【文/住展雜誌】房市混沌，但剛性需求仍舊很高，新北市新興重劃區和建案源源不斷冒出來，大家都說自己位置最好、房價優惠，事實真是如此？到底哪個重劃區最有潛力、機能最好？我們所作的評比，將是您買房不可或缺的參考……

對多數購屋者而言，多數重劃區都不在自己的原生地，所以太過陌生，不知道優、缺點是什麼，所以不敢冒然下手買房。

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因此，我們從「交通機能與建設」 、「區段位置」、「房價競爭力」、「供給量與成交量」、「重劃區環境」這五大項作評比，最後以總星數作出排行，讓民眾對每個重劃區特點一目瞭然。

落後等轉機
八里台北港　待天降良機

此次評比只拿到六顆星的台北港特定區，在四個項目中都只拿到一顆星。雖然特定區房價每坪只有二十萬初頭，但台北港的競爭對手淡海新市鎮房價更低、又有輕軌，而台北港只有快速道路銜接新北市其他區域，各項條件略嫌不足。

目前台北港特定區最大的題材，就是新北市「台版迪士尼」招商案；假如招商成功，那肯定會大大挹注重劃區房市發展能量，更可能走出全新、獨特「休憩重劃區」的路線。惟迄今為止，招商案仍舊乏人問津。未來台北港能不能翻身，招商案成敗至關緊要。

中段普遍生
物美價不貴　自住優質區　

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此次評比的中段班重劃區，分別是中和遠雄左岸、土城暫緩發展區、淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴，以及五股洲子洋等重劃區，各自拿到八到九顆星不等。

中段班裡的淡海新市鎮、鳳鳴與洲子洋等三大重劃區，房價競爭力都拿到較多星數；如果預算八百萬，能在淡海、鳳鳴買到三房，五股則需要九百多到一千萬左右。由於這幾個重劃區房價已有感修正，現在千萬預算買三房不成問題，對青年首購族群吸引力極高。

俗話說：「有一好，沒兩好。」雖然上述重劃區房價親民，但「區段位置」得星數略低，代表民眾需要花更多時間通勤。五股洲子洋區段位置稍好一些，若走國道往返北市只需十幾分鐘，但「重劃區環境」星數較低，主因是區域周邊有工廠、來往的重車多，且外有高架橋環抱，在環境、景觀因素上具殺傷力。

得到九顆星的中和遠雄左岸、土城暫緩發展區，二處房價競爭力偏低。前者雖有少數建案單價只賣三十幾至四十萬初頭，但多數仍要賣四十幾至五十幾萬，價位上較高；後者成交單價雖落在三十五萬至四十萬之間，但同價位能買到江翠北側商辦、一般事務所戶別，或是在新莊頭前找到同質性產品，對外來客而言誘因太低。

以中段班重劃區大部份成員而言，由於價格大多明顯修正，有感讓利案很多，自住客只要用心尋找，選到「俗又大碗」的房子並不難。

優質前段班
新莊重劃區　價量是劣勢

位居前段班、得到十顆星評等的，還有三重的二重疏洪道重劃區，以及新莊頭前、副都心等三大重劃區。

上述三個重劃區對外聯繫的交通動線均很不錯，也都擁有捷運；其中，二重疏洪道與捷運三重站相鄰，區內則有未興建的博愛站，另頭前與副都心則有捷運環狀線、機場線設置多個站點，因此在「交通機能與建設」都拿到滿星數。

在「重劃區環境」上，頭前與副都心雙雙得到滿星，唯一的缺點是路寬普遍偏小，未來若人口量大增則會易塞車，但目前還不到扣星數的地步。二重疏洪道在此項目只取得二星，原因是該重劃區位在疏洪道兩側，一側在三重、另一側在二重，而二重鄰近工業區，且河岸第一排景觀被高架阻擋而遭扣分。

重劃區前段班最大的缺點，就在「房價競爭力」、「供給量與成交量」上。二重疏洪道目前推案量極少，還能順利銷售。但其區段、門牌均不如江翠，而成交價要四十五萬／坪以上，價位略高，日後一旦供給量放大，預料難與江翠比拚、吸引不到區外客，是一大隱憂。

頭前與副都心重劃區的問題，除了房價仍偏高外，另一缺點新建案供應量龐大而賣壓沉重，需要時間來讓市場消化。倘若這二大重劃區房價再進一步下修，那吸引投資的誘因會更強。

頂尖勝利組
江翠價誘人　央北前景好

在十一大新興重劃區評比中，拿到十二顆星數的只有板橋江翠北側與新店央北重劃區，但二者具備的優勢條件截然不同。

江翠北側距北市近，又擁有新北首府板橋門牌，地段條件完全沒話說，在「區段位置」項目毫無懸念摘下滿星。該重劃區新建案住宅成交價大多落在四十萬／坪至四十五萬／坪、商辦成交價則落在三十五萬／坪至四十萬／坪左右，「房價競爭力」也獲得滿星數；地段條件這麼好的重劃區，價位卻比其他重劃區低不少，競爭力當然無人可匹敵。

江翠北側也有些不足之處，例如區內無捷運，距捷運江子翠站還有些距離，交通項目稍有缺憾。在供給量方面，江翠推案量雖然十分龐大，但因為房價具吸引力、建案買氣熱絡，整體銷售速度頗快，所以還能拿到二顆星。

即使多數條件都很不錯，不過江翠北側重劃區卻有著致命傷，第一個是新北市立殯儀館，這是全市唯一有此類嫌惡設施的新興重劃區；其次，過於狹長式的帶狀形狀，以及切割成A、B、C、D、E、F多區重劃的歷史包袱，易使區域發展流於零碎，是較為可惜的地方。

新店央北重劃區因擁有捷運環狀線題材（十四張站），再加上完整規劃與充足腹地，在「交通機能與建設」、「重劃區環境」兩項都拿下滿星，大勝江翠北側。

整體而言，央北有捷運、有水岸，以及完整規劃，算是個不錯的重劃區，但也因為如此，新店央北今年土地標售價格並不便宜，推估未來新建案成交均價會落在五十萬／坪至五十五萬／坪附近。

雖然這個價位比新店市中心、和五峰重劃區來得低，但比新北市一線重劃區高，競爭力較吃虧。預料該重劃區對新店在地客、或是房價相對高的景美地區民眾吸引力較高。

降價搶客效應擴散

從目前市況來說，江翠北側四字頭房價的效應正在逐漸往外擴散；由於其他一線重劃區在門牌、單價上難與江翠北側匹敵，外來客大量減少，多剩在地客支撐。而外來客並非消失，而是被江翠磁吸走了，這個趨勢將逼得其他重劃區壓低價格來吸引客戶青睞。

此外，從過往經驗來看現在重劃區發展，磁吸人口的趨勢仍未改變，只是重劃區發展的腳步快慢不一。發展腳步最快的，以鄰近舊市區、且有捷運的重劃區最佳，發展潛力與房價增值性也較強，但若距舊市區較遠的重劃區，則發展速度會偏慢，民眾買房或投資時應特別注意。