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2024趨勢論壇 金融篇》林士傑:營建業成本降低,關鍵在綠建築

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#永續金融 #綠建築 #綠色金融 #永續經濟 #永續開發

文/施絢傑 攝影/羅劍明

碳費開徵恐推升房價

不可否認,面對環境丕變、氣候極端化,永續議題已是無可抵擋的全球趨勢,綠色永續金融因此應運而生;而身為國內融資大戶,不動產業當然無法置身事外。

談到房地產市場,討論元素不外乎價量、地段或建設發展等等;但攸關房地產市場發展乃至榮衰的,其實還有金融制度這一項非常重要的項目。最近一次鮮明例證,就是去年下半年造成買氣大翻轉,打敗一票政策利空,也跌破一堆專家眼鏡的新青安專案。

再把時間拉長,包括央行這十餘年來的融資控管,甚或2008年爆發、差點引發全球經濟大蕭條的美國次貸危機,都是金融系統與不動產兩者息息相關的證明。因此展望不動產市場,當然不能漏掉金融制度或觀點。

而說到金融制度,現階段最熱門的關鍵字,絕非「永續」莫屬;基於全球暖化已對環境及人類社會發展造成直接影響,加上ESG制度已成國際金融顯學,基於台灣經濟及產業屬高度出口導向,必須與國際接軌,因此前年金管會因應頒布「綠色金融行動方案3.0」及「永續經濟活動認定參考指引」。

此外,國內首屈一指之金融研究機構∣金融研訓院旗下研究所,更新成立了永續金融發展中心,進行相關議題及制度之研究與推展,並協助相關產業經營轉型。這次便有幸邀請到研究所前所長,現任中心主任林士傑,為我們分析永續金融對不動產市場有何意義,及將帶來什麼影響⋯⋯

《住展雜誌》問(以下簡稱 問):請教林主任,何謂永續金融?

林士傑答(以下簡稱答):在資本主義市場規則下,無論是哪種產業,都需要融資或金流,才能經營運作乃至獲利;因此透過金融機構放款給予適當誘因(或壓力),促使各產業發展能夠服膺永續精神,就是所謂的永續金融。因此我們可說,沒有任何一項產業,能夠置身這波永續金融風潮之外。

而這樣的概念或方向,當然是從上個世紀環保與經濟的折衝進化而來,也就是達到節能降廢、減碳淨零等維護地球環境之目標,因此又被稱為綠色金融。

問:承接以上,永續金融和不動產市場的關聯為何?將會產生什麼影響?

答:不動產或建築開發遇上永續概念,實非新議題;先進國家和台灣本土都已行之有年,那就是綠建築。以此為基礎,永續或綠色金融和不動產業的關聯,或說產物,就是給予取得綠建築標章,或符合永續發展目標的建物開發項目,更優惠的融資條件,諸如利率減免或貸款成數提高等等,甚至是產生相關金融新商品。同樣地,在消費者端,購買綠建築標章房屋,也會給予較佳的貸款條件。(編者按:現階段由於經濟規模等因,綠建築房屋貸款大多僅給予手續費減免等,誘因較弱)

基於企業須與國際接軌的壓力,間接導致國內商用不動產更快且成功推展綠建築。(圖為信義計畫區知名新建商辦大樓南山廣場,即取得綠建築認證)

綠建築現況 商用大於住宅

進一步看,短期內永續金融對商用市場帶動效果會比較明顯;理由在於,台灣經濟屬高度出口導向,多數企業須與國際制度接軌,而目前全球主要經濟體推展永續金融或經濟已有一定時間及規模。於是對這些企業主來說,承租綠建築,對其形象、財報或實際營運成本降低都有助益。事實上,國外主要金融城市,商用不動產只要具綠建築身分,租金水準通常都比較高。

相較之下,住宅內需性質更強,加上國內綠建築標章僅屬鼓勵性質,更重要的是後端使用,也就是消費者意識還不足,因此至今普及率不高。另外,建商端大多使用增加建材配備的方式,達到標章要求的標準,這也使得後續使用維護難度提高,降低消費者接受度。

如果未來消費者端能認知,綠建築不僅節能減廢、服膺本世紀最重要的永續目標,還有最直接的誘因;比如今年將上路的新建物屋頂需裝設太陽能板法規,所發的電可回售台電、獲得穩定收入,那麼消費者接受度就可望增加。開發商基於銷售或市場考量,就會更自發性朝綠建築方向進行規劃。

問:除了後續使用維護外,過往至今,取得綠建築標章的建案,價格通常高於行情,應該也是住宅綠建築普及度偏低的原因之一。提供融資誘因,有可能化解上述狀況?

答:從現階段市場來看,綠建築的確容易淪為行銷工具,甚或建商取得額外容積的管道;目前的推廣方式,確實有檢討空間。透過永續金融手段推廣,融資成本確實可望降低,但如果開發商還是以加法,也就是增加建材配備或類似方式實踐綠建築,那麼短期內成本墊高、轉嫁到房價上的情況,還是難以化解。

然目前永續或ESG議題及制度,在國內得到愈來愈多討論及重視;據此,無論從企業產業形象或經營成本角度,朝永續或說綠建築方向發展,仍會是不動產開發業不可逆的大趨勢。

問:承上,據了解,明年國內即將開徵碳費;已有開發商喊出營建成本將墊高,房價恐因此再漲至少三到五個百分點。對此,主任有何看法?

答:以營造成本最後多由建商端負擔的現況論,的確不能排除,開徵碳費對短期房價會造成上漲推力。不過從永續金融的概念,不光建商,整個產業鏈都必須支付這項規費。如果整個建築開發上中下游各產業,都朝永續發展方向前進,那麼至少將獲得更好的融資條件;一來一往,碳費造成的成本壓力就能降低。畢竟開徵碳費和推動綠色金融,都是源於相同的目標。

金融研訓院永續金融發展中心林士傑主任指出,永續金融已成國際趨勢;即使保守如不動產開發業,也必須因應並推動轉型。

永續金融 助攻綠建築

另外,推展永續金融的同時,也是建築開發商轉型的最佳時機。一方面據我的了解,目前金管會正研擬把綠建築放款納入未來銀行業的評鑑項目中;因此在商言商,銀行端未來肯定會針對綠建築融資推出更優惠的條件,甚至全新的金融商品,這對建商轉型開發綠建築相當有利。

當然,肯定不少人還是會有所懷疑,甚至仍感悲觀,畢竟一般認知,不動產業是相當保守,甚至墨守成規的產業,要大象轉身,談何容易。尤其不動產業還是排碳量數一數二的產業,要朝永續減碳轉型,似乎難度很高。

但危機也是轉機;未來碳權勢必還是會開放國內交易(今年開發僅限購買國外碳權作為抵減);排碳量大的產業,未來反而握有更多永續發展,或說降低營運成本的籌碼。總的來看,對於不動產業透過綠色金融進行轉型,讓台灣綠建築不再曲高和寡,我認為還是相當樂觀!

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 住展前言:不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家
➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
➡️ 代銷篇:不動產代銷的變與不變(龍建人 萬淂富事業總經理)
➡️ 營建篇:「大者恆大,小者一定會被滅了」(胡偉良 品嘉建設創辦人)
➡️ 建材篇:面臨下一代生死存亡關鍵(陳重仁 台灣綠領協會理事長)
➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
➡️ ESG篇:消除你的碳焦慮(羅時麒 內政部建研所環境控制組組長)

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