【文/住展雜誌】嚴格說起來，今年房市還真的很不一樣，原因就出在三隻小豬、二盞明燈與一隻黑天鵝身上……

一八年生肖輪到狗年；狗，是華人傳統的吉祥動物，因為狗易讓人聯想到「旺旺」、「旺來」的意象。而台灣歷經三年盤整修正的房地產市場，狗年真的能夠出現轉機旺旺來嗎？

小豬、明燈與黑天鵝

- 繼續閱讀，請向下滑 -

展望今年房市，《住展》發現今年房市將會有「三隻小豬、一隻黑天鵝」來搗亂，但同時也亮起「二盞明燈」，為市場上帶來反轉向上的生機。到底是小豬勝出、還是明燈終會照亮房市？專家與業者似乎有不同的解讀。

所謂「三隻小豬」，是指房地產內、外部會受到三大變因衝擊，房市的不確定升高；不管是想買房子、已買房子的民眾，或是不動產從業人員，都逃不開三隻小豬的騷擾。

第一隻小豬，是「升息」與「縮表」。自去年開始，美國已率先升息，以及縮減資產負債表，回數前四波貨幣量化寬鬆（QE）所釋出的資金。升息，利息負擔加重；縮表，則市場資金會逐漸緊縮，銀行放款不會再那麼大方，資金借貸成本將會提高，最後衝擊到房價。

台灣央行去年還未跟進美國升息與縮表，但今年央行新、舊總裁交接後，政策會不會跟進美國腳步還是未知數。最令人擔憂的是，升息的經驗與影響大家都曾經歷，並且一清二楚；惟升息與縮表一起來，或許聞所未聞。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出，一九八九年二月，當時房貸利率大約六％，但政府實施「原則性信用貸款」後，房貸利率於同年七、八月間，暴升至十二％、十三％，對房市造成極大衝擊。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

卓輝華分析，目前台灣處於歷史低利率水位中，利率僅一％多，即使今、明年數次升息，升個四碼、五碼，房貸戶每年增加的利息支出有限，影響程度並不大。預估利率至少要升至二點五％至三％左右，房貸支出才會比較痛，但現在離該區間還很遙遠。

至於縮表的影響，卓輝華認為對房市不構成殺傷力。他解釋，各國央行貨幣寬鬆，確實釋出大量資金到市場上，造成資產價格虛漲；惟在台灣，因央行有效管控，以及投資者嗅覺敏銳，早在二年多前就大量退場，本土浮濫的資金並未大舉湧入房市，反而積在銀行手上成為爛頭寸。

其次，由於台灣房地產投報率低，外資投資台灣房地產的資金量本來就不多，房地合一稅上路後更少。所以，無論是國外主要經濟體縮表，或是台灣央行今年開始收回游資，「對房市情勢雖不利，但影響程度不會太激烈。」

房價為何出現隱性下跌？

第二隻小豬，就是今年元旦起實施的「雨遮與屋簷不登記、不計價」新制。根據規定，凡今年起取得建照的建案，雨遮一律不能登記坪數，更不能計價。雖然新制今年上路，但今年銷售的建案，建照取得時間點幾乎都是在去年以前，預估大部份建案雨遮還是會計價。

但很多消費者原已預期今年新房子雨遮不計價，打算等到新制上路後才要買房子，也就是政策造成的「遞延性買盤」。但如果看過一輪建案後，消費者發現建案雨遮還是有計價，恐怕會把購屋計畫再延後，今年房市或許見不到遞延性買盤出現。

另一方面，雨遮登記新制還會導致房價「隱性下跌」；所謂隱性下跌，其實房價認知上的一種錯覺，意味實際上房價跌了，但在一般認知上卻感覺不出來，甚至也無法從房價統計數據上查覺。

舉例來說，假如大安區建案去年均價一百二十萬／坪，今年大安區新建案雨遮若通通不計價，成交均價仍是一百二十萬／坪，統計數據上會顯示房價持平。然而，雨遮通常占房屋總坪數的五％左右，換算之後，大安區今年房價實際上應該是跌了五％，因為雨遮價格無法轉嫁，等於相送給買方了。

