【文/住展房屋網】已經完工的內湖瑞光社宅於4月8日起招租，台北市長柯文哲表示，瑞光社宅原則上要讓當地就學就業者先抽籤，局部解決內湖交通問題。住展房屋網企研室認為，想靠屈指可數的公宅數量來解決內湖交通問題，可謂是「聰明人講傻話」；別說連局部了，就連九牛之一毛都解決不了。

台北市長柯文哲接受採訪時表示「為紓解內湖交通，瑞光社宅將提供45％戶數給內湖就業就學民眾都能申請。」、「若每天15萬人進來（內湖）上班、15萬人下班，你期待內湖交通改善？太困難了！」。

乍看柯市長說法，似乎是要把瑞光社宅的45％都留給到內湖上班、求學的外地人，但實際上並非如此。

根據「台北市政府安心樂租網」資料顯示，瑞光社宅共計有389戶將出租，其中58戶給予「於大內湖科技園區就學、就業者」申請、另116戶給予「內湖區（含內湖區就業）民眾」申請，二者合計174戶、約占44.7％。請注意，這裡面還含有設藉於內湖區的民眾，實際留給至內湖工作的外來人口租賃戶數並沒那麼高。

好啦，就算這174戶全當是留給到內湖上班就學的民眾好了，以每戶人口數約3人計算，也不過5百多人左右。這與柯市長口中「每天15萬人進來（內湖）上班」的人流相比，占比連1％都不到，僅占約0.3％啊！就算內湖蓋再多蓋十棟社宅，釋出上千戶給到內湖上班就學的民眾承租，連內湖交通問題的皮毛都解決不了，遑論「局部」解決。更可況，目前內湖規劃的社宅連十處都不到。

從柯市長上任迄今，內科交通問題雖浮上檯面，但卻缺乏實際有效的解決措施，現在竟然連公宅都必需背負解決交通問題的大任。可問題是，柯市長上任至今已快滿7年，內湖僅自力興建完成一處社宅，其他部份則是都更、聯開分回戶，而戶數並不多；按這個速度推算，100年內恐怕都別想解決內湖交通問題了吧。

住展房屋網企研室強調，回頭說過來，造成內湖交通問題的根源，確實是柯市長所說的「都市計畫錯誤」，始作俑者是前幾任市長，而非柯市長本人。但時常說自己是「來擦屁股」的市長，終究仍無法、亦無力解決問題。而現在，竟然要靠社宅解決交通問題，難道是「坐水火箭上太空」的概念嗎？未免也太令人無言了。

【文/住展房屋網】近日台中市政府辦理區段徵收配餘地標售，釋出水湳、烏日高鐵、太平豐中段共22筆土地，標售底價約為158億元。最後共有11筆土地標脫，標脫率達5成，總得標金額則高達206億元。住展房屋網企研室認為，雖然土地徵收重劃能夠大幅改善環境質感，但政府應避免過度徵收，在徵收前應審慎考量「用多少、徵多少」。

此次售地，引起台中市議會正反兩派意見，支持方認為透過配餘地標售，可以將區段徵收後畸零狹小的土地交由民間整合，活化土地利用；得標收入更可充實市庫，減緩財政負擔。反對方則認為，就算是畸零地，仍有機會興建公共建設，並不一定要賣。

不過事實上，根據配餘地相關政策，這些土地事實上早就「注定要被賣」。住展房屋網企研室解釋，配餘地就是在區段徵收、完成抵價地分配作業後，剩餘的可建地。以台中市為例，在區段徵收的作業流程中，市府會向地方建設基金、平均地權基金及金融機構貸款，取得經費進行徵收、開發。

開發完成，並結束抵價地的分配作業後，剩餘的可建地（也就是配餘地）就會拿來標售，返還當初的開發費用。有趣的是，在這樣的行政程序下，若沒有「剩餘」的土地，就沒有足夠收益能返還原先的借款。因此超需的徵收，在此制度下可說是具有「必要性」。

