【文/住展雜誌】台灣房屋登記制度含有虛坪而備受詬病，公設比到底要控制在幾％，才是業者、消費者都願意接受的共識？而消費者若想當個聰明的購屋族，就得學會如何計算實坪價。
據住展雜誌統計，今年截至十一月中為止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含五層樓以下的公寓、透天）平均公設比為三十五％，較去年略降約○．二個百分點，中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為三三．九％，比去年增加約○．五個百分點，並連續四年締造歷史新高。
業者自律，避免政府出手？
雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄，但上升幅度已經比前幾年較為緩和，而台北市更不增反減，顯示建商灌虛坪已稍有克制。
大台北建案公設比變動幅度較溫和，主因可能是以下幾項：一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢；二、近年以來，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。
第三、由於今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪；更何況，公設比灌太高並不好賣。而新北市房價因尚未創過前新高，部份業者藉由拉高公設提升利潤，所以公設比還在持續增加當中，但預期明年起增長空間會變得更小。
最大共識，不要超過這關卡
但整體來說，目前建商與消費者對於公設比最大公約數，落在「三○％至三四．九九％」這個區間；台北市、新北市各約有五十一％、七十九％建案，其公設比數值控制於此。
《住展》統計資料還顯示，公設比愈低的建案「銷售期」普遍較短，意味著低公設建案大多可以在愈短的時間內賣完，尤其是公設比「三○％以下」、和「三○％至三四．九九％」，這二個區間的建案銷售期最短、且完銷案最多。但若公設比高於四○％以上，不只沒有完銷案，且銷售期偏長。而公設比若達五○％的建案，銷售期都超過五年以上。
精打細算，實坪價格輕鬆算
消費者買房子若對「公設比」、「實坪」沒有明確概念，需先暸解房屋登記制度分為「專有部份」和「共用部份」；其中「專有部份」為「主建物」、「附屬建物」，「共用部份」則是所謂的公設，共用部份坪數占總權狀坪數比例則是「公設比」。
在大多數情況下，「公設比」約占三○％至三十五％、「附屬建物」約占十％至十五％，剩下的就是「主建物」坪數，也就是俗稱的「實坪」。用「實坪」除以「成交總價」（扣除車位價格），即可算出「實坪價」。消費者可以算出每一個建案的實坪價，作為購屋的參考。
舉例來說，同區段有二個建案，分別為「住展有斐」、「住展有容」，「有斐」不含車位總坪數二十五坪，總價一千萬元，每坪單價四十萬元；「有斐」不含車位總坪數二十六坪，總價一○九二萬元，每坪單價四十二萬元。以含公設的權狀面積來看，「有斐」每坪便宜二萬元，比「有容」更為划算。
然而，「有斐」的主建物坪數僅有十四坪，「實坪價」約七一．四萬元／坪。「有容」的主建物坪數有十六坪，「實坪價」約六八．三萬元／坪。若以「實坪價」角度看，則「有容」每坪便宜約三．一萬元。因此，購買「有容」的ＣＰ值其實更高。
