【文/住展雜誌】由林全欽點領軍的財經內閣，終於在五月下旬隨蔡總統就任，結束張善政院長長達四個月的看守期。國人無不希望新人新政能為經濟振衰起敝，但對不動產市場而言，新官上任的三把火，會將房市愈燒愈旺？抑或不慎燒毀呢？

懷抱全民對經濟復甦的期待，蔡英文總統與林全院長率領的行政團隊正式就位。面對景氣困局，新政府肩負走出『保一』窘境的重責大任，因此相關施政務必快、狠、準，已無蜜月期可言。

出手救經濟  後市樂觀

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在新政府就任前，各方便紛紛向執政團隊獻策，其中又以對房市的討論最豐。房地產是帶動我國經濟成長的重要產業，然而過去兩年受打房政策影響，產業發展砰然熄火，加以時逢國際景氣跌宕，在內需不振，外貿受挫的打擊下，我國經濟成長率落居四小龍之末，處境難堪。

在此背景下，穩固房市這顆內需引擎，遂成政府挽救經濟頹勢的主要手段。主司房市政策的內政部次長花敬群，早在選前就闡明『健全不等於打房』，林院長亦曾表態『房價漲了就不能跌』，因此業界評估新政府將持續對房市採取開明態度，預料未來房市將延續自央行解禁以來的平穩氣氛

話雖如此，畢竟新政府當初打著居住正義的口號上位，故相關政策仍不免為房市掀起漣漪，究竟小英團隊的房市新政，對房地產的作用是否當真利大於弊？本文即邀集了產官學各界為您抽絲剝繭。

房市三箭  力求市場健全

被媒體形容為『房市三箭』的安居政策，是新政府最受關注的政見，其內容包括：
一、居住政策：八年創造二十萬戶只租不售的社會住宅、修訂租賃專法整頓租屋黑市。
二、房市治理：推動稅制合理化(以實價做為稅基基礎)，全面改革持有稅，並強化實價登錄，增加市場資訊透明度。
三、房市產業：藉由社會住宅、租屋市場、都市更新、物業管理與裝修等四大住房產業帶動內需市場，估計每年創造逾兆產值。

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內政部次長花敬群表示，上述政策旨在導正過去我國房市的不合理現象，以健全體制、引導產業多元化發展為目標，並強調施政是滾動式的，可視實際情況機動調整，認為房市交易量不會因新政施行而有太大起伏；但外界對新政利弊卻有不同看法，單單廣建社宅，各方觀點就大異其趣。

二十萬社宅  買租拉扯

社宅政策從提出至今，批評聲浪就沒少過，禾林建設董事長吳瑞麒便表示，雖然社會住宅只租不售，但對市場的供需關係仍具破壞性，況且廣建社宅所費不貲、管理問題複雜、租金也不夠親民，冒然投入恐造成資源浪費，呼籲官方應朝消化市場空屋方向努力。

維多利亞集團建設事業處總經理吳南俊則以平常心看待，指出廣建社宅對營造業而言是一大福音，其更指出，由於購買與租賃的消費屬性不同，兩者互不牴觸，且社宅並非可永久居住的選擇，將來住戶仍有購屋需求，因此立場與官方近似，認為社宅對交易市場的干擾有限。

景文科大財金系副教授章定煊深入分析，社宅對房市的衝擊，建立在『量大、價低、質優』三大前提下。當大量租金低廉、品質又好的社宅投入市面，將吸引資金有限的民眾轉買為租，稀釋購屋需求。

不過根據國外經驗，社宅至少需佔整體住宅量的百分之五以上，才會對買賣市場產生顯著波動，以我國約八百萬戶住宅計算，除非社宅存量達四十萬戶以上，否則影響不大。

然而社宅推動阻力重重，日前北市即發生議員企圖以鳥籠公投封殺社宅，蔡英文的就職演說中也隻字未提，因此短期社宅供給量將難以放大，對市場的擾動也就微乎其微，但以長遠角度來看，社宅將是影響未來房市交易最劇的政策。

