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誰能笑到最後? 2022房市預測

【文/住展雜誌】去年來房市價量齊揚,也引來政府重手打房。在高壓政策壓力之下,虎年房市會被打暈、打殘嗎?令人意外的是,業者、學者對趨勢看法共識度頗高。

二○二一年為生肖牛年,台灣經濟一鳴驚人;受惠於強健的經濟成長帶動,國內房市更是牛氣沖天,全國各地房價漲幅擴大,且買賣移轉棟數也創下近八年來新高。

火燒起來了 主升段降臨

回顧這一波房市多頭起點,大約是從二○一八年開始復甦,但復甦力道較為溫和,以上升波段來劃分屬於「初升段」。不過,到了二○二一年,全國房價漲勢擴大,儼然已進入「主升段」當中。

「火已經燒起來了!」屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲以「森林大火」來比喻去年來房價上漲兇猛之現象,而這把火正在全台蔓延。

央行頻出手 連四波打房

為了因應房價驟漲,中央各大部會陸續祭出嚴厲的打房措施。首先是央行,去年陸續宣布四波調控措施;被稱為「史上最嚴」的第四波打房措施,內容包括「豪宅及第三戶以上購屋貸款最高成數降為四成」、「購地貸款降為五成,且保留一成動工款,要求借款人切結於一定期間內動工興建」、「餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款最高成數均降至四成」。

調控措施之外的另一道「配菜」,則是央行去年對金融機構執行高達五十一次「專案金檢」,要求金融機構要「強化授信風險控管」。金管會也不落人後,數度實施專案金檢,最近一次是去年十二月啟動的「不動產專案金檢」,金檢對象多達二十家金融機構。

針對央行緊縮不動產融資,業界卻不認為此舉足以抑制房價。中華民國不動產開發公會理事長楊玉全直言,不動產融資緊縮將直接擊倒資金有限的小建商,但口袋深的大型財團卻絲毫不受影響,「壽險、金控公司還需要借錢買土地嗎?」

楊玉全還說:「當土地大量集中於資金充沛的財團手中,而中小型建商因融資緊縮被洗出市場,大財團蓋的房子有可能便宜賣嗎?盼央行官員三思,提出更務實的政策。」

誰能笑到最後? 2022 虎年房市 預測
央行緊縮不動產授信,會結束房地產牛市嗎?(圖為央行總裁楊金龍)

內政部跟進 祭打房五招

然而,重手打房的不只有央行和金管會,內政部更推出重磅級「打房五招」。第一招,「除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外,預售屋合約不得換約轉賣給第三人,同建商不得同意或協助轉售,違者將按戶棟處罰五十萬至三百萬元」。

第二招,「將增訂私法人取得住宅許可制,並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,但員工宿舍、整體長期經營、老屋重建與不良債權等四個狀況例外。第三招,意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰一百萬至五百萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人,並可處三年以下徒刑或併科罰金一百萬至五千萬元。

第四招,預售屋若解約,應在三十日內辦理登錄申報。第五招,建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金。

桃園市不動產開發公會理事長李文科無奈的說:「建商真的很無辜。」他解釋,房價上漲主因之一是通膨所造成,而去年來通膨、房價高漲是全球共通現象,台灣房價漲幅比先進國家低,國內建商也多吸收部份成本、還未全面反映造價,但仍淪為政府打擊的對象,又被民眾誤解,實在有苦難言。

政府打得兇 市況將反轉?

不管政府打房有沒有道理,打房已是既定事實,而此舉是否會讓牛市在虎年止步,價格出現「軟著陸」呢?

甲桂林廣告總經理陳衍豪分析,台灣近年經濟成長力強,外銷訂單、出口金額,以及上市櫃企業獲利頻頻創下歷史新高,而今年經濟展望也很不錯,且國民所得也逐漸追上韓國。種種跡象顯示,今年經濟與房市都有足夠底氣來支撐。

陳衍豪強調,目前新建案市場買方幾乎都是自住需求,並非來自於投機炒作,尤其台北市根本看不到投資客蹤跡;而價格上漲的另一個關鍵在於營造成本、原物料價格居高不下,因此今年房價是「還公道」、「還價值」的一年。

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陳衍豪認為,台灣經濟成長力強、國人收入與消費力提高,房價溫和上揚是合理現象。

營造成本高 房價降不了

根據主計總處公布的「營造工程物價總指數」,去年十一月續漲至一二五.八%,締造歷史新高紀錄,意味著營造成本的確飆到高峰。然而,今年營造成本仍會居高不下,進而推升房價嗎?

「我們真的是含淚買土地、咬牙發包工程!」宏普建設總經理游武龍指出,土地、原物料、資金等諸多成本都在不斷提高,壓得建商喘不過氣;除非建商願意賠錢賣房子,否則房價不會有下降的空間。

事實上,近來建商忍痛高價找營造廠已是一個普遍的狀況,就連桃園建商公會理事長李文科也「中招」。

李文科表示,原本去年三月要在桃園推出一宗預售案,但卻遲遲找不到營造廠,也發不了大、小包,直到六月都還碰壁,只好跟股東協調、暫時放棄推案。他進一步指出,去年每坪營造大漲四萬元/坪,又不敢全面反映到售價,經營環境相當惡劣。

「現在市場上時常有建商找不到營造廠,今年仍將如此。」元利建設副總吳麗謹認為,如果營造成本無法大幅下降,今年房價不易回降;同時,因剛性需求仍強,預料今年整體市場仍會「持平穩健」。

學者看趨勢 今年雜聲少

業者大多認為,今年房價將漫步在高點。至於專家、學者又怎麼看呢?

台經院產經資料庫總監劉佩真分析,由於房價走高使買方需要更長的時間與賣方交涉,以及政策面萬箭齊發,新一波的房市調控效應陸續浮現,因而今年房市頗有居高思危的氛圍。不過,因剛性需求、物價上揚引發的投資保值需求仍在,且營造成本居高不下,加上短期內房市供給量有限,故今年房市呈現高檔震盪的機率較大,不易出現價量齊跌的局面。

劉佩真也提醒,未來央行何時調升利率、政府各部會對於房市政策落實程度,以及買方對於價格的接受度,將為後續房市觀察重點。

另據楊宗憲預估,房市上升趨勢可能在二○二三年才會遇到瓶頸,屆時若少子化問題發酵,市場才會有反轉的可能性。

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劉佩真預估,剛性需求、物價上揚與營造成本居高不下,今年房價不易下跌。

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