
文/主筆室
疫情期間所累積的轉單與資金紅利正逐步退潮,城市經濟與房市即將面臨一次結構性的壓力測試。當初帶來甜美成長的超額景氣,如今正在轉變為需審慎面對的高基期風險。
2020年起,台灣受惠於全球供應鏈錯位與疫情紅利,科技與製造業接單暢旺,企業加速擴廠,帶動營建業同步繁榮。期間出現科技業與營建業「搶工搶料」的現象,加速墊高土地與施工成本,促成房價急漲,也埋下現今調整的隱憂。
外資隨之進駐設廠,台股與房市齊揚,城市經濟短期內展現出罕見的活力景象。然而,隨著美中角力升溫,貿易政策轉向,以及主要國家貨幣政策緊縮,這段繁榮期正面臨轉折點。
2025年第二季初,美國總統川普宣布大規模加徵關稅政策,涵蓋全球多個出口導向型經濟體,堪稱「海嘯」,對高度依賴出口的台灣產業造成直接壓力。預期未來幾年台灣對美出超將出現明顯下滑。若產業訂單與外資雙雙轉向,疫情期間累積的紅利將可能出現逆轉效應,進一步拖累城市經濟與資產市場,衝擊程度不容輕忽。
信心轉折:資產分化與消費壓縮
面對外部環境快速變化,市場各類資產表現也將出現明顯分化。股市通常率先反映資金流向與投資信心變化,而房市則以較慢節奏,深層影響民眾購屋意願與中長期財務決策。過去幾年建商與購屋人普遍基於成長預期積極布局,然而當外部需求收縮、內需消費轉弱,房市恐面臨高價區段供需失衡風險。從短期資金面轉向、到企業投資與家庭購屋能力下滑,整體消費力將遭受壓縮,城市商圈與住宅市場活力恐同步削弱。
房價帶動的市場繁榮,某種程度上其實是「漲」出來的。資金過剩與預期過度推升資產價格,當信心反轉時,後座力往往更為猛烈。
就業市場是經濟壓力最直觀的反映之一。因為一旦企業減產、擴編趨緩,將牽動就業與薪資成長停滯,進而壓抑購屋與消費意願;辦公與廠房空間需求縮減,造成租金與不動產收益率下降。隨著企業商業據點收縮,商圈空置率將同步推升,恐削弱城市經濟循環,甚至透過乘數效應,進一步擴散至周邊區域,衝擊服務產業。
價值倒掛:房市修正與資產風險
值得特別留意的是,過去房價漲幅顯著超出所得成長,逐漸累積價格泡沫的疑慮。若經濟反轉與房市交屋高峰重疊,則可能出現預售價格高於交屋時市價,形成資產價值倒掛風險。此時,房產對持有者而言不再是資產,而可能轉化為淨負債。
進一步來看,政策推動下形成的「高點入市」現象,對購屋族群構成潛在風險。以「新青安」貸款為例,過去兩年吸引大量首購族於房價高點進場購屋。若未來房價出現明顯修正,這批購屋者將面臨資產價值跌破貸款餘額的困境。
為此,政府應儘早提出回應方案,以減緩市場壓力與社會情緒累積。政策端可考慮調整貸後管理彈性,例如增設利息緩衝期、建立資產重評與再融資機制、設立紓困窗口等,以降低系統性違約風險,也作為防止社會不滿擴大的緩衝手段。
建商風險:交屋潮下的體質檢驗
此外,台灣房市未來幾年將迎來約50萬戶住宅的交屋潮,恰逢房市動能轉弱、出口衰退與資金收縮同步發生,壓力疊加之下,體質不良的開發商將首當其衝。一旦資金鏈斷裂,部分建案恐將爛尾,對市場信心構成重大打擊。
更值得警惕的是,這類建商違約與交屋延宕現象,將可能引發一系列連鎖效應,包括購屋者與建商間的履約爭議、開發商帳面入帳與現金流斷裂、建案土融與建融違約風險,甚至波及金融機構貸款品質與資產品質,最終牽動股市與投資人信心。這類骨牌效應,在1997年亞洲金融風暴與2008年金融海嘯均曾發生,歷史教訓不容忽視。
面對潛藏的系統風險,中央與地方主管機關應及早擬定應變方案,不僅防範建案爛尾擴大為金融風暴導火線,也須避免重蹈1997年以資產管理公司(AMC)粗暴處理資產的老路。
制度壓力測試:信任如何守住?
回顧歷史,台灣社會在多次外部衝擊中展現韌性,即使全球市場震盪、總體環境挑戰加劇,城市與民間經濟終能回歸穩定。但這種韌性,不能僅依賴過去的運氣與抗壓,更需要制度的前瞻、政策的準備、市場的自律,以及全民對於經濟風險的成熟理解。
房市作為城市經濟的風向標,不僅牽動資金與建設,更深層反映社會分配與信任體系的健康程度。當紅利退潮、結構轉折來臨,市場真正要面對的,並非價格修正本身,而是制度是否能守住信任、社會是否能共擔調整的成本與責任。
我們無須恐慌,但不能無備。若能在此刻正確診斷、妥善治理、提前行動,這次退潮,或許也是一次讓城市更穩健的契機。

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