【文/住展雜誌】去年底台灣進出口數據好轉、台股翻紅，經建會訂出將近四趴的GDP成長高標，央行總裁更罕見高喊今年經濟將U型復甦。顯然，經濟面將不再是影響房市的要項。不過，除奢侈稅及融資調控持續外，實價揭露產生的邊際效應仍不容小覷；蛇年房市，看起來依然多空膠著…

在國內外景氣低迷陰影持續籠罩下，龍年台灣房市不但難以神龍擺尾，反倒成了虎頭蛇尾；不過資金熱錢效應仍不減，美國FED不但祭出第三波量化寬鬆政策，年底前更又宣佈新的增額四五○億美元國債收購計劃，被外界稱做是QE4。

然而FED之所以再印鈔票買國債、變相借債給政府以擴大支出，主要還是為美國財政懸崖問題，預先建構防火牆。因此這波印鈔，嚴格來說不算是前三波量化寬鬆的延續，但可預見的是，具資產概念的股票市場，仍將隨之起舞。

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經濟復甦 政策影響仍在

說到股市，第三季前受制證所稅開徵議題，台股加權指數及交易量持續疲弱；但去年十一月底官方信心喊話且強力護盤，使得最後階段以漲勢作收。接著，部分經濟數據出現回春信號，彭總裁更公開喊話認為，今年台灣經濟可望Ｕ型復甦，經建會又設定全年GDP成長高標達三點八趴。去年的房市減分項目︱經濟景氣，今年或有機會變成正向因素。

不過影響程度不亞於經濟面的政策因素，短期內則還不會消退；除了還拴著頸箍的奢侈稅，及央行、金管會持續強力調控融資外，最重要、影響力道也最大的，還是去年十月中之後的實價登錄資料開放查詢。

對新建案市場來說，實價揭露的真正衝擊，或許才要開始；因為第一批共六十四件預售屋實價資料，是隨去年底第三波資料上線。而以先前兩波揭露造成的觀望氣氛研判，這波預售屋實價揭露的影響時間，最少也要拉到農曆年後。

◎台北市 各區價差可能再拉大

十月中實價揭露後，北市房市主要是成交速度下降、觀望氣息變濃，價格則沒有立刻出現變化，至多是改採不二價銷售者增。不過來到上月，終於明確出現價格鬆動的案例：文山區羅斯福路沿線某些舊案，宣稱因應實價登錄而降價。

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不過就本刊了解，這些案例只是把先前開出過高行情的價格降下來，下修後大概還在六字頭上下，和一般首購族經濟能力相較，仍屬高檔。

整體來看，北市近期房市交易狀況變化不大，還是低總價產品反應稍佳。不過目前各項消息面皆顯示，蛇年北市房市仍是高價豪宅領銜主演；如稍早大陣仗公開的欣陸信義計畫區B7案，就宣稱將開出三百萬單價，另外稍早標售一度轟動的微風二期基地，據了解也是今年內會推出，產品同樣會是豪宅。

從豪宅產品再看回文山區少數舊案小降價，及北投奇岩重劃區未來新案產品可能會走一般，甚至首購路線，反映的是，有能力買豪宅者更富，其他一般地段或基地條件者，則很可能難以繼續跟漲，原因在於一般購屋人的消費力並沒有提升。

◎新北市 實價揭露災區出現？

或許是實價揭露後，政策面沒有再出現更多利空，台股近期也翻紅，因此新北市去年底市況也未出現更多變化，同樣是相對低價產品及區域銷況稍佳的局面。不過基於奢侈稅開徵將滿兩年，部份區域近年供給大量也陸續進入交屋階段，來年這些區域的價量變化，值得持續關注。

前些年，新北市一些建設題材眾多的區域，因為投資客瘋狂卡位，房價墊高速度特快；而早期較低行情因實價揭露而逐一曝光後，對目前線上個案銷售，肯定形成衝擊。事實上，這樣的狀況，在去年底的新莊頭前段就已看到。

至於林口，近一年房價漲勢已算緩和，今年年底機場捷運將通車，可望引進更多自用消費者，區域房市應能回歸供需基本面。

去年整年市況屬新北市最佳的淡海，入冬後人氣也下降，不過除了市場氣氛不佳外，也是因為區域進入新舊案交替期、媒體量減少之故。

另外，去年底營建署推出淡海兩筆住宅地標售，果然引發搶標，其中一筆還改寫單價新高紀錄；而根據本刊了解，當地業者順勢作多態勢相當明顯，今年第一季後的三二九檔將再現大量。這當中除宏泰新市鎮商業區造鎮案外，另一上市建商宏盛的新案也已在潛銷；宏盛案將分兩期推出，一期二到四房規劃，二期坪數會稍放大。

