【文/住展雜誌】由於有土斯有財固有觀念根深蒂固，國人對於投資不動產一向情有獨鍾。而說到投資不動產，不外乎直接買賣賺價差，或長期持有當包租公婆；當然，買營建類股票也是一種方式，不過國內還有另一種證券商品，也屬不動產投資範疇，那就是『不動產投資信託基金』，也就是所謂的REITs(Real Estate Investment Trust)。
REITs收益 來自穩定租金
簡單來說，REITs乃是一種投資基金，必須先有一所謂『基金管理人』（通常為一特定機構），再以投資具穩定租金收益的不動產標的為條件，向投資人募資。換個方式說，REITs和股票算是類似，不過發行股票的公司行號是以經營產業獲利分紅，而REITs的標的物是不動產，獲利來源是租金收益。
對多數人來說，REITs或許不是太熟悉的名詞或商品；不過在台灣，REITs的法源︱不動產證券化條例，早在二○○三年就公告實施，接著二○○五年就有富邦一號、國泰一號及新光一號三檔REITs先後發行，之後兩年內國內共有八檔REITs先後掛牌交易(詳見附表)。一時之間，REITs似乎成了投資新寵。
十年空窗 半年發行兩檔
然即便如此，現在談到REITs，投資人似乎仍不十分了解，遑論買賣交易；事實上，這八檔REITs的股價，也一直沒有令人驚艷的表現，當中甚至有三檔最後以清算下市收場，往後十年內，更再無任何一檔新REITs發行。如此歷程，很容易讓外界產生「REITs在台灣難以發展」的印象。
不過去年下半年開始，REITs市場卻一反過往低迷，一口氣又出現兩檔全新發行的商品；一是王道銀行發起、去年七月正式掛牌的『圓滿一號』，一則是京城銀行等機構共同發起(受託)，去年底才上市的『樂富一號』。
為什麼這些年來，國內REITs叫好不叫座？上一檔清算下市後十年，又有新商品掛牌，是否代表國內REITs仍大有可為？
無可否認，之前市面上儘管有五檔掛牌交易，但流通率一直偏低。一般分析認為，這是因為好的(商辦)標的多由少數財團持有，而他們不大可能將其包裹成REITs發行，把豐厚的租金收益拿出來分享；相對地，REITs的投資標的則往往不是外界認知的優質獲利標的。在這樣的情況下，REITs的股價當然不會有好表現，難獲投資人青睞。
不過對REITs有相當研究的高力國際董事李日寶卻認為，上述說法不完全正確。他舉國泰一號初始標的之一的台北西門大樓為例，才不過幾年後，政府開放陸客來台，西門町一夕爆紅，西門大樓租金水準及市值跟著水漲船高。因此，以REITs發行時的市況和租金來評估投資標的好壞，並不十分恰當；畢竟投資市場唯一不變的真理，就是「變」！
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| 高力國際董事李日寶分析，由於股價無法充分反應市值變化，造成先前REITs出現清算潮。 |
租金偏低 難反映市值
相對地，租金投報率偏低，則確實是REITs開高走低很關鍵的因素；甚至也是REITs商品最早出現時，外界另一項主要疑慮。圓滿一號管理機構，全球資產顧問發展部經理王維宏更不諱言，此因素目前仍持續影響國內REITs的發展。
李日寶則分析指出，有關REITs的價格有三種，分別是股價、專業(估價師)鑑價及市場價格。一般REITs評估收購標的時，是以鑑價為依據，不過台灣商辦租金偏低，因此鑑價通常已低於市價；尤其前幾年市場價格大幅上揚，租金成長卻遠低於市價漲幅，當然不可能反映市價變動，因此很容易面臨(投資人要求)清算及下市的壓力。
樂富一號發起機構︱樂富資本合夥人，同時也是該檔REITs管理機構︱晶華公寓大廈管理維護公司總經理林超驊則指出，觀察最早掛牌的幾檔REITs不難發現，這些發起(受託)機構之所以參與發行，一來政策配合的意味濃厚，但更大的重點在於，這些財團正好利用發行REITs，提高他們的資本適足率。
在這樣的前提或動機下，他們當然不想看到REITs頻繁交易，反而愈穩定(不變動)愈好，自然不會出現清算下市的狀況。的確，檢視早期發行的幾檔REITs，不僅都是由壽險金控發起，管理機構是自行另立或找關係機構擔任，甚至連投資標的物的承租戶，也都是自家人居多。
政策問題大 發展受阻
林超驊表示，樂富一號並非他經手的第一檔REITs；事實上，國內第一個非壽險金控集團發行的三鼎REITs，就是他在幕後操盤。當時他就發現，不動產證券商品的政策面問題很大。
