【文/住展房屋網】淡海新市鎮因開發進度與人口移入速度遠遜於最初規劃，長期以來被民眾戲稱為「鬼城」，即使行政中心、家樂福一帶經過十多年發展，已建立些許生活機能，仍舊難洗刷「喊空城」印象。
直到最近，美麗華影城、商場確定進駐淡海商業區的消息曝光，各方對淡海新市鎮再度浮現繁榮想像，讓淡海有望甩鬼城汙名鹹魚翻身。可是事情真的能如想像中那般順利嗎？住展房屋網企研室認為，仍應審慎看待。
對生活機能仍有待加強的淡海來說，商場、影城的開幕，當然是一件值得開心的事；雖然商場、影城提供的服務並非日常民生必需，但至少將大幅改善當地的娛樂機能，讓居民假日休閒不用再數十里迢迢遠赴台北市，加強民眾在地生活的意願，並增加外地客源前進置產的誘因。
然而逛商場、看電影終究只是偶一為之，並不是天天需要，比起商場、影城，多幾家每天都會去的平價超市、便利超商，對民眾的日常生活會更有幫助；因此在機能性的提升上，就算影城、商場開幕，淡海仍還有很長的一段路要走。
此外，雖然整個淡海新市鎮的計劃人口高達30萬，但事實上，新市鎮至今設籍人口仍只有少少的2萬多，姑且不論當中有多少人真的住在淡海，這樣的人口數，能否撐得起大規模商場的經營？似乎存在很大的懸念。
對新商場而言，不論何種定位，都會面臨不同的挑戰。若朝在地型商場發展，則對外地遊客欠缺吸引力，未來性勢必受到限制；但假如以北海岸消費中心自居，則必需思考市場是否有想像中的廣大。畢竟淡水、八里、三芝等地總計人口也才20萬出頭，且除了淡水外，其他地方前往淡海商業區並不方便，是否真能拉攏民眾前往，也是個大大的問號。
況且開發商誇口的50萬人商機，也不是短時間能實現的，因為龐大商機是將整個淡海開發完成後的計畫人口計算進去；但現在淡海才2萬多人，就算每年成長個3、5千人，要達到30萬的計畫目標，少說還得等上半世紀，更別說台灣早已渡過人口成長的時期，邁向人口負成長的窘境，因此這樣的商機估算，顯然不太合理。
綜合上述疑慮，淡海新市鎮會不會因為商業區的發展鹹魚翻身？只怕不宜過度樂觀，畢竟鹹魚能否翻身還只是其次，就怕翻了身之後，仍然只是一條鹹魚，那可就真的讓人大失所望了。