談到「必要性」，事實上土地徵收的重要原則，就有「必要性」這項。但土地徵收強調的「必要性」，指的是「只有徵收了這塊土地，才能完成公共建設、滿足公眾利益」，因此「有必要」徵收；而配餘地邏輯下的「必要性」，則是「只有多徵收土地，才有能力還款、未來借款開發才有可能」，因此有多徵收的「必要」。

確實，在當前區段徵收制度下，不得不多徵收土地，才能夠換來足夠經費，滿足下一次的開發和建設，但住展房屋網企研室指出，向民間徵收過多土地，並將之標售給民間，仍然多少違背了民眾對公權力的信任。

事實上，一般民眾在面對徵收時，多會預期這些被徵收的土地，除了抵價地返還之外，其他的土地會在未來「長出」能讓大眾生活水準更好的公共建設，並不一定知道它們可能會被標售、並進一步進行私人開發。過度徵收土地來標售換取經費，以滿足未來的開發，其實與土地徵收最初的用意並不一致。

也有許多人指出，這些土地是區段徵收後剩下、用不到的畸零地，交給民間活化也沒什麼不好，但住展房屋網企研室認為，若是能在都市規劃、區段徵收的最初，就規劃完善，並採取其他手段，「用多少、徵多少」，避開可能的過度徵收，或許就比較不會有餘地太多的問題。

住展房屋網企研室建議，主管機關一方面可以檢討區段徵收相關政策，採取較永續的手段，要用多少土地、才徵多少；另一方面，在思考土地利用方式時，也應更看重每塊土地的稀有性，優先考量公眾利益。

【文/住展房屋網】近日平面媒體報導，宜蘭縣空屋率僅次於金門，位居全國第二高；而在宜蘭縣各鄉鎮市中，空屋率最高的則是礁溪鄉。

在討論高空屋率原因時，大多說法會指向「人口外流嚴重」及「房市炒作」等因素：人口外流嚴重的區域，由於已經少人居住於此，自然可能多出不少空屋；而出現房市炒作的區域，儘管剛性需求不一定夠高，但由於非自住買盤旺盛，推案量仍多。

雲林、嘉義、台東、金門等地區的高空屋率，就時常被歸因於人口外流嚴重（儘管也並不是沒有新屋持續完工、銷售）；而相較於這些區域，宜蘭縣的高空屋率，則時常被視為是「炒」出來的結果。

住展房屋網企研室解釋，宜蘭確實具有不少宜居條件，因此一直不乏題材帶動此區持續推案。不過，持續的推案，需要有足夠的需求來消化，接下來的問題就是：宜蘭的建案有人買單嗎？是誰買了單？民眾買了房，會居住、還是空著？

對於第一個問題，據住展房屋網企研室觀察，近日宜蘭市況其實頗佳，但即使有一定人氣，但整體餘屋仍然不少。以縣內空屋率最高的礁溪鄉為例，過去因為溫泉題材，就一直有規劃作為渡假、休閒使用的集合住宅推出；再加上近年區內劃設了新重劃區，吸引業者投入開發，再推高總供給量。

那麼，宜蘭地區的買盤又如何？據住展房屋網企研室調查，以礁溪而言，許多推案鎖定的客群其實並不是在地客；在來客方面，更常見渡假兼賞屋、購屋的雙北客源。因此，下一個問題就是，這些民眾購屋後，是會居住，還是空著？

住展房屋網觀察，從外地到此購入休閒產品的民眾，就算主要目的並非投資置產，仍然不會是真的要「以宜蘭為家」；相反地，他們是要為自己保留一個提供休憩、乃至於未來養老的居所。也因此大多只有在休假時間來住，用水、用電量甚少，低度使用問題確實不輕。

面對低度使用房屋量大，宜蘭縣政府回應，目前已經採用差別及累進稅率課徵囤房稅，提高非自用房屋的持有成本；然而，住展房屋網企研室觀察，這樣的制度實施了幾年，空屋問題仍然未解決。住展房屋網企研室認為，宜蘭的空屋問題其實並不能完全放進「囤房」的框架來解釋。

