【文/住展房屋網】台灣無論中央與地方政府，都卯足全力拚都市更新，但都更效率依舊緩慢。住展房屋網企研室指出，台灣都更有自己的玩法，與國際方向截然不同；而台灣都更最詭異、也是最大的特點，就是「羊毛出在狗身上、卻由豬來買單」。
以日本而言，房子價值會隨著屋齡增加而產生折舊損失，老房子不只價值不高，且貸款不易。所以，日本都更案中，屋主通常要出一定比例的錢，才能夠換到新房子，而且換到的新房坪數大多小於舊屋。
但台灣都更現況卻並非如此，台灣屋主幾乎都不願意出錢，不僅不願意出錢、還希望換回的新房子能與原本房屋坪數相近。若以實務來看，台灣屋主舊屋換新屋，大多數情況下，新房子的坪數會少於舊房子，但因新房子房價好，房屋總價值卻是增加的。
所以在台灣都更案例裡，不管是參與都更的屋主、建商，二邊都會是賺到錢，差別只在於賺多賺少而已。
屋主、建商都賺了錢，那賺頭到底從何而來？答案「羊毛出在羊身上」──既非舊房子本身、也不是土地本身；因為從都更的角度來說，土地上的建築物（即老房子）的價值等於零，若照土地本身的容積率來蓋也不會產生額外利潤，而都更的利潤是來自於「容積獎勵」，這就是所謂的「羊毛出在狗身上」。
理解羊毛出在狗身上之後，那「豬來買單」又是什麼意思？都更案靠容積獎勵多蓋了許多坪數，建商若要這些坪數化為利潤，就需要有人買單，而買單的人當然不是建商、更非屋主，而是「想買房子的人」。
大抵來說，都更案中屋主、建商都是賺到錢的人，而屋主之所以能夠不花錢、換新房後還賺錢，同時建商也獲取不小的利潤，主要是他們把成本全轉嫁到新購屋者身上，並從新購屋者身上取得利潤。
這種奇特的遊戲規則，成為台灣特有的都更模式。但問題來了，如果新購屋者的買房意願下滑、或者他們不願花高價買單了呢？結果就導致建商不願參與都更案，因為都更案沒賺頭了；又或者，建商因為利潤縮水，不願給予屋主換更多坪數，於是屋主就不想參與都更。最後的結果，就是都更推動不易，新申請的都更案快速減少，就成為目前都更最大的困境之一。
