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公設比居高不下-會算實坪價 才能聰明買房

【文/住展雜誌】台灣房屋登記制度含有虛坪而備受詬病,公設比到底要控制在幾%,才是業者、消費者都願意接受的共識?而消費者若想當個聰明的購屋族,就得學會如何計算實坪價。

據住展雜誌統計,今年截至十一月中為止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含五層樓以下的公寓、透天)平均公設比為三十五%,較去年略降約○.二個百分點,中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為三三.九%,比去年增加約○.五個百分點,並連續四年締造歷史新高。

業者自律,避免政府出手?

雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄,但上升幅度已經比前幾年較為緩和,而台北市更不增反減,顯示建商灌虛坪已稍有克制。

大台北建案公設比變動幅度較溫和,主因可能是以下幾項:一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應,已陸續於前幾年反映完畢;二、近年以來,輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部也已擬定改革大體方向,主要方向為限縮「免計容積」上限,而為了避免政府出重手,業界已開始出現自律的聲音。

第三、由於今年來房價漲幅擴大,台北市房價創下新高,普達到建商的利潤滿足點,沒有必要再大舉灌虛坪;更何況,公設比灌太高並不好賣。而新北市房價因尚未創過前新高,部份業者藉由拉高公設提升利潤,所以公設比還在持續增加當中,但預期明年起增長空間會變得更小。

最大共識,不要超過這關卡

但整體來說,目前建商與消費者對於公設比最大公約數,落在「三○%至三四.九九%」這個區間;台北市、新北市各約有五十一%、七十九%建案,其公設比數值控制於此。

《住展》統計資料還顯示,公設比愈低的建案「銷售期」普遍較短,意味著低公設建案大多可以在愈短的時間內賣完,尤其是公設比「三○%以下」、和「三○%至三四.九九%」,這二個區間的建案銷售期最短、且完銷案最多。但若公設比高於四○%以上,不只沒有完銷案,且銷售期偏長。而公設比若達五○%的建案,銷售期都超過五年以上。

精打細算,實坪價格輕鬆算

消費者買房子若對「公設比」、「實坪」沒有明確概念,需先暸解房屋登記制度分為「專有部份」和「共用部份」;其中「專有部份」為「主建物」、「附屬建物」,「共用部份」則是所謂的公設,共用部份坪數占總權狀坪數比例則是「公設比」。

在大多數情況下,「公設比」約占三○%至三十五%、「附屬建物」約占十%至十五%,剩下的就是「主建物」坪數,也就是俗稱的「實坪」。用「實坪」除以「成交總價」(扣除車位價格),即可算出「實坪價」。消費者可以算出每一個建案的實坪價,作為購屋的參考。

舉例來說,同區段有二個建案,分別為「住展有斐」、「住展有容」,「有斐」不含車位總坪數二十五坪,總價一千萬元,每坪單價四十萬元;「有斐」不含車位總坪數二十六坪,總價一○九二萬元,每坪單價四十二萬元。以含公設的權狀面積來看,「有斐」每坪便宜二萬元,比「有容」更為划算。

然而,「有斐」的主建物坪數僅有十四坪,「實坪價」約七一.四萬元/坪。「有容」的主建物坪數有十六坪,「實坪價」約六八.三萬元/坪。若以「實坪價」角度看,則「有容」每坪便宜約三.一萬元。因此,購買「有容」的CP值其實更高。

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