提高持有成本，目的是讓「放著不用」的房子釋出到市場；但宜蘭的「空屋」並不純然是「放著不用」，而是「有空才去用」、「留到老的時候用」，民眾對於這樣的房子持有意願相較於投資置產型的「囤房」來得高，也就不容易透過租稅手段使這些「空屋」脫手。

況且，空屋釋出到市場，若房價依然過高，賣不出去的仍然是空屋；但另一方面，房價若是下跌，那麼縱使房子可以穩定被售出，前述的休閒宅低度使用問題仍可能存在。因此，住展房屋網企研室認為，地方政府應該從其他面向著手，聚焦在如何提高房屋的使用率，才算是真正面對當前問題。

【文/住展房屋網】內政部次長兼國家住都中心代理董事長花敬群日前表示，今年首季已完成發包15處社會住宅決標，預計第二季再啟動6千多戶招標，目標全年完成50案以上的社宅工程決標。更曾在立法院報告時表示，未來將以每年以1萬戶到1萬5千戶的速度興建社宅。住展房屋網企研室表示，目前營建業面臨嚴峻的工料雙缺（漲）問題，量體大、工期要求嚴格且預算有限的社宅興建工程，真能案案皆順利決標並如期完工嗎？恐怕要打一個大問號，且住都中心招標作法也引發疑慮。

住都中心決標公告上標示，「依本中心採購作業辦法第 30 條第 1 項第 1 款規定，未訂底價者，其標價合理，且在預算數額內，經評定最有利標後即予決標。」但「最有利標」存在嗎？觀察目前住都中心已公告的社宅新建統包工程決標案件卻發現，單一投標的情形頗為常見。

總計10件標案中，2件無廠商投標；7件僅一家廠商投標；1件由兩家廠商分標。唯一有3家廠商投標的，是高雄市左營興隆段社會住宅新建統包工程案。

公開招標目的之一即是藉由廠商間的良性競爭，為標案謀取最佳條件。故住展房屋網企研室認為，住都中心的投標門檻著實有提高的空間，因投標即得標容易使甲方過於被動，當住都中心沒有籌碼和廠商談出更好的條件，又如何確保決標結果是「最有利標」？

對此，住展房屋網企研室建議，住都中心可針對得標廠商提供更具彈性的社宅完工時程，降低廠商因工資、材料上漲，無法如期完工遭罰款的情況，並以國家為後盾，釋出諸如稅率優惠等利多，雙管齊下提升廠商的投標意願。

住展房屋網企研室強調，在各大工地大舉搶工的背景下，社宅因工資預算固定，工人更加難找，住都中心也不該一昧追求社宅興建的數量和速度，使「投標即得標」的情形不斷出現，重點應放在如何蓋出讓一代又一代的年輕人，都能在台灣宜居的高品質社宅。

【文/住展房屋網】立法院內政委員會於3月底初審通過《都市更新條例》部分條文修正草案，擬針對海砂屋、或耐震不足而有公安疑慮的都更案，「棒子、胡蘿蔔」齊下，祭出強制條款與容積獎勵，希望藉此加速建築結構安全性不足的老屋都更速度。住展房屋網企研室表示，此次修法的確修到重點，若能針對有公安疑慮的建築祭出強制條款，不僅能加速危險建築都更速度，也能嚇阻投機客購買海砂屋作釘子戶的不肖行為。

行政院稍早前提出《都市更新條例》修正草案，修法重點主要針對高氯離子鋼筋混凝土（俗稱海砂屋），以及耐震能力不足、危害公共安全的二大類建築物，並配合《建築法》第81條的強制拆除機制，希望「免除最後階段協調」，來加速海砂屋、以及危險建築都更重建。

住展房屋網企研室過去一直呼籲，中央應制定危險建築重建強拆條款，一來是解決海砂屋與危險建築的公安問題；由於欠缺強拆條款，所以即使有的房子都已經半倒被判定為「紅標建築」，但屋主仍不願改建。在台北市，甚至有大樓已經傾斜，而傾斜的大樓竟斜到「靠」在隔壁大樓上，造成另一棟大樓住戶的困擾。

