【住展房屋網 企研室】雖然經濟數據滿江紅，還有食品安全連環爆的大危機；但應該是因為低利條件仍在，加上資金氾濫、其他投資管道短期風險更高，導致房市中的低總價產品仍熱賣，而貢獻者，當然還是投資客居多…
回顧上週，食用油安全問題仍繼續延燒，甚至將『演進』到勞資對立的局面。據了解，本月17號勞工團體將辦新秋鬥街頭運動，地點就選在帝寶前；理由則是，從胖達人到頂新，這些製造食安問題，導致社會不安的資本家，恰好都住帝寶。
當然，食用油頻出包，還無法立即看到對消費市場帶來的衝擊。不過，最近官方陸續公佈的經濟數據多不及格，已讓上週台經院開了第一槍，成為國內第一個把全年GDP預測值降到2%以下的經研機構，該機構還說『沒看到(景氣)春燕，現身的祇有憤怒鳥…』
復甦無力 房市投資仍多
經濟不佳、復甦乏力，再加社會不安，對房市當然都不好；不過無可否認地，不管是受美國QE持續不退影響，還是本地游資依舊氾濫。總之，北台灣房市近期銷況起起落落，但唯一不變的是投資客依然很多。
這群讓業者又愛又恨的特殊客層，因應央行選擇性信用管制及內政相關部會所謂打房措施，除了明顯把標的物轉向預售案外，也不斷轉移陣地；早先幾年是新莊重劃區、桃園青埔，近兩年則是換往淡海、五股洲子洋及桃縣八德。不過最近一季，則明顯又跑到林口。
表面上，投資客近期進軍林口，是相中機場捷運將通車、三井OUTLET定案動工及影視音園區啟動等題材效應將發酵。但說穿了，還是因為相對於大台北一、二線區的低單價，況且比起淡海，林口新市鎮距離大台北更近、交通更便捷，基本面也稍好。總之，當地近期儼然又成為投資客新樂園。
林口新市鎮 投資新樂土
由於這樣的『消費』格局，近期林口房市呈現預售熱、成屋淡的情況，連先前銷況稍冷的中高價位產品，只要是預售，銷售成績都有起色。當然，最夯的還是低總價市場；不過單價並不低，部分案例甚至再改寫區塊新高。
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| 林口區「富堡晶品」。 |
如南勢三街、近南勢國小的森聯最新案「森聯美麗莊園」，銷售現場稱尚未正式公開，但自上月起已開放客戶參觀(預訂)；由於打出19坪產品低於600萬的廣告價，因此吸引大批客戶搶訂(研判投資客比例高)，不過開價35萬/坪再創區域新高，據悉訂戶有進有退。
同區銷售中「綠邑」開價『僅』28萬/坪，不過真正因森聯案高單價而受惠的，則是同區新成屋案「向陽」。該案開價25.5萬/坪為區域相對低檔，加上產品規劃實在，判斷自用客戶應該較多，且是近期全林口反應相對較佳的少數成屋案例。
森聯案基地超過千坪，位低密度區，因此共蓋12棟8層樓建物，全案量體33戶，19至42坪為主力規劃(一加一至三房)。
林口新案多 價格續漲
頭湖國小周邊也有新案「富堡晶品」，共18戶(含4戶店面)，主要規劃61、62坪雙併，要賣35萬/坪不二價。同區興建中的「竹城長崎」則在附近用貨櫃屋收預約，產品為42至58坪雙併規劃，開價暫訂33萬/坪。影視音園區旁「玄泰New Star」也走低總價，二、三房規劃，詢問度也非常高。
訴求近三井OUTLET，文化二路、忠孝路口附近的「長滎晶品」，銷售狀況也不錯，該案為一加一至三房規劃，成交35萬/坪。同區開出林口新天價55萬/坪的「天圓地方」，據悉近收訂完畢，產品規劃63、78及128坪，為少數反應相對佳的大坪數產品，該案當然也是預售案。
至於高單價區板橋、新店，或許消費者追高能力或意願不足，近期仍只有少數低總價案表現較佳。而板橋線上多剩中大坪數產品，近期銷況自然不理想。
