安全老舊房屋潛在的災害風險，政府提出了《危老條例》，用以加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物重建，改善民眾居住環境安全品質。只要符合建築法規，沒有最小建築面積的限制，僅需全體所有權人 100 %的同意，即可進入審查程序，程序簡便、時程短，加上106年危老條例實施起3年內提出申請的案件，政府額外提供10%的時程獎勵；實施滿3年後政府為鼓勵民眾加速參與重建汰舊換新，又增列了時程與規模獎勵。危老條例頒布後至今，各縣市政府合計受理的重建計畫已達2,737件，核准的計畫案也有2,165件，由此可知危老案件核准效率大大超越了都更案件。

全國危老重建計畫受理及核准案件數一覽表。（圖片來源：內政部營建署）
全國危老重建計畫受理及核准案件數一覽表。（圖片來源：內政部營建署）

俗話說「都更磨三代、危老怕釘子」，不論採用都更條例或危老條例重建執行，都各有各自的辛苦處。對此內政部為提升國人居住安全，於110年11月4日新訂的「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，依據修正公布的「都市更新條例」第65條，授權訂定統一的危險建築耐震能力認定方式及基準，明定採取與危老條例中規定之「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」相同的評估方式，以耐震初步評估或詳細評估方式辦理，明定都更範圍內，採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35作為客觀認定基準，當評估結果小於0.35時，即表示既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3，當發生6級以上強烈地震時，建物有傾倒疑慮危害公安疑慮，可作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據，同時有助地方政府判定危險建築，加速執行代為拆除程序，促使都市危險建築更新。內政部之所以通過此辦法，是方便民眾依「建築物耐震評估」結果及整合情形，選擇適宜重建途徑，優先將最危險的建築物進行加速重建。

　　房屋不僅是一項重要資產，更是安生立命的居所，為了改善居住環境、強化所居住的房屋，都更危老汰換危險老舊建物勢在必行。長期推動建築結構安全的戴雲發建議，在漫長的重建之路中，所牽涉的法規與相關事務相當繁瑣，民眾應慎選合適、可信任的廠商，考慮到台灣處於地震帶，不只是考量自身的重建利益，還要考慮建築物結構上的安全，適度保留彈性，依據不同情況選擇獲取最大效益的方案，將原本危險老舊的房屋更新成讓人安心的安全好宅，使未來即便有地震來襲，居住者也不須再擔憂。

法院判決贈與房地 需以現值課稅

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贈與不動產如何課稅
贈與不動產如何課稅

【住展房屋網/綜合報導】民眾與他人訂定房地贈與契約，倘若出現法律糾紛，經判決確定後，贈與稅究竟該如何計算？財政部台北國稅局表示，只要經法院判決贈與人（送出財產者）需移轉不動產給受贈人（收受財產者），自判決確定日起，贈與人要在30日內向國稅局申報，依「房地現值」徵10～20％的贈與稅。

不動產移轉方式主要為買賣、贈與、繼承。若採遺產繼承或是贈與方式移轉不動產，依《遺贈稅法》第10條規定，其財產價值應以遺贈時的時價，也就是移轉時的土地現值、房屋評定現值計算的財產價值為基準，另可依物價指數調整計算。

不動產移轉需繳納土地增值稅（土增稅）及契稅。土增稅依照前一次與本次移轉土地的公告現值漲價數額來課稅。贈與和買賣皆適用20％～40％土增稅率，但出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。

契稅則是房屋移轉時依照「契價」（房屋標準價格減去免稅騎樓現值）課徵。買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；典權由典權人負擔4％契稅；交換和分割由交換人、分割人負擔2％契稅。

需要特別注意的是，依照相關稅法規定，土增稅及契稅皆屬於取得的成本費用，在計算贈與總額時可以扣除，遺產則免課土增稅與契稅。

舉例而言，A於2020年贈與一筆北市不動產（房地現值約1,500萬元）給兒子B並簽立贈與契約書，但後來A反悔不想贈與給B，因此B告上民事法院，訴請A履行贈與契約。

若法院判決確定該贈與契約有效，則A必須在判決確定日起30日內申報贈與該筆1,500萬元不動產給B，扣除「贈與免稅額」244萬元與B負擔的「契稅」等各項成本費用後，贈與淨額約1,100萬元，適用10％贈與稅率，因此A約需負擔贈與稅110萬元。

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離婚賣屋 房地合一稅由誰繳？

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離婚賣屋誰報稅
離婚賣屋誰報稅

【住展房屋網/綜合報導】夫妻離婚時賣房，房地合一稅該由原房地所有權人申報，還是由雙方約定的其中一方負擔？中區國稅局日前解釋，就算離婚協議書已約定由某一方負擔房地合一稅，賣屋時仍應由房地所有權人，向國稅局申報房地合一稅。

依據《所得稅法》規定，個人自2016年1月1日起交易房屋、及其坐落基地或依法核發建造執照的土地，都屬房地合一的課稅範圍，納稅義務人應在完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內，向戶籍所在地國稅局，申報個人房地合一稅。

中區國稅局舉例，甲先生在2019年1月17日買了A房屋，在隔年2020年5月24日出售A房屋，因甲先生購買A房屋在2019年（即2016年1月新制上路之後取得），已屬房地合一稅課徵範圍，照理來說，甲先生應在房屋、土地完成所有權移轉登記日（2020年5月24日）的隔日起算30日內申報房地合一稅，但甲先生未依規定辦理申報，經中區國稅局查獲，核定甲先生要繳納房地合一稅額56萬元。

不過，甲先生向國稅局主張，2020年與前妻乙小姐離婚，並將A房屋售予乙小姐，兩人在離婚協議書中約定，由乙小姐負擔A房屋的土地交易所得稅。

中區國稅局表示，雖然兩人協議由乙小姐負擔A房屋的交易所得稅，但兩人的協議屬於《民法》範疇，與稅法的規定無關；在稅法上，A房屋的納稅義務人仍為甲先生，因此，仍應該由甲先生申報及繳納房地合一稅。

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外貌協會，從建案外觀就知道他貴—雙北5大特色建築榜，住過就回不去了

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外貌協會，從建案外觀就知道他貴
外貌協會，從建案外觀就知道他貴

【住展房屋網/綜合報導】住宅建築外觀越蓋越漂亮，顏值越高的，光從外觀一看就知道房價不菲，近年更成為網美拍照打卡朝聖熱點，這些豪宅風格多樣，住展房屋網特別企劃『雙北5大特色住宅建築榜』，其中包含台北信義、天母、大安、新店等區豪宅，以及至今各案最高的實價登錄成交價供參考。

大安區：元利信義聯勤

首先看到的是「元利信義聯勤」位於26公頃的大安森林公園第一排，該案建築外觀找來普立茲克建築獎大師Richard Rogers操刀，以單純幾何線條展現剛強結構美學，極簡的外觀設計搭配金屬結構及橙紅色系結構玻璃的撞色處理，呈現強烈視覺衝擊效果，大膽、高冷、洗鍊的現代感十足吸睛，更獲得世界高層建築與都市人居學會CTBUH 100至199公尺的卓越獎，該案位於32樓層的實價登錄299萬元／坪，為目前最高成交價記錄。

信義區：琢白

同樣也是找來普立茲克建築獎大師Richard Meier設計建築外觀的「琢白」，位於信義區象山腳下，延續紐約白派一脈的白色立面設計風格。採幾何極簡線條搭配玻璃帷幕的清透感，風格鮮明，不僅如此建築外觀建材也很講究，使用頂級的飛機外殼鋁板烤漆，可謂現代主義經典藝術建築代表，平均開價280萬元／坪，而位於30樓層的實價登錄232萬元／坪，為目前最高成交價記錄。

士林區：華固天鑄

「華固天鑄」位於士林正天母，該案獲得2018年Good Design環境設計大獎，建築外觀由新加坡WOHA建築團隊及台灣簡俊卿建築師事務所操刀，將陽明山的陽光、綠地及空氣等元素融入其中，立面採用超大不對稱的矩形框架設計，搭配極細緻的中式鏤空屏風，從遠處望去彷彿縈繞於陽明山白雲仙境中，平均開價190萬元／坪，而位於37、38樓層的實價登錄185萬元／坪，為目前最高成交價記錄。

中山區：富富話合

不同於以上3宗的摩天大樓，中山區緊鄰康樂林森公園綠帶的「富富話合」以強烈的設計感深獲外貌協會購屋族的青睞，獲得2018年TRAA第6屆台灣住宅建築獎集合住宅類佳作，該案找來日本自然派建築師平田晃久擘劃，將建築打造成既有趣又前衛的有機量體，採大量斜屋頂立面設計，讓自然光影隨時間軸的轉變產生錯落變化。

每戶退縮規劃不僅創造出露台空間，隨著階梯式的走跳大片雨遮設計，向上退縮後彷彿該建築量體是由立方體錯層堆疊而起，更為其外觀帶來豐富的建築表情，同樣也吸引不少網美前來拍照打卡，像是莫莉molly、史丹×侑敏等，該案位於6樓層的實價登錄134.6萬元／坪，為目前最高成交價記錄。

新店區：碧波白

最後看到新北市新店區的「碧波白」，獲得美國謬思設計獎Muse Design Awards外觀設計、室內空間設計的雙金殊榮，創下台灣MUSE雙料金獎紀錄，該案前後共榮獲8個大獎。「碧波白」由澳洲百年建築團隊PTW與台灣空間美學大師王勝正攜手擘劃，景觀設計則出自大漢景觀設計園藝師徐世萃之手。

「碧」案鄰近碧潭水岸，近北新路商圈、光明商圈，為與碧潭風景區相呼應，建築團隊更取其碧潭風帆意象來打造建築外觀，採用白色波浪的有機律動曲線設計，帶出隨風擺動的波浪型體，有別於傳統建築剛硬立面設計，顯得格外活潑，吸引不少網美前來拍照打卡，像是小花姐接、吃貨購物狂的森SEN、重機妹周妍等。

該案目前平均開價83萬元／坪，而位於24樓層的實價登錄87.8萬元／坪，為目前最高成交價記錄，若與以上其他4宗特色建築相比可說是CP值中最高，幾乎北市半價即可入手，吸引不少北市隱形富豪相繼入手收藏。

以上這5款大台北特色住宅建築，因為有著高消費族群無法抗拒的外觀魅力，使得實登也著實讓人瞠目咋舌，嚇到吃手手，有興趣的購屋族不妨大膽前往朝聖，一探究竟吧。

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《租賃條例》修法擇期再議 巢運怒轟內政部

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巢運怒轟內政部
巢運怒轟內政部

【住展房屋網/綜合報導】立法院內政委員會27日針對《租賃住宅市場發展及管理條例》，進行朝野黨團協商，由於內政部資料未臻完備，協商不到一小時便草草結束，巢運砲轟政府歹戲拖棚。巢運指出，內政部不僅未履行今年5月時研議修法的公開承諾，且因內政部虛耗時間，造成修法進度一再延宕，辜負廣大租屋民眾的期待。

在租金補貼方面，巢運質疑，內政部快速通過《住宅法》修正草案，對於房東減稅慷慨迅速，為房東減輕繳稅負擔；但回到房客「減輕租屋負擔」議題時，卻大踢皮球斤斤計較。

至於「租賃糾紛處理機制合理改進」提案，巢運呼籲，內政部應盡速與消保單位協調改善「租賃糾紛處理機制」並提出具體方案，以保障租屋族權益。

對於「租金實價登錄」提案，巢運籲內政部應盡速將「包租代管」、「租金補貼」物件租金資訊，導入實價登錄系統，以達到良幣逐劣幣之效果，促進市場健全化。

巢運呼籲，內政部應於一個月內針對租金特別扣除額、租屋糾紛處理機制、實價登錄系統等修法內容提出具體評估報告，以盡速完成修法。

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全台201萬房貸戶 利率恐破2%

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全台201萬房貸戶 利率恐破2%

【住展房屋網/綜合報導】台美利差擴大加上美元走強，中央銀行利率連三升。且央行再度拉升存款準備率抽回市場資金，可能等不到央行十二月再度升息，房貸利息恐衝破百分之二，追上十四年前、2008年金融海嘯期間的水準。

央行八月底統計，台銀等五大銀行新承作房貸利率為百分之一點七三，加上九月升息、牽動各銀行房貸指標利率調幅約0.13至0.14百分點，最快十月房貸息將攀升至百分之1.86至1.87。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，大型行庫挾著低資金成本優勢，或許會盡量將房貸息壓在百分之二以下，但一般民營銀行資金成本較高，加上存準率調升導致資金供給緊縮，房貸息恐提早破2%。

銀行憂心台幣存款加速流向美元資產，銀行承作房貸、建築融資不得超過百分之卅的警報再響，為「以價制量」，勢必快速拉升房貸利率。此外，央行再度拉升活存和定存準備率各一碼，降低市場流動資金，銀行放款會更保守。

目前各銀行房貸指標利率（i）多以六大或七大行庫一年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率今天生效，牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。尤其這次土銀、華銀、彰銀和一銀等四家行庫一年期定儲固定利率調幅遠高於0.125個百分點，「超額調幅」讓房貸指標利率釘住「固定利率」做指標加碼者，如台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸戶，試算後十月起房貸息會上升約0.13至0.14個百分點。

至於十月起的新貸戶，銀行主管說，各銀行「房貸地板價」會參考公教人員房貸利率，目前是百分之1.685，若郵局二年期定儲機動調幅半碼，最新地板價將來到百分之1.81；但銀行透露，新貸首購族要談到1.81%並不容易。若以房貸一千五百萬元、廿年期，利息增加0.14個百分點、達1.78%估算，一年本息均攤將增加101796元，對一般民眾會很「有感」。

全台201萬房貸戶 利率恐破2%

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台灣矽谷護國神山群「竹北」磁吸全球百億投資

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台灣矽谷護國神山群「竹北」磁吸全球百億投資
台灣矽谷護國神山群「竹北」磁吸全球百億投資

【住展房屋網/綜合報導】「護國神山」一詞在中美貿易盤整格局之下，近年來引起全球高度關注。數十年前，一批返台菁英以高瞻眼界，鑄就了今日竹北世界級的產業榮景，一如美國矽谷磁吸世界資金，成為了今日舉足輕重的新竹科學園區。如今「竹北」也正迎向相似榮景，引來世界各地前仆後繼的投資眼光。「新竹高鐵站前開發案」、「AI智慧園區」、「生醫園區」⋯⋯一個接續一個打造出眼前的創新風景。年初「聯發科」重訊宣布，將於竹北開拓企劃總部的消息傳開，更加強化各界的投資信心指數。新竹科學園區本來就具備一定的國際型格，甫以「竹北」研發引擎加持之下，全球產業戰隊悄然成氣。

漲幅力道強 上看8字頭

未來研發聚落成形．啟動百業興旺榮景

在「竹北」這顆世界研發引擎的催生中，上中下游的相關產業也順理成章，勾勒出一幅竹北暢旺興盛的百業榮景。「產業」啟動了「就業」，「就業」寄予「成家立業」更多可能。新竹高鐵站前15000坪開發案，聯發科總部開發案、6＋百貨商城、龍亨影城一一逐步到位，形塑美麗竹北，如此竹北的榮景，自然「催生」各大建商插旗購置地，土地稀缺．百案齊發，房產揚升6-7字頭，未來上看8字頭。竹北更順勢一變，成為了新竹備受矚目的優質住宅領域。

匯聚高鐵、公園、美國學校、竹科

和發建設2022完美力作【一森峰】

為了讓竹北菁英們無後顧之憂，新銳品牌建設—和發建設，於2022年，在竹北特別推出一塊基地方正/鄰近水岸的美式生活感住宅商品—【一森峰】。量身打造近似矽谷科技人才都喜愛的水岸生活型商品。甫推案就引起竹北科技菁英們的熱烈討論，除了產業的底氣十足，生活底蘊在此也備受期待，頭前溪河濱公園、水圳森林公園、水汴頭生態公園，皆是周邊生活最好的養生領域，無論輕鬆享受閑步樂趣，或是踩踏鐵馬乘風快意，這裡的腹地都讓生活更加自在隨心，另有多家「美國學校」教育機構進駐，滿足想讓孩子接受國際教育系統的父母，若是選擇以國內教育環境為主，只要步行就能抵達的東興國小也是優質學區選項。除了產業機能與生活品質的兼顧，高鐵新竹站提供快速南來北往的各種需求，跨城貿易更加便捷，興隆大橋更可近取新竹科學園區，優異的交通機能，無疑是本案最迷人的實用價值。

敬獻人生第一座峰景

三面臨路千坪基地河岸景觀

北台灣推案穩定的和發建設，多年來致力打造幸福生活的居家目標，數以萬計的家人，在和發打造的幸福家居計畫中，成功展開美滿人生。2022和發建設在竹北尋覓了一塊千坪的美地，甫以水岸景觀，作為個案永恆傳承的奠定優秀條件，三面臨路，汲風引光，均質2-3房，日系家居品牌，讓年輕有為的風城菁英，擁有人生首座建築精品，見證自我初次成功的大好時光。

高鐵特區｜水岸公園｜美國學校｜2-3房

貴賓專線：03-658-6262

預約網站：https://mr-abundant.com/

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台積電高雄廠動起來 建立南部半導體體系

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台積電高雄廠動起來 建立南部半導體體系
台積電高雄廠動起來 建立南部半導體體系

【住展房屋網/綜合報導】高市府已核准台積電高雄兩座晶圓廠的建造執照，記者直擊兩座大型打樁機已進駐台積電高雄廠工地，開始整地，象徵全案正式進入開發時程；市長陳其邁昨受訪時強調，這為高雄建立南部最完整的半導體生態系統，邁出了非常重要的一步。

陳其邁昨指出，台積電並已向高市府申報開工，相關供應鏈證實，台積電高雄廠已經「動」起來了。位於楠梓產業園區的台積電新建廠房，市府在6月10日核准擋土安全措施及基樁工程雜項執照，台積電於9月19日申報開工，市府廿二日再核准工廠建築物的建造執照。運營後，可創造1500名就業人口，1576億元年產值。

陳其邁強調，接下來台積電2024年量產期程，高雄市府將全力協助，有些中央與地方須協調事項，市府都會全力支持。南部的半導體Ｓ廊帶計畫內，還有一些大廠會陸續進駐，市府提供單一窗口服務，全力協助廠商。

廖泰翔說，陳其邁上任後加速產業轉型，除台積電設廠，更布局相關產業鏈進駐高雄，包括ＩＣ設計義隆電進駐亞灣設立研發中心、群聯插旗橋科，其餘還包括ＩＣ製造的穩懋、華邦電，及半導體封測大廠日月光、穎崴，半導體先進材料的德商默克、美商英特格等。