強拆條款二來可以杜絕投機客刻意收購海砂屋，把海砂屋重裝潢後拿來出租，一邊出租一邊當釘子戶；這種投機客妄顧人命安全，既欺瞞租客海砂屋的事實，又往往開口就要天價重建條件，讓原本住在同社區內的原住戶氣得牙癢癢。

因而，此次行政院與內政部啟動修法，若能成功把強制條款施加在海砂屋、和有公安疑慮的危險建築，政策方向值得按讚，未來上路後確實能夠打壓投機客炒作海砂屋的氣焰，並讓還住在危險建築裡的住戶出現重建的曙光！

【文/住展房屋網】幾年前在台灣出版的美國報導文學作品《游牧人生》，最近被翻拍成電影，描寫這樣一個四處流浪、逐「打工」而居的「游牧社群」：他們大多是中老年人、原本的中產階級，受到金融海嘯衝擊，經濟面臨困境，決定不再租屋、不再擁房、繳房貸，只靠一台露營車，在美國各地打工過活，吃喝拉撒睡，全都在這台車上。住展房屋網企研室認為，台灣或許可以從這部電影中得到一些借鏡，並藉此修正、研議改善未來社宅的興辦方向。

《游牧人生》劇情內容聽起來很像年輕人喜歡的壯遊，只是主角換成了銀髮族、交通工具換成了露營車。「四海為家」的生活模式看起來灑脫，但浪漫化是在談論弱勢處境時，最該避免的；相反地，在電影中，儘管這樣的日子，有閒散、溫情、快樂，但種種游牧生活中會面臨的苦痛，卻同樣深刻。

孤獨當然是最不可免的；失去工作、患上疾病、遭人驅趕，這些攸關生存的危機，則是隨時可能遇到，真真切切存在。美國的「遊牧族」選擇用比較「不安全」的方式討生活，事實上是因為在遭遇到結構性的社會風險之後，「只能這樣選擇」。

在任何社會，都有可能出現因為遭遇「社會風險」，而選擇變少、甚至面臨苦痛的群體，住展房屋網企研室認為，台灣或許可以從這部電影中得到一些借鏡。

例如，若以與之相關的居住議題而言，我們就可以探問：台灣社會真的具有足夠韌性，能承受巨大變動帶來的無家可歸嗎？雖然這樣的想像聽起來像是天方夜譚，但若真的有一天，台灣買不起、租不起的人口，真的多到成為問題的時候，我們的社會有沒有能力應對？

當前的社會住宅政策，確實正試圖滿足在高房價、住宅短缺的現況下，青年及弱勢家戶的居住需求，也正在朝擴大量體持續前進。但住展房屋網認為，在規劃相關政策時，除了以「滿足需求」的角度思考，若有餘裕、想更往前一步，或許還能納入「風險」及「韌性」這組概念。

「韌性」簡單來說，可以想成是應對「風險」的能力；因此，或許社會住宅可以不只充足，還可以朝「有備無患」的方向努力。不過，住展房屋網還是要強調，這樣的想法，只是提供政策規劃者一套不一樣的思考方向，行有餘力必須做，但當前的任務，仍是以滿足基本需求為要。

【文/住展房屋網】近年國內新建案多屬大樓，低總價小宅產品更層出不窮，公設比隨之攀高，進而使「實坪制」成為討論焦點。據報導，內政部次長花敬群29日在立法院內政委員會報告時表示，降低公設面積，才有辦法降低房屋價格，計畫提出修法，使車位與車道朝專用部分登記。住展房屋網企研室認為，若機車位因此修法改為分離計價後，機車族恐怕會出現「買得起機車、卻買不起車位」的窘況，但卻有利於家裡沒車子、毋須使用車位的購屋族。

「沒買車位的人不必分擔車道錢」看似實踐了使用者付費的公平，讓建物登記更加透明，卻可能使消費者日後在買房時，需要掏出更多錢，以取得在停車場停機車的權力。

根據交通部統計的機動車輛登記數，截至去年12月底，平均每一百人就擁有94.6輛機車，汽車才34.8輛。由此可明顯看出，機車車位的需求遠大於汽車車位。目前，機車車位大多登記於大樓公設中，隨主建物移轉，不能獨立買賣，故沒有實際價錢。

