【文/住展雜誌】近年我國人口結構自巔峰逐步反轉，「人口紅利」就成了房市最夯的話題，幾乎所有人口正成長的地區，都被稱為人口紅利區以拉抬房市。但其實人口紅利的真正內涵，壓根就與人口增加沒有絕對關聯……

分析房市走向時，人口變化絕對是不可忽視的重要參考數據，特別是近年我國脫離人口成長高峰後，國人對人口結構與房市供需的關聯更加重視，讓產官學媒各界興起了一股以人口論房市的風潮，然而在關於人口與房市的討論中，有一項議題似乎愈談愈「走精」，那就是大家常聽到的「人口紅利」。

在當前人口增幅陷入衰退的時局裡，只要是人口逆勢激增的行政區，便會被各家媒體以「享盡人口紅利」來哄抬當地房市；但實際上，這種將人口紅利與人口增長劃上等號的論述，儼然曲解了人口紅利的真正意義。所謂的人口紅利，乃是藉由一地的扶養比高低來審視經濟前景，與人口總數的增減，並沒有什麼關係。

人口增加≠人口紅利

一般來說，一地的人口扶養比低於百分之五十，就被視為享有人口紅利，換言之，只要該地總人口中，十五到六十四歲的壯年人口數佔比超過三分之二，即表示該地正處於勞動力相對充沛的人口紅利期。也就是說，人口紅利主要是在討論人口組成中，勞動力人口佔總人口的比例，與大眾目前誤會的「人口紅利=總人口增加」落差甚大。

從扶養比的計算公式(詳參小百科)來看，人口總數根本就不是計算項目，因此總人口的增減，基本上與人口紅利毫無瓜葛。舉個例子，若一地人口增加，但增多的都是老人與小孩，將導致該地扶養比上升，人口紅利流失；反之，假如一地人口減少，但少的都是老小，則在扶養比下降的情況下，該地人口紅利反而上揚，故若僅以人口數變動來談一地是否具人口紅利，那可真是誤會大了！

可能有民眾會說，人口數增加意味著需求增加，況且學術上的定義或許與產業界的認知存在落差，因此直觀的把人口成長，視為房地產業的人口紅利有何不可？對此昭陽建設行銷總監呂雅蕙表示，即使是地產業界，對人口紅利的觀點也多半鎖定在勞動人口的增減，與官學之間的差異不大。

壯年勞動人口最關鍵

業者看法與官學並無二致，其實不難理解，因為若直接將所有增加的人口都視為有效客源，將會錯估出「虛胖」的市場需求，而當中虛胖的部分，便是來自被扶養人口的成長。

從購屋的角度來看，老人與小孩基本上近乎是無效需求。首先看到幼年人口，這類族群雖是國家未來主要的消費與生產動力，但由於短期內尚無購屋能力，加上少子化影響，人數幾乎年年遞減，因此理應保守以對。

再來關注老年人口，隨著高齡社會到來，老年人口比例與數量顯著攀升，並衍生許多高齡商機，但就目前的房市而言，來自長輩的效益並不顯著。這些長輩歷經台灣錢淹腳目、房價所得比低的時代，多數早已是有房階級，剛性需求不如想像中強烈；而到了晚年仍無棲身之所的長者，財務狀況大多不理想，連貸款買房都是奢求，自然無法歸類為房市的有效買盤。

在掐頭去尾不計老小後，也只有夾在中間的壯年階層為市場最可信的有效客源，可是目前仍達我國總人口七成以上的勞動人力，已漸受少子化及高齡化影響從高峰走低，因此縱然短期內我國依舊處扶養比低於百分之五十的人口紅利期，但據國發會估算，能享受紅利的時間只剩不到十五年，再加上總人口也將從頂點下降，因而引發房市需求減少的後市疑慮。

開發商推案隨機應變

面對國內人口結構出現劇變，業者當然不會坐以待斃，推案遍布全台的遠雄建設總經理張麗蓉便指出，建商在推案之前，定會詳加了解各地的人口結構，再評估該於何地、何時推案，並規劃符合當地客源的產品，將風險降到最低，這就是為何現今建商爭相前進新興重劃區推出小宅產品的原因。

雖然國內整體人口展望不太樂觀，但新興重劃區受惠房價親民、建設豐富，在成熟市中心的高房價推擠下，拉攏眾多勞動人口移入，使得重劃區人口數雖還未及市中心，但在人口紅利的表現上卻相對出色，故而成為業者眼中的房市綠洲。

然而新興重劃區案量爆發，不免引來「房子長得比人快」、「供給遠大於需求」的質疑，對此業者倒是看得十分豁達。張麗蓉表示，重劃區的發展步調本就是「建設先來人後到」，況且業者在推案之初，就已把當地中、長期的人口成長考量在內，因此長線看來，區域推案仍維持供需平衡的狀態，沒有必要過度擔憂。

不僅推案熱點轉移，現在的業者在產品規劃上，也與過去有很大的不同。以往生養眾多且房價所得比尚低，民眾買房大多青睞中、大坪數物件，但如今受薪小家庭當道，對空間的需求不再寬闊，負擔能力亦有限，使得業者轉投小宅懷抱，促成近年活絡的小宅風潮。

通用性設計開拓商機

依據人口結構調整產品的舉動，還包括全齡化通用性設計的運用。昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出，進入高齡社會後，消費者購屋時，不免會希望房子能有更多友善長輩的設計，以因應將來老邁年高的生活需要，所以近期該公司推出的建案，均導入通用設計概念，讓產品能契合各年齡層生活所需，藉以擴大客源、分散風險。

此外，呂雅蕙強調，雖然人口紅利盛況不再，但一個人在人生的不同階段，對房屋的功能要求也不盡相同，故對換屋商機頗具信心；遠雄建設總經理張麗蓉也說，人口樣態雖是重要參考指標，但絕非推論房市發展的唯一準則，房市未來是否會與人口結構同步走弱，還得視往後的經濟、建設、政策等各項變因如何發展而定。

對數據應有正確認知

不論將來的房市前景為何，住展認為，對消費者來說，首要之務是要對各項相關指標與數據有正確的認知，因為唯有認知無誤，才能擺脫誤解從中獲取最精確的資訊，在複雜的房市變化中洞悉先機。