台積電高雄廠動起來 建立南部半導體體系

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台北社宅車位將評估增設

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台北社宅車位將評估增設
台北社宅車位將評估增設

【住展房屋網/綜合報導】台北市目前有7處社會住宅正在規畫，但社會住宅的車位變成了搶手資源，都說要開放周邊里民一起使用。但市議員游淑慧發現，社宅停車場數目只蓋到法定停車位數量，根本僅能滿足內需。北市都發局允諾，規畫中的社宅會納入北市停管處評估。

社會住宅的建設不易，市長柯文哲也蓋到說要「停、看、聽」，但看起來卻沒這麼做，她發現社宅規畫很奇怪，要開放周圍住戶停車當然很好，但除了法定停車位外，應把周邊需求算進去，只設計法定停車位數量，又因為有里長壓力開放里民使用，「一碗飯要兩家人吃」，怎麼會夠呢？

游淑慧透露，每一區的社宅都有人陳情，不滿為何回家還要找車位，假設法定停車位200格，社宅住戶有50格需求，但是社區可能需要300格。

若要對外開放想把周邊的需求納入考量，就要求都發局在規劃階段時，針對社宅周邊老舊社區，請停管處介入評估停車需求。這樣才能達到社宅索要一併解決的托嬰、托幼、停車問題。

都發局住宅工程科長張裕隆指出，依照過去社宅出租經驗，汽車出租需求僅4到5成，機車停車需求較高，停車位不僅給住戶使用，社宅地下停車場比照公有停車場，委託停管處經營，但僧多粥少，車位需要抽籤。

每個社會住宅的案子都有做交通評估，周邊停車供需比會納入分析，也有社宅蓋超過法定停車位，會視個案情況增設車位，允諾正在規畫中的社宅會請停管處加入評估。

台北社宅車位將評估增設

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大的小的都芭比Q了 北市天龍區成交也結凍

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大的小的都芭比Q了 北市天龍區成交也結凍
大的小的都芭比Q了 北市天龍區成交也結凍

【文/住展房屋網】住展房屋網統計，今年台北市各行政區新建案市場，除了北投、中山、內湖外，就屬 大安區 推案最熱絡。然而，近期全球經濟環境嚴峻，加上台灣央行持續升息，被喻為是首善之都的 大安區 ，不管是大、小房型銷售都近乎停滯，總價7,000萬以上近乎停擺，而中小房型成交量也偏低。

菁華區小套房 總價2千萬

現在的 大安區 的價位已來到什麼樣的水準呢？位於大安森林捷運站北側的位置，近期新案「有青鳥」、「樂揚知森」，基本上開價都在170萬/坪以上，敦南街公開不久的「亞昕敦南」也要150萬/坪起，目前指標小宅案「親家JIA」距忠孝復興站約350公尺，訂價來到180萬/坪。

樂揚知森基地
樂揚知森基地
亞昕敦南接待中心
亞昕敦南接待中心

基本上 大安區 套房總價已約達2000萬左右，正2房4,500萬起，標準3房更要6,000萬起。僘若是50坪以上、或單價再高一些，總價超過7,000萬以上則貸款直接變成4成，導致買氣大受衝擊。

忠孝復興重案區 湧現200萬元俱樂部

即便如此， 大安區 的高總價產品仍不畏市場低迷，陸續有大案要推出，等待許久一直未對外公開的「Diamond Towers 台北之星」，稱將在928檔期內要正式公開；先前市場盛傳成交價可能上看250萬/坪，傳言是否成真？答案很快的將會揭曉。

除了此案外，忠孝復興捷運站周邊還有「連雲玥恒」、「富邦忠孝懷生」公辦都更案等個案準備中，「連雲玥恒」接待中心已快搭建完成，產品約為40~60坪；「富邦忠孝懷生」公辦都更案公開時程雖未確定，但據悉產品為小坪數，二樓有連通道與捷運站共通。

連雲玥恆接待中心
連雲玥恆接待中心

另外在光復南路、國父紀念館對面，則有日勝生集團的危老案在準備中，從接待中心進度判斷，最快可能在年底推出。上述「Diamond Towers 台北之星」、「連雲玥恒」、「富邦忠孝懷生」與日勝生光復南路危老案，推估單價都會在200萬/坪以上。

包租新制啟動 租屋族受惠

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國產署包租新制
國產署包租新制

【住展房屋網/綜合報導】為配合推動住宅政策、增加活化利用國有非公用房地，國產署於日前宣布，啟動國有房地包租新制，將適合的房地租給包租業者，經整理、修繕後再提供到租屋市場。國產署規劃首批標租案將於年底前釋出，視市場反應，明年再滾動式檢討，期盼擴大租賃住宅市場供給，可滿足民眾租屋需求。

國產署表示，經管的非公用土地非常龐大，部分閒置房屋亟待活化利用，提升運用效益，所以修正《國有非公用不動產出租管理辦法》，以及相關的作業要點，新制將以六都的國有房地優先選列、提供到租賃市場，目前六都盤點出大約有600多戶，台北市就有逾百戶，大部分集中在中正區、北投區、大安區。

國產署表示，這些案源包含公務眷舍或職舍、舊辦公廳，民間團體捐贈等，部分房屋屋齡較高，但經過包租業者整理、修繕之後，可以提供較好的環境給租屋族，至於包租業者轉租給民眾的租金，據該署了解應會低於市價水準，對於租屋族而言相對有利。

包租新制是優先將同一門牌地址或同一區位相鄰的國有非公用房地，「打包」為一標辦理標租，年租金以公告地價的5％、房屋現值10％來訂定競標底價，租金於租賃期間不予調整，租期以5年為一期，租賃期滿可申請原條件續約，以一次為限，等於是10年租金不會變，以便包租業者計算成本。並且公告標租二次無人投標時，可以酌減前次底價的10％，重新辦理標租，酌減以一次為限。

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住展10月號 出刊快訊

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《住展》第482期10月號出刊訊

選舉氛圍漸濃，政策牛肉一盤盤端出，哪些可行性高？

《住展》雜誌2022年10月號封面故事「北市大選政見上菜」，

解析北市藍、綠、白候選人社宅政見優缺。針對央行再次升息，

專題「庶民優惠房貸比一比」彙整各家房貸方案，助您找到最適合自己的選擇，一圓買房夢！

影片音樂授權標記：

Song: DayFox – Open Range

Music provided by Vlog No Copyright Music.

Video Link: https://youtu.be/nXxr6LoN4QI

洲子洋新蘆造鎮 三蘆人都來搶

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洲子洋新蘆造鎮　三蘆人都來搶
洲子洋新蘆造鎮　三蘆人都來搶

【住展房屋網/綜合報導】928房市大檔將至，今年新北市推案備受關注，尤以沿新北大都會公園沿線的推案最熱鬧，包含二重重劃區延伸至洲子洋重劃區的綠帶生活圈，其中光是二重重劃區，據悉到年底前推案量將超過600億元，其中不乏看好「新北第二行政中心」的後續潛力，以及位於洲子洋重劃區內的新蘆特區，陸續有系列指標造鎮推案。

雙北最受矚目的重大建設，為今年初剛動工，位於捷運先嗇宮站旁的「新北第二行政中心」，未來警察局、衛生局、交通局、消防局EOC等單位將進駐，預計2026年12月完工。預期可帶動產業與周邊住宅，及三蘆區域的發展，串聯板橋新板特區及新莊副都心，以三軸線三軸心翻轉新北，成為下一個國際新都心。

蘆洲站

二重左岸6字頭　右岸已破7

近期二重重劃區頗多題材助攻房市發展，除左岸五谷王段有前述的新北第二行政中心及東森電視總部的題材外，右岸三重段也有潤泰捷6商場CITYLINK及宏仁醫院新建大樓等利多消息，目前二重重劃區新案平均開價已站穩6字頭。

先看到左岸五谷王段的最新推案，包括「凱風快晴–久年快晴」、「凱風快晴–凱風少年」，平均開價62萬元／坪，人氣是區內之冠。「勝旺升」、「甲山林市政官邸1號」，平均開價63萬元／坪。

右岸三重段的新案「璟銳青」、「甲山林市政愛悦」，平均開價60萬元／坪，愈靠近淡水河開價越高，像是稍早公開的「力璞立」，平均開價71.5萬元／坪。三重段今年實登最高也有來到67.9萬元／坪的成交價。再往東走，近忠孝橋、集美生活圈的「新美齊The Top」，平均開價78萬元／坪，最高樓層實登則來到78.2萬元／坪的成交價。

三重後續還有位於湯城廣場旁，太子汽車廠都計變更案的「冠德重新路五段案」（冠德方舟計劃），以及茂德機構聯開案「都廳大院」等，共2個總銷超過百億元以上的大型指標案將陸續進場。

洲子洋重劃區　實登4字頭尾

接著來看到洲子洋重劃區，新案開價越靠近蘆洲開價越高，訴求蘆洲捷運一站到家、河景題材等，去年底新案開價已全面站上4字頭，甚至出現5字頭，包括「伴月灣」、「芳洲漾」、「日進學-日和」等，「芳」案今年7月實登最高47.9萬元／坪，目前整體 洲子洋重劃區 實登，也漸漸站穩4字頭尾了。928檔期備受關注的預推案，位於新蘆特區的指標造鎮案「快樂王國」，預計先推出第1期「快樂王國-夢享城」，推估開價也是5字頭。

位於洲子洋重劃區北側的『新蘆特區』，與蘆洲僅以成蘆大橋相隔，區內擁有超高綠覆率，包含體健公園及成德公園，共8,600坪，還緊鄰新北大都會公園、五股濕地生態園區，目前蘆洲捷運一站到家，未來還有五股泰山輕軌F06站加持，開車3分鐘上省台64線，5分鐘上中山高速公路，近年沿著都會公園旁發展的綠帶生活圈，推案備受首購族首選青睞，目前區外客源佔一半。

新蘆特區造鎮案　坐5望6

928檔期備受關注的預推指標造鎮案「快樂王國」，即位於新蘆特區內，共分2期推進，分別為「快樂王國-夢享城」及「快樂王國-理想城」，首發個案「快樂王國-夢享城」位於新北大都會公園入口不遠處，基地位於五股郵局斜對面，規劃21至30坪產品，訴求戶戶邊間、雙面採光，蘆洲捷運一站到家，更享有雙區生活圈，包含五股的凌雲、成泰商圈，以及一橋之隔的蘆洲長榮商圈。

新蘆特區圖

該案建材配置屬洲子洋重劃區高檔，例如社區5大防疫系統、智慧防疫門、防疫電梯、社區淨水系統，室內更搭配廚下型冷熱飲水機、英國STUDOR防疫吸氣閥、PAPA正壓調節器等，醞釀期間已吸引不少購屋族的關注，目前已有破百組的預約客，該案推估開價坐5望6。

蘆洲站3分鐘　三蘆人移居首選

目前二重重劃區，左岸五谷王段新案開價已站穩6字頭，右岸三重段新開案已破7字頭，據悉線上個案來客多數因關心第二行政中心的發展而來，三重後續房價是否還有續漲動能推進，則須關注近期將進場的「冠德重新路五段案」、「都廳大院」百億大案的表現。

洲子洋重劃區目前開價已站穩5字頭，實登成交行情在4字頭尾，業者表示不久將來，成交行情很快就會來到5字頭，其中又以新蘆特區後續的推案量能備受關注，捷運蘆洲站3分鐘一站到家，新案開價坐5望6，由於房價相對三蘆地區便宜，有一半的客源來至鄰近的區外客，目前也是洲子洋的首購首選熱區。

官網：https://bit.ly/3BGm4HG

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廠辦、住宅建案增 預拌混凝土Q4發貨攀高峰

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預拌混凝土廠榮景
預拌混凝土廠榮景

【住展房屋網/綜合報導】台積電高雄廠動工、科技廠辦案數量增加、房地產建築工程成長，及政府前瞻計畫預算執行，均強勢推升國內的水泥及預拌混凝土需求。進入傳統旺季，國內預拌混凝土大廠對第四季營運都抱持高度期待。

受惠價漲量增，台泥合併營收已連續三個月轉為正成長，台泥預期，第四季將會是今年發貨高峰。

今年上半年，亞泥在國內市場水泥及預拌混凝土的營收，已比去年同期增加1成。國內預拌混凝土市場在下半年景氣，倘若能夠持續維持在高檔，對於亞泥轉投資的亞東預拌在下半年的發貨量及營運，市場給予將可逐季成長的不錯評價。

國內預拌混凝土市占率超過17％的國產建材表示，今年預拌混凝土出貨的高峰，預期仍將落在第四季，至於國內預拌混凝土市場的榮景，預估可持續到明年。

環泥主要以南部市場為主，受惠南科廠辦、台南及高雄房地產工程增加，今年前8月預拌混凝土出貨量，比去年同期增加近1成。環泥指出，下半年一向是預拌混凝土的傳統出貨旺季，根據該公司目前訂單量排程，下半年出貨量相較上半年將有大幅度成長。

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危機入市選房術 新重劃區機能大評比

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疫情和升息雙重打擊下，重劃區市況明顯受挫，
來人腰斬、供給緊縮，卻也提高買方議價成功率。
消費者欲危機入市，該往哪區尋找購屋標的？

文／住展雜誌

北投士林科技園區

線上建案數量：3 待售量體：約70戶 開價範圍：104-130萬／坪

北市智慧城市示範區──北士科，此地將被打造為智慧健康園區，科專區三宗市有土地設定地上權案，日前分別由仁寶、康舒，以及新光人壽取得。另因此區距離最近的芝山捷運站，仍需一公里以上步程，北市府正規劃社子輕軌行經。未來將有國泰、隆遠、璞園、柏鴻建設等建商將陸續推案。

三重仁義重劃區

線上建案數量：3 待售量體：約90戶 開價範圍：55-70萬／坪

仁義段重劃區周邊有傳統商圈，並有全聯旗艦店進駐，生活機能足夠。但因此地距離最近捷運站點，需步行超過一公里距離，並不是捷運通勤族的最佳選擇。重大建設方面，「銀新未來城」預計打造結合長照、商場的長照綜合園區，原定今年開工，不過因營建成本上揚等因素干擾，已三度流標。

新店央北重劃區

線上建案數量：9 待售量體：約550戶 開價範圍：67-80萬／坪

全台規模最大捷運場站開發──「M.Ark新北捷鑽」，日前公告招商，為新店央北近年發展一大利多；喜上加喜的是，安坑輕軌也將於今年底通車。但從生活機能角度看，央北日常採買仍需仰賴重劃區外商圈。目前籌備推案的建商，還有忠泰、昇陽、三輝建設等。

新泰塭仔圳自辦重劃區

線上建案數量：8 待售量體：約485戶 開價範圍：50-57萬／坪

橫跨泰山、新莊的新泰塭仔圳，因屬於民間自辦，公共建設題材相對缺乏，重大建設還得看公辦重劃區後續規劃。不過此地有已通車的機捷泰山站，未來將設站的五泰輕軌，可行性研究日前也經國發會通過。另因區域周邊多工業區，生活機能還需仰賴輔大商圈、新莊副都心等地。未來有華固、忠泰、宏國、丞石建設等建商會陸續推案。

桃園小檜溪重劃區

線上建案數量：11 待售量體：約860戶 開價範圍：39-48萬／坪

位在桃園區、具備水岸條件的小檜溪，最大優勢為鄰近桃園車站商圈，周邊機能豐富，因此，區內商業區開發計畫屬錦上添花，之於區域發展的重要性相對小；捷運建設方面，興建中的綠線將設站。此區已有不少知名建商推案，未來發展潛力值得期待

蘆竹A10重劃區

線上建案數量：8 待售量體：約800戶 開價範圍：34-37萬／坪

在桃園蘆竹A10，捷運為區域目前最大的實質利多，因開發時間相對短，生活機能尚需仰賴山腳生活圈。不過待「A10站車站專用區土地開發案」開花結果，新建的商場、酒店式公寓將大幅提升此區的商業氣息。德懋、大華、新潤、定泰、寶佳、芳彬、新隆等建商已布局獵地，使這裡成為蘆竹新推案熱區。

龜山A7重劃區

線上建案數量：19 待售量體：約2450戶 開價範圍：34-54萬／坪

桃園龜山A7因機捷通車和物流園區將啟用，在軌道交通、重大建設指標獲得相對高的評價，不過因此區面積龐大，整體來看生活機能仍不算豐富，日常採買主要仰賴舊市區或長庚商圈。此區素地多，未來房市供給量仍大，但因樂善科技園區引入產業，與龜山公墓禁葬，未來可望重劃開發等利多，長期具備不錯的發展遠景。

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岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

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岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭
岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

【住展房屋網/綜合報導】高市地政局26日舉辦「高雄市第102期市地重劃工程動土，該重劃區面積5.89公頃，基地位於巨輪與通校路，是繼87期市地重劃區後，岡山第2個公辦重劃區。原為致遠新村及曉風新村未改建眷村土地，經都市計畫變更，配置1.76公頃公設用地，包括道路用地及公園兼兒童遊戲場用地，預計會在2024年完工，將提供住宅用地4.13公頃。

岡山地區近年周邊發展迅速，主要原因是在於區段屬於路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐，為配合台積電設廠也就是楠梓產業園區發展，市府加速開發岡山並提供更多住宅用地促進地方繁榮。

岡山區近年來地價飆漲，且新屋房價不斷挑戰新高，如達麗建設將於岡山車站旁推出大樓預售案「岡山雙子星」，依《壹蘋新聞網》取得訊息每坪成交將鎖定35萬元。還有包括隆大、皇苑及鑫龍騰開發均有購地，當中鑫龍騰開發去年底以每坪72.8萬元購入重劃區內895.17坪「住3-1」土地，改寫岡山地價新高。


泰驊建設總經理鄧勝文指出，就地段來說102期重劃區位於87期北側，87期整體發展願景較好，但2重劃區均緊鄰岡山市中心，未來102期重劃完工，區段地價可能坐穩4字頭，邁向5-6字頭行情。另位於典寶溪滯洪池旁，壹起飛建設公寓案「聚賢匯」打出業界最長防水保固10年，住坪數29-33坪，每坪開價29-30萬元，目前銷售已突破5成。

壹起飛建設執行長蔡宗叡指出，岡山目前地價仍持續上揚，也導致新屋房價將全面成交3字頭，區段有著捷運建置與新重劃區開發利多，購屋客層除在地需求，亦有路竹、燕巢等首購與首換族。

岡山區除有已開發完成87期重劃區，另捷運岡山路竹延伸線已動工多時，而位於捷運南岡山站旁「樂購廣場」，也成為民眾假日休閒核心，整體岡山建設在這幾年出現重大進展。

岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

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利潤增信心 —北台灣全年推案量上看1.3兆

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【住展房屋網/綜合報導】據住展雜誌統計，今（2022）年Q3北台灣新成屋、預售屋推案量總額約3,807億元，較去年同期增約480億元、年增幅約14.4％。今年前三季，北台灣新成屋、預售屋累計推案量約為9,113億元，較去年同期增約234億元，年增幅約2.6％。住展雜誌研發長何世昌表示，回顧今年上半年，北台灣推案量縮水，到了Q3利空如火箭彈滿山遍野似的轟炸，建商推案意願卻在炮火中逆勢滋長；隨著部份延推案在暑期陸續公開，尤其是桃園市暑期間爆出大量，緊接著又銜接928檔期，整體推案量一舉上攻，並由原本的量縮轉為量增，將有助於推升今年全年推案量。

