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看準都更危老重建潛力 挑選老舊公寓有撇步

【文/住展房屋網】原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本近期持續飆漲,許多人擔心房價不會再回降反而持續成長,且全球通膨持續,物價越來越高手上幣值越來越小的狀況下,荷包裡的錢該如何配置?不少人打算買房對抗通貨膨脹,將資金投入房地產標的上,使得房市十分熱絡。房市交易熱絡現象加上政府政策的多項誘因下,不管是預售屋、新成屋、舊公寓,只要是好的物件時常銷售一空。

依據內政部不動產資訊平台資料統計,全台屋齡超過30年的住宅已接近半數,六都之中又以台北市屋齡最老,因此近年來都更危老重建議題相當熱門。在挑選物件時,有些人會選擇買每坪單價較新成屋低的「舊公寓」,舊公寓不僅公設比低、室內使用面積較大,或許稍加整理則可居住,且未來還有機會進行危老都更重建,是個穩賺不賠的投資,但其實並非每一間舊公寓都有危老都更的機會。

由於舊公寓屋齡老舊,往往都會有些屋況問題,在挑選時應留意檢查建築結構安全是否適合居住,包含建築物內外有無明顯嚴重斜裂縫、有無嚴重漏水情形或是否屬於海砂屋等危險住宅,民眾另外還需估算一筆更換老舊管線、消防設備更新等修繕費用。購屋者購買不動產是為了自住,建議還是挑選符合自己需求與安全的房子為主,單看建築物重建潛力而忽略本身建築是否安全,反而得不償失。

那些條件的老舊房屋,重建機率較高:

位於都市計畫區域內:不管是危老還是都更,建物都須位於都市計畫區域內才符合都更危老重建的資格。

土地使用分區:不同的土地使用分區有各自規定之容積率,容積率關係到房子能夠蓋多少,一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪,容積率大小就是其中一個很大的關鍵。

土地持分與建物大小比例:建議如果要購置有都更機會的舊公寓最好買四層樓以內的公寓,原因是通常四層樓公寓的土地持分較大,而土地越大能夠蓋的建物面積越大。舉例來說:假設有2筆條件相同、土地面積都是50坪的土地,一個蓋四層樓、另一個蓋五層樓,土地平均分配後四層樓一戶能分到的土地持分面積是12.5坪,五層樓的則是10坪,不管當初買的價錢是哪一棟較高,重建後擁有四層樓公寓的地主還是可以分到比五層樓地主更多的新建物面積;雖然五層樓比四層樓有機會增加原容積大於法定容積之獎勵,但還是與四層樓能分配之權值有一定差異,目前政府也在研擬立法是否多放寬高層建築之獎勵,但到目前還是沒辦法符合大多數民眾之期待。

面前道路寬度至少8米:若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工動線不好規劃,導致營建成本增加,在建築規劃方面更是會遇到許多限制,例如建築高度比限制、是否能夠容積移轉等。

巷弄狹小、地形複雜、基地是否有面臨建築線(是否能獨自興建)、周邊是否有嫌惡設施也需要多了解。

以上幾點基本條件,民眾在初期挑選舊公寓時可自己先篩選、掌握,但要能夠成功進行都更危老重建並不是件容易的事,還有許多阻礙重建的因素是在購屋時無法事先知道與掌握的,例如一樓的黃金店面不願意參與重建或開出極不合理的條件、鄰居間有不同意戶等有關人性的問題。如同其他資產投資,任何投資都有一定風險,並非穩賺不賠,重建有可能使不動產原有價值增加,但也有可能卡關無法進行重建。

在過去整合經驗中,就有部分地主不想花費漫長的時間等待重建,或認為已與多間建商洽談未果,因此決定以有都更效益的價格將建築物出售,最後成交價格雖然較當地一般公寓行情高,卻比成功重建後的利潤低,但這都只是選擇上的不同而已。一般開發人員在挑選開發案件時,大多會先從認為較容易成案、基地較完整的為優先考量,除了以上幾點條件之外,另外還包含所有權人人數、複雜程度、基地大小…等許多因素。

在目前房價居高不下的情況,選擇總價相對便宜的公寓不外乎是一個選擇,值得一提的是,部分舊公寓在販售前會先裝潢包裝,掩蓋老舊公寓的缺失,若不小心買到了海砂屋,建議尋求專業土木結構相關人士或是政府相關機構協助,危機說不定能夠化為轉機,有機會加速重建、增加獎勵及重建價值。

看準都更危老重建潛力 挑選老舊公寓有撇步 原物料價格上漲
挑選購買老舊公寓自住時,單看建築物重建潛力而忽略本身建築是否安全,反而得不償失。

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