【文/住展雜誌】學者年年都說不能買房，說去年房價已跌一成多，今年房價預計還會再下修百分之十至十五，要大家「戒急用忍」；但是央行總裁彭淮南卻掛保證，台灣經濟已走過最壞時刻，今年景氣會好轉；如果經濟好轉，房市當然隨著回溫，房價怎麼會下跌呢？你會相信學者的話？還是相信九Ａ彭總裁的說法？

房市與股市一樣，有人看多就有人看空，其實也沒啥好大驚小怪的，在全球經濟不景氣時，看空的說法比較容易讓人接受，但是今年經濟情勢好轉，房市回穩，有人卻還要在那唱衰房市，似乎很難獲得大家的認同。

被外界稱為房市「空頭總司令」的張教授，長期看空房市，他在金融海嘯時就提出台灣房市會開始反轉往下，會跌三成，去年實價登錄上路後，他又不斷強調房價的低點還未到來，想買房的民眾可以再等等，買房不需太過急躁，應該「戒急用忍」，房價還會愈來愈低。

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偏空言論有很多破綻

但是張教授的偏空言論似乎有很多破綻，有人指責他不懂土地的價值，都會區的土地是愈賣愈少，土地的稀有化造成房價的居高不下；也有人批評他故意忽視台灣房價的歷史軌跡，幾乎都是呈鋸齒狀上揚，即使有小回，也會在短期間內回穩上揚。

還有民眾質疑，如果張教授真的相信他自己講的「跌三成」的看法，他應該現在就賣出自己名下的房子，等到房價如他所說的跌三成時再用低價接回來，然而，他一直說房價會跌，但並沒賣出他的房子；更有人嗆聲，他叫大家不要現在買房，以後房價如果越來越高，他會負責嗎？

張教授當然有他發表意見的言論自由，但持平而論，他總是在房市漲的時候喊跌，跌的時候仍嫌跌幅不夠，這種一直偏空的言論似乎不夠客觀公允；試問，如果房價真如他所預測會下跌三成，不但建商及投資客都受到重傷，銀行的呆帳也會大幅飆高，甚至波及台灣經濟大倒退，政府怎麼可能會讓這種情形發生？

事實上，這二十年來台灣的房地產歷經衝擊，例如一九九七年底亞洲金融風暴、二千年政黨輪替、二○○三年SARS肆虐、二○○九年全球金融海嘯、二○一一年奢侈稅實施、二○一二年歐債危機，每一次事件都使房市受到重創，但房價頂多只跌一成多就回穩，從來沒有一次跌到三成的，顯示張教授「跌三成」的說法，事實上並沒有發生過。也就是說，他的「預言」不準。

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有七種人買不到房

香港《大公報》在上個月底曾經有篇報導指出，有七種人永遠買不到房，包括永遠覺得房價還會跌的人、永遠總是慢人一拍的人、永遠總是看而不買的人、永遠都在等待房價跌到谷底的人、永遠相信學者的話再等等的人等等。文章中諷刺說，如果房價靠那些整天就知道喊跌的學者就能跌下來，「那你能相信嗎？」

張教授要想買房子的民眾「戒急用忍」，但誠如香港媒體所說的「有七種人永遠買不到房」，猶豫不決的人在房地產市場中是賺不到錢的，往往只會讓人錯失購屋的好時機。那些相信學者話的人在房價低迷的時候不敢買，以為房價還會再低；但是，民眾如果不趁現在房市低迷的時候購屋，等到經濟好轉，房價回升，到時候可能要用更高價來買房子。所以，與其相信學者的話，不如相信央行總裁彭淮南所說的，「今年景氣將會轉好」。好好掌握農曆年後新一波購屋良機，適時進場購屋。

央行總裁彭淮南日前在立法院表示，台灣經濟已經走過最低的底部，根據央行所掌握到的資料，各機構對今年台灣經濟成長率的預估幾乎都超過百分之三，「景氣已經上來了」，只是二○○九年發生金融海嘯，第二年(二○一○年)台灣經濟成長率反彈到百分之十點四六，呈現「Ｖ型」反轉，而現在預估今年只有反彈到百分之三多，因此是「Ｕ字型」反轉。

景氣好轉是事實

儘管今年經濟成長不會像上次二○一○年成長幅度那麼大，但景氣好轉是個不爭的事實。對台灣今年的經濟展望，中央研究院預估經濟成長率為百分之三點零五、中經院預估為百分之三點六、亞洲開發銀行預估為百分之三點八、國際貨幣基金預估為百分之三點九、匯豐銀行預估為百分之五點四、都超過百分之三以上。

世界銀行也預測台灣今年經濟成長百分之四，高於香港的百分之三點二、韓國的百分之三點一和新加坡的百分之二，居亞洲四小龍之首。

這些數據都說明了一件事，台灣目前已經走過景氣最低迷時刻，國內經濟未來將逐漸復甦，也一定會帶動房市的需求，台灣房市在今年可望回溫。

全球經濟從二○一二年第四季起逐漸擺脫歐債影響，隨著美國總統大選落幕及中共十八大後政局穩定，全球市場將回歸基本面，逐步復甦，美國和中國大陸的房市也偏向樂觀，逐漸轉強。

