預售屋藏爛尾風險，中和『青慕淳』案為例。屋主告贏建商，獲判返還價金及違約金共96萬元，但恐因建商脫產難討回。現行履約多採不動產開發信託，買方受益權易受建商債權人阻礙，非萬全保障。履約保證形式由建商決定，買方如韭菜。購前務必查詢建商信用做功課保護自己。
文／吳翃毅
中和『青慕淳』建案爛尾，原本預計是興建一棟13層共60戶的集合住宅，新屋單坪開價四字頭，從實價登錄來看，36戶預售屋主多數在2019年9月、10月左右買入，一路銷售平均購入房價約是1坪45萬多元，當初買預售屋時，萬萬沒想到，建商債務多，銷售『青慕淳』沒多久，即宣告倒閉。
預售屋主提告，從判決書看『青慕淳』爛尾樓
為拿回預售屋款，預售屋主提告山琳建設股份有限公司，要求返還買賣價金，從判決書來看，整理重點。
山琳建設股份有限公司解散公司，但未辦理清算完結，因此能以清算人郭傳智為法定代理人，再者建築工程應在2020年2月23日前開工，建商遲遲不動工，預售屋主依買賣契約以存證信函主張解除契約，並請求被告於文到5日内返還已付價金96萬元及給付違約金142萬5000元（共求償238萬5000元）。
但提告又如何呢？被告建商代表人沒請律師，收到法院通知，人沒到庭，連個書面聲明都沒有。官司最後判是預售屋主贏了。
法院以被告建商代表人賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，應以96萬元為限（計算式：9,500,000×15%=1,425,000，也已超過原告繳納價款96萬元，因此違約金數額應以96萬元為限）。
爛尾官司贏了又如何，就怕等不到還錢那日？
依據判決書，查了建商法定代理人，除了這宗提告，包括支付命令、本票裁定等民事糾紛等多個案件，假設他跑路，包括預售屋主、銀行等，應該就是拿不到錢，打官司的最後最後，預售屋主拿到債務憑證，就字面上的意思，債務的憑證，法院給的討債安心丸，只是遇到脫產之人，還是難以討到這筆錢。
從『青慕淳』建案爛尾，再來看看最近預售屋案件外施工告示牌，興建房屋到完工有到10年之久的情況，對於消費者來說，買預售屋壓力比山大，萬一建商跑了，爛攤子就是自己扛。
價金返還最有保障，只可惜少有建商願意給
雖然內政部規定預售屋建案需提供價金返還、價金信託與不動產開發信託、同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定等履約保證，而『青慕淳』預售建案以不動產開發信託（或價金信託），是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約，依照進度請款（建築師設計、工程施工、建案廣告費用等等）都能申請支用信託資金。
當初收到3000多萬元的預售屋款存入信託，現場未有任何施工，最後清查只剩600多萬元，建商五鬼運財把信託帳戶逐漸搬空，誰又會知道呢？
當然消費者會想問那買預售屋，當然要買有價金返還履約保證的，只是現階段，都是建商推哪種履約都是他們說了算，而不是消費者可以決定的，只要台灣銷售制度沒能改善前，預售屋主都可能是那被建商收割的韭菜。
目前建商多數採用不動產開發信託（或價金信託），若建商財務出問題，受益權雖歸屬買方，可怕的現實是買方的受益權是會受到建商債權人行使扣押受益權阻斷，而且建商和第三人有爭議時，信託業者也會涉入其中。
夢想有點遙遠，理想建議約定所繳價金專戶控管
購買預售屋契約當中，夢想是建商都用價金返還，我們距離夢想可能有點遙遠，退而求其次，談理想，建議是明確約定買方所繳價金專戶控管，並且建物須蓋到一定程度，才可以動支買方價金帳戶。
最後建議買預售屋前，透過網路，三樣必做功課，經濟部商業司商工登記網，公平交易委員會網站、司法院裁判書系統，以建商名稱來查詢相關，至少從過去的紀錄上，先來查詢建商信用與口碑，制度未改之前，先保護自己吧！
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