住展房屋網企研室指出，當修法把車位獨立於公設之外，轉為約定專用，機車車位便有了定價，並會隨市場供需波動。這意味當建案本身規劃的機車位不足，機車位的價錢就有可能上揚，加重民眾購屋負擔。

最有可能先發生此情況的，就是通勤人口多、機車數高達221萬輛的新北市。首先，無論是一家三口或三代同堂，許多家庭有擁有超過一台以上的機車；其次，新北重劃區百戶以上建案比比皆是，若地下室開挖空間沒增加，機車位不足已是可以預見的未來。

一旦機車位價錢攀升，購屋族難以負擔，恐怕會促使更多民眾選擇將機車停在路邊。使人口密集區域的車輛違停情況也會越發嚴重，不僅危害交通安全，也醜化市容，更與都市更新之理念相互違背，徒增外部成本。

住展房屋網企研室認為，內政部修法符合「使用者付費原則」，對於沒有車子、不需購買車位的人較為有利，他們不必再分擔機車位、車道等公設，購屋總價可望降低。但最受衝擊的，便是為節省開銷，每天奔波於塵土中的機車通勤族了。

【文/住展房屋網】房地產年度黃金大檔「329檔」已經登場，內政部抓準時機，在3月26日協同消保局及建築管理工程處經九縣市、26個預售建案展開稽查，發現16個建案買賣契約不符合規定。住展房屋網企研室表示，內政部為了抑制預售屋炒作氣焰，雖然出初點是為了居住正義、立意甚好，但至今未全數公佈建案名單；除了少數二個建案外，購屋族並不知還有哪些建案違規，甚是可惜。

內政部於3月26日會同行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部各國稅局及各地方政府，同步在新北市、桃園市、新竹縣市、臺中市、彰化縣、嘉義縣、臺南市、高雄市等9個縣市進行預售屋聯合稽查。

內政部指出，16日稽查發現16個建案所使用的買賣契約內容不符合規定，違規事項包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款低於房價總價5％、保固期間未從交屋日起算等。另外，還有5個建案代銷業者在廣告看板未註明其名稱，或於收取預約金或定金單據時並未指派不動產經紀人簽章。

但截至目前為止，內政部地政司所公布的違規名單，僅有北投區「令和」、士林區「僑駿ONARI」，以及新竹市「協勝ohiyo花漾城」。

住展房屋網企研室認為，既然已經展開聯合稽查，若只公布極少數違規業者名單，對於被公布的業者並不公平，且因多數違規建案訊息未能揭露，亦無法實踐保障買方權益之目的，建議地政局應全數公開不符合規定的16個建案，以及完全合法的2個建案。

住展房屋網企研室進一步指出，如果地政司因故未能詳實揭露完全合法與違規建案，也應該清楚說明其理由。否則，若讓違規風聲繪聲繪影在市場上訛傳，對於完全合法銷售的預售屋建案不盡公平，更讓購屋族無所適從。

【文/住展房屋網】日前有媒體披露，全台有近43萬長者居住在無電梯的公寓內；且根據衛服部2017年的資料，再算上兩層樓以上的透天厝、別墅，則共有約七成的高齡者住宅，都沒有電梯，凸顯了高齡者居住權益的問題。

近日內政部次長花敬群對此提出兩點解方。第一點是修法放寬增建電梯的住戶同意門檻。第二點，則涉及了預計在五月上路的「社會住宅包租代管」第三期計畫。其中規定，身心障礙者或六十五歲以上的長者，若擁有自有住宅、且有「換居」需求，可以將原本的老屋交託包租代管，當成社宅，並申請一至兩成的租金補貼，另租較符合其需求的住宅。

住展房屋網認為，這兩個解方確實可以解決「部分」高齡者的居住權益問題，但卻漏掉了「另一些」高齡者。因為這兩者，基本上都是針對「有屋」的老人，而無涉「連老屋都沒有」的高齡租屋族。