房市將回歸基本面

美國最大豪宅建商Toll Brothers執行長耶利（Douglas Yearley Jr.）指出，「受壓抑的需求、極低利率和誘人的房價，皆為推升房市復甦的原因。」美國標準普爾公司公布的S&P Case-Shiller房價指數顯示，去年一年裡，美國房價上升百分之四點三，美國房市復甦力道正明顯地逐漸增強。

中國大陸也是如此，二○一三年元旦期間，大陸的一線城市房地產市場延續回暖趨勢，「價穩量升」成為二○一三年房市的主旋律。

展望今年的趨勢，在美國與中國大陸二大經濟體的狀況都轉佳，再加上全球各國競相採取貨幣寬鬆政策，整體經濟局勢可以樂觀看待，房市表現終歸還是要看經濟基本面，而台灣今年經濟成長率預估超過百分之三，房地產的景氣也將隨著經濟好轉而轉強，房市有機會成長百分之五至十。

房地產業者看好今年房市將會谷底反彈，主要是預期國內經濟將逐漸復甦，而且國內外資金仍寬鬆，游資充裕讓房市有支撐，加上利率仍在低檔，目前各國施行低利率政策，預計低利率會延續到二○一五年中，低利環境有利於房地產市場，最重要的是，不論自住或投資的購屋需求依然存在。

房地產有個特色，就是人人都需要使用，都要有地方住，可以算是生活必需品。長線來看，隨著人口逐年增加，台灣房地產的價格多是走升，如果是自住或要長期持有者，其實不必過度猶豫何時應該進場，現在趁房市低迷的時候買房絕對不會吃虧。

打房已經利空出盡

有人擔心政府的打房政策仍未改變，也有人認為台灣房市已走了那麼多年的大多頭、價格漲多，可能會有泡沫化危機；但是台灣社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，而且台灣都會區的土地資源又稀缺，供需面是影響台灣房市穩固的最大支撐，房地產價格不易鬆動，更不會崩盤，我們看奢侈稅實施已近二年，房價有大跌過嗎？

其實，政府的打房政策目的並不是要打垮房市，而是想遏制房價不合理的漲，不讓投資客炒房牟利；目前投資客多半退場，打房政策已經達到初步目標，房市也已反應這項利空，再加上經濟成長率回穩、購屋信心上升等，因此預估今年房市的交易量一定會比去年好。

今年有幾項重大決策，關係著未來房價走勢，包括機場捷運線、高速公路五楊高架段等重大公共工程陸續完工、桃園航空城計劃重新啟動、行政院宣布桃園市升格、淡海輕軌捷運電車計劃定案、台北市政府將實施雙子星開發案等的「新十大建設」，有了這些重大建設利多加持，學者所謂的「今年房價預計還會再下修百分之十至十五」幾乎不太可能發生。

房價愈來愈透明化

去年八月因實價登錄政策實施引發市場觀望氣氛，房價持續拉鋸，但經歷五個月的查價，隨著成交資料增加，消費者有了更多判斷基礎，讓買賣雙方對價格認知出現共識，拉近價格差距，也讓去年十二月交易量增加，進入二○一三年，房市能見度勢必更趨明朗，房價公開資訊平台數量增多、房價愈來愈透明化，今年觀望氣氛可望明顯消弭，買盤恢復穩定。

房市與股市向來是經濟櫥窗的重要指標，現在股市的走勢向上朝八千點邁進，房市同樣會緩步成長，尤其世界各國競相「印鈔票救經濟」，在通膨壓力下，利率低、熱錢多，資金充沛，置產已成為抗通膨保值的絕佳選擇，將會進一步推升口袋有閒錢消費者購買不動產的意願。

二次大戰時期的美國名將麥克阿瑟將軍給他兒子最重要的忠告，是要兒子買房，因為「上帝還在不斷製造人，但造地的工作已經停止了」，意思是指土地具有稀少的特性，被人買走一塊就少一塊，因此，麥克阿瑟將軍要他兒子「買房要及時」。

過去一年受到抑制的房市買氣，在年前湧現購屋潮，去年十二月交易量，台北市、新北市、台中市分別較十一月增加百分之十七、百分之六與百分之十五；年關將近，購屋潮持續湧現，你現在不趁房價在低檔的時候進場，還要等到什麼時候？

掌握時機撿便宜

今年是蛇年，房市可望金蛇驚蟄、突破僵局，根據住展雜誌調查指出，預估二○一三年北台灣全年的預售屋和新成屋推案量，將比二○一二年成長一成左右，民眾應該掌握農曆年後新一波購屋良機，大膽購屋。

今年正好是奢侈稅實施滿二年的時間，預期農曆年後陸續會有通過閉鎖期的物件釋出，委售物件應會較去年增多，在供給量增加的情況下，消費者的議價空間也會加大，民眾可以掌握此時機下手撿便宜。

與去年相較，今年經濟面較佳，且較無重大政策利空，加上實價公布促使價格更透明，外在環境對購屋民眾相對有利。今年低總價與低單價的雙低價宅是主流產品，民眾可往具備建設題材的區域覓屋，在農曆年後新一波購屋良機下手，不要等到經濟好轉，房價回升時候再來買房，因為房價回不去了，屆時你可能要用更高價來買房子。