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| 樂富一號管理人林超驊認為，政策面是台灣REITs發展受困的最大問題所在。 |
首先是主管機關錯置。目前條例規定，是由銀行局擔任主管單位；但林超驊不客氣說，銀行局對(商用)不動產投資根本完全外行，結果別說是監理，連審核新商品上市也是拖字訣。以樂富一號來說，從申請送件到核准，就足足花費兩年！
因此，目前金管會研擬將REITs主管機關改成證期局，他認為是正確第一步。然而問題還不止於此，現行規定REITs管理機構只有建議、無決策權(投資標的購買，處分等決定權在受託機構)，更是不合理。真正運籌帷幄、讓REITs價值提升的是管理機構，現在政策綁手綁腳，讓管理機構無法施展，難怪REITs有行無市。
儘管目前相關政策有以上問題或障礙，但林超驊認為，轉個念也代表，國內REITs市場仍大有可為；而且這幾年國內商用不動產市場確已轉佳，商辦租金也正穩定成長。當然，以上政策障礙仍須排除，而唯有真正投身其中，才能有所作為，因此他才在十多年後，再次合夥發起樂富一號，接著更計畫籌組公會，持續push相關單位推動相關修法。
李日寶建議，要讓REITs商品活絡起來，可適度放寬REITs的併購標的，除國外標的外，也可考慮開放土地(開發)。另外他更建議，管理機構進行標的物交易(處分併購等)，可從中抽取一定比例佣金(仿照新加坡制度)。
增資併購 提升價值
王維宏則表示，圓滿一號仍會持續透過處分(原投資標的)、購入(新標的)及租賃管理(更改出租客戶或業種)等操作模式，希望拉抬股價，提升投資人購置意願。至於標的物，現階段以辦公室為主軸，商場或飯店短期內尚未列入收購的考量範圍。
不過王維宏坦言，目前國內REITs要收(增)購(優質)投資標的物，有不小困難度；畢竟競逐不動產的買家眾多，加上REITs無論增資或收購，最後決定權都在受託機構，中間流程相對費時。更重要的是，優質標的不會等著待價而沽，而有意出售者，往往又可能經營狀況相對不理想。
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| 全球資產顧問部經理王維宏指出，多數A級商辦確為少數財團持有， REITs如想物色、併購國內優質標的，難度不低。 |
林超驊則分析，要讓REITs價值提昇，增加現金(租金)流是最大要素；因此透過處分、(增資)收購乃至管理來提高收益，都是可行途徑。
至於增購標的，目前樂富一號仍會以國內不動產為主。辦公室(租金)相對穩定，是REITs的基石，但要提高租金(報酬率)相對較難，因此主力(獲利來源)會是商場。如樂富一號目前持有的台茂MALL，這幾年市值大漲、租金翻倍，就是很好的例子。飯店部分，短期內將不是主要目標；但畢竟樂富一號合夥人之一是晶華酒店集團董事長潘思亮，因此長期而言，飯店仍會是考慮收購的範疇。
林超驊更強調，將透過增資、購買標的等操作，提高樂富一號的評等，增資比例可望因此再拉高，接著就能買進更多優質標的，擴大樂富一號的規模，形成良性循環，強調絕不會重演之前的清算下市；他更掛保證，只要投資人有意願，一定都能透過一般管道買到樂富一號。
租稅優惠 REITs大優勢
儘管目前國內有七檔REITs掛牌，但恐怕多數投資人仍不十分了解這項投資商品。林超驊表示，簡單說，持有REITs就是當辦公室(商用不動產)房東；一般投資辦公室門檻相對高，REITs則提供了一個以低資金晉升商用不動產房東的捷徑。不過他也提醒，REITs雖和一般股票類似，但其(股)價格波動較小，而且是每半年或一年配息一次。
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| REITs能讓一般投資人以小額資金，晉身成為A級商辦房東。 |
那麼，投資人為何應該選擇REITs？林超驊分析，投資商用不動產能穩定收租；更重要的是，透過管理機構，可提升出租率、改善物件品質等，讓REITs的價值進一步提升，等於一切操之在我。相對地，賺價差看似什麼都不用做，但換個角度，也等於是什麼都不能做。
最重要的是，投資REITs，租稅優惠真的很大！林分析，現行規定REITs一律採分離課稅百分之十；相較之下，一般收租行為，無論個人或機構，通算到最後，幾乎都會被課超過四十趴的稅。所以，到底是選擇直接持有收租，還是購買REITs輕鬆當房東？相信讀完本篇，多數人心中應該已經有了答案！