永和僅9戶　北士科眾案齊發

北台灣前三季以新北市推案量最高，約為2,889億元，但若與去年同期相比，卻減少近6百億元，年減幅約17％。新北市今年以新莊、三重、土城與泰山等地重劃區推案較踴躍，尤以新莊推案量最洶湧，前三季已爆出約600多億元。

反觀板橋、永和、三峽等地推案狀況較為冷清，其中板橋前三季累計案量僅約120億元，比去年同期驟減一百億元。而永和新案更為零星，前三季僅一筆建案公開，案量竟不足１億元，可售戶數僅9戶，供給量簡直少得可憐。

何世昌指出前三季推案量衰退幅度最大的是台北市，只推出1,924億元，較去年下滑4百餘億元，年減幅近18％。北市推案量最多的行政區是北投，主要是北士科題材所帶動，前三季共推出約4百億元案量，且第四季還有「隆遠心仝聚」、「樸園璞開石」、「宏普士科案」等約2百億元新案將公開，熱度會延續到年底。

桃園三區大進擊　新竹量增有玄機

桃園市今年前三季推案潮狂噴，前三大推案區依序為中壢、桃園、龜山，其中中壢案量飆到6百多億元，桃園超過5百億元，龜山則釋出5百億元案量，上述三區合計案量占全桃園市總案量約62％，顯示建案高度集中於少數區域。

雖然桃園前三季累計推案量達2,658億元，年增逾五成，但因今年指標大案多已開賣，Q4新增供給量將轉為下滑。

另外，新竹地區前三季案量累計為1,298億元，較去年增加二百餘億元，年增幅約26％。雖然新竹今年供給量上升，但主因是寶山指標案「宏道新竹帝寶」單一個案占整體案量近四分之一所致，如竹北、東區等菁華區域供給都同步下挫。

何世昌認為，北台灣今年推案量回升，原因與建照核發量位居高水位，以及營造成本止漲，以及房價持續上揚，建商趁利潤好而搶著推案有關，北台灣全年推案量估可站上1.3兆元。雖然推案量已轉為正成長，但未來需注意市場胃納量是否會隨之上升；假如選後買氣停滯，未來恐要務實面對供給過剩的問題。

北台灣新成屋、預售屋推案量統計。資料來源：住展雜誌。
北台灣新成屋、預售屋推案量統計。資料來源：住展雜誌。

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高雄岡山102期重劃動工 地價上漲可期

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岡山重劃區動工
岡山重劃區動工

【住展房屋網/綜合報導】由高雄市政府地政局籌辦的高雄市第102期市地重劃工程，日前舉辦動土典禮，這是高雄縣市合併後，岡山區繼第87期市地重劃區，第二個公辦重劃區，象徵岡山區將成為北高雄的發展重心。

高雄副市長林欽榮主持動土典禮時表示，近年大岡山地區周邊發展迅速，處於路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐的岡山區，配合楠梓產業園區及橋頭科學園區的發展，產業量能儼然凝聚成形，因應產業發展帶動就業機會大幅提高，城市經濟發展動能加速，促進各產業升級。

林欽榮指出，配合高雄捷運紅線岡山路竹延伸線開工，加上捷運南岡山站招商，引進大型知名購物商場進駐營運，岡山區將形成強大的經濟磁吸效應，帶動新興人口移入，加速岡山區整體發展。

高雄地政局長陳冠福表示，本區面積約5.89公頃，原為國防部管理的尚眷村土地，現眷戶已全數搬遷完畢。都市計畫變更後，本區將配置1.76公頃的公共設施用地，包括道路用地及一處公園兼兒童遊戲場用地，並提供住宅建築用地4.13公頃，區內土地規劃為大街廓的住宅用地。

全案預計2024年3月完工重劃完成，大岡山完善生活機能與優質居住環境備受期待，並可望複製87期重劃區發展模式，吸引開發商搶進，帶動區域地價上揚。

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北市老屋占72% 逾萬大樓難抗地震

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北市老屋占72% 逾萬大樓難抗地震
北市老屋占72% 逾萬大樓難抗地震

【住展房屋網/綜合報導】根據內政部不動產資訊平台最新統計，台北市老屋情況最嚴重，占全市比重逾72%；全國屋齡逾三十年的稅籍住宅超過四六○萬戶、占比逾五成。

另外，內政部最新都市更新發展計劃（2023到2026年）預警，921大地震後修訂建築物耐震相關規範，1999年底前核發使用執照，6樓以上的建築物恐耐震不足，全國約有3.6萬餘件。台北市第一名，有10309件。

根據最新統計，到今年第二季底，全國房屋稅籍住宅數量超901萬戶，平均房齡約32年，超過30年的老屋佔比逾51%，也就是全國每兩戶就有一戶是符合都更與危老屋齡門檻標準的老屋。

921大地震後，內政部修訂建築物耐震相關規範，只要是1999年前核發使用執照、6層樓以上建築物存有耐震設計不足的疑慮，目前全國計有3.6萬餘件，其中北市最多，有1.03萬件，佔比超28%，其次是新北市6454件，台中的5365件。

這些六層樓以上的老屋經由結構安全性能評估後，全國有107件是被「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」匡列的危險建物。仍然是台北市做多，有58件，新北市有21件。

北市老屋占72% 逾萬大樓難抗地震

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近6成縣市都更 連3年無進展

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近6成縣市都更 連3年無進展
近6成縣市都更 連3年無進展

【住展房屋網/綜合報導】根據內政部最新都市更新發展計畫（2023到2026年），過去三年全國都更案核定件數256件，主要集中在六都，雙北市進行了204件、占比近八成，但22縣市中有13個、近六成是連三年毫無進展。

掛零的縣市有基隆市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、嘉義縣市，以及屏東縣、金門縣與連江縣，還有目前發生強震災情的花東地區。

全國的老屋數量，六都占了313萬戶，占全國比重約68%，其他16個縣市逾卅年以上老屋數量，約147萬戶、近卅二％；房產業者指出，以過去三年都更核定案分佈，六都佔比超過96%，13縣市連續三年掛零，有147萬戶完全沒有受到都更政策的誘因帶動重建而成為了老屋孤兒。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房市較低區域都更想對困難，又加上最近工料雙缺，引發建築成本上升，直接衝擊地主、建商原來談定的合建分收比，並不符合開發效益。

近6成縣市都更 連3年無進展

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醜小鴨變天鵝 內壢開發題材撐買氣

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醜小鴨變天鵝 內壢開發題材撐買氣
醜小鴨變天鵝 內壢開發題材撐買氣

【文/住展房屋網】打著鐵路地下化、遠東 造鎮計畫（遠東 紡織廠開發案）等恢宏遠景的內壢地區，受到都計區內建地供給量少的限制，推案寥寥可數，截至今年上半年，區內線上銷售中的建案不超過3個。 從大樓2～4房到百坪透天都有，整體人氣也相對不錯，平均週來客約15～20組，客源多為內壢在地客。

建案順銷漲幅小 消費者多願買單

由於內壢房市較為封閉，且供給量低及在地客需求穩定，更重要的是，多數建案售價較為平實，漲幅不像中壢市區那麼誇張，因此建案銷售普遍不錯，例如「合雄璞御」、「昭揚大耀」都繳出好成績，其中「昭揚大耀」住宅戶別已完銷，目前只剩店面戶。

接著，看到這波推案量體最大的為「京美賦玉」，基地鄰近內壢高中，規劃143戶（含7戶店面），為25～37坪2～3房格局，採不二價銷售，現場已有實品屋可參觀。都市內另一指標案「昭揚大展」也已正式登場，該案基地距自立國小不遠，規劃61戶（含5戶店面），均為52坪4房格局，因建商口碑佳，已不少粉絲客下訂。

京美賦玉結構
京美賦玉結構
京美賦玉結構
京美賦玉結構

建設題材豐沛 發展前景可期

再往都計外，還有2宗新案登場，為崴寶建設「崴寶翔」以及三秀建設「三秀玥景」，前者規劃40戶透天，建坪61～118坪，總價2368萬起；後者規劃38戶，為28～39坪2+1～3房格局。

三秀玥景結構
三秀玥景結構

住展房屋網指出，內壢房市之所以不畏外在利空衝擊，市況比其他區域穩的原因，除了與供給有限有關之外，也與當地擁有卓越的開發遠景、給予消費者較強的購屋信心。根據公開資訊，遠東集團已向市府提出紡織舊廠都計變更案，預計開發為亞東醫院桃園院區及生技醫藥產業聚落，和有庠紀念館、藝術中心等公益設施。此外，桃園市政府則通過「內壢車站附近地區都市發展計畫」，還有國防部內壢北營區都市更新案也在推動當中，未來內壢發展腳步可望加快，環境質感將明顯提升。

黃珊珊推未來宅 藍綠陣營質疑

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未來宅
未來宅

【住展房屋網/綜合報導】年底九合一選戰倒數60天，社會住宅推動聯盟近日向台北市長參選人拋出五大居住政策訴求，包括續建社宅、都市開發「利」得應回饋社宅、民眾可以收入作為負擔租金的基準、社宅不可一市兩制、社宅入住輪候制等。

黃珊珊於北市社宅政策交流會上回應，未來可能產生社宅一市兩制的問題，屆時北市府將很樂意協助中央住都中心蓋的社宅的營運管理。

由於年輕人即便入住社宅，在住滿6年後就必須離開，黃珊珊提出「未來宅」的概念，未來社宅可以保留一定比例，讓長期住在社宅的年輕人有機會取得地上權，不過黃也強調，社宅地上權不會排擠到社宅量，會至少20年後才正式推動。

社宅有限、受惠者少 未來宅存疑慮

陳時中競選總部政策小組總召集人管碧玲批評，若住滿20年有機會取得社宅地上權，受惠人數勢必有限，且地上權最多只能擁有50年，恐造成中老年面臨無房可住的危機。她指出，社宅居住年限的規定，在於協助年輕人創造一桶金，並增加民眾抽到社宅的機會。 蔣萬安競選辦公室認為社宅有限，應保留在市府手上，才能彈性調度給最需要的人；若當選市長，將延續中央地方規畫，持續興建社宅，提高社宅比率至5％。

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房市前景亮了 大台北未來指標捷運站

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捷運南港軟體園區站均行情破百萬；
三鶯線三峽站平均房價登上四字頭。
大台北已定案捷運路網範圍內，
哪裡有機會成為房市明日之星？

文／住展雜誌

隨著大台北各捷運建設推進，軌道經濟持續發酵，不過在疫情籠罩下，北市中心因基期高和新案延推，整體房價漲幅緩和。相較之下，新北一、二線區域漲勢明顯，已定案站點周邊利多題材不斷，持續為房市注入發展動能。
根據大台北捷運房價行情圖，與去年底相比，北台灣各已通車捷運站周邊，新建案行情漲幅相對顯著者，為位在東區門戶計畫範圍內的捷運南港軟體園區、南港展覽館站，最新平均行情皆破百萬元／坪；線上建案「全陽馥」實登均價達一一七．一萬元／坪，近期推出的達欣建設「達欣東匯」，均開價同樣百萬元以上。
至於位在三重的先嗇宮站，在新北第二行政中心利多加持下，鄰近的二重重劃區新案價位屢創新高，連帶使該站點周邊平均行情登上五字頭。近期新案「新濠漾II-紐約公園」，不僅市場反應佳，實登均價更達六四．六萬元／坪，六字頭行情可與板橋江翠北重劃區匹敵。疏洪道左側區塊尚有「都廳大院」、「市政官邸1號」等指標案籌備中，將待疫情趨緩後進場。

興建中三鶯線 房價漲勢驚人

東區門戶計畫加持下，南港軟體園區站單坪房價行情站上三位數。

興建中捷運路線裡，則以工程進度已過六成、預計二○二三年完工的捷運三鶯線，全線行情平均上漲幅度最大。且不同於過往，全線以捷運台北大學站、三峽站增幅較明顯；近半年來，房價漲幅較高者，為長壽山站、橫溪站、龍埔站，三站房價均上漲二七％以上，主因為三峽北大特區供給真空，買盤外溢使鄰近區塊成功搭上落後補漲行情。而預計在今年第四季，永吉公園、三峽站聯開案也將公告招商，持續為當地房市注入發展動能。
大台北生活圈中，還有哪些捷運、輕軌站點未來發展題材豐富，值得消費者布局？以下從雙北市正在興建的萬大樹林線一期、三鶯線、安坑輕軌，和工程進入招標階段的萬大樹林線二期、環狀線南北環，選出現階段不動產前景相對明晰的站點，盤點這些區域立足的房市優勢。

◎ 興建中
萬大線一期 莒光站
四百億造鎮案招商

隨著萬大樹林線一期興建進度過六成，『金城機廠暨莒光站／加蚋站土地開發案』也啟動招商，該案總投資金額超過二百億元、總銷售金額約四一五億元，為全線規模最大的開發案。
其中，位於土城、中和、板橋交界區塊的金城機廠暨莒光站，基地面積達三．五萬坪，預估開發量體超過九．四萬坪，可興建八棟住宅和二棟商辦。由於中永和房市內需強勁，卻因土地開發飽和缺乏發展空間，預估此大規模造鎮案將突破當地發展瓶頸，成為區域房市發展重心。且因尚在規劃中的泰山板橋輕軌計畫在此設站，莒光站也有機會成為轉運樞紐。
各種利多帶動下，目前莒光站周邊房價行情上升到四○至四七．五萬元／坪，與隔壁的土城暫緩發展區相比，仍具有相對低價優勢，唯區域近期新增供給並不多，房市能見度相對低。

頂埔站近半年平均房價行情上漲約10％，漲幅居板南線之冠。

三鶯線 頂埔站
相對低價搶市區客

將擁有三鶯線、板南線雙捷轉運優勢的頂埔站，目前房價行情為三九至四八萬元／坪，不僅為板南全線最低價，更快被三峽站三八至四三．五萬元／坪的價位追上。究其原因，為頂埔站的地理位置相對偏遠，以及工業區面積龐大，住宅區多被工廠包圍，大車出入頻繁，環境質感相對差。
這也讓頂埔地區具備相對低價優勢；當捷運土城、海山站周邊平均行情均站上五字頭，此區房價跟漲、新案牌價開高。如位在運校重劃區、今年四月進場的「天好運2」，平均開價高達四五萬元／坪，實登揭露成交均價則為四四．八萬元／坪。
值得關注的是，運校段作為新興重劃區，土地庫存仍多，後續將有新潤、德友、丞石、力璞、欣湛然、定泰等建商將推案，據悉新一波推案開價將達五字頭。也因海山地區指標案出現六字頭成交價，預估此區房市可持續以相對低價，吸引被土城市區行情嚇到的買家。

安坑輕軌 十四張站
捷運聯開案全台最大

『十四張站暨南機廠捷運土地開發案』預計明年第1季評選出最優申請人。

安坑輕軌預計今年底通車，全線行情最高者，依舊為十四張站。十四張站周邊在環狀線通車的實質利多支撐下，房價行情早漲過好幾波，從潛力區晉升為房市一級熱區。
不過今年以來，此區因鄰近的央北重劃區推案熄火，房價漲勢相對去年平緩許多，當前行情介於六二至七五萬元／坪。進入下半年，央北重劃區有望迎來宏普、忠泰、三輝建設相繼推案，考慮上述開發商皆屬知名品牌建商，創價力不容小覷，區域行情因新案入場抬升的機率不小。
值得一提的是，此區行情還存在一大上漲動能，便是趕在今年上半年招商的『十四張站暨南機廠捷運土地開發案』，又名『M.Ark新北捷鑽』，預計開發量體約二十五萬坪，投資興建金額達五二○億元，為全台規模最大捷運聯開案；將規劃興建商場、商辦及住宅，不僅提供豐沛住宅供給，也為此區產業發展帶來利多。

安坑輕軌 安康站
雙大型指標案醞釀

除了十四張站外，安坑輕軌其他八處站點均位在新店溪西岸，其中以位在安和路一段與安康路一段路口的安康站，近期房市供給相對豐沛。該站點因緊鄰鬧區，生活機能條件相對佳，受不少購屋者青睞，區域行情連帶往上走，來到三八至四八萬元／坪。
今年上半年進場新案如「名毅吾山-樂山區」、「安可」，單坪平均開價更分別達五二萬元、四八萬元；儘管開價拉高，各案銷況仍佳，致區域一度陷入推案空窗。不過今年下半年，名毅建設「名毅吾山-靚山區」即將公開，大陸建設於安康路一段的造鎮案，也已開放客戶預約。有了兩大指標案進場，區域房市熱度有望再上一層樓。

◎ 待開工
萬大線二期 LG09、LG10站
台北看守所將遷移

位於清水地區的萬大樹林線二期LG09、LG10站，周邊房市過往因為鄰近台北看守所，多數建商進駐推案意願不高，少數挺進銷售的建案，亦需克服嫌惡設施引發的鄰避效應。目前， 站行情約在四五至五二萬元／坪， 站因相對靠近房市交投熱絡的暫緩發展區，行情介於四五至五四萬元／坪。
好消息是，規劃將台北看守所、女子看守所、新北地方法院及新北地方檢察署遷移至土城彈藥庫的擴大土城都市計畫，已經內政部都市計畫委員會審議通過；完成搬遷後，面積合計約十．四二公頃的機關用地，擬將採都更方式重建。嫌惡設施的遷移和大規模都更案，有望成為此區房市的翻轉契機，但須注意的是，法務部矯正署預估，看守所等機關的搬遷期至少需要十四年，若消費者想超前部署，前期仍需接受看守所周邊人流混雜的情況。

營建業缺工、缺料問題持續，導致捷運興建工程頻頻流標。

環狀線 Y3、Y4站
豪宅建商續推案

同屬木柵生活圈的環狀線Y3、Y4站，生活機能、學區完善。Y3站位在木柵路二段與興隆路四段間，興隆社宅也位在此區塊，可能會被部分消費者視為抗性，當前區域行情為六二至七五萬元／坪。至於相對靠近考試院的Y4站，隨著指標案「元利森活莊園」成交價達八字頭，區域行情抬升至六四至八○萬元／坪。
此區房市未來發展動能，一為環狀線動工，二為指標案進場銷售，此區塊未來除了有元利建設接續推出基地面積更大的「元利森活莊園」二期，將捷建設與北市府合作的都更案也正籌備中，據悉該案規劃百餘戶店面、住家產品，開價則將站穩七字頭。也因鄰區新店行情走高，央北房價上看八字頭，屬北市門牌且文教氣息濃厚的木柵地區，有機會出現補漲效應。