目前社會住宅總量體依舊不足，再加上「混居」的政策方向，整體弱勢戶就更受到壓縮。弱勢戶身分別中，雖有「獨居高齡者」一項，但在資源本就不足的狀況下，自然就有許多高齡租屋族無法住進社會住宅安居。

包租代管也可能有類似問題。獨居高齡者和其他身分別的弱勢者一樣，在租屋市場中容易遭受排擠。根據內政部營建署說法，截至2020年底，包租代管媒合的1萬2千戶中，有四成房客非屬弱勢身分；另外六成房客，則是「本身或同住家人具有經濟或社會弱勢身分」，且「其中以『低收入戶或中低收入戶』居多」。

營建署的數字確實說明，包租代管滿足了部分弱勢者的需求；然而，從數字中看不到的是：這六成弱勢房客中，包租代管政策真的照顧到獨居長者，讓他們能從窳陋的出租公寓、套房、雅房中走出來，換到有業者協助整理的新家了嗎？

租屋市場供給少，且對於獨居高齡者並不友善，是不爭的事實。找到能久住的舊租屋處，對於長者來說已經是很不容易的事；想要再進一步換到設備友善的新家，在這樣的租屋環境中，時常只是奢望。

在市場經濟的社會中，房東如此考量無可厚非，但政府卻不能不使上力。最基礎的，就是持續增加社會住宅量體，增加老年人口的進駐機會。同時，住展房屋網也建議，在導引租賃物件進入包租代管市場時，有關單位或可設計獎勵或補助機制，鼓勵租賃服務業者及房東，將物件設定為高齡友善宅裝修及出租。

此外，考量到高齡獨居者並不一定有能力自行研究相關優惠措施，同時也可能高估自身的身體狀況，不認為自己是相關政策需求者，因此，社福單位若在訪視中，看見個別獨居高齡者實有居住問題，也應該協助其媒合新居。

【文/住展房屋網】都市更新常給人耗費金錢、時間及精力的印象，但事實上，都更不只有拆除重建一種手段，根據《都市更新條例》第四條，都市更新有重建、整建及維護等處理方式。在都更、危老「重建」推行得風風火火的這幾年，其實不少地方政府，也正在加強推動「整建維護」（簡稱「整維」）。

住展房屋網解釋，在都市更新實務上，「重建」就是一般常見的拆除更新單元內舊建物，重蓋房子；「整建」成本則較低，只是「改建」或「修建」建物，並充實、改進公設（其中，「改建」是拆除建物一部分進行改造，「修建」則是修理、變更建物的基礎、梁柱、承重牆、樓地板、屋頂等）；「維護」則是加強更新單元內的土地使用及建築管理。

老舊但不至於成為危樓的屋舍，民眾可以不用想方設法「重建」，透過地方政府的相關規定，老屋還是能申請「整維」補助。常見的「整維」，包括結構的補強、電梯的增設等，台北市正在松山區撫遠街，近期就有一處共192戶的整宅，要作為公辦整維的示範區，進行「三合一整建維護」，項目包含裝設電梯、修繕外牆，及加強公共安全等。

住展房屋網認為，都市更新手段多元，老屋若還堪用、足夠安全，並不一定要重建，整建維護除了節省成本、精力之外，也是一種相對環保的作法。而且，對於許多長年居住在老屋的民眾而言，由於居住者已和屋舍之間產生親密連結，拆除重建也常成為煎熬。因此若非有立即性危險，選擇利用「整建維護」資源，用較少成本延續老屋使用年限，也是算是一種折衷之道。

只是，在決定要走「整建維護」這條路前，民眾仍要評估走的會不會是冤枉路。雖然「整建維護」能夠讓老屋避開大費周折的重建，但再好的房屋，都有走到終點、不得不拆的時候。

為了避免「整建維護」沒過幾年後就又出現毛病、不得不要改建，住展房屋網建議，相關評估仍要做得確實，確認房屋真的堪用，才不會有沒幾年又要重複施工的問題，到頭來花的總成本、建材更多，不只傷財，對於環境永續也不是好事。