板橋新案 中小坪數多
或許因應如此市況，板橋近期新案都走中小坪數路線。民族路巷內「新站禾風」主要產品為38坪雙併共20戶，規劃機械車位，另有3戶店面保留不賣，開價65萬/坪，因為鄰近屬中和區的小北百貨改建案，打算開將近60萬/坪價位。
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| 新店區「博覽天下-高更特區」。 |
信義路底，再過去就是土城市區之區段，也有新案「信義樂章」；開價未定，不過因為距土城市區不遠，而當地熱賣的「華固新綠洲」開出土城天價，因此「信」案賣價也設定在5字頭，產品則為25、26坪二房及35、39坪三房共103戶。
至於八月就有預告，在特一號引道旁民生路上的「新板New One」，則因為後來併進鄰地，因此總銷增加到10億，戶數未定，產品仍為挑高三米六20至26坪，單層四併。
舊案方面，媒體量最大的「三輝謙匯」來人有30多組/週，剩餘戶數零散，成交55萬/坪。工業宅「馥邦」所剩不多，不過因為基地前方工業地傳出剛處分，按轉手價估算，未來賣價可能超過6字頭，「馥」案業主因此停售，打算等以後行情上漲再推。
新店近況也差不多，線上案少、來人有限，報最多的是近裕隆城的「園頂」及「合環御寶」，都有20多組/週。北新、中正路口附近的指標預推案「北新官邸」則仍未公開。安坑也無太多變化，「博覽天下」又調高價格，其中「高更特區」已漲到49萬/坪；「風華」剛換代銷，開價沒變，成交仍要4字頭。
樹林鶯歌 將現3字頭開價？
新北市南邊的樹林及鶯歌仍屬相對低價區；不過這兩個區塊，未來都很可能出現開價破3字頭的推案。
線上舊案方面，樹林台鐵山佳車站旁的「山佳晏京」據悉已賣完，平均成交價落在25.5萬/坪；同區位置較深入的「發現之旅」較早推出，但還在銷售，成交約20萬/坪出頭。都計外的「地景四季」則稱銷況不差，買家主要是周邊區域的自營商，交屋日期則會延到明年一或二月。
當地盛傳會開3字頭的指標案，則是位於大安路上住宅區，由「米蘭賞」的業者所推。另外，行經樹林市區的萬大樹林捷運線預定LG18站附近，據傳新北市將規劃一塊『新樹林特區』，將比照新板特區模式開發。
鶯歌市場近況也是類似；線上個案不多，但未來則『暗潮洶湧』。先看市區，訴求鶯歌前站地段未來性的「成發居」，現場稱27.5萬/坪不二價銷售，為目前區域最高價。
鶯歌1字頭 已正式消失
尖山地區最新案「君邑雷諾瓦」則在尖山路民宅設外接待，開價24至26萬/坪，當然改寫尖山地區新高，成交要21萬/坪，這幾乎代表，鶯歌僅存的1字頭房價區已消失。
君邑案現場稱銷況不錯，來人以區域客為主，但成交多靠來自桃園的粉絲客，因為該建商在桃園各區都推出不少產品、口碑不惡；由此推測，成交客戶中投資目的者不少。
鳳鳴地區目前唯一個案，仍是透天案「陶墅館」，價格則又調漲到25萬/坪，原因是業主聽聞近期鳳鳴重劃區土地交易價又往上墊高，換算下來，未來推案可能直接從3字頭起跳。「陶」案價格又漲，加上推出已有段時間，因此近期外地客詢問度較高，整體銷況也轉淡。
未來可能挑戰鶯歌天價的，不只鳳鳴重劃區，將還有上市建商長虹及麗寶在市區的推案。麗寶機構案基地在國慶街、光明街口附近，將掛鑫寶建設投資興建；長虹案則據傳已購入鄰地，因此基地可臨到中山路。價格方面，據了解麗寶案底價25萬/坪，長虹案則為28萬/坪，未來開出3字頭以上價位的機率都很高。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