工料缺未解 捷運恐延後通車

相對興建中的捷運路線，民眾若想搶先布局待開工的捷運站點，須將捷運延遲動工的可能納入考量，因為在營建業缺工、缺料的大環境下，捷運興建工程流標越發常見，例如捷運萬大線二期工程已五度流標，這將影響捷運完工通車時程，購屋族需特別注意。

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建商資金成本上揚 土建融利率衝2.3％

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土建融利率衝高
土建融利率衝高

【住展房屋網/綜合報導】全球通膨止不住，中央銀行日前宣布升息半碼，今年已三度升息，累計升息幅度為2碼，帶動公股行庫跟進調升存放款利率，土建融利率因為與存款利率連動，地板價水漲船高至2.3％，建商將面臨資金成本高升的壓力。不過，聯貸利率暫時維持1.7％。

至於房貸，包括首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率也全面提升，地板價分別調高至1.81％、2.1％和2.22％；換句話說，若不屬於首購族，房貸利率將全數突破2％大關。

公股行庫主管表示，升息會抑制房市發展，尤其土建融利率象徵建商資金成本，升息循環啟動後，地板價將拉高至2.3％。金管會先前拉高國銀不動產放款風險權數，使近年銀行對土建融、房貸的授信標準都更嚴格，再加上央行要求銀行按照風險定價，銀行緊縮相關貸款。

不過，聯貸案利率下限暫不跟進調整，維持央行升息前的1.7％，行庫主管表示，自貸案的利率已大幅拉高，所以目前只有聯貸利率有機會見1字頭；儘管主辦行與參貸行仍會考慮資金成本、不一定用低利率貸放，但比起自貸案，聯貸案的利率還是對企業更具吸引力。

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國門開放在即 店面市場滿血復活？

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雖然疫情仍糾纏不散，
但久封的國門卻可能重新開放，
外國觀光客若如期而至，
國內失血已久的店面市場，
會上演價量滿血大復活的戲碼嗎……

文／住展雜誌

打開電視、或上網看看新聞，您是否注意到，「很久沒看到高價店面成交的消息了？」
事實上，自二年前疫情爆發以來，因國門封鎖，國外旅客入境不易，國際觀光商圈幾乎一片慘兮兮。今年情況更為嚴峻，因本土疫情猛爆式擴散，國內餐飲、零售、旅遊等服務業慘兮兮，尤其街邊店的營收是「血流成河」。

批發零售苦 金店面失色

以受災程度最大的批發及零售業為例，今年來存活家數竟出現「倒退櫓」，家數不增反減；在短短四個月內，全國存活家數由九八八○八家降至九七五八四家，減少了一二二四家，顯示疫情對批發及零售業產生致命傷害。
六都加新竹縣市中，以台北市最為慘烈，僅過了四個月，存活家數從二九二五三家驟減至二八二五九家，少了將近一千家。新北市、新竹市等少數逆勢成長的縣市，也只有增加個位數。預料五、六月存活家數的數據，應該不會太過樂觀。
批發及零售業營運撞冰山，首先波及到的就是店面市場；店面價格與租金下跌、空置率升高，原本足以「一店吃三代」的金店面黯然失色。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「現在整體商業環境面臨鉅變，店面投資遭逢電商、新興大型商業設施等外部挑戰，以及人員等經營成本的壓力，前景可能一言難盡。」

開放商務客 新竹將受惠

陳時中透露，下半年國門開放朝向先商務、後觀光的方向籌劃。

的確，疫情只是壓垮店面市場的最後一根稻草。台灣小歸小，但「宅經濟」卻格外發達，網路購物、外送平台持續蓬勃發展，不斷壓縮街邊店的市場份額，連帶削弱了店面的價值和租金收益。
然而，俗話說「三年一運，好歹照輪」，店面市場何時會見到希望的曙光呢？自六月初起，就不斷盛傳「下半年開放國門」的消息。中央流行疫情指揮中心指揮官陳時中表示，會優先商務客鬆綁邊境，時間應該會在八月以前，但目前正在規劃中，會視疫情滾動式調整；等到開放商務客後，下一步就會接著開放觀光客。
「新竹縣市缺乏國際觀光商圈，但園區卻帶來非常多商務客，一旦國門開放，將為新竹店面市場打入一劑強心針。」長年耕耘新竹的利置行銷總經理余兆濂解釋，新竹市、新竹縣平均年所得分別高居全國第一、第三名，消費力不輸台北市，在地型商圈原就生機勃勃，再加上竹科過去有為數眾多的商務客，只是近幾年因疫情而大幅減少，若國門全面開放，國際商務客回歸新竹指日可待，店面市場值得期待！

店面再奮起 專家很保守

不過，除了新竹之外，其他地方似乎無法如此樂觀。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，國門開放後，觀光人潮若顯著提升，伴手禮店應會回到實體店面，不過要等到觀光團穩定增加後，才能有助於去化中、大型店面的空置率。這幾年市場變動大，店家亦不敢貿然進場，各大商圈總租金在十萬以上的店面，願意承租的店家還是較少，大型店面租金回升可能還是有困難。
郎美囡透露，有意試水溫的商家通常會在巷弄或小坪數店面設點，近期有意試水溫的餐飲、服飾業商家逐漸回籠，因此著名商圈的巷弄店面及小坪數店面租金開始有回溫的趨勢；不過，各國面臨通膨壓力、升息衍生的負擔，民眾購買力下滑，且疫情還有變化，市場普遍預期國內經濟發展不宜太過樂觀，實體店面要回到當年風光時的租金水平，恐是不易。
黃舒衛也提醒投資人，「即便國境開放，市場投資條件仍然艱辛」。尤其升息之後拉高資金成本，對於過去投報率本來就不高的店面市場來說，若有空租損失，很容易就落得血本無歸。

趁低點布局 重消費結構

難道，今年仍不適合危機入市、逢低承接店面嗎？鍾愛店面的置產族，又該買哪類店面為好？
余兆濂認為，投資店面要看當地商圈和居民結構，以及消費行為等各式情況。比如說，竹科從業人員相當重視教育，所以教育產業相關店面需求比較強。又例如竹北、關埔重劃區有不少所謂的「竹科媽媽」，消費力更不可小覷；尤其「竹科媽媽」聚會、或者帶小孩到公園綠帶遊憩，周邊店面生意都很不錯，空置率較低。

腦筋轉個彎 小店更理想

另有專家建議，若非得買店面不可的話，可考慮「棄大買小」。
郎美囡指出，這幾年大坪數店面並不受商家青睞，很難有穩定的租客，「但若價格、投報合理，使用上切割為小型店面分租也是可行的」。而投報率最好能在三％以上較為理想，且須注意店面所在地段的內需是否夠強，能支撐店家持續經營，否則疫情若轉嚴峻，觀光客大減，店面空置期間將再拉長。

投資三要件　
只怕口袋淺

黃舒衛強調，現在購置店面絕對要抓準「商圈發展、租客穩定、市場租金容受力」這三項條件，不然投資績效起伏會很大。再加上店面貸款條件受限，很看投資人的口袋深度，絕對不能勉強進場。
確實，任何投資都有風險，店面買賣有賺有賠；對於口袋夠深的投資者而言，錢存銀行越存越薄，也許可以放手一搏買店面，反正「戲棚下站久就是我的」。但若是資金有限的民眾，還是得小心評估才能趨吉避凶。

據業者指出，新竹人消費實力強，街邊店普遍發展得不錯、具投資價值。

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下半年景氣 3大產業普遍悲觀

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三大產業悲觀
三大產業悲觀

【住展房屋網/綜合報導】台經院日前發布8月景氣動向調查，由於美元升息、俄烏戰事升級等變數衝擊國際經濟前景，8月的製造業、服務業與營建業三大產業營業氣候測驗點全部下滑，其中製造業更是創造2020年6月以來新低紀錄；服務業、營建業則是由升轉跌。

台經院指出，受到國際經濟下行風險擴大的影響，全球通膨壓力抑制民眾消費力道，造成消費性終端客戶承受強大的調整消化庫存壓力，整體製造業廠商對當月景氣表現看法與上月相差不大，且對下半年景氣的走向抱持不樂觀的看法，預期多呈持平甚至轉差。

至於服務業，適逢暑假旅遊旺季，疫情影響淡化有助帶動人潮出籠，但在物價明顯上漲、全球經濟前景不明、股市震盪等影響下，消費者信心持續走低，看好當月與未來半年景氣的零售業廠商比例較上月低。

三成營建業者 看淡景氣

營建業方面，接近三成廠商認為未來半年的景氣表現將轉差，對此台經院表示，營造業與不動產業者對於未來半年景氣的表現都不如預期看好，加上房市買賣雙方觀望情緒依舊濃厚，因此對下半年經濟走勢呈現保留態度。

何時景氣才會回溫？台經院景氣預測中心主任孫明德表示，台灣在疫情期間經濟仍處於正成長，目前因為美中兩大經濟體同時熄火，導致全球經濟下滑，須持續觀察美、中誰先復甦，他推測大陸經濟可能會因為政治條件而較早回溫；只要其中一國先復甦，就有機會改善現況。

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岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

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岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭
岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

【住展房屋網/綜合報導】高市地政局26日舉辦「高雄市第102期市地重劃工程動土，該重劃區面積5.89公頃，基地位於巨輪與通校路，是繼87期市地重劃區後，岡山第2個公辦重劃區。原為致遠新村及曉風新村未改建眷村土地，經都市計畫變更，配置1.76公頃公設用地，包括道路用地及公園兼兒童遊戲場用地，預計會在2024年完工，將提供住宅用地4.13公頃。

岡山地區近年周邊發展迅速，主要原因是在於區段屬於路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐，為配合台積電設廠也就是楠梓產業園區發展，市府加速開發岡山並提供更多住宅用地促進地方繁榮。

岡山區近年來地價飆漲，且新屋房價不斷挑戰新高，如達麗建設將於岡山車站旁推出大樓預售案「岡山雙子星」，依《壹蘋新聞網》取得訊息每坪成交將鎖定35萬元。還有包括隆大、皇苑及鑫龍騰開發均有購地，當中鑫龍騰開發去年底以每坪72.8萬元購入重劃區內895.17坪「住3-1」土地，改寫岡山地價新高。


泰驊建設總經理鄧勝文指出，就地段來說102期重劃區位於87期北側，87期整體發展願景較好，但2重劃區均緊鄰岡山市中心，未來102期重劃完工，區段地價可能坐穩4字頭，邁向5-6字頭行情。另位於典寶溪滯洪池旁，壹起飛建設公寓案「聚賢匯」打出業界最長防水保固10年，住坪數29-33坪，每坪開價29-30萬元，目前銷售已突破5成。

壹起飛建設執行長蔡宗叡指出，岡山目前地價仍持續上揚，也導致新屋房價將全面成交3字頭，區段有著捷運建置與新重劃區開發利多，購屋客層除在地需求，亦有路竹、燕巢等首購與首換族。

岡山區除有已開發完成87期重劃區，另捷運岡山路竹延伸線已動工多時，而位於捷運南岡山站旁「樂購廣場」，也成為民眾假日休閒核心，整體岡山建設在這幾年出現重大進展。

岡山成科技廊道核心軸　重劃區新建案來到3字頭

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談樓層別價差及其關連

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談樓層別價差及其關連
談樓層別價差及其關連

【文/惟馨周報】建物樓層高低，存在相當價差，不論合理與否，卻是不爭事實。當然，一樓身價較高，不在討論之列。有那蛋黃區高價宅，六樓比三樓多要價廿萬元。換言之多搭三層電梯，每坪差上廿萬元。也不想想，未來電力供應不足，很可能須常爬樓梯，豈不後悔死了。

樓層高或低，各有優缺點，在此且不談。就說同一棟建物，似乎也在建立階級。我的房比較高價，低樓層都不如我。如此心態，並不少見。狹窄視野，幼稚社會，處處樣樣都拿來相比。是故，仇老、仇富、仇意識形態，對立和分裂，遂無所不在。

老人養護中心、育幼院、特教班，和抽水站、變電所差不多，最好別設置在我家附近，否則會影響房價。瞧，人們如此在意房價，怎麼官方一直在打房？媒體或民代也敲邊鼓，嗆聲假打房，還沒打死。豈不知國民資產皆辛苦儲蓄得來，無端被打掉兩、三成淨值，那寃枉說給誰聽！

近時的疫情，有些曲終人散的意味。觀眾走得差不多，表演者卻不肯下台，拖延著落幕時刻，生怕光環權威一去不回。古今中外，多的是乘勢而起的幸運者，享受份外的榮耀和利益，但宜適可而止。芭蕾舞劇謝幕不過三回，奉勸台上那些角兒，戲散就該走人，別把情份給折騰光了。

倘若購屋者的心態和擇屋條件，能多些彈性，則可減低被賣方或房仲操控的機率。若非此屋不買，如何議價？電視廣告有房仲公司提醒勿被設局所惑，賣便宜了，買貴了，值得參考。前述同一棟樓每坪價差廿萬元，究竟是賣家的真意，抑是房仲的建議？

買賣都照行情，雙方無可抱怨；亂抬價或猛殺價，皆非理性，甚不可取。但世事一貫如此，稱人心者能有幾回？選舉、球賽、競技等，雖無切身利害關係，唯若心中有了立場選了邊，即七上八下跟著起伏。因此，即使手上沒有待售物件，聽聞打房也忍不住憤慨，任何有資產者皆然。

預售屋能否換約轉售，正反雙方的意志，仍在拉鋸中。俗話說，殺頭生意有人做，賠錢買賣無人做。願以較高價承買他人預買物件，自是兩廂情願，何以官方擬立法禁止。到底想保護誰？倘若照原價轉讓，沒討到便宜，那又有何妨。再者，世道混亂，人之際遇難料，可能買預售屋之後，因股市下滑而後力不繼，如禁止轉賣，是否逼人上吊？

租金補貼申請未達標 租屋糾紛恐暴增

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租金補貼申請未達標 租屋糾紛恐暴增
租金補貼申請未達標 租屋糾紛恐暴增

【住展房屋網/綜合報導】今年3月底，行政院長蘇貞昌宣布300億元中央擴大租金補貼專案，稱這是有溫度的好消息，不過實際申請的狀況不如預期，到8月底只有27萬戶申請，離50萬戶目標相距甚遠，只好再延長2個月受理申請。

大撒幣不是根本解決之道。專家預言租金補貼之亂會在明年報稅季引爆，租屋糾紛恐暴增。政府太低估黑市房東的力道，黑市房東會以漲租金、退租等手段制止房客申辦，避免他被查稅追繳。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡則說，內政部框列的6類50萬戶，只有符合所得資格的既有申請戶16萬戶，和包租代管承租戶轉軌2萬戶，是可以從中受惠，其他四類不樂觀。他表示，申請就算再延2個月，會再衝出一些量，但要達50萬戶是不可能的。

內政部日前在部務會報通過「住宅法」第3條、第15條、第16條修正草案，增訂租金補貼不得做為追溯課徵稅捐的依據。房客雖然想申請租金補貼，但是房東並不想因為政策而把自己曝露出來，房東所考量的是自身的利益，與營建署的立場不一樣。

舉例來說，有70間套房、店面出租的陳姓包租公說，他的房客沒有一個人說要去申請租屋補助，他會事先和房客講明，房租算得較便宜就是要你別報稅。萬一真有房客去申請補助，害他包租公身分曝光，他也只是漏稅不是逃稅，被查到補稅即可。這麼一來他就知道是誰不想遵守約定，就會提出和他解除房租合約。

呂秉怡指出，台灣租屋黑市問題短時間內是很難解決的。真正要做的是，提高房東報稅的誘因，比如應該優先推動消保官可介入租屋糾紛，以及把租金支出改為所得稅的「特別扣除額」，抵扣額提高至30萬元。

租金補貼申請未達標 租屋糾紛恐暴增

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1字頭將絕跡？關西新案充滿2意

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1字頭將絕跡？關西新案充滿2意
1字頭將絕跡？關西新案充滿2意

【文/住展房屋網】雖然新竹縣市房價宛如火箭般一飛沖天，但截至去年底為止，位於大新竹東側的關西鎮，房價並未跟著市中心一起大漲，難道關西的建商是吃素的？恐怕不是。根據住展房屋網調查，自今年7月起至年底，關西預計公開的新建案不僅平均開價全漲上2字頭，多數業者表示成交價至少要20萬元/坪起跳。這就意味著，大新竹房價失速列車持續往前衝，而關西雖遲但到，終究也搭上了這班列車。

受到新竹市區房價大漲影響，原本新推案極少的關西鎮竟出現數筆新建案；雖然目前建案平均週來客僅約5～8組，但原則上地點不要太偏都會順銷。

新案價開高 舊案順勢漲

近期新案以璞玉建設系列案No.12「謙向山」表現較佳，基地近鳴鳳公園、東安國小，規劃11戶透天，面寬約5～9米、地坪約24～29坪，總價1238萬起，短短不到2個月的時間已完銷，與前一期「謙大山」價位相比，漲幅頗為可觀。預計年底前，建商還有系列案No.13將推出，規劃18戶透天，值得持續關注。

謙向山基地
謙向山基地

接著關西國中周邊，還有一宗小規模新案「臻美」也釋出媒體潛銷，規劃3戶透天，面寬約6米、地坪約23.5坪，總價1580萬，戶戶雙車位，具5套房設計。而都計外，剛成屋的「秋葉園」也跟著這波漲價順風車，總價順勢調整成928萬起，比結構時期（總價688萬起）漲了將近3成。

臻美外觀
臻美外觀

稀有大樓案 即將問世

另外，大樓相對稀少的關西，未來將有一宗大樓案「京品藝墅」即將登場；該案規劃97戶，主力為2～3房產品，稍早已取得建照，預計第4季正式公開。

京品藝墅基地
京品藝墅基地

住展房屋網估計，目前寶山只有線上銷售中的「秋葉園」、「藏山」等舊案成交均價在1字頭，而預計於年底前開賣的建案如「謙向山」、「臻美」、「京品藝墅」、「璞玉No.13」等案，都可能想賣到2字頭。假如未來趨勢不變，寶山可能要跟1字頭房價區說再見了。

大陸購屋再鬆綁 降二套房頭期比例

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大陸購屋再鬆綁 降二套房頭期比例
大陸購屋再鬆綁 降二套房頭期比例

【住展房屋網/綜合報導】大陸面對低迷的房市，想通過持續放鬆購房限制來解圍。放款措施已經擴寬到二套房，據相關機構統計，截至9月中旬已有逾40座城市降低二套房頭期比例，希望可以帶動9月房市的買氣。不過熱度應該無法達到2021年同期水平。

諸葛找房數據研究中心統計，截至9月16日，降二套房頭期比例的城市，主要集中於二線及三、四線城市。證券日報引述銀行與房仲機構指出，包括鄭州、邢台、天津等多地方紛紛調整二套房頭期比例，近期購房的詢問數量明顯增加。包括天津和鄭州的國有大行近期均表示，二套房比例從60％降低至40％。濟南當地銀行指出，將非限購地區二套房頭期下調至30％。

