【文/住展房屋網】大同區斯文里公辦都更案的事業計畫及權利變換計畫已拍板通過，意味著第一個由政府跳下來擔任實施者的都更案成功推動，堪稱我國都更史上重要里程碑。住展房屋網企研室認為，斯文里公辦都更案的屋主絕對是大贏家，台北市政府僅小贏，但民間一般自辦都更案卻輸到脫褲，對於整體都更是好是壞，還尚難論定。

住展房屋網企研室分析，斯文里都更案屋主成為大贏家，主要是市府給予的權利變換條件優渥，尤其是「一坪換『室內一坪＋公設』」，讓屋主原使用面積沒有減少，未來登記的權狀面積大增，大家身價個個都翻倍，正是都更案成功的關鍵因素。

以一戶30坪左右的公寓來說，市價多在1,500萬以內，但都更之後，若以公設比32％多計算，約可換回44～45坪左右的新房子，新房子市價至少有65萬／坪水準，等於換回的新房子市值約2,900萬，住戶身價水漲船高。在如此優渥的條件之下，讓人很難向都更說不。

但市府只能算小贏，因為這件都更案裡，北市府本身就是部份公有地的地主，公有地持份逾三十幾％、且負擔逾十億的營造費用，但分回戶數卻有限。說穿了，這件公辦都更案市府角色幾乎變成「義工」，利潤幾乎都被原屋主賺走了。

既然如此，為何市府還算小贏？因為斯文里是台灣史上第一個由政府「淌渾水」推動的公辦都更案，成功推動對柯文哲的聲望或多或少有幫助；而市府之所以大讓利給屋主，某一部份原因除了急於推動都更、急於做出一件實質性的政績給大家看，這點是有利無害的。

但市府的大讓利，卻會為其他都更案帶來許多負面的影響。第一，其他公辦都更案的住戶看到斯文里屋主權利變換條件那麼好，「一坪換一坪」已經不能滿足大家的胃口，往後公辦都更案的屋主恐怕會要求市府比照辦理，通通要「一坪換室內一坪＋公設」，但市府真的能全面大讓利嗎？都更基金能夠免於虧損嗎？

第二，一般民間自辦都更案無法像斯文里公辦都更案一樣，能夠拿到1.5倍滿滿的容積獎勵；再者，由建商擔任實施者的都更案，也無法像市府一樣只作義工，不論盈虧，必須要有利潤才肯做。但如果民眾都要求「一坪換室內一坪＋公設」，全台北市的自辦都更案肯定全部停擺。

所以，斯文里都更案的推動，對於北市都更的影響相當複雜，絕非一句「具正面意義」、或是「負面意義」那麼簡單，且其效應也會慢慢發酵，值得追蹤觀察。