【文／住展雜誌】在居住正義的大旗下，近年來除有實價登錄三法、住宅法的立法外，預售屋定型化契約應記載及不得記載事項在二○一○年及二○一一年五月兩度修正，另一方面，在成屋契約部分，雖然內政部早於二○○一年即已公告成屋買賣契約書範本，惟該範本並無強制力，為使成屋買賣將更有保障，經行政院消費者保護會會議審查通過成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案(下稱修正案)，內政部二○一二年一○月二九日公告（二○一三年五月一日生效）。本修正案究竟對房屋市場有何影響，是本文探討的重點。
修正重點摘要
成屋買賣主要交易糾紛，來自於重要資訊被隱瞞，本次通過定型化契約應記載及不得記載事項，依消保法第一七條規定，將有一定的拘束力，可限制契約書內容，更加保障消費者權益，其重要內容如下：
| 成屋買賣主要交易糾紛，來自於重要資訊被隱瞞。 |
１業者應充分揭露重要資訊
（一）配合實價登錄，應記載格局及型態
為配合實價登錄制度的實施，修正案於房屋現狀確認說明書中，增列建物現況格局（以交易當時實際之現況格局為準）及建物型態（例如公寓、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態），以利義務人申報。
（二）漏水屋之處理
房屋現狀確認說明書中，增列□是□否有滲漏水之情形，如有，滲漏水在何處應予明列；若有滲漏水處，買賣雙方同意處理方式亦應明訂，例如□賣方修繕後交屋，或約定以現況交屋：□減價□買方自行修繕□其他 均應在現況說明書中載明，以免爭議。
（三）釐清海砂屋檢測標準：
二○○一年的範本，對於海砂屋的標準只有一個，惟事實上，根據經濟部標準檢驗局表示，依據CNS 3090「預拌混凝土」國家標準，係適用於產製及運至工地卸交購方之新拌混凝土。其關於檢測混凝土中最大水溶性氯離子含量，係為品質管制目的，以判斷該新拌混凝土能否符合澆置於工地的依據。主管建築機關自一九九五年六月三○日才開始對建築工程實施氯離子含量檢驗。過去卻被引用作為成屋（硬固混凝土）之檢測標準，才產生爭議。為避免執行困擾，本次修正爰依建物完工日期不同分別規定如下：
一、在一九九五年六月三○日以前已建築完成的建築物，參照一九九四年七月二二日修訂公布之CNS 三○九○檢測標準，混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6kg/m3。故此類建物如有是否為海砂屋疑慮時，除買賣雙方另訂外，可參照前揭水溶性氯離子含量容許值，委託鑑定機關（構）進行檢測。
二、在一九九五年七月一日以後，依建築法規申報施工勘驗的建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3kg/m3。至於，建築物施工階段之氯離子含量檢測資料，可向建築管理機關申請。
（四）確立凶宅定義：
因為「凶宅」並非為法律名詞。法院的見解，卻非常分歧，例如：系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵(臺高院九十年度上易字第四○一號)；十樓自殺墜落於二樓房屋之陽台，二樓卻成為凶宅（臺高院九七年度上字第四八六號）等不同見解。
由於凶宅在成屋（中古屋）交易中常發生糾紛，本修正案雖仍維持凶宅之認定須在建築物（專有部分）之內，發生非自然死亡者，始為該當。惟瓦斯中毒是否為「非自然死亡」？似不明確。故本次予以增列。
（五）增列列管山坡地住宅社區資訊
| 對於山坡地住宅相關地質資料有必要列入建物現況確認書內，以達交易資訊公開之目的。 |
順向山坡具潛在滑動的危險性，在汐止林肯大郡災變之後，人民對於山坡地建築，是否在順向坡上，顯有疑慮。不過，過去的房屋交易在締約過程，甚少要求賣方提供此項資訊。本次修正，對於山坡地住宅相關地質資料有必要列入建物現況確認書內，以達交易資訊公開之目的。故買方必須表明□是□否為市縣政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關□有□無提供評估建議資料。所有權人或其受託人可向縣市政府建築主管機關申請相關評估建議資料。
２貸款不足之處理，比照預售屋
一般消費者購屋，大都會以貸款方式撥付尾款，本次修正就貸款如有不足部分，參考預售屋的相關規定，修正將貸款不足的原因，細分為（一）不可歸責於雙方時；（二）可歸責於賣方時；及（三）可歸責於買方時，分別訂定規範，如賣方在廣告或網路標榜房貸幾成而實際有所不足時，消費者自可根據新修正之應記載事項主張權益。
３完善撥款機制，保護交易安全
以貸款方式撥付尾款時，過去亦常有購屋者不當行使終止或撤銷銀行之委託撥款，而衍生交易糾紛。本次修正參考銀行公會所訂之委託撥款同意書範本之內容，增列貸款撥付之相關約定。如買方簽定委託書交付貸款機構後，除房屋有確認事項內容不實之重大瑕疵者外，不得撤銷、解除或變更貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款，以維護交易之安全。
４公契與私契價格填載題
成屋買賣有公契、私契之分，原範本第六條「所有權移轉」第四項第二款規定得公契的買賣價格：得選擇以當年度公告土地現值及建物評定現值申報。如此作法顯然為了規避印花稅之支出，並非妥洽。財政部曾於二○○三年九月八日以行政函釋：現值申報書填寫「本筆土地契約所載金額」（第七欄）應「按照實際買賣契約金額填寫。如經稽徵機關查有積極而直接之證據，顯示申報雙方通謀而為虛偽意思表示，刻意壓低憑證金額以規避印花稅情形者，可依稅捐稽徵法第四一條規定辦理。」
所以，本次修正將該款「公定契約書買賣價格」填載方式刪除。此後，如再以公告土地現值及建物評定現值填載，已失依據。雖然，在實價申報登錄初期，政府機關尚無意予以嚴察，不過，還是要提醒，宜改按實價填載為妥。
５ 交屋遲延責任及應交付文件的修正
有關交屋部分之修正重點如下：
（一）增列遲延條款：因可歸責於業者之事由，未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償消費者因此所受之損害。
| 向賣方要求各該應揭露事項應逐項表明，以策安全。 |
（二）點交文件應包括社區使用維護手冊：買賣標的物點交時，除應將使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法一併交付外，本修正案增列如有「使用維護手冊」亦應一併交付。
修正後影響：對仲介中古屋無拘束力？
從本修正案的重點內容以觀，其適用對象應包括大多數的中古成屋，但從具有拘束力的應記載與不得記載事項來看，情況卻非如此。因為依消保法定型化契約的定義，是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定的契約。故本修正案的適用對象，自須以有消費關係的企業經營者與消費者間所成立的契約為適用範圍；因而，建商或擁有多數成屋的大地主，於建案完工後銷售整批或零星餘屋，當然應受本修正案的規範。
不過，大部分的新成屋，絕大部分不會是漏水屋、輻射屋、海砂屋以及凶宅等情形，故對建商而言，除房屋是否為列管之山坡地住宅社區部分外，應無太大的困擾。
反之，透過仲介成交的案件，交易之一方如非企業經營者，則其所訂的契約，即可不受本修正案的拘束，所以購屋者只得自求多福，參考本修正案之內容，向賣方要求各該應揭露事項應逐項表明，以策安全。
也因為如此，本修正案的目的已被大打折扣，顯然無法滿足廣大社會的期待，因此本文呼籲主管機關應將「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」儘速配合修正，且應針對不動產經紀業的不動產說明書同步落實，方得容落實於成屋交易市場。
