【文/住展雜誌】去年全國房價跳漲幅度大，後遺症也頻頻出現；從北台灣到中南部，頻頻出現建商「反悔不賣」的事件。居弱勢的消費者該如何補救……
根據本刊掌握訊息，包括新北市、桃園市、新竹縣、苗栗縣、台中市，以及高雄市，都出現建商「反悔不賣」、或者要求買方加價的情況，顯示這股歪風已吹遍全台灣。
持平來說，全台灣新建案數量高達好幾千個，「反悔不賣」的業者屬於零星、極其少數的特例，絕大部份建商說話算話，即使一間房子從預售到完工大漲數百萬元，仍舊履約交屋。
造價房價齊漲 看清建商好壞
但我們仍需嚴肅面對現實，為何近來怪事特別多，而消費者遇到業者反悔又該如何應對？
有業者半開玩笑說：「違約有三寶，詐騙、賠錢、賺太少。」過去驅使業者「反悔不賣」最常見因素是詐騙、惡意倒閉，但近年來「賠錢、賺太少」卻成了主因。原因是房價一日三市，少數業者因賣太便宜而心有不甘，索性毀約不認賬。二則是營造成本漲個不停，若按原定售價恐會淪至虧損窘境，乾脆片面違約不賣。
營造成本到底漲多兇呢？目前各縣市因物料價格與工人敘薪水準不同，漲幅也有所差別，但近兩年來，新建案造價大致已漲四萬元／坪至八萬元／坪不等。
如果新建案房價約二十萬元出頭的地方，預期利潤低於二十％，一旦每坪造價漲超過四萬元，全案就可能面臨虧損。「建商賣越多賠越多」，這件事並非空穴來風，而是確確實實的發生了！
中華民國不動產開發公會理事長、新竹昌益建設董事長楊玉全證實，昌益在台東推出的第一宗建案，雖然全案順利完銷，但因沒料到之後造價成本會漲得如此瘋狂，且台東工人難找，還得從新竹找工人遠赴台東，最後總營造成本失控，結算後不只沒賺到還倒賠。楊益全：「我們重視商譽，絕不會要求承購戶加價，虧損由公司全數吸收」。
應對業者耍賴 先看一項關鍵
大部份建商推案虧損的做法與昌益建設相同，摸摸鼻子自己認了。但少數不肖建商卻向消費者要求「加ＸＸ萬元，否則就不賣」。消費者遇到類似狀況，應當如何解決這個棘手問題呢？
首先，消費者要辨別箇中關鍵──自己只是「付定金」，還是已「簽訂買賣契約」。
自預售屋紅單禁止買賣之後，為了規避相關規範，坊間賦予定金各種不同名目，比如說「意願金」、「權利金」、「紅包」、「優先選戶費用」、「手續費」等等，只要是還沒簽約，在法律層面上通常都被視為定金。
如果只付定金而未簽約，消費者可依《民法》第二四九條規定，「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，向業者要求「定金加倍返還」。
舉例來說，若消費者支付的定金為十萬元，業者收取定金後不履約，則可向業者要求返還二十萬元。如果建商只願退還十萬元定金，消費者可向消保官檢舉，或者提出民事訴訟。
尋求解決方案 衡量成本效益
然而，不管是向消保官檢舉，由消保官出面邀集雙方前來調解，或者走訴訟程序，經濟效益並不大。原因在於，消保官調解結果不具強制力，想強制業者定金加倍返還必須仰賴法院判決，但委任律師打一審費用至少約六萬元至十餘萬元不等，如果打到二、三審則需數十萬元。如果只想出一口氣，那非告不可；如果為了新台幣，將會得不償失。
另外，還有一種狀況是消費者與建商只有口頭約定，無論是求償或要求建商履約的成功機率都極低，即使投訴消保官都難以約束業者就範。
有些民眾怪罪消保官、主管機關縱容業者不肯重罰，以達到殺雞儆猴之效。但這類說法並不公允，因為消保官與主管機關必須掌握業者違規的「明確事證」才能裁處，無法捕風捉影亂罰，所以容易產生誤會。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，「台北市建商奉公守法，並沒有出現反悔不賣的情事。」他呼籲，商譽價值可為建商帶來更高附加價值，不應短視近利貪圖小錢，因為走正路才是企業永續經營的王道。
法官判決是最具強制力的選項，若勝訴可逼建商履約或賠償。
建商蓄意違約 賠償十五％？
如果已與建商簽訂買賣契約，爾後建商反悔不賣，處理方式稍有不同。一般來說，建商與消費者簽訂的違約條款，通常會約定未能履約的一方須賠償成交總價十五％的違約金。以一間總價一千萬元的房子為例，若消費者退戶，須賠償建商一五○萬元；若建商違約不賣，則要賠消費者一五○萬元。
但實務上並非如此美好。一來建商若刻意毀約，早已不顧及公司名聲了，更遑論要他們掏錢出來賠償。
二來是在內政部「預售屋買賣契約範本」第二十五條「違約之處罰」，其第一款、第二款明訂賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。而賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款十五％（按：此處違約金比例雙方可合意約定，但依規定不得低於十五％）。