報導還引述廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前二線城市換房需求潛力很大，應當降低改善型需求入市的門檻，這樣才能釋放換房需求，預計二套房購置政策優惠還會加大，可能降低利率等。9月大陸103個重點城市主流首套房貸利率為4.15％，二套房貸利率為4.91％，分別較上個月回落0.17、0.15個百分點。呈現持續下滑態勢。

雖然二套房頭期調整的動態已蔓延至不少二線城市，但目前放寬二套房的多是銷售較弱且庫存較高的城市，類似措施往後未必能擴展到一線城市。關榮雪表示，預計會有更多城市下調首套房頭期，但二套房可能會用其他創新措施來改良結構。貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，當前市場修復受阻，後期市場的修復仍需要寬鬆的信貸環境作為基礎。

大陸購屋再鬆綁 降二套房頭期比例

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挪來挪去都要繳　購屋族如何應對「低首付」魔法？

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挪來挪去都要繳　購屋族如何應對「低首付」魔法？
挪來挪去都要繳　購屋族如何應對「低首付」魔法？

【文/住展房屋網】今年房市自Q2後，市況一路下滑至今，尚未有明顯起色。雖說前不久暑假檔期，不少建案推出親子消暑活動來吸引來客，但一下子又碰到民俗月，在房價持續走揚的情況，賞屋民眾多持觀望態度，業者缺臨門一腳來衝刺銷售成績。

面對已經到來的928黃金大檔，部分業者持續加碼祭出『低首備』、『低首／月付』、『工程○付款』、『前期免管理費』，或是送家電、裝潢、電動機車、充電樁等各項優惠，來招徠客人，代銷業者也祭出刷卡享回饋％數的活動。

降低購屋門檻　花招百出

以北台灣線上推案為例，祭出『低首備』、『低首付』的建案，像是「立信天朗」推出6％成家輕鬆付、「新橫濱2夢悦城」首付68萬元起買2至4房、「站前新鋭」訂簽58萬元起，買高鐵特區2至3房。

祭出『工程○付款』的個案，像是「漫活時代2」。「安家秀」、「永琚泱泱澍」則訴求『結構工程○付款』。而

「名軒海樂地」較特別，曾釋出購屋金38萬元名軒幫你付的活動。

另外，還有免管理費與贈送家電的建案，如「日進學」則訴求前2年免管理費。「大橋湛」針對已完工的實品屋戶別，買房含精品裝潢及4大家電。「璟銳青」祭出早鳥優惠送3大家電。「立信天朗」選購B2F充電車位，贈送電動車充電樁。宜蘭「謙和」則推出簽約完成贈送Gogoro 2 Premium乙台。

代銷業者海悅廣告則首率全國先例，與兆豐銀行推出海悅國際聯名卡，首次刷付海悅購屋訂金享有3.5％的回饋，另外還有『月月抽200萬元圓夢購屋金』的抽獎資格。不只買房，連加油都能享受超高額回饋。

眾多優惠中，最吸引人的莫過於低自備、低首付，或是工程○付款、結構工程○付款等，這在購屋初期確實幫購屋族減輕不少付款壓力，住展房屋網企研室認為，即便降低購屋門檻，但總價還是不變，實際上只是把早該付的錢延後付罷了。

先甘後苦　一次繳較痛快

以一般自備款約2至3成來說，若是低自備方案，餘款則多搭配無息公司貸，或有息的公司貸或信貸，一旦交屋後，若沒有長輩奧援，就馬上面臨需要同時繳納銀貸、公司貸等2種貸款。

標榜『工程○付款』，也就是說在施工期間都不用繳納，直到結構體完成或領取使用執照或交屋時一併繳納，乍聽之下時間很充裕做準備，但要一次繳納一大筆金額壓力也不小。

住展房屋網企研室建議有意購屋民眾，進場前還是要先問清楚房貸繳納方式，包含像是每個建商、建案的工程進度都不同，都會影響到付款週期。更重要的是，如果負擔不起，切勿投進房市。

示意圖　與文章內容無關
示意圖　與文章內容無關

提供精緻化一條龍服務—君翊行銷　邁向十大代銷

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提供精緻化一條龍服務 君翊行銷　邁向十大代銷
提供精緻化一條龍服務 君翊行銷　邁向十大代銷

文／住展雜誌

年總銷逾二百億元，邁向十大代銷前進的 君翊行銷，對未來住宅跟社區型態有獨到見解，李志傑期許能給予家，更多溫暖。

君翊行銷總經理李志傑
君翊行銷總經理李志傑

上午十一點半，日頭正艷，君翊行銷 總經理李志傑從上一個案場趕來桃園「富堡大湖滙」接待中心，利用午餐空檔時間接受專訪，他一推開接待中心的大門，迎接他的是案場的GYM MUSIC，陽光灑在他的臉頰，黝黑膚色顯得格外健康發亮，他沒有先來跟媒體打招呼，反而先去交代現場人員幫媒體訂餐，貼心到位。
李志傑說每個人吃飯，可以看出他的個性，譬如說一個吃飯很快的人，他可能把吃飯當作任務，有效快速去完成它，但也有人是在享受食物，感謝老天的賞賜，像這樣的人懂得生活，不易錯過人生旅途中的風景。

君翊行銷把客廳放大的邏輯搬到社區裡來，圖為接待中心的茶屋空間。
君翊行銷把客廳放大的邏輯搬到社區裡來，圖為接待中心的茶屋空間。

活得明白　人生自然快樂

訪談中不難發現李志傑喜歡觀察人，頭腦清晰，看事情重細節，說話條理有序，且常能總結出自我的獨到見解，就像他說吃飯，以前是吃不飽到吃粗飽，現在則是以『吃巧』為目的，追求精緻生活，這就是我們人基本吃食的思維跟路徑。
李志傑眼裡，精緻生活並非用錢堆疊出來的，他認為人的吃食思維，跟住宅思維很像，把這樣的生活體現，運用到住宅路徑上，去提供更好用、精緻的空間給消費者。面對住宅需求，購屋者已並非只想擁有這間房子，而是得讓他們去思考想要擁有什麼樣的生活，一個人若能活到明白自己想要的生活，人生自然快樂。
以住宅路徑而言，由小換大，慢慢再從大回到精緻，這種精緻邏輯，李志傑解釋為讓生活越簡約、簡單，而不是一昧追求表象的虛華，這樣務實的態度，我們不難從他在經營君翊行銷裡看出端倪。

突破二百億　邁向十大代銷

君翊行銷，由四位志同道合的專業房地產菁英共同創辦，分別為董事長張曼君、總經理曾謀仁、總經理李志傑、副總經理林香莉，共同以服務為宗旨，持續經營專業領域，到了2020年接案量已突破200億元大關，未來更以國內十大代銷為目標，繼續努力。
因應市場的需求，與君翊行銷獨自嗅到的新商機，自今年開始轉型，君翊行銷將朝向『地產精緻代銷』的方向發展，希望提供給業主一條龍的服務，從土開、規劃、行銷、服務到交屋，一次到位。產品面則以『公領域–美式生活空間』、『實用公設–大客廳概念』和『新二代宅概念』為基礎，去做延伸發展。
『公司創立前期在拚量，北、中、南的推案主要希望把廣度先打開，當量達到一定目標後，則開始追求精緻度，這樣的轉型操作，除能幫助公司跟同仁一起往上提升外，當我們繼續往前時，自然容易吸引到理念相同的業主主動來找我們合作。』李志傑信心滿滿地說。

李志傑表示君翊行銷立志成為代銷界的領導品牌。
李志傑表示君翊行銷立志成為代銷界的領導品牌。

溫度建築　挑戰現有模式

不僅如此，君翊行銷 更立志成為代銷界的領導品牌，藉由第一線直接面對消費者，加上公司跨區域、跨產品的操作優勢，在經歷把廣度打開的階段時，需要有不同北、中、南區域的經驗，產品更需包羅萬象，包含大樓、別墅、度假型商品，甚至商辦等，當有了這些大數據資料，經過團隊消化分析，轉換成有效資訊，就可以提供給業主更專業、更貼近市場面的建議。
因應市場需求，李志傑以「石門湯旅」為例，桃園的後花園石門，很多登山客喜歡揪三五好友到石門山步道走走，享受芬多精的自然洗禮，結束後邀請他們來家裡享受風呂跟美食，很多人把這裡當作私人度假或招待會館，社區還擁有三○項豐富公設，開啟沉浸式休閒度假模式。
對於未來重點布局，李志傑說過去南部推案，主要為服務業主，例如近年業主因南部科技題材而推案，在過去彼此的互信與默契，業主放心將案子交給君翊行銷來代銷，南部多為任務型導向的接案，未來布局仍以北台灣為主，甚至還有可能將主戰線縮短，往精兵制操盤。
君翊行銷還計畫將與合作業者，攜手共同推案，有別於業主的推案規劃，君翊行銷在代銷方面以貼心服務為宗旨，一旦開始做建設時，將以『溫度建築』出發，例如在建材規劃上不要琢磨用多貴的，而是希望透過傳達貼心跟溫度的角度來思考，甚至在空間規劃上，挑戰如何打破現有的生活行為模式，改變家人與家人，社區鄰居間的互動，跟消費者做有感接觸，讓彼此間的溫度能提升，自然房子住起來會更暖心。

淺談林口　首換首購變化

君翊行銷經營林口房市多年，熟悉林口房市發展，業主因君翊行銷對於市場的熟悉度高，找他們來規劃更符合市場需求的產品，且在不同地段針對產品做差異化，相對地消費者的選擇性變高；事實上業主對他們而言也是消費者，可以直接反饋給業主，目前市場上缺什麼產品，且對價格波動也較敏銳。
以Ａ９為例，因區域內人口不斷成長，整體雖仍以首購商品為主，但首換的需求量因新移民增多而顯著提升。Ａ８則因為長庚地區發展早，生活機能成熟，在地居民住久習慣就離不開該生活圈，因此區內首換居多。Ａ７則走Ａ９的路，先從首購開始，之後才慢慢出現首換，而君翊也會建議適合的業主，從Ａ９的板塊拓展至Ａ７。
首購族群大多先求有再求好，不過現在想法已經不同，主要是因為現在資訊透明，加上房價上漲，首購族直接升級要求好。首換族群則要的是精緻產品，對於地點、格局、建材等要求都提升，因此現階段規劃產品，還得思考可以提供什麼樣的服務，譬如家的聯結與社區的聯結。

未來公領域　同一動線

李志傑認為現在的房子，將朝『公領域–美式生活空間』發展，把客廳、餐廳、廚房聯結在一起，在同一個平面就可以掌握好，慢慢開始朝向美式生活型態，像美國人為什麼可以很開放，什麼都可以聊，就是因為一同生活在公領域裡，跟家人分享生活上大小事使然。當家人一起在這個空間時，全部活動都在這個動線裡完成，自然家人間的互動更縝密。
另一點李志傑也觀察到，在住家裡面最常使用的空間就是客廳，因此君翊行銷提出『實用公設–大客廳概念』，把客廳放大的邏輯搬到社區來，如此住戶才會覺得好用，願意去用，而不是富麗堂皇，好看不實用的公設，像是將宴會廳規劃成餐飲服務區，住戶就願意到公共空間來，自然容易認識其他社區住戶。
君翊行銷一開始以實用、好用為出發點，導入每個建案，讓家的聯結不僅在家裏面，還可以延伸至社區，讓住戶走進社區，讓住戶願意把公設當作家的第二大客廳。像這樣新型態的生活模式，李志傑表示消費者的接受度是高的，主要是因為善用多功能的方式，來創造更多有效的空間利用，提升房子空間使用的CP值。
另一個『新二代宅概念』，假設買七五坪的房子，分為五○坪與二五坪兩間，在小孩還沒成家前，父母住五○坪的空間，小孩住二五坪的空間，未來漸漸地會顛倒過來，當小孩成家組織家庭後，父母對於居住的需求也越來越簡單，不需要大空間，因此彼此住宅空間互換過來即可。彼此共同生活在同一個社區，也各自擁有獨立的空間，李志傑認為這也是一種新型態的LongStay方式。

君翊行銷推案2、3房空間裡，都希望能擺放雙人床。
君翊行銷推案2、3房空間裡，都希望能擺放雙人床。

後疫情時代　滿足細膩需求

面對新創時代的來臨，後疫情時候，消費者的要求將會更細膩，不能只是提供一個住的窩而已，李志傑表示需要讓消費者在這個窩裡滿足很多的點、線、面需求，要讓他們住起來舒服，這樣住起來才會快樂，因為快樂才是住家最根本的目的，讓房子更懂人，而不是人去適應房子。

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ACE空間制作所—法式情懷 優雅浪漫的不凡經典

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法式情懷 優雅浪漫的不凡經典
法式情懷 優雅浪漫的不凡經典

【住展房屋網/綜合報導】法式中見優雅，人世間顯浪漫。無可比擬的浪漫，傳承貴族血統。將歲月的洗鍊，造就出簡約經典的不凡。

兩廳天花板兩側各有1排聚光燈延伸打造一體感；綠色靠枕與植栽呼應。
兩廳天花板兩側各有1排聚光燈延伸打造一體感；綠色靠枕與植栽呼應。

住展481期報導由 ACE空間制作所 規畫設計的實品屋「冠德天晴」，設計團隊將全案以中性色的奶茶色、米色調為裝潢主軸，以簡約洗鍊的規劃佐以層次豐富的金屬、木紋、織紋壁紙多材質混搭，展現出法式現代質感與唯美貴族宮廷風交織的獨特氛圍。
格局規劃簡潔流暢，動線方便，且設計團隊用心規劃的視覺空間呈現令人驚艷，傢俱擺設更是巧思獨具；屋內的種種細節，都將讓人不禁逐漸沉浸於這方風格獨具，又擁有法式情懷的經典作品之中。

橫跨兩廳的L型結構，增添該處空間延展性；其轉折處置有展示用照明燈。
橫跨兩廳的L型結構，增添該處空間延展性；其轉折處置有展示用照明燈。

軟紗輕揚　天光浸廳堂

於客廳大面開窗下，帶來的不僅是寬闊的絕美景緻，隨著輕覆的柔軟紗簾，為廳內帶來柔和明亮的美好採光，廳內奶茶色的擺設紛紛被打上柔焦感的優雅。臨窗擺設如切割藍水晶的圓形花瓶，在天光穿透下呈現透明感，而絨布質感的沙發，與細膩線條的檯燈，不僅為夜晚閱讀提供充足補光，更在多項金屬元素中的配件與擺飾下，起到畫龍點睛的點綴空間；尤其，以金屬材質打造、具類托盤造型桌面的大小圓形茶几，除了獨特具新意的造型，其桌面沿框更可降低桌面物品無意中被揮落的意外可能，令人對設計團隊的才華與貼心感到暖心。

臨窗如藍水晶的花瓶，於天光迤邐下呈透亮狀；其上小簇花叢生機瀰漫。
臨窗如藍水晶的花瓶，於天光迤邐下呈透亮狀；其上小簇花叢生機瀰漫。

圓燈款擺　木色浮金鐘

餐廳位置鄰近客廳帶來方便動線外，在靠門一側的牆面，巧妙將梁柱與橫跨兩空間的抽屜櫃合併，呈現同樣色調的設計風格；在L型結構的規劃下，除為該處空間增添延展性，也巧妙使兩廳不會具有突兀的空間區隔感。
用餐區的吊燈，採立體的骨董宮廷風蕾絲造型，與上懸吊處的線板裝飾相呼應，為窗外天光迤邐不及之處，補上一方明亮耀眼。簡單幾何造型的圓鐘掛於木紋牆面，金色貴氣與深色木紋的穩重呈現強烈對比，讓該處空間呈現獨特質感卻不致違和，在現代風格巧妙融入宮廷感的氛圍中，展現相異風情，卻又和諧共存。

餐廳木牆的金屬線條，與客廳牆面雅緻的奶油色窗框設計線版遙相呼應。
餐廳木牆的金屬線條，與客廳牆面雅緻的奶油色窗框設計線版遙相呼應。
灰色調布料座椅相應大理石餐桌，符合人體工學的結構也具金屬穩固性。
灰色調布料座椅相應大理石餐桌，符合人體工學的結構也具金屬穩固性。

鏡面剔透　凹陷出圓滿

奶茶、米色交融的書房中，設計師以鏡片玻璃及功能櫃體交錯形成隔間牆面，讓空間本身的狹長呈現出橫向拓寬走道的視覺效果；並設計休憩起居的臥榻，配合機能需求，也暗藏收納功能的抽屜，充份將小空間做到最大化利用；在房內盡頭，讓百褶窗簾帶來的層次引入窗外採光，讓書房中應有的功能與陳列物品的舒適光源結合，增添書香與紓壓的雙重空間。

櫃子具多隔間可供收納；櫃體後的打亮燈，可為陳列物品增添高級質感。
櫃子具多隔間可供收納；櫃體後的打亮燈，可為陳列物品增添高級質感。

雍容唯美　千金出閨閣

臥房多以大器金色調為主要的低調奢華，在大面開窗的採光下，柔軟的白紗簾，帶出了輕盈的優雅感；同時，設計師將床頭板打造類相框的造型線版，並鑲嵌具浮凸窗花圖案的霧面玻璃，再於玻璃前方置放類客廳沙發的奢華絨布床頭靠墊，以由小至大、由內往外的層疊框架打造視覺量感，奠定房內的雍容基調。床頭兩側別緻造型的吊燈、檯燈，也各為配合房內主色調金色的玫瑰金與鵝黃色。臨窗低調雅緻的梳妝小几與圓凳，則為房內添上一筆決定性的點睛，將房內風格定調為浪漫千金。
人人對家總有美好的柔情想像，畢竟房子只是房子，有在乎的人居住其中，才能真正稱為「家」。不論外面的世界如何紛擾，人人心中都期盼能保有對「家」最初的浪漫情懷。而由 ACE空間制作所 設計的「冠德天晴」，除是對其有著極致展現的作品外，它也正日日靜待著，同樣懷有相似浪漫因子的有緣人到來。 ◆

書桌中層展現空間交錯感的置物多樣性，右側則有設計感狹長型收納櫃。
書桌中層展現空間交錯感的置物多樣性，右側則有設計感狹長型收納櫃。
鏡片玻璃及功能櫃體交錯，呈現出空間起伏與橫向拓寬走道的視覺效果。
鏡片玻璃及功能櫃體交錯，呈現出空間起伏與橫向拓寬走道的視覺效果。
床頭以由小至大、由內往外的層疊框架打造視覺量感，奠定出房內雍容。
床頭以由小至大、由內往外的層疊框架打造視覺量感，奠定出房內雍容。
臨窗的雅緻梳妝小几與圓凳，為房內點睛出閨閣千金獨有的浪漫清雅感。
臨窗的雅緻梳妝小几與圓凳，為房內點睛出閨閣千金獨有的浪漫清雅感。

設計檔案

設計公司： ACE空間制作所
建案名稱：冠德天晴實品屋
戶 別：11樓
主要格局：3房二廳二衛
坪數大小：25坪
主要建材：布紋系統板、鍍鈦金屬、鏡面、織紋壁紙
設計總監：高陞霖 / 蔣漫霖
公司電話：02-8712-8781
公司地址：台北市內湖區基湖路35巷2弄9號1樓
公司網址：https://www.atelierce.com.tw/

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營造物價收斂 房價上漲難

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房價上漲難
房價上漲難

【住展房屋網/綜合報導】主計總處公布今年8月營造工程物價指數年增率5.06%，漲幅為20個月最少。據資料顯示，去年5月起「營造工程物價指數」漲幅即呈雙位數成長，但指數走升態勢自今年5月開始反轉，已連續四個月漲幅呈現個位數。

主計總處綜合統計處專門委員曹志弘表示，造成營造工程物價指數漲幅縮小的主因，來自於營造工程重要投入材料，也就是鋼鐵相關製成品的價格下滑。由於營造工程物價指數漲幅明顯收斂，顯示營建成本下降，房地產學者張金鶚直言，國內房價已無物料漲房價漲的正當性，且房市不利因素很多，景氣下行風險愈來愈高。

此外，央行日前宣布再次升息半碼，也牽涉到購屋者負擔能力，建商土建融貸款也連帶遭受衝擊。張金鶚強調，不只是央行升息政策，還有對整個國際金融利率提升而產生的恐懼心態，皆會使得市場壓力愈來愈大。

台經院產經資料庫總監劉佩真也示警，預估今年第4季到2023年房地產表現將延續趨緩態勢，今年房市景氣應可定調是「量縮價穩」，2023年整體房市利空力道還會稍大一點，需求面將受到整體經濟成長率表現而呈現疲弱的走勢。

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情侶合資買房 停看聽!

