【文/住展雜誌】實價登錄上路已逾五年，為使交易資訊更加透明，內政部現正進行法案大翻修，盼透過完整識別化及全面納管預售屋，提供民眾更詳實的市場訊息，但現存的制度漏洞，即使修法依然無解……

自民國一○一年八月上路以來，實價登錄已是國人蒐集房市情資最主要的途徑，但當中存在許多漏洞與盲點，比如物件所在地去識別化，導致資訊透明度不足；又如預售屋價格揭露時間與實際交易日落差頗大，且並非所有預售物件都需登錄，使資料即時性與可信度遭人質疑，因此近來內政部便著手將實價登錄地政三法大翻修，期待把現存的制度漏洞一一縫合。

簽約三十日內 必需登錄

內政部地政司司長王靚琇表示，本次修法朝「即時」、「透明」及「正確」三大面向努力。在提升即時性方面，現行成屋買賣，只要在辦完移轉登記後三十日內申報即可，未來擬調整為與移轉登記同時辦理，如此可將實價登錄的揭露時程提前至少三十日，減少時效落差。

至於目前可等到代銷契約屆滿或終止後三十天內再登錄的預售屋，在景氣低檔的時局裡，常因建案銷售歷程漫長，導致資訊曝光的時間落後實際交易日一年以上，因此內政部也規劃將預售屋的申報時間，改為買賣雙方簽約後三十日內辦理，以免價格資料因延宕過久失去參考性。

內政部的修法規劃，看似對強化預售屋資訊即時性大有幫助，但業者方面其實早有對策。由於新制的登錄期限是以買賣雙方「簽約日」起算，若業者不願價格太早曝光，只要與買方約定另擇簽約日，便能將簽約日壓後，畢竟何時簽約與何時談妥交易，本來就不是一回事，加上另擇簽約日並不犯法，因此即便修法，預售屋資訊揭露的即時性仍不盡理想。

代銷、自售 都得申報

而在提升透明度部分，本次修法將揚棄去識別化的模糊作法，完整揭示案件門牌或地號；同時也打算將預售屋全面納入實價登錄範圍，改善當前只有委託代銷的預售案才需登錄所造成的情資缺漏。

實價登錄上路之初，為避免引發個資曝光爭議，官方遂以區段化、去識別化的方式作為緩衝，然而此舉不僅使民眾無法精確辨認個別物件行情，區段房價還可能因一起低價或高價案出現遭到牽引，故實施多年來一直飽受批評。

好在政策剛推出時，內政部即表示制度可隨民眾觀念調整，加上門牌、地號並非個資法規範範疇，故本次修法便規劃讓物件所在資訊全都露，就連已登錄的歷史資料，修法過後也將全面揭示詳細位址。

此外，現行制度只要求委託不動產經紀業銷售的預售屋需辦理實價登錄，部分業者為規避資訊曝光，遂改採自售模式銷售，以致實價登錄揭露的案件數量遠遜市場實際推案量，形成極大漏洞，故決定修法將預售屋全面納管杜絕弊端。

變動性大 資訊難詳實

修法後實價登錄將完整揭露門牌、地號，但對預售屋而言，距離真正的資訊透明仍有距離。不同於成屋，預售屋因尚未領得使照，無確切門牌可揭露，可詳細揭示的資訊只有地號與樓層，無法深入戶別，除非建案採一層一戶規劃，否則民眾仍難精確判別交易標的。

對此地政司指出，可進一步將戶別代號列為登載項目，以利民眾判斷。但部分預售屋會視銷售狀況進行產品變更，戶數可能因此增加或減少，戶別代號也將隨之變動，屆時原本登載的資訊便失去參考價值。

預售屋無實體且具變動性的特色，不僅造成資訊透明度不盡理想，準確性也因而打折。在內政部的修法規劃中，未來實價登錄的申報責任將回歸實際掌握交易過程的買賣雙方，以確保申報資訊的正確性，但對預售屋買方來說，自行申報恐陷入資訊不對等的劣勢之中。

如前所述，預售屋並無實體，意即官方沒有謄本資料可供民眾核對面積等重要資訊，錯登的機率可能因此增加，且在沒有謄本可驗證的情況下，房子面積有多大？土地持分有多少？只有建商單方面提供的資料可參考，對消費者的保障明顯不足。

再者，預售屋因房子還沒蓋好，主建物、附屬建物、共用部分及土地持分的詳細大小尚未底定，完工後使照上登載的面積，可能與契約所載略有出入，雖然多數情況差距不大，但只要有誤差，就會連帶影響實價登錄的資料正確性，因此業者普遍認為，官方在推行預售屋政策時，應有更細緻的思維。

作價漏洞 修法仍難解

對消費者而言，「成交行情」是實價登錄最重要的參考數據，然而在目前的修法規劃之下，以假客戶簽約製造高價假象的漏洞非但沒有消失，反而還更容易讓有心業者操作。

紅樹開發董事長韓華光指出，預售屋因可解約退戶，有心人士若想哄抬價格，只需在開賣初期找假客戶簽訂高價契約，憑該契約進行申報，等到快交屋時再解約退戶，即可讓建案在銷售期間於實價登錄平台亮出高價，進而誘導消費者花大錢買屋。若假客戶契約數量夠多，還能營造出短期內熱銷的錯覺，促使消費者追價購買，如此一來，實價登錄將淪為官方背書的造假平台。

雖然地政司強調本次修法將賦予主管機關法律位階的查核權，未來官方可透過調查金流、要求相關人等提供交易資訊等方法，減少投機炒作的行為發生，並研擬對抗拒調查者開罰三到十五萬元；但業者直言作用不大，因為實務上預售屋簽約又退戶的情況十分常見，況且假客戶簽的約也是真約，除非官方能從源頭揪出造假事證，不然作假情事防不勝防。

新制何時上？ 無時間表

由於修法事宜龐雜，且有諸多細節需再三斟酌，因此王靚琇坦言，內政部對於本次修法並無確切時間表，故短期內，實價登錄體制將不會有太大變化。

法案修得慢也並非壞事，這意味著官方有大把時間可針對上開缺漏研擬對策，讓制度更加可靠，但在官方平台臻於完美之前，消費者對房市資訊的情蒐可得徹底一點，才不會一不小心掉入制度漏洞造成的交易陷阱。