【文/住展雜誌】國內利率持續走低，錢存銀行，不但利息少得可憐，甚至還被通膨吃光光！錢愈存愈薄，當然得做適當投資；但是什麼標的，才能真正對抗低利及通膨？能穩定收租的房產物件，毋寧是最佳選擇…

無論是為刺激經濟，還是資金過於氾濫，這些年來，國內基準利率始終維持在相當低的水位，而且看來短期內很難逆轉；這代表的當然是，把錢存在銀行裡，只會愈放愈薄，被通膨吃光光。如果不想讓自己的資金價值縮水，就該尋找如房地產這樣相對穩定、又能保值的投資工具。

而由於房價所得比仍居高不下，導致以租代買者愈來愈多，因此尋找合適物件的資金持有者，可把投資目標鎖定在具備一定租賃需求或商機的標的上。

那麼，哪類標的目前租金投報率最高？收租最穩定？對小額投資者或大戶置產客而言，又適合投資哪類型的標的？以下是本刊的分析及建議。

捷運宅 人潮即錢潮 不敗法則

從單一路線到多條路網，大台北捷運發展二十餘年，早已成了台北人生活必需。因此，無論你是找住宅、店面，甚至是商辦，臨近捷運(站)都仍是萬年不敗法則；近捷運站的房產物件，幾乎等同於奇貨可居，供不應求。

不過也正因為如此，加上前幾年房價飆漲，大幅拉高捷運物件的進駐門檻。在這樣的情況下，不少人只得以租代買，使得捷運宅的租賃商機可說相當龐大。

儘管整體租金也有上漲，但漲幅仍遠遠不及房價，因此捷運商圈宅的租金投報率明顯被壓低。就以台北捷運路網第一個轉運站忠孝復興站來說，周邊一般住宅大樓目前每坪月租大概在一千三百至一千五百元之間。

然而，同區目前新建住宅大樓單價行情，仍高達一百三十萬／坪以上；如當地最新案「璞真作」，就號稱仍要賣到一四○萬／坪，換算年租金投報率還不到一點三趴。因此，儘管目前房貸利率水平極低，但除非資本夠雄厚，否則捷運商圈宅的投報率確實偏低，如以租金抵房貸，就更不划算了。

相較之下，單價相對稍低的外圍次級車站，或許就是較為合理的選擇區位；如萬芳醫院站周邊就是其一。近期該站附近推案相當多，產品也多以中小坪數為主，周邊則有中國科技大學及警察專科學校，出租商機不小。

目前萬芳醫院站附近的租金行情，每坪約七百至一千元，新案行情則不到忠孝復興站周邊的一半，頂多是六字頭；換算下來，年租金投報率就高於一點七五%，雖嚴格論也不算高，但至少已比市中心站區好許多。

學生出租宅 大專生租賃需求大

談起學區宅，一般馬上會想到的是公立明星中小學周邊。由於有租屋事實，且達三年以上者，也可取得(中小學)學籍，因此按理說，這些額滿明星學校周邊也有租屋需求。只不過根據學籍法規定，在同樣條件下，自有房屋者仍可優先入學，因此明星中小學周邊的租屋商機，相對於買賣市場，其實是稍弱的。

事實上，真正具備龐大租賃商機的，是某些大專院校周邊。由於採考試入學制。學生來自四面八方，當然就衍生足夠的租賃商機；不過平心而論，並非所有的大專院校，都足夠形成具備一定商機的租屋需求。

要能形成租屋商機，先決條件是該校提供的學生宿舍不足；因此，資源經費較充足的國、公立學校多半不適用。再者，該校最好是位於封閉區塊、交通不十分便利，這就會迫使學生必須在學校附近租屋，進而形成更大的潛在市場。

綜合以上條件，北台灣最具代表性的大專租屋市場，非淡江大學周邊莫屬。其他如銘傳大學龜山校區，位於中壢的中原及元智大學等，也都是有類似條件的區位。

目前淡江大學附近套房租金行情，約是五百至九百元／坪／月，不過近年當地已無強調出租投資的推案。而以當年房價鼎盛時期一坪三十萬來計算，周邊年租金投報率仍是三趴起跳，明顯優於市區。

需注意的是，台灣近年少子化趨勢嚴重，因此即便是上述幾個熱門大專學生租屋熱區，市場熱度也已有退潮；近年甚至因為開發近飽和，已少有此類推案。但持平來看，仍是相當值得長期投資收租的區位。

另外，某些前身是某某專科或技術學院，直接轉型大學的學校，一來知名度不足、辦學口碑不如傳統大專，近年少子化後招生不足者，多半就是這類學校；部分學校甚至砸錢蓋頂級學生宿舍的方式，企圖招攬學生。想當然，這類學校周邊租屋商機也易被侵蝕。想抓學生出租商機做投資，這類學校建議避開為宜。

工業區周邊 藍領租賃商機強

原則和大專學生出租宅類似，工業區設立形成工業聚落、藍領聚集，加上工業區位置一般來說較偏僻，生活圈相對封閉、自成一格，形成單一獨立生活圈的機率更高，當然也就衍生出龐大的住居及租賃需求，甚至因為沒有少子化疑慮，商機可能比私立大專院校更大。

以北台灣來說，近年最具代表性的是觀音工業區。由於觀音近年主要推案區草漯重劃區，至今都仍以透天為主，總價稍高，藍領階級較難負擔，因此租屋需求相當強大；如近年代表案例「威泰錢都」系列，規劃低總價套房或兩房，幾乎是一推出就秒殺，原因就在於總價夠低、投報率高。

目前當地一般華廈公寓每坪月租金約五百至六百元，而新案行情則多在十五萬／坪左右，換算年投報率約有四趴以上，難怪投資客趨之若鶩。

除觀音工業區外，附近的大園工業區由於條件類似，近年也開始出現以出租投資為號召的個案。至於楊梅區，該區工業區範圍也很大，不過近年當地推案大，又以低總價大樓產品為主，藍領族可較輕鬆購買，因此過去以來，楊梅地區較少出現以出租藍領為訴求的個案。

三大出租宅 各有優缺

由於利率長期偏低，選擇適當房產物件，出租賺租金抗通膨，成為相當合理且穩定的投資方式；以上三大類房產，則是近年相當時興的投資標的，可說是各有優劣。

純粹以租金投報率做比較，工業區宅投報率最高，一般都在三點五趴，較佳者甚至都有四趴以上；學區宅則次之，市區捷運宅則因為房價偏高，一般很難超過兩趴。

然而除了投報率外，還有其他條件必須考量。儘管捷運商圈宅租金投報率偏低，但畢竟能創造大量人潮，因此收租相對最穩定。學生租屋宅租金投報率二點五至三趴算是中上水準，但物業管理上可能衍生的問題較多，畢竟學生是較特殊的族群；尤其國內少子化趨勢積重難返，部分大專招生愈來愈困難，也直接影響學生宅的出租穩定性。

至於工業區出租宅，租金投報率最高，出租率也算穩定；但缺點同樣是管理上較為麻煩，畢竟相較於市區白領或大專生，藍領租客水平更難控制，因此如有包租代管者尤佳！

【註】本文所有租金資料，皆查詢自內政部實價登錄網站