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情侶合買房
情侶合買房

【住展房屋網/綜合報導】一般而言，會產生不動產尤其是房屋共同持有的原因，大致分為兩類，第一類是情侶在婚前想要一起買房，或者是家人、夫妻、事業夥伴之間的共同財產、合夥共有等；第二類則是遺產的繼承。根據調查，其中又以情侶婚前買房最為常見。

然而若只是情侶關係，婚前共同合資買房所需要考量的重點與風險會較一般更為複雜。首先，男女朋友在法律上如同陌生人，雙方分手後撕破臉，為了房產而鬧上法院，衍生不少法律糾紛的情況十分常見，如果有買房的規劃，建議婚後再買也不遲。

除了分手帶來的法律權益糾紛，共同持有還有其他需要考量的重點，例如兩人的首購權、「一生一次」的稅賦優惠如土增稅等，在共同持有時都會同時使用掉兩人的優惠，相關作業流程與費用都會變成雙倍。
而在申請貸款的時候，銀行會徵信兩人的信用狀況，若其中一人有信用不良的記錄，當然就會影響放貸狀況；值得注意的是，通常銀行不接受二等親之外的人，在合夥買房時登記在其中一人名下，而由另一人借款的申請。

但假如情侶堅持在婚前便共同持有房產，為了保障雙方權益、避免衍生不必要的糾紛，建議雙方可事先前往法院找公證人，將雙方共同買屋的相關條件都白紙黑字撰擬清楚，例如兩人各出了多少錢、兩人約定好每個月要如何給付款項等等，甚至連不得不處分房子時、該如何分配售屋款項等均詳細規劃清楚。

除了公證以外，雙方也可以去申請「預告登記」，一旦設定之後，房子若要移轉給第三人，則需要雙方同意，避免任一方未經告知或同意就擅自賣房。

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不靠關係也有機會 便宜買房7攻略

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疫情嚴峻看屋潮降溫，卻不見房價下修，
業者也表示萬物皆漲，房價沒有降的理由；
購屋民眾預期心理還是想撿便宜房價，
現在，還有哪些便宜買房的攻略呢？

文／住展雜誌

央行上月十六日祭出升息半碼與提高存款準備率的並行措施，而沒有繼續實施第五波的管制，主要是因前幾波打炒房政策已有降溫效果，而大部分購屋者都希望可以買到便宜好房，但由於蓋房子的所有成本都在漲，使得建商不得不調漲價格，整體房價見回不回。那麼，現在還買得到便宜的房子嗎？
事實上，只要做足功課、掌握訣竅，運用七大攻略，就有機會撿到便宜！

百億房產教練 Renba表示，多數建案以實價再加個10％來開價，民眾不妨從實價再低一點點的價格去出價。

潛銷議價空間大

預售屋在尚未正式公開開賣前的潛銷時期，通常會釋出早鳥價，會比公開銷售後的價格更便宜；建案潛銷時可能還沒投放媒體廣告，有些甚至連接待中心都還沒有搭好，只有留電話，議價空間就比較大，往往就有便宜價可以撿。如果撿不到太多的便宜，不妨可以跟銷售人員要求先選較佳格局戶別、樓層、車位送家電品等。

的確現在很多預售案正式公開後的售價，都比潛銷時售價還要來的貴，甚至開案後還陸續再調價，但消費者需注意，大部分未公開的建案還沒有實價登錄可查價，因此購屋族如果沒有做好十足的功課，只是一廂情願認為潛銷一定便宜，也可能誤入圈套、反而買到更貴的價位。
不過，知名的房地產網紅「百億房產教練」Renba提醒大家，像有些小建案、小建商的案子，公開後如果賣不好，最後他還是會降價銷售的。

開價先砍二、三成

接下來，建案公開後，房子只要賣出去，三十天內必須做實價登錄，就有成交價可以參考，不過也要留意有些建商可能會「先銷售、登錄高價戶別」，把建案實登價先墊高。所以參考實價登錄時，除了要看清登錄的樓層、坪數、單價、總價外，也要記得去查該區域附近的推案成交價。

海悅廣告專案經理 林大又表示，實登的價格就是一個水平線，實價登錄推出後讓市場價格更趨近透明化。

海悅廣告專案經理林大又表示，基本上實登的價格就是一個水平線，以前是賣方想賣多少錢，現在是買方想用多少錢買，實價登錄機制推出後，讓市場價格有個墊腳石，價格更難合理化。林大又接著說，「我記得小時候跟爸爸去買過房子，以前買房子殺價都是喊一個折數，譬如從八折開始喊，不行的話就退到八三折，再不行再退到八五折，擼一下就有機會。」


然而現在的銷售現場，購屋族又是如何殺價的呢？「他們會先從開價砍個二、三成，感覺沒殺到就沒那個快感」傑合開發專案經理吳政儒說。
另外，以前有三五好友揪團一起來買房，主要因為大家手頭上有些閒錢，買小坪數的當作投資，過個三、五年再套利出場，不過由於近年政府諸多的打房政策，已使得這些想要短期做房地產買賣賺取價差的散客漸漸退場。吳政儒接著說：「幾個朋友約一約，揪團來的，他們也是殺個二○至三○％，不過揪團的多數看中的是以小坪數、低總價為主，比較好轉手。」

低於實價來殺價

另一種揪團的方式是跟著介紹人一起來的，Renba說像這樣的團沒有一定要多少人才能成團。事實上透過揪團來買房的，建商不用花廣告錢，就可以賣出去，何樂而不為？不過要注意的是，市場上也有聽過假團購真騙介紹費的團，有時甚至會買貴，購屋族還是要自己做足功課。
「像早些年有聽過跟著名人一起揪團來買的，最後成交價也只是行情價而已，所以跟著名人一起買不一定有便宜；另外，像有些人會找關係跟高階經理買，那不一定買的到便宜，消費者千萬不要忘了，那些高階經理人、或是董事長，也都是很會談生意的業務狠角色。」Renba補充。


自從實價登錄機制上線後，不動產交易市場越透明化，事實上不少建案的開價也都會參考該平台，Renba說：「目前多數建商會以實價再加個十％來開價，購屋族如果真的有意願買房的，不妨查實價登錄，從實價再低一點點的價格去出價，以實價當作中性指標，再拿附近建案的實價一起參考。」

傑合開發專案經理 吳政儒表示，不同樓、不同棟、不同座向的房子都有價差，可以多問多比較撿便宜。

買到合理就便宜

而同一個建案裡，不同樓層、不同棟別、不同座向，建商開出的售價也會有所不同，建議消費者要對區域深入了解，吳政儒以竹北為例，東北季風盛行，相對的南北向的房子，北向的比較便宜，如果以樓層來看，二樓沒有露臺或是大家不喜歡的四樓，可能有機會撿到便宜房價。
另外，像是熱門區域，建議早買早便宜，通常這樣的區段會有很多題材助攻房價上漲，例如施工中的捷運、明星學校、新興產業園區等，如果遇到這類的案子在潛銷期，可以早點買，一旦實價登錄揭露後，後續成交的價位容易往上墊高；相反地，如果建案很多的區域，因為選擇多，可以多看多比較，而且目前很多建案都開出區域新高價，甚至高於行情價很多，這樣的個案將來可能去化慢，可以多觀望。
最後，建議真正有意購屋的民眾，還是要以自己的需求為主，不要為了貪便宜而買到不適合的房子。民眾購屋主要還是要看值不值得買，跟什麼時候的價格做比較，如果買到心裡覺得合理的價格，那就是便宜。

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危機連環爆—壽險業掀房市新風暴

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危機連環爆 壽險業掀房市新風暴
危機連環爆 壽險業掀房市新風暴

【文/住展雜誌】今年 壽險業 淨值迅速蒸發，為了拯救淨值破底危機，部份 壽險業 者開始賣樓套現。當拋售不動產的案例逐漸增加，會成為壓垮房市的最後稻草嗎？

美國聯準會（Fed）誓言打擊通膨而大幅度升息，引發全球多國央行跟進。原先，外界預期激進升息將對房地產造成巨大壓力，孰料房產業還未趴下，壽險業卻已先警報大作。
根據金管會公布，今年截至六月底止，國內全體壽險業淨值為一兆二五五五億元，淨值暴跌約七七％，比第一季蒸發掉九三七五億元；今年上半年，淨值累計減少高達一兆四六六七億元。去年底時， 壽險業 淨值約二．七二兆，沒想到短短半年內， 壽險業 淨值竟然縮水一半以上。
雖然金管會連忙澄清，強調 壽險業「現金還有三七三億元，流動性沒有問題」，且未來若接軌國際財報準則（IFRS）一七號公報後，淨值將不減反升。不過，壽險業淨值瘋狂蒸發已既成事實，外界依舊憂心忡忡。

四不利因素　火燒連環船

引爆這波 壽險業 危機主要有四條導火線，分別是「股市投資失利」、「防疫險賠付」、「經營績效不佳」、「債券價值減損」等因素。
「股市投資失利」的代表為三商美邦人壽（以下簡稱三商壽），因三商壽重押「元大台灣五○反一」，手上一度累計高達一八八萬張，平均每股購入成本約十元，但截至八月二十三日為止，台灣五○反一股價僅剩五元多。外界粗估，光是這檔股票，恐讓三商壽暴虧逾百億元。
第二條導火線，則是引爆輿論軒然大波的「防疫險賠付」。不少壽險公司販售「低保費、高額理賠」的防疫保單，卻不幸遇上本土疫情炸裂，各壽險賠到脫褲子；截至八月中下旬為止，防疫險加疫苗險賠付累計金額高達約六五五億元。各家產險中，又以富邦產險虧最大，今年前七個月賠付金額約一四○億元。

三商美邦人壽因投資失利，兩度標售手中不動產換現金。
三商美邦人壽因投資失利，兩度標售手中不動產換現金。
今年本土疫情爆發，富邦成為防疫險賠付的最大苦主。
今年本土疫情爆發，富邦成為防疫險賠付的最大苦主。

美國急升息　債市大逃殺

「經營績效不佳」較著名的為新光人壽（以下簡稱新壽），新壽因在宏達電股價相對高點大舉買進，光這檔股票就使新壽慘賠數百億元，還賣掉信義計畫區新光三越A8套現。近幾年來，新壽經營績效仍不出色，還踩到俄債地雷，今年來已有數月出現虧損。
最後，「債券價值減損」更是令眾多 壽險業 淨值暴跌的最惡兇手。由於美國「鷹式升息」造成債券價格快速下挫，而南山人壽今年Q2淨值因此縮水約二千億元，引發投資恐慌，紛紛拋售大量持有南山人壽的潤泰新、潤泰全兩檔股票，其股價連日跌停，逼得公司與金管會出面澄清救火。

淨值大縮水　學者說別怕

「壽險業淨值蒸發的問題沒那麼嚴重，其實他們可以透過「資產重估」的方式提升淨值。」前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，近十幾年來壽險業「賺太多了」，今年市場的動盪不至於傷筋動骨；尤其這一波房價漲幅犀利，壽險業大多擁有龐大的不動產，只要經由資產重估，光不動產增值的部份就足夠有效提升淨值。
中原大學財經法律學系助理教授蔡鐘慶指出，儘管壽險公司因美國聯準會升息，導致手上持有債券價格下跌，產生金融資產未實現評價損失，造成壽險公司淨值下降。但整體來說，壽險業已在做調整以及壓力測試，包含「增資」以及「資產調配」，金管會亦有提出相關措施及監理，短時間壽險業的危機暫時受到一定的控制。
雖然金管會強調國內壽險業「流動性沒有風險」，學者也認為問題不大，但壽險業資金緊繃是明擺著的事實，且壽險業者紛紛展開「找錢大作戰」，以提升淨值與資本適足率；然而，此舉卻把火苗引到房地產市場。

找錢大作戰　賣樓湊現金

壽險業找錢常見的途徑有兩種，一種是「現金增資」，由大股東出資或盈餘轉增資，以提高自有資本，例如富邦產險、國泰世紀產險、三商壽、中信產險等，而三商壽與中信產已二度增資。
另一種方式則是「賣樓」，出售手上持有的不動產來套現，如三商壽。還有一種則是雙管齊下，現金增資加賣樓來增加現金部位，例如和泰產險。
因壽險業通常持有高額不動產，賣樓套現成為快速籌資的手段；沒有賣一棟樓解決不了的事，如果有，就賣兩棟！
以三商壽為例，今年七月賣掉內湖「精英電腦大樓」整棟辦公樓，八月下旬又公告標售信義「環球世貿大樓」部份樓層。另，和泰產險將出售位於台北火車站附近的台北分公司大樓。新光人壽雖然沒再賣樓，但卻出清自家發行的「新光1號不動產投資信託基金」全數持股來套現，情況更為罕見。

今年國內壽險業籌資統計表
今年國內壽險業籌資統計表

風暴正擴大　壓垮房地產？

台經院研究員邱達生表示，壽險業者確實面臨虧損與市場動盪的高風險，處在防疫險賠付、債券跌價等內憂外患當中，但應不至於出現金融風暴。
但假如今、明年壽險業失血止不住，接下來更多業者拋售手上的不動產，是否會成為壓垮房市的最後一根稻草呢？
蔡鐘慶分析，縱使部份業者標售大樓，但不過是一場壽險同業「你丟我撿」的遊戲罷了。以近期因投資虧損而處分掉內湖區辦公大樓的壽險為例，接手的亦是另一家壽險公司，在原公司持有九年的情況下，帳面處分利益達一六．七億元，公告預計處分利益為一二．六億元；而依照標脫價格試算投報率，亦略高於壽險業投資不動產的最低收益率門檻。

危機在哪裡　答案太驚奇

蔡鐘慶強調，如果有壽險業因虧損想賣掉手邊持有的不動產，依照目前市場上對於好的商辦大樓仍有一定的需求性，短時間應不至於對商辦房地產造成過大衝擊，比較該注意的還是國際情勢，如俄烏戰爭、美國升息，以及兩岸未來的互動模式。
莊孟翰也認為，「壽險業財務暴風圈不會壓垮房市」，但「房價下跌卻會壓垮壽險業」。他解釋，壽險業持有龐大的不動產部位，靠價值重估可以提高淨值，但若未來房價下跌、且跌勢過大，則壽險業的救生索頓時變成導火索，這個部份恐怕才是最危險之處。

人都被央行嚇跑了 中山區來客量急凍

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人都被央行嚇跑了 中山區來客量急凍
人都被央行嚇跑了 中山區來客量急凍

【文/住展房屋網】央行再度宣布升息半碼，今年以來已累計升息2碼，節節高升的利率似乎把房市需求嚇退了。住展房屋網觀察，台北市-中山區近來整體房市稍嫌平淡，平均週來客僅約10組左右，民眾看屋意願低落；為了吸引自住客進場，Q3進場的新案幾乎都是小宅產品。然而，對一般首購族來說，中山區新建案入手門檻仍是偏高，除非有家人幫忙，不然根本負擔不起，因此有部分業者反應，現階段成交的客戶多為置產用途。

最近新開賣的建案，如位於正南京東路三段上的「南京阿曼」，該案規劃82戶（含1戶店面），為13～25坪1～2房格局，訴求全配宅，不過開價130～145萬/坪。接著新生北路二段上「鼎吉中山Vision」也剛公開，規劃106戶（含2戶店面），主力為22～23坪2房，開價120～140萬/坪，最低門檻2,700萬起。

南京阿曼接待_基地
南京阿曼接待_基地
鼎吉中山Vision接待中心
鼎吉中山Vision接待中心

小宅案一籮筐 低單價案戶數少

另外，還有兩宗小宅新案也釋出媒體預告，分別是「中山簡美」以及「中山晶綻」，均預計10月份正式公開，而前者基地位林森北路上，鄰近永盛公園，規劃22～27坪2房；後者基地位長安西路上，鄰近捷運中山站，規劃12～17坪1～1+1房。

據住展房屋網統計，中山區目前線上約9成以上建案開價都是『百萬俱樂部』，銷況普遍進展緩慢，唯二開價沒破3位數的「釉裡紅-A區」、「釉裡紅-B區」，前者剩下75坪產品，後者則只有52坪產品可售，單價具競爭力。

租金補貼專案　看得到吃不到

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租金補貼
租金補貼

【住展房屋網/綜合報導】行政院所推出的「300億元中央擴大租金補貼專案」，目標在減輕租屋族的經濟負擔，然而在實務的操作往往看得到卻吃不到，主要原因為房東不願意和房客不知道。

內政部對此租金補貼專案的宣傳仍有待加強，全台大專院校學生在校外租屋的就有數十萬人，但少有學生知道有此優惠，，對一般社會人士的宣傳多是視訊說明會，廣告也僅刊登在台電、台水的紙本帳單信封背面，忽略了使用電子帳單的租客。

內政部雖然強調房客不用事先取得房東同意就可申請補貼，但比起房東來說，房客相對弱勢，多數房客為避免房東得知而發生調漲租金、不續約、提前終止租約等情況，而放棄此一優惠補貼。另外，擴大租金補貼政策將申請補貼的房東提升為公益出租人，對房東的優惠是以門牌數計算認定，雖然最多可享有1萬5000元的稅務優惠，但即使一屋隔成１０間套房出租，１０間房客都可申請租金補貼，但房東得享的優惠仍只有一份，並且買賣稅率也改適用為非自住，對房東來說誘因不大，政府需要持續加強宣導，以落實租金補助政策的美意。

