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CCIM指標全面下滑  專家直言:政府打房不該影響經濟發展

文/住展雜誌

銀行緊縮銀根,商業不動產市場也受到波及。CCIM(台灣不動產投資協會)近日發布最新商業不動產投資信心指數(ICI),第3季平均指數108.93點,季減9.27點,4項指標全面下降,其中以土地開發信心最高,店面信心最低。專家直指,不動產投資是重要經濟活動,政府打擊房市,不應影響正常經濟發展。

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根據本次調查,4大投資項目信心指標均呈現下降,尤其以店面信心最低,Q3為89.69點,較上季下降11.21點;信心指數最高為土地開發,Q3為122.92點,較上季下降7.64點;其次為辦公室120點、總體經濟103.13點,均較上季衰退7.08點、11.16點。

圖/台灣CCIM提供
圖/台灣CCIM提供

線上購物趨勢 店面投資信心低

主持該研究調查的政大地政系教授林左裕表示,由於銀行不動產放款逼近警戒線,在央行嚴管銀行放貸的政策下,可看出商用不動產投資信心同步受到資金排擠影響,導致指數下滑;不過,辦公室、土地開發及總體經濟仍是「偏向樂觀」的信心表現,顯見商用不動產投資以「投報率」為主的基本原則,不同於房市炒作僅預期增值的手法與心態。

CCIM理事長林知延說明,店面投資信心明顯下滑主因有三,首先是今年Q3在利率上升與電子商務發展快速下,線上購物逐成趨勢,實體零售業壓力大增,接著是租金調整無法有效提升需求,最後是國內外經濟的不確定性,進一步降低投資者對零售產業的樂觀預期​。

中南部土地開發 投資動能仍強

此外,全台三大都會的土地開發信心指數也均同步下滑,以南部地區信心指數最高,為131.25點,其次為中部地區121.25點,北部信心指數116.25點最低。

林知延認為,儘管經濟環境波動、投資者態度謹慎,辦公室與土地開發等商業不動產領域仍保持一定的信心水準,投資人對中南部的開發顯具投資熱情,反映整體商用不動產市場的強勁基本面。

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圖/台灣CCIM提供

Q4建商購地趨緩 業者策略轉型

CCIM投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析,受央行升準並祭出第七波信用管制,加上銀行不動產放貸的態度明顯趨嚴的影響,導致住宅產品回歸自用消費,建案去化期拉長,土地持有風險因而提高,預期今年Q4建商購地速度轉為趨緩。

值得注意的是,業者的開發策略正在轉型,施甫學舉台灣人壽、國泰人壽分別購入桃園航空城產專區土地、桃園觀音區土地為例,部分開發商已逐步將獵地目標轉向商用及工業土地,少數保險公司轉為專注此類土地開發的機會。

辦公市場過度反應 舊換新需求強

辦公市場方面,CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產管理公司副總經理歐人彰指出,辦公室的貸款成數並不像房貸設有門檻,本季指數較前季微跌約5.6%,是市場信心過度反應。

歐人彰進一步分析,大台北地區在供需失衡及經濟景氣樂觀下,空置率低檔且租金看漲,預期舊換新自用需求仍相當強勁,中南部市場在商辦微型化趨勢下,有望取代出租套房,成為租金收益的投資目標。

打擊房市炒作 不應影響經濟發展

冠博法律事務所執行合夥律師暨CCIM台灣2025年理事長謝昆峯指出,從本次信心指數跌幅達7.8%來看,央行限貸令發威、市場對不動產發展轉趨保守的看法,都讓原先過熱的房市降溫。

謝昆峯強調,購買房地產是經濟活動實質投資的重要環節,不論是商業不動產的辦公室、廠辦或商場的投資購置,都能創造更多的就業機會,對經濟做出實質貢獻,期待政府政策在打擊炒作房市之餘,也要審慎評估,避免影響正常的經濟發展。

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