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重建案不爛尾 這些地方要注意

【文/住展房屋網】近年來,隨著都更危老發展越來越成熟,因政府推動及各種獎勵之下,全民都在談論都更及危老,期望自家不安全的老舊房屋能夠更新重建。不過,可以發現的是,現在越來越多地主希望採取「委建」、或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建,原因在於一些基地較小的危老案件若與建商合建,可能會因基地小相對營建成本單價較高,造成雙方對於利潤都不滿意的情況發生,委建或是全案管理逐漸成為一種趨勢。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒,不論採取何種方式重建,目的在於改善原屋耐震力不足的缺失,重視建築物的結構規劃設計及重建過程的施工品質,才能讓重建後的房屋達到真正的耐震安全。

申請前的估價作業不可省

不論選擇「委建」或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建,在前期申請重建流程中,需花費最高金額之作業就是重建計劃及相關都更前期規畫作業,製作重建計畫及相關都更前期規畫作業產生建築師費用、測量、鑑界、鑽探、估價師估價….等花費,若地主未先進行估價作業就有此一風險:起初整合階段大家都表示願意重建,但是流程進行至後段牽扯到價值分配問題時,若有人對於自身之分配比例不滿意,地主之間協調無果、甚至多年的鄰居感情破裂,導致有人不願重建時,前期作業、重建計畫及相關都更前期規畫作業,所花費的金錢以及努力都將付諸東流。

因此,大多數之地主皆有重建意願時,建議就可選定2~3家不動產估價師事務所進行估價,不動產估價師會逐項釐清重建前的產權狀況,並針對重建前相關權利人價值計算出各所有權人之權利價值比例,透過不動產估價師專業、客觀的評估,未來就可依據比例進行合理的分配,不僅可保障所有參與者的權益,更減少地主間的猜忌及疑慮,使得危老重建過程更順利,達成多贏的局面。

重建 案不爛尾 這些地方要注意 重建
選擇做全案管理之危老案件,建議可在申請重建計劃之前先做估價作業。(圖由中力都市更新提供)

專業可信任團隊降低重建過程不必要風險

大多數的地主並非營建相關人員,雖然很多地方或機構都有提供重建相關問題諮詢的服務,但若選擇「自主更新」的模式進行重建,建議無相關經驗之地主應找可信任的專業團隊來進行重建,由專業全案管理公司為地主整合各專業廠商,協助地主管理較不容易留意的細節,例如重建過程中最基本且最重要的營造施工。倘若地主無相關經驗,又選任到不適合的營造廠,有可能花了大筆營造費用不但沒有得到安全的新建築,輕則未來房屋牆體出現裂縫、容易漏水、磁磚掉落等,重則釀成公安意外或因廠商倒閉落跑而造成工程延宕、整體價值大幅減損。若再加上無完善信託續建機制保障,地主更得不償失。目前其他重建案件中也有幾個重建基地造成爛尾樓,目前尚無法有效解決,連何時能完工都成未知數。

因此,在委建或全案管理的趨勢下,挑選良好的專業團隊至關重要,為地主們從源頭把關重建流程中的每一個步驟,包含結構安全、規劃設計完善、施工品質確實、產權分配清楚、價值提升等,使建築物能順利完成重建,未來才能實質住的安心放心,不須再擔心地震帶來的恐慌,一家人的人身安全更有保障才是最重要的。

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