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泰豐中壢舊廠土地重劃 取得核定函

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泰豐中壢舊廠土地重劃 取得核定函
泰豐中壢舊廠土地重劃 取得核定函

【住展房屋網/綜合報導】備受矚目的泰豐輪胎中壢舊廠開發案的住宅案土地重劃作業，23日正式過關。此案面積2.69萬坪，今年3月中啟動標售，可惜開出低價過高，在6月初流標了。目前，下一步，公司高層將進行討論，預估在重啟標售或自行開發等兩個選項中擇一。

房仲業界分析6月流標的原因，除了價格的因素影響之外，更重要是該土地當時尚未取得桃園市地重劃作業核定函，只有這樣才可享有相關土地重劃優惠獎勵。一旦未在9月24日取得核定函，該筆土地將被打回原本的工業用地，到時候土地價值、開發成本、財務試算通通得重來，成為開發案最大風險與變數。

流標後，泰豐急忙展開重劃作業申請，包括召開公聽會、計畫書送審等，終於趕在截止日前，於23日獲得桃園市政府點頭過關。泰豐也立即在23日公告，「自辦市地重劃計畫書，已主管機關審核通過。」這等於拿到門票，公司準備進入下一階段的規劃討論。

外界認為泰豐中壢舊廠接下來自行開發的可能性較高。因為與當初3月首都啟動標售的時空背景已經不同，這半年來，歷經央行升息、打房，以及全球通膨的影響，再加上建材和工資等營建成本也在飆漲，房市明顯受到衝擊，泰豐中壢舊廠就算要重啟標售，可能不會急於一時。公司對此表示兩種可能性都有，要交由董事會討論決定。

另一方面，泰豐目前最大股東是南港輪胎，隨南港榮譽董事長林學圃辭世後，南港引進國揚集團的入股。國揚集團最擅長就是資產開發，未來很有可能將主導南港的土地資產管理，泰豐中壢舊廠土地很可能一併交由國揚集團協助開發。

泰豐中壢舊廠土地重劃 取得核定函

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學者促建都更勿為利益 忽略安全意識

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學者促建都更勿為利益 忽略安全意識
學者促建都更勿為利益 忽略安全意識

【住展房屋網/綜合報導】未來四年全國都更計畫雖已核定，但報告中明白點出達成目標將面臨的五大難題，其中包括中央都更基金財源籌措困難、民眾整合意願困難、民眾籌措重建經費融資不易、營建造價飆高導致都更風險拉高，以及公、私都更人力不足與素質良莠不齊。

政治大學地政系退休教授張金鶚指出，其中要屬民眾的意願整合是最大難題，其他像是經費籌措、人力不足等，政府都能透過政策解決。民眾的整合之所以困難，主要是公信力、教育問題沒有解決。

住展雜誌研發長何世昌認為，都更確實有必要從教育入手，在國教公民課程中養成都市計畫、都市發展的觀念，才有機會扭轉下一代對都更的觀念；因目前都更最大障礙仍在於地主整合，並非行政程序上不便利。

尤其是現在老屋重建只講求利益分配，並非從改善居住安全著手，演變成「利益至上」的困境；張金鶚認為，必須透過具有公信力的組織深入社區幫忙老屋健檢，甚至進行都更財務試算，才能讓民眾相挺都更。

信義房屋專案經理曾敬德指出，危老改建的快速通道，就是應映都更推動困難才設立的。一個都更案通常花7年完成已算是萬幸，而且重建當中要面對的問題，會隨著時間越拖越難解決。對於北市這類僅能透過重建的老城市來說，要有更多政策協助才能達到效果。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，多年來地方政府及開發商偏袒重劃區、新市鎮等開發策略以快速回收投資成本、增加土地財政的收入，間接拖慢了舊市區重建的速度，同時也出現資源越來越少的困境。他提議，劃設「成長管制線」或「設施服務線」，從總量、均衡的方式，把資源重新引導到市區重建、活化的途徑，才能降低老舊社區發展的落差。

學者促建都更勿為利益 忽略安全意識

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新北市促進市場整建 地方盼放寬容積

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新北市促進市場整建 地方盼放寬容積
新北市促進市場整建 地方盼放寬容積

【住展房屋網/綜合報導】據統計，新北市有80座民有市場，約24座屋齡超30年，早期早期「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」規定，必須獲得100％地主同意，才能推動改建。市府在今年1月修正細則，放寬土地所有人同意比例，管轄內有6處民用市場正在都更。

不過相比較其他城市，新北管轄內市場用地容積率僅有240%。地方表示，民間考量都更後坪數換算少使意願偏低，希望政府能夠放寬容積標準。新北市都更處表示，民有市場可用一般都更容積獎勵，配合容積移轉提升容積率外，先前都更二箭也提供最高20％加給基準容積，另外，建物符合海砂屋、耐震能力不足，也適用防災都更1.5倍容積獎勵，再配合容積移轉，市場容積率最高可達456％。

新北市城鄉局表示，容積率是公共財須考慮容受力、環境負荷力，台北市毗鄰規定是以區域分配規畫，不見得每個市場容積率就高，市府會持續檢討，在公平利益下用增加公益回饋等條件調整容積率，將提案到都委會討論。

市議員王威元表示，各縣市管控容積方式不一，若市場沒有在使用和運作，該解編就解編，回歸其他用地，若市場仍持續運作但不夠完整，市府就該推動都更，尤其公私參雜的市場用地，多數已作為住宅使用，市府應力推公辦都更。

新北市促進市場整建 地方盼放寬容積

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強震受損房舍 花蓮提安置住宿補貼

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地震房舍倒塌補助
地震房舍倒塌補助

【住展房屋網/綜合報導】日前0918台東強震重創花蓮縣南區鄉鎮，造成高寮大橋等4座大橋斷裂、受損無法通行，道路也出現龜裂，當地交通陷入黑暗期，更有災民無家可歸，花蓮縣政府提供受災戶安置住宿補貼及5項救助措施，縣長徐榛蔚也持續向中央喊話，呼籲中央盡快協助重建、搶修受損交通，讓民眾盡快恢復日常生活。

除了交通公共設施受損，強震也造成許多房舍毀損相當嚴重，諸如房屋傾斜、水泥磁磚剝落、門窗擠壓變形、牆壁樓板梁柱裂損等情形，鄉鎮公所統計至23日為止受損房舍有321件，經勘查後評估有22件，因為主體結構毀損而被列為需拆除的危樓，有16件為需補強建物，但隨著餘震不斷，後續需鑑定的危險房舍數量可能會再增加。

徐榛蔚表示，除積極鑑定評估房舍受損災況，縣府也會持續追蹤修復進度，收災戶的安置住宿費用也將由縣府提供補貼，玉里鎮也設立震災聯合服務平台，提供受災民眾一般住家建物修繕、財產損失、車輛損害、災害慰問金及醫療照顧等5項救助措施與諮詢。此次強震也震出危老建築與都市更新的關注熱潮，建築結構的安全方能保障人民的生命與財產。

此外，許多民間單位也投入關懷救災工作，慈濟志工、大學學生在震災期間輪番進入災區，參與家園、學校的震後復原工作，協助搬運清除毀損的大型物件、校園書櫃，慈濟基金會也啟動安心家訪，不少大學生紛紛發揮愛心，陪伴災民平撫恐慌情緒。

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蛋白變蛋殼 房市恐供過於求

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房市供過於求
房市供過於求

【住展房屋網/綜合報導】隨著中央銀行不斷升息，銀行主管坦言，近期已觀察到房市恐將產生供過於求的問題，原因來自於升息會增加房貸壓力，讓還款能力有疑慮的房貸戶保持觀望、不敢申辦房貸。

銀行主管也特別指出，銀行基於風險控管的要求，針對北部的五股、林口、淡水、新莊、三峽、桃園青埔等六大重劃區，以及南部地區，包括台南、高雄兩都，尤其是近一年來因為台積電的建廠效應，而連帶使房價上漲近2成的地區，銀行將會以更保守嚴格的標準，進行擔保品價值的鑑價評估，此舉恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的數目，產生有0.5至1成的落差，而且上述地區的供過於求的問題，現在看起來會隨著央行升息而逐漸擴大。

在房貸業務領域專研多年的國銀主管分析房市景氣指出，先前有不少重劃區的房價，就是靠業者炒作而被哄抬起來的，現在央行升息的動作頻頻，銀行也評估因為買氣退燒，這些被炒作起來的房價，調降的速度會加快，這將使得建商先前因為過度的供給，導致房市供過於求的問題更加嚴重，包括先前所謂的「蛋黃區」、「蛋白區」，現在都不斷的趨向「保守收斂」。

目前在銀行的內部評估當中，過去所謂的蛋白區，因政策影響，有些已退居到「蛋殼」，甚至有部分現在連蛋殼的等級都沒有，已完全跟蛋「絕緣」。

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公共工程的難處與對治

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公共工程的難處與對治
公共工程的難處與對治

【文/住展房屋網】大安區成功市場改建，一波三折，迄仍無法順利進行。幾個月前熱鬧開工，如今卻因缺工缺料，資金有缺口，故包商要求解約。值此物價飛漲時期，計劃趕不上變化。當年的算盤，現已打不動，生意難做。市府稱可部分補貼，但後續如何，誰也不知。

北市推動 北藝中心 工程時，承包商理成營造因建物造型特殊，困難重重致半逾倒閉，教人同情。館體造型設計，千奇百怪，美觀與否，見仁見智，但從未有過探詢民意。譬如三種設計圖由市民投票，較受歡迎者才採用興建。否則官員獨斷獨行，花鉅大經費，在市區留下不討喜建物，未免太遜。

像北京的鳥巢體育場，承辦二○○八奧運，其造型也引發許多議論。畢竟，美不美的主觀成份極大，很難誰說了算。選美皇后亦不見得美，人們會猜是否有政治味；大都市的大館體也如此，是否已內定，連招標都一樣，讓人不信任者太多了。

缺工缺料，全球皆然。進口建材堵在海關港口，延誤工期，又能奈何。有人搬新居，家具全自歐洲進口，如今塞在港外，可能要等上十天半月或更久。如此一來，樣樣事成本都高，尤其歐美罷工潮處處漫延，耗費資源甚鉅，沒有人是贏家。

全球物價大漲，但因世人多數變窮，沒什麼人肯買樓，故而影響房價的漲勢。換言之，萬物齊漲，唯有房價未漲。然而，對有需要房者，誠是大福音。不過，在賣方來看，物價成本堆高，房地產也是物，哪能不漲，即使沒人買，也不必降價求售，除非很缺錢。

天下事多半如此，順逆參差，苦樂兼具。種種因素連結糾合之後，結果亦不會差太遠。譬如，喫喝玩樂消費都漲，但大眾邊抱怨邊過日，照樣生活工作求學。房市大好大壞，業者受影響較大，一般國民有產無產，影響並非全面，堪能勉強撐持。由此可見，台島基本經濟仍穩固。

社會理性抬頭，該節約時適當而為，如水電、瓦斯能源，不可浪費。宜支出部分，亦量力為之，如捐款公益適度消費。如此則內需不萎縮，通膨不疾猛。溫和經濟處境，多數人保有小康小確幸，縱然未達富裕境地，仍足以安居樂業。廣廈三千，夜宿一席。管它如何打房，好好度日可也！

大地震頻傳—建案廣告狂打耐震工法

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大地震頻傳 建案廣告狂打耐震工法
大地震頻傳 建案廣告狂打耐震工法

花東6強、6弱很有感的震度，
再次掀起國人對於 地震 的恐慌，
業者適時釋出暖心關心貼文，
祭出軟硬兼施、圖文並茂的新素材。

上週(9/12～9/18)北台灣建案報紙廣告批數為150批，與前週稍減10批，刊登報廣的建案數量6個，較前週減少1個；上週重新刊登報廣為「瓏山林企業聯名稿」、「大同莊園Ⅲ」及「憶聲智匯科技園區」（廠辦案），持續上報廣的有「新光人壽總統傑仕堡」、「鄉林玉川」及「華固上文林」。

升息還沒完 ! 外銀:預估12月再升半碼

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央行將再升息
央行將再升息

【住展房屋網/綜合報導】央行於日前宣布升息半碼，會後並公開說明三大理由，包括通膨走降、經濟放緩，及金融穩定。外商銀行認為新台幣升值的主要原因，是「因為外資肯定會回補台股」，回流資金將帶動台幣回升，最終年底重貼現率將到1.75％，新台幣匯率也會在明年回到平均30元。

市場持續關注央行接下來是否會有再一波的動作，澳盛銀行大中華經濟研究團隊預估，台灣央行於12月將會再度升息半碼，該行認為這將是央行在此波升息週期的最後一次升息行動。

澳盛銀行分析，台灣經濟在今年下半年已出現出口下降的情況，美國經濟衰退的潛在風險肯定會影響全球電子供應鏈，澳盛估測台灣明年經濟成長率為2.6％，比今年的3.6％減少一個百分點。

匯豐銀行指出，此次升息的主因是為防止輸入性通膨持續造成民眾預期心理，主計總處公布8月通膨率已降至2.66％，顯示台灣的通膨壓力並沒有歐美那麼嚴重，升息及幅度都在市場普遍預期之中。

匯豐銀行對於台灣今、明年的經濟成長預測，分別為3.2％、2.2％，估值均低於央行、主計總處及國內主要經濟研究機構的預測。

瑞銀集團則較為樂觀，該行估測明年台灣經濟成長率應會到3.0％，CPI通膨率則預估會大幅下降到1.4％。瑞銀投資銀行研究部北亞地區經濟師鄧維慎指出，台灣明年CPI通膨率會下滑很快，然而他也強調，外部情勢的不確定性，是台灣經濟從現在起到明年，需要面對的較大風險，在內部推動消費復甦是必要的動作。

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疫情升溫、選情干擾房市—賣壓沉重區漲勢趨緩

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疫情升溫、選情干擾房市 賣壓沉重區漲勢趨緩
疫情升溫、選情干擾房市 賣壓沉重區漲勢趨緩

疫情升溫逼近5萬例，恐影響案場來客數，
近期成交也不盡樂觀，消費者出手意願偏低，
賣壓低區的舊案續漲，去化緩的區新案不再創高，
受選情影響有些建案持續延宕……

中秋連假後，疫情又再次破4萬例，逼近5萬例，恐怕再度影響案場來客。雖然中秋連假來客持平，但成交狀況不佳，購屋者仍多持觀望態度，出手意願低，再加上近期不少建案受選情影響延宕推案，本周末過後即將正式迎接 928檔期 ，是否會打亂業者全盤的推案步驟，值得關注。

北台灣部分區域由於供給水位低，暫無賣壓，新案開價持續走高，舊案也趁勢追價，像是新北市新店區的央北重劃區、土城區等，而桃園中壢的青埔特區，新案開價與前一波落差不大，推估與整體待售量多有關，業者不敢開高價，至於林口區928檔期直接跳過，要到10月後再推案。

建築採用特殊工法轉型—不動產估價師持正面態度

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耐震未達1/3之危險建築 應加速都更危老重建確保居住安全
耐震未達1/3之危險建築 應加速都更危老重建確保居住安全

【文/住展雜誌】隨著國內目前物價持續上升、缺工、缺料問題，不動產開發市場預期短期內仍將受到疫情影響，物價通膨、國際人力短缺以及營建物價大幅波動之挑戰，導致營建成本高低不下，但需求市場仍在，房市後續發展是否會產生改變將值得持續關注。又台灣建築產業目前面臨兩大威脅，一為位處於地震帶的台灣，地震發生頻繁，地震對未來建築結構將產生損毀破壞之風險；二為少子化及全世界缺工導致勞動力不足的困境，不僅造成工期延宕，成本及品質也難以控管。在這些情況下，建築產業該如何確保所蓋出房子的「安全品質」？

　　回歸居住的本質，房子，是人們日常生活中不可或缺的「必需品」，自然應關注在住的安全與安心的前提之下，「社團法人新北市不動產估價師公會」理事長莊濰銓表示，針對建築產業之世界發展趨勢議題，研究發現建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」不但可改善建築產業所面臨缺工困境及地震問題，對於世界所重視的低碳永續概念亦有正向幫助，且在台灣已推行17年，目前已有三百多件建案採用，相信「Alfa Safe鋼筋系統化工法」將是未來建築產業須面臨的重大轉型方向。

　　倘從不動產市場開發商之經營角度而言，除了部分受到基地特性（如潛勢區、斷層帶附近及施工期考量等）而必須施作 特殊工法 外，其餘大多數 特殊工法 相對被視為一項工具，因開發商真正所在意的是效益多寡，而效益通常所指的是成本與收益。根據調查結果，以潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」之 特殊工法 來說，相較於一般建物造價水準，平均每坪約需多付出30,000元（預鑄工法）或6000元（Alfa Safe鋼筋系統化工法）不等之費用，約莫增加15%及30%不等之成本，增加幅度有限，因此如何將多支出的費用能夠回收甚至創造加值便是開發商所在意的面向，但目前市場上對於該類之研究數據或統計資料仍付之闕如，但能透過一些個案的蒐集及整理一窺其究竟（如下表）；調查結果顯示，有採用特殊工法之建案，無論是新成屋抑或預售屋，個案成交價格多可達到區域房價之中上區間；另外部分個案施作如耐震系統工法具備提升建物結構安全及耐抗震能力強化之優點外，也附帶延長漏水保固之承諾，皆有效地促使業者在銷售之際，不僅無須擔心成本不易回收之風險外，似乎更能將營建核心回歸建物安全之本質，並於銷售之際同時提高知名度與信譽。

另一方面，對於極大多數之終端消費者而言，無論是潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」此類之特殊工法，恐多停留在對於專有名詞之認識而言，實不足矣，其工法之技術創新及施工品質要求所具備之抗震、耐震、防漏優點，所能帶給居住使用者的建築安全、安心及安適感，才應該是消費者最重視的角度。

　　由上述可知， 特殊工法 之成本增加有限，但能夠顧及前端施工品質，中端建物完成後之品質保證，以及後段使用者的居住舒適，讓建物可以達到施工安全、品質安全、居住安全之三安一體前提下，開發商及消費者皆應正確認識特殊工法對不動產實質上之影響。

　　近幾年極端天氣導致天災頻繁，地球的反撲使得全球進入永續發展關鍵時刻，聯合國氣候變遷專門委員會直指氣候危機的衝擊加劇，呼籲所有主要經濟體都必須在未來關鍵十年採取更強力、大規模的減碳行動，特別是建築規範和相關政策，以刺激淨零排放建築的採用。除此之外，根據內政部110年第4季房屋稅籍住宅屋齡分佈，全台總計有896.5萬戶住宅，其中有50.1％的住宅屋齡超過30年，不僅台灣人口逐漸高齡化，連房子老化的情形也越來越嚴重，老舊房屋普遍存在抗災抗震能力不足、更缺乏消防安全設施的現象，一旦發生地震、火災，將可能面臨生命及財產的威脅。

