雖然疫情仍糾纏不散，
但久封的國門卻可能重新開放，
外國觀光客若如期而至，
國內失血已久的店面市場，
會上演價量滿血大復活的戲碼嗎……
文／住展雜誌
打開電視、或上網看看新聞，您是否注意到，「很久沒看到高價店面成交的消息了？」
事實上，自二年前疫情爆發以來，因國門封鎖，國外旅客入境不易，國際觀光商圈幾乎一片慘兮兮。今年情況更為嚴峻，因本土疫情猛爆式擴散，國內餐飲、零售、旅遊等服務業慘兮兮，尤其街邊店的營收是「血流成河」。
批發零售苦 金店面失色
以受災程度最大的批發及零售業為例，今年來存活家數竟出現「倒退櫓」，家數不增反減；在短短四個月內，全國存活家數由九八八○八家降至九七五八四家，減少了一二二四家，顯示疫情對批發及零售業產生致命傷害。
六都加新竹縣市中，以台北市最為慘烈，僅過了四個月，存活家數從二九二五三家驟減至二八二五九家，少了將近一千家。新北市、新竹市等少數逆勢成長的縣市，也只有增加個位數。預料五、六月存活家數的數據，應該不會太過樂觀。
批發及零售業營運撞冰山，首先波及到的就是店面市場；店面價格與租金下跌、空置率升高，原本足以「一店吃三代」的金店面黯然失色。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「現在整體商業環境面臨鉅變，店面投資遭逢電商、新興大型商業設施等外部挑戰，以及人員等經營成本的壓力，前景可能一言難盡。」
開放商務客 新竹將受惠
的確，疫情只是壓垮店面市場的最後一根稻草。台灣小歸小，但「宅經濟」卻格外發達，網路購物、外送平台持續蓬勃發展，不斷壓縮街邊店的市場份額，連帶削弱了店面的價值和租金收益。
然而，俗話說「三年一運，好歹照輪」，店面市場何時會見到希望的曙光呢？自六月初起，就不斷盛傳「下半年開放國門」的消息。中央流行疫情指揮中心指揮官陳時中表示，會優先商務客鬆綁邊境，時間應該會在八月以前，但目前正在規劃中，會視疫情滾動式調整；等到開放商務客後，下一步就會接著開放觀光客。
「新竹縣市缺乏國際觀光商圈，但園區卻帶來非常多商務客，一旦國門開放，將為新竹店面市場打入一劑強心針。」長年耕耘新竹的利置行銷總經理余兆濂解釋，新竹市、新竹縣平均年所得分別高居全國第一、第三名，消費力不輸台北市，在地型商圈原就生機勃勃，再加上竹科過去有為數眾多的商務客，只是近幾年因疫情而大幅減少，若國門全面開放，國際商務客回歸新竹指日可待，店面市場值得期待！
店面再奮起 專家很保守
不過，除了新竹之外，其他地方似乎無法如此樂觀。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，國門開放後，觀光人潮若顯著提升，伴手禮店應會回到實體店面，不過要等到觀光團穩定增加後，才能有助於去化中、大型店面的空置率。這幾年市場變動大，店家亦不敢貿然進場，各大商圈總租金在十萬以上的店面，願意承租的店家還是較少，大型店面租金回升可能還是有困難。
郎美囡透露，有意試水溫的商家通常會在巷弄或小坪數店面設點，近期有意試水溫的餐飲、服飾業商家逐漸回籠，因此著名商圈的巷弄店面及小坪數店面租金開始有回溫的趨勢；不過，各國面臨通膨壓力、升息衍生的負擔，民眾購買力下滑，且疫情還有變化，市場普遍預期國內經濟發展不宜太過樂觀，實體店面要回到當年風光時的租金水平，恐是不易。
黃舒衛也提醒投資人，「即便國境開放，市場投資條件仍然艱辛」。尤其升息之後拉高資金成本，對於過去投報率本來就不高的店面市場來說，若有空租損失，很容易就落得血本無歸。
趁低點布局 重消費結構
難道，今年仍不適合危機入市、逢低承接店面嗎？鍾愛店面的置產族，又該買哪類店面為好？
余兆濂認為，投資店面要看當地商圈和居民結構，以及消費行為等各式情況。比如說，竹科從業人員相當重視教育，所以教育產業相關店面需求比較強。又例如竹北、關埔重劃區有不少所謂的「竹科媽媽」，消費力更不可小覷；尤其「竹科媽媽」聚會、或者帶小孩到公園綠帶遊憩，周邊店面生意都很不錯，空置率較低。
腦筋轉個彎 小店更理想
另有專家建議，若非得買店面不可的話，可考慮「棄大買小」。
郎美囡指出，這幾年大坪數店面並不受商家青睞，很難有穩定的租客，「但若價格、投報合理，使用上切割為小型店面分租也是可行的」。而投報率最好能在三％以上較為理想，且須注意店面所在地段的內需是否夠強，能支撐店家持續經營，否則疫情若轉嚴峻，觀光客大減，店面空置期間將再拉長。
投資三要件
只怕口袋淺
黃舒衛強調，現在購置店面絕對要抓準「商圈發展、租客穩定、市場租金容受力」這三項條件，不然投資績效起伏會很大。再加上店面貸款條件受限，很看投資人的口袋深度，絕對不能勉強進場。
確實，任何投資都有風險，店面買賣有賺有賠；對於口袋夠深的投資者而言，錢存銀行越存越薄，也許可以放手一搏買店面，反正「戲棚下站久就是我的」。但若是資金有限的民眾，還是得小心評估才能趨吉避凶。
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