稅制合理化  告別輕稅

持有稅的調整，是各方咸認對房市最有感的變動。新政府欲將持有稅稅基往實價修正，遭各界質疑是大舉加稅。花敬群次長解釋，調整稅基的目的是為改善現今一地／一屋多價的紛亂狀態，讓不動產稅務回歸單純專業，並非為了打房與加稅。

雖然官方傾向以實價做為稅基基礎，但並沒有預設課稅目標，且在保障自用的原則下，多數國人的稅負不會過分成長；花次長更指出，稅基基礎整合後，反而有利業者進行成本、損益評估，強調稅制合理化不見得是衝擊，未來也希望召開不動產稅改國是會議凝聚各方共識，以減輕制度改革陣痛。

可是業界對於稅制合理化卻不甚認同，吳瑞麒直言，持有稅提高將斫殺成交量，使房市買賣雪上加霜，疾呼當前最重要的是穩固市場交易，否則買賣不興，政府也無稅可抽；吳南俊亦認為眼下政府應積極把餅做大，待房市回歸常態發展後，再來討論財稅資源分配，對於持有稅改革態度保留。

章定煊則認為，我國持有稅偏低向來引人詬病，並助長不動產炒風，為建構健康房市，持有稅合理化有其必要。至於業界擔心重挫交易量，章指出短期市場或許會因稅負有感增加而波動，但持有稅非交易行為稅，因此不會長期干擾買賣。

推動都更  人權問題待解

原本因文林苑事件陷入停擺的都市更新，在地震、土壤液化等地質災害頻繁發生後再度獲得重視，新政府也直言大規模公辦都更是必然趨勢，讓都更進展重燃曙光。冠輝建設副總黃明輝指出，大面積公辦都更可帶動相關產業發展，亦可使老舊市容煥然一新，並增加住宅供給，對解決居住與居安問題有莫大助益。

政府帶頭宣誓都更決心固然好，但吳南俊仍憂心在拆遷爭議未解決前，恐難提高業界參與意願。對此花敬群強調，完善都更法規，中央責無旁貸，未來不僅將全力修法，還會成立專責執行機構，主動給予地方協助；面對拒遷問題，政府亦會整備外部資源，在合理範圍內，盡量滿足拒遷戶需求，藉此降低都更阻力。

以往推行都更，總是地方走在中央前頭，如今中央終於展現積極態度，對都更發展確實是一大福音，但人權爭議當真能順利落幕嗎？只怕沒那麼簡單！日前台北市政府通過《北市公辦都更實施辦法》，當中的『代拆型都更』遭質疑是將強拆入法，引發民團與部分議員強烈不滿，可見民間對侵害財產權的反彈仍大，因此未來中央修法能否如預期順利，仍存在相當大的疑慮。

產業四大餅  吃得到嗎？

對於房市改革，官方自認能降低負面效應，並帶動社宅、租賃、都更與物管四大產業發展，為房地產每年挹注上兆產值，但業界卻對實際成效打上大問號，因為這大餅連生不生的出來都有問題。

舉例來說，社宅財源一直是多方攻訐的致命傷，尤其林全院長又要求社宅不要動用公務預算，使前景更加崎嶇。雖然花次長表示社宅有租金收益，只要準備一筆流動資金即可運作，但這一桶金從何而來？足以讓花次長傷透腦筋。因此在所有法規、配套制度完善前，官方擘劃的美好願景，只能暫時停留在想像之中。

四內閣人事  亦牽動房市

除了協掌天下第一大部的花敬群外，還有四位內閣成員，對未來房市走向具備相當影響力，分別為交通部長賀陳旦、農委會主委曹啟鴻、財政部次長莊翠雲，以及環保署副署長詹順貴。

賀陳旦砍建設  地方跳腳

在正式上任前，賀陳旦便因一席『不必要的建設不要做』的發言引起軒然大波，更遭花蓮縣長傅崑萁點名不適任。交通建設一向是拉抬區域房市的特效藥，亦被地方視為帶動開發的萬靈丹，當執掌全國交建的交通部一改以往大興土木的態度，等於粉碎了地方的春秋大夢，無怪當地首長強烈反彈。