◎桃園縣 升格炒作題材開跑

稍早房仲調查顯示，桃園房市去年第三季之後，投資比例已超過四成；此說法和稍早本單元之分析算是吻合，不過實際上仍是因地制宜。如最近市況算穩定的南桃園，房市消費就還是以內需自用為主；至於房價持續墊高的北桃園，近期市場人氣則略有下滑。

而南桃特例，則是行政區跨中壢及大園的高鐵青埔特區。上月底冠德機場捷運A19站及國泰高鐵產專區兩大地上權BOT案先後簽約之際，就出現當地半年後大樓單價上看四字頭價位的說法；而根據本刊側面了解，其實現階段就已有個案要賣這個價位，基地位置則是在商業區。

不過到目前為止，當地新大樓案大部分都還未取得建照，因此仍無法正式簽約，只能先收訂單。先不論未來本區的供需難題，光是投資客狂卡位這一項，就足以替當地房市埋下潛在變數。

近期有關桃園房市的最新消息，當然是即將升格，及五楊高架將全線通車。將於明年底升格的消息曝光後，就成為業者大作文章的題材；像遠雄在大溪銷售中的「大溪地」，近期廣告內容就鎖定升格利多。至於他們的龍岡新推案，預料將會開出二字頭區域新天價。

五楊高架方面，去年底中壢至楊梅段已先通車，實際效果似乎沒有房市業者說得那麼神。原因在於，目前該高架道啟用的交流道，都是匯回中山高，連接桃園、中壢乃至楊梅市區的真正交流道，則都還在規劃階段。

◎新竹地區 竹北供給Q1再增

無意外地，新竹地區房市，去年底也無重大變化；竹科園區氣氛依然不佳，直接影響當地房市銷況。依賴竹科人較不深的竹東、湖口、新豐等區，還是相對低價透天產品當道，至於兩大都會區新竹及竹北兩市，未來一季房市走勢，則將有些不同。

新竹市重案區關埔，去年後半段新進場推案數量就已不多，預料未來一季也不會有太多新案進場搶市。至於同期銷況稍好的市區，未來推案則仍會走大坪數、高價路線。

至於竹北市，或許還有高鐵開發等題材可期，加上重劃區待開發空間仍不少，未來一季供給還是相當多；初估至今年第一季止，至少還有三百億案量等著上膛。不過其中不少是過去一年來，因景氣等因素而持續遞延者。

最受矚目的，則還是高鐵特區；就本刊掌握資料，特區未來新案幾乎都將走大坪數、高總價路線，當中最指標的則是高鐵商業區國泰新案，開價將來到四十到五十萬／坪之區域新高。

相較之下，新興的縣治三期可能較無建設題材可烘扥，因此產品規劃較一般，單價水準也稍低。另外，推案熱度較低的西區及縣治一期，最近也都有新案問世；這可能是當地仍有內需，也可能是走相對低價區隔路線，拉攏消費力及意願略降的竹科人。

◎基隆市 入冬淡季 媒體量縮

和新竹南寮或淡海相仿，基隆市入冬後也進入淡季，尤其去年底連日陰雨，更是影響興建中個案工程進度，而當地消費者較保守，除非是有口碑的業者，否則都會等全部蓋好後才出手購買。

此外，同樣因應淡季，基隆線上建案近期釋出的媒體量也明顯減少，先前持續曝光的「台北大鎮」，最近就暫停釋出台北廣告，不過「台」案台北客仍佔七成比例，另一強銷案「悅莊」則明顯減量。

與「台」案同區(碇內)，剛進場不久的「好吉市」正在外飾工程，要等下架後才會強銷，最快是農曆年前後；該案廣告訴求低自備款，效果不錯。至於市區，則仍是區域客為主，外地客幾乎都有地緣性，銷售速度不快。

◎宜蘭縣 縣府管制戶外看板趨嚴

入冬後，宜蘭房市大致也進入傳統銷售淡季，礁溪則相反，因為進入旅遊旺季，泡湯觀光客增加，因此區域建案雨露均霑。只是，近期戶外看板卻遭勒令拆卸，先前是辦金馬獎，去年底則又換成全中運；據了解，北宜高礁溪交流道附近多塊看板均被要求拆下，研判應是縣府管制趨嚴。

整體來看，宜蘭房市近況平平，不過宜市、羅東市區推案業主惜售心態濃，繼續調高表價。礁溪這邊也不例外，尤其先前炒得很熱的低密度健康重劃區，單價更是冠全宜蘭；結果市區外緣地帶的「川遠麗池」，同樣規劃溫泉套房，但開價只有二十萬／坪，因此反應不錯。

