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2021年台北市市況分析

高還要更高!天龍國房價放煙火

【文/住展雜誌】首善之都台北市,是全台平均房價最高的行政區,據本刊統計,去(2021)年12月,全市新建案每坪成交行情已漲至95萬元,年漲幅約6.9%。

北市漲幅最大的前三名,依序分別為大同區、南港區及士林區,漲幅介於6.6%至9.5%。大同區及南港區除了房價為台北市相對低檔外,分別各有『東區門戶』及『西區門戶』計劃加持,區域遠景可期,加上區內於去年皆有大型指標建案開出高價撐盤,拉高區域成交行情,房價漲幅自然較為明顯。士林區雖建設題材不若上述兩區充沛,但與2020年相比,去年推出的建案多位在房價較高檔的北側區塊,高價建案的挹注,連帶拉抬當地新案行情,使此區在2021年的房價亦上漲不少。

2021年台北市市況分析 成交行情
「北投士林科技園區」前景亮麗,未來當地將有多家知名建商推出高價住宅案。

蛋黃房價續漲 小宅新案順銷

目前台北市新建案行情突破百萬元/坪的區域,計有大安區、信義區、松山區、中山區等四區,在通膨、低利率等因素加持下,以及中古屋市場缺貨影響,上述區域去年新建案市場買盤堅強,房價持續上漲。但因這些區域房價基期已高,故漲幅相對較小,平均介於2.0%至4.4%之間,其中大安區房價更不進反退,微幅下跌0.1%。

回顧去年北市住宅建案概況,3房以上的換屋型產品,推案比例竟與套房至2房的比例不相上下。據本刊統計,去年台北市規劃在2房以下的小宅產品,共推出3,149戶,占整體約50.3%;3房以上的換屋產品則有3,107戶,占比約為49.7%。不過在銷售表現上,仍以小宅產品較為突出,整體銷售率比換屋型產品高出6%以上。合計台北市全年銷售率逾六成以上,銷售成績頗佳。

2021年台北市市況分析
南港區的房價在近一年以來大幅上揚,平均行情已來到77.9萬元/坪。(圖為台北流行音樂中心)

居住負擔加劇 人口快速流失

隨著房價節節高漲,日益龐大的居住壓力,迫使無力負擔的民眾外移,使台北市近年的人口數量逐年下滑。據台北市政府統計,台北市總人口在2011年至2015年期間,仍呈現微幅成長,但自2016年起,全市總人口數便開始逐年遞減,短短2年,便跌破270萬大關,平均年減1.1萬餘人,且人口流失速度有逐漸加速的趨勢;截至2021年12月底,北市人口總數僅餘252.4萬餘人,近3年期間,平均每年便有5.2萬餘人遷出,近年即將跌破250萬人大關。

去年台北市十二個行政區人口均出現明顯減少,人口流失較多的區域,計有大安區、士林區、中山區及信義區等,上述四區全年人口減少數量,約介於7,740人至11,234人之間;其餘各區的人口減幅也都較往年擴大不少。

2021年台北市市況分析
大同區去年推出眾多指標新案,大幅拉抬區域行情,全年房價上漲約9.5%,為北市同期漲幅最大者。(圖為迪化街商圈)

都更危老新案 抬升區域行情

回顧去年台北市推出的170餘個建案,有近六成是都更或是危老建案,其中危老重建因具備容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制等諸多優勢,較為受到業者青睞,去年的推案件數大幅超越都更案件;由於北市建地取得不易,預估未來此類建案,仍將是台北市的主要供給來源。

而都更案件雖程序較為繁雜,但與危老背景的推案相比,基地面積往往較大,這也成為此類建案開出高價的底氣來源。據本刊調查,去年北市基地面積達900坪以上的都更案件,計有「元利森活莊園」、「國泰悠陽」、「擎天森林」、「中工碧硯閣」、「城心曜曜」等案,上述建案的價位皆比同區高貴,也帶動當地房價跟漲。

北士科園區 推案進度受矚

展望未來,北市當前最受矚目的建設題材,當屬位於士林、北投交界、面積廣達94.38公頃的「北投士林科技園區」,此區未來將引入智慧、健康及科技產業,延續台北科技廊帶能量,打造下一個台北市產業發展引擎。目前園區內已有多家知名建商插旗,以當地土地成交行情推估,未來推出的住宅建案,每坪價格極有可能將站上百萬大關,屆時將會引領當地房價行情再往上衝高。

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