吳南俊坦言，倘若交通部確定將一些已在討論中，但尚未定案的交通建設擱置，勢必重創已藉建設題材發酵的區域房市；雖然賀陳旦並未表明哪些建設是不必要的，但包括北宜直鐵、蘇花改、北桃各捷運線等耗費鉅資的建設，都被媒體臆測未來前景堪虞。

交通部的作法固然讓地方深感不滿，但對地方而言，眼下最好的因應策略就是保持低調，以免對號入座遭民眾誤會當地建設就是不必要的建設，為區域房市徒增變數。

曹啟鴻護農地 農舍注意

近年由於資金水位氾濫，炒作風氣從都市土地擴散到農業用地，導致農地長出一座座豪華農舍，重傷農業發展。因此在曹啟鴻確定接掌農委會後，立即拋出農地回歸農用，限制農舍興建的施政原則，意圖導正農地生態。

若政策得以落實，先前因農地炒作而明顯『鄉漲』的宜蘭、花東、桃園等縣市，不動產價格有望回落。只是農地管控的成敗繫於地方政府的配合度，曾任農業大縣百里侯的曹主委想必心知肚明。據住展觀察，雖然主委宣示要貫徹農地農用，但宜蘭當地假農舍似乎又有死灰復燃的趨勢，因此如何與地方溝通攜手執法，不讓政策流於口號，考驗曹啟鴻的智慧。

莊翠雲升官  拉抬地上權

由前朝國產署署長升任財政部次長的莊翠雲，可說是本次內閣人事的另一個亮點。莊從前為國有土地大掌櫃，不僅對國土資源瞭如指掌，且對地上權推展著力甚深。章定煊分析，莊翠雲的人事任命，透露新政府對地上權發展的企圖心。

章指出，由於大型國有地禁售令不可能輕言廢除，因此欲大規模利用國有地，唯有積極進行地上權設定，而莊任國產署署長期間，就曾表示將積極修法解決地上權爭議，故現今被視為票房毒藥的地上權，處境可望提升。

然而業界認為，地上權在傳統觀念上仍難為國人接受，且作住宅用時，住戶與建商間的權利義務依舊充滿的灰色地帶，因此不看好地上權住宅的發展；但對商用領域而言，地上權不失為投資的好選擇，樂觀看待商用地上權案的前景。

詹順貴重環境  開發當心

環境律師詹順貴堪稱新內閣中最令人意外的安排。詹捍衛環境的立場鮮明，曾多次因環評爭議與官方互槓，如今竟入閣擔任環保署副座，且首要之務就是改革環評制度，讓開發商聞之色變。

現今環評報告乃由開發商委託顧問公司調查，兩者具對價關係，導致環評結果一味往開發商靠攏，故詹順貴表示未來將提升官方主動地位，先向開發商收取費用後，再由政府去尋找顧問公司，取消兩者的利益掛勾，讓環評擺脫形式主義。

詹指出，這番改革可降低業者便宜行事、隱匿資訊的意圖，並改善一再補件拖延開發的陋習。但開發商可不見得買帳，畢竟環評的模糊空間愈少，開發商能暗渡陳倉的機會就愈低，未來開發案一旦涉及環評，將成建設能否實現的最大變數。

不打不救  回歸市場調節

整體來看，新政府的政策對房市而言大多屬間接影響，除稅制改革外，幾乎沒有直接性衝擊，且花敬群亦表明稅制合理化為長遠目標，沒有既定時間表，與前朝相較，對房地產的態度相對和緩。

章定煊直言，現下房市『建商讓利，成交緩進』的調整步調，符合官方期待，除非未來市場明顯翻揚或走弱，否則政府不會有大規模打房／救市舉動，因此未來官方將採取『不打不救』，由市場自體調適的策略。消費者也大可放心，毋須再擔憂政府對房市的過度干預。