【文/惟馨周報】買方期待房價下修，但賣方未大幅讓價，導致買氣鈍化。如今，多區新推案開價低於原先預期，更進一步拉低買方的價格認知；央行降息又讓賣方銷貨壓力稍減，預料買賣兩邊認知差距，近期內仍難拉近…
不知是否是呼應先前營建署拋出的青年宅構想，但肯定是和蔡英文八年20萬戶社宅別苗頭，上週執政黨總統參選人洪秀柱也推出所謂『柱宅』政策，承諾當選後將推動可租可買、屬地上權設定的公民住宅。
只是，同樣問題依舊在：錢從哪來？柱柱姐說要發行住宅基金彩券，還說可先用勞退基金支付頭期款，更稱為防止炒作，只能以標準價格回售給政府。
央行降息 實質效益有限
撇開住宅政策，外界關注焦點，其實還是美FED日前決議利率按兵不動後，央行會有什麼動作；結果，儘管央行總裁彭淮南曾強調台灣資金量多價低，但最後還是決議降息半碼，外界當然解讀為救經濟，房市業者更表歡迎說，這是寒冬送暖。
然而其實部分業者也坦承，房市買氣疲弱，買賣兩邊看法存在根本歧異才是關鍵，如今央行降息，對買方購屋壓力紓解幫助不大，但賣方銷貨壓力再減，短期內兩邊認知恐將更難磨合。
更值得注意的是，最近一些新案開價都比預期低；雖然可進一步拉近消費者對價格認知，但周邊其他個案價格未降，或降幅較小的銷況也因而雪上加霜。
奇岩國美案 僅開70萬/坪
如北投奇岩新社區最新指標案「國美大奇」，實際開價70萬/坪就低於原先預期，廣告戶折合單價更約僅63萬/坪左右，比特區旁新案「東煒大可山石」還低；相較之下，特區內其他個案成交多半要70萬/坪以上，遠雄更號稱要賣將近80萬/坪，因此國美案價格一曝光，馬上影響當地客戶價格認知及周邊銷況。
國美建設過去在台北市多半是推中大坪數，但「大奇」案則一反過去慣例，推一般二、三房26及38坪產品共62戶，據悉因為價格相對低，詢問度不錯，不過主要是靠口袋名單，新客仍少。
北投區內傳出價格鬆動的，還有原案名「畫琚」的「戀‧綺里」，開價從原本88降到77萬/坪，成交價應可見6字頭。不過該案規劃挑高三米六，顧慮市府無違建證明新制，銷售仍低調。北投還有不少規劃挑高或複層式產品，也都受到影響，近關渡的工業宅「祥陸峰匯」甚至已經撤場。石牌地區舊案「首善」則打出低首付訴求，但單價要賣到8字頭，故效果不大。
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| 北投區奇岩新社區「國美大奇」。 |
三峽都計外 現複層式案
再看到新北市，三峽舊市區也有類似狀況。整體來說，三峽舊市區相對於北大特區單價稍低，加上仍有不少在地需求，銷況相對穩定；近期新案則都很特殊，一是中園國小旁預推案「佳鋐豐采」，開價27萬/坪，據悉實際成交價僅20萬/坪出頭，低樓層更可見1字頭，直接影響在地客價格認知及周邊個案銷況。該案規劃31-48坪二到四房共46戶。
另一新案「美立方」更特別，基地屬都計外甲種建地，位於溪東路上，當地稱之橫溪地區，實際更近土城，訴求未來新闢道路直通二高樹林新設交流道，全案共三棟建物。
該案最特殊處是規劃複層式產品，坪數30及33坪，目前打出668萬總價，低樓層成交可見1字頭；但價格恐非左右本案銷售好壞的主要因素，而是複層式規劃。近期除特區外三峽靠區域客，而當地消費者應該很難接受這類產品。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