川遠案特殊處是樓高九層、卻無地下室；而且不僅川遠案，溪南新案「公園居2」之大樓產品樓高七層，也沒挖地下室。據了解，這是宜縣當地規定，只有宜市、羅東及蘇澳需設防空避難室，其他鄉鎮大樓產品則無規定一定要挖地下室。

來年房市 依舊多空膠著

整理歸納近期北台灣各區市況可發現，目前為止，還是相對區域低價產品銷況較穩定：而其中最具代表性的淡海，來年房市更將引爆大量供給。至於竹北推案也再傳爆量，則應是過去一年市況不佳、政策打壓產生的遞延效應。

除了供給再度增量外，價格還是更受關注的焦點。目前實價揭露效應持續發酵，改採不二價路線案例愈來愈多，這或許是來年的價格趨勢之一；不過多數人更關心的，還是價格漲跌。

目前經濟確實逐漸走出谷底，朝復甦之路邁進。不過分配面則仍有諸多難題待解，馬政府革新又持續走兩步退一步，從去年鬧得不可開交的勞保年金恐破產及軍公教年終慰問金爭議，就可見一斑。可預見的是，除了政策面外，近半年來造成社會紛亂的外部因素，短期內也還不會消失。因此展望蛇年房市，應仍是多空膠著的局面。

台中三大熱區帶動   房市不寂寞

大台中去年11月不動產買賣移轉棟數出爐，合計移轉棟數為4,063棟，月增6%，是自8月實價登錄以來，歷時3個月再度重回4,000棟以上，較前年同期成長23%，顯示台中房市已走出奢侈稅陰霾。

實價登錄後，隨著投資客退出市場，房價不再發生急漲，民眾買屋也恢復理性。太合國際公司總經理趙耿德認為，今年大台中房市在量的部分，將會穩定且小幅成長，不過房價部分，則將呈個案表現，過去「全區上漲」的時代已過去了。

趙耿德表示，今年購屋族群當中，換屋族會在地段以及房價方面做理性考量，尤其實價登錄後，房價日漸透明，在理性比價，以及地段不可取代性下，商圈成熟的西屯、北屯與南屯區，成為較受換屋族青睞的區域。其中，西屯有7期與12期兩個重劃區，加上新市政中心、大都會歌劇院，以及剛開放的秋紅谷生態公園，百貨商場、商辦大樓林立，商業活動發達，吸引不少國際級觀光飯店爭相進駐，堪稱台中市最精華地段。

中部房地產市場在北部建商卡位、帶動北部投資客搶進激勵下，市場買氣已再現回溫的市況。最新市調統計，今年台中房市推案金額在1,600億元上下，約與去年相當，產品則以豪宅與首購為兩大主流。

高鐵烏日案量增三倍

目前已知，今年台中房市推案的『熱區』主要集中在3個區塊，分別為七期重劃區、烏日高鐵車站特區，以及北屯廓仔段與太平新光重劃區。其中，七期重劃區仍是豪宅的天下，另外兩區則以首購及首換產品為主，市場各有各的客層來源。

去年台灣房市呈現『中南熱、北溫和』的市況。中部市場升溫的主要原因，在於北部大型建商積極南下獵地推案，帶動大批投資客搶進，另一方面，新市政中心、秋紅谷廣場啟用、生活圈四號道路通車、新重劃區陸續完成開發等，也都為市場帶來話題，激勵購屋人進場。

豪宅方面，中部豪宅品牌建商各個蓄勢待發，包括聯聚、精銳、興富發、由鉅、富邦等知名建商，今年都有推案計畫，其中又以由鉅在國美館推出的「大恆」，總銷100餘億元，最受矚目。另外，聯聚建設在市政路將推出聯聚20年代表作、總銷60億元的「保和大廈」，精銳建設則在市政北二路推出「音悅廳」。

看好高鐵台中站特定區未來發展前景，中部建商也積極搶進卡位。市調指出，今年高鐵台中站特定區，保守估計推案量超過100億元，年增3倍以上。縣市合併後，房價仍處低檔的太平新光重劃區、北屯廓仔段，隨著生活圈四號道通車，大幅改善交通問題，房市跟著水漲船高，包括太子、總太、大城、惠宇、聚合發、大毅、裕國、寶佳、名軒等建商，都積極購地卡位。

展望今年大台中房市，在3大『熱區』火紅推案的帶動下，銷售市況可望與去年相當。只要國內拼經濟的實力再加把勁，台中房市在北部資金不斷來潮的趨勢下，價與量的表現仍是值得購屋者期待的。