附證據再檢舉 出口氣沒問題
內政部「預售屋買賣契約範本」第二十五條「違約之處罰」，並未針對「賣方反悔不賣」訂出處罰機制。如果把「反悔不賣」擴大解釋為「建商違反開工及取得使用執照期限」，才能要求建商賠償十五％。但消費者想拿到建商賠償，幾乎都得靠訴訟途徑才有辦法達到目的。
根據內政部地政司解釋，建商反悔不賣已損害消費者財產權益，違反《消保法》第三十三條、第三十六條。因此，簽訂買賣契約後建商毀約，對消費者而言比較有利，因為消費者手上擁有契約證據，可以檢附相關文件直接向消保官檢舉，消保官可依《消保法》第五十八條，對建商開罰六萬元以上、一百五十萬元以下罰鍰，而且是「按次處罰」。
可是一旦走上檢舉、開罰這條路，建商可能會破罐破摔，消費者需有拿不到房子的心理準備。
該檢舉或提告 先想想要什麼
所以，消費者構思解決方案時，必須要謹慎思考「自己要的是什麼」？如果最終目的是要建商付出代價，應先完整蒐集證據，包括契約、廣告傳單、錄音或錄影等證據並向主管機關檢舉，讓不肖建商受到重罰。
但若消費者要的是「房子」，先旁敲側擊暸解建商違約的原因；如果建商是賣太便宜而反悔，希望消費者加價購買，消費者或許可考慮該不該接受。
有些人要的是「違約金」，那麼蒐集完備證據提告是最佳選擇，完全不需跟建商囉嗦，畢竟消費者勝訴機率較高。不過，訴訟過程曠日費時，耗費精神與金錢，不想跟建商無止盡耗下去的話，可以考慮「以提告逼建商掏錢和解」，至少能快速拿到建商違約金。
至於選哪種解決方案最好？其實沒有正確答案，而是取決於消費者需求與目的。更重要的是，要避開不肖建商反悔不賣，儘可能選擇一家口碑良好的建商才是正辦！
跟不肖建商對槓如一場對奕，要思考清楚再決定下一步棋怎麼走。
防堵租屋市場亂象叢生 應建置租屋評鑑制度
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【文/住展房屋網】先前台中市中區興中街大樓發生嚴重火警，造成6死6傷。涉嫌縱火的鄭姓房客，以及堆積雜物擋住逃生通道的莊姓房東，因罪嫌重大，被台中地檢署認定有逃亡、勾串證人之虞，向法院聲請羈押禁見獲准。這場悲劇牽扯了租屋黑市中存在的二種人：「拖欠房租並縱火的房客」、「不顧房客生命安全的房東」。
一、拖欠房租並縱火的房客。
房客素行不良、毀損房屋，甚至造成人命傷亡，是多數屋主考慮將房屋出租時，最大的擔憂，因此，更多屋主寧願房屋空著，也不願將房屋出租，或不承租給弱勢族群；就算近日各地方政府紛紛祭出囤房稅率，可微幅增加的稅金依然抵不過房客出事所損害的房屋價值，畢竟，凶宅價格可是從市價5折至8折開始喊起。
二、不顧房客生命安全的房東。
台中市環保局指出，近2年已對莊姓房東堆置雜物的行為開罰24次，全部移送強制執行，並針對該大樓每月執行清除2次。台中市都發局則表示，該建築隔成41間套房出租，和原核定的旅館房數不符，已違反《建築法》，將對房東開罰6萬到30萬元；另據報導，出租套房的月租金介於5千至7千元間。
若以最低5千元計算，發生火災之前，房東藉由出租安全條件極差的違法套房，每月至少賺20.5萬元，一年下來就入帳246萬，相對於地方主管機關開出的6萬到30萬元罰鍰，不免令人感到可笑。住展房屋網企研室認為，國稅局也應追查該房東是否如實申報租金所得。
建置租屋評鑑制度 破解租屋黑市
住展房屋網企研室認為，要防堵此類問題房客和房東猖獗，內政部應串聯各地主管機關，實施「房東、房客評鑑制度」，並於網路平台上與「實價登錄」一樣揭露、開放查詢，讓惡房東、惡房客無所遁形。
關於惡房客，可針對「欠租霸屋」、「惡意毀損」或涉及公安刑責的房客，且經法院判決，將姓名與涉罪內容公諸於政府網路評鑑平台。
房東評鑑方面，建管單位可以依定期稽查結果，評定房屋安全指數，並定期公布「高危名單」，至少讓民眾在承租房屋前，能了解便宜租金下潛藏的危險，壓縮問題房東的「發揮空間」。另外，也應針對違建產生公安問題、人命損失（如火災、熱水器安裝於室內造成傷亡）等情事的，以及訛詐房客、惡意苛扣押金，且經法院判決的惡房東，將其公諸於政府網路評鑑平台。
當然，肯定會有人以「侵犯人權」、「侵犯隱私」等理由反對如此做。然而，我們看看「實價登錄」都已經全部揭露，在第二類謄本上連人名、住址都查得到，政府與民眾既然都認為不涉及侵犯隱私，那麼「惡房東、惡房客評鑑平台」怎會有侵犯隱私問題呢？只不過是把法院判決簡化開放大眾查詢罷了，不是嗎？