立信機構董事長賴運興表示，雖然雨遮新制壓縮業者利潤，「但新制既然是共識決，那就該繼續推下去，因為這個制度能讓房市更健全，所以只有贊成，沒有反對的理由。」

雖然有業者認為，雨遮不能計價後，將把成本灌進房價內，勢必提高房屋售價。但賴運興強調，「不認為雨遮成本可以轉嫁至售價」，關鍵在於現在是買方市場，轉嫁本來就不易。再者，他呼籲同業最好站在買方角度，將心比心才能擬定出正確的推案策略，現在若把雨遮成本灌回房價，恐無法獲得買方認同。

選舉吸走房市能量

第三隻小豬則是「選舉年」。久泰建設董事長邱金條分析，台灣人對政治較為熱衷，每逢選舉年，心思往往被選舉議題吸走，選舉期間房市買氣通常較淡。不過這毋須憂心，因為選舉完後就會恢復正常，再加上現階段房市量、價趨穩，今年房市應可樂觀看待。

賴運興也同意選舉會吸走注意力，但他認為今年房市處於「黎明時刻」，建商普遍讓利、消費者積極出手，所以成交量不致於因選舉而減少太多。尤其像江翠北側等價格具競爭力的區域，還會維持熱絡景況。

卓輝華指出，選舉對房市亦有若干影響，從此次全台六都普遍調降公告地價來看，應該是「政策性」考量，大過於市場面的供需，與選舉脫不了干係，某一部份也是暗示打房立場的轉變。

他提醒，台灣地價與房價的連動關係很微妙，「在房市多頭時，地價是領先指標，地價會領先房價上漲；空頭時，房價才是領先指標，房價領跌而地價跟跌。」若按此慣性來說，今年公告地價調降的意義並不大，關鍵還是在於房價能不能止跌。

二盞明燈點亮今年房市

三隻小豬跑到一八年房市搗蛋，增添了不確定因素，但房市同時也點燃了二盞明燈：「經濟轉好」與「薪資上漲」，替復甦帶來了暖暖的希望。

據多數研究機構預測，今年國際經濟相當不錯，台灣出口仍然可期，再加上政府前瞻計畫效益會逐漸顯現，台灣經濟成長率還會維持在二％以上，「保二」沒有問題。

賴運興認為，台灣經濟狀況好、股市站穩在萬點之上，對房市絕對具有加分效果，而今年政府帶頭替公務人員加薪，又不斷鼓吹企業應該調漲員工薪資；當民眾薪資普遍增加，買房意願就會上升，對房市肯定具有加分效果。

中悅機構主委郭信聰透露，近年客戶群以上一個世代的富豪、以及富二代居多，「新富」族群、中產階級幾乎消失，這與產業無法轉型、全民薪資成長停滯息息相關。假如政府能夠引領產業成功轉型，並大幅提高薪資所得，長線房市會更有利基點。

徘徊房市上空的黑天鵝

至於今年房市最大的一隻黑天鵝，或許非「兩岸危機」莫屬了；所謂「黑天鵝」，是指發生機率極低、實際上卻又可能發生的事件。

近期以來，中國大陸軍機頻頻闖進台灣航空識別區，動作與言語都有挑釁味道。不過，台灣民眾或許已經習慣對岸文攻武嚇，對於兩岸政治僵局與軍事危機變得較冷感，但看在外國人眼裡卻不是這麼一回事，因為國外專家發表了「二○一八年最有可能爆發第三次世界大戰的五個地方」，第二名就是台灣！

邱金條回憶，前總統李登輝時代，當時發生「海峽導彈危機」，銷售中建案退戶被退了一半以上，買氣和價格急凍，市場極度悲觀。但他預估，現在兩岸領導人都很智慧，「彼此都不會跨越那一條紅線」，擦槍走火的機率不高。

郭信聰說，「政治穩定」對房地產至關重要，局勢安定則百姓才能安居樂業，也才有信心買房子；他強調，未來除非政經動盪，否則沒必要出脫房地產，長期持有才是正確的選擇。

事實上，社會各界大多認為兩岸不太可能發生軍事衝突，但畢竟過去曾爆發衝突，任誰也無法百分百掛保證絕無可能再發生，也正因如此才會成為揮之不去的黑天鵝，恐怕是今年房市最難料的突發性變數。