【文/住展房屋網】生育率快速下滑加上平均餘命拉長，台灣人口結構正快速變化，是不爭事實。不過，這對房地產市場到底會有什麼影響？則是眾說紛紜；有的認為中長線台灣勢必將步日本後塵，房市步入長期低迷狀態，有的則認為房市或房價變化，不可能光看單一因素(如人口)，還必須考慮經濟、資金甚至政策等層面，說少子、高齡化會壓垮台灣房市，言之過早。

然無論事實是什麼，住展房屋網企研室認為，有一點可確定，那就是快速增加的中高齡人口，的確產生了新的居住需求；畢竟這些年來的房價飆漲，早已迫使年輕人出走大台，北尤其是台北市，人口結構老化更是快速。但在這老人國度裡，卻是三、四十年前蓋的公寓建築居多，大多沒電梯，更遑論無障礙空間等等；這對中高齡人口來說，不但是不適居空間，再說白一點，更潛藏諸多危機。

在這樣的情況下，都會區老舊建物加速改重建，當然茲事體大。只不過無論藍綠，近年歷屆政府都從產業，從經濟面處理都市更新或老屋重建事務，卻忽略了當中的公益性及必要性；加上推動方式(容積獎勵)大有問題，因此都更條例實施十餘年，至今完成的只有點狀建物重建，更具急迫性的老社區幾乎一事無成，尤其那些實無急迫性的高檔區段建物翻新後，還成了帶動房價飆漲的火車頭之一。

只是，到目前為止，我們沒有看到蔡政府做出反思，改為從公益性，從都市安全及整體社會發展之角度，來處理都更或老屋改建，還繼續在技術面上鑽牛角尖。尤有甚者，也亟需推動都市再生的新北市，到現在為止，都市開發還在繼續外擴；包含已存的幾個新市鎮，再加上這五到十年新闢的重劃區，保守估計未來五到十年內，新北市的新房屋供給量還會繼續增加。

縱然老年人口增加，產生新的房市需求質量，但這些人口十之八九寧願留在原居地會，也不會想要移居機能尚待建構的外圍新興重劃區；而這也就意味著，這些新的重劃區塊內新的供給量，大多還是要由新增人口來消化。但這下子就麻煩了，少子化趨勢下，未來新增剛性首購需求只會愈來愈少，現在這些快速增加的房市供給量，到時又要靠誰來買單？

從種種跡象，住展房屋網企研室研判，目前全台灣各地的都市計畫訂定，顯然還是採取十年、二十年前的人口狀態在做規劃；然台灣人口結構變遷下，早就沒有那麼多人口，也就不需要那麼多的新興重劃區塊。是故，無論各地方政府繼續頒布、劃定新興重劃區，背後真正用意是什麼，長遠來看，都只是製造更多鬼城而已。