　　「Alfa Safe鋼筋系統化工法」獲得國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」、低碳建築聯盟「低碳工法認證」、國家地震中心「抗震韌性提升試驗」、建築安全履歷協會「安全品質透明化工法認證」等等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。莊濰銓理事長表示，有好的建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」能有效帶動鋼筋施工品質提升、降低施工現場所需要的人力，同時降低勞動成本，並更容易達到建造耐震安全的建築，新蓋建築或都更危老重建的建築都應相繼採用，實質提升民眾的居住安全，對整體建築產業創造良好發展。

建築採用特殊工法轉型-不動產估價師持正面態度
建築採用特殊工法轉型-不動產估價師持正面態度
建築採用特殊工法轉型-不動產估價師持正面態度
建築採用特殊工法轉型-不動產估價師持正面態度

「Alfa Safe鋼筋系統化工法」與全世界傳統鋼筋工程以一根一根剪斷綁鐵線的做法大相逕庭，有效解決缺工困境及地震問題，對於世界所重視的低碳永續概念亦有正向幫助，整體提升建物正面價值。

有一種冷，叫阿嬤覺得冷

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有一種冷，叫阿嬤覺得冷
有一種冷，叫阿嬤覺得冷

【文/住展雜誌】俗話總是說『有一種冷，叫阿嬤覺得冷』。在烏雲籠罩時，阿嬤會說：『今天有點涼涼的，你要多穿一件衣服。』若是豔陽天時有徐徐涼風，阿嬤可能又說：『不要看現在太陽大，晚點降溫就會著涼，去多穿點衣服。』
不管什麼天氣，阿嬤都覺得小孩會受寒，既是出於關愛，同時也是出自於『感覺』，而感覺與事實本身往往存在不小的落差。倘若阿嬤能夠根據科學數據來證明天氣比較冷，那就更有說服力了。
比方說同樣在烏雲籠罩時，阿嬤如果說：『今天早上氣溫二○℃，氣象預報傍晚會變天急降至一六℃，又由於風速將從五節升至九節，且因濕度較低，下午至傍晚時體感溫度只有一三℃。如果你早上只穿短袖出門，傍晚溫度驟降，鼻腔血管遇冷快速收縮，病毒將會突破防禦進入人體，此時就很容易感冒。』阿嬤論述有憑有據，就算想要反駁也蒼白無力，只能摸著鼻子乖乖去多穿件衣服。
正如同近年來，不少學者、專家，每年都說『房價要跌了』，命中率彷彿壞掉的時鐘，大部份都不準，主因就是他們評估房價漲跌就像阿嬤一樣，靠的是自我主觀的『感覺』，而不是客觀、科學的論證，結果當然是十說九錯。
今年以來，因疫情、升息的緣故，房市成交量降溫，又有許多人鐵口預測今年房價必下跌。然而成交減少，房價就必然走跌嗎？
住展481期 特別企劃的「房市走向大預測」、「北市12區潛力大點兵」，我們提供了滿滿的客觀數據，包括推案量、住宅存量、人口住宅比等種種統計，讓您全盤檢視房市現況。與其凡事聽別人說，不如靠您自己來判斷；該不該買房，自己說了算！
台灣高齡化社會將至，據國發會預估，二○二五年我國老年人口比例將達到二成，銀髮族買房子之前，不妨看看 住展481期 「智慧住宅邁向遠端照顧」，有專家為您分析未來智慧宅趨勢，讓您買房同時也顧健康。
隨著九二八檔期的到來，哪些地方是推案眾多、適合看房的區域？「浪尖上的桃園航空城」揭露航空城發展現況，空談了十幾年的計畫真的迎來起飛契機嗎？另外，「四大重點推案區」搶先一步曝光各大指標推案與產品類型，盼各位讀者都能找到最滿意的房子，祝您賞屋愉快！

俗話總是說『有一種冷，叫阿嬤覺得冷』。在烏雲籠罩時，阿嬤會說：『今天有點涼涼的，你要多穿一件衣服。』若是豔陽天時有徐徐涼風，阿嬤可能又說：『不要看現在太陽大，晚點降溫就會著涼，去多穿點衣服。』
不管什麼天氣，阿嬤都覺得小孩會受寒，既是出於關愛，同時也是出自於『感覺』，而感覺與事實本身往往存在不小的落差。倘若阿嬤能夠根據科學數據來證明天氣比較冷，那就更有說服力了。
比方說同樣在烏雲籠罩時，阿嬤如果說：『今天早上氣溫二○℃，氣象預報傍晚會變天急降至一六℃，又由於風速將從五節升至九節，且因濕度較低，下午至傍晚時體感溫度只有一三℃。如果你早上只穿短袖出門，傍晚溫度驟降，鼻腔血管遇冷快速收縮，病毒將會突破防禦進入人體，此時就很容易感冒。』阿嬤論述有憑有據，就算想要反駁也蒼白無力，只能摸著鼻子乖乖去多穿件衣服。
正如同近年來，不少學者、專家，每年都說『房價要跌了』，命中率彷彿壞掉的時鐘，大部份都不準，主因就是他們評估房價漲跌就像阿嬤一樣，靠的是自我主觀的『感覺』，而不是客觀、科學的論證，結果當然是十說九錯。
今年以來，因疫情、升息的緣故，房市成交量降溫，又有許多人鐵口預測今年房價必下跌。然而成交減少，房價就必然走跌嗎？
住展481期 特別企劃的「房市走向大預測」、「北市12區潛力大點兵」，我們提供了滿滿的客觀數據，包括推案量、住宅存量、人口住宅比等種種統計，讓您全盤檢視房市現況。與其凡事聽別人說，不如靠您自己來判斷；該不該買房，自己說了算！
台灣高齡化社會將至，據國發會預估，二○二五年我國老年人口比例將達到二成，銀髮族買房子之前，不妨看看本期「智慧住宅邁向遠端照顧」，有專家為您分析未來智慧宅趨勢，讓您買房同時也顧健康。
隨著九二八檔期的到來，哪些地方是推案眾多、適合看房的區域？「浪尖上的桃園航空城」揭露航空城發展現況，空談了十幾年的計畫真的迎來起飛契機嗎？另外，「四大重點推案區」搶先一步曝光各大指標推案與產品類型，盼各位讀者都能找到最滿意的房子，祝您賞屋愉快！

有一種冷，叫阿嬤覺得冷

房價難跌 房貸利率4%內免擔心

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居住正義
居住正義

【住展房屋網/綜合報導】中央銀行於22日再度宣布升息半碼，引發各界不少關注與討論，除日益高漲的房價之外，購屋民眾勢必面臨升息所帶來的還款壓力。不過，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，房貸利率只要還維持在4％以內，都還算是低利率，並不會直接衝擊房市。

近年來政府為落實「居住正義」的概念，持續端出調控市場房價的政策，對此謝坤成強調，與其「管制」市場，政府更應該做的是「管理」市場，因為房市是忠實反映國家經濟的基本面，政府應該尊重市場機制，而非過度出手干預。

謝坤成直言「人人擁房根本是假議題」，倘若住居環境與建築用料工法等均未隨著改善提升，即便人人擁房也不算是實現居住正義；再者台灣地狹人稠、土地資源短缺，況且建築施工法規在921大地震過後修訂得更加嚴謹，市場也持續面臨工料雙漲等問題，房價根本沒有下跌空間，「政府就算把建築業往死裡打，人人擁房也無法達成。」

因此謝坤成建議政府，與其將心思放在打擊房市發展，不如凝聚各部會之力量，由中央與地方政府協商合作，在全台各縣市加速社會住宅的興建，讓弱勢族群、租屋客都可以用合理優惠的價格，擁有安全、便利的住所，除了可以扣除居住支出外，更能夠兼顧生活品質，讓人民不僅住得起，更可以住得好，實現居住的基本權利。

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瘟神退散！ 疫立不搖房市活口區

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在疫情爆發與升息衝擊下，
房市彷彿進入靜默期，
新建案市況普遍已冷卻。
但令人意外的是，
有些區域竟還活蹦亂跳……

文／住展雜誌

本土疫情持續蔓延全台，截至六月下旬為止，確診人數已逼近三五○萬人。屋漏偏逢連夜雨，在疫情嚴峻之際，央行又連續兩季升息，累計升息一．五碼。

受到疫情與升息夾擊，國內房地產市場買氣彷彿從亞熱帶瞬間移動到北極，簡直冷到爆！四、五月是市況最低谷的時期，不少接待中心門可羅雀，甚至像板橋、中和等地，建案單週來客量竟然只有個位數。

房價暴漲區 瘟神也難擋

如此惡劣的環境，竟然還有部份區域力抗『瘟神』，市況受到摧殘程度不大；除了買氣相對穩定順暢外，房價漲速並未減速，成為房市寒冬中的溫暖火苗。

據《住展》統計，今年截至五月為止，北台灣新成屋、預售屋房價漲幅前十名，依序為竹縣新埔、竹市北區、竹縣竹東、竹縣芎林、竹縣新豐、竹縣寶山、新北鶯歌、桃市楊梅、桃市平鎮、新北八里等地。

上述十個行政區，房價不到半年內大漲一五％至三二％不等，著實令人震驚。更誇張的是，前六名全由新竹縣市行政區包辦。

消費者瘋搶 新埔超火爆

新埔藉著近竹北、相對低房價優勢，市況與房價表現強勢，不受疫情干擾。

竹縣新埔、竹東、芎林、新豐與寶山漲幅較大的原因，與菁華區新建案供給低迷，消費者別無選擇，被迫轉往外圍蛋白區購屋，因而帶動上述區域建案房價狂飆，建案買氣活絡。

由於竹北菁華區新建案售價至少要五字頭起跳，高價案甚至要價六字頭；貴就算了，能挑的案子寥寥可數。於是，鄰近竹北的新埔以相對低價作為賣點，建案一推出就吸引消費者瘋搶，因此只花五個月，房價便暴漲逾三成，來到三七萬元／坪。

新埔房市有多瘋呢？今年四月底，仰德重劃區有「文華新境3」、「仰德大院」等兩件透天案，前者共一二戶、後者有二七戶，孰料還沒公開就已賣光，晚到的人只能向隅。

新埔國中小一帶的田新重劃區也不遑多讓，據悉新案「竹科臻邦」剛掛上廣告看板，就收到逾百組客戶預約賞屋要求。眼見消費者如此瘋狂，『不怕疫情只怕買不到房子』，有的建案索性持續漲價，就怕價錢便宜賣太快；例如自強重劃區透天案「王喬光知樹」，最早開價三千萬元起，經過數波調漲，現已漲至三千四百萬元起，每坪成交價站穩四字頭。

竹北客轉進 芎林變富林

芎林與新埔命運相似，同樣跟著竹北走大運；因不少竹北客跑到芎林買房，將房價一舉推升上三○萬／坪大關，而新案價位還在不斷上漲當中。難怪有人開玩笑說，芎林一點也不窮，再漲下去就要改名叫『富』林了。

近竹北高鐵特定區的大樓案「太睿境」，位於都市計畫外，平均開價竟飆到四一萬元／坪，創下芎林都計外建案天價紀錄。都計外建案開價驚人，都計內建案當然更不手軟；位於市區的華廈案「綠光森林NO.29-馥御文昌」，平均開價四二．五萬元／坪，刷新芎林史上新高價位。

雖然芎林看房子的來客量不算多，但消費者購屋意願卻板上釘釘，所以建案銷售成績普遍不錯，價格當然也就越來越敢開了！

台積電效應 寶山人氣旺

受到台積電鉅額投資激勵，寶山房市一飛沖天。（圖為台積電新廠所在的雙溪村）

漲幅位居第六名的寶山，今年來房價已經增值二成；由於台積電在寶山設立二奈米、三奈米先進製程研發中心的題材發酵，寶山一轉身變成『寶』山，身價一百八十度大翻轉，房價由一字頭躍上二字頭。

即使在疫情最嚴峻的時刻，寶山造鎮案「宏道新竹帝寶」每週看屋來客量仍高達二百組，成為北台灣場子最旺的建案。從寶山市況來看，易令人出現『疫情不存在』的錯覺。

北客進鶯歌 房價鴿轉鷹

離開新竹縣市，我們來看到鶯歌；相對於大台北其他行政區，鶯歌在本土疫情肆虐期間雖然來客量稍減，但市況受創不大，各分區建案銷況相對穩定，房價上揚約十六％，首度突破三字頭大關至三○．七萬元／坪。
因大台北各區房價普遍高漲，以及捷運三鶯線動工興建，去年來吸引大量雙北輕移民湧入鶯歌購屋。此前，鶯歌買盤幾乎都是本地客，但現在雙北外來客占比竟已高達八成，本地客僅剩二成。

外來客占比暴增，使得鶯歌建案銷售加速，房價一點也不『鴿』，反而呈現『鷹式上漲』，原本一字頭的尖山地區跳漲至三○萬元／坪出頭，二字頭的鳳鳴重劃區建案每坪成交價更奔上三○餘萬元。

不打捷運牌 八里照樣漲

新北市除了鶯歌外，八里近期市況最令人跌破眼鏡。地理位置較偏的八里，今年來房價上漲約一五％，市況未受疫情拖累，建案來客量普遍還有二○組／週左右。

八里房價漲幅最凶猛的區域，以台北港特定區、和區公所周邊的舊市區為最；其中，台北港特地區最新開賣的建案「春城台北港」，最高開價逼近四字頭，顯示建商對當地房市信心滿滿。

與鄰居淡水相比，八里沒有已完工的捷運線，無法靠捷運拉攏外地客；不過，八里近年來外地客數量卻不少，外來客多沿著台六四快速道路而來，又以三重、蘆洲、中和等地輕移民居多。由於三蘆與中和地區新建案價位需五字頭以上，八里還有二字頭、三字頭相對低價優勢，因此買氣仍有支撐。

強勢區ＤＮＡ 買房更安心

除了上述十大漲幅區之外，北台灣還有像內湖、觀音、竹北、三重等地房市，成功力抗瘟神襲擊，市況表現出色。

以內湖來說，今年來開賣的新案銷售期短得驚人，如「義泰吾境」、「光里蘊」兩大指標案均快速完銷，另新開賣的「國泰蒔美」平均開價飆上一二七萬元／坪，成交價估約一二○萬元／坪，創下五期重劃區新高價。

這些擊退瘟神、無懼升息，新建案市況表現穩健的區域，往往具備新建案供給不足、相對低價優勢、政府重大建設題材，或者是民間企業鉅額投資等其中一項因素。因此，若是近期想買房子，卻又擔憂外在環境變化衝擊市場的民眾，不妨依循著強勢區的DNA規律，去找到另一個潛力區，既能順利成家，也不怕房價嚇跌！

八里是近期房市大黑馬，雖然能見度不高，但市況穩定、房價默默上漲。

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藍營指控劉建國  競辦佔用農地

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藍營指控劉建國  競辦佔用農地
藍營指控劉建國  競辦佔用農地

【住展房屋網/綜合報導】國民黨23日召開記者會，指控民進黨雲林縣長參選人劉建國位於雲林縣斗六市的競選總部，是違法使用農地，而且時間長達十年之久。農地依法只能興建農舍，且面積有一定限制，為何農地可以長出建物？請劉出面說明。

劉建國競選總部發言人張維崢則表示，十年前合法向地主承租，主體建物原本就有，是合法的現行建物，不曾做任何變動，歡迎相關單位來現場勘查，以正視聽。並表示感謝北市議員關心雲林縣的公共事務，但也請以同樣標準來檢視雲林縣長張麗善胞兄張榮味的農舍「青埔宮」。

劉建國競選總部在斗六市雲林國中對面，多年來一直是劉建國的服務處。斗六市區有很多位於都市計劃內的農地在使用，縣府應就都市計劃做通盤檢討，才是解決問題的根本之道。

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利息補貼政策 減緩升息壓力

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利息補貼政策
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【住展房屋網/綜合報導】央行於22日決議宣布升息半碼，行政院表示，升息有助抑制國內通膨預期心理，維持物價穩定，因此尊重央行權責。但考量升息將加重民眾民眾的還款負擔，政府將提供勞工紓困貸款利息補貼，另外其他相關政策貸款也將維持既有貸款規定，繼續提供補貼，不受升息影響。

勞工紓困貸款所增利息 政府全額補貼

勞動部為協助受疫情影響的勞工，於2020年及2021年開辦勞工紓困貸款，每人最高可貸款10萬元，貸款期間3年，由勞動部補貼勞工第一年貸款利息。政院表示，申辦紓困貸款的勞工多屬經濟弱勢族群，故由政府補貼勞工在貸款期間三年內，因央行升息致貸款利率調升所增加之利息。

其他相關政策貸款項目，不受升息影響，維持原有補貼：

(一)青年創業及啟動金貸款:貸款金額100萬以下，提供五年利息全額補貼，補貼期間內利率調升差額由政府全額吸收。

(二)教育部的就學貸款:教育部將協助補貼因升息所增加的利息，所有辦理就學貸款的在學學生均不會因升息而增加利息負擔。

(三)經濟部的企業舊有貸款展延、營運資金貸款、振興資金貸款:經濟部主管之紓困振興貸款依郵政定儲機動利率提供補貼，因此將配合央行升息，調整補貼金額，惟須注意每家公司補貼額度上限的額度均不相同（舊貸展延及振興貸款最高22萬元、營運資金貸款最高5.5萬）。

(四)財政部的青年安心成家購屋貸款:今年3月已協調由公股行庫自行吸收半碼，將持續此利息補貼的措施至今年底。

(五)內政部的政策性優惠房貸、修繕貸款:已由內政部住宅基金吸收半碼，為減輕民眾還款負擔，將持續維持補貼利率的協助至今年底。

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金門西南門里 首件公所公辦都更

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金門西南門里 首件公所公辦都更
金門西南門里 首件公所公辦都更

【住展房屋網/綜合報導】金門金城鎮西南門里公所及周邊地區，因年代久遠，屋齡老舊，已不堪使用，且有傾倒危險。同時又因為區域內建築間間隔不足，部分建物位在計劃道路用地上，有公安問題，亟需都更。

由於，當地私有權人眾多，意見分歧多使得整合難度變高，多任縣長都無法推動都更。案件在2019年終於得到重啟，歷經1年多與私有地主溝通，取得土地所有權人參與同意書。

去年2月5日完成更新地區畫定，8月26日辦實施者第一次公告招商卻流標。今年才由金日新營造獲委員評定為最優申請人。更新基地範圍內共27筆土地，土地面積1294.25平方公尺。計劃建地下2層，地上14層住商複合式大樓。

都更完之後，店鋪、商場、里公所及公益設施應有盡有；4樓以上規畫為一般住宅，提供質住宅、商場及公益設施，建築設計引入周邊都市防災概念。

金門 西南門里 首件公所公辦都更

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