【文/住展雜誌】北市前幾年銷售狀況並不出色的套房產品，去年來因銀貸成數提高，再加房租持續上漲、投報率越來越好，套房頓時成為市場搶手貨，銷售率竟來到近年新高點。

據住展雜誌統計，去年截至十二月中為止，台北市新成屋、預售屋建案的套房可售戶數為一六八戶，共計售出一三一戶，平均銷售率高達約七十八％，銷售成績相當耀眼，彷彿房市風暴裡的資金避風港一般，吸引投資者搶進，銷售率遠勝過其他房型，晉升為二○一七年台北市最好賣的產品。

去年台北市新建案年度平均銷售率預估落在三成左右，但一房型（含套房、一房、一加一房）平均銷售率都高於平均值；其中，又以套房型（無隔間套房）平均銷售率達七八點一％最亮眼，其次是一加一房（俗稱假二房），銷售率約三九點四％，另一房型（有隔間的一房一廳）約三六點五％，三種產品銷售率均高於北市整體平均值。

小套房出現秒殺

去年北市有釋出套房的建案（含重推案），分別有中正區「PARK259」、中山區「日日田丁」與「表參漾」、大安區「大安釀」和「大安VISION」、萬華「Fancy1」、內湖「恆星」；在上述建案當中，「表參漾」與「恆星」都在短時間內完銷，「PARK259」、「大安釀」銷售均逾七成，「Fancy1」則只剩個位數餘屋。

以總價來看，最好賣的套房總價需壓在一千二百萬以下；若地段極佳、租金投報率高於二％、且在菁華區二千萬以下的套房還是賣得動，但需有附加方案，如附裝潢、包租或低首付等，才能助銷售一臂之力。在熱銷的套房建案中，又以不需加購車位的套房最受消費者青睞，原因是無車位的話，總價就能少個二、三百萬。

大套房風向不對

若以坪數而言，則消費者接受度最高的套房落在十至十五坪（不含車位）之間，理由仍是總價較低。假如規劃十五至二十坪較大的套房，則消費者接受度會降低，必需位在市中區、且有附加優惠方案才能促進銷售，假如位在蛋白區、或偏僻路段，即使有優惠方案仍不好賣。

值得注意的是，前一波房市多頭時曾一度盛行二十坪以上的大套房，但去年大套房已完全絕跡。關鍵在於大套房訴求的長線增值、商務客或小型接待所，只在房價上漲時管用，而這類客層購屋往往非出於自住需求，所以在房價下跌時買盤就會縮手；一般自住客鮮少會購買大套房，因為大套房總價較高，又只有一間房間，坪效較差，因此業者也儘量避開大套房，而轉推首購族群較能負擔的小套房。

雖然前幾年套房銷售狀況並不出色，但去年以來套房銷售突出，關鍵有四點：一、投報率往上走揚並明顯高於定存利息；二、民眾以租代買，租賃需求升溫；三、北市套房銀貸成數提升，普遍可貸七到八成，有的建商又願意給予一成至一成五的公司貸，使套房貸款成數不足的疑慮降低；四、各建案普遍祭出包租、附裝潢、無息公司貸等優惠措施。種種因素使得套房建案翻身